Р Е Ш Е Н И Е
гр.София, 10.01.2022 г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ПЪРВО
гражданско отделение, 19 с-в в открито заседание на двадесет и втори ноември две
хиляди двадесет и първа година в състав:
Съдия: Невена
Чеуз
при участието на секретаря Маргарита
Димитрова, като изслуша докладваното от съдията
гр. д. № 15 062 по описа на СГС за 2019 г., за да се произнесе взе
предвид следното:
Предявен иск с правно
основание чл. 40 от ЗЗД, съединен при условията на евентуалност с иск с правно
основание чл. 26 ал.2 пр.5 от ЗЗД, съединен при условията на евентуалност с иск
с правно основание чл. 26 ал.2 пр. 2 от ЗЗД.
Ищцата Е.О.Ц. поддържа, че е дъщеря и единствен
наследник на О.В.Ц.. Твърди, че същият, седем дни преди смъртта си, упълномощил
втората си съпруга Д.С.А.да извършва действия от негово име с оглед правата,
предоставени в пълномощното. Твърди се, че на 05.11.2019 г. същата, действаща
като пълномощник на О.Ц..е продала на дъщеря си М.П.Н. недвижим имот,
представляващ ап. 1, находящ се в гр. София, СО – район „Красна поляна“, ж.к. „******,
със застроена площ от 100.02 кв.м., състоящ се от две стаи, дневна, столова,
кухня и сервизни помещения, представляващ самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 68134.1108.115.10.2, заедно с прилежащото избено помещение № 88,
с декларирана площ по данъчна оценка от 3,19 кв.м., заедно с 1,290% идеални
части от общите части от сградата и съответните идеални части от правото на
строеж върху мястото за продажна цена от 58 570 лв., от която 9 000
лв. купувачът заплатил преди изповядване на сделката, а остатъкът от
49 570 лв. се задължава да заплати на продавача в месечен срок, считано от
нотариалното оформяне на договора. В исковата молба са изложени твърдения, че
договорът е сключен във вреда на представлявания, тъй като към момента на
изповядване на сделката пазарната цена на недвижимия имот е в размер на
190 000 лв., с което действие сериозно са увредени интересите на
прехвърлителя, а нееквивалетността на престациите обуславя извод да са нарушени
добрите нрави. Твърди се, отделно от това, че към датата на пълномощното,
упълномощителят е бил във влошено здравословно състояние с констатирана
двустранна дискова херния, перде на очите, периоди на халюцинации и често
бълнуване през нощта.
При тези фактически твърдения е мотивиран правен
интерес от исковете и иска от съда да прогласи нищожността на процесния договор
за покупко-продажба като сключен при накърняване на добрите нрави, при
условията на евентуалност да го прогласи за нищожен поради наличие на абсолютна
симулация, при условията на евентуалност да го прогласи за нищожен поради липса
на съгласие, доколкото е сключен от пълномощник като при упълномощаването му
упълномощителят не е разбирал свойството и значението на даваното пълномощно.
Претендират се сторените в производството съдебни разноски.
Съобразно уточнителна молба от 05.03.2020 г. е
заявено уточнение на исковете като същите да се считат предявени до размера на
идеалната част, за която се легитимира като собственик, а именно – ½
идеална част.
Ответницата М.П.Н., оспорва предявените искове в писмен отговор,
депозиран в срока по чл. 131 от ГПК. Претендират се разноски.
Исковете се поддържат в открито съдебно заседание
от адв. Г..
Възраженията на ответната страна се поддържат в открито
съдебно заседание от адв. Т.. Страната е депозирала и писмени бележки.
Съдът, като прецени наведените от страните доводи и
обсъди по реда на чл.235 ал.2 и ал.3 от ГПК и съобразно приетият доклад по
делото, събраните в хода на производството по делото доказателства, приема за
установено от фактическа страна следното:
По делото е представен нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот
№ 7, дело 888/2019 г. на С.Т., нотариус с рег. № 065 в НК, с район на действие
- СРС. От съдържанието на същия се установява, че на 05.11.2019 г., О.В.Ц.,
действащ чрез пълномощника си Д.С.А.– Ц., е продал на М.П.Н. собственият си
недвижим имот, а именно: ап. 1, находящ се в гр. София,
СО – район „Красна поляна“, ж.к. „******, със застроена площ от 100.02 кв.м.,
състоящ се от две стаи, дневна, столова, кухня и сервизни помещения,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.1108.115.10.2,
заедно с прилежащото избено помещение № 88, с декларирана площ по данъчна
оценка от 3,19 кв.м., заедно с 1,290% идеални части от общите части от сградата
и съответните идеални части от правото на строеж върху мястото за продажна цена
от 58 570 лв., от която 9 000 лв. купувачът заплатил преди
изповядване на сделката, а остатъкът от 49 570 лв. се задължава да заплати
на продавача в месечен срок, считано от датата на нотариалното оформяне на договора / в нотариалния акт „днес“/.
Видно от представеното удостоверение за наследници
изх. № 6553/15.11.2019 г. на СО – район „Красна поляна“, О.В.Ц. е починал на
07.11.2019 г. и е оставил за свои наследници по закон Д.С.А.– Ц.
/преживяла съпруга/ и Е.О.Ц. /низходяща от първа степен/.
Представено по делото е пълномощно рег. №№ 4303, 4304 от 31.10.2019 г. на
нотариус В. Б.с рег. № 259 към НК и район на действие – СРС, от което се
установява, че О.В.Ц. е упълномощил Д.А.– Ц. да дарява, заменя или продава на
когото намери за добре, при цена, условия и начини на плащане – каквито прецени
и цена каквато намери за добре от негово име и негова сметка, включително да
продава, заменя и дарява сама на себе си и да се договаря сама със себе си,
собствения си недвижим имот - ап. 1,
със застроена площ от 100.02 кв.м., състоящ се от две стаи, дневна, столова,
кухня и сервизни помещения, представляващ самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 68134.1108.115.10.2, заедно с прилежащото избено помещение № 88,
с декларирана площ по данъчна оценка от 3,19 кв.м., заедно с 1,290% идеални
части от общите части от сградата и съответните идеални части от правото на
строеж върху мястото, находящ се на първи етаж от сграда бл. № 10.
Представени по делото са медицински документи,
касаещи здравословното състояние на О.В.Ц..
В съдебно заседание от 28.06.2021 г. са събрани и
гласни доказателства чрез разпит на свидетелите В.Л.Б., М.М.Г.и П.Г.Х..
При така установената фактическа обстановка, настоящият съдебен състав
достигна до следните правни изводи:
Ищцата е наследник по закон като низходяща от първа степен, заедно с
преживяла съпруга на страна по разпоредителен договор за покупко-продажба. С
оглед разпоредбата на чл. 9 ал.1 от ЗН същата притежава ½ идеална част
от наследството, оставено от О.В.Ц. и за тази идеална част притежава
легитимация по делото. За сочената идеална част са предявени и исковете по
делото с оглед стореното уточнение в хода на производството, поради което
същите са процесуално допустими.
Ищцата заявява, че договорът е нищожен поради накърняване
на добрите нрави, тъй като е сключен от пълномощника във вреда на
представлявания. До постановяване на ТР 5/12.12.2016 г. по т.д. 5/2014 г. на
ОСГТК на ВКС, което е задължително за настоящия съдебен състав по арг. на чл.
130 ал.2 от ЗСВ, част от съдебната практика приемаше, че тези наведени
твърдения обуславят иск по чл. 26 ал.1 пр. 3 от ЗЗД нищожност поради
накърняване на добрите нрави / напр. решение 615/15.10.2010 г. по гр.д. 1208/09
г. на Трето ГО на ВКС, решение 934/09 от 13.09.2010 г. по гр.д. 3657/08 г. на Четвърто ГО на ВКС и
др./. Съобразно т. 3 от цитираното ТР, договор,
при който представителят на едната страна се е споразумял с другата страна във
вреда на представлявания по смисъла на чл. 40 от ЗЗД, не поражда целените с него правни последици
и е недействителен като на тази недействителност може да се
позове само представлявания или неговите универсални правоприемници. Правната квалификация на всеки предявен иск се следва от
съда и той трябва да я определи съобразно заявените в исковата молба фактически
твърдения. Неправилната правна квалификация би довела до неправилност на
съдебния акт, а не до неговата недопустимост, поради което и с оглед визираните
задължителни указания на ВКС, настоящият съдебен състав намира, че е сезиран с
иск с правно основание чл. 40 от ЗЗД, заявен като главен такъв / в този смисъл
решение 56/04.06.2020 г. по гр.д. 1638/19 г. на Трето ГО на ВКС, постановено по
идентичен казус с настоящия такъв/.
Отново съобразно указанията, дадени с цитираното ТР
фактическият състав, по чл. 40 от ЗЗД, водещ до недействителност на сключения
договор съдържа обективен елемент – договорът да е сключен във вреда на
представлявания и субективен елемент - "споразумяване"
между представителя и насрещната страна по договора (третото лице) за
увреждането на представлявания. Увреждането на
интересите на представлявания може да бъде проявено в различни форми –
неизгодни за него условия, неоправдано обременяване на неговото имущество,
поставяне на допълнителни бъдещи и/или условни задължения и т.н. като
преценката за наличие на увреждане е конкретна с оглед особеностите на
конкретния случай. В настоящия случай, видно от съдържанието на процесния
договор респ. при преценка на наведените твърдения в исковата молба, пълномощникът
на продавача и купувача по договора са постигнали съгласие част от продажната
цена, която като аритметично изражение е около девет пъти по-ниска от данъчната
оценка на продавания имот да бъде заплатена към датата на разпоредителния
договор, а за остатъка от същата до размера на данъчната оценка е поето само и
единствено задължение за нейното заплащане от страна на купувача в срок,
следващ сключването на договора с един месец. Видно от данните по делото,
продавачът по договора е починал два дни след датата на неговото сключване и
фактът на неговата смърт, значително предхожда срокът, посочен в договора като
краен за заплащане на остатъка от продажната цена. На следващо място, характер
на ноторно известно обстоятелство притежава фактът, че продажната цена на
недвижим имот значително надвишава като парична стойност неговата данъчна
оценка. Лесно установимо, без да се налага използването на специални знания при
съблюдаване критериите, установени в Наредба Н-9/14.08.2006 г. за реда и
начините за прилагане на методите за определяне на пазарни цени, визиращи само
конкретно сключени сделки през годината, не и офертни цени, че средната
продажна цена за имоти през 2019 г. за района, в който се намира спорния
недвижим имот е на нива около 1 043 евро за квадратен метър, който обосновава
извод за около четири пъти по-висока продажна цена от данъчната оценка на имота
респ. прави условията по договора още по-неизгодни за представлявания и по
естеството си нарушава основния принцип на отношенията между представител и
представляван, а именно представителя да действа в интерес на представлявания/
в този смисъл са решение 27/02.02.2015 г. по гр.д. 4265/14 г. на Четвърто ГО на
ВКС, решение 615/15.10.2010 г. по гр.д. 1208/09 на Трето ГО на ВКС/.
Субективният елемент на фактическия състав се свежда до недобросъвестност на представителя и насрещната страна по договора (третото
лице - купувач) относно увреждането на представлявания като за наличие на такова не е необходимо да е налице изричен "сговор"
между тях да увредят представлявания, а същото
е обективирано в самия недействителен договор. Сговор за увреждане може да бъде
установен и с косвени доказателства, които ценени в тяхната съвкупност да
обуславят извод за сговаряне. Поредица
от такива косвени доказателства могат да бъдат: близки родствени отношения
между пълномощника и третото лице в степен, в която законът презумира знание за
увреждането /чл. 135 ал.2 от ЗЗД/ или заинтересованост
/чл. 172 от ГПК/. В този смисъл са и решение 615/15.10.2010 г. по гр.д. 1208/09 г. на Трето
ГО на ВКС, решение 586/01.11.2010 г. по гр.д. 853/09 г. на Четвърто ГО на ВКС,
решение 841/19.01.2010 г. по гр.д. 3530/08 на Четвърто ГО на ВКС и др. В
рамките на настоящото производство купувачът по разпоредителния договор съдебно е признал неизгоден за него факт, че
е дъщеря на представителя на продавача. Съдебно признатият неизгоден за
страната факт е годно доказателствено средство на общо основание, поради което
и по изложените съображения в съдебното решение законът презюмира знание на
третото лице за увреждане. Установени в рамките на настоящото производство са
всички предпоставки на фактическия състав на разпоредбата на чл. 40 от ЗЗД,
поради което заявеният главен иск като основателен следва да бъде уважен, а
процесният договор да бъде признат за недействителен в процесната ½
идеална част.
Поради несбъдване на вътрешното процесуално условие съдът
не дължи произнасяне по заявените евентуални искове.
При този изход на спора и на основание чл. 78 ал.1 от ГПК
на ищцата се следват разноски в размер на 2 795, 38 лв.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И :
ОБЯВЯВА ЗА
НЕДЕЙСТВИТЕЛЕН на основание чл. 40 от ЗЗД по
предявения иск от Е.О.Ц., ЕГН **********, с адрес: *** срещу М.П.Н., ЕГН **********,***,
партер – адв. Т., като сключен във вреда на представляваното лице договор за
покупко-продажба на недвижим имот, сключен с нотариален акт № 7, том шести, рег. № 16769, дело № 888/05.11.2019 г. на
нотариус С.Т., с
рег. № 065 на НК, с район на действие – СРС, с който
Д.С.А.– Ц. като пълномощник на О.В.Ц. е продала на М.П.Н. следния недвижим
имот, представляващ ап. 1, находящ се в гр. София, СО –
район „Красна поляна“, ж.к. „******, със застроена площ от 100.02 кв.м.,
състоящ се от две стаи, дневна, столова, кухня и сервизни помещения,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.1108.115.10.2,
заедно с прилежащото избено помещение № 88, с декларирана площ по данъчна
оценка от 3,19 кв.м., заедно с 1,290% идеални части от общите части от сградата
и съответните идеални части от правото на строеж върху мястото до размера на
½ идеална част.
ОСЪЖДА М.П.Н., ЕГН **********,***, партер – адв. Т. да заплати на основание чл. 78 ал.1 от ГПК на
Е.О.Ц., ЕГН **********, с адрес: *** сумата от 2 795, 38 лв. – съдебни
разноски.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред САС в двуседмичен срок от
съобщението до страните, че е изготвено.
Съдия: