РЕШЕНИЕ
№ 708
гр. Горна Оряховица, 17.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ГОРНА ОРЯХОВИЦА, VIII СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесети септември през две хиляди двадесет и четвърта година
в следния състав:
Председател:Трифон П. Славков
при участието на секретаря Силвия Д. Николова
като разгледа докладваното от Трифон П. Славков Гражданско дело №
20244120100191 по описа за 2024 година
Предявен е иск с правно основание чл.26,ал.1, предл. 1 от ЗЗД във вр.
чл.229,ал.2 и ал.3 от ЗЗД.
Ищцата Н. Г. В. от гр. В. Т., чрез адв. Б. М. твърди, че по силата на
договор за дарение от 08.06.2022 г. – нотариален акт № *** на нотариус А.
Маркова и договор за покупко-продажба от 08.06.2022 г. – нотариален акт №
*** на нотариус А. Маркова е придобила собствеността на 1/3 ид. части от
следните земеделски земи, находящи се в землището на с. П., общ. Г.О., а
именно: 1.) нива с площ от 5382 кв.м., представляваща поземлен имот с
идентификатор № 57217.23.27; 2.) нива с площ от 2034 кв.м., представляваща
поземлен имот с идентификатор № 57217.22.14. Посочва, че между ответника
М. П. В. и „Джано 2382“ЕООД, със седалище и адрес на управление в с. П.
бил сключен договор за наем за горепосочените ниви от 20 март 2020 г. за
срок от десет стопански години. Договорът бил вписан в СВ вх. №
1166/20.03.2020 г., акт № 104, том I. Счита, че така сключения договор за наем
противоречи на закона, в частта за срока от 3 до 10 години, т.к. съобразно чл.
229 от ЗЗД лицата, които могат да извършват действия на обикновено
управление, не могат да сключват договор за наем, който да е за срок по -
1
дълъг от 3 години. Счита, че ответницата В. няма права и пълномощия да
извършва действия на разпореждане със съсобствения имот, като намира, че
може да извършват само действия на обикновено управление. Посочва, че за
да защити правата си на собственик на процесните ниви, като трето лице на
сделката има правен интерес да заведе иск за нищожност, т.к. тази сделка
нарушава упражняването на правото й на собственост. Иска от съда да
постанови решение, с което да обяви за нищожен на основание чл. 26, ал. 1,
предл. 1 от ЗЗД, вр. чл. 229, ал. 2 и 3 от ЗЗД като противоречащ на закона чл. 2
от договора за наем на земеделски земи, вписан в имотния регистър на СВ при
РС-Г.О., в частта, с която е уговорен срок на действие на договора по
отношение на съсобствените имоти над 3 години до 10 години. Претендира
разноски.
В писмения отговор на исковата молба ответникът М. В., чрез адв. Р. Т.
заема становище, че исковата молба е нередовна, т.к. ищцата не е посочила по
какъв начин е нарушено правото и на собственост, за да има интерес да
атакува процесната сделка. Непосочването на тези факти нарушавало правото
й на защита. Счита, че сделката е в интерес на останалите съсобственици, т.к.
получавали граждански плодове от нея под формата на наемни плащания.
Посочва, че сделката е търговска, което позволявало тя да се сключва срок от
10 години. Иска от съда да отхвърли предявения иск. Претендира разноски.
В писмения отговор на исковата молба ответното дружество „Джано
2382“ЕООД въвежда възражение за нередовност на исковата молба,
посочвайки че ищцовата страна не е страна по процесния договор за наем.
Счита, че в исковата молба не са налице твърдения по какъв начин е засегнато
правото на собственост на ищцата. Намира, че съсобствениците получават
граждански плодове под формата на наемни плащания от сключения договор.
Твърди, че процесната сделка е търговска, т.к. е сключена с търговец, в кръга
на неговото занятие и като такава попадала в изключението на чл. 229, ал. 1 от
ЗЗД и може да бъде сключване за срок от 10 години. Иска от съда да отхвърли
предявения иск. Претендира разноски.
Съдът, след като взе предвид становищата на страните, прецени
събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност,
съобразно изискванията на чл. 235, ал. 2 от ГПК, приема за установено от
фактическа страна следното:
2
Видно от представените НА за дарение на недвижим имот № *** на
нотариус А.Маркова и НА за покупко- продажба на недвижим имот № *** на
нотариус А. Маркова е, че ищецът Н. Г. В. е придобил 10/30 (1/3) ид. части от
поземлени имоти – ниви, находящи се в землището на с. П., общ. Г.О., с
идентификатори 57217.22.14-нива с площ 2034 кв.м., местност „Целините“,
57217.23.27-нива с площ 5382 кв. м., местност „Целините“.
Видно от представения НА за дарение на недвижим имот № 167, том I,
рег. № 2818, дело № 146/2019 г. на нотариус П. Лапчева е, че ответницата М.
П. В. е придобила 1/3 ид. части от гореописаните имоти.
От приложения договор за наем на земеделски земи от 20.03.2020 г.,
вписан в СВ при РС-Г.О. е видно, че ответницата М. П. В. е сключила договор
за наем с другия ответник дружество „Джано 2382“ ЕООД, в който фигурират
и процесните ниви, за срок на договора от 01.10.2020 г. до 30.09.2031 г., с
годишна наемна вноска 45 лв. на декар.
При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните
правни изводи:
Предявен е иск с правно основание чл.26,ал.1,предл.1 от ЗЗД във вр.
чл.229,ал.2 и ал.3 от ЗЗД.
За основателността на предявения иск съдът е указал, че в
доказателствена тежест за ищеца да установи изложените в исковата молба
обстоятелства, на които обосновава исковата си претенция, а именно:
нарушения на императивни, конкретни правни норми, които уреждат начина
на сключване или съдържанието на сделката. Валидността на сделката се
преценява с оглед закона, който е действал по време на сключването й.
В тежест на ответника е да докаже и правопогасяващото си възражение,
свързано с възможността да се сключи договор за наем на земеделска земя за
10 години от един от съсобствениците.
В настоящото съдебно производство ищецът иска да бъде установено, че
клаузата относно срока на действие на процесния договор за наем на
земеделска земя /10 г./, сключен между ответниците М. П. В. и „Джано 2382“
ЕООД с. П., е нищожна поради противоречие със закона – чл. 229, ал.2 ЗЗД,
като се излагат доводи, че в случая първият ответник е нямал съгласието на
собствениците на другите 2/3 ид. части от имотите и не е могъл да сключи
договора за наем за повече от 3 години. Счита, че договорът се явява в
3
противоречие с императивната правна норма на чл.229,ал.2 от ЗЗД и срокът
му подлежи на редуциране, съобразно разпоредбата на чл.229,ал.3 от ЗЗД. От
своя страна, ответниците М. П. В. и „Джано 2382“ ЕООД с. П. излагат доводи,
с които оспорват въведените от ищцовата страна твърдения, както и че
императивната правна норма не важи в случаи на търговски сделки, каквато
била оспорваната.
Съгласно чл.229,ал.1 от ЗЗД, договорът за наем не може да бъде сключен
за повече от десет години, освен ако е търговска сделка. Според чл.229,ал.2 от
ЗЗД, лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление,
не могат да сключват договор за наем за повече от три години, а чл.229,ал.3 от
ЗЗД гласи, че ако договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила за
десет, съответно за три години.
Съдът намира за основателни и обосновани изложените в исковата
молба твърдения. Видно от данните по делото, процесният договор за наем е
сключен на 20.03.2020г., преди ищецът да придобие правото на собственост в
съответните идеални части. Съдът намира за основателни доводите на ищеца,
че договорът за наем е нищожен в частта относно уговорения срок над три
години, поради противоречието му със закона. Според разпоредбата на чл.229
от ЗЗД, договорът за наем не може да бъде сключван за повече от десет
години, освен ако е търговска сделка. Лицата, които могат да вършат само
действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за
повече от три години. Ако договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има
сила за три години. Въз основа на приетите по делото писмени доказателства
се установява, че процесният договор за наем е сключен само между
ответниците, без участието на ищеца. От цитираните по-горе писмени
доказателства е видно, че към момента на сключване на договора Миглен П.
В. (наемодател) е била само един от съсобствениците, като притежава 1/3 ид.
част от земеделските имоти, то ест безспорно е можела да извършва само
действия на обикновено управление, но не е можела да отдава под наем за
срок повече от три години. Възражението на ответниците, че договор за наем
на земеделски земи сключен като търговска сделка от един от
съсобствениците на общата вещ, е неоснователно. В случая ищецът въобще не
оспорва тази възможност, а спори възможността на ответника да сключи
договор за наем за срок по дълъг от 3 години, без да е искано съгласието му.
Въпреки указаната на ответника доказателствена тежест да докаже
4
възражението си, че е съществувала подобна възможност, същият не проведе
успешно доказване.
Съгласно чл.32, ал.1 от ЗС, управлението и ползването на общата вещ се
извършва по правило по решение, взето от съсобствениците, които имат
повече от половината от общата вещ. Когато вещта или имотът се намират в
режим на съсобственост, действията на разпореждане се извършват със
съгласието на всички съсобственици. В правната доктрина и в съдебната
практика е възприето разбирането, че макар да носи белезите на сделка на
управление, сключеният за повече от три години наемен договор наподобява
сделка на разпореждане, тъй като ограничава възможността на наемодателя да
ползва отдадената под наем вещ през продължителен период от време. По
тази причина законът признава правото за сключване на договор за наем със
срок над три години единствено в полза на лицата, които притежават
правомощия за разпореждане с вещта. Сключването на договор за наем за
повече от три години от лице, което е носител само на права за обикновено
управление, съставлява основание за редуциране на уговорения срок до три
години по силата на чл.229,ал.3 от ЗЗД и за прекратяване на договора след
изтичане на тригодишния срок. Разпоредбата на чл.229 от ЗЗД урежда не
валидността на договора за наем по отношение на сключилите го страни (тях
той обвързва), а неговото действие по отношение на собственика. Съгласно
чл.229,ал.3 от ЗЗД, договорът за наем, сключен за по-дълъг срок, има сила за
максималния срок от три години /в този смисъл е Решение № 541 от
06.02.2012 г. на ВКС по гр. д. № 810/2010 г., IV г. о., ГК; Решение № 314 от
17.02.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1548/2010 г., III г. о., ГК/. Съдът намира за
основателни твърденията на ищцовата страна, че в случая със сключването на
договор за наем за срок повече от три години е нарушена разпоредбата на
чл.229,ал.2 от ЗЗД, поради което клаузата за срока на ползване се явява
нищожна на основание чл.26,ал.1,предложение първо от ЗЗД, поради
противоречието й със закона. Основателен е доводът на ответниците, че
договор за наем като търговска сделка може да се сключи за срок повече от
три години, но в този случай този договор ще важи само между тях, а
действието му няма да се разпростира върху неучаствалата
страна/съсобственик/- в случая ищецът. Ето защо възражението на
ответниците следва да се отхвърли като неоснователно.
5
Нормата на чл.26,ал.4 от ЗЗД предвижда заместване на отделните
нищожни части на съответната сделка с повелителните правила на закона.
Затова, в случая, доколкото порокът е именно противоречие на сключения на
20.03.2020г. договор за наем с нормата на чл.229,ал.2 от ЗЗД, то ефектът от
нищожността на съответната клауза ще бъде преодолян чрез заместване по
право с предписаното от императивната разпоредба на чл.229, ал.3 от ЗЗД
съдържание. Това, от своя страна, означава и запазване валидността на
останалите части на договора за наем, т. е. следва да се приеме, че сключеният
договор за наем е със срок от три години. Предвид изложеното, предявеният
иск се явява основателен и следва да бъде уважен със законните последици от
това.
Наемът на земеделска земя е договор, който се подчинява на общите
правила относно договора за наем на вещи, съдържащи се в Закона за
задълженията и договорите. Някои специфики съществуват в Закона за
собствеността и ползването на земеделските земи. Така, по отношение на
договора за наем съществува изискване за максимален срок, за който може да
бъде сключен. Договорът за наем не може да бъде сключен за повече от десет
години, освен ако е търговска сделка. Лицата, които могат да вършат само
действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за
повече от три години. Същевременно, договор за наем на земеделска земя със
срок над една година се сключва от съсобственик или съсобственици на
земеделска земя, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от
съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице. Това правило е
изключение от принципа за управление на мнозинството при съсобствените
вещи. Съсобствениците, които притежават 25 или дори 50 % от общите части
от земеделска земя, могат да сключват договор за наем за срок, не по-дълъг от
три години. Това е така именно заради разпоредбата на чл.229,ал.2 от ЗЗД, в
която насока са и твърденията, изложени в исковата молба. Дългосрочното
отдаване под наем силно ограничава правото на собственост и по същността
си има характера на разпоредителна сделка. Изложеното позволява да се
приеме, че установеното в чл.229,ал.2 от ЗЗД правило се прилага и в случаите,
когато наемът е търговска сделка. Отсъствието на надлежно взето решение за
отдаване на недвижимия имот над посочения ограничителен срок има за
последица редуциране срока на търговската сделка на 3 години по силата на
разпоредбата на чл.229,ал.3,пр.2 от ЗЗД.
6
Съдебната практика е безпротиворечиво приема, че договор за наем е
непротивопоставим на съсобственици, които не са го сключили, освен ако не
са го потвърдили. В този смисъл са : Решение № 1236 от 5.01.2009 г. на ВКС
по гр. д. № 5465/2007 г., II г. о., ГК, Решение № 12 от 1.03.2018 г. на ВКС по
гр. д. № 1251/2017 г., II г. о., ГК- „Сключеният договор за наем със
съсобственик не може да се противопостави на другия съсобственик, ако
последният притежава повече от половината от общата вещ.“. В Решение №
73 от 08.12.2020 г. на ВКС по гр. д. № 2929/2019 г., II г. о., ГК е застъпено
становището, че „законодателната промяна /§ 6 ПЗР на ЗИД на ЗСПЗЗ, ДВ, бр.
13/2017 г. / е продиктувана от необходимост да се преустановят
разпространени практики чрез сключване на дългосрочни договори за целия
земеделски имот от минотарен съсобственик, при засягане интересите на
мажоритарен собственик, малко арендатори да ползват земите. С новата
редакция на чл. 3, ал. 3 ЗАЗ се създава кореспондиращо на общата уредба
на чл. 32, ал. 1 ЗС разрешение относно управлението и ползването на
съсобствени земеделски земи чрез отдаване под аренда – общата вещ се
управлява съгласно решението на собствениците, притежаващи повече от
половината от общата вещ. В случая арендният договор е сключен преди
цитираното изменение на ЗАЗ. Касаторът не поставя възражение за неговата
противопоставимост на останалите съсобственици, а въвежда доводи, че те са
приели този договор. В решения на ВКС /№ 12/2018 г., по гр. д. № 1251/2017
г., ІІг. о. и др. / се приема, че договор за аренда /сключен до измененията
на ЗАЗ с ДВ, бр. 13/2017 г. / като договор за управление на общата вещ, може
да бъде сключен от всеки съсобственик за цялата вещ. Ако обаче
съсобственикът, сключил договора, не притежава повече от половината от
вещта, този договор не е противопоставим на всеки един от останалите
съсобственици - заедно или поотделно, освен ако не са го приели“.
Ето защо съдът не споделя доводите на ответните страни, че договорът
за наем е сключен като търговска сделка и следва да обвърже валидно
сключилите го страни. Както се посочи по-горе тези възражения на ответната
страна не почиват както на нормативната уредба, така и на формираната по
въпроса съдебна практика, поради което следва да се отхвърлят.
По разноските:
При този изход на делото и на основание чл.78,ал.1 от ГПК, основателна
7
се явява претенцията на ищеца за присъждане на направените по настоящото
дело съдебни разноски за платени от него държавни такси в общ размер от
93,44 лв., както и за платено адвокатско възнаграждение в размер от 400 лв.,
която следва да бъде възложена в тежест на ответниците.
Водим от изложените съображения, съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА за нищожна поради противоречието й със закона в частта й за
уговорения срок – 10 стопански години, считано от 01.10.2020г. до 03.09.2031
г., клаузата на т.3 от договора за наем сключен на 20.03.2020г. между М. П. В.,
ЕГН********** – като наемодател, и „Джано 2382” EOOД, ЕИК203108652
със седалище и адрес на управление с. П. – като наемател, с нотариална
заверка на подписите на страните по него, извършена на 20.03.2020г. от
нотариус Петя Лапчева с рег. № 718 на НК, с район на действие РС – Г.О.,
вписан в СВ – Горна Оряховица с рег. № 1166/20.03.2020 г., акт № 104, том I,
по силата на който на наемателя са предоставени за временно и възмездно
ползване недвижими земеделски имоти, намиращи се в землището на с. П.,
общ. Г.О., а именно: с идентификатори 57217.22.14-нива с площ 2034 кв.м.,
местност „Целините“, 57217.23.27-нива с площ 5382 кв. м., местност
„Целините“, само за срока над три години до договорения срок от 10
стопански години, като договорът за наем сключен на 20.03.2020г., следва да
се счита сключен за срок от 3 /три/ стопански години /за периода от
01.10.2020г. до 01.10.2023г./.
ОСЪЖДА М. П. В., ЕГН********** и „Джано 2382” EOOД,
ЕИК203108652 ДА ЗАПЛАТЯТ на Н. Г. В. с ЕГН **********, с адрес : град
В.Т., ул. *** СУМА в размер на 493,44 лв. /четиристотин деветдесет и три
лева, 44 ст./, представляваща съдебно – деловодни разноски.
Решението подлежи на въззивно обжалване от страните, в двуседмичен
срок от връчването му, пред Окръжен съд – В. Търново.
На основание чл.7,ал.2 от ГПК, на страните да се връчи препис от
решението.
Съдия при Районен съд – Горна Оряховица: _______________________
8