Р
Е Ш Е Н И Е
№ …………
Гр. София, 11.05.2022
г.
В И М Е Т
О Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ,
ІV-Д въззивен състав, в публично
съдебно заседание на двадесет и девети март през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЗДРАВКА И.
ЧЛЕНОВЕ: ЦВЕТОМИРА КОРДОЛОВСКА
ДЕСИСЛАВА ЧЕРНЕВА
при
секретаря Снежана Т., като разгледа
докладваното от съдия Кордоловска гр. д. №
5837 по описа на съда за 2020 г.,
за да се произнесе, взе предвид следното :
Производството
е по реда на § 2, ал. 1 от ПЗР на ГПК във връзка с чл. 196 и следв. от ГПК (отм.).
С решение № 26706 от 29.01.2020 г. по гр. д. №
69878/2014 г. на СРС, І ГО, 120 състав, е отхвърлен предявеният от М.Х.Х. срещу Ц.Г.М., Е.П.К.-К., В.Я.Т.,
К.Я.Ч., В.И.Т., С.И.Т., Е.М.В., М.Г.С., Т.Д.К., В.Х.Х.,
починала в хода на въззивното производство и
заместена по реда на чл. 227 от ГПК от единствения си законен наследник Ж.Р.Х.,
Л.К.Г., Р.К.М., Н.А.К., И.И.Й., П.Д., О.В.К., П.К.Г.,
И.К.Г., А.Д. и В.И.Й.,
иск с правно основание чл. 19, ал.
3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения на 20.01.2006 г. между ищеца
и общата наследодателка на ответниците
З.Х.Б.предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот – дворно
място, находящо се в гр. София, ул. „*****, представляващо
реална част от имот пл. № 1220-Д по плана на гр. София, м. „Коньовица” -
физкултурен комбинат, с площ от 300 кв.м., при съседи: ул. „Дръстър”,
Б.Г., Н.Б.Ч.и Колиндарци, заедно с построената в
същото едноетажна жилищна сграда със застроена площ 50 кв.м., състояща се от
една стая, кухня, вестибюл и сервизни помещения, заедно с лятна кухня с баня
със застроена площ 20 кв.м., целият имот подробно описан в нот.
акт за дарение № 55, т. XIV, нот. дело № 2275/1985 г.
на I-ви Софийски нотариус при СРС,
като неоснователен.
Недоволен от така постановеното решение е
останал ищецът М.Х., който го обжалва с оплаквания за неправилност поради
нарушение на материалния закон, на съдопроизводствените
правила и необоснованост. По-конкретно жалбоподателят чрез процесуалния си
представител адв. И. поддържа, че неправилно съдът е приел,
че имотът по предварителния договор не е напълно индивидуализиран, без да
съобрази, че площта на земята не е неин индивидуализиращ белег, и игнорирайки
постоянната съдебна практика, според която в предварителния договор не е
необходимо пълното и точно описание на имота. В този смисъл е формулирано и
искането към въззивната инстанция – да отмени обжалваното решение като
неправилно и да уважи предявения конститутиввен иск.
Въззиваемите В.Я.Т., А.Д., Е.М.В., Е.К., М.Г.С., Н.А.К., О.В.К., П.Д. и П.К.Г.,
всички чрез адв. Н., както и въззиваемите
Л.К.Г.
и Р.К.М. чрез адв.
З., оспорват въззивната жалба по съображения,
подробно изложени в депозираните от пълномощниците им
писмени отговори. Останалите въззиваеми страни не
ангажират становище.
Съдът, като прецени събраните доказателства по делото,
доводите и възраженията на страните съобразно разпоредбата на чл. 188 от ГПК
(отм.), намира от фактическа и правна страна следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД
и с предмет – обявяване за окончателен на предварителния договор, сключен на
20.01.2006 г. между М.Х.Х. и З.Х.Б., действаща чрез пълномощника си С.В.Л., в частта, в която наследодателката на ответниците Б.а
е обещала да прехвърли на купувача Х. собствеността върху „дворно място находящо
се в гр. София, ул. „*****, представляващо реална част от имот пл. № 1220-Д по
плана на гр. София, м. „Коньовица” - физкултурен комбинат, с площ от 300 кв.м.,
при съседи: ул. „Дръстър”, Б.Г., Н.Б.Ч.и Колиндарци, заедно с построената в същото едноетажна
жилищна сграда със застроена площ 50 кв.м., състояща се от една стая, кухня,
вестибюл и сервизни помещения, заедно с лятна кухня с баня със застроена площ
20 кв.м., целият имот подробно описан в нот. акт за
дарение № 55, т. XIV, нот. дело № 2275/1985 г. на I-ви
Софийски нотариус при СРС“, за
сумата 15 000 лв., която е платена и получена от пълномощника на
продавачката в брой.
При съвкупна преценка на събраните по делото
доказателства съдът приема за установено, че на посочената дата - 20.01.2006 г.,
между ищеца М.Х. като купувач и наследодателката на ответниците З.Б., починала на 08.03.2006 г., действала чрез
своя представител по пълномощие С.Л., като продавач, е сключен процесният предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот, по силата на който Б.а се задължила да прехвърли на
приобретателя за сумата от 15 000 лева собствената си реална част от дворно място, находящо се
на ул. „*****в гр. София, заедно с построените в него едноетажна жилищна сграда
със застроена площ от 50 кв. м. и лятна кухня с баня, застроена на 20 кв. м. Обстоятелството,
че продавачката З.Б. е била собственик на продавания имот, се установява от представените
нотариален акт за покупко-продажба № 108 том ХІV дело № 2491/1954 г., с който на съпруга на продавачката – К. Б., са
прехвърлени 306 кв.м. от имот пл. № 1220-Д по плана на гр. София, м.
„Коньовица“, Протоколът за извършване на делба по гр. д. № 4696/1966 г. на СРС,
по който местото с пространство от около 300 кв.м. и лице от 12.25 м. се е
паднало в дял на К. Б., както и от Нотариалния акт за дарение № 55, том XIV, дело № 2275/1985 г. и удостоверенията за наследници.
При повторното разглеждане на делото от първата
инстанция е представена комбинирана скица на имота, от която
се установява, че според актуалния си регулационен статут процесният
недвижим имот съставлява имот с идентификатор 68134.1114.13 по КККР на гр.
София, площта му възлиза на 301 кв. м., а лицето е 12.36 м. Идентичността на
имота по предварителния договор и този, описан в нотариалните актове № 108/1954
г. и 55/1985 г., както и този по делбения протокол,
се установяват както от забележките в приложените към исковата молба скици,
така и от представените пред въззивната инстанция
удостоверения и скици.
При тези
данни съдът приема от правна страна,
че между страните е налице валидно възникнало облигационно отношение по
двустранен и възмезден предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот. Съгласно чл.
19, ал. 2 от ЗЗД, предварителният договор
трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния
договор.
Когато предварителният договор
е за продажба, съществените условия са тези относно вещта
и цената,
съставляващи централен елемент на съответните насрещни престации. Както това е изяснено с Решение № 173 от 24.0202010 г.
по гр. дело № 467/2009 г. на ВКС, ІІІ г. о. и Решение № 514 от 06.12.2011 г. по
гр. дело № 905/2010 г. на ВКС, ІV г.о., достатъчно е те да бъдат определяеми, като
е посочен начинът за определянето им. Равносилно на
липса на съгласие, което води до недействителност на съглашението, е само тази неясно изразена
от страните воля, която не
може да се
определи чрез тълкуване на договора
по правилото на чл. 20 ЗЗД. Съответно на това становище, с Решение № 497 от 21.01.2013 г. по гр.д. № 674/2012 г. на ВКС, ІV г. о. е прието,
че в предварителен
договор обектите са достатъчно индивидуализирани, когато
са описани чрез препращане към други документи, които позволяват идентификацията им.
С оглед на посочената съдебна практика, която напълно
се споделя от настоящия въззивен състав, изводът на
първостепенния съд, че имотът по предварителния договор е останал недостатъчно индивидуализилан, се явява неправилен. Същият е описан по
своите съседи, като е използвана и юридическата техника на препращането към
нотариалния акт, в който имотът е описан пълно и точно. Идентичността на имота
по различните документи за собственост, съставяни във времето, е видна от
представените скици, както и от удостоверението, представено в последното
съдебно заседание.
Независимо от изложеното, така
сключеният предварителен договор не може да бъде обявен за окончателен. Съгласно
разпоредбата на чл. 363 от ГПК, когато предмет на предварителния договор е
прехвърляне право на собственост върху недвижим имот, съдът проверява и дали са
налице всички предпоставки за прехвърлянето по нотариален ред. В настоящия
случай тези предпоставки по отношение на продаваемата се реална част от имот в
границите на урбанизираната територия не са дадени в цялост. Съгласно чл. 200,
ал.1 от ЗУТ реално определени части от поземлени имоти в границите на
населените места и селищните образувания могат да се придобиват чрез правни
сделки само ако са спазени изискванията за минималните размери за повърхност и
лице по чл. 19 от ЗУТ. Разпоредбата на чл. 19, ал. 1, т. 1 от ЗУТ установява минимално
изискване за лице на урегулирани поземлени
имоти за ниско жилищно застрояване, свободно или свързано в два имота, от най-малко
14 линейни метра. Процесният имот, предмет на
предварителния договор от 20.01.2006 г., е с лице от 12.25 л. м., видно от делбения протокол и комбинираната скица. Изключението по
чл. 19, ал. 4 от ЗУТ за минимален размер за лице касае друга хипотеза, а именно
– обособяване на реални части от имот при тяхното урегулиране с извършване на делбата.
Настоящият случай е друг.
Ето защо и поради съвпадане на крайните
изводи на двете съдебни инстанции обжалваното решение следва да бъде потвърдено.
Водим от горното, Софийски Градски съд
Р
Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решение № 26706 от 29.01.2020 г. по гр. д. №
69878/2014 г. на СРС, І ГО, 120 състав.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС в тридесет дневен срок
от уведомяване на страните за изготвянето му чрез връчване на препис от същото.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.