РЕПУБЛИКА БЪЛГАРИЯ
Административен съд
Пловдив
Р
Е Ш Е
Н И Е
№ 2142/29.10.2019г.
гр.Пловдив , 29 . 10 . 2019г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Административен
съд – Пловдив, в открито заседание на седемнадесети октомври, две хиляди и
деветнадесета година, VI състав :
Административен съдия : Здравка Диева
С
участието на секретаря Г.Г., като разгледа докладваното
от съдията адм.д.№ 2541 по описа на съда за 2019г.,
за да се произнесе, взе предвид следното :
С.Ю.М.,***, представлявана от адв.Д.П. обжалва Заповед № 19 ОА - 1867/02.08.2019г. на
Кмета на Община Пловдив, в частта относно определената цена на продаван имот – общинско жилище и е поискана отмяна на
административния акт в посочената част.
Становища на страните :
- Жалбоподателката
счита заповедта за незаконосъобразна в оспорената част. Заявено е, че след
подаване на молба за закупуване на жилището, оглед на апартамента не е направен
от служители на Община Пловдив и от независимия оценител Контрол-Инвест
ЕООД, поради което благоустойствените показатели и
фактическото ползване на имота не са отчетени при определяне на продажната цена
/чл.40 ал.6 т.1 НРПУРОИ; в антрето и банята има постоянни течове от горния
етаж; асансьорът не работи, а апартаментът се намира на 4-ти етаж; избата към
апартамента е практически недостъпна и неизползваема поради пълни с вода и
боклуци избени коридори/.
В ход по същество адв.П. поддържа жалбата и с позоваване на приетите
доказателства и СОц.Е, твърди, че обективната пазарна
оценка на апартамента е 25 600лв. Аргументира се с изготвяне на СОц.Е въз основа на данни от реални сделки в същия район
със сходни обекти. Посочената изходна информация липсва в оценката на Контрол-Инвест ЕООД, в който отсъстват данни за реални
сделки, при което и при съпоставка с оценката от съдебната експертиза, е налице
нарушение на чл.6 АПК. Заявено е искане за отмяна на заповедта в оспорената й
част – с изменение на продажната цена на имота в съответствие с приетата СОц.Е. Претендират се за присъждане направените по делото
разноски.
- Ответникът Кмет на Община Пловдив
се представлява от ст.юрисконсулт П.Г.и оспорва жалбата като неоснователна с
твърдение за законосъобразност на заповедта в оспорената й част. Поддържа
спазване на процесуалните и материални норми и съответствие с целта на закона.
Заявено бе, че СОц.Е не следва да се взема предвид,
тъй като разпоредителните сделки с недвижими имоти се извършват след решение на
Общинския съвет съгл. чл.47 ал.1 ЗОС и цената е определена в т.2 от Решение №
194 от 13.06.2019г. Решението на ОбС-Пловдив не е
обжалвано и е влязло в сила според представителя на ответника, а заповедта е
издадена в изпълнение на т.5 от решението – при обвързана компетентност.
Поискано е присъждане на юрисконсултско
възнаграждение.
В писмено становище от 04.09.2019г.
са изложени доводи за неоснователност на жалбата – описани са фактите и
обстоятелствата във вр. със заявление на жалбоподателката от 14.11.2018г. до Кмета на Община Пловдив
за закупуване на жилището. Цената е определена с цитираното решение на ОбС - Пловдив, въз основа на пазарна оценка, изготвена от
независим оценител Контрол-Инвест ЕООД. Поддържа се, че
цената е определена в съответствие с чл.41 ал.2 ЗОС и оценителят отговаря на
изискванията на Закона за независимите оценители с оглед препратката към чл.22
ал.3 ЗОС. Между кмета на общината и Контрол-Инвест
ЕООД е сключен договор за възлагане № 19ДГ-459/24.04.2019г., съгл. който Контрол-Инвест ЕООД следва да изготви пазарна оценка за
определяне препоръчителна пазарна стойност на общинския недвижим имот,
съобразно подходи и методи на оценяване, които са допустими и признати от
българското законодателство. В съдебно заседание с ход по същество, ст.юрк. Г.заяви, че не възразява относно способа, по който
в.л. е определило цената, а наредбата на общината е само за наемите и не е
приложима за продажбите.
В писмено становище по същество са
повторени съображенията за неоснователност на жалбата и се поддържа, че
специалната норма на чл.22 ал.2 ЗМСМА игнорира приложението на общите норми на
чл.61 АПК по отношение съобщаване на Решение № 194/13.06.2019г. на ОбС – Пловдив. Посочено е, че при оспорване на индивидуални
административни актове е недопустим косвения съдебен контрол за
законосъобразност на друг акт, поради което съдът няма право да преразглежда
въпроса за законосъобразност на одобрената от ОбС
пазарна оценка на имота. При влязло в сила решение преценката на съда е само
относно съобразяване на кмета с одобрената цена или не.
1. С оспорената заповед е наредено
да се продаде на С.Ю.М., ЕГН **********,***, недвижим имот – частна общинска
собственост, намиращ се в ****, който имот по КККР на гр.Пловдив представлява
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 56784.554.3.4.18, от сграда № 4,
разположена в ПИ с идентификатор 56784.554.3, с площ – 46,30 кв.м., с описани в
административния акт граници на апартамента по КК, вкл. на избата към
апартамента, за сумата от 35 890лв. – определена с Решение № 194, взето с
Протокол № 12 от 13.06.2019г. на Общински съвет – Пловдив /РОС/, която сума е
цена на апартамента, идентична с пазарната оценка, изготвена от независим
оценител „Контрол – Инвест“ ЕООД.
Жалбата е подадена в 14 дн. срок
/л.34 – заповедта е получена на 05.08.2019г.; л.2 – подаване на жалбата на
19.08.2019г./ от адресат на административен акт, считан за неблагоприятен в
оспорената част за цената на продавания недвижим имот.
При насрочване на делото с
р./05.09.2019г. /л.14/ - ответникът е задължен да представи доказателства за
съобщаване на РОС № 194/13.06.2019г. на адресата на оспорената заповед и
информация дали същото е обжалвано, респект. влязло ли е в сила.
А / В писмен отговор /л.175/
представителят на ответника заяви, че РОС № 194/13.06.2019г. е съобщено по реда
на чл.22 ал.2 ЗМСМА и било разгласено на 20.06.2019г. – чрез средства за масово
осведомяване и чрез интернет страницата на община Пловдив. Поддържа се, че няма
законово основание решения на общински съвет да се съобщават лично на
физически/юридически лица. На л.178 е отразено разгласяване на решението и на
инф.табло – ****– 20.06.2019г. Доказателства за разгласяване по посочените
способи не са представени по делото. Прието било, че РОС № 194/13.06.2019г. е
влязло в сила, при което е изпратено в община Пловдив за изпълнение.
В становище на ответника /л.170 и
сл./ е възразено по допустимост на жалбата : С
Решение № 194/13.06.2019г. на ОбС - Пловдив – т.2, е
определена пазарната оценка на имота – 35 890лв., която е посочената от
Кмета на Община Пловдив продажна цена по оспорената заповед /при 19 228
лв. данъчна оценка/ и с т.5 от цитираното решение ОбС
- Пловдив е възложил на кмета на общината да предприеме необходимите действия
по изпълнение на решението. С позоваване на чл.47 ал.2 и чл.45а ал.1 ЗОС се
поддържа, че условията и редът за продажба на общински жилища се определят от наредбата
по чл.45а ал.1. Счита се, че решението на общинския съвет, който действа в
условията на оперативна самостоятелност, респект. заповедта на кмета на
общината за продажба на недвижимия имот, в частта, с която се определя цената
на имота, не притежават характеристиките на индивидуален административен акт –
в тези части решението и заповедта представляват волеизявление на собственика,
изразяващо волята му да продаде общинския недвижим имот за посочената от него
цена. Твърди се, че заповедта на кмета на общината подлежи на обжалване само в
частта, с която се разпорежда извършване на продажба – тоест, констатира се въз
основа на предхождащото я решение на ОбС, правото на
определено лице да закупи имота. Определянето на оценката е гражданскоправният
елемент от смесения фактически състав и е изява на волята на собственика като равнопоставен на другата страна по бъдещото правоотношение
субект. Изтъкнато е, че нормативно определен е само минимумът – данъчната
оценка на имота, под който общината не може да се разпорежда чрез продажба с
имотите си. Начинът на определяне на цената и определянето й не съставляват
индивидуален административен акт, който да подлежи на съдебен контрол . Посочено
е, че в случая цената на продажбата е определена от ОбС
– Пловдив с РОС № 194/13.06.2019г., което „е влязло в сила - същото е преминало
контрол за законосъобразност, в изпълнение изискванията на чл.45 ал.4 ЗМСМА“.
Б / По отношение допустимост на
жалбата : С Решение № 194/13.06.2019г. на ОбС -
Пловдив – т.2, е определена пазарната оценка на имота – 35 890лв., която е
посочената от Кмета на Община Пловдив продажна цена в оспорената заповед. Съгл.
чл. 47 ал.1 т.3, ал.2 ЗОС : Общинските жилища, предназначени за продажба, могат
да се продават след решение на общинския съвет на : 3. други лица, отговарящи
на условията за закупуване на общински жилища, определени в наредбата по чл.
45а, ал. 1.; ал.2 : Цените на жилищата, предназначени за продажба, се определят
от общинския съвет по критерии, установени в наредбата по чл. 45а, ал. 1.
Продажбата не може да се извърши на цена, по-ниска от данъчната оценка на
имота.“. Макар нормата на чл.47 ал.2 ЗОС да не е посочена в правните основания
за приемане на цитираното решение, това е приложеното правно основание в частта
по т.2 от решението, с което е определена цената на недвижимия имот, въз основа
на пазарна оценка, изготвена от независимия оценител Контрол-Инвест
ЕООД. С т.1 от РОС № 194/13.06.2019г., ОбС – Пловдив
е разрешил продажбата на конкретния недвижим имот – частна общинска собственост.
В тази част решението – съгласие за продажба, не подлежи на съдебен контрол, но
в частта за определяне на цената на имота – представлява индивидуален
административен акт, който може да бъде оспорен по съдебен ред. В противен
случай, би бил безконтролен методът, по който независим оценител определя
пазарна оценка за определяне
препоръчителна пазарна стойност на общинския недвижим имот и в този см. –
адресатът на благоприятен в останалата си част акт, би бил лишен от право да
оспори определената цена с противопоставими аргументи
по отношение изискванията за изготвяне цената на общинското жилище за продажба.
Съгл. чл. 21 ал.1 т. 8 от Закона за
местното самоуправление и местната администрация /ЗМСМА/, общинският съвет
приема решения за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество и
определя конкретните правомощия на кмета на общината и кметовете на райони и
кметства. С т.2 от
решението е определена продажната цена на общинското жилище, въз основа на
пазарна оценка и актът в тази си част е акт по чл.8 ал.11 ЗОС, съгл. която
норма в действаща редакция от 01.01.2018г. : „Актовете на общинския съвет и на
кмета за придобиване, управление и разпореждане с имоти и вещи - общинска
собственост, подлежат на контрол и могат да бъдат оспорвани по реда на чл. 45
от Закона за местното самоуправление и местната администрация, освен в случаите
по Закона концесиите.“. Актът на ОбС - Пловдив в
частта по т.2 подлежи на оспорване по съдебен ред /възприето и в ТР №
5/10.12.2008г., ОСК на ВАС/.
Решението на ОбС
– Пловдив в частта за определяне на продажната цена е индивидуален
административен акт с конкретен адресат. В тази хипотеза решението подлежи на
съобщаване не по реда на ЗМСМА, а по реда на АПК, в каквато насока бяха
изискани от ответника доказателства.
Ответникът не представи
доказателства за съобщаване на РОС № 194 на адресата на този акт, осъществено
по реда и условията на чл.61 АПК в редакция към дата на приемане на решението.
Представителят на ответника отрича да е приложим редът за съобщаване по чл.61 АПК и се позовава се на чл.22 ал.2 ЗМСМА : „Актовете на общинския съвет се
разгласяват на населението на общината в срока по ал. 1 чрез средствата за
масово осведомяване, чрез интернет страницата на общината и по друг подходящ
начин, определен в правилника по чл. 21, ал. 3…..“.
Неоснователно е твърдението за
прилагане чл.22 ал.2 ЗМСМА по отношение съобщаването на РОС № 194. Решението е
индивидуален административен акт и дължимото съобщаване на адресата е по реда
на чл.61 АПК. Както бе посочено, доказателство за спазване на цитираната норма,
не са представени. Дори да бъде възприет един от способите за разгласяването
като такъв от обхвата на чл.61 АПК и в частност чл.61 ал.3 АПК – на интернет
страницата и информационното табло на общината, в конкретиката
на фактите – способът не е приложим. Адресът на жалбоподателката
– адресат на РОС № 194 е известен, предвид административно производство по
нейно заявление и положително установени предпоставки спрямо същата като лице,
на което може да бъде продадено общинско жилище. Следователно, РОС № 194 не е
било редовно съобщено и поради това не е влязъл в сила акт.
Вярно е, че за РОС № 194 оспорващото
лице узнава при запознаване с оспорената заповед – актът на ОбС
– Пловдив е цитиран в обстоятелствената част на заповедта, но узнаването не е
идентично с редовното съобщаване на индивидуален административен акт. Тоест,
срок за обжалване не тече от момента на узнаване.
Позоваването на ответника на влязъл
в сила акт, преминал контрол за законосъобразност с арг.
от разпоредбата на чл.45 ал.4 ЗМСМА, също не е основателно. В допълнение се отбелязва, че в
производството по издаване на РОС № 194 от 13.06.2019г. – индивидуален
административен акт, С.М. не е уведомена за дата на представяне на
предложението в ОбС относно приемане на решение за
продажба на недвижим имот /л.41/ – частна общинска собственост, в съответствие
с правилото на чл.168 ал.4 АПК. Не е уведомена и за дата на обсъждане на
предложението от ОбС – Пловдив.
Според данните по делото, РОС № 194 не
е влязло в сила към дата на издаване на оспорената заповед, поради което
жалбата е допустима. Съставът се позовава и на Определение № 10332/19г.,
постановено по адм.д.№ 7020/2019г., ВАС, Второ О. : „Доколкото
решението на общинския съвет е властническо волеизявление,взето от овластен орган на местното самоуправление в изпълнение на
нормативно заложената му управленска функция във връзка с разпореждането с
имоти общинска собственост, то представлява индивидуален административен акт. В
тази насока е и ТР № 5/10.12.2008 год. на Общото събрание на колегиите на ВАС. Съгласно
чл.61 АПК индивидуалните административни актове следва да бъдат съобщени на
заинтересованите лица. Изпълнението на това задължение не може да бъде дерогирано от разпоредбата на чл.22 ал.2 ЗМСМА, която изисква
решенията на общинския съвет да се разгласяват в 7-дневен срок от приемането
им. Тук следва да се направи разлика между използваните от законодателя термини
, а именно “съобщаване“ т.е информиране ,даване на сведение и „разгласяване“ т.е.
даване на гласност. Реда за съобщаване индивидуалния административен акт е
посочен в чл.61 АПК. … Узнаването че такъв акт съществува не отговаря на
въведеното в закона изискване за надлежно съобщаване, още повече че адресата
следва да бъде уведомен и за съдържанието на акта. Съдебната практика приема за
меродавен срока по чл.22 ал.2 ЗМСМА в случаите когато решенията на общинския
съвет се оспорват от лица които нямат качества на заинтересовани страни в административното
правоотношение. По делото липсват каквито и да са доказателства за съобщаване
на Решение… на общинския съвет на адресата. …Само при спазване на нормативноустановените гаранции съобщаването може да породи
целените с него правни последици и да постави началото на срока за оспорване. …
при новото разглеждане следва да се установи спазена ли е разпоредбата на чл.61 АПК за съобщаване на процесното решение на ОбС-Варна на заинтересованите лица и с оглед на това да се
прецени допустимостта на жалбата, а на следващо място ако е допустима и нейната
законосъобразност.“. В реда на изложеното се съобрази и Определение №
4105/2012г., постановено по адм.д.№ 2845/2012г. на
ВАС, според което : „ … е
оставена без разглеждане жалбата на В.К.К.
(конституиран като правоприемник на З. Г. Г.) против заповед на кмета на
общината, с която е разпоредена продажбата на 113/298
ид. ч. от поземлен имот № 00702.525.9 по
кадастралната карта на [населено място] - собственост на [община], целият с
площ 298 кв. м, на З. Г. Г. (наследодател на жалбоподателя) за сумата от 6780
лв. ведно с определения местен данък, режийни разноски и ДДС на посочено правно
основание чл. 35, ал. 3 ЗОбС във връзка с чл. 39, ал.
3 НРПУРОС. … Съгласно чл.
41, ал. 2 ЗОбС пазарните цени на имотите и на вещните
права се определят от общинския съвет въз основа на пазарни оценки, изготвени
от оценители, определени по реда на чл. 22, ал. 3. Дали е изпълнена
законосъобразно процедурата по чл. 41, ал. 2 ЗОбС,
дали пазарната оценка е съобразена с действителните показатели на имота, е
въпрос на спора по същество и е израз на съответствието на заповедта на кмета
на общината с принципа за законност (чл. 4 АПК) и с принципа за съразмерност
(чл. 6 АПК) в административното производство.“. В самостоятелната хипотеза –
оспорване на заповед при влязло в сила решение на ОбС
по чл.41 ал.2 ЗОС, не попада разглежданият спор.
Следва извод, че заповедта в
оспорената й част не е благоприятен административен акт - пряко засяга права и
интереси на жалбоподателката, поради издаването й при
невлязло в сила решение на ОбС - Пловдив, с което се
определя продажната цена на общинското жилище.
2.
При преценка за основателност на жалбата, се съобрази, че оспорената заповед е
част от производство с две фази - административна и гражданска.
Административната фаза включва издаване на актове от компетентния за това орган
за разпореждане с общинския имот с изрично регламентиран купувач. Гражданската
фаза обхваща сключване на договора, изменението му и евентуално прекратяването
му, като в тази фаза страните по сделката са равнопоставени,
но не и в административната - чл. 47 ал. 1 от Наредбата за условията и реда за
установяване на жилищни нужди, за настаняване в общински жилища и продажбата им
/НУРУЖННОЖП/ - приета с Решение № 49, взето с Протокол № 7 от 22.03.2005г. на ОбС – Пловдив вр. чл. 43 ал. 2,
ал. 3 и ал. 4 от Наредба за реда за придобиване, управление и разпореждане с
общинско имущество /НРПУРОИ - приета с Решение № 172, взето с Протокол № 15 от
27.05.2010г. на ОбС – Пловдив. Според цитираните
разпоредби, преди сключване на договор за продажба на общинско жилище се издава
заповед от кмета на общината, която съдържа всички плащания, дължими от
купувача. Плащанията следва да се направят в двумесечен срок от влизане в сила
на заповедта и не по-късно от три месеца от нейното издаване. Неплащането в
указания срок е основание за прекратяване на преписката. В този см., приложимият материален
закон обвързва внасяне на цената и съпътстващите плащания с последици,
отразяващи се непосредствено в правната сфера на определения купувач.
2.1. При продажба на общинско жилище
на настанен в него наемател /Заповед от 31.10.2008г., л.102/, същият по силата
на закона е адресат на актовете, издавани в административната фаза на
производството. В случая няма спор по отношение правото на жалбоподателката
да подаде заявление за закупуване на общинско жилище, което е възприето за
основателно от административния орган, започнал административно производство по
заявлението от 18.11.2018г. /преписката е представена по опис, л.29 и сл.;
заявлението е от 14.11.2018г., л.101/.
Според удостоверение за данъчна
оценка от 17.07.2019г. /л.36/, същата е 19 228лв. Имотът е частна общинска
собственост – АОС № 3077/29.01.2015г., л.63 и индивидуализиран с кадастрален
идентификатор /л.64 – чл.59 ал.1 ЗОС/.
2.2 В приложеното РОС № 49 от
22.03.2005г. за приемане на НУРУЖННОЖП /л.106 и сл./ и решенията за изменение
на наредбата се съдържат относимите норми за
определяне цените на жилищата, предназначени за продажба – чл.47 ал.2 /л.118/,
като в РОС № 385/13.11.2008г. в чл.47 ал.2 от наредбата е прието изменение – „Цените
на общинските жилища по чл.43, се одобряват от Общински съвет и представляват
не по-малко от 80% от пазарната цена, определена въз основа на изготвената по
реда на чл.22, ал.3 от Закона за общинската собственост оценка. Продажбата не
може да се извърши на цена, по-ниска от данъчната оценка на имота“, л.124. С последващо изменение на цитираната наредба – РОС №
149/12.05.2011г., чл.47 ал.2 е променен : Цените на общинските жилища по чл.43
се одобряват от Общинския съвет и са не по-ниски от данъчната оценка на имота“. С РОС № 50 от 02.02.2012г.
разпоредбата е отново променена /л.133/ : Цените на общинските жилища по чл.43
се одобряват от Общинския съвет и представляват пазарната оценка на имота,
определена по реда на чл.22 ал.3 от ЗОС. Продажбата не може да се извърши на
цена, по-ниска от данъчната оценка на имота.“. Към РОС № 207/17.05.2016г.
/л.137 и сл./ - за изменение и допълнение на НУРУЖННОЖП, е създадено с §14 -
Приложение № 1 : Методика за изчисляване на наемната цена на общински жилища, находящи се на територията на Община Пловдив“, но не е последващо променен текста на чл.47 ал.2 в редакция от
2012г. /цитиран по горе/. В Методиката, която обаче не е приложима при
определяне цените на общинските жилища за продажба, са налице показатели за
индивидуален коефициент /в частност т.2, т.4, л.142/. Поради неотносимост на методиката към определяне пазарната оценка
на имот – общинско жилище, предназначено за продажба, възраженията в частта от
жалбата, произтичащи от твърденията за неработещ асансьор и неизползваемо
избено помещение, не са основателни. В
действащата редакция на НУРУЖННОЖП – РОС № 308 от 02.08.2018г. :/л.150 и сл./,
разпоредбата на чл.47 ал.2 не е променена и е тази, изменена с РОС № 50 от
02.02.2012г. – л.163.
2.3. Определената от ОбС – Пловдив цена за продажба е въз основа на пазарна оценка,
изготвена от Контрол – Инвест ЕООД, по отношение на
която са налице следните данни в преписката : На посоченото търговско дружество
е възложено изготвяне на оценка за определяне на пазарна стойност в срок от 5
работни дни относно апартамент 10/103, частна
общинска собственост - ****, който имот по КККР на гр.Пловдив представлява
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 56784.554.3.4.18 /договор от
24.04.2019г., л.174/. Изпълнителят е лицензиран оценител на недвижими имоти
/сертификат рег.№ ********* от 20.07.2010г. на КНОБ, л.53 гръб. В доклад за
пазарна оценка /л.44 и сл./ е посочена ефективна дата на оценката – 30.04.2019г.
Отразено е, че по време на изготвяне на оценката са извършени проучвания в
достатъчен обем и обхват, гарантиращи необходимата обосновка на оценката –
конкретни проучвания в индивидуализиран обхват не са описани в доклада.
Посочено е в част „Допускания“, че е била налице информация за реализирани
сделки, предоставена на оценителя и съдържаща се в оценката“ – без да са налице
описани конкретни реални сделки. Представена е информационна карта на района, в
който се намира имотът с извод за лоша транспортна достъпност и пътна мрежа в
лошо състояние, ведно с неочакване обновяване на съществуващите обекти. Налице
е и информационна карта на обекта, ведно с констатации при оглед. Описани са
приложените методи от оценителя : - Метод на възстановителната /разходна/
стойност – определя стойността на сградния фонд на
база възстановителната стойност на сградите към момента на огледа /разходи за
идентичното възпроизвеждане на обекта/, коригирана с коефициенти, отчитащи
техническото обезценяване /овехтяване/ на сградите, както и строителните
повреди и недостатъци със степен на съответствие на строителната конструкция с
действащите строителни нормативи, вкл. стопанското обезценяване на сградния фонд. Не са отразени конкретно ползваните данни за
цени от сп.Строителен обзор на Стройексперт – СЕК
ООД, бюлетин на МТРС, Актуални цени в Строителството и оферти на строителни
фирми на територията на гр.Пловдив. ; - Метод на сравнителните продажби /един
от основните пазарни подходи за определяне стойността на недвижимия имот, при
който се сравняват аналогични – еднотипни имоти, като аналогични са тези, които
съответстват в най-голяма степен на подлежащия за оценка имот по отношение на
факторите, оказващи влияние върху оценката/. За прилагане на метода е
необходимо наличие на данни за най-малко три имота, достатъчно подобни за
сравняване и времевия интервал на продажбите им да са близки до дата на
изготвяне на оценката, при отчитане на съществуващи разлики между оценявания и
сравнявания имот по посочена формула. Съдържащата се във формулата ценова
корекция се основава на сравняемите параметри на
оценявания и сравнителния обект. В доклада са отразени три сравнения /л.50
гръб/, но без да са налице данни за номер и дата на нотариални актове за реални
сделки с трите жилища. Пазарната стойност е дефинирана като оценена сума, срещу
която даден актив или пасив може да смени собственика си към датата на оценката
чрез сделка при пазарни условия между желаещ купувач и желаещ продавач, при
което всяка от страните е действала информирано, благоразумно и без принуда. Справедливата
пазарна стойност на обекта е определена по двата метода /на пазарните сравнения
и на възстановителната стойност/, с приложени идентични тегловни коефициенти –
0,5. Пояснено е за използваните тегловни коефициенти, че изразяват мнението на
оценителите за състоянието /търсене и предлагане/ на пазара на недвижими имоти
в гр.Пловдив и в района, в който се намира оценявания обект към датата на
оценката и тенденциите. Определената справедлива пазарна стойност на жилището е
35 890лв.
3. В съдебното производство
административната преписка бе допълнена, но без представяне на информацията,
ползвана от оценителя. Съгл. чл. 152 ал.2 АПК : „В тридневен срок от изтичането
на сроковете за оспорване от останалите лица органът изпраща жалбата или
протеста заедно със заверено копие от цялата преписка по издаването на акта на
съда, като уведомява подателя за това.“. Към страните са отправени указания по доказателствената тежест при насрочване на делото и дължимо
поведение на ответника е представяне на преписката в цялост.
3.1. Заповед № 19 ОА - 1867/02.08.2019г.
е издадена от компетентен орган – кмет на община Пловдив, правомощията на който
произтичат пряко от ЗОС. Авторство не е оспорено. Административният акт съдържа
правни и фактически основания, като част от второпосочените
е Решение № 194/13.06.2019г. на ОбС – Пловдив.
Съгласно чл. 47 ал. 1 вр. ал. 2 от ЗОС общинските жилища, предназначени за
продажба могат да се продават след решение на общинския съвет на лицата,
отговарящи на условията за закупуване на общински жилища, определени в
наредбата по чл. 45а, ал. 1, на цени, определени от общинския съвет по
критерии, установени в същата наредба. Продажбата не може да се извърши на
цена, по-ниска от данъчната оценка на имота. Според чл. 41 ал. 2 ЗОС,
разпоредителните сделки с имоти или с вещни права върху имоти - общинска
собственост, се извършват по пазарни цени, но не по-ниски от данъчните им
оценки. Пазарните цени на имотите и на вещните права се определят от общинския
съвет въз основа на пазарни оценки, изготвени от оценители, определени по реда
на чл. 22, ал. 3, освен ако в закон е предвидено друго. Нормата от ЗОС е
съобразена с разпоредбите на чл. 45 ал. 1 и чл. 47 ал. 2 от НУРУЖННОЖП.
Преценката за законосъобразност на
заповедта се основава на чл.142 ал.1 АПК – „Съответствието на административния
акт с материалния закон се преценява към момента на издаването му.”. В случая към
дата на издаване на заповедта, няма влязло в сила РОС за определяне продажната
цена на апартамента – нарушение на чл.47 ал.1 ЗОС, на която норма се е позовал
Кметът на община Пловдив при издаване на акта /чл.47 ал.1 т.3 ЗОС/.
Регламентираната процедурата в ЗОС не е спазена – отсъства част от фактическия
състав, предвид констатацията за невлязло в сила решение на ОбС
- Пловдив за определяне продажната цена на общинското жилище.
Решението
на органа на местна власт е елемент от фактическия състав на продажбата и е
насочено за изпълнение към органа, който следва да довърши процедурата – кметът
на община. Решението на ОбС – Пловдив по чл.47 ал.2 ЗОС подлежи на обжалване от адресата на административния акт /Решение №
5292/19г., ВАС, Второ О. и др./. В съдебно производство по оспорване решението
на ОбС съдът може да измени пазарната цена на
продавания общински имот съобразно експертно заключение, при обоснованост и
неоспорване на съдебната експертиза.
Възприето е в съдебната практика, че
дори решението на ОбС по чл.47 ал.2 ЗОС да е влязло в
сила, не се лишава от предмет съдебният контрол за законосъобразност на крайния
за административната фаза акт. В тази хипотеза преценката е само досежно съобразяване от страна на кмета на общината с
оценката по влязъл в сила предходен административен акт. Случаят обаче не
попада в тази хипотеза, нито посредством допуснато доказателство за оспорване
на посочената в заповедта цена се осъществява косвен съдебен контрол на
решението на ОбС – Пловдив. Същото не е влязло в сила
към дата на издаване на оспорената заповед, поради което към 02.08.2019г. – не
е била осъществена предпоставка от фактическия състав за издаване на заповедта
на кмета на общината.
Следва да бъде посочено, че правен
интерес е налице и по отношение частта от заповедта на кмета на общината /вкл. при
влязло в сила решение на ОбС/, в която са определени
дължимите суми за местен данък, режийни разноски и ДДС върху режийните разноски
/т.2, 2.2, 2.3 и 2.4/, но
тази част от заповедта не е оспорена и е влязла в сила. Дължимите суми за
местен данък, режийни разноски и ДДС върху режийните разноски са изчислени
върху продажната цена, която единствено е оспорена с жалбата.
За разлика от производството по чл.210 ЗУТ, производствата по отчуждаване на имоти – общинска собственост / чл.21 и
сл. от ЗОС/ и чл.35 ал.4, ал.6 ЗОС /продажбата
може да се извърши без търг или конкурс по ред, определен в наредбата по чл. 8, ал. 2: 1. между общината и
държавата или между общини; 2. когато лицата, на които може да се извърши
продажба, са определени в закон.; ал.6 - Въз основа на резултатите от търга или
конкурса, съответно - на решението на общинския съвет, кметът на общината
издава заповед и сключва договор./, изискват влязъл в сила предходен
административен акт – основание за издаване на заповедта на кмета на общината.
В производството по отчуждаване предходният акт е влязъл в сила ПУП в обхвата
на чл.21 ал.1 ЗОС и при отсъствие на посочената предпоставка, заповедта за
отчуждаване подлежи на отмяна. В производството за продажба на общински имот,
предпоставката за издаване на заповед на кмета е влязло в сила решение на ОбС за определяне продажната цена на имота. При невлязло в
сила решение на ОбС по чл.47 ал.2 ЗОС, оспорената
част от заповедта е издадена при липса на предпоставка, установена от закона,
при което съдът не би могъл да измени оценка, каквато на практика липсва,
поради невлязлото в сила решение на ОбС.
3.2. В хода на съдебното производство
е допусната и приета СОц.Е по доказателствено
искане на жалбоподателя /л.179 и сл./, при указани приложимите норми от ЗОС. Заключението
е изготвено от независим оценител на недвижими имоти по ЗНО, вписан в публичния
регистър на КНОБ /сертификат за оценителска
правоспособност № *********/14.12.2009г. – КНОБ, л.20/.
Както в оценителския
доклад, така и в съдебната експертиза е възприето, че оценяваният имот е с
неатрактивно за града местоположение. Районът е непривлекателен /по отношение
на функция - жилищен квартал/ - с частично изградена техническа и социална
инфраструктура и със затихващи тенденции за развитие. Експертът /както и в оценителския доклад/ е дефинирал пазарната стойност като
оценената сума, срещу която даден актив може да смени собственика си към датата
на оценката чрез сделка при пазарни условия между желаещ купувач и желаещ
продавач, след подходящ маркетинг, при което всяка от страните е действала
информирано, благоразумно и без принуда.
За целите на съдебното производство СОц.Е счита, че анализите и изчислителните процедури са
реалистични пазарни нива към 30.04.2019г. - датата на оценката по оценителския доклад. Рамката на оценяването включва : избор
на съпоставимите сделки за определяне на стойността на обекта, предмет на
оценяване; определяне на характеристиките, влияещи върху стойността/цената,
които се различават между сравнимите сделки и оценявания имот /критерии за
сравняване на физическите характеристики - район, местоположение, достъп и
видимост, етаж, колко стаи - едностаен, двустаен, тристаен, многостаен, площ на
имота, качество на строителството, година на изграждане, комунални разходи,
състояние, подобрения и удобства и др. подобни/; остойностяване на тези разлики
за всяка конкретна двойка оценяван имот и сравнима сделка; „съгласуване/синхронизиране“,
за да се даде единна преценка за стойността, когато изведените стойности за
оценявания имот от всяка коригирана сравнима сделка се различават /обичайна
ситуация/; определяне на окончателната стойност /по този метод/ - анализирайки
събраната информация.
Пояснено е, че при определяне на
пазарна стойност водещи следва да бъдат единствено условията на свободен пазар.
По отношение възприетият от експерта метод страните не възразиха - Метод на
пазарните сравнения / на сравнимите сделки, при които за сравнимост на обекта
на оценката с цената на други, текущо предлагани на пазара или наскоро
търгувани, права върху недвижимо имущество, се приемат подходящи сравнителни
показатели – обикновено цена на кв.м. от сграда или земя, които се изчисляват чрез
анализ на продажните цени. Извършен е оглед на место и експертна преценка на
критериите за сравнение, вкл. сравняване на физическите характеристики - район,
местоположение, достъп и видимост, етаж, стаи - едностаен, двустаен, тристаен,
многостаен, площ на имота, качество на строителството, година на изграждане,
комунални разходи, състояние, подобрения и удобства и др. подобни. Представена
е пазарна стойност на правото на собственост върху ПИ /самостоятелен обект в
сграда/ с КИ 56784.554.3.4.18 по метода на „посредственото сравнение” - съобразени
с политиката на Община Пловдив/Общински съвет-Пловдив при продажба на общински
жилища от фонд „настаняване под наем“ за зоната и постигнатите пазарни нива на
същите жилища в района на оценявания недвижим имот. Съобразени са различни
критерии за сравнение: транспортна обвързаност; жилищни зони; търговски обекти,
промишлени зони.; зони със среден коефициент на използване, голям брой на
етажите, свободно или сключено застрояване и степента на застрояване.; фактори
за повишаване на стойността /представителност, бизнес-среда, атрактивност,
добър изглед, социална инфрастр. и т.н./; редуциращи
фактори на пазарната стойност /консервативна инвестиционна политика при покупка
на имоти и повишените изисквания с отчитане на риска при планиране на
инвестиционна инициатива/. Използван е валутен еквивалент €/лев , който към
датата на оценката се изразява като 1 EURO=1,95583 лв.
Препоръчителната пазарна стойност на
правото на собственост върху процесния апартамент е
получена чрез анализ на постигнатите пазарни нива на общински жилища в района
на оценявания недвижим имот - изследвани са вписани сделки в СВ-ИР на
аналогични едностайни апартаменти в кв. Дружба, като за нуждите на заключението
е съобразена само пазарната стойност на изследваните подбрани апартаменти в
района, с отчитане съпоставимостта на сравняемите
имоти по критерии - да са подобни; да са в същия район и времето на сделката и
датата, към която се изготвя оценката да са близки. При анализите за извеждане
на пазарната стойност е приложен същия подход със сравними имоти /едностайни апартаменти,
намиращи се в района/, в период близък до датата на оценката и в съответствие с
условията на сделката. Пазарната цена на сравнимите имоти е коригирана с
коефициент за съответствие и привеждане към оценявания процесен
апартамент. Уточнено е, че пазарната цена не е равна на пазарната стойност. „Пазарната
стойност е преценка на оценителя за пазарната цена, т.е. това което оценявания
обект струва според оценителя към определена дата, чрез прилагане на
действащите оценителски стандарти и приложимата
методика към тях.“.
Заключението е основано на обективна
преценка, произтичащо от преглед на подбрани пазарни свидетелства и
изчислителните процедури по метода. В обхвата на изследваната територия в района
на процесния апартамент /кад.
квартали 553, 554, 555/ са подбрани съпоставими сделки в кв. 555, в близост до
оценявания имот. Установено е, че през 2019г. сделките с апартаменти от
оценявания тип са с намаляваща тенденция, близки до данъчната им оценка, тъй
като търсенето в пазара на аналогични апартаменти за този квартал е ограничено.
След извършените анализи и изчислителни процедури се установява пазарна
стойност в размер на 25 600лв.
- СОц.Е се
цени от съда като професионално изготвена, с обективен анализ на действителни
сделки, за които са приложени писмени информационни източници и при приложен относимият в конкретиката на
фактите метод. Приложени са специални знания въз основа на факти, установени
със съответни потвърждаващи ги обективни данни. Пазарната стойност е определена по
метода на сравнителната стойност „пазарни сравнения“ /стандарт - пазарна
стойност/, който се базира на информация за действително извършени продажби на
подобни имоти, с характеристики близки до тези на оценявания имот като:
големина на апартамента /едностаен/, площ /между 40 и 50кв.м/, район /кв.
Дружба/, местоположение, степен на изграденост на
елементите на комплексното обществено обслужване, инженерна инфраструктура,
степен на транспортна достъпност, екологични условия, привлекателност на
населеното място и района.
Приложеният метод е относимият в случая, като изходната информация за
обосноваване на изведената пазарна стойност е представена и приета по делото
като част от СОц.Е / договори за продажба на общински
жилища в същия район, вписани в СВп.; прехвърлителни сделки, вписани в СВп./.
Таблично е представена информация от 4 реални сделки /л.185/ на общината за
продажба на общински жилища, вписани в АВп. :
Оценяваният имот е с площ 46,30 кв.м., състоящ се от една стая , баня –
тоалетна, антре. Съпоставяните имоти са с площ : 53,97 кв.м. – цена
27 386лв. /двустаен апартамент/; 68 кв.м. – 36 960лв. /двустаен
апартамент/; 49,53 кв.м. – 24 300лв. /едностаен апартамент/; 42,87 кв.м. –
23 100лв. /една стая и кухня/. Сделките са от м.02, м.03, м.06,
м.08.2019г. Всички сравнявани имоти са общински жилища в район Източен – Община
Пловдив. Изследваните пазарни
свидетелства също са представени в табличен вид /л.187/. СОц.Е
е приета с изходната информация, въз основа на която е изготвено заключението
/л.189 и сл./ - вписани договори за продажба на общински жилища /м.03,м.08,
м.06 и м.03.2019г.; нотариални актове от 12.08.2019г. – 2бр., 20.08.2019г.,
09.08.2019г.; 08.08.2019г., 05.08.2019г., 29.07.2019г., 25.07.2019г.,
28.06.2019г., 13.06.2019г. - гр.Пловдив, район Източен.
При
съпоставка с възприетата в заповедта продажна
цена, въз основа на оценителския доклад не е възможно
да бъде извършено сравнение между изходните данни, предвид отсъствие на
информационни източници към доклада за оценката, изготвен от Контрол – Инвест ЕООД. Извън това, съдебната експертиза в максимална
степен се доближава до понятието за пазарни оценки, изготвени от оценители,
определени по реда на чл. 22, ал. 3, по см. на чл.41 ал.2 ЗОС. Съобразени от
в.л. са в цялост критериите по приложения метод. Изведената стойност е
обоснована с анализ на реални сделки, при съобразяване забраната, установено с
чл.47 ал.1 пр.2-ро ЗОС. В
съдебно заседание с ход по същество, ст.юрк. Г.заяви,
че не възразява относно способа, по който в.л. е определило цената, а наредбата
на общината е само за наемите и не е приложима за продажбите. Заключението по СОц.Е не е оспорено от страните. Стойността от 25 600лв. е израз
на реалистична пазарна оценка, резултат от прилагане метода на сравнителните
продажби, посредством анализ на аналогични сделки.
3.3. Оценката
по СОц.Е е по-ниска от тази по заповедта и обоснована,
съответно благоприятна за жалбоподателя, но се съобрази, че предмет на спора не
е решение на ОбС по чл.47 ал.2 ЗОС, в която хипотеза
би следвало актът да бъде изменен в частта относно продажната цена на
апартамента на продавания имот, съответстваща на нормите и целта на закона. Както
бе посочено, при невлязло в сила решение на ОбС по
чл.47 ал.2 ЗОС, оспорената част от заповедта е издадена при липса на
предпоставка, установена от закона – чл.35 ал.6 вр. с
чл.47 ал.2 ЗОС, при което съдът не би могъл да измени оценка, каквато липсва,
поради невлязлото в сила решение на ОбС. В
установената от ЗОС административна фаза относно продажба на общински жилища е
определен административният орган, на който законът е възложил да определи
продажна цена, като съдът по същество би могъл да измени цена, определена от ОбС, но при невлязло в сила решение на ОбС
не е предвидено съдът да определя продажната цена.
Жалбата е основателна в обхвата на
заявеното оспорване и следва да бъдат присъдени извършените съдебни разноски
/10лв.- държавна такса; 215 лв. – депозит в.л.; 400 лв. – адвокатско
възнаграждение по договор за правна защита и съдействие на л.28/. Възражението
за прекомерност на адвокатското възнаграждение не е основателно с арг. от разпоредбата на чл.8 ал.3 от Наредба № 1 от 2004г.
за минималните адвокатски възнаграждения. Същото е договорено и отразено като
изплатен доход – т.1 от Т.Р. на ВКС от 06.11.2013г.
Мотивиран с изложеното, съдът
Р Е Ш И :
Отменя в обжалваната част Заповед №
19 ОА - 1867/02.08.2019г. на Кмета на Община Пловдив – относно продажната цена на
общинско жилище и връща на Кмета на Община Пловдив преписката по заявление вх.
№ 18 П12026 от 14.11.2018г. на С. М., за законосъобразно приключване на административното
производство.
Осъжда Община Пловдив да заплати на С.Ю.М.,
ЕГН **********,*** – 625 лв., общо съдебни разноски.
Решението може да се обжалва пред
Върховния Административен Съд, в 14-дневен срок от съобщението до страните за
постановяването му.
Административен съдия :