Р Е Ш Е Н И Е
Гр.
София, 04.12.2019 год.
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, гражданско
отделение, втори състав, в открито съдебно заседание на двадесет и трети
октомври две хиляди и деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ИРИНА СЛАВЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ: ИВАЙЛО ГЕОРГИЕВ
В. ИВАНОВА,
при участието на
секретаря Цветанка Павлова, като разгледа докладваното от съдия Славчева гр.
дело № 408/2019 год. по описа на СОС, за
да се произнесе, взе предвид следното:
С решение № 7 от 01.03.2019 год. по
гр. дело № 783/2017 год. Пирдопският районен съд е обявил
на основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД за нищожен поради накърняване на
добрите нрави договор от 25.07.2012 год. за пренаемане на недвижим имот –
складова база, находяща се в с. З., област Я., извън
регулация, в поземлен имот № 204, включваща терен с площ 10 000 кв.м.; 3
броя складове за семена със застроена площ 1080 кв.м. всеки, построени през
1995 год., 2 броя складове за семена със застроена площ 720 кв.м. всеки,
построени през 1995 год.; битова сграда със застроена площ от 100 кв.м.,
построена през 1995 год., сключен между „Ф. К.– 2002“ ООД, гр. Я.,
представлявано от управителя С.Х. в качеството му на пренаемодател
и „Б.п.к.“ ЕООД, гр. П., представлявано от управителя Н. Л., в качеството му на
пренаемател. С решението съдът е осъдил на основание
чл. 55, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД „Б.п.к.“ ЕООД да върне на „Ф. К.-2002“ ЕООД, гр. Я.,
описания по-горе недвижим имот, ведно с находящите се
в него сгради, получен от ответника без правно основание по нищожен договор от
25.07.2012 год. с нотариална заверка на подписите от 19.10.2012 год. за
пренаемане на недвижим имот. Съдът е осъдил „Ф.К.– 2.“ ЕООД да заплати на „Б.п.к.“
ЕООД, *** сумата 6 000 лв., дадена без право основание по нищожен договор
от 25.07.2012 год. за пренаемане на недвижим имот, ведно със законната лихва от
30.11.2017 год. до окончателното изплащане на сумата. Съдът е присъдил разноски
по съразмерност.
Срещу така постановеното решение
е подадена въззивна жалба от „Б.п.к.“ ЕООД, *** в
частта, с която съдът е уважил предявените срещу него искове по чл. 26, ал. 1 и
чл. 55 от ЗЗД за прогласяване нищожността на договора и за предаване държането
му на ищеца с твърдения, че същото противоречи на материалния закон и на
събраните по делото доказателства. Моли съда да го отмени и вместо него да
постанови друго, с което да отхвърли изцяло предявените искове, вкл.
съединеният при условията на евентуалност иск по чл. 40 от ЗЗД за обявяване
недействителността на договора като сключен във вреда на ищеца.
Ищецът оспорва въззивната жалба и моли съда да потвърди решението в
обжалваната от ответника част.
Решението е обжалвано и от ищеца
в частта, с която е уважен предявения от ответника насрещен иск за сумата
6 000 лв., дадена по договора от 25.07.2012 год. за пренаемане на недвижим
имот, ведно със законната лихва от 30.11.2017 год. до окончателното изплащане
на сумата. Сочи, че съгласно чл. 88, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД развалянето на
договори с продължително или периодично изпълнение има действие само занапред,
като връщането на полученото по нищожен договор се приравнява на връщането по
развален наемен договор. Моли съда да отмени решението в тази част и вместо
него да постанови друго, с което да отхвърли предявения насрещен иск.
Ответникът обжалва подадената от
ищеца въззивна жалба.
Ищецът твърди в исковата молба,
че на 25.07.2002 год. между „Семена и посадъчен материал“ АД в качеството му на
наемодател и „Ф. К.-2002“ ООД в качеството му на наемател е сключен договор за
наем, по силата на който наемодателят предоставил под наем на наемателя
описаните по-горе недвижими имоти, като общата наемна цена за ползване на
имотите възлиза на 6 000 лв. на година, при срок на действие на договора
10 години, като с анекс към договора наемният срок е продължен до 25.07.2022
год. На 25.07.2012 год. между „Ф. К.-2002“ ООД – пренаемодател,
представлявано от управителя С.Х., и ответника – пренаемател,
е сключен договор за наем за обекта складова база, описан по-горе, като общата
наемна цена за ползването на наетия имот е 10 000 лв. за целия срок на
договора, платима не по-късно от изтичане срока на договора и след представяне
на фактура. С решение на общото събрание на съдружниците
на „Ф. К.-2002“ ООД от 22.01.2013 год. С.Х. е изключен като съдружник в
дружеството и е освободен като управител поради извършени действия, увреждащи
интересите на дружеството.
Твърди, че договорът за наем
/пренаемане/ от 25.07.2012 год. е нищожен, тъй като противоречи на добрите
нрави /чл. 26, ал. 1, т. 3 от ЗЗД/ поради нееквивалентност на насрещните престации, тъй като уговореният наем е в пъти по-нисък от
реалния пазарен наем за такъв имот. Освен това представляващият ищцовото дружество и пренаемателят
са се споразумели във вреда на „Ф. К.-2002“ ООД, като редът за плащане също облагодетелствува неоправдано пренаемателя
с оглед възможността да ползва имота 10 години безплатно, докато „Ф. К.-2002“
ООД като наемател на същия имот е плащало наемна цена всяко тримесечие. С оглед
това договорът за пренаемане е недействителен и на основание чл. 40 от ЗЗД.
Моли съда да обяви за нищожен поради накърняване на добрите нрави договора за
наем от 25.07.2012 год., както и ответникът да бъде осъден да предаде държането
на имота на ищеца. При условията на евентуалност, в случай че предявеният иск
за нищожност поради накърняване на добрите нрави не бъде уважен, моли същият
договор да бъде обявен за недействителен поради сключването му във вреда на
представлявания.
В отговора на исковата молба
ответникът оспорва предявените искове. Оспорва твърдението за нееквивалентност
на престациите. Сочи, че ищецът е сключил договор за
наем със своя наемодател за два имота, като наемната цена от 6 000 лв.
годишно е обща и за двата имота, като по силата на договора за пренаемане
ищецът е преотдал под наем на ответника само единия
от двата имота, поради което и определената наемна цена е по-ниска. Освен това
еквивалентността на престациите би следвало да се
преценява с оглед средните пазарни цени към момента на сключване на сделката, а
не чрез сравнение с паричните задължения, които ищецът е поел по други договори,
сключени от него с трети лица. Счита, че наемната цена е съобразена със
средната пазарна наемна цена за процесния период, а
дори да е по-ниска от нея това не води до накърняване на добрите нрави и
нищожност, тъй като се касае до търговска сделка и се прилага принципа за
свобода на договарянето /чл. 9 от ЗЗД/. Освен това в случая намира приложение
разпоредбата на чл. 297 от ТЗ, според която търговска сделка, сключена между
търговци, не може да се унищожава поради крайна нужда и явно неизгодни условия.
Счита за неоснователен и предявения евентуален иск за прогласяване
недействителност на договора на основание чл. 40 от ЗЗД, тъй като нормата е
неприложима за търговско-правни отношения и представителство, възникнало по
силата на закона. Освен това не е налице
недобросъвестност на ответника, който не е знаел за съдържанието на
договора на ищеца с третото лице и не е имал за цел увреждане на пренаемодателя. Моли съда да отхвърли исковете като
неоснователни.
След преценка на събраните по
делото доказателства във връзка с доводите на страните, съдът намира за
установено от фактическа страна следното:
С договор за наем от 25.07.2002
год. „Семена и посадъчен материал“ АД, гр. Я. е предоставил под наем на „Ф. К.-2002“
ООД, гр. Я. описаната по-горе складова база в с. З. – имот № 204, ведно с находящите се в него складове и битова сграда, както и
складова база – търговски комплекс в гр. Я., кв. 18, парцел I, срещу задължението на наемателя
да заплаща наемна цена в размер на 6 000 лв. годишно, платими всяко тримесечие по една
четвърт от наемната цена. Посочено е, че наемателят има право да преотдава наетите обекти под формата на наем или под друга
форма за ползване на трети лица без изричното съгласие на наемодателя. С анекс
от 11.07.2012 год. срокът на договора е продължен, считано от 25.07.2012 год.
до 25.07.2022 год.
С договор за наем от 25.07.2012
год. „Ф. К.– 2002“ ООД – пренаемодател, представляван
от управителя С.Д.Х., е предоставил на „Б.п.к.“ ЕООД – пренаемател
за временно и възмездно ползване складова база, находяща
се в с. З., област Я., извън регулация, в поземлен имот № 204, включваща терен
с площ 10 000 кв.м.; 3 броя складове за семена със застроена площ 1080
кв.м. всеки, построени през 1995 год., 2 броя складове за семена със застроена
площ 720 кв.м. всеки, построени през 1995 год.; битова сграда със застроена
площ от 100 кв.м., построена през 1995 год. за срок от 10 години срещу обща
наемна цена за целия срок на договора в размер на 10 000 лв. платима не
по-късно от изтичането на срока по договора.
Видно от протокол от 22.01.2013
год., на същата дата общото събрание на съдружниците
на „Ф. К.– 2002“ ООД, гр. Я. е взело решение за освобождаване на С.Д.Х. като
съдружник и управител на дружеството, тъй като с действията си срещу интересите
на дружеството му е причинил имуществени вреди.
Според заключението на
назначената по делото съдебно-оценителна експертиза на вещото лице Нина Нейкова
средната пазарна наемна цена на отдадената под наем скадова
база през процесния период е в диапазона от
4 541 лв. за един месец през 2012 год. до 4 780 лв. месечно през 2018
год.
По делото са представени 5 бр.
преводни нареждания от „У. Б.“ АД от 12.09.2013 год. и 13.09.2013 год. общо за
сумата 12 000 лв. с наредител „Б.п.к.“ ЕООД и
получател „Ф. К.-2002“ ООД, като посоченото основание за плащане е чл. 2.1 от
договор за наем на недвижим имот от 25.07.2012 год. Според заключението на
вещото лице Илиева по назначената съдебно-икономическа експертиза в
счетоводството на „Ф. К.-2002“ ООД начисляването на прихода е отразено по
кредита на счетоводна сметка № 703 – приходи от продажба на услуги и по кредита
на счетоводна сметка № 411 – клиенти в лева, аналитична партида „Б.п.к.“ ЕООД с
основание „приход от наем“. Според устните обяснения на вещото лице в съдебно
заседание не е налице друг счетоводно отразен договор за наем в двете
дружества.
Според показанията на разпитания
по делото свидетел С.С. ищцовото
дружество „Ф. К.-2002“ ООД била негов наемодател на складова база в с. З. с пет
бетонови склада, като свидетелят чрез негова фирма бил наемател на един от
складовете през периода 2003-2012 год. През 2012 год. спрял да ползва склада,
тъй като му било съобщено, че цялата база била отдадена под наем на друга
фирма. По времето, когато бил наемател, свидетелят твърди, че плащал по 1000-1500
лв. месечно за ползване на едно помещение от 1080 кв.м. Твърди още, че по
негово време друга фирма ползвала други два склада при наемна цена от 5000 лв.
на месец.
При така установената фактическа
обстановка съдът направи следните изводи от правна страна:
По иска с правно основание чл. 26, ал.1 ЗЗД:
Ищецът твърди в исковата молба, че сключеният договор за наем между него и
ответното търговско дружество е нищожен поради противоречие на добрите нрави, тъй
като управителят на ищеца-продавач е договарял в ущърб на представлявания,
вследствие на което процесният имот бил отдаден под
наем на цена, няколко пъти по-ниска от действителната пазарна наемна цена.
Тъй като страните по сделката са търговци, то сделката е търговска по смисъла
на чл. 286, ал.1 ТЗ,
а съобразно чл. 288, ал.1 ТЗ
за неуредените в ТЗ положения за търговските сделки се прилагат разпоредбите на
общото гражданско законодателство. В константната съдебна практика е възприето
еднопосочно становище, че няма законови пречки да се иска прогласяване на
нищожност на търговска сделка поради противоречие с добрите нрави- чл. 26, ал.1 предл.трето ЗЗД, включително и при твърдение за
нееквивалентност на престациите. Нормата на чл. 297 ТЗ
предвижда забрана за унищожаване на търговски сделки, сключени при крайна нужда
или при явно неизгодни условия, което сочи на неприложимост на чл. 33 ЗЗД,
но не и на чл. 26, ал.1 ЗЗД.
Несъмнено е, че ищецът е поискал прогласяване на нищожността на сключената с
ответника сделка поради противоречие с добрите нрави, т.е. предявен е иск с
правно основание чл. 26, ал.1 предл.трето ЗЗД, спрямо който ограничението на чл. 297 ТЗ
не намира приложение. /вж. Определение № 877 от 26.11.2012 г. на ВКС по т. д. №
662/2012 г., II т. о., ТК, Решение № 1 от 10.02.2009 г. на ВКС по т. д. №
372/2008 г., I т. о., ТК, Определение № 157 от 14.03.2013 г. на ВКС по т. д. №
926/2012 г., II т. о., ТК и др./
В утвърдилата се съдебна практика се приема също така, че преценката за накърняване на добрите нрави съдът следва да извършва във всеки един случай, като вземе предвид всички конкретни обстоятелства, за да направи извод нарушен ли е принципът на справедливостта. Тъй като в случая противоречието на сделката с добрите нрави е основано на твърдение за нееквивалентност на разменените престации, съдът следва да прецени налице ли е твърдяната нееквивалентност, при какви критерии се установява тя и дали има други условия по сделката, които да накърняват принципа на справедливостта /вж. Определение № 877 от 26.11.2012 г. на ВКС по т. д. № 662/2012 г., II т. о., ТК Определение № 157 от 14.03.2013 г. на ВКС по т. д. № 926/2012 г., II т. о.,ТК./ . В решения на ВКС на РБ по
чл. 290 ГПК
/Решение № 119 от 22.03.2011 г. на ВКС по гр. д. № 485/2011 г., I г. о., ГК и
др./ се възприема становище, че ако се установи значителна нееквивалентност на
насрещните престации, тя може да се приеме за
противоречие с добрите нрави, определени като граница на свободата на
договаряне, визирана в чл. 9 ЗЗД,
която от своя страна е ограничена от императивни разпоредби на закона. Тази неравностойност
би следвало да е такава, че
практически да е сведена до липса
на престация. Значителна и явна нееквивалентност
на насрещните престации, която води до нищожност
поради противоречие с добрите нрави, е налице, когато насрещната престация е практически нулева – Решение № 24 от 09.02.2016 г., постановено по
гр. д. № 2419/2015 г. на
ВКС, ІІІ г. о. И др.
По делото е установено безспорно,
че договорената наемна цена с процесния договор за наем
е в размер на 1 000 лева на година, докато средната месечна пазарна наемна цена към момента на сключване на
договора възлиза на 4 541 лв., а през 2018 год. тя е 4 780 лв.
месечно, или около 573 000 лв., т.е. уговорената наемна цена е повече от
50 пъти по-ниска от средната пазарна наемна цена.
Нееквивалентността на насрещните престации по
оспорения договор за наем е в степен, която според съда нарушава изискването за
справедливост и респективно-накърнява добрите нрави.
Накърняването на същите е обективно основание за нищожност на сделката,
поради което съдът намира, че предявеният иск с правно основание чл. 26, ал. 1
от ЗЗД е основателен. Съдът споделя и препраща и към мотивите на районния съд в
обжалваното решение, на основание чл. 272 от ГПК, по въпроса за нищожността на процесния договор, както поради явната нееквивалентност на престациите, така и с оглед категоричните данни за
съпътстващи сделката действия на бившия управител на ищцовото
дружество, които са укорими от гледна точка на морала
и общоприетите норми на поведение и тежестта на нарушението на правилата на
добрите нрави.
По предявения иск с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД за
осъждане на ответника да предаде държането на процесния
имот на ищеца, съдът намира следното:
По делото ответникът не оспорва факта, че е получил държането на процесния имот по силата на изричната клауза в този смисъл
в наемния договор от 25.07.2012 год., а доказателство за това е и
обстоятелството, че същият е заплащал наем за ползването на имота. В подкрепа
на този извод са и показанията на св. С., според който през 2012 год. преустановил
позването на едното складово помещение, тъй като
цялата база била отдадена под наем на друго дружество, в резултат на което достъп
до имота нямало и дружеството „Ф. К.-2002“ ООД. Ответникът не ангажира
доказателства, от които да се установи, че същият е върнал имота на ищеца.
Предвид нищожността на договора за наем, не е налице и основание за държането
на имота от страна на ответника, което обуславя извод за основателност на иска
с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД за осъждане на ответното
дружество да върне процесния имот на ищеца.
По предявения насрещен иск с правно основание чл. 55, ал. 1, т. 1 от ЗЗД за
осъждане на „Ф. К.-2002“ ЕООД да заплати на „Б.п.к.“ ЕООД сумата 6 000 лв., дадена
без правно основание по нищожния договор от
25.07.2012 год., съдът намира
следното:
Искът е подкрепен с писмени доказателства
– платежни нареждания, от които се установява, че ответникът е заплатил на
ищеца по договора тази сума, като е посочено и основанието за това – договора
за наем от 25.07.2012 год. Недоказано остана възражението на наемодателя, че
това плащане е извършено в изпълнение на задължението на наемателя по друг
договор между страните. Такъв договор по делото не беше представен, а според
заключението на съдебно-икономическата
експертиза на в.л. И. не е налице друг счетоводно отразен договор за наем в
двете дружества. Не представлява доказателство за наличието на такъв договор и
изявлението на трето лице в приетото във въззивното
производство писмено доказателство – отговор на ЕТ „К.– К.
К.“, гр. Я. по друго дело. С оглед това съдът намира, че процесната
сума е заплатена като престация именно по обявения за
нищожен в настоящото производство договор за наем, поради което същата подлежи
на връщане като дадена при начална липса на основание. Несъстоятелно е
възражението на наемодателя, че договорът е с периодично изпълнение и е
развален занапред, поради което се дължи връщане само на заплатената наемна
цена за периода след прогласяване недействителността на договора. В случая не
се касае за разваляне на договор, а за изначална нищожност на договора за наем,
поради което не е налице основание наемодателят да задържи платените наемни
вноски за периода на ползване на вещта /чл. 34 от ЗЗД/. Това не препятства
възможността на наемодателя да претендира в отделно производство присъждане на
обезщетение за ползване без основание на процесния
имот от страна на ответника.
Тъй като изводите на настоящата инстанция съвпадат изцяло с тези на
районния съд, обжалваното решение следва да бъде потвърдено.
Воден от горното, Софийският
окръжен съд
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решение № 7 от 01.03.2019 год. по
гр. дело № 783/2017 год. на Пирдопския районен съд.
Решението е окончателно и не
подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.