№ 12719
гр. София, 27.06.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 51 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и пети март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:ИВЕТА В. И.А
при участието на секретаря ДИАНА АЛ. МАНОЛОВА
като разгледа докладваното от ИВЕТА В. И.А Гражданско дело №
20221110161069 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е от М. Б. М. срещу Е. М. М. осъдителен иск с правно основание чл. 236, ал.
2 ЗЗД за заплащане на сумата от 2 750 лева, представляваща обезщетение за ползване на
собствен на ищеца недвижим имот, представляващ гараж № 16, находящ се на адрес: [адрес]
за периода от 01.05.2021 г. до 10.11.2022 г., ведно със законната лихва, считано от датата на
подаване на исковата молба – 10.11.2022 г. до окончателното й изплащане, евентуално
съединен с осъдителен иск с правно основание чл. 59, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата от
2 750 лева, с която ответницата неоснователно се е обогатила за сметка на ищеца вследствие
от ползване на имота през периода от 01.05.2021 г. до 10.11.2022 г. без основание за това,
ведно със законната лихва върху същата, считано от датата на подаване на исковата молба –
10.11.2022 г. до окончателното плащане (предвид депозираната уточнителна молба от
26.07.2023 г.).
Ищецът твърди, че по силата на договор за покупко – продажба, обективиран в
Нотариален акт № 89, том IV, рег. № ***, дело № 676/***0 г. по описа на нотариус М.К., с
рег. № *** на НК, е придобил правото на собственост върху самостоятелен обект в жилищна
сграда с административен адрес: [адрес], представляващ подземен гараж № 16 със застроена
площ от 24,42 кв.м., при съседи: рампа, подземна улица, подземен гараж № 15, хидрофорно,
мазе № 10 и мазе № 15, заедно с 0,4639 % идеални части от общите части на сградата и от
правото на строеж върху дворното място, в което е построена сградата. Посочва, че е
собственик и на друг самостоятелен обект в сградата – апартамент № 22, а ответницата,
която е и негова дъщеря – на апартамент № 24 в същата сграда. М. М. излага, че след
закупуването на подземния гараж е предоставил същия за безвъзмездно ползване на
ответницата Е. М. по силата на безвъзмезден и неформален договор за заем за послужване.
Посочва, че в средата на 2019 г. страните постигнали съгласие под формата на устен договор
за наем за неопределен срок, ползването на гаража от ответницата М. да продължи чрез
заплащане от нейна страна на месечен наем в размер на сумата от 25 лева. В исковата молба
се поддържа, че в началото на месец март 2021 г. М. М. е уведомил ответницата, че поради
1
влошеното си здравословно състояние, пораждащо необходимостта от настаняването му в
дом за възрастни хора и, за да има възможност да посреща разходите си, е решил да продаде
собствения си гараж, ползван от същата с искане за освобождаването му в срок до 1 месец.
Последвало предложение от ответната страна и съпругът й за закупуване на имота или за
заплащане на месечна наемна цена от 125 лева месечно, като в писмен отговор от 09.03.2021
г. в проведена кореспонденция по електронната поща М. М. предложил гаражът да бъде
продаден от него, респ. закупен от ответницата по пазарната му цена. Предвид липсата на
отговор, на 30.03.2021 г. ищецът изпратил писмо, адресирано до Е. М., с което й предоставил
едномесечен срок - до 30.04.2021 г. за освобождаване на наетия гараж. Считано от изтичане
на срока договорът за наем е прекратен. Излагат се твърдения, че въпреки това след този
момент ответницата продължавала да ползва гаража, без да заплаща наем, поради което
същата дължи на ищеца заплащане на обезщетение за продължаващото ползване имота,
въпреки противопоставянето на наемодателя – ищецът в настоящото производство,
равняващо се на сумата от 2 750 лева за периода от 01.05.2021 г. до датата на подаване на
исковата молба – 10.11.2022 г. С тези съображения ищецът отправя искане за уважаване на
исковата претенция, а при условията на евентуалност – в случай, че съдът приеме, че между
страните не е било налице наемно правоотношение – за заплащане на сумата на плоскостта
на неоснователното обогатяване.
В депозирания в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК писмен отговор ответницата Е. М. М., чрез
пълномощника й адв. И. изразява становище за временна недопустимост на исковата
претенция поради наличието на висящи между страните други две граждански дела – гр.
дело № 27845/2022 г. и гр. дело № 16278/2021 г., двете по описа на Софийски районен съд,
които с оглед своите предмети се явяват обуславящи изхода по настоящото. По същество
оспорва исковете с довод, че ищецът М. М. не е придобил собствеността върху процесния
гараж, тъй като посочената от него правна сделка от 29.11.***0 г. няма прехвърлителен
ефект и е нищожна, поради което за последния не съществува право да иска обезщетение за
ползването му. Оспорват се твърденията на ищеца за водени разговори между страните и за
сключвани договори във връзка с процесния гараж. Поддържа се, че Е. М. е придобила
собствеността върху имота по силата на упражнено от нейна страна давностно владение,
счита от 29.11.***0 г., поради което и няма как да дължи процесното обезщетение. Оспорват
се твърденията на ищеца относно породената нужда за продажба на гаража.
Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства,
поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за
установено от фактическа и правна страна следното:
По главния иск с правно основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД:
Съгласно посочената разпоредба когато след изтичане на наемния срок наемателят
продължи да ползва наетата вещи въпреки противопоставянето на наемодателя, той дължи
обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения наемен
договор.
Тази разпоредба следва да се тълкува във взаимна връзка и обусловеност с
разпоредбите на чл. 228 и чл. 232 ЗЗД, определящи съдържанието и същността на договора
за наем и основните задължения на страните по него.
Съгласно последните с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на
наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят – да му плати определена цена, да си
служи с вещта за определеното в договора ползване, а при липса на такова – съгласно
предназначението й, да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползването на вещта и
при прекратяване на договора да върне последната на наемодателя.
Така очертаните основни права и задължения на двете страни определя същността на
договора за наем като консенсуална и неформална двустранна правна сделка, при която
наемното правоотношение между страните възниква при наличието на постигнато съгласие
2
между наемодателя и наемателя относно основаните, съществени елементи от договора –
обекта на наема и дължимата цена за неговото ползване. При този договор наемодателят
дължи предаване на наетата вещ за нейното временно и възмездно ползване, а наемателят
дължи заплащане на месечната наемна цена, заедно с разходите, свързани с текущото й
ползване.
Изясни се, че съгласно чл. 236, ал. 2 ЗЗД при продължаващо ползване на наетия имот
от наемателя – след прекратяване на наемното правоотношение и въпреки
противопоставянето за това от насрещната страна, последният е длъжен да изпълнява
задълженията си по прекратения договор за наем - да ползва вещта по предназначение, да
заплаща консумативи свързани с ползването й, както и задължението за заплащане на цената
на ползването на тази вещ. След прекратяване на договора за наем досегашният наемател
дължи не наем, тъй като вече няма качеството на наемател, а обезщетение за ползването на
вещта, определено според средния пазарен наем, което по силата на закона не може да бъде
по-ниско от размера на досегашната наемна цена – в този см. Решение № 48/22.07.2016 г. по
т. дело № 480/2015 г. на ВКС, І т.о., Решение № 88 от 28.07.2015 г. по т. дело № 264/2014 г.
на ВКС, ІІ т.о.
Касае се за хипотеза на възникнало между страните по силата на закона – при
продължаващо ползване на имота след прекратяване на договора за наем въпреки
противопоставянето на наемодателя, правоотношение, наподобяващо наемното, при което
задължението за заплащане на наемна цена има обезщетителен характер и при което
наемодателят има правото на обезщетение, чийто размер надвишава досегашната наемна
цена, в случай на доказване на действително претърпени вреди в размер, по-висок от
уговорения наем.
Следователно, възникването в полза на ищеца на процесното вземане, е обусловено от
установяване, при условията на пълно и главно доказване, на следните факти: 1).
възникването на безсрочно наемно правоотношение между страните, породено от
неформален договор за наем от 2019 г., по силата на което ищецът, в качеството си на
наемодател, се е задължил да предостави на ответницата, в качеството й на наемател,
процесната вещ – подземен гараж № 16 за временно ползване, а наемателят да му заплаща
определената наемна цена; 2). прекратяване на наемното правоотношение; 3).
продължаващо ползване на наетия обект от страна на ответницата през процесния период;
4). противопоставяне на това ползване от страна на наемодателя; 4). размера на
обезщетението.
В доказателствена тежест на ответницата е да опровергае горните обстоятелства, в т.ч.
да установи, че между страните не е възникнало соченото наемно правоотношение, че не е
ползвала имота през процесния период, респ., че е заплатила обезщетението, в случай, че
твърди това.
От събраните по делото писмени доказателства се установява, че с договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 29.11.***0 г., обективиран в Нотариален акт № 89, том IV, с
рег. № ***, дело № 676/***0 г. по описа на нотариус с рег. № *** на НК и с район на
действие Софийски районен съд, третото за процеса лице [фирма], в качеството си на
продавач, продава на М. Б. М. – ищецът по делото, като купувач, представляван от
пълномощника си Е. М. М., следният свой недвижим имот в незавършен вид – подземен
гараж № 16, находящ се в сутерена н жилищна сграда, построена в [адрес], със застроена
площ от 24,42 кв.м. при съседи: рампа, подземна улица, подземен гараж № 15, хидрофорно,
мазе № 10 и мазе № 5, заедно с 0,4639 % идеални части от общите части на сградата и от
правото на строеж върху дворното място, в което е построена..
В представена и приета по делото извадка от Книга на етажната собственост с
административен адрес: [адрес] на 20.12.2015 г. в графа за самостоятелен обект в жилищната
сграда – подземен гараж № 16 със застроена площ от 24,42 кв.м. като собственик на имота е
3
вписан ищецът М. М., а като ползвател ответницата Е. М. М., с вписани двама членове от
домакинството, с които същата живее, сред които лицето А.С.К..
Изяснява се, че с пълномощно от 10.06.2019 г. ищецът по делото М. Б. М., като
собственик на самостоятелни обекти в жилищна сграда с адрес: [адрес], а именно:
апартамент № 22 и подземен гараж № 16 упълномощава дъщеря си Е. М. М., като
собственик на самостоятелен обект в същата жилищна сграда и конкретно на ап. 24, с
правото да получава покани за свикване на Общото събрание на собствениците в жилищната
сграда в режим на ЕС, да гласува от негово име, да получава съобщения за изготвени
протоколи от ОС и друга кореспонденция от органите на управление на ЕС.
Установява се също, че в присъствени поименни списъци на собствениците и
ползвателите на ЕС с адрес: [адрес], участвали и гласували на ОС на ЕС, проведени на
08.12.2015 г. и на 19.06.2019 г., в графата собственик за подземен гараж № 16 е вписан
ищецът М. Б. М., подписал се лично, респ. чрез пълномощника си Е. М..
В електронна кореспонденция (останалата неоспорена от страните по делото по своето
съдържание и авторство) третото за процеса лице А.К. е изпратило електронно съобщение
до ищеца М. М. на 08.03.2021 г. с отправено предложение във връзка с гаража във вариант
1– за заплащане на месечен наем от 125 лева и във вариант 2 – за закупуването му при
разумна и приемлива пазарна цена. В писмото К. е посочил, че този гараж се полза от повече
от 20 години, за което е изразена благодарност.
В отговор, с писмо от 09.03.2021 г. по електронен път с подател М. М. е посочено (с
текст, изписан с латински букви), че имотът ще бъде продаден на пазарна цена и, че ще
може да се купи само при това условие.
Данните от събраните по делото писмени доказателства сочат, че с писмо от 30.03.2021
г., адресирано до Е. М. с адрес: *** София, ищецът М. М. е поискал до края на месец април
същата година да бъде освободен собствения му подземен гараж № 16, находящ се в [адрес],
като изнесат колата си, всякакви други вещи и поставят имота в добър вид. В писмото, като
краен срок за това е определена датата 30.04.2021 г. Отправено е искане за определяне на
дата и час, в които същите да се срещнат за установяване от ищеца състоянието на имота и
съставяне на приемно-предавателен протокол, за връщане на ключа от гаража и ключа за
входа към гаражите. Съгласно разписка – известие за доставяне писмото с получател проф.
Е. М. и адрес *** [адрес] е получено на този адрес от представител на ***, на 31.03.2021 г.
По делото не се спори, че процесният имот – подземен гараж № 16 фактически се
ползва от ответницата Е. М., в частност през релевантния период.
Основният спорен въпрос е относно наличието на правно основание за това ползване,
предвид твърденията на ищеца за продължаващо ползване след прекратяване на сключен
договор за наем между страните, респ. оспорването от ответницата за валидно възникнало
наемно правоотношение.
За изясняване на отношенията между страните във връзка с ползването на процесния
имот са събрани гласни доказателства чрез разпит на свидетелката П.Т.В., допусната по
искане на ищцовата страна. В разказа си пред съда същата споделя, че познава ищеца М. от
2014 г. и понастоящем са близки приятели, виждат се всеки ден и си помагат, тъй като
живеят в един град и на близко разстояние. Свидетелства, че М., който е на 87 години, живее
сам в град П.. От водени помежду им разговори знае за притежавани от него имоти в град
София, които той закупил – гараж и малък апартамент – в близост със закупения по-голям
апартамент за дъщеря му Е.. Последната ползвала гаража от ***0 г., откакто е закупен и
апартаментът й. Свидетелката В. разказва, че в разговори М. споделил с нея, че в средата на
2019 г. двамата с дъщеря му се разбрали с устен договор същата да му заплаща наем в
размер от 25 лева, от която сума той да си приспада платените разходи по поддръжка на
гаража. След като през месец януари, февруари 2020 г. Е. заплатила на баща си наема за два
4
месеца и от сумата била приспадната стойността на поддръжката, М. споделил с В., че
реално от този наем няма ползва, тъй като след приспадане на разходите за поддръжка към
ЕС, за него не остава нищо. Именно поради това, а и с оглед напредналата си възраст и
здравословното си състояние, както и с оглед намерението си да се настани в дом за
възрастни хора, ищецът М. решил да продаде гаража. Свидетелства, че в разговор помежду
им ищецът й споделил, че се е съгласил да продаде гаража на дъщеря си и зет си, в отговор
на тяхно предложение за заплащане на по-висок наем или за закупуването му, но
впоследствие те образували съдебно дело срещу него. Свидетелката В. заявява, че всички
тези обстоятелства знае от ищеца М., който й ги е споделял по време на разговори помежду
им, и отдавна, тъй като двамата се познават от 2014 г. и пред нея същият споделя такива
лични неща.
При анализ на събраните по делото писмени доказателства, поотделно и в тяхната
съвкупност, както и на гласните такива, съдът намира, че по делото от страна на ищеца не се
установява, при условията на пълно и главно доказване, наличието на твърдяното
облигационно правоотношение между страните, породено от сключен неформален договор
за наем от средата на 2019 г., който да е бил прекратен и ползването на имота от ответницата
да е продължило именно след прекратяване на възникналото наемно правоотношение.
По делото безспорно се установи, че ищецът М. М. е придобил имота – подземен гараж
№ 16 по силата на договора за покупко-продажба от 29.11.***0 г., в каквото качество
същият – лично или чрез упълномощен представител е участвал на проведени ОС на ЕС,
където се намира имотът, съответно през 2015 г. и през м. юли 2019 г. Същевременно не се
спори, че именно ответницата Е. М. ползва този имот, което се подкрепя и от данните за
вписването й като ползвател в Книгата на ЕС от 20.12.2015 г., както и от писмото по
електронен път, изпратено на ищеца от лицето А.К. от 08.03.2021 г., за което не се спори, че
е съпруг на ответницата и в което същият е посочил, че ползват гаража от 20 години. За
такъв период на ползване свидетелства в показанията си и св. В., разказваща, че по
споделеното й от ищеца дъщеря му Е. ползва гаража от момента на придобиване на
апартамент в същата жилищна сграда – ***0 г.
Не се установя обаче това ползване да е основано на сключван между страните договор
за наем, впоследствие прекратен. За постигната между страните устна уговорка в средата на
2019 г. относно продължаване ползване на гаража от ответницата Е. срещу месечен наем в
размер от 25 лева, както и за реалното му заплащане на ищеца разказва в показанията си
единствено свидетелката П. В.. Последните обаче в тази част са изолирани такива и
неподкрепени от останалия събран по делото доказателствен материал. От последния се
изясни, че едва в писмо, изпратено по електронен път от съпруга на ответницата от
08.03.2021 г., е отправено предложение до ищеца във връзка с ползването на гаража със
заплащане на месечен наем от 125 лева, съответно с предложение за закупуването му,
именно на което от ищеца е отговорено с писмо от 09.03.2021 г. за продажба по пазарна
цена, без данни страните да са постигнали крайно съгласие относно някой от предложените
два варианта. Същевременно, по делото не са ангажирани доказателства, от които да се
установи заплащането от страна на ответницата на твърдения наем от 25 лева, респ., че
основанието за това е постигната устна уговорка между страните за наемане на обекта. Тези
обстоятелства не следват и от представената по делото информация, обективирана в писмо
от ТД на НАП София – офис П. от 20.10.2023 г., във връзка с уважено доказателствено
искане на ответната страна, съгласно която от страна на ищеца М. М. са подадени годишни
данъчни декларации по чл. 50 ЗДДФЛ, съответно за 2014 г. – 2017 г. и за 2022 г. с
декларирани доходи от наем на недвижимо имущество - без данни кое конкретно, платците
на които, извън посочено дружество, не са предприятия или самоосигуряващи се лица. Ето
защо, няма данни за получавани от ищеца доходи от отдаване под наем на процесния
подземен гараж № 16 от ответницата Е. М., които да са в подкрепа на твърдението за
съществуващо наемно правоотношение между страните, впоследствие прекратено. В тази
5
връзка съдът намира за необходимо да отбележи, че разказът на свидетелката В. се основава
единствено на споделеното й от ищеца, при липсата на конкретика кога във времето, в какъв
конкретно разговор, респ. по какъв повод същият е споделил пред нея за уговорката относно
ползване на имота. Свидетелката посочва, че с ищеца се познават от 2014 г. и, че всичко
разказано знае от него, отдавна, тъй като той й споделя лични неща, но не и колко отдавна
във времето е станало това, предвид описание на отношенията между страните във връзка с
имота в детайли. Ето защо, показанията й са косвено доказателство за факти, които същата
не е възприела лично, а за които е научила от ищеца, а както вече се изясни в таци си част са
и изолирани такива, поради което не могат да обосноват категоричен извод за съществувало
между М. М. и Е. М. наемно правоотношение с обект процесния гараж. Наред с това, в
разказа си свидетелката посочва, че решението на ищеца за продажба на гаража е
продиктувано и от факта, че след приспадане от наема на разходите за поддръжка
оставащата сума за ищеца е незначителна, но по делото е приложена и приета една разписка
от 13.01.2020 г. за платена сума за консумирана топлинна енергия и дялово разпределение по
отношение на гараж № 16 на стойност от 5,79 лева за месец ноември 2019 г., данните от
която не потвърждават разказа на свидетелката в тази част.
За да достигне до извода си относно недоказване на основанието на процесната
претенция от ищеца, съдът съобрази и изложените от същия твърдения в писмото от
30.03.2021 г., адресирано до Е. М., с което същият отправя искане за освобождаване на
гаража до 30.04.2023 г. без изрично посочване, че се прекратява сключен между страните
договор за наем на обекта от средата на 2019 г.
Както вече се изясни, разпоредбата на чл. 236, ал. 2 ЗЗД регламентира особен вид
отношение между страните по вече прекратено наемно правоотношение, при продължаващо
ползване на същия имот от наемателя и въпреки противопоставянето на наемодателя и при
което съгласно изричната законова регламентация възниква задължение за наемателя да
заплаща обезщетение за ползването на този имот, като същият трябва да изпълнява всички
задължения, произтичащи от прекратения наемен договор. Предвид това, основателността
на тази претенция изисква установяване от ищеца не само на факта на ползване на имота от
ответната страна, но и, че това фактическо състояние е продължение на ползването,
основано на предшестващо го наемно правоотношение, каквото в процесния случай не се
установи пълно и главно.
Ето защо, предявеният главен осъдителен иск с правно основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД се
явява неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
Изложеното налага произнасяне на съда по заявения, при условията на евентуалност,
осъдителен иск, основан на твърдения за наличието на основание за заплащане на
претендираната сума за ползване на имота през процесния период на плоскостта на
неоснователното обогатяване.
По евентуалния осъдителен иск по чл. 59, ал. 1 ЗЗД:
Съгласно разпоредбата на чл. 59, ал. 1 ЗЗД, извън случаите, изрично предвидени в чл.
55 – чл. 58 ЗЗД, всеки, който се е обогатил без основание за сметка на другиго, дължи да му
върне онова, с което се е обогатил, до размера на обедняването.
Касае се за общ фактически състав на неоснователното обогатяване, съдържащ няколко
основни елемента – обогатяване на едно лице за чужда сметка, обедняване на друго лице,
което да е свързано с обогатяването и липсата на правно основание за последното.
При исковете по чл. 59, ал. 1 ЗЗД основно значение за изясняване на правния спор има
установяване наличието на връзка между обедняването на ищеца и обогатяването на
ответника. Таз връзка обаче не е причинно-следствена, тъй като законодателят не изисква
обогатяването на едно лице да е следствие на обедняването на друго или обратно. Двете са
последица от друг факт/факти, поради което в производство по предявен иск по чл. 59, ал. 1
6
ЗЗД следва да се изясни дали обедняването на ищеца и обогатяването на ответника
произтичат от един общ факт или от обща група факти – в т.см. Постановление № 1 от
28.05.1979 г. на Пленума на ВС – „По някои въпроси на неоснователното обогатяване“.
Определящо при преценката на съда относно наличието на тази връзка е съществуването
или не на основание, което да оправдае настъпилото имуществено разместване.
Същевременно, съгласно разпоредбата на чл. 59, ал. 2 ГПК отговорността на
обогатилия се неоснователно за чужда сметка е до размера на обедняването на лицето.
Безспорно една от възможните форми на проявление на това неоснователно
разместване на имуществени блага, е хипотезата на ползване на имот без правно основание
за това, при което едната страна се обогатява – със спестените разходи, които е следвало да
заплати на другата страна – собственик на имота под формата на наем, което е довело до
обедняване на последната, пропуснала да реализира ползи от имота си, в частност чрез
отдаването му под наем на трето лице.
Следователно, при съобразяване с тези особености на общия фактически състав на
неоснователното обогатяване, като форма на извъндоговорен източник на облигационно
отношение, възникването в полза на ищеца на процесното вземане, предмет на предявения в
условията на евентуалност кондикционен иск, е обусловено от установяване, при условията
на пълно и главно доказване на следните факти: 1). обогатяване на ответницата чрез
неоснователно ползване на процесния имот; 2). обедняването на ищеца; 3). връзка между
обогатяването и обедняването; 4). размера на обедняването.
При установяване на посочените обстоятелства, в тежест на ответницата е да установи
съществуването на основание за обогатяването си.
По делото се установи, че ищецът М. М. е придобил процесния имот – подземен гараж
№ 16, находящ се в [адрес] по силата на договора за покупко-продажба от 29.11.***0 г., като
не се спори, а и се установи, че оттогава до подаване на процесната искова молба,
включително в рамките на процесния период, имотът се ползва фактически от ответницата
Е. М., предвид и въведеното възражение за придобиването му на основание давностно
владение, считано именно от 29.11.***0 г.
В тази връзка съдът намира за неоснователен доводът на ответницата за липсата на
изразено съгласие на продавача по сделката от 29.11.***0 г., доколкото от една страна се
касае за договор, по който Е. М. не е страна, а пълномощник на купувача по сделката, чиято
воля да е опорочена, а от друга страна представеният и приет по делото препис от договора е
подписан от представителите и на двете договарящи страни.
Същевременно съдът намира за недоказано по делото, че в рамките на процесния
период ответницата е ползвала имота като свой собствен, поради придобиването му по
давност. От ответната страна не бяха ангажирани доказателства, въпреки дадените указания
с доклада по делото и въпреки уваженото доказателствено искане за разпит на свидетел при
режим на довеждане (впоследствие оттеглено от ответницата), от които по категоричен
начин да се установи, че считано от 29.11.***0 г. същата е започнала да осъществява
фактическа власт върху имота с намерение за своене, която да изпълва фактическия състав
на придобивното основание по чл. 79 ЗС. Събраните доказателства сочат, че фактическото
ползване на гаража от Е. М. и съпруга й за нуждите на семейството им до 30.04.2021 г. е
било със съгласието на нейния баща и собственик на имота М. М.. За това свидетелства,
както придобиването на имота от последния на възмездно правно основание, при липсата на
данни за последващото му прехвърляне, така и отразяването именно на М. като собственик в
Книгата на процесната ЕС, респ. в списъците към протоколите от проведените през 2015 г.,
2019 г. ОС на ЕС, респ. от вписването на М. като ползвател на този имот. За ползването на
гаража от Е. от момента на закупуването му със знанието на нейния баща свидетелства в
показанията си и св. П. В., чийто разказ, както вече се изясни не е израз на нейни преки
впечатления, а на споделеното й от ищеца М., но в тази си част се подкрепя от обективните
7
данни в процеса, внесени със събраните писмени доказателства. В тази връзка и с оглед
изложените доводи в отговора на исковата молба, а и в хода на съдебното производство след
това, съдът намира за необходимо да отбележи, че наличието на висящ правен спор между
страните по предявен от Е. М. срещу М. М. установителен иск с искане за признаването й за
собственик на процесния подземен гараж на основание давностно владение, предмет на гр.
дело № 16278/2021 г. по описа на Софийски районен съд, приключило с постановено
съдебно решение, невлязло в законна сила (съгласно данните от постъпилите справки – л.
70, л. 79 – л. 80 от делото) не опровергава достигнатия от съда извод относно притежаваните
през процесния период права върху имота от ищеца на основание покупко-продажбата от
29.11.***0 г., предвид и твърденията за осъществявано владение от ответницата, но след
този момент.
Същевременно, съдът намира, че по делото, от страна на ответницата Е. М., не се
установи наличието на основание за продължилото ползване на имота след изтичане на
предоставения от ищеца едномесечен срок с поканата от 30.03.2021 г. с искане за
освобождаване на гаража, или считано от 01.05.2021 г. По делото се изясни, че тази покана е
връчена на ответницата по месторабота, като връчването и реалното й получаване от
адресата не са оспорени от М. – нито в срока за отговор по чл. 131, ал. 1 ГПК, нито в хода на
производството, предвид и изричното изявление на процесуалния й представител в
проведеното първо съдебно заседание, че тези обстоятелства не се спорят.
Ето защо, съдът намира, че с поканата от 30.03.2021 г. ищецът М. изрично и ясно е
обективирал волята си за фактическо предаване на процесния подземен гараж № 16 от
дъщеря му. Предвид това и с оглед неоспорване на факта на реалното й получаване от М., то
продължилото ползване на гаража след изтичане на предоставения срок за освобождаване на
имота до 30.04.2021 г. или считано от 01.05.2021 г. е без съгласието на собственика на имота
и без доказано валидно основание за това.
Изложеното обуславя извода на съда, че за процесния период 01.05.2021 г. – 10.11.2022
г. с фактическото ползване на процесния имот – подземен гараж № 16 при липсата на
доказано основание за това, ответницата Е. М. се е обогатила за сметка на ищеца М. М., като
собственик на имота, спестявайки разходите за заплащане на наем за ползването.
Същевременно, обедняването на ищеца като собственик на имота се изразява в
пропуснатата ползва от използване на имота, респ. доход от отдаването му под наем на
трети лица. Предвид това, за релевантния период ответницата дължи заплащането на
обезщетение в полза на ищеца, което съгласно константната съдебна практика се определя
според средния пазарен наем, който ищецът е могъл да получи при предоставяне ползването
на гаража, респ. със спестената от ответницата наемна цена за времето на ползване на имота.
В тази връзка, при определяне размера на следващото се обезщетение, съдът взе
предвид изводите на вещото лице по приетата съдебно-оценителна експертиза, което,
преценявайки по реда на чл. 202 ГПК, съдът кредитира като компетентно и обосновано
изготвено – от съответен специалист в областта, въз основа, както на материалите по
делото, така и след направен оглед на място на имота, при съобразяване с неговите основни
характеристики – местоположение, достъп, изпълнени довършителни работи, с осветителна
инсталация, при използване на сравнителния подход на оценка – по метод на пазарни
аналози. Експертизата достига до извод, въз основа на извършените анализи и изчисления,
че средномесечният наем на имота за процесния период възлиза на сумата от 3 876,16 лева.
При изслушването си в съдебно заседание вещото лице разяснява, че средната претеглена
цена се определя въз основа на цените от различни оферти на подобни имоти в района и
след коригиране на цените със съответните корекционни коефициенти, включващи основни
характеристики на имота, с проследяване на индексите на изменение на наемните цени и
публикувани данни на НСИ относно „действителни наеми“.
Ето защо, съдът намира, че за процесния период 01.05.2021 г. – 10.11.2022 г. размерът
8
на обогатяването на ответната страна, респ. обедняване на ищеца, определено според
средния пазарен наем за ползване на процесния имот за този период, възлиза на сумата от
3 876,16 лева.
Предвид това и с оглед претендирания в настоящото производство по-нисък размер от
2 750 лева, при липсата на твърдения и доказателства за заплащане на сумата от ответната
страна, предявеният при условията на евентуалност осъдителен иск по чл. 59, ал. 1 ЗЗД се
явява основателен и следва да бъде уважен изцяло.
Като законна последица от това, върху присъдената сума е дължима и следва да бъде
присъдена и поисканата законна лихва, считано от датата на подаване на исковата молба –
10.11.2022 г. до окончателното й изплащане (предвид депозираната по делото уточнителна
молба от ищеца от 26.07.2023 г. във връзка с дадени от съда указания).
По отговорността за разноски:
При този изход на спора и при липсата на данни за извършени конкретни разходи от
страните изключително във връзка с предявения главен иск, както и с оглед уважаване в
цялост на евентуалната искова претенция, имаща за предмет същото по размер вземане, то
право на разноски има само ищецът. На основание чл. 78, ал. 1 ГПК в полза на същия следва
да бъде присъдена сумата от 460 лева, представляваща сторени разноски по делото за
държавна такса и депозит за съдебно-оценителната експертиза. На основание чл. 78, ал. 1
ГПК, вр. чл. 38, ал. 2, вр. ал. 1, т. 2 ЗАдВ в полза на процесуалния представител по
пълномощие на ищеца – адв. М. Ж. от АК-П. следва да бъде присъдена сумата от 400 лева,
представляваща адвокатско възнаграждение за предоставената безплатна адвокатска защита
по делото в полза на ищеца, предвид отразеното безплатно представителство на същия в
договора за правна защита и съдействие от 10.11.2022 г. (л.6 от делото) на основание чл. 38,
ал. 1, т. 2 ЗАдв – като на материално затруднено лице. При определяне на размера му съдът
съобрази конкретната фактическа и правна сложност на делото, определена от вида на
предявените искове и предмета на доказване, ангажираните разнородни доказателства в
процеса – писмени, гласни и експертно заключение, приключване на делото в рамките на
три открити съдебни заседания, а също и отделеното време, усилията на процесуалния
представител – изразяващи се в депозиране на искова и уточнителна молба, писмено
становище, и процесуално представителство във всички заседания, поради което определи
размера на възнаграждението на сумата от 400 лева. Сторените от ответницата разноски
следва да останат за нейна сметка.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от М. Б. М., с ЕГН: ********** и адрес: [адрес] срещу Е. М.
М., с ЕГН: ********** и адрес: [адрес], ап. 24 осъдителен иск с правно основание чл. 236,
ал. 2 ЗЗД за заплащане на сумата от 2 750 лева, представляваща обезщетение за ползване на
собствен на ищеца недвижим имот, представляващ гараж № 16, находящ се на адрес: [адрес]
за периода от 01.05.2021 г. до 10.11.2022 г., ведно със законната лихва, считано от датата на
подаване на исковата молба – 10.11.2022 г. до окончателното й изплащане.
ОСЪЖДА Е. М. М., с ЕГН: ********** и адрес: [адрес], ап. 24 да заплати на М. Б. М.,
с ЕГН: ********** и адрес: [адрес] на основание чл. 59, ал. 1 ЗЗД сумата от 2 750 лева, с
която Е. М. неоснователно се е обогатила за сметка на М. М. вследствие от ползване на
недвижим имот, представляващ гараж № 16, находящ се на адрес: [адрес] през периода от
01.05.2021 г. до 10.11.2022 г. без основание за това, ведно със законната лихва върху същата,
считано от датата на подаване на исковата молба – 10.11.2022 г. до окончателното плащане.
ОСЪЖДА Е. М. М., с ЕГН: ********** и адрес: [адрес], ап. 24 да заплати на М. Б. М.,
9
с ЕГН: ********** и адрес: [адрес], на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, сумата от 460 лева,
представляваща сторени разноски по делото.
ОСЪЖДА Е. М. М., с ЕГН: ********** и адрес: [адрес], ап. 24 да заплати на адв. М.
Ж. от АК – П., с адрес: [адрес], на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, вр. чл. 38, ал. 2, вр. ал. 1, т. 2
ЗАдв, сумата от 400 лева, представяваща адвокатско възнаграждение за предоставената
безплатна адвокатска защита по делото в полза на ищеца.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба, пред Софийски градски съд,
в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
10