№ 15990
гр. София, 22.08.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 78 СЪСТАВ, в публично заседание на
единадесети юли през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Мария Ст. Танева
при участието на секретаря РУМЯНА Д. ГЕОРГИЕВА
като разгледа докладваното от Мария Ст. Танева Гражданско дело №
20231110160506 по описа за 2023 година
Образувано е по искова молба с вх. № 312926/03.11.2023г. на Столична ,,а, БУЛСТАТ:
,на Стефанова Николова.
Предявени са кумулативно обективно съединени искове, както следва: иск с правно
основание чл. 79 ЗЗД във вр. с чл. 232 ЗЗД за заплащане на сума в размер на 1805,93 лв.,
представляваща неизплатената част от наемните цени за месеците януари, февруари и март
2021г.; иск с правно основание чл. 92, ал.1 ЗЗД за заплащане на сума в размер на 9262,54 лв.,
представляваща неустойка за забава върху главницата; и иск с правно основание чл. 86, ал.1
ЗЗД за заплащане на законна лихва за забава върху главницата от датата на подаване на
исковата молба – 03.11.2023г. до окончателното изплащане на сумата.
В исковата молба се твърди, че на 26.09.2013г. между страните е бил сключен договор
№ СО-РД-55-620 за наем на части от имот – публична ,,ска собственост, за поставяне на
рекламни елементи. Договорът бил сключен за срок от 10 години, считано от 26.12.2013г. до
26.12.2023, и бил изменен с Анекс № СО-РД-55-8/08.01.2014г.,с който била уговорена
месечна наемна цена в размер на 66 886,30 лв. без ДДС или 80 80 263,56 лв.
Съгласно чл. 11 от Договора, при забава в заплащането на наемната цена, Наемателят
дължи неустойка в размер на 0.5% на ден, но не повече от 3 месечни наема.
Въз основа на Решение № 776/06.10.2022г. на Столичния ,,ски съвет било сключено
Споразумение № СОА23-ДГ55-281/13.04.2023г., съгласно което срокът на договора бил
продължен до провеждането на нов търг или конкурс за съответните позиции, считано от
27.12.2023г. Със споразумение № СОА21-ДГ55-150/18.03.2021г. месечната наемна цена за
периода 20.11.2020 – 31.01.2021г. е намалена с 50%.
Ищецът твърди, че съгласно чл. 13 от Наредбата за цените при сделки с недвижими
имоти на Столична ,,а, може да извършва едностранна ежегодна актуализация на наемната
цена с Индекса на потребителските цени, спрямо същия месец през предходната година,
както и че в изпълнение на задължението си по ал.3 от посочената разпоредба, с писмо с рег.
№ СОА23-ТД26-9830/28.06.2023г. е уведомил ответника за актуализацията на наемната цена,
като изменението не било прието от последния.
Посочено е, че обявеният от НСИ Индекс на потребителските цени за периода
1
септември 2019 – септември 2020г. с 0,9%. При увеличаване на така намалената с 50%
наемна вноска с Индекса, наемът за м. януари бил изчислен в размер на 33 744,14 лв. без
ДДС или 40 492,97 лв. с ДДС., дължими в срок до 05.12.2020г. Посочва се, че към момента
на подаване на исковата молба били заплатени 33 443,15 лв. без ДДС (40 131,78 лв. с ДДС), а
дължими са останали 300,99 лв. без ДДС (361,19 лв. с ДДС). Дължимата за м. януари
неустойка за забава за периода 05.12.2020 – 03.11.2023г. в размер на 1919,65 лв.
Дължимата месечна цена по Договора за м. февруари 2021г. е изчислена в размер на
67488,28 лв. без ДДС или 80985,93 с ДДС, от която са заплатени 80263,56 лв. с ДДС, а
дължими – 722,37 с ДДС. Мораторната лихва за забава за периода – 05.01.2021 - 03.11.2023г.,
е изчислена в размер на 3727,43 лв.
Що се отнася до размера на месечния наем за март месец, общата дължима сума, след
актуализацията с Индекса на потребителските цени, е посочена в размер на 67488,28 лв. без
ДДС или 80985,93 с ДДС, от които дължими – 722,37 лв. с ДДС – главница, и 3615,46 лв.
лихва за забава за периода 05.02.2021 – 03.11.2023г.
Моли се съдът да осъди ответника за заплати горепосочените незаплатени суми,
представляващи месечен наем за месеците януари, февруари и март 2021г., в общ размер на
1805,93 лв. и неустойка за забава за периодите - 05.12.2020 – 03.11.2023г., 05.01.2021 -
03.11.2023г. и 05.02.2021 – 03.11.2023г. в общ размер на 9262,54 лв., ведно със законната
лихва за забава от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане на
сумите.
В срока за отговор на исковата молба, ответникът, чрез пълномощника си – адв. В. Т.,
е депозирал такъв. Предявените искове са оспорени по основание и размер като
неоснователни. Ответникът потвърждава наличието на твърдяната от ищеца облигационна
връзка по договор за наем с рег. № СО-РД-55-620/26.09.2013г. за временно и възмездно
ползване на части от имоти – публична собственост, за поставяне на рекламни елементи на
територията на Столична ,,а за пакет Б 10, подробно описани в Приложение №2, който бил
сключен за срок от 10г. след проведен конкурс от Столична ,,а. Наемната цена била
уговорена в чл. 3 от Договора, в размер на 83 200 лв. без ДДС. Ответникът посочва, че на
08.01.2014г. бил сключен и Анекс № СО-РД-55-8 към процесния договор, съгласно който
наемната цена била уговорена в размер на 66 886,30 лв. без ДДС (80 263,56лв. с ДДС).
Договорът бил удължен с Решение № 776/06.10.2022г. на Столичния ,,ски съвет, въз основа
на което било сключено Споразумение № СОА23-ДГ55-281/13.04.2023г. Въз основа на
сключеното споразумение с ищеца, срокът на договора бил продължен до провеждането на
нов търг или конкурс за съответните позиции, считано от 27.12.2023г., след която дата е
дължимо обезщетение за ползване на имота в размер на договорената със Споразумението
наемна цена.
Ответникът излага подробни съображения, че не дължи посочените в исковата молба
суми, като изтъква, че в отговор на полученото от Столична ,,а писмо е изпратил отговор –
възражение, като възразява и срещу получените съответно на 28.08.2023г. и на 03.11.2023г.
Фактури № **********/25.08.2023г. и № **********/01.11.2023г. Твърди, че в договора с
ищеца не е налице клаузата, предвидена в чл. 13 от Наредбата за цените при сделки с
недвижими имоти, която дава право на ищеца едностранно да актуализира с Индекса на
потребителските цени наемната цена по договора. Наредбата не била приложима, доколкото
предметният обхват на Договора не попада в този, посочен в чл. 2, ал.1 от нея. В интерес на
правната сигурност, следвало да бъдат приложими единствено условията и параметрите на
конкурсната документация. Посочва, че между него и ищеца има сключено споразумение от
13.04.2023г., съгласно което били договорили срещу ползването на процесния имот сумата в
размер на 66 886,30 лв. без ДДС, съответно 80 263,56 с включен ДДС. Посочва, че
начислените над този размер суми били без правно основание. Ответникът излага
твърдения, че чл. 13 от посочената Наредба дори да била приложима в случая, то тя би
противоречала на разпоредбата на чл. 20а от ЗЗД, която предвиждала изменение на
договорите единствено на основания, предвидени в нормативен акт с ранг на закон. Излага
твърдения, че страните по договора не са уговорили възможност за едностранна промяна на
договорените условия. Моли се да бъдат отхвърлени в цялост предявените искове.
Съдът, като съобрази представените по делото доказателства, намери за
установено от фактическа страна следното:
2
Като безспорни и ненуждаещи се от доказване, следва да бъдат установени следните
обстоятелства: 1) наличието на съществувало между страните облигационно наемно
правоотношение, възникнало по силата на договор за наем № СО-РД-55-620 от 26.09.2013г.,
сключен за срок от 10г., по силата на който ищецът се задължил да предостави за временно и
възмездно ползван части от имоти – публична ,,ска собственост, за поставяне на рекламни
елементи на територията на Столична ,,а; 2) че между страните е сключен Анекс № СО-РД-
55-8 от 08.01.2014г., по силата на който била определена месечна наемна цена в размер на 66
886,30 лева без ДДС, съответно 80 263,56 лева с включен ДДС; както и че 3) че срокът на
Договора е бил удължен съгласно Решение № 176/06.10.2022г. на Столичния ,,ски съвет, въз
основа на което на 13.04.2023г. между страните било сключено Споразумение с рег. №
СОА23-ДГ55-281/13.04.2023г., по силата на което договорът за наем оставал в сила до
провеждане на нов търг или конкурс за съответните позиции.
Спорни остават въпросите за приложението на чл. 13 от Наредбата за цените при
сделки с недвижими имоти на Столична ,,а към процесния договор за наем, съответно – за
правото на Наемодателя да индексира ежегодно месечния размер на наемните вноски с
Индекса на потребителските цени и дължимостта на претендираните от ищеца суми.
Видно от чл. 3 и чл. 5, ал.1 от процесния Договор за наем (л. 7-11), страните са се
уговорили Наемателят да заплаща месечна наемна цена в размер на 83 200 лв. без ДДС,
дължима до авансово до пето число за всеки следващ месец. В чл. 11 е предвидено, че при
забава в плащането на наемната цена, Наемателят дължи неустойка в размер на 0.5% на ден
от дължимата сума, но не повече от размера на 3 месечни наема. В случай, че забавата
продължи повече от 2 месеца, Наемодателят има право да прекрати Договора с едномесечно
писмено предизвестие. Съгласно чл. 12, за неуредените с Договора въпроси се прилагат
разпоредбите на ЗЗД.
Видно от Анекс № СО-РД-55-620/26.09.2013г., чл. 3 от процесния договор е
изменена, като размерът на месечния наем е намален на 66 886.30 лв. без ДДС. Със
Споразумение с изх.№ СОА21-ДГ55-150 от 18.03.2021г. (л.15-16), страните се споразумели,
че във връзка със спада в приходите от продажби на Наемателя, месечният наем ще бъде
намален с 50% за периода от 20.11.2020 до 31.01.2021г. Сключено е и последващо
Споразумение с изх. № СОА23-ДГ55-281 от 13.04.2023г. (л.17-18), съгласно което срокът на
Договора се продължава до провеждането на нов търг или конкурс, като считано от
27.12.2023г., за ползването на имота е дължимо обезщетение в размер на месечния наем, в
размер на 66 886,30 лв. без ДДС (80 263,56 лв. с ДДС).
По делото е представено и писмото (л.14), с което Столична ,,а уведомява ответника
за извършената индексация с Индекса на потребителските цени, който според данните на
НСИ се повишил с 0,8% за периода октомври 2020-октомври 2021, като се позовава на чл.
13, ал. 2 от Наредбата за цените при сделки с недвижими имоти на Столична ,,а. Видно от
отговора на ответното дружество, то е възразило срещу индексацията на наемната цена.
Изтъква се, че никоя от страните не би могла да изменя Договора едностранно, като подобно
действие противоречи на принципа на автономията на волята, обективиран в чл. 20а, ал.2 от
ЗЗД, съгласно който договорите могат да бъдат изменяни, прекратявани, разваляни или
отменяни единствено по взаимно съгласие на страните или на законоустановени основания.
В този смисъл, на основание чл. 15 ЗНА, е направен извод, че колизията между чл. 13, ал.2
от Наредбата и чл. 20а ЗЗД следва да бъде разрешена в полза на законовата разпоредба. На
следващо място, направено е възражение във връзка с преуреждането на отношенията със
задна дата, доколкото периодът, за който се претендират плащания е отминал повече от
година преди подаването на исковата молба. Изтъква се и важността на прилагането на
условията и параметрите, уредени в конкурсната документация, представена по делото
(л.39-50) доколкото те са допринесли за формирането на волята за сключване на Договора.
Представени са и Фактури с номера **********/25.08.2023г. и №
**********/01.11.2023г. (л.37 и 38), издадени от ищеца, с които са начислени суми в размер
съответно на 225441,50 лв. с ДДС (Индексация за 2021 и 2022г.) и 4695.42 лв. с ДДС
(Индексация януари – септември 2021г).
По делото е изслушано и прието и неоспорено заключение по съдебно-счетоводна
3
експертиза, в което вещото лице е направило следните изводи: 1) размерът на индексираната
с 0.9% месечна цена е в размер на 33 744,14 лв. без ДДС (40 492,97 лв. с ДДС) за месец
януари; и 67488,28 лв. без ДДС (80985,93 лв. с ДДС) за месец февруари и март 2021г.; 2)
ответникът е заплатил 40131,78 лв. с ДДС за месец януари и по 80 263,56 лв. с ДДС за
февруари и март 2021г.; 3) дължимите суми, в случай на индексация, се равняват на 361,19
лв. с ДДС за м. януари и по 722,37 лв. с ДДС за февруари и март 2021г.; 4) размерът на
неустойката за забава, при падеж на задълженията 5-то число на предходния месец,
изчислена до датата на подаване на ИМ (03.11.2023г.) е изчислен в общ размер на 9262,62
лв., от които: 1919,70 лв. (за периода 05.12.2020-03.11.2023); 3727,44 лв. (за периода
05.01.2021-03.11.2023) и 3615,47 лв. (за периода 05.02.2021-03.11.2023). Съдът кредитира
заключението на вещото лице в цялост, като пълно, обективно и компетентно.
Съдът намери за установено от правна страна следното:
Предявени са кумулативно обективно съединени искове, както следва: иск с правно
основание чл. 79, ал.1 ЗЗД във вр. с чл. 232, ал.2 ЗЗД за заплащане на сума в размер на
1805,93 лв., представляваща неизплатената част от наемните цени за месеците януари,
февруари и март 2021г.; иск с правно основание чл. 92, ал.1 ЗЗД за заплащане на сума в
размер на 9262,54 лв., представляваща неустойка за забава върху главницата; и иск с правно
основание чл. 86, ал.1 ЗЗД за заплащане на законна лихва за забава върху главницата от
датата на подаване на исковата молба – 03.11.2023г. до окончателното изплащане на сумата.
По иска с правно основание чл. 79, ал. 1, пр. първо във вр. с чл. 232, ал.2 от ЗЗД:
За да бъде уважен като основателен осъдителният иск по чл. 79, ал.1, пр. първо във
вр. с чл. 232, ал.2 от ЗЗД, в тежест на ищеца е да докаже, че между него и ответника е
съществувало облигационно правоотношение между него и ответника, възникнало по силата
на договор за наем със соченото в исковата молба съдържание, по силата на който е
осигурил безпрепятственото ползване на наетите части от имоти – публична ,,ска
собственост (обстоятелства, които в процесния случай не са спорни между страните и се
потвърждават от представените писмени доказателства), а за ответника е възникнало
задължение за плащане наемна цена в претендирания размер. В тежест на ответника е да
докаже липсата на основание за дължимост на претендираните суми или положителния факт
на погасяване на дълга.
Договорът за наем на имоти – публична ,,ска собственост е сключен в съответствие с
разпоредбите на ЗОС. Съгласно чл. 8, ал.1, управлението и разпореждането с имоти – ,,ска
собственост, се извършват под общото ръководство и контрол на ,,ския съвет, като редът за
предоставянето им под наем е предвидено да се определят с Наредба на ,,ския съвет.
Възможността за отдаване под наем на имоти – ,,ска собственост на трети лица, в случай, че
,,ата няма необходимост от тях. В процесния случай, договорът за наем е сключен след
провеждането на Конкурс № 8-СО-2011, предложен от главния архитект на София и
утвърден от кмета на ,,ата, и организиран и проведен в съответствие с Наредбата за
условията и реда за провеждане на търгове и конкурси и с Решение № 169/31.03.2011г. на
Столичния ,,ски съвет.
,,ският съвет, в съответствие с правомощията си по ръководство и контрол, е приел и
Наредба за цените при сделки с недвижими имоти на Столична ,,а, на чл. 13 от която се
позовава ищецът във връзка с извършената индексация на размера на месечния наем. В
съответствие с доводите на ищеца, разпоредбата действително обхваща и договорите за
наем, сключени преди влизане в сила на Наредбата, в които липсва подобна клауза.
Доколкото обаче в процесния случай договорът е сключен по време на действието на
Наредбата, а не преди влизането в сила. В този смисъл, настоящият съдебен състав
намира, че предвидената в подзаконовия нормативен акт индексация не обвързва наемателя
автоматично, без клаузата да се съдържа в договора - така Решение № 736 от 22.05.2024 г.
на СГС по т. д. № 2027/2023 г.
В настоящия случай, ответникът, в качеството си на наемател, се е задължил да
заплаща месечна наемна цена в размер на 83 200 лв. без ДДС, дължима до авансово до пето
число за всеки следващ месец, по посочена банкова сметка на наемодателя, като в Договора
са предвидени санкции, в случай на забава на плащането на наемната цена – неустойка и
право на наемодателя да прекрати договора за наем, ако плащането на месечният наем бъде
4
забавено с повече от 2 месеца. Не е предвидена обаче клауза, предвиждаща механизъм за
индексация на наема. Доколкото страните не са уговорили подобна възможност, а наемната
цена представлява съществен елемент от договора за наем, за валидното изменение са
необходими две насрещни, съвпадащи по съдържание волеизявления, и е недопустима
едностранната промяна.
Съгласно чл. 20а, ал.1 от ЗЗД, договорите имат сила на закон за тези, които са ги
сключили, а съгласно ал.2 – изменението, прекратяването, развалянето и отмяната им може
да бъде сторено само по взаимно съгласие на страните по тях, или на основания, предвидени
в закон. Страните в настоящото производство са се възползвали от свободата си на
договаряне, като са сключили Анекс № СО-РД-55-620/26.09.2013г., с който размерът на
месечния наем е намален на 66 886.30 лв. без ДДС; Споразумение с изх.№ СОА21-ДГ55-150
от 18.03.2021г., с което, във връзка със спада в приходите от продажби на Наемателя,
месечният наем е бил намален с 50% за периода от 20.11.2020 до 31.01.2021г.; и
Споразумение с изх. № СОА23-ДГ55-281 от 13.04.2023г., съгласно което срокът на Договора
е продължен до провеждането на нов търг или конкурс, а считано от 27.12.2023г., е
уговорено за ползването на имота да бъде дължимо обезщетение в размер на месечния наем,
в размер на 66 886,30 лв. без ДДС (80 263,56 лв. с ДДС).
Доколкото не са налице нито клауза, предвиждаща механизъм за периодично
индексиране на наемната цена, която да обвърже пряко страните по Договора, нито Анекс/
Споразумение, с които страните изрично да са предвидили изменение на наемната цена,
съдът намира, че страните не са постигнали изрично съгласие за увеличаване на наемната
цена, чрез прилагането на Индекса на потребителските цени, поради което, макар и
предвидено в приетата от Столичния ,,ски съвет Наредба, не би могло да обвърже ответника
в настоящото производство, а извършеното увеличение е без правно основание. Липсата на
изрично уговорена клауза в този смисъл, води до извод, че изменението на Индекса няма
качеството на правопораждащ факт, който по волята на страните да рефлектира върху
елемент от наемното правоотношение. Нещо повече, налице е изрично несъгласие с
предложеното изменение.
За да е налице валидно изменение по Договора, то трябва да бъде постигнато в
съответствие с разпоредбите на ЗЗД и принципа на свободата на договаряне, приложими и
съгласно чл. 12 от процесния Договор. Следователно, не са налице основания за възникване
на претендираните от ответника вземания за наемна цена по чл. 232 ал. 2 ЗЗД в размер,
който е по-висок от уговорения в процесния договор за наем и сключените към него
допълнителни споразумения (Решение № 35 от 30.03.2020 г. по т. д. № 118/2019 г., ІІ Т. О.
на ВКС; Решение № 736 от 22.05.2024 г. на СГС по т. д. № 2027/2023г.).
От представеното и прието по делото заключение на вещото лице се установява, че
ответникът е заплатил 40131,78 лв. с ДДС за месец януари и по 80 263,56 лв. с ДДС за
февруари и март 2021г., като сумите напълно съответстват на уговорения по силата на
Договора, Анекса и Споразуменията наем. Това обуславя крайния извод за неоснователност
на предявения иск, поради което той подлежи на отхвърляне в цялост. Следва да се отхвърли
и искането за заплащане на законна лихва от датата на подаване на исковата молба до
изплащане на вземането.
По иска с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД:
За да бъде уважен иск по чл. 92, ал.1 ЗЗД, за заплащане на неустойка, ищецът следва
да установи наличието на подобна уговорка между страните за обезщетяване на вредите от
изпадането на ответника в забава, както и размера на уговорената неустойка.
В процесния случай действително е налице валидна клауза за неустойка,
обективирана в чл. 11 от Договора, съгласно която, в случай на забава в заплащането на
наемната цена, Наемателят дължи неустойка в размер на 0.5% на ден, но в размер, не по-
голям от 3 месечни наема. Тъй като обаче не се доказа наличието на неизпълнение на
задължения по Договора, не са налице и предпоставките за присъждането на неустойка,
поради което искът следва да бъде отхвърлен като неоснователен.
По разноските:
С оглед изхода от спора и на основание чл. 78, ал.3 ГПК, право на разноски има
ответникът. Съгласно представения списък с разноски по чл. 80 ГПК, ответната страна
5
претендира разноски в размер на 2000лв., представляващи заплатено адвокатско
възнаграждение, които следва да се присъдят в тежест на ищеца.
Така мотивиран, Софийски районен съд:
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от Столична ,,а, БУЛСТАТ: 0,27, с адрес: гр. София, ул.
„Мос,33, против „ИДЕЯ ,,ДО,,УП“ АД, ЕИК: ,60, със седалище и адрес на управление: гр.
София, 1504, р-н „Оборище“, ул. „Ч,, кумулативно обективно съединени искове, както
следва: иск с правно основание чл. 79, ал.1 ЗЗД във вр. с чл. 232, ал.2 ЗЗД за заплащане на
сума в размер на 1805,93 лв., представляваща неизплатената част от индексираните наемни
цени за месеците януари, февруари и март 2021г., ведно със законна лихва за забава върху
главницата от датата на подаване на исковата молба – 03.11.2023г. до окончателното
изплащане на сумата; иск с правно основание чл. 92, ал.1 ЗЗД за заплащане на сума в размер
на 9262,54 лв., представляваща неустойка за забава върху главницата.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал.3 ГПК, Столична ,,а, БУЛСТАТ: 0,27, с адрес: гр.
София, ул. „Мос,33, да заплати на „ИДЕЯ ,,ДО,,УП“ АД, ЕИК: ,60, със седалище и адрес на
управление: гр. София, 1504, р-н „Оборище“, ул. „Ч,, сумата от 2000лв., представляващи
разноски за адвокатско възнаграждение по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6