Р Е
Ш Е Н
И Е
№ 1425
03.12.2019г., гр. Пловдив
В И
М Е Т О Н А Н А Р О Д А
ПЛОВДИВСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, гражданско отделение, VІІ състав,
в открито съдебно заседание на тринадесети ноември
две хиляди и деветнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СТЕФКА МИХОВА
ЧЛЕНОВЕ: БОРИС ИЛИЕВ
ХРИСТО ИВАНОВ
при участието на секретаря Ангелина
Костадинова, като разгледа докладваното от съдия Илиев въззивно
гражданско дело №2169/2019г. по описа на ПОС, за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството
е по реда на чл. 258 и сл. от
ГПК.
Делото е образувано
по въззивна жалба на
П. Г. Т., ЕГН **********, в качеството му
на ЕТ „Г. 76- П.
Т.“, със седалище и
адрес на управление *** чрез
пълномощника му адв. Ч.
Ч., против Решение №2737 от 01.07.2019г., постановено по
гр.д. №9383/2018г. по описа на Районен съд-
Пловдив, VІ гр.с.,
с което е обявена за нищожна
поради противоречието й със закона клаузата за уговорения срок по т.ІV
на сключения между К. Н. К. и ЕТ „Г.
76-П. Т.”, в качеството им съответно на наемодател и наемател, договор за наем
на земеделски земи от 23.04.2015г., с нотариално заверени подписи на страните,
рег.№ 2088 от 24.04.2015г. на Нотариус рег.№ 639 на Нотариалната камара, вписан
с вх.№ 11470/24.04.2015г., за срока над три години до договорения срок от 20
стопански години, и ЕТ „Г. 76-П.
Т.” е осъден да предаде на К.С.М., ЕГН ********** и М.Т.М.,
ЕГН **********, и двамата от ***, фактическата власт върху недвижими имоти
/земеделски земи/, предоставени на ответника за временно и възмездно ползване с
договор за наем на земеделски земи от 23.04.2015г., с нотариално заверени
подписи на страните, рег.№ 2088 от 24.04.2015г. на Нотариус рег.№ 639 на
Нотариалната камара, вписан с вх.№ 11470/24.04.2015г. - нива с площ от 13.493
дка, трета категория, находяща се в местността „Под ГНК”, съставляваща имот №
040031 в землището на с***, при граници и съседи: имот № 040016 нива, имот №
040017 нива, имот № 000262 полски път, имот № 000266 полски път, имот № 040030
и нива с площ от 12.496 дка, втора и трета категория, в местността „Миселима”,
съставляваща имот № 042059 в землището на с.***, при граници и съседи: имот №
042056 нива, имот № 042058 нива, имот № 042044 нива, имот № 000255 полски път,
имот № 042057. В жалбата се
излагат доводи за неправилност на обжалваното решение,
като се иска
отмяната му и постановяване на
ново решение, с което
предявените искове да бъдат отхвърлени.
Ответните страни по
жалбата- К.С.М., ЕГН ********** и
М.Т.М., ЕГН **********, и двамата от с.***, чрез пълномощника си по
делото адв. Д. Д., в
писмен отговор на същата и
в съдебно заседание,
искат обжалваното решение
да бъде потвърдено.
Пловдивският окръжен съд, след като
провери обжалваното решение съобразно
правомощията си по
чл.269 от ГПК, прецени
събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 12 ГПК и
обсъди възраженията, доводите и исканията на страните, намери за установено от
фактическа и правна страна следното:
Въззивната
жалба
е подадена в срок, изхожда от легитимирана страна и е насочена срещу
подлежащ на обжалване съдебен акт, поради което се явява процесуално допустима.
Първоинстанционният съд е бил сезиран с искове с правно основание чл.26, ал.1 и чл.233, ал.1 от ЗЗД, предявени от К.С.М. и М.Т.М. против ЕТ „Г. 76-П.Т.”. От фактическа страна по делото се установява от приложените писмени доказателства, че с Решение № 066 на Поземлена комисия- гр.Съединение от 10.12.1996г. е възстановено правото на собственост на Н.Н. Т. върху нива с площ от 13.493 дка, находяща се в местността „Под ГНК”, съставляваща имот № 040031 по плана за земеразделяне на с.*** и нива с площ от 12.496 дка в местността „Миселима”, съставляваща имот № 042059 по плана за земеразделяне на с.***. От представеното удостоверение за наследници на Н. Н. Т. е видно, че същият е починал на 14.02.2001г., а негови законни наследници са Е. Н. К., К. Н. К. и И. Н. Т.. С договор за наем на земеделски земи от 23.04.2015г. К. Н. К., чрез пълномощника си П. Г. Т., е предоставил на ЕТ „Г. 76-П. Т.”, за временно и възмездно ползване посочените недвижими имоти, за срок от 20 стопански години, считано от 01 октомври 2014г. Договорът е с нотариално заверени подписи на страните и е вписан в Службата по вписванията- Пловдив. С договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 43, том ІІІ, рег.№ 7197, дело № 430 от 25.09.2015г. на нотариус Мариана Пиперкова- Атанасова, И.Н.Т., Е. Н. К. и К. Н. К., са продали имотите на ищеца К.С.М., който към датата на сделката е има сключен граждански брак с ищцата М. Т. М.. С обжалваното решение първоинстанционният съд е приел, че тъй като наемодателят по договора за наем от 23.04.2015г. К. Н. К., в качеството му на съсобственик на процесните имоти, е можел да извършва само действия на обикновено управление по отношение на тях, то съгласно разпоредбата на чл.229, ал.2 от ЗЗД той не е имал право да сключва договор за наем за срок, по-дълъг от три години, поради което и по силата на чл.229, ал.3 от ЗЗД договорът има сила за срок от три години. Предвид горното съдът е приел, че клаузата за уговорения срок над три години по т.ІV от договора е нищожна поради противоречието й с разпоредбата на чл.229, ал.2 от ЗЗД и се замества от повелителната разпоредба на чл.229, ал.3 от ЗЗД, поради което предявеният иск за прогласяване на нищожността й е основателен. Приел е, че тъй като действието на договора е прекратено на 01.10.2017г. с изтичане на тригодишния му срок, то за ответника- наемател е възникнало задължението да върне на ищците, в качеството им на собственици, отдадените му под наем имоти, поради което предявеният от тях иск за осъждането му да им предаде фактическата власт върху имотите следва да се уважи.
При
извършената служебна
проверка на решението
съобразно правомощията си
по чл.269, изр.
първо от ГПК въззивният
съд намери, че същото е
валидно и допустимо.
Предвид горното и на
основание чл.269, изр.2 от
ГПК следва да
бъде проверена правилността
му съобразно посоченото в жалбата,
както и служебно
за допуснато нарушение
на императивни
материалноправни норми, като въззивната инстанция се
произнесе по правния спор
между страните.
По отношение на приетата от районния съд
фактическа обстановка следва да се посочи, че съгласно задължителните указания,
дадени в Тълкувателно
решение №1/2013г. на ОСГТК
на ВКС въззивният съд е обвързан от онези фактически
изводи, за които във въззивната жалба и отговора към нея липсват оплаквания,
т.е. настоящата инстанция не може да приеме за установена различна фактическа
обстановка без нарочни възражения в този смисъл от страна на жалбоподателя
и/или въззиваемата страна.
В случая с
жалбата не се оспорват
приетите от първата инстанция фактически
положения, че ищците са
собственици на процесните имоти, придобили правото
на собственост върху същите след сключване на
договора за наем
от 23.04.2015г., а само правните изводи
за нищожност на
клаузата за уговорения срок на
договора и за прекратяване на действието
му. Излагат се доводи, че
сключеният договор по съдържанието си представлява такъв
за аренда, а
не за наем, поради което
и по отношение на него не следва да се
прилагат разпоредбите на ЗЗД, а тези на
Закона за арендата в земеделието. Твърди се
и че съгласно разпоредбата на чл.4а, ал.2
от специалния закон- ЗСПЗЗ
съсобственик или съсобственици,
които притежават повече от една четвърт
от дяловете, могат да сключват договор за наем за
срок над една година, който да е противопоставим на
останалите съсобственици, а в случая
процесният договор е
сключен от съсобственик,
притежаващ повече от една четвърт идеални части
от имота. Така изложените
доводи са неоснователни. Съгласно
задължителните указания, дадени
в т.2 на
Тълкувателно решение №2
от 20.07.2017г. на ОСГТК
на ВКС по
т.д.№2/2015г земеделската земя
може да бъде предмет както на
договор за наем, така
и на договор за аренда,
като с оглед принципа на свободата
на договарянето от волята на
страните зависи дали да уредят отношенията си
съобразно нормите на Закона
за арендата в земеделието,
сключвайки договор за аренда,
или съобразно нормите на
ЗЗД, сключвайки договор за наем.
В случая страните по процесния
договор от 23.04.2015г. са избрали
да уредят отношенията си
по повод ползването
на земеделските имоти- предмет на същия, сключвайки
договор за наем,
а не договор
за аренда, поради
което и по
отношение на същия
следва да намерят
приложение съответните разпоредби
на ЗЗД. Не може
да бъде възприета
тезата на жалбоподателя, че
независимо от наименованието му
сключеният договор всъщност
представлявал такъв за аренда,
тъй като подобно тълкуване не намира
никаква опора в
съдържанието на договора
и би подменило волята
на страните по него.
Неоснователно е и
позоваването на разпоредбата
на чл.4а от ЗСПЗЗ, в сила от
22.05.2018г., която в ал.2
предвижда, че договор
за наем на земеделска земя със
срок над една година може да се сключи от
съсобственик, притежаващ
повече от 25 на сто
идеални части от съсобствения имот, като
отношенията му с останалите
съсобственици се уреждат съгласно чл.30, ал.3
от ЗС. В
случая от представеното по делото удостоверение
за наследници се установява,
че наследствената квота
на наемодателя по
процесния договор за наем
К. Н. К. е
¼ идеална част
от имотите / припадащата се
на майка му К.
Н. К. ½
идеална част се
поделя между него
и сестра му Е. Н. К./ ,
т.е. същият не
е собственик на повече от
25 на сто от имотите, нито има данни
в срока по §10
от ПЗР на ЗИД
на ЗСПЗЗ
/обнародван в „Държавен вестник“, бр.42 от
2018г., в сила от
22.05.2018г., изм. и
доп., бр.55 от
2018г./ да е била
подадена декларация за потвърждаване но
договора от съсобственици,
притежаващи повече от 25 на
сто идеални части
от имота. Независимо
от това, даже
и процесният договор
за наем да беше сключен от съсобственик, притежаващ
повече от 1/4
от имотите, или да
беше потвърден от такъв
съсобственик, то доколкото
същият има право да
извършва само действия на
обикновено управление на
имотите, по отношение на
срока на договора следва да
намерят приложение разпоредбите
на чл.229, ал.2 и ал.3
от ЗЗД, предвиждащи максимална
продължителност на договора от три години
/в този смисъл- Решение №541
от 06.02.2012г. на
ВКС по гр.д.№810/2010г., ІV
г.о.; Решение №179 от 23.07.2015г. на
ВКС по гр.д.№3104/2014г., ІV
г.о. /. Действието на посочените разпоредби не
се изключва по
никакъв начин от специалната норма
на чл.4а от
ЗСПЗЗ, тъй като последната
не дава право на
съсобствениците, притежаващи повече
от 25 на сто идеални
части от имота,
да извършват действия
на разпореждане с имота,
каквото би представлявало сключването
на договор за наем
за срок, по- дълъг от три
години. Предвид горното
се налага изводът,
че при сключване на процесния
договор за наем
в частта му за
уговорения срок е
била нарушена разпоредбата
на чл.229, ал.2 от
ЗЗД, поради което
клаузата на т.ІV от договора
в частта й
за уговорения срок
над три години е
нищожна поради
противоречието й със закона и предявеният
иск за прогласяване на нищожността й
е основателен и следва да се уважи.
Съгласно разпоредбата на
чл.229, ал.3 от ЗЗД договорът
има сила за три години, считано
от посочената в него
дата на отдаване
на имотите под наем- 01.10.2014г., поради което
действието му е изтекло на
01.10.2017г. Тъй като
ответникът не е
върнал отдадените му
под наем имоти на
ищците след изтичане на срока
на договора, то
основателна се явява
и претенцията същият
да бъде осъден
на основание чл.233, ал.1 от ЗЗД
да стори това.
Предвид горното
обжалваното решение следва да
бъде потвърдено, като
на основание чл.272 от
ГПК се препрати и към мотивите
на първоинстанционния съд.
С оглед
неоснователността на въззивната жалба жалбоподателят следва да
бъде осъден да заплати на
въззиваемите страни направените
от тях разноски за адвокатско
възнаграждение за въззивната
инстанция в размер на
1200 лв.
По изложените
съображения съдът
Р
Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА Решение №2737
от 01.07.2019г., постановено по гр.д. №9383/2018г. по описа на Районен
съд- Пловдив, VІ
гр.с.
ОСЪЖДА П. Г. Т.,
ЕГН **********, в качеството
му на ЕТ „Г.
76- П. Т.“, със седалище
и адрес на управление с. ***, да заплати на К.С.М.,
ЕГН ********** и М.Т.М., ЕГН **********, и двамата от с.***, сумата
от 1200 лв.- разноски
по делото.
Решението е
окончателно и не подлежи
на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.