Р Е Ш Е Н И Е
№ 313
02.11.2016г. гр.С.З.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
СТАРОЗАГОРСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, Гражданско отделение, Четвърти
граждански състав,
на шести октомври 2016 година
в публичното заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ : ПЛАМЕН ЗЛАТЕВ
секретар Павлина Георгиева
като разгледа докладваното от съдията- докладчик ЗЛАТЕВ
Гражданско дело № 58 по описа за 2016 година,
за да се произнесе съобрази следното :
Производството е на основание чл.124,
ал.1 и 2 от ГПК във вр. с чл.19, ал.3 от ЗЗД.
По делото е постъпила ИМ, в която
се сочи, че на 10.12.2009г. ищцовото дружество «Империя Индъстри» ЕООД, гр.С.З. е
сключило с 2 бр. ответници П.Х.П.
и Д.Я.П./и двамата съпрузи от гр.С.З./ предварителен договор по реда на чл.19 от ЗЗД, съгласно който по чл.1, ал.1 от договора, страните са поели задължението,
в срок до 30.06.2011г. да сключат окончателен договор за покупко-продажба на
½ идеална част от следния собствен на ответниците недвижим имот,
представляващ съпружеска имуществена общност/СИО/, а именно- ДВОРНО МЯСТО,
цялото от 660 кв.м., находящо се в ***, букви "А" и "Б",
съставляващо УПИ IХ-1702 от кв.22 по
плана на града, при граници: улица *** и поземлени имоти VIII-1704, VI-1711, 1712,
II- за жилищно строителство, СЩС, БСФС и исторически сгради и пл. № 1701, което
дворно място, по кадастралната карта, одобрена със Заповед № РД-18-65/30.05.2008г.
на ИД на АГКК е с идентификатор 68850.515.50 и площ от 673 кв.м., при съответните
съседи, без построената в него сграда, за сумата от 500 лв., която сума
дружеството- купувач е изплатило на ответниците- продавачи в деня на подписване
на настоящия договор, като продавачите заявяват, че са я получили изцяло от купувача.
Счита, че съгласно чл.1, ал.2 от договора, горепосочената идеална част от
описаното дворно място, предмет на предварителния договор ще бъде продадена на
КУПУВАЧА ЗАЕДНО С ПРАВОТО ДА ПОЛЗВА ИЗТОЧНАТА ЧАСТ ОТ НЕЗАСТРОЕНАТА ПЛОЩ НА
ДВОРНОТО МЯСТО ЗА ТЕРАСА на собственият на ищцовото дружество недвижим имот,
представляващ САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в СГРАДА с идентификатор № 68850.515.50.1.11,
находящ се в ***, който самостоятелен обект е с предназначение за търговска
дейност по кадастралната карта, а по строителни книжа представляващ обект за
стопанска дейност „ресторант-боулинг", брой нива на обекта- три, като
осигуряват достъп на останалите собственици на самостоятелни обекти в сградата
до собствените им обекти. Т.е. в предмета на договора влизало и възмездното
учредяване на безсрочно право на ползване върху реална част от поземления имот,
чиято насрещна престация (цена) е включена в общата цена по договора. Счита, че
съгласно чл.1, ал.3 от предварителния договор, конкретното местоположение, площ
и граници на частта от дворното място, която ще се ползва от купувача, ще бъдат
посочени след извършване на заснемане на незастроената част от лицензиран геодезист
в съответствие за нормативните и технически разпоредби и изисквания. Заявява,
че съгласно чл.5 от договора, купувачът (ищцовото дружество) се задължава да поеме
всички разноски по
нотариалното прехвърляне на
собствеността, включително и всички разноски по геодезическото заснемане
на незастроената част от
дворното място и да осигури извършването му. Твърди, че във връзка с
уговореното в чл.1, ал.2 и чл.9, ал.1 от предварителния договор, ответниците,
като продавачи са изпълнили задължението си и са учредили в полза на
дружеството в нотариална форма право на ползване върху частта от незастроеното
дворно място, която е описана в чл. 1 ал. 2, за сумата от 50 /петдесет/лева,
със срок от 14.01.2010 г. до 31.05.2011 г., видно от приложения нотариален акт №12,
том I, рег. № 287, дело № 10/14.01,2010 г. на Нотариус М. Илиева с рег.№ 406 в
НК, вписан в СВ-С.З. с вх.рег. №300/14.01.2010 г., акт № 112, том I, дело №
121/2010 г. Според него индивидуализацията
на правото да ползва
източната част от незастроената площ
на дворното
място за тераса-
т.е. на вещното
право на ползване, което следва да се учреди, е направена в този
нотариален акт, като по силата на уговорките
в предварителния договор,
това е обхвата
(обема) на ограниченото вещно право на ползване, което е следвало да
бъде учредено и с несключения окончателен договор по процесния предварителен
договор. Поради което счита, че това вещно право, което е предмет на предварителния
договор и следва да намери отражение и в диспозитива на съдебния акт по чл.19,
ал.З ЗЗД, е БЕЗСРОЧНО ВЕЩНО ПРАВО НА ПОЛЗВАНЕ НА РЕАЛНА ЧАСТ от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор № 68850.515.50, съгласно нотариалната карта и нотариалните
регистри, одобрена със Заповед РД-18-65/30.05.2008г., находящ се в ***, целият
с площ от 673 кв.м., съгласно схема, издадена от АГКК, а по нотариален акт- с
площ от 660 кв.м., с трайно предназначение: урбанизирана територия, начин на
трайно ползване; ниско застрояване (до десет метра), със стар идентификатор,
посочен в нотариалния акт: квартал 22 (двадесет и две), парцел - урегулиран
поземлен имот IX (девети) за имот с плацоснимачен ЦЩЩ2 (хиляда седемстотин и
две), при съседи на ПИ по схема, издадена от АГКК| имот с идентификатор №
68850.515.52 - за комплексно застрояване, имот с^ идентификатор № 68850.515.45
- за второстепенна улица, имот с идентификатор № 68850.515.57 - за комплексно
застрояване и имот с идентификатор № 68850.515.49 - за ниско застрояване (до
десет метра), и при граници по нотариален акт: улица ,*** и УПИ VIII-1704, VI-1711,
1712, УПИ II - за жилищно строителство, ОНС, БСФС и исторически сгради и пл. №
1701, която реална част е с площ от 134 кв.м. и е обособена в североизточната
незастроена част на гореописания поземлен имот, ограничена от точки с конкретно
посочени точни координати. Претендира, че така посоченото ограничено вещно
право на ползване следва да се учреди при следното условие: "ИМПЕРИЯ
ИНДЪСТРИ" ЕООД се задължава, при упражняване на учреденото му право на
ползване, да осигурява на собственика на бистрото, находящо се в същата жилищна
сграда с ОСД и гаражи достъп до входа на склада на бистрото, който се намира на
източната фасада на сградата между точки с 4 и 5 с горепосочени координати.
Заявява, че въпреки изпълнението на всички изисквания на договора и Закона,
ответниците до момента не са сключили с ищцовото дружество окончателен договор.
Счита, че съгласно чл.8 от Договора, Продавачите имат право да откажат да
изпълнят задължението и да прехвърлят собствеността върху съответната идеална
част от имота, без да носят предвидената отговорност, само ако към 30.06.2011
г., КУПУВАЧЪТ (ищцовото дружество) има към тях неиздължени суми по сключения
между страните по настоящия предварителен договор друг договор за заем от 10.12.2009
година. Такъв договор за заем обаче, между страните не е сключван на 10.12.2009
г., а на 14.01.2010 г., задължението по който видно от приложеното Споразумение
(спогодба) във връзка с договори за заем, заверено нотариално с рег. №
2440/29.05.2010 г. от Нотариус М. Илиева, с рег. № 406 в НК, е погасено изцяло
към момента на сключване на спогодбата. Към настоящия момент ответниците
отказват да сключат окончателен договор, като се позовават на договор за заем
от 10.12.2009 г., сключен между тях и физическите лица Й.К.В. и Т.М.К., който
обаче не касае процесиите отношения между ищцовото дружество и двамата
ответника. Счита, че от правна страна, в производството по иска с правно
основание чл.19, ал.З от ЗЗД, съдът следва да провери онова, което проверява и
нотариусът при сключване на един договор за продажба на недвижим имот. И за да
бъде уважен искът по чл. 19, ал.З от ЗЗД, следва да е установено, че страните
са сключили валиден предварителен договор, съдържащ основните клаузи на
окончателния договор за продажба: индивидуализиран е имотът или договорът
съдържа клаузи препращащи към друг документ, чрез който прехвърляното право може
да се индивидуализира; посочена е цената; обещателят по предварителния договор
е собственик на имота, както и че купувачът е платил цената. Потвърждава, че Решението
на съда има конститутивно действие- тоест то ще замести окончателния договор,
затова съдът извършва проверката, която би извършил и нотариусът, а диспозитива
следва да възпроизведе съдържанието на окончателния договор. И че елемент от
тази проверка е установяването дали обещателят по предварителния договор има
непогасени подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци - чл.264 ДОПК. Съществуването на такива непогасени задължения обаче не е основание за
отхвърляне на иска. Съгласно чл.364, ал.2 от ГПК съдът не издава препис от
решението по чл.19, ал.З от ЗЗД, докато ищецът не докаже, че са заплатени разноските
по прехвърлянето и дължимите данъци и такси. От този текст следва, че
неплатените данъци за имота са само основание за отказ да се издаде препис от
решението, с което искът се уважава. А за да се легитимира като собственик на
имота въз основа на влязлото в сила решение по чл.19, ал.З от ЗЗД, ищецът
следва да заплати дължимите от праводателя му данъци за прехвърления имот.
Подобна е уредбата и при прехвърляне на собствеността по нотариален ред. В
случай, че не са заплатени данъците за недвижимия имот, нотариусът изповядва
продажбата, ако собственикът писмено декларира, че е съгласен данъците да бъдат
заплатени от продажната цена на имота и купувачът внесе дължимата сума в
съответния бюджет - чл. 264, ал. 4 от ДОПК. Счита, че в конкретния случай,
подписаният между страните Предварителен договор е валиден, в него е изразена
волята на ответниците да продадат на ищцовото дружество притежаваната от тях ½
ид.ч. от дворно място, както и да учредят възмездно безсрочно вещно право на
ползване върху реална част от това дворно място. Уговорена е цена и тя е
платена изцяло. Страните са постигнали съгласие окончателният договор да бъде
сключен до 30.06.2011г. Според него този срок е изтекъл, но до оформяне на
сделката в нотариална форма не се е стигнало. Не е изтекъл петгодишния давностен
срок (изтичащ на 30.06.2016 г.), в който ответниците могат да възразят на упражненото
с настоящата искова молба потестативно право на ищцовото дружество да иска
предварителният договор да бъде обявен за окончателен. Претендира, че от
представените писмени доказателства (нот.акт № 144/2002 г. и нот.акт № 145/2002
г. на Нотариус М. Илиева, както и справки от службата по вписванията гр.С.З.),
се установява, че ответниците П. притежават правото на собственост върху поземления
имот, част от които са обещали да продадат на ищцовото дружество, респективно
имат права да учредят безсрочно вещно право на ползване върху реална част от
този поземлен имот. Че индивидуализацията
на поземления имот
е извършена съобразно актуалното кадастрално и
регулационно описание на имота към момента, а вещното право на ползване, което
следва да се учреди с окончателния договор е подробно индивидуализирано в
приложения нот.акт № 12/2010г. на Нотариус М. Илиева, както и в представеното
геодезическо заснемане, чиято графична част следва да стане неразделна част от
окончателния договор, в случая от съдебния акт, с който предварителния договор
се обявява за окончателен. Завява, че той като купувач по предварителния
договор е изправна страна- ищцовото дружество е платило уговорената продажна
цена изцяло, което се установява от изявленията на ответниците-продавачи на
чл.1, ал.1, имащ характер на разписка, инкорпорирана в самия договор.
Продавачите-ответници не са изпълнили своето изискуемо задължение по договора,
поради което предварителния договор следва да бъде обявен за окончателен. И тъй
като до настоящия момент не е бил сключен окончателен договор, за него се
пораждал правен интерес от предявяване на настоящият конститутивен иск по
чл.19, ал.3 от ЗЗД. Поради което моли съда постанови решение с което на
основание чл.19, ал.З от ЗЗД, ДА ОБЯВИТЕ ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН, сключеният между
"ИМПЕРИЯ ИНДЪСТРИ" ЕООД, с ЕИК № *********, със седалище и адрес на
управление: гр.С.З., община С.З., п.к.6000, ж.к."Три чучура - ЮГ",
бл.59, вх.А, ет.З, ап.31 и отв П.Х.П. с ЕГН-**********, с адрес: *** и отв.Д.Я.П.
с ЕГН-**********, с адрес: ***, на 10.12.2009 г. предварителен договор за
продажба на идеална част от поземлен имот и за учредяване на безсрочно вещно
право на ползване върху реална част от този имот, ведно със законните последици
от това. Претендира и ответниците да бъдат осъдени да му заплатят всички направени
разноски по делото.
С уточняващата си Молба ищецът
сочи, че моли да бъде прието за безспорно и ненуждаещо се от доказване, че
между страните е сключен валиден предварителен договор за покупко-продажба от
10.12.2009 г.
Оспорва твърденията за частична
нищожност на предварителния договор,поради липса на предмет.
Довода, че правото на ползване не
било индивидуализирано в предварителния договор и затова той бил частично
нищожен в тази част, е неоснователен. В чл.2, ал.З от предварителния договор е
направена уговорка за индивидуализация на това право, чрез извършване на
геодезическо заснемане. То е извършено и е представено по делото. Това
заснемане е послужило и за учредяването на същото това право за срок до 31.05.2011
г, в представения нотариален акт № 12 от 14.01.2010 г., в който акт също е
направено индивидуализацията, към която препраща нормата на чл.2, ал.З от
процесния предварителен договор. В исковата молба тази индивидуализация е
направено именно въз основа на тези уговорки, заснемане и определена от
страните индивидуализация в нотариалния акт, включително и с геодезически
координати на крайните точки определящи частта, от имота върху която е поето
задължение за учредяване на това право на ползване.
С оглед на препращането на чл.2,
ал.З от договора, съдебната практика на ВКС, на която ответниците се основават,
е неотносима, тъй като самите ответници са договорили тази индивидуализация да
се направи в по-късен от подписването на договора момент.
3.Оспорвам твърдението, че
действителната воля на страните по процесния предварителен договор е била да
постави, като условие за сключване на окончателния договор, издължаването на
получените суми по Договор за заем от 10.12.2009г., по който страна не е
ищцовото дружество. Опита да се обвържат договори между различни правни субекти
води до мисълта за някаква симулация, за каквато не са налице доказателства и
каквато не се и твърди. Няма причина, ищцовото дружество да се е обвързало с
договор за заем между продавачите и трети физически лица, дори те да са били
свързани към този момент с ищцовото дружество. Видно от представените
доказателства и анализа на ответниците, в тях не се съдържа твърдение за
симулация, нито в договорите е направена уговорка за такава свързаност. Не на
последно място е и обстоятелството, че доколкото ни е известно от Й.В. и Т.К.,
пари по договора за заем от 10.12.2009 г. не са давани. Според тях, този
договор за заем е симулативен и е подписан с цел да гарантира техни плащания по
сделката за покупката на ресторанта, в чиято градина в двора следва да се
учреди въпросното право на ползване, и който се намира в сградата на процесния
поземлен имот. Връзка обаче между двете сделки в твърдяния от ответниците
смисъл липсва. Потвърждение за това е и факта, че симулативния заем е обезпечен
с ипотека върху други имоти на посочените физически лица, а не с имот на
дружеството. Доколкото ни е известно, ответниците са предявили претенции само
за част от този симулативен заем, като е образувано и заповедно производство,
по което симулативните длъжници са били подали възражения и следва предявяване
на искове по чл,422 ГПК, което обаче
не касае ищцовото
дружество и отношенията
му с ответниците
по процесния предварителен
договор.
4. Несъстоятелни са доводите на
ответниците, че заема по договора от 14.01.2010г. бил издължен пет години
по-късно- в приложеното по делото споразумение се съдържа изявление, че
задължението е изпълнено към 29.05.2015 г., а не че е изпълнено на тази
дата- т.е. констатира се самото
изпълнение, а не и неговата дата. Така или иначе, отлагателното условие е
отпаднало, след като задължението е платено, независимо дали преди или след
определения срок. Условието, по което ответниците са могли да правят такова
възражение, към момента не е налице, поради което е неоснователно възражението
им, че и към момента могат да се позовават на неизпълнение, което възпрепятства
сключването на окончателния договор.
5. Неоснователни са и доводите,
че не сме представили доказателства за отказа на ответниците да сключат
окончателен договор, като се позовават именно на договора за заем от 10.12.2009
г., който не обвързва ищеца.
Факта, че с Отговора на ИМ те
правят такова възражение е безспорно доказателство за основателността и
верността на тези наши твърдения в исковата молба.
6. Неоснователни са и следващите
възражения, че ищцовото дружество не било изпълнило задълженията си по договора
за заем, което освобождавало продавачите от техните задължения да сключат
окончателен
договор, че не се представят доказателства, че сме изпълнили задължението си да
се явим пред нотариуса на 30.06.2011 г., че не сме представили доказателства,
че именно поради неявяването на ответниците не е сключен окончателен договор и че
след 30.06.2011 г. ищеца е отправял покана към продавачите.
Тези възражение са неоснователни,
тъй като самата искова молба представлява покана за сключване на окончателен
договор, а с подадения Отговор на ИМ се правят възражения против неговото
сключване, поради което не е необходимо да се доказва отказа преди това на
ответниците - той се установява от техните твърдения.
Явяването или неявяването при
нотариуса на 30.06.2011г. не е необходимо да установяваме, тъй като е очевидно,
че и ответниците не са се явили. Ако те твърдят, че те са се явили, а не се е
явил представител на ищцовото дружество, следва да установят това с писмено
доказателство - констативен протокол от нотариуса. В случая, обаче не се и
правят такива твърдения и не се представят доказателства.
По отношение на правото на
ответниците да откажат сключване на окончателен договор, важи казаното по-горе
за липса на връзка между договора за заем, по който ищеца не е страна и не може
да отговаря за тези задължения, нито това да го обвързва с нещо.
По отношение на представените
доказателства, считам че те са неотносими и не следва да се приемат, като
доказателства по делото. Договорът за заем от 10.12.2009 г. и нотариалния акт
за ипотека не са подписани от ищцовото дружество и не касаят процесния договор.
Договорът за заем 14.01.2010г. не е необходим за изясняване на обективната
истина, тъй като с представеното споразумение от 2015 г. се удостоверява факта,
че този договор е сключен с ищцовото дружество и към датата на подписване на
споразумението, той вече е погасен. Поради това е отпаднало и отлагателното
условие, на което ответниците се позовават и чрез позоваване на собственото си
противоправно поведение, се опитват да извлекат изгодни за тях правни
последици.
Ищецът пледира чрез процесуалния си
представител- адвокат, че моли съда да уважи предявения иск, ведно със
законните последици от това, като иска от съда да обяви предварителния договора
за окончателен, с всички последици от това, като заявяват, че подробни
съображения ще изложат в писмена защита. Претендира да му се присъдят и всички
разноски по делото, съгласно представения Списък по чл.80 от ГПК.
Ищецът не е представил писмена Защита
въпреки дадената му за това възможност от съда.
Ответниците-
2 бр. физически лица/пълнолетни български граждани/- съпрузи, П.Х.П. и Д.Я.П./и
двамата съпрузи от гр.С.З./ в общия си Отговор на ИМ сочат, че ищецът „ИМПЕРИЯ
ИНДЪСТРИ" ЕООД, действайки чрез процесуалният си представител^ е предявил
срещу доверителите ми иск с правно основание чл. 19 ал.З от ЗЗД и е поискал от
съда постановяване на решение за обявяване на сключен между страните по делото
Предварителен договор от 10.12.2009г. за окончателен. В раздел I „Фактическа
страна на спора" е било изложено съдържанието на сключения между страните
Предварителен договор от 10.12.2009г. и са направени изводи относно
действителността и валидността на този договор. Не оспорват факта на
сключването на процесния предварителен договор, но считам, че в исковата молба
фактите са некоректно изложени, направените твърдения са неверни, а направените
изводи са правно несъстоятелни, като съображенията за това са, че сключеният между
страните предварителен договор е частично нищожен по смисъла на чл.26, ал.2 от ЗЗД,
поради липса на предмет и не може да породи действие между страните, което твърдение
се отнася за чл.1/2/, от раздел I. «Предмет на договора» , с който текст
продавачите са се задължили, заедно с продажбата на 1/2 идеална част от
описаното в чл. 1/1/ дворно място да бъде прехвърлено и правото на ползване на
източната част от незастроената площ на дворното място за тераса на собствен на
купувача недвижим имот /следва описание на този имот/. Считат, че ограниченото
вещно право на ползване не е индивидуализирано по никакъв начин- липсва
квадратура, липсват отстояния от границите на имота, липсва описание на
разположението спрямо сградата, липсва каквато и да било индивидуализация.
Твърдят, че на стр.7, т.6 от ИМ се твърдяло, че правото на ползване, което
следва да се учреди с окончателния договор е подробно описано в нотариален акт
№ 12/2010г. на нотариус М. Илиева- С.З., както и в представеното геодезическо
заснемане. От твърдяното в ИМ от представените с нея писмени доказателства се
установява по безспорен начин, че към датата на сключване на предварителния
договор индивидуализация на правото на ползване не е имало, а такава е
направена в документи, съставени след сключването му. Считат, че съгласно
задължителната практика на ВКС, на която ще се позова в ход по същество,
документи съставени след предварителния договор и съдържащите се в тях данни не
могат да заместят липсата на ясно изразена обща воля на страните да
индивидуализират недвижимия имот към датата на сключването му. Коментират, че в
т.7, раздел I на ИМ е цитиран чл.8 от процесния предварителен договор, по силата
на който продавачите имат право да откажат да изпълнят задължението и да
прехвърлят собствеността на недвижимия имот, предмет на сделката, без да носят
предвидената отговорност само ако към 30.06.2011г. купувачът има към тях
неиздължени суми по сключения между страните договор за заем от 10.12.2009г. Следвало
твърдението, че между страните по предварителния договор няма сключен Договор
за заем от 10.12.2009г., а има сключен Договор за заем от 14.01.2010г., с
нотариално заверка на подписите. Твърдяло се, че задължението по договора от
14.01.2010г. е погасено изцяло към момента на сключване на споразумение/спогодба/
във връзка с договори за заем, което споразумение било заверено нотариално с
рег. № 2440/29.05.2010г. на нотариус М. Илиева- С.З.. Направено било и
твърдение, но не се представяли доказателства, че към настоящия момент
ответниците отказвали да сключат окончателен договор, като се позовавали на
Договор за заем от 10.12.2009г., който бил сключен между физическите лица Й.К.В.
и Т.М.К., и ответниците по настоящото дело.
Към Отговора си на ИМ ответниците
представят в заверени копия и двата договора за заем, цитирани в ИМ и
споразумението, като от тяхното съдържание се установявало, че договорът за
заем сключен на датата цитирана в предварителния договор/10.12.2009г./, е
сключен действително между физическите лица- ответниците, като
заемодатели и физическите
лица Й.К.В. и Т.М.К., като заематели. Крайният срок за връщане на
заетите суми по този договор /чл.З от раздел II на договора за заем/
-31.05.2011г., т.е. месец преди крайната дата, след която за продавачите отпада
задължението за сключване на окончателен
договор-30.06.2011г. Паричното вземане по този Договор за заем е обезпечено с
договорна ипотека - Нотариален акт за учредяване на договорна ипотека върху
недвижими имоти №178 том III рег.№9729 дело №442 от 2009 от 10.12.2000г. на
нотариус М. Илиева рег. №406 в НК, че в договора за заем, сключен на
14.01.2010г. страни са същите физически
лица, ответниците, като
заемодатели, Й.К.В. и Т.М.К., в
този договор като поръчители и „ИМПЕРИЯ
ИНДЪСТРИ" ЕООД, като
заемател, представлявано от
управителя Й.К.В.. Крайната дата за връщане на заетата сума е 31.05.2010г.
Поради което и имайки предвид
изложеното по-горе съвпадение на дати и имена, считат, че въпреки неправилното,
непрецизно посочване на страните в т. 8 от предварителния договор,
действителната им воля, по смисъла на чл.20 от ЗЗД е била да постави като
условие за сключване на окончателния договор, издължаването на получените суми
по Договор за заем от 10.12.2009г., сключен между физическите лица. Заявяват,
че от изложеното по-горе, от съдържанието на т.8 от предварителния договор, от
съдържанието на исковата молба и от представените по делото писмени документи
се установява безспорно, че процесният договор съдържа отлагателно условие. За
продавачите отпада задължението да сключат окончателен договор, ако в срок до
30.06.2011г. купувачът не изплати задълженията си по договор за заем. Нито един
от двата договаря за заем не е издължен към посочената дата, което освобождава
ответниците -продавачи от задълженията им по предварителния договор.
Заявяват, че от изложеното в
предходната точка 2 от настоящия договор и от цитираните писмени документи е
видно, че ищецът -купувач не е изпълнил задълженията си по договор за заем в
срок до 30.06.2011г., което неизпълнение освобождава продавачите от тяхното
задължение за сключване на окончателен договор. Освен това ищецът-купувач не бил
твърдял и не представял доказателства, че е изпълнил задължението си да се яви
на 30.06.2011г. до 13.00 ч. в кантората на нотариус М. Илиева- С.З. за
сключване на окончателен договор. Според тях ищецът-купувач не твърдял и не
представял доказателства, че поради неявяване на продавачите на посочената
по-горе дата не е бил сключен окончателен договор, а същевременно не твърдял и
не представял доказателства, че когато и да било след 30.06.2011г. е отправял
покани към продавачите за явяване пред нотариус и сключване на окончателен
договор.
Молят съда да постанови решение,
с което да обявите за нищожен, поради липса на предмет, предварителен договор
от 10.12.2009г., в частта му по чл.1/2/, от раздел I. «Предмет на договора», с
който текст продавачите са се задължили, заедно с продажбата на 1/2 идеална
част от описаното в чл. 1/1/ дворно място да бъде прехвърлено и правото на ползване
на източната част от незастроената площ на дворното място за тераса на
собствения на купувача недвижим имот /следва описание на имота/, както и да
отхвърлите изцяло предявеният иск по чл.19 ал.З от ЗЗД в останалата му част .
Претендират да им бъдат присъдени направените в хода на съдебното производство
разноски.
В този смисъл е и пледоарията на общия
им процесуален представител- адвокат по делото, който пледира, че моли съда да
отхвърли иска изцяло като неоснователен и недоказан, и да се постанови съдебно
решение в този смисъл. Моли да му бъдат присъдени всички разноски по делото, за
което представя и Списък за разноски по чл.80 от ГПК.
В същия смисъл е и общата им Писмена
Защита по делото, в която двамата ответници- съпрузи излагат подробни
фактически и правни аргументи в защита на тезите си против процесния иска по
чл.19, ал.3 от ЗЗД срещу тях, и претендират за разноските си по делото.
СЪДЪТ счита по делото за
установено и доказано по несъмнен и безспорен начин следното :
ПО ОТНОШЕНИЕ ПРОЦЕСУАЛНАТА
ДОПУСТИМОСТ НА ПРЕДЯВЕНИЯ ИСК :
Иск за установяване
несъществуването на едно правно отношение може да бъдат предявени, когато ищците
имат интерес от това. Наличието на интерес при този вид иск е процесуална
предпоставка за неговото предявяване от категорията на абсолютните, за която
съдът следи служебно. Интересът от търсената защита обуславя допустимостта на
иска по чл.124, ал.1 ГПК, като ищците по делото безспорно имат правен интерес
от установяване на твърдяното от тях право или правоотношение /съответно тяхното
съществуване или несъществуване/, тъй като се позовават на частен писмен
документ между страните. Поради което ищците имат заявен и доказан правен
интерес от оборването на твърдяната от ответника нищожност на предварителния
договор. Поради което искът е процесуално допустим, родово и местно подсъден на
настоящия първоинстанционен съд с оглед местонахождението на недвижимия имот/в
гр.С.З./, и неговата цена/с данъчна оценка над 50 000 лв./. И по него
съдът следва да се произнесе по материално- правната същност на исковите
претенции на ищците против ответника. Така предявения иск относно недвижимия имот е процесуално допустим поради
наличието на начален правен интерес от страна на ищците от търсената с него
защита.
Следователно искът е процесуално
допустим и следва да се разгледат по същество от настоящия първоинстанционен
съд в това исково съдебно производство.
ПО ОТНОШЕНИЕ НА МАТЕРИАЛНАТА
ОСНОВАТЕЛНОСТ НА ИСКА :
Предварителния договор има изцяло
облигационен характер и няма вещно- прехвърлително действие, като с него
единствено е поето в официална форма само задължение за сключване на
окончателния договор в един по-късен момент. Ответникът твърди, че е собственик
на този недвижим имот, но за да бъде успешно проведен искът по чл.19, ал.З от ЗЗД, правопораждащ юридически факт е предварителният договор. Теоретично съдебното
решение на съда при иск по чл.19, ал.З от ЗЗД /какъвто е очевидно процесния по
делото/, представлява вид нотариално удостоверяване и има за цел да даде
известност на вече настъпила правна последица, като формално легитимира собственика
като такъв пред другите трети лица, като той се снабдява с документ за правото
си на собственост. Самото снабдяването с нотариален акт /съдебно решение/ не е
елемент от фактическия състав на чл.77 от ЗС. В случая закона изрично е
предвидил особения ред по чл.19, ал.З от ЗЗД за подобен род придобивно
основание сделки, като успешното провеждане на иска по чл.19, ал.3 от ЗЗД води
до решение, заместващо липсващия окончателен договор между страните по
предварителния такъв, и тогава правото на собственост е негова конститутивна, извън
процедурна последица. В тази връзка искът по чл.19, ал.3 от ЗЗД по правната си
същност е конститутивен и с него се упражнява потестативното право да се иска
сключването на окончателен договор, което право е насочено към пораждане на
правните последици на несключения между страните окончателен договор чрез това
изцяло позитивно за страните съдебно решение, влязло в законна сила като
необжалваемо. Съдебното решение, с което този иск се уважава, замества обещания
окончателен договор/нотариалният акт/- т. е. поражда правните последици на
обещания, но несключен между страните окончателен писмен договор.
СЪДЪТ, след като се запозна с
направените в Исковата молба претенции, със становищата на всяка една от
страните по делото, със събраните по делото писмени доказателства и с
приложимите по казуса материално-правни и процесуални норми, счита за изяснено
и доказано по несъмнен и безспорен начин следното :
Видно от събраните по делото
писмени доказателства- предварителен договор от 10.12.2009 г.; Нотариален акт
№12, том I, рег. № 287, дело № 10/14.01.2010 г. на Нотариус М. Илиева
с рег. №
406 в НК,
вписан в СВ-С.З.
с вх.рег. №300/14.01.2010 г.,
акт № 112, том I, дело № 121/2010 г.; Нотариален акт за учредяване право на
строеж и прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за построяване на
недвижими имоти (апартаменти, гаражи и магазини) № 145, том I, рег.№ 993, дело
№ 123/2002год. на нотариус М.Илиева с рег.№ 406 на Нот.камара, вписан с вх. №
2823, акт 20, том VI, дело 1285/12.04.2002 г.; Нотариален акт за
покупко-продажба на идеални части от недвижим имот № 144, том I, рег.№ 992,
дело № ;122/2002год. на нотариус М.Илиева с рег.№406 на Нот.камара, вписан с
вх. № 2720, акт 17, том VI, дело 1282/12.04.2002 г.; Геодезическо заснемане,
извършено от лицензиран геодезист инж. Р. С., извършващ търговска дейност в
качеството на ЕТ „МАГ-ГИС Р. С.", вписан в регистъра на правоспособните
лица кадастър към АГКК под рег. № 1390 със заповед № 300-2-256 от 2002 г.;
Споразумение (спогодба) във връзка с договори за заем от 29.05.2015 г.,
заверено нотариално с рег. № 2440/29.05.2010 г. от Нотариус М. Илиева, с рег.11
№ 406 в НК; Справка от ТР за актуално състояние на "Империя Индъстри"
ЕООД; Справки по персоналните партиди на ищеца и ответниците от СВ С.З..;
Удостоверение за данъчна оценка № **********/08.01.2010 г. на Община С.З..;
Удостоверение за данъчна оценка № ДО0005323БФ/28.04.2016 г. на Община С.З.;
Съобщение за дължими данъци за 2016 г. към Община С.З.; Справка за подадени
декларации по чл.14 и чл.17 от ЗМДТ, от ищцовото дружество; Справка за
задълженията по партидата на ищцовото дружество; Справка за извършени плащания
на местни данъци и такси от ищцовото дружество
към общ.С.З., относно
процесния имот и
други имоти на територията на града; Копие от
кадастралната карта с данни
от КРНИ за поземлен
имот с идентификатор №
68850.515.50, по заявка № 60458/27.04.2016 год., издадена от Агенция по
геодезия, картография и кадастър СГКК-С.З.; У-е за данъчна оценка с изх. №
ДО006292БЦ/30.05.2016г. – 2бр.; Вписана ИМ с вх. № 6130/03.06.2016г.; Договор
за заем от 10.12.2009г.; Нотариален акт № 178 том 3 рег. № 9729 дело № 442 от
2009 от 10.12.2000г.; Договор за заем от 14.01.2010г., на 10.12.2009г. ищцовото
дружество «Имерия Индъстри»- ЕООД, гр.С.З.
е сключило с 2 бр. ответници- физически лица П.Х.П. и Д.Я.П./и
двамата съпрузи от гр.С.З./ предварителен договор по реда на чл.19 от ЗЗД, съгласно
чл.1, ал.1 от който договор, страните по него са поели задължението, в срок до 30.06.2011
г. да сключат окончателен договор за покупко-продажба на ½ идеална част
от следния собствен на ответниците недвижим имот, представляващ СИО- ДВОРНО
МЯСТО от 660 кв.м., находящо се в град С.З., на улица ***, съставляващо УПИ
1Х-1702 от кв. 22 по плана на града, при съответните граници, което дворно
място, по кадастралната карта, одобрена със Заповед № РД-18-65/30.05.2008г. на
ИД на АГКК е с идентификатор 68850.515.1.11
и площ от 673 кв.м., при съответните съседи, без построената в него
сграда, за сумата от 500 лв., която сума дружеството/купувач/ е изплатило на
ответниците/продавачи/ в деня на подписване на този предварителен договор, като
ПРОДАВАЧИТЕ заявяват, че са я получили изцяло от КУПУВАЧА. Същевременно
съгласно текста на чл.1, ал.2 от предварителния договор между страните ,
горепосочената идеална част от описаното дворно място, предмет на
предварителния договор ще бъде продадена на КУПУВАЧА ЗАЕДНО С ПРАВОТО ДА ПОЛЗВА
ИЗТОЧНАТА ЧАСТ ОТ НЕЗАСТРОЕНАТА ПЛОЩ НА ДВОРНОТО МЯСТО ЗА ТЕРАСА на собственият
на ищцовото дружество недвижим имот, представляващ САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в СГРАДА
с идентификатор № 68850.515.50.1.11, находящ се в гр. С.З., ***, който
самостоятелен обект е с предназначение за търговска дейност по кадастралната
карта, а по строителни книжа представляващ обект за стопанска дейност
„ресторант-боулинг", брой нива на обекта- три, като осигуряват достъп на
останалите собственици на самостоятелни обекти в сградата до собствените им
обекти. Т.е. в предмета на договора влиза и възмездното учредяване на безсрочно
право на ползване върху реална част от поземления имот, чиято насрещна
престация (цена) е включена в общата цена по договора. Също така съгласно
текста на чл.1, ал.3 от предварителния договор между страните, конкретното
местоположение, площ и граници на частта от дворното място, която ще се ползва
от купувача, ще бъдат посочени след извършване на заснемане на незастроената
част от лицензиран геодезист в съответствие за нормативните и технически
разпоредби и изисквания. В разпоредбата на чл.5 от предварителния договора,
купувачът (ищцовото дружество) се задължава да
поеме всички разноски
по нотариалното прехвърляне
на собствеността, включително и
всички разноски по геодезическото заснемане на незастроената част от дворното
място и да осигури извършването му. А във връзка с уговореното в чл.1, ал.2 и
чл.9, ал.1 от предварителния договор, ответниците/продавачи/ са изпълнили
задължението си и са учредили в полза на ищцовото дружеството в нотариална
форма право на ползване върху частта от незастроеното дворно място, която е
описана в чл.1, ал.2 от предварителния договор, за сумата от 50 лв., със срок
от 14.01.2010г. до 31.05.2011 г.- видно от приложения Нотариален акт № 12, том
I, рег. № 287, дело № 10/14.01,2010 г. на Нотариус М. Илиева с рег.№ 406 в НК,
вписан в СВ-С.З. с вх.рег. №300/14.01.2010 г., акт № 112, том I, дело №
121/2010г. Следователно индивидуализацията на правото да ползва източната част от не застроената площ
на дворното място
за тераса/ т.е. на
вещното право на ползване/,
което следва да се учреди, е направена в този нотариален акт, като по силата на
уговорките в предварителния договор, това
е обхвата на ограниченото вещно право на ползване, което е следвало да бъде
учредено и с несключения окончателен договор по процесния предварителен
договор.
Следователно това вещно право,
което е предмет на предварителния договор и следва да намери отражение и в
диспозитива на съдебния акт по чл.19, ал.З от ЗЗД, представлява БЕЗСРОЧНО ВЕЩНО
ПРАВО НА ПОЛЗВАНЕ НА РЕАЛНА ЧАСТ от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор №
68850.515.50, съгласно нотариалната карта и нотариалните регистри, одобрена със
заповед РД-18-65/30.05.2008 г., находящ се в град *** целият с площ от 673 кв.м.,
съгласно схема, издадена от АГКК, а по нотариален акт- с площ от 660 кв.м., с
трайно предназначение: урбанизирана територия, начин на трайно ползване; ниско
застрояване (до десет метра), със стар идентификатор, посочен в нотариалния
акт: квартал 22 (двадесет и две), парцел - урегулиран поземлен имот IX (девети)
за имот с планоснимачен ЦЩЩ2 (хиляда седемстотин и две), при съседи на ПИ по
схема, издадена от АГКК| имот с идентификатор № 68850.515.52- за комплексно
застрояване, имот с идентификатор № 68850.515.45- за второстепенна улица, имот
с идентификатор № 68850.515.57 - за комплексно застрояване и имот с
идентификатор № 68850.515.49- за ниско застрояване (до десет метра), и при
граници по нотариален акт: улица ,*** и УПИ VIII-1704, УПИ-1711, 1712, УПИ II -
за жилищно строителство, ОНС, БСФС и исторически сгради и пл. № 1701, която
реална част е с площ от 134 кв.м. и е обособена в североизточната незастроена
част на гореописания поземлен имот, ограничена от точки със следните,
координати, съгласно геодезическо заснемане, извършено от лицензиран геодезист
инж.Р. С., а именно: точка 1 , намираща се на северната граница на поземления
имот с координати по абсцисата X: 4633439.620, по ординатата У: 9434470.330; точка
2, намираща се в североизточния ъгъл на поземления имот с координати по
абсцисата X: 4633442.319, по ординатата У: 9434482.743, точка 3, намираща се на
източната граница на поземления имот с координати по абсцисата X: 4633424.530,
по ординатата У: 9434486.870, точка 4, намираща се на югоизточния ъгъл на фасадата
на кота 0, жилищната сграда с гаражи и ОСД, построена в поземления имот с
координати по абсцисата X: 4633423.250, по ординатата У: 9434480.980, точка 5,
намираща се в североизточния ъгъл на жилищната сграда с гаражи и ОСД, построена
в поземления имот с координати по абсцисата X: 4633436.360, по ординатата У:
9434478.050, точка 6, намираща се в източната част на северната фасада на
жилищната сграда с гаражи и ОСД, построена в поземления имот р координати по
абсцисата X: 4633437.230, по ординатата У: 9434470.770, като разстоянията между
посочените точки са следните: от точка 1 до точка 2- 12,69 метра, от точка 2 до
точка 3- 18,55 метра, от точка 3 до точка 4- 6,25 метра, от точка 4 до точка 5 13,43 метра, от
точка 5 до точка 6- 7,33 метра, и от точка 6 до точка 1- 2,55 метра. Така
посоченото ограничено вещно право на ползване следва да се учреди при условието,
че "ИМПЕРИЯ ИНДЪСТРИ" ЕООД се задължава, при упражняване на
учреденото му право на ползване, да осигурява на собственика на бистрото,
находящо се в същата жилищна сграда с ОСД и гаражи достъп до входа на склада на
бистрото, който се намира на източната фасада на сградата между точки с 4 и 5 с
горепосочени координати.
В хода на съдебно дирене се
установи и доказана, че въпреки изпълнението на всички изисквания на предварителния
договор и Закона/ЗЗД/, двамата ответници, както до момента на завеждане на иска
в съда/04.05.2016г./, така и към момента на обявяване на делото за
решаване/06.10.2016г./ не са сключили с ищцовото дружество окончателен договор.
Разпоредбата на чл.8 от предварителния договора предвижда, че продавачите/ответниците/
имат право да откажат да изпълнят задължението и да прехвърлят собствеността
си/СИО/ върху съответната идеална част от имота, без да носят предвидената
отговорност, само ако към датата/30.06.2011г./, купувачът(ищцовото дружество)
има към тях неиздължени суми по сключения между страните по настоящия
предварителен договор друг договор за заем от 10.12.2009 година. Такъв договор
за заем обаче, между страните не е сключван на 10.12.2009 г., а на друга една
дата- 14.01.2010г./повече от 1 месец по- късно/, задължението по който видно от
приложеното Споразумение(Спогодба) във връзка с договори за заем, заверено
нотариално с рег. № 2440/29.05.2010 г. от Нотариус М. Илиева- С.З., с рег. №
406 в НК, е погасено изцяло към момента на сключване на Спогодбата между тях. Поради
което към настоящия момент ответниците отказват да сключат окончателен договор,
като се позовават на договор за заем от 10.12.2009 г., сключен между тях и
физическите лица Й.К.В. и Т.М.К., който обаче не са страни по процесния
предварителен договор и той не касае процесните отношения между ищцовото
дружество/купувач/ и двамата ответника/продавачи/ по предварителния договор.
От правна страна, в
производството по процесния иск с правно основание по чл.19, ал.З от ЗЗД, настоящият
съд следва да провери точно и само онова, което проверява и нотариусът при
сключване на един договор за продажба на недвижим имот- да е установено, че
страните са сключили валиден предварителен договор, съдържащ основните клаузи
на окончателния договор за продажба, че е индивидуализиран имотът или договорът
съдържа клаузи препращащи към друг документ, чрез който прехвърляното право може
да се индивидуализира, че е посочена цената, че обещателите по предварителния
договор са собственици на имота, както и че купувачът им е платил цената му.
Едно евентуално позитивно за
ищеца Решение на съда по този казус би имало конститутивно действие- то ще
замести окончателния договор, затова съдът извършва проверката, която би
извършил и нотариусът, а диспозитива на съдебното Решение би следвало да
възпроизведе съдържанието на окончателния договор между страните. В рамките на тази
служебна съдебна проверка е и установяването дали обещателите по предварителния
договор имат непогасени, подлежащи на принудително изпълнение задължения за
данъци предвид разпоредбата на чл.264 от ДОПК. Съществуването на такива
непогасени задължения обаче не е основание за отхвърляне на иска, а само
предвид императивната разпоредба на чл.364, ал.2 от ГПК съдът няма да издаде
препис от съдебното си решение, постановено по реда на чл.19, ал.З от ЗЗД,
докато ищецът не докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето и
дължимите данъци и такси. От този законов текст следва, че неплатените данъци
за имота са само основание за отказ да се издаде препис от решението, с което
искът се уважава, но не и да се отхвърли иска само и единствено на това
фактическо и правно основание.
За да се легитимира като
собственик на имота въз основа на влязлото в сила решение по чл.19, ал.З от ЗЗД, ищецът следва да заплати дължимите от праводателите му/ответници/ данъци
за прехвърления имот, подобно на уредбата и при прехвърляне на собствеността по
общия нотариален ред- в случай, че не са заплатени данъците за недвижимия имот,
нотариусът изповядва продажбата, ако собственикът писмено декларира, че е
съгласен данъците да бъдат заплатени от продажната цена на имота и купувачът
внесе дължимата сума в съответния бюджет предвид разпоредбата на чл.264, ал. 4
от ДОПК. В такъв смисъл е постановената по реда на чл.290 ГПК многобройна задължителна
съдебна практика на ВКС- София.
В конкретния случай, подписаният
между страните Предварителен договор е валиден, тъй като в него е изразена
волята на ответниците да продадат на ищцовото дружество притежаваната от тях
½ ид.ч. от дворно място, както и да учредят възмездно безсрочно вещно
право на ползване върху реална част от това дворно място. Уговорена е цена и тя
е платена изцяло. Страните са постигнали съгласие окончателният договор да бъде
сключен до 30.06.2011 г.- този срок е изтекъл, но до оформяне на сделката в
нотариална форма не се е стигнало. Същевременно още не е изтекъл 5- годишния давностен срок(изтичащ на
30.06.2016г., след завеждане на иска в съда на 04.05.2016г.), в който
ответниците могат да възразят на
упражненото с настоящата искова молба потестативно право на ищцовото дружество
да иска предварителният договор да бъде обявен за окончателен. Видно от представените
писмени доказателства- нот.актове № 144/2002г. и нот.акт № 145/2002г.- и двата
на Нотариус М. Илиева- С.З., както и Справки от службата по вписванията- гр.С.З.,
се установява, че ответниците П. и Д. П. притежават правото на собственост
върху поземления имот, част от които са обещали да продадат на ищцовото
дружество, респективно имат права да учредят безсрочно вещно право на ползване
върху реална част от този поземлен имот. Същевременно индивидуализацията на
поземления имот е извършена
съобразно актуалното кадастрално и регулационно описание на имота към
момента. Поради което вещното право на ползване, което следва да се учреди с
окончателния договор е подробно индивидуализирано в приложения нот.акт №
12/2010г. на Нотариус М. Илиева, както и в представеното геодезическо
заснемане, чиято графична част следва да стане неразделна част от окончателния
договор, в случая от съдебния акт, с който предварителния договор се обявява за
окончателен. Безспорно се установи и, че купувачът по предварителния договор е
изправна страна- ищцовото
дружество е платило уговорената продажна цена изцяло, което се установява от изявленията
на ответниците-продавачи на чл.1, ал.1, имащ характер на разписка,
инкорпорирана в самия договор. Но продавачите- ответници не са изпълнили своето
изискуемо задължение по договора, поради което предварителния договор следва да
бъде обявен за окончателен по съдебен ред съгласно чл.19, ал.3 от ЗЗД, ведно с
всички законни последици от това.
По делото няма искани, допускани
и събирани никакви гласни доказателства, както и не са искани, назначавани и
приемани никакви съдебни експертизи.
В хода на съдебното следствие по делото
е прието за безспорно и не нуждаещо се от доказване, че между страните е
сключен валиден предварителен договор за покупко-продажба от 10.12.2009 г.
Относно оспорванията и
твърденията на двамата ответници за частична нищожност на предварителния
договор,поради липса на предмет, съдът счита, че довода им, че правото на
ползване не било индивидуализирано в предварителния договор и затова той бил
частично нищожен в тази част, е неоснователен, тъй като в чл.2, ал.З от самия
предварителен договор е направена уговорка за индивидуализация на това право,
чрез извършване на геодезическо заснемане, което е един технически, но не и
съществен правен елемент. Самото то очевидно е било извършено преди завеждане на ИМ и е представено своевременно
по самото настоящо дело. Нещо повече- очевидно това заснемане е послужило и за
учредяването на същото това право за срок до 31.05.2011 г. в представения
нотариален акт № 12 от 14.01.2010 г., в който акт също е направено
индивидуализацията, към която препраща нормата на чл.2, ал.З от процесния
предварителен договор. Не случайно още в Исковата молба тази индивидуализация е
направено именно въз основа на тези уговорки, заснемане и определена от
страните индивидуализация в нотариалния акт, включително и с геодезически
координати на крайните точки определящи частта, от имота върху която е поето
задължение за учредяване на това право на ползване. С оглед на препращането на
чл.2, ал.З от предварителния договора, посочената от ответниците съдебна
практика на ВКС, е неотносима към процесния казус, тъй като самите ответници са
договорили доброволно именно тази оспорвана от тях индивидуализация на имотите да
се направи в един по-късен от подписването на договора момент.
Същевременно не се установи и
доказан по какъвто и да е начин твърдението на двамата ответници, че
действителната воля на страните по процесния предварителен договор е била да
постави, като условие за сключване на окончателния договор, издължаването на
получените суми по Договор за заем от 10.12.2009г., по който страна не е
ищцовото дружество като самостоятелно юридическо лице, а две отделни физически
лица. Следователно опита на ответниците да се обвържи предварителния договор и
договора за паричен заем между различни правни субекти може да води единствено
и само до мисълта за някаква евентуална
фактическа и правна симулация, за каквато не са налице доказателства, и каквато
не се и твърди. Не се установи изрична причина ищцовото дружество да се е
обвързало с договор за заем между продавачите и трети физически лица, дори те
да са били свързани към този момент по някакъв начин със самото ищцово
дружество.
Видно от представените по делото
писмени доказателства, в отговора на ответниците не се съдържа твърдение за симулация, нито в
договорите е направена уговорка за такава свързаност. В тази връзка е и обстоятелството,
че е много възможно реални пари по договора за заем от 10.12.2009г. да не са
давани. Хипотетично е било възможно, този договор за заем да е бил евентуално симулативен
и да е подписан с цел да гарантира техни плащания по сделката за покупката на
ресторанта, в чиято градина в двора следва да се учреди въпросното право на
ползване, и който се намира в сградата на процесния поземлен имот. Но конкретна
фактическа и правна връзка обаче между двете сделки в твърдения от ответниците
смисъл не е установена и доказана по делото. Потвърждение за това е и факта, че
така наречения симулативния заем между ответниците и други 2 бр. физически лица
е обезпечен с ипотека върху съвсем други имоти, собственост на тези трети 2 бр.
посочени физически лица, а не с имот, имоти или други активи на ищцовото дружеството- купувач.
Не се доказаха по никакъв начин в
хода на първоинстанционното съдебно производство доводите на ответниците, че
заема по договора от 14.01.2010г. е бил издължен 5 г. по-късно- в приложеното
по делото писмено Споразумение се съдържа изявление, че задължението е
изпълнено към 29.05.2015 г., а само, че е било вече изпълнено към тази
дата- т.е. констатира се самото
изпълнение, а не и неговата точно определена или поне определяема дата. При
всички случаи обаче отлагателното условие е отпаднало вече изцяло, след като паричното
задължение е било изцяло платено, независимо дали преди или след определения
срок. А условието, по което ответниците са могли да правят такова възражение,
към момента вече не е налице, поради което е неоснователно възражението им, че
и към момента могат да се позовават на неизпълнение, което евентуално да
възпрепятства сключването на окончателния договор.
Не се доказаха и доводите на
ответниците, че ищецът не е представил доказателства за отказа на ответниците
да сключат окончателен договор, като се позовават именно на договора за заем от
10.12.2009 г., който не обвързва по никакъв начин ищеца/юридическо лице/, което
не е страна по него. Неоснователни са и възраженията на ответниците, че
ищцовото дружество не било изпълнило задълженията си по договора за заем, което
освобождавало продавачите от техните задължения да сключат окончателен договор,
че не се представят доказателства, че ищецът е изпълнил задължението си да се
яви пред нотариуса на 30.06.2011г., че ищецът не е представил доказателства, че
именно поради неявяването на двамата ответници не е сключен окончателен договор,
и че след 30.06.2011г. ищеца е отправял покана към продавачите за сключване на
окончателен договор. Тези възражение се явяват изцяло неоснователни и
недоказани, тъй като самата Искова молба по делото представлява писмена покана към
всеки един от двамата ответници за сключване на окончателен договор, а с
подадения Отговор на ИМ се правят възражения против неговото сключване, поради
което не е необходимо да се доказва отказа преди това на ответниците - той се
установява от техните твърдения. Действително явяването или неявяването при
нотариуса на 30.06.2011г. не е необходимо да бъде установено от ищеца, тъй като
е очевидно, че и двамата ответници не са се явили. Ако те бяха твърдели, че те
са се явили, а не се е явил единствено и само представител на ищцовото
дружество, то следваше да установят и докажат това с писмено доказателство-
примерно с евентуален констативен протокол от нотариуса. В конкретния случай по
делото обаче не се и правят такива твърдения и не се представят доказателства в
този смисъл. А по отношение на твърдяното право на ответниците- продавачи да
откажат сключване на окончателен договор с купувача- ищец, също е налице липса
на връзка между договора за паричен заем с други- трети лица, по който ищецът
не е страна и не може да отговаря за тези задължения, нито това да го обвързва
с нещо и пред някого.
Поради което от събраните по
делото само писмени доказателства се установява, че предявеният от ищеца против
двамата ответници иск е по съществото си конститутивен, с правно основание чл.19,
ал.3 от ЗЗД, като той успешно доказва в хода на съдебното дирене вменените му в
тежест обстоятелства за наличието на кумулативно осъществяване на предпоставките
за това, а именно- че между страните по делото е сключен валиден предварителен договор
по смисъла на чл.19, ал.1 и 2 от ЗЗД, че предмет на същия предварителен договор
е прехвърляне правото на собственост върху конкретно определен обект/недвижимия
имот в гр.С.З./, и че ищецът се явява изправна страна по предварителния договора.
Тоест установи се и се доказа по несъмнен и безспорен начин, че ищецът е
изпълнил изцяло и в срок поетите в предварителния писмен договор свои
задължения, както и че към датата на приключване на устните състезания по
делото са били налице условията за валидното прехвърляне на целия договорен
недвижим имот, в това число и че ответникът- продавач И. се явява негов
собственик.
Предвид
всички гореизложени съображения следва, че с настоящото първоинстанционно
съдебно Решение трябва да се уважи изцяло предявения иск на основание чл.19,
ал.3 от ЗЗД, като се обяви за окончателен предварителния договор за покупко- продажба
на процесния недвижим имот между ответника- собственик/като продавач/, и двете ищци/като
купувачки/ при условие, че двете ищци заплатят дължимата цена/респ. остатъка от
нея/ по посочената специална банкова сметка ***, както и дължимите такси към
държавата и общината, ведно с всички законни последици от това.
ОТНОСНО РАЗНОСКИТЕ ПО ДЕЛОТО :
С оглед изхода на делото и
предвид разпоредбите на чл.78, ал.1 и 2 във вр. с чл.80 от ГПК, двамата
ответници следва да бъдат осъдени да заплати на ищеца всички направени от него
разноски по делото в размер на общо 2 772, 68 лв. съгласно представения по
делото Списък по чл.80 от ГПК. Относно направеното от ответниците възражение за
прекомерност на платения адв.хонорар от ищеца- видно от цената на иска/общо
28 477, 90 лв./ и предвид разпоредбата на чл.7, ал.2, т.4 от Наредба №
1/2004г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения, мин.адв.хонорар
е в размер на нормативно определения минимум от точно 1 385 лв./тоест с
625 лв. по- малко от договореното и записаното от страните по него/. Поради
което дължимата суми за разноските следва да бъде намалена от поисканите
2 773 лв. на 2 057, 68 лв., ведно със законните последици от това.
ОТНОСНО АКЦЕСОРНИТЕ ЗАКОНОВИ
ЗАДЪЛЖЕНИЯ :
Съобразно представеното
удостоверение за данъчната оценка на имота и правото на ползване, данъчната
оценка на 1/2 идеална част от правото на собственост върху поземления имот е в
размер на 20 856 лева, а данъчната оценка на безсрочното вещно право на
ползване върху реалната част с площ от 134 кв.м. е в размер на 7 621,90 лева.
Поради което следва съгласно императивната
разпоредба на чл.85, ал.2 във вр. с чл.87 от ЗННД съдът да осъди ищеца
"ИМПЕРИЯ ИНДЪСТРИ" ЕООД- ЕИК № *********, със седалище и адрес на
управление: гр.С.З., общ.С.З., п.к.6000, ж.к."Три чучура - ЮГ",
бл.59, вх.А, ет.З, ап.31 да заплати по приходната сметка на ОС- С.З. нотариална
такса, определена по раздел II, т.8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД,
възлизаща на сумата 308, 32 лв. без ДДС, а по приходната сметка на Община-гр.С.З.
данък местен данък от 2, 5 % върху придобитата част от имота в размер на 711,
95 лв., изчислен на базата на данъчната оценка на имота, съгласно разпоредбата
на чл.37, ал.2 от Наредба на ОбС С.З., за определянето и администрирането на
местните данъци.
Следва също така служебно да
впише възбрана върху гореописания недвижим имот- ДВОРНО МЯСТО, цялото от 660
кв.м /шестстотин и шестдесет квадратни метра/, находящо се в град ***,
съставляващо УПИ IX-1702 /девети за имот планоснимачен номер хиляда седемстотин
и две/ от кв. 22 /двадесет и втори/ по плана на града, при граници: улица *** и
поземлени имоти –VIII- 1704, VI-1711,1712, II - за жилищно строителство, ОНС,
БСФС и исторически сгради и пл. №1701,
което дворно място,
по кадастралната карта,
одобрена със Заповед
№РД-18-65/30.05.2008 год. на Изпълнителния директор на АГКК е с
идентификатор 68850.515.50 (шестдесет и осем хиляди осемстотин и петдесет,
точка, петстотин и петнадесет точка, петдесет) и площ от 673 кв.м. (шестстотин
седемдесет и три квадратни метра), при
съседи: комплексно застрояване, №
68850.515.52, за второстепенна улица № 68850.515.45, комплексно
застрояване № 68850.515.57, ниско застрояване (до 10м), № 68850.515.49; без построената в него
сграда, до изплащане на посочените разноски- по приходната сметка на ОС- С.З.
нотариална такса в размер на 308, 32 лв. без ДДС, а по приходната сметка на
Община- гр.С.З. местен данък в размер на 711, 95 лв., като за целта след
влизане на Решението в законна сила да се изпрати препис от настоящото Решение
за изпълнение на Служба по вписванията- гр.С.З..
В тази връзка следва също така да
се предупреди изрично ищеца, че Препис от Решението може да му се издаде, едва
след представяне по делото на документи
за заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота,
както и на удостоверения от ТО- РД- НАП- гр.С.З. и от Община- гр.С.З., че не
дължи публични държавни и общински вземания.
ОТНОСНО ОБЖАЛВАЕМНОСТТА НА
РЕШЕНИЕТО :
Настоящото съдебно Решение може
да се обжалва в 2- седмичен срок от връчването му на всяка една от страните, с
въззивна жалба чрез настоящия първоинстанционен Окръжен съд- С.З. пред въззивния
му Апелативен съд- Пловдив.
Ето
защо предвид всички гореизложени мотиви и на основание чл.124, ал.1 и 2 и
чл.78, ал.1 и чл.80 от ГПК във вр. с чл.19, ал.3 от ЗЗД, първоинстанционният Окръжен
съд- гр.С.З.
Р Е
Ш И :
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключеният между "ИМПЕРИЯ ИНДЪСТРИ" ЕООД- ЕИК № *********, със
седалище и адрес на управление: гр.С.З., общ.С.З., п.к.6000, ж.к."Три
чучура - ЮГ", бл.59, вх.А, ет.З, ап.31 и П.Х.П.- ЕГН **********, с адрес: ***
и Д.Я.П.- ЕГН **********, с адрес: ***, на 10.12.2009 г. предварителен договор
за продажба на идеална част от поземлен имот и за учредяване на безсрочно вещно
право на ползване върху реална част от този имот, както следва :
1.За продажба на 1/2/една втора/
идеална част от следния собствен на ответниците недвижим имот, представляващ
съпружеска имуществена общност, а именно: ДВОРНО МЯСТО, цялото от 660 кв.м
/шестстотин и шестдесет квадратни метра/, находящо се в град ***, съставляващо
УПИ IX-1702 /девети за имот планоснимачен номер хиляда седемстотин и две/ от
кв. 22 /двадесет и втори/ по плана на града, при граници: улица *** и поземлени
имоти –VIII- 1704, VI-1711,1712, II - за жилищно строителство, ОНС, БСФС и
исторически сгради и пл. №1701,
което дворно място,
по кадастралната карта,
одобрена със Заповед
№РД-18-65/30.05.2008 год. на Изпълнителния директор на АГКК е с
идентификатор 68850.515.50 (шестдесет и осем хиляди осемстотин и петдесет,
точка, петстотин и петнадесет точка, петдесет) и площ от 673 кв.м. (шестстотин
седемдесет и три квадратни метра), при
съседи: комплексно застрояване, №
68850.515.52, за второстепенна
улица № 68850.515.45, комплексно застрояване № 68850.515.57, ниско застрояване
(до 10м), № 68850.515.49; без
построената в него сграда,
2.За учредяване на безсрочно
право на ползване на реална част от поземлен имот с идентификатор №
68850,515.50 (шестдесет и осем хиляди осемстотин и петдесет, точка, петстотин и
петнадесет, точка, петдесет),
съгласно нотариалната карта
и нотариалните регистри,
одобрена със
заповед РД-18-65/30.05.2008 г., находящ се в град ***", целият с
площ от 673(шестстотин седемдесет и три)квадратни метра, съгласно схема,
издадена от АГКК, а по нотариален акт с площ от 660 /шестстотин и шестдесет/
кв.м| Трайно предназначение: урбанизирана територия; начин на трайно ползване! ниско
застрояване (до десет метра), със стар идентификатор, посочен в нотариалния
акт: квартал 22(двадесет и две), парцел -урегулиран поземлен имот IХ(девети) за
имот с планоснимачен № 1702(хиляда седемстотин и две), при съседи на ПИ по
схема, издадена от АГКК: имот с идентификатор № 68850.515.52- за комплексно
застрояване, имот с идентификатор № 68850.515.45- за второстепенна улица, имот
е идентификатор № 68850.515.57- за комплексно застрояване и имот с
идентификатор № 68850.515.49- за ниско застрояване (до десет метра), и при
граници по нотариален акт: улица „*** и УПИ VIII-1704,VI-1711, 1712, УПИ II- за
жилищно строителство, ОНС, БСФС и исторически сгради и пл. № 1701, която реална
част е с площ от 134 /сто тридесет и четири/ кв.м, и е обособена в
североизточната незастроена част на гореописания поземлен имот, ограничена от
точки със следните, координати, съгласно геодезическо заснемане, извършено от
лицензиран геодезист инж. Р. С., а именно: точка 1 /едно/, намираща се на
северната граница на поземления имот с, координати по абсцисата X: 4633439.620
/четири шест три три четири три девет точка шест две нула/, по ординатата Y:
9434470.330 /девет четири три четири четири седем нула точка три три нула/;
точка 2 /две/, намираща се в североизточния ъгъл на поземления имот с
координати по абсцисата х: 4633442.319 /четири шест три три четири четири две
точка три едно девет/, по ординатата у: 9434482.743 /девет четири три четири
четири осем две точка седем четири три/, точка 3 /три/, намираща се на
източната граница на поземления имот с координати по абсцисата х: 4633424,530
/четири шест три три четири две четири точка пет три нула/, по ординатата у:
9434486.870 /девет четири три четири четири осем шест точка осем седем нула/,
точка 4 /четири/, намираща се на югоизточния ъгъл на фасадата на кота 0 /нула/
жилищната сграда с гаражи и ОСД, построена в поземления имот с координати по абсцисата
х: 4633423.250 /четири шест три три четири две три точка две пет нула/, по
ординатата у: 9434480.980 /девет четири три четири четири осем нула точка девет
осем нула/, точка 5 /пет/, намираща се в североизточния ъгъл на жилищната
сграда с гаражи и ОСД, построена в поземления имот с координати по абсцисата х:
4633436.360 /четири шест три три четири три шест точка три шест нула/, по
ординатата у: 9434478.050 /девет четири три четири четири седем осем точка нула
пет нула/; точка 6 /шест/, намираща се в източната част на северната фасада на
жилищната сграда р гаражи и ОСД, построена в поземления имот с координати по
абсцисата х: 4633437.230 /четири шест три три четири три седем точка две три
нула/, по ординатата у: 9434470.770 /девет четири три четири четири седем нула
точка седем седем нула/, като разстоянията между посочените точки са следните:
от точка 1 /едно/ до точка 2 /две/: 12,69 /дванадесет цяло и шестдесет и девет
стотни/ метра, от точка 2 /две/ до точка 3 /три/: 18,55 /осемнадесет цяло и
петдесет и пет стотни/ метра, от точка 3 /три/ до точка 4 /четири/: 6,25 /шест
цяло и двадесет и пет стотни/ метра, от точка 4 /четири/ до точка 5 /пет/ 13,43
/тринадесет цяло и четиридесет и три стотни/ метра, от точка 5 /пет/ до точка 6
/шест/; 7,33 /седем цяло и тридесет и три стотни/ метра, и от точка 6 /шест/ до
точка 1 /едно/: 2,55 /две цяло и петдесет и пет стотни) метра, при спазване на
следното условие от страна на "ИМПЕРИЯ ИНДЪСТРИ" ЕООД: при
упражняване на учреденото му право на ползване, да осигурява на собственика на
бистрото, находящо се в същата жилищна сграда е ОСД и гаражи достъп до входа на
склада на бистрото, който се намира на източната фасада на сградата между точки
с 4 /четири/ и 5 /пет/ е горепосочени координати, ОБЩО за сумата от 500 лева /петстотин
лева/, която сума дружеството -купувач е изплатило на ответниците-продавачи в
деня на подписване на предварителния договор, в който ответниците са заявили,
че са я получили изцяло.
ОСЪЖДА П.Х.П.- ЕГН ********** и Д.Я.П.-
ЕГН **********,*** да заплатят на "ИМПЕРИЯ ИНДЪСТРИ" ЕООД- ЕИК №
*********, със седалище и адрес на управление: гр.С.З., общ.С.З., п.к.6000,
ж.к."Три чучура - ЮГ", бл.59, вх.А, ет.З, ап.31 всички доказани и
направени от него разноски по делото в размер на общо 2 057, 68 лв./две
хиляди петдесет и седем лева и шестдесет и осем стотинки лева/.
ОСЪЖДА ищеца
"ИМПЕРИЯ ИНДЪСТРИ" ЕООД- ЕИК № *********, със седалище и адрес на управление:
гр.С.З., общ.С.З., п.к.6000, ж.к."Три чучура - ЮГ", бл.59, вх.А,
ет.З, ап.31 да заплати :
1.По приходната сметка на ОС- С.З.
нотариална такса в размер на 308, 32 лв./триста и осем лева и тридесет и две
стотинки/ без ДДС, и
2.По приходната сметка на Община-С.З.
местен данък в размер на 711, 95 лв./седемстотин и единадесет лева и деветдесет
и пет стотинки/.
ВПИСВА
служебно възбрана върху гореописания недвижим имот- ДВОРНО МЯСТО, цялото от 660
кв.м /шестстотин и шестдесет квадратни метра/, находящо се в град ***,
съставляващо УПИ IX-1702 /девети за имот планоснимачен номер хиляда седемстотин
и две/ от кв. 22 /двадесет и втори/ по плана на града, при граници: улица *** и
поземлени имоти –VIII- 1704, VI-1711,1712, II - за жилищно строителство, ОНС,
БСФС и исторически сгради и пл. №1701,
което дворно място,
по кадастралната карта,
одобрена със Заповед
№РД-18-65/30.05.2008 год. на Изпълнителния директор на АГКК е с
идентификатор 68850.515.50 (шестдесет и осем хиляди осемстотин и петдесет,
точка, петстотин и
петнадесет точка, петдесет) и площ от 673 кв.м. (шестстотин седемдесет и три
квадратни метра), при
съседи: комплексно застрояване, №
68850.515.52, за второстепенна улица № 68850.515.45, комплексно
застрояване № 68850.515.57, ниско застрояване (до 10м), № 68850.515.49; без построената в него
сграда, като за целта след влизане на Решението в законна сила да се изпрати официално
заверен препис от настоящото съдебно Решение за изпълнение на Служба по
вписванията- гр.С.З..
ПРЕПИС от
Решението да се издаде на ищеца "ИМПЕРИЯ ИНДЪСТРИ" ЕООД- ЕИК №
*********, със седалище и адрес на управление: гр.С.З., общ.С.З., п.к.6000,
ж.к."Три чучура - ЮГ", бл.59, вх.А, ет.З, ап.31, едва след
представяне на документи за заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите
данъци и такси за имота, както и на удостоверения от ТО- РД- НАП- гр.С.З. и от
Община- гр.С.З., че не дължи никакви публични държавни и общински вземания.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва в 2-
седмичен срок от връчването му на всяка от страните, с въззивна жалба чрез
Окръжен съд С.З. пред Апелативен съд Пловдив.
ОКРЪЖЕН
СЪДИЯ: