№ 354
гр. Благоевград, 08.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ЧЕТВЪРТИ ВЪЗЗИВЕН
ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и шести май
през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Николай Грънчаров
Членове:Владимир Ковачев
Атанас Иванов
при участието на секретаря Герасим Ангушев
като разгледа докладваното от Атанас Иванов Въззивно гражданско дело №
20221200500311 по описа за 2022 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е въззивно и е образувано по жалба, подадена от „В.М.“
Е., ЕИК ******, със седалище и адрес на управление гр. М., ул. „М.“ № 19,
представлявано от С.Б., срещу решение № 900003/ 06.01.2022 г., постановено
по гражданско дело № 1257/ 2020 г. на Pайонен съд – С..
Навежда се възражение, че съдебното решение е постановено при
съществени нарушения на съдопроизводствените правила, тъй като
първоинстанционния съдът се е ограничил до твърдения и просто изложение
на обстоятелства, без да достига до доводите си, изхождайки от конкретни
съображения по процесуалните действия на страните и събрания
доказателствен материал.
Поддържа се, че тълкуването на волята на страните по сключения
договор, извършено от първостепенният съд, не може да бъде споделено.
Поддържа се, че волята на страните, изразена в чл. 11, т. 4 от договора за
наем - договорът се прекратява едностранно без предизвестие от наемодателя
при неплащане в договорения срок на повече от две месечни наемни вноски,
води до извод, че страните предварително в съответствие с диспозитивните
правила на ЗЗД, са уговорили прекратяване на договора за наем при
настъпване на вторичен юридически факт - забава, респ. неизпълнение на
задължението за плащане на повече от две месечни наемни. Навежда се, че е
уговорено с настъпване на факта на неизпълнението, без други формалности и
1
волеизявления, договорът за наем да преустановява действието си. При това
положение, се прави довод, че съобразно волята на страните, изразена в
горния текст, следва категорично да се приеме, че от 09.01.2019 г., денят,
следващ настъпване на падежа на третата неплатена месечна наемна вноска, и
след като ответникът не е платил повече от две месечни наемни вноски,
процесният договор за наем от 24.04.2012 г. е прекратен.
Поддържа се, че действително и след тази дата - 09.01.2019 г.,
включително и към претендираната от ищеца крайна дата 31.03.2020 г.,
наемателят не е освободил част от имота, като е продължил да ползва част от
имота, около 750 кв. м. /седемстотин и петдесет квадратни метра/ доколкото
не е демонтирал изградените със свои средства в наетия имот съоръжения,
временни обекти и заграждения, представляващи: 6 броя бани и тоалетни с
обща площ около 30 кв. м., 1 брой лятна кухня с площ около 60 кв.м., 6 броя
беседки с обща площ 54 кв. м., основен ресторант, бар и кухня с обща площ
около 600 кв. м. Фактът, че ползването на част от около 750 кв. м.
/седемстотин и петдесет квадратни метра/ от процесния недвижим имот,
целият имот с площ 4897,00 кв.м. /четири хиляди осемстотин деветдесет и
седем квадратни метра/ от наемателя е продължило със знанието и без
противопоставянето на наемодателя в периода след прекратяването - от
09.01.2019 г. до края на март 2020 г. не дава основание да се приеме, че
страните са се съгласили да встъпят отново в наемни отношения със същото
съдържание като по договора от 24.04.2012 г. Прави се довод, че по тези
съображения не може да се приеме, че претендираните от ищеца суми, са
дължими на договорно основание — договора за наем от 24.04.2012 г. и
последващите три анекса.
Навежда се, че от доказателствата по делото, представени от ищеца се
установява, че договорът за наем е бил прекратен на 09.01.2019 г. и с оглед
клаузите на чл. 11, т. 4 от договора, предвиждащи автоматично прекратяване
при неплащане на повече от две месечни наемни вноски, последващото
държане на имота не се основава на възникване на нова облигационна връзка.
Навежда се, че с чл. 236, ал. 1 от ЗЗД законодателят е въвел възможност
за продължаване на облигационната връзка по договор за наем след
изтичането на срока за който е сключен. Тази хипотеза не урежда
продължаване действието на наемен договор, което е преустановено по друга
причина - разваляне или предсрочно прекратяване. В тези случаи, ако
държането на наетата вещ продължи със съгласието на бившия наемодател, то
това държане може да се основава или на нова облигационна връзка
/възмездна или безвъзмездна/ или да е без основание. Автоматичното
прекратяване на договора, поради неизпълнение на задължение не се
приравнява по отношение на последиците си на чл. 236, ал. 1 от ЗЗД. Ако след
датата на автоматичното прекратяване на договора, ползването на вещта е
продължило със знанието и без противопоставянето на наемодателя,
договорът не се счита за продължен за неопределен срок. Поддържа се, че в
този случай, държането на наетата вещ е на отпаднало основание, като
2
последиците се уреждат на плоскостта на чл. 236, ал. 2 от ЗЗД, която норма
урежда спецификата на неоснователното обогатяване по отношение на
договора за наем с отпаднало действие. Това становище е застъпено в
решения по чл. 290 от ГПК на ВКС /Решение № 227/07.01.2015 г. по т. д. №
2482/2013 г. на ВКС-ТК, I т. о и Решение № 25/27.02.2020 г. по т. д. №
426/2019 г. на ВКС-ТК, II т..
Навежда се, че при положение, че за претендиралия период на
договорно основание не е възникнало задължение за заплащане на главница,
то не са налице основания и за възникване на акцесорно задължение за
заплащане на обезщетение за забава в размер на законната лихва по чл. 86 от
ЗЗД.
Прави се искане пред въззивният съд за отмяна на решение № 900003/
06.01.2022 г., постановено по гражданско дело № 1257/ 2020 г. на Pайонен съд
– С., като бъдат отхвърлени предявените искове като неоснователни.
Претендира разноски за производството.
Във въззивната жалба не се правят искания за събиране на нови
доказателства при въззивната проверка, като се иска присъждане на
сторените при второинстанционната проверка разноски.
В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК, не е постъпил отговор по въззивната
жалба от въззиваемата страна.
Въззивната жалба е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 от ГПК и отговаря
на изискванията на чл. 260 и чл. 261 от ГПК, поради което е процесуално
допустимо.
Съгласно разпоредбата на чл. 269 от ГПК, въззивният съд се произнася
служебно по валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната
му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.
Настоящият състав на Окръжен съд - Благоевград, ГО, IV въззивен,
счита, че първоинстанционното решение е валидно и допустимо.
Производството пред РС – Благоевград е образувано по иск, предявен от
„В.Х., със седалище и адрес на управление в гр. София, представлявано от
управителя Нгуен Ван Хоай против „ВИП - М.“ Е., със седалище и адрес на
управление в гр. М., представлявано от управителя С.Б.. Поддържа се от
ищецът, че на 24.04.2012 г. с ответника са сключили договор за наем на
недвижим имот, по силата на който е предоставил на ответника за временно,
възмездно ползване свой собствен недвижим имот. Посочва, че с анекс от
04.07.2013 г. наемателят се е задължил да му заплаща месечен наем от 1 000
лева платим до 8-мо число на текущия месец. Посочва, че срокът на този
договор е бил продължаван с няколко анекса и последно с анекс от 02.04.2018
г. срокът е бил продължен с 2 години, считано от 01.05.2018 г. Твърди, че
ответникът не е изпълнявал задълженията си да заплаща месечния наем,
поради което му е изпратил уведомително писмо, получено на 10.04.2020 г.,
че съгласно уговореното в договора при неплащане на две и повече месечни
наемни вноски, едностранно прекратява договора, поради което ищецът
3
твърди, че договорът е прекратен на 10.04.2020 г. Твърди, че за времето от
01.09.2019 г. до 31.03.2020 г. ответникът е ползвал целия имот и му дължи
наемни вноски на обща стойност от 6 999,97 лева с начислен ДДС, за което е
издал и фактура. Посочва, че за тази сума е подал заявление по чл. 410 от
ГПК пред PC - С., че е било образувано производство по ч.гр.д. № 830/ 2020
г., по което е била издадена заповед за изпълнение срещу ответника. Сочи, че
ответникът е възразил срещу заповедта, поради което твърди, че предявява
настоящия иск.
Прави искане пред съда да постанови решение, с което да признае за
установено по отношение на ответника, че му дължи следната сума по
издадената заповед за изпълнение по ч.гр.д. № 830/ 2020 г. по описа на CPC, а
именно: сумата от 6^999, ..97 лева, представляваща незаплатени наемни
вноски за периода от 01.09.2019 г. до 31.02.2020 г. по договор за наем от
24.04.2012 год., ведно със законната лихва върху сумата от датата на подаване
на заявлението в съда до окончателното й изплащане. Иска от съда да му
присъди и направените съдебни разноски в настоящото производство и в
производството по ч.гр.д. № 830/ 2020 год.
Ответникът подава отговор на исковата молба, в който оспорва иска. Не
оспорва фактите относно образуваното заповедното производство и
издадената заповед за изпълнение. Твърди, че договорът за наем между него и
ищца е бил прекратен на 09.01.2019 г., съгласно уговореното в чл. 11, т. 4 от
договора по право, поради неплатени две и повече месечни вноски от м.
ноември 2018г. Ответникът признава, че след тази дата от 09.01.2019 г. до
31.03.2020 г. не е освободил имота. Сочи, че е ползвал част от него, т.е. около
750 кв.м. с поставени в частта съоръжения. Сочи, че не ги е демонтирал и
твърди, че за този период от 09.01.2019 г. до 31.03.2020 г. между него и ищеца
е липсвало договорно отношение и претендираните от ищеца суми не се
дължат на договорно основание.
След като съобрази доводите на страните и извърши преценка на
събраните доказателства съдът приема за установена следната фактическа
страна на спора, както и правна страна:
Дружеството „В.Х.“ ООД е собственик на основание покупко- продажба
и влязъл в сила ПУП- ПРЗ на УПИ № 031030, находящ се в м.“Д.“,
землището на с. Л., общ. С., целия с площ от 4897, 00 кв.м. , при съседи: от
две страни път, имот № 031027 и имот № 031023 - видно от нотариален акт №
122, том първи, per. № 1411, дело № 101/ 2010 год. по описа на нотариус №
198 от регистъра на Нотариалната камара.
На 24.04.2012 год. между „В.Х., като наемодател и „В.М.“ Е., като
наемател е бил сключен договор за наем на недвижим имот, по силата на
който ищецът е предоставил на ответника за временно и възмездно ползване
описания УПИ № 031030 в м. „Д.“ в землището на с. Л.. Съгласно
уговореното в чл. 1, ал. 2 от договора, същият влиза в сила от 01.05.2012 год.,
а съгласно чл. 3, ал. 1, договорът се сключил за срок от две години, считано
4
от 01.05.2012 г. В чл. 4, ал. 1 от него е уговорено наемателят да заплаща на
наемодателя за ползването на наетия имот месечен наем в размер на 500 лева
без ДДС, платим най - късно до 8 - мо число на текущия месец по посочена
банкова сметка в „Т.А.“ АД. В следващата алинея на тази клауза, а именно в
чл. 4, ал. 2 от договора е било уговорено, че при забава в плащането на
наемната цена с повече от два месеца от страна на наемателя, наемодателят
имал право да прекрати договора без предизвестие. Същата уговорка е била
записана и в чл. 11, т. 4 от раздел IV,озаглавена „Прекратяване на договора“,
а именно, че договорът се прекратявал едностранно без предизвестие от
наемодателя при неплащане в договорения срок на повече от две месечни
вноски. В останалите клаузите на чл. 11 - т. 1, т.2 и т. 3, страните се
уговорили, че освен в този случай, договорът се прекратявал и по взаимно
съгласие на страните, изразено писмено; - с изтичане на срока; - едностранно
от наемателя с писмено предизвестие до наемодателя, направено поне 2
месеца по- рано. В чл. 5 от договора е било уговорено, че държането върху
наетия имот се предава на наемателя в деня на подписване на договора. Било
е уговорено, че към същия момент имотът е незастроен и в него няма
монтирани съоръжения, временни обекти и заграждения. В чл. 6 от договора,
наемодателят е дал съгласието си наемателят да разполага върху имота
съоръжения, временни обекти и заграждения, свързани с дейността му и
според предназначението на имота. В чл. 7 от договора, наемателят е поел
задължението след приключване на наемното правоотношение да демонтира
за своя сметка всички монтирани конструкции и съоръжения в имота. Срокът
за това, съгласно чл. 9 е бил един месец считано от прекратяване на договора.
На 04.07.2013 год. е бил сключен анекс към договора за наем. В чл. 3,
ал. 1 от анекса е било уговорено срокът на договора да бъде пет години
считано от 01.05.2012 г., а в чл. 4, ал. 1 е било уговорено месечната наемна
цена, считано от 01.01.2014 година да бъде в размер на 1 000 лева с включен
ДДС, платима най- късно до 8- мо число на текущия месец по посочена
банкова сметка на наемодателя.
На 01.05.2017 година между страните е бил сключен Анекс № 2 към
договора за наем, с който са продължили срока на договора с една година
считано от 01.05.2017 година. Останалите клаузи са останали непроменени.
На 02.04.2018 год. е бил сключен анекс № 3 към договора за наем, по силата
на който срокът на договора е бил удължен с две години считано от
01.05.2018 година. Останалите клаузи са останали непроменени. На
07.04.2020 год. ищецът е издал фактура № ********** с получател ответника
за сумата от 5 833, 31 лева без ДДС или за 6 999, 97 лева с включен ДДС
съгласно договор за наем за обект С. за периода от 01.09.2019 год. До
31.03.2020 год. за 7 месеца от по 833, 330 лв.
Преди това ищецът е издал и следните фактури с получател ответното
дружество: На 01.11.2018г. е издал фактура № ********** за наем на обект С.
за м.11.2018 год. на стойност от 1 000 лева с ДДС; На 03.12.2018 год. фактура
№ ********** за наем за обект С. на стойност от 1 000 лева с ДДС или 833,
5
33 лева без ДДС; - На 01.02.2019г. фактура № ********** за наем за м.
02.2019г. на стойност от 1 000 лева с ДДС; На 06.03.2019г. фактура №
********** за наем за м.03.2019г. на стойност от 1 000 лева с ДДС; на
03.04.2019 год. фактура № ********** за наем на обект на стойност от 1 000
лева с ДДС; - На 02.05.2019г. издал фактура № ********** за наем за м.
05.2019 г. на стойност от 1 000 лева с ДДС; - На 03.06.2019 год. издал фактура
№ ********** за наем за м. 06.2019г. на стойност от 1 000 лева; - На
01.07.2019 год. фактура № ********** за наем за м.07 на стойност от 1 000
лева; - На 02.08.2019 год. издал фактура № ********** за наем за м. 08 на
стойност от 1 000 лева с ДДС.
От заключението на допусната и изслушана по делото съдебно-
счетоводна експертиза се установява, че за счетоводното отразяване на
начислените задължения по предоставения на ответника имот под наем и
получените суми за тяхното погасяване при ищеца е била използвана
аналитична счетоводна сметка - 411-1-954. Вещото лице след справка от тази
сметка заключава, че по описаните по- горе фактури на обща стойност от 16
999, 97 лева няма извършени плащания. Заключава, че за периода от
01.11.2018 год. до 31.12.2020 год. в счетоводството на ищеца по процесния
договор има непогасени задължения в общ размер на 18 500,36 лева. Вещото
лице заключава, че фактура № **********/ 07.04.2020 год. на стойност от 6
999, 97 лева е била осчетоводена от ищеца, но не и от ответника, който не е
ползвал за нея и данъчен кредит.
Видно е от известие за доставяне, че на 10.04.2020 год. ответното
дружество е получило уведомително писмо с изх. № 1/ 12.03.2020 год., с
което ищцовото дружество го е уведомило, че по силата на чл. 11, т. 4 от
договора за наем, счита същия за прекратен.
До управителя на ответното дружество на 23.04.2020 год. е било
изготвено и уведомително писмо от управителя на ищеца, че съгласно
уговореното в договора е следвало незабавно да демонтира всички
съоръжения, които са били изградени върху наетия имот. На 27.04.2020 год. е
било изготвено и друго уведомително писмо до управителя за неизплатени
задължения за наем по процесния договор по издадени фактури. По делото
няма данни кога тези уведомителни писма са били получени от ответника.
От показанията на свидетеля Валентин Балтов, съпруг на управителката
на ответното дружество и за известно време управител на дружеството се
установява, че в наетия имот дружеството е изградило тир паркинг, а на площ
от около 400 кв.м. е изградило постройка за гости, ресторант, бани, тоалетни,
кухни, беседки. Свидетелят сочи, че след Нова година, през 2020 година на
среща в офиса с представители на ищеца в Благоевград двамата със съпругата
му уведомили ищеца, че преустановяват дейността си на наетия имот. Сочи,
че през пролетта на 2020 г. започнали да освобождават имота, като първо
започнали за премахват настилка от чакъл. Сочи, че имало около 2 000 куб.
настилка от чакъл и първо започнали да я премахват. Сочи, че това е ставало
6
по време на пандемичната обстановка, тъй като тогава нямало много
работници, защото не се разрешавало излизане. Сочи, че лека полека
започнали да демонтират, че освободили незастроеното място, като
изчистили настилката, но останали постройките на площ от около 400 кв.м.
На 21.09.2020 година ищцовото дружество е подало заявление в
Районен съд- С. по реда на чл. 410 от ГПК за издаване на заповед за
изпълнение и изпълнителен лист срещу ответника за сумата от 6 999, 97 лева,
представляваща неизплатени наемни вноски за периода от 01.09.2019г. до
31.03.2020 год. по договор за наем от 24.02.2012 год. и последващи го анекси.
Въз основа на заявлението е било образувано ч.гр.д. № 830/ 2020 год. На
25.09.2020 год. съдът е издал заповед за изпълнение на парично задължение
№ 901868 срещу “В.М.” Е. за сумата от 6 999, 97 лева, представляваща
незаплатена наемна цена за периода от 01.09.2019г. до 31.03.2020 год. по
договор за наем от 24.04.2012 год., ведно със законната лихва върху сумата от
18.09.2020 год. до окончателното й изплащане, както и за сумата от 140 лева
за направените разноски за платена държавна такса и сумата от 475 лева за
направените разноски за платено адвокатско възнаграждение. На 15.10.2020
година заповедта за изпълнение е била връчена на ответника и на 15.11.2020
година той е депозирал възражение, че не дължи сумата. На 27.11.2020
година на ищеца - заявител в заповедното производство е било връчено
съобщение, че длъжникът е подал възражение срещу заповедта за
изпълнение. На 21.12.2020 година той е представил доказателства, че на
18.12.2021 год. е предявил настоящия иск.
Въззивният съд намира, че фактическата обстановка по делото е
изяснена от първостепенния съд обективно и пълно. Съдът е обсъдил всички
събрани по делото доказателства, въз основа на което е изградил обосновани
фактически констатации. Настоящият въззивен състав споделя изцяло
мотивите на обжалваното решение, като на основание чл. 272 от ГПК
препраща и към мотивите на първостепенния съд.
Правните изводи на районния съд също са правилни и са базирани на
установените по делото факти и събрания доказателствен материал, в т. ч.
изслушаната експертиза.
Районният съд е дал отговор на всички направени от ищеца твърдения и
искания, както и на направените от ответника възражения.
При така установената фактическа обстановка и след като съобрази
приложимия закон, съставът на Окръжен съд Благоевград прави следните
правни изводи:
Искът с правно основание чл. 422, ал. 1 ГПК, е предявен в границите на
предвидения в закона преклузивен едномесечен срок и при наличието на
останалите изисквания на ГПК, видно от приложеното частно гражданско
дело. Произнасянето на първостепенният съд съответства на заявената за
разглеждане претенция, поради което обжалваното решение е валидно и
допустимо.
7
По отношение на неправилността на първоинстанционния съдебен акт,
съобразно разпореждането на чл. 269, ал. 1, изр. второ ГПК, въззивният съд е
ограничен от посочените в жалбите на страните оплаквания.
Предвид характера на предявения иск – иск за установяване
съществуването на вземането по заповедта за изпълнение и предвид
разпределението на доказателствената тежест при този вид искове, ищецът се
явява страната в процеса, върху която пада доказателствената тежест за
доказване на предпоставките довели до дължимост на претендираната сума и
наличието на такова задължение, а в тежест на ответника е да докаже
изпълнение на задълженията си и останалите си възражения, ако претендира
отхвърлянето на предявения иск.
По оплакванията във въззивната жалба, съдът намира следното:
Основното възражение е, че договорът за наем е автоматично прекратен
на 09.01.2019 г. с неплащането на две месечни вноски.
Съдът намира това оплакване за неоснователно, тъй като не се основава
на закона. Видно от чл. 4, ал. 2 от договора, е уговорено правото на
наемодателя при забава в плащането на наемната цена с повече от два месеца
от страна на наемателя, да прекрати договора без предизвестие, като това
право е предвидено и в чл. 11, т. 4 от раздел IV,озаглавена „Прекратяване на
договора“, а именно, че договорът се прекратявал едностранно без
предизвестие от наемодателя при неплащане в договорения срок на повече от
две месечни вноски. Това право, потестативно по своя характер, се упражнява
от наемодателя, за да настъпи прекратяването на договора. Автоматично
договорът за наем в случая не може да се прекрати с неплащането на две
месечни вноски, тъй като такава клауза липсва в договора, а в договора е
установено правото на наемодателя да прекрати договора при наличие на
предпоставките за това. Следователно, до упражняването на правото от
наемодателя, независимо от наличието на неплатени две месечни вноски,
договорът за наем е валиден, поради което правилен е извода на
първостепенният съд, че искът е основателен.
По изложените съображения и поради съвпадение на крайните изводи
на въззивната инстанция и тези на районния съд атакуваното решение следва
да се потвърди изцяло.
Не е налице нарушение на императивни материални и процесуални
норми. Решението е и правилно. Изводите на двете инстанции съвпадат.
Въззивният съд възприема фактическите и правни констатации в
обжалваното решение, срещу които се възразява в жалбата. Оплакванията в
жалбата не намират опора в закона и на събраните доказателства.
С оглед обстоятелството, че въззивната жалба е неоснователна, то на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК, на въззивникът не се следват разноски за адвокат
в настоящата инстанция.
Водим от гореизложеното и на основание чл. 271 от ГПК, съдът
8
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 900003/ 06.01.2022 г., постановено по
гражданско дело № 1257/ 2020 г. на Pайонен съд – С..
Решението не подлежи на касационно обжалване пред ВКС.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9