№ 293
гр. Разград, 28.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – РАЗГРАД в публично заседание на втори април през
две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:НЕЛИ ГЕНЧЕВА
при участието на секретаря ДАРИНКА М. Д.А
като разгледа докладваното от НЕЛИ ГЕНЧЕВА Гражданско дело №
20233330101598 по описа за 2023 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е с правно основание чл.87 ал.3 във вр. с чл.189 от ЗЗД.
Депозирана е искова молба от „АГРО АР 1“ ООД с ЕИК *********, с която са
предявени искове срещу К. Н. Ц. с ЕГН ********** за разваляне на договор за
покупко-продажба на недвижими имоти, обективиран в Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № *** г. от дата 03.08.2023 г. на
Нотариус Р. И. с рег. № 378 и район на действие PC - Разград, който
нотариален акт е вписан в Службата по вписванията с вх.рег. № 3239 от дата
03.08.2023 г., акт № *** г., по отношение на следните имоти, тъй като
продавачът не е техен собственик, а именно:
-3/40 идеални части от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 49093.53.38
-3/40 идеални части от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 49093.41.32
-3/40 идеални части от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 49093.30.10
Твърди, че на 03.08.2023 г. дружеството „АГРО АР 1“ ООД сключило първо
договор за дарение, а след това в същия ден и договор за покупко- продажба
на идеални части от процесните недвижими имоти;че сделките били
изповядани при Нотариус Р. И. с per. № 378 и район на действие PC – Разград;
че от представените документи останали с впечатление, че ответникът е
собственик на тези зем. земи по наследство от майка му М.И.Н. с ЕГН
**********, а тя от своя страна – по наследство от нейния баща И.Р.Г., на
когото са били възстановени с Решение № 155 от дата 11.08.1997 г. на
Общинска служба по земеделие в гр. Разград; че договорената продажна цена
е била платена по банков път; че при представянето на нотариалните актове на
КПУ „ЕДИНСТВО - 2002“ с ЕИК ********* с цел сключване на договор за
обработка установили, че майката на ответника - М.И.Н., на дата 19.07.2018 г.
се е разпоредила с тези зем земи в полза на тази кооперация. Счита, че в
настоящия казус и нотариусът не е изпълнил както трябва своето задължение
за пълна проверка на собствеността на продавача, както чл. 586, ал. 1 от ГПК
повелява и вследствие на това неизпълнение дружеството-ищец е претърпяло
1
вреди под формата на платената продажна цена, както и на разноските за
сключването на сделката, които подлежат на обезщетяване. Иска заплащане и
на направените по делото разноски.
Ответникът е получил препис от исковата молба по реда на чл.47 от ГПК.
Назначеният му особен представител счита исковете за допустими. По
отношение на основателността, сочи че от представените писмени
доказателства не се установяват материалните права на участниците -
продавачи и дарители и по-конкретно правата на наследодателката на
ответника, че договорът за покупко –продажба на идеални части от 29.07.2018
г. е нищожен /за което прави съответното възражение/ поради противоречие с
добрите нрави, а именно липса на еквивалентност на престациите. По
отношение на добросъвестността на страните счита, че няма данни ответникът
или нотариусът да са недобросъвестни, още повече, че индивидуализацията на
земите в нотариалните актове от 2018 и от 2023 г. е извършена по различен
начин.
„ДЗИ-Общо Застраховане“ЕАД е конституирано като трето лице в процеса.
Процесуалният представител на същия счита, че исковата молба не е редовна,
т.к. не е ясно написаното в нея „на основание чл. 223, ал. 2 от ГПК да
приемете в мотивите си, че е налице нарушение на чл. 586, ал. 1 от ГПК от
страна на нотариуса и това да има обвързваща сила за застрахователя“. Счита,
че следва нотариус И. да участва в процеса. По същество счита исковете за
неоснователни. Също счита, че не са изяснени правата в съсобствеността, че
сделката от 2018 г. е нищожна. Също твърди, че нотариус И. е действала
добросъвестно, че е положила професионална грижа при изследване на
правото на собственост, като е индивидуализирала имотите според
кадастралната карта от 2019 г.
Нотариус Р. И. в дадения й от Съда срок е заявила, че желае да встъпи като
трето лице – помагач в процеса. В депозирания от процесуалния й
представител отговор сочи, че ищецът не е конкретизирал кое точно
задължение смята, че нотариусът не е изпълнил . Счита, че не е допустимо
искането за записване в мотивите, че нотариус И. е извършила нарушение на
чл.586, ал.1 от ГПК, а ако е допустимо – същото е нередовно, предвид липсата
на конкретизация на същото. По същество считат, че това искане е
неоснователно. Счита, че е недопустимо и конституирането на „ДЗИ-Общо
Застраховане“ЕАД в процеса, т.к. липсват твърдения и доказателства за
застраховка на ответника в това дружество. Твърди, че в договора за покупко-
продажба страните са уговорили отговорността при евикция, която съвпада и
със законовата такава – в чл.198, ал.1 от ЗЗД, което води до извод за липса на
интерес от привличане на нотариуса и на застрахователя в настоящия процес.
Иска съдът да остави без разглеждане искането за записване в мотивите, че
нотариус И. е извършила нарушение на чл.586, ал.1 от ГПК, както и да отмени
разпорежданията за конституиране на „ДЗИ-Общо Застраховане“ЕАД и на
Нотариус Р. И. като трети лица по делото. Иска и спиране на производството
предвид образуваното досъдебно производство №330 ЗМ 194/2023 г. за
престъпление по чл.209, ал.1 от НК.
В дадения от съда срок за уточнение на исковата молба ищецът е посочил че
„искаме настоящия съд да установи, че продажбата се разваля и поради
допуснатата грешка от нотариуса, изразяваща се в ненадлежно изпълнение на
задължението за проверка на собствеността“ /л.147/.
Първоначалният ответник К. Н. Ц. е починал на 16.12.2023 г. Наследникът му
по закон – М. К. Н. /л.182/ се е отказал от наследството на баща си и
2
заявлението му за отказ е вписано под №99/06.08.2024 г. в особената книга
при РС – Разград за отричане от наследството. /л.190/ С решение по ч.гр.д.
№2343/2024 г. по описа на РС – Разград от 14.01.2025 г. по искане на „АГРО
АР 1“ ООД с ЕИК ********* съдът е назначил за управител на наследството
на К. Н. Ц. адв. Ж. Ч. и производството е възобновено и е продължило с
участие на този управител на наследството.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства, установи
следната фактическа обстановка:
С нотариален акт за дарение /л.6/ №*** г. , вписан в Служба по вписванията –
Разград с вх.№3238/03.08.2023 г., акт №76, т.9, дело №1680/2023 г. К. Н. Ц.,
действащ чрез пълномощника си М.С.О. е дарила на ищеца АГРО АР 1“ ООД
с ЕИК ********* правото на собственост по отношение на 1/120 идеална част
от следните три поземлени имота: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор
49093.53.38, ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 49093.41.32 и ПОЗЕМЛЕН
ИМОТ с идентификатор 49093.30.10. С последващ нотариален акт от същата
дата /л.7/ №41, т.5, рег.№8924, дело №787/2023 г. , вписан в Служба по
вписванията – Разград с вх.№3239/03.08.2023 г., акт №*** г. К. Н. Ц.,
действащ чрез пълномощника си М.С.О. е продал на ищеца АГРО АР 1“ ООД
с ЕИК ********* правото на собственост по отношение на 3/40 идеални част
от същите три поземлени имота, отново индивидуализирани по кадастралната
карта на с. Мортагоново, общ Разград, обл. Разград, одобрена със Заповед №
РД-18-289/09.05.2019 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно
изменение от 01.08.2022 г. за сумата 15 620 лв. платени по банков път преди
изповядване на сделката.
Пълномощникът М.С.О. е била упълномощена /л.14/ да се разпорежда с
неговия наследствен дял от трите процесни недвижими имота.
При изповядване на двете сделки прехвърлителят се е легитимирал като
собственик с решение №155/11.08.1997 г. на ОСЗ гр.Разград, в което трите
имота са описани с №030010, №041032 и №053038 по плана за земеразделяне
на с.Мортагоново, общ.Разград и същите са възстановени на наследниците на
И.Р.Г../л.11/
Общият наследодател И.Р.Г. е починал на 31.01.1954 г. и е оставил за свои
наследници преживялата си съпруга Й.Д.Г. и 7-те си деца – Х.И.Р., С.И.Д.,
С.И.Р., Д.И.Р., Н.И.Г., И.И.Р. и М.И.Н. /л.12/. Преживялата съпруга - Й.Д.Г. е
починала на 22.08.1968 г. и е оставила като свои законни наследници същите
седем, общи с първия наследодател деца /л.13/.
М.И.Н. – дъщеря на общия наследодател и на преживялата му съпруга е
починала на 10.04.2020 г.
С нотариален акт №*** г. , вписан в Службата по вписвания – Разград с вх.рег.
№3037/19.07.2018 г., акт №179, дело №1625/2018 г. М.И.Н. - дъщеря на общия
наследодател и на преживялата му съпруга е дарила на КПУ“Единство-2002“
1/60 идеална част от три поземлени имота, описани по плана за земеразделяне
на с.Мортагоново, общ.Разград с №030010, №041032 и №053038 /л.15/. С
последващ нотариален акт №*** г. , вписан в Службата по вписвания –
Разград с вх.рег.№3038/19.07.2018 г., акт №181, дело №1627/2018 г. /л.16/ от
същата дата М.И.Н. е продала правото си на собственост по отношение на
9/60 идеални части от същите три поземлени имота за сумата 5525,80 лв., за
която продавачът е заявил, че е получил изцяло и в брой от купувача. При
изповядване на двете сделки същата се е легитимирала като собственик с
решение №155/11.08.1997 г. на ОСЗ гр.Разград и е представила удостоверение
за наследници на Д.И.Р. /л.123/ - един от синовете на И.Р.Г. и Й.Д.Г., от което
3
е видно, че същият е починал на 12.04.1998 г. и е оставил за свои законни
наследници своите шест братя и сестри, сред които и М.И.Н..
М.И.Н. е починала на 10.04.2020 г. и е оставила за свои законни наследници
синовете си К. Н. Ц. – страна по процесната сделка и Ц. Н. Ц..
Видно от удостоверения за идентичност на имот №ИИ – 13/31.03.2025 г.,
№ИИ – 14/31.03.2025 г. и №ИИ – 15/31.03.2025 г. /л.264 и сл./:
-Поземлени имот с идентификатор 49093.53.38 по кадастралната карта на с.
Мортагоново, общ. Разград, обл. Разград, одобрена със Заповед № РД-18-
289/09.05.2019 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение
от 01.08.2022 г., в местността „МОМИН РИД“ е идентичен с поземлен имот
058038 по КВС на землището на с.Мортагоново;
-Поземлени имот с идентификатор 49093.41.32 по кадастралната карта на с.
Мортагоново, общ Разград, обл. Разград, одобрена със Заповед № РД-18-
289/09.05.2019 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение
от 01.08.2022 г., трайно предназначение на територията: Земеделска, начин на
трайно предназначение: НИВА, в местността „УШИНСКО /КЪР АЛАН/“, е
идентичен с поземлен имот 041032 по КВС на землището на с.Мортагоново;
-Поземлени имот с идентификатор 49093.30.10 по кадастралната карта на с.
Мортагоново, общ. Разград, обл. Разград, одобрена със Заповед № РД-18-
289/09.05.2019 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение
от 01.08.2022 г., трайно предназначение на територията: Земеделска, начин на
трайно предназначение: НИВА, в местността „МАНТАРЛЪК“, е идентичен с
поземлен имот 030010 по КВС на землището на с.Мортагоново;
Също така е записано, че Картата на възстановената собственост на
землището на с.Мортагоново обединява данните от плана за земеразделяне и
картата на съществуващите стари реални граници на земеделски земи,
създадени по реда на ЗСПЗЗ.
Въз основа на така установените фактически обстоятелства, Съдът направи
следните правни изводи:
По отношение на предявения иск е с правна квалификация чл.189, ал.1 изр. 1
във вр. с чл.87 от Закона за задълженията и договорите.
Съгласно чл.188 от ЗЗДог. продавачът отговаря, щом трето лице има права
върху продадената вещ, които може да противопостави на купувача в две
хипотези. В първата хипотеза третото лице е предявило правата си и
купувачът вече е отстранен от вещта, която е купил, въз основа на съдебно
решение по иск на трети лица - налице е осъществена евикция. Във втората
хипотеза правата на третото лице само са предявени по съдебен ред или дори
още не са предявени, но могат във всеки момент да бъдат предявени и
противопоставени на купувача. Вещта още не му е отнета, но съществува
реална заплаха от това - налице е евентуална евикция.
Разпоредбите на чл.188 и чл.189 от ЗЗД не правят разлика между реализирана
или предстояща евикция, защото и в двата случая става въпрос за пълно
неизпълнение на задължението да се прехвърли правото на собственост, което
е основното задължение на продавача по договора –а покупко-продажба. Това
пълно неизпълнение поражда право за купувача да развали договора за
продажба по реда на чл.87, ал.3 от ЗЗД. Развалянето в настоящия случай
следва да се извърши по съдебен ред, тъй като предмет на продажбата е
недвижим имот. С развалянето отпада с обратна сила правното основание, на
което продавачът задържа покупната цена, и ответникът дължи връщане на
полученото по договора.
Ответникът, респ. управителят на неговото наследство, чиято е била
4
доказателствената тежест за това, не е установил пълното изпълнение на
задължението да прехвърли собствеността като страна по процесната сделка.
Напротив, по делото е установено, че тези зем. земи не са били част от
наследството на майката на ответника, т.к. приживе същата се е разпоредила с
цялата си идеална част от тях /получена по наследство от своите баща, майка и
брат/. Изпълнение не може да се осъществи, тъй като вещта принадлежи на
друго лице. Знанието, респ. незнанието от страна на ответника, че
съответните недвижими имоти – предмет на договора за покупко-продажба са
част от наследството, получено от майка му, е без значение за неговата
отговорност като продавач по процесната сделка.
Ето защо Съдът приема, че предявеният иск за разваляне на договора за
покупко-продажба на съответните идеални части от трите процесни
недвижими имота е основателен и доказан.
По отношение на искането на ищеца настоящият съд да установи, че
продажбата се разваля и поради допуснатата грешка от нотариуса,
изразяваща се в ненадлежно изпълнение на задължението за проверка на
собствеността“ /л.147/ съдът счита, че такова обстоятелство не е установено.
Разпоредбата на чл.586 от ГПК задължава нотариусът да извърши проверка на
собствеността, като посочва документите, удостоверяващи правото на
собственост. Следователно за същия не съществува задължението да извършва
проверка по партидата в имотния регистър, каквато проверка е можел да
направи и ищеца – търговец предвид съществуващата система на публичност
на актовете с прехвърлително действие с недвижими имоти. Доколкото такива
прехвърляния на собственост или учредяване на вещни права са вписани, а
актът, с който наследодателката на ответника е прехвърлила процесните
имоти приживе е вписан, ищецът като последващ приобретател би могъл да
узнае за противопоставимите му права на трети лица. Това е така, защото с
вписването се цели да се даде възможност на третите лица да узнаят за
извършеното разпореждане с недвижимия имот и да се информират за
собствеността.
По претенцията на ищеца за заплащане на направените по делото разноски,
Съдът намира същата за основателна предвид разпоредбата на чл.78, ал.1 от
ГПК. Тези разноски са в размер на 830,59 лв.
Воден от гореизложеното, Съдът
РЕШИ:
РАЗВАЛЯ договор за покупко-продажба на недвижими имоти, обективиран в
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № *** г. от дата
03.08.2023 г. на Нотариус Р. И. с рег. № 378 и район на действие PC - Разград,
който нотариален акт е вписан в Службата по вписванията с вх.рег. № 3239 от
дата 03.08.2023 г., акт № *** г., сключен между К. Н. Ц., ЕГН **********,
починал на 16.12.2023 г. и „Агро АР 1“ООД, ЕИК ********* със седалище
гр.Разград и адрес на управление ул.“Добровска“, №42
с който първият е поел задължение по отношение на втория за прехвърляне
правото на собственост по отношение на следните имоти:
-3/40 идеални части от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 49093.53.38
/четиридесет и девет хиляди деветдесет и три, точка, петдесет и три, точка,
тридесет и осем/ по кадастралната карта на с. Мортагоново, общ. Разград, обл.
Разград, одобрена със Заповед № РД-18-289/09.05.2019 г. на Изпълнителния
5
директор на АГКК, последно изменение от 01.08.2022 г., трайно
предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно предназначение:
НИВА, в местността „МОМИН РИД“, с площ 21503 /двадесет и една хиляди
петстотин и три/ квадратни метра, предишен идентификатор: няма, номер по
предходен план: 053038, трета категория, граници: 49093.53.37, 49093.53.68,
49093.53.1, 49093.53.30, 49093.53.10, 49093.53.34;
-3/40 идеални части от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 49093.41.32
/четиридесет и девет хиляди деветдесет и три, точка, четиридесет и едно,
точка, тридесет и две/ по кадастралната карта на с. Мортагоново, общ Разград,
обл. Разград, одобрена със Заповед № РД-18-289/09.05.2019 г. на
Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение от 01.08.2022 г.,
трайно предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно
предназначение: НИВА, в местността „УШИНСКО /КЪР АЛАН/“, с площ
32005 /тридесет и две хиляди и пет/ квадратни метра, предишен
идентификатор: няма, номер по предходен план: 041032, седма категория,
граници: 49093.41.33, 49093.41.115, 49093.41.31, 49093.41.30, 49093.41.29,
49093.43.107, 49093.41.28, 49093.41.27;
-3/40 идеални части от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 49093.30.10
/четиридесет и девет хиляди деветдесет и три, точка, тридесет, точка, десет/ по
кадастралната карта на с. Мортагоново, общ. Разград, обл. Разград, одобрена
със Заповед № РД-18-289/09.05.2019 г. на Изпълнителния директор на АГКК,
последно изменение от 01.08.2022 г., трайно предназначение на територията:
Земеделска, начин на трайно предназначение: НИВА, в местността
„МАНТАРЛЪК“, с площ 10502 /десет хиляди петстотин и два/ квадратни
метра, предишен идентификатор: няма, номер по предходен план: 030010,
четвърта категория, граници: 49093.30.13, 49093.30.11, 49093.30.73,
49093.30.8, 49093.30.17.
ПОРАДИ НЕИЗПЪЛНЕНИЕ на задължението на К. Н. Ц., ЕГН ********** за
прехвърляне на правото на собственост.
Наследниците на К. Н. Ц., ЕГН **********, починал на 16.12.2023 г. са
представлявани в процеса от адв.Ж. Ч. като управител на наследството,
назначен за такъв с решение №19/14.01.2025 г. по ч.гр.д.№2343/2024 г. по
описа на РС – Разград.
ОСЪЖДА наследниците на К. Н. Ц., ЕГН **********, починал на 16.12.2023
г. ДА ЗАПЛАТЯТ на „Агро АР 1“ООД, ЕИК ********* със седалище
гр.Разград и адрес на управление ул.“Добровска“, №42 сумата 830,59 лв.
/осемстотин и тридесет лева и петдесет и девет стотинки/ за направените по
делото разноски на основание чл.78, ал.1 от ГПК.
Решението е постановено при участието на „ДЗИ-Общо застраховане“ЕАД и
Р. И. И. като трети лица.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд - Разград в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
На основание чл.115 от Закона за собствеността, Съдът указва на ищеца, че
следва в шестмесечен срок от влизане в сила на съдебното решение да
представи препис от същото в Службата по вписванията, за да бъде
извършено отбелязване.
Съдия при Районен съд – Разград: _______________________
6