№ 903
гр. Варна , 20.07.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 7 СЪСТАВ в публично заседание на
дванадесети юли, през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Галя Алексиева
при участието на секретаря Ивелина Ат. Атанасова
като разгледа докладваното от Галя Алексиева Гражданско дело №
20213110106412 по описа за 2021 година
Производството е образувано по искова молба на „п.ф.” АДСИЦ, ЕИК **** със
седалище и адрес на управление ******* срещу „и. к. г.“ АД, ЕИК ***** със седалище и
адрес на управление **** за осъждане ответника да заплати на ищеца сумата от 10000лева,
частичен иск от целия в размер на 700000лева, представляваща компенсаторна неустойка по
чл. 16 от сключен между страните на 16.10.2020г. предварителен договор за покупко-
продажба на недвижими имоти развален поради неизпълнение на задължение за плащане на
авансова сума по чл.2 от същия, на основание чл. 92 ЗЗД.
Ищецът основава исковата си претенция на следните фактически твърдения
изложени в обстоятелствената част на исковата молба: На 16.10.2020г. между страните е
бил сключен предварителен договор за покупко- продажба на недвижими имоти с обща
продажна цена от 7млн.лева без ДДС, платима на две части- авансово 700хил.лева в срок до
30.11.2020г. и остатъкът в срок до 7дни от сключване на нотариалната сделка. В чл. 16 от
договора страните уговорили дължимост на неустойка в размер на 10% от продажната цена
в полза на продавача при едностранно разваляне на договора от продавача поради
неизпълнение на задълженията на купувача по чл. 2. След подписване на договора, поради
неполучаване авансово плащане в уговорения срок, с писмо от 23.11.2020г. поканил
купувача да стори това, с предупреждение, че в противен случай договорът ще бъде
развален по вина на купувача. В отговор от 25.11.2020г. последният поискал удължаване
срока за авансовото плащане и сключване на окончателния договор. С писмо от 26.11.2020г.
ищецът се съгласил срокът за авансовото плащане да бъде продължен до 10.12.2020г., а този
за окончателната сделка до 30.12.2020г. Твърди, че нито в продължения срок, нито
понастоящем е получил авансово плащане, като е изтекъл и срокът за сключване на
окончателен договор. Счита, че купувачът се е дезинтересирал от сделката и е в
неизпълнение на поетите задължения с нея. Затова, заявява, че разваля по вина на ответника
сключения договор, за което последният дължи неустойка по чл. 16, който иск заявява в
частичен размер. Молбата е за уважаване на исковата претенция. Претендира разноски.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника.
Исковата претенция се оспорва. Не оспорва сключването на сочения между страните
1
договор и условията по него. Твърди, че продажната цена е следвало да бъде получена от
него в заем от друго дружество, което след подписване на договора е отказало да стори това
поради несигурност на финансовите пазари. Неуспешен бил и опитът за кредитиране от
банка. С това оправдава неизпълнението си по договора, считайки че няма вина предвид
несигурната ситуация на пазара във връзка с пандемията. Оспорва неустойката и като
завишена по размер. Искането е за отхвърляне на исковата претенция и присъждане на
разноски.
В съдебно заседание исковата молба и отговора се поддържат чрез процесуалните
представители на страните.
Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства, съобрази становищата на
страните и въз основа на приложимия закон, намира за установено следното от фактическа
и правна страна:
Предявен е иск с правно основание чл. 92 ЗЗД.
Основателността му съобразно правилата за разпределение на доказателствената
тежест, възлага на ищеца при условията на пълно и главно доказване следва да установи
следните факти от фактическия състав на правото му, а именно: наличие на валидно
сключен с ответника предварителен договор за покупко- продажба на недвижими имоти от
16.10.2020г.; изправността си по договора; разваляне на договора, поради виновно
неизпълнение на задълженията на ответника чрез отправяне на писмено изявление в този
смисъл до него и получаването му от ответника; уговорена между страните неустоечна
клауза и размер на претенцията. Успешно проведеното им доказване възлага в тежест на
ответника да докаже своите положителни правоизключващи и правопогасяващи възражения
по иска, от които черпи благоприятни за себе си правни последици и в частност твърденията
си за наличие на обективна невъзможност да изпълни задължението си и за нищожност на
клаузата, поради уговаряне размера на неустойката извън присъщите й обезпечителна,
обезщетителна и санкционна функции.
От ангажираните по делото писмени доказателства се установява следното:
На 16.10.2020г. между ищеца и ответника е бил сключен предварителен договор за
покупко- продажба на недвижим имот. Предметът му е уговорен в чл. 1- страните са поели
задължение за сключване на окончателен договор за покупко- продажба на собствени на
ищеца подробно изброени недвижими имоти. Продажната им цена е 7млн.лева, от която
авансовото плащане е 700хил.лева дължимо в срок до 30.11.2020г. и остатък от 6300000лева,
платима в срок до 7дена от деня на подписване на окончателния договор- чл.2. Срокът за
сключване на окончателен договор е до 20.12.2020г.- чл. 3, като продавачът ще уведоми
писмено купувача за деня, часа и нотариуса, при който ще се изповяда сделката. Съгласно
чл. 16 при забава на купувача с повече от 5 /пет/ календарни дни да изпълни ангажиментите
си съгласно чл.2 и/или се откаже от предмета на договора, продавачът има право да развали
договора и купувачът дължи на продавача неустойка в размер на 10% от общата стойност на
договора. С писмо от 23.11.2020г. ищецът е уведомил ответника, че уговореният срок за
плащане на авансово дължимата по договора сума е изтекъл безрезултатно, с
предупреждение, че ако плащането не бъде извършено, договорът ще бъде развален по вина
на купувача. С писмо от 25.11.2020г. ответникът е поискал удължаване срока за авансово
плащане до 30.12.2020г. с оглед динамиката на пазара на недвижими имоти и високия риск
от тези инвестиции в условията на продължаваща епидемиологична обстановка. С писмо от
26.11.2020г. ищецът е изявил готовност за продължаване срока за авансово плащане до
10.12.2020г., а на срока за сключване на окончателен договор до 30.12.2020г. На 26.11.2020г.
между страните е било сключено допълнително споразумение към предварителния договор,
2
по силата на което срокът за авансово плащане е продължен до 10.12.2020г., а този за
сключване на окончателния договор до 30.12.2020г. Останалите клаузи от договора са
останали непроменени.
Спор между страните относно осъществяване предпоставките за упражняване правото
на ищеца да развали договора, не е имало. Това право е допустимо да бъде упражнено и с
исковата молба, каквото изявление ищецът е направил. В този случай правото на
извънсъдебно едностранно разваляне на договора се осъществява с исковата молба, с
петитума, на която се претендират последиците от развалянето. Безспорно е, че падежът на
задължението на ответника за авансово плащане е настъпил, вкл. след неговото
продължаване с допълнителното споразумение от 26.11.2020г. Ответникът не е твърдял
изпълнение на задължението си, нито преди, нито последващо подаване исковата молба.
Страните не са спорили относно изправността на ищеца, респ. неизправността на ответника
в правоотношението. Затова и съдът прави заключение, че правото на разваляне е надлежно
упражнено и е породило съответните последици. Присъждането на търсената неустойка
обуславя на следващо място тя да е уговорена между страните. Клаузата, гласи „при забава
на купувача с повече от 5 /пет/ календарни дни да изпълни ангажиментите си съгласно чл.2
и/или се откаже от предмета на договора, продавачът има право да развали договора и
купувачът дължи на продавача неустойка в размер на 10% от общата стойност на договора“.
Прочитът й навежда на извод, че клаузата има характер на такава, с която страните са
уговорили дължимост на неустойка за обезщетяване вреди от пълно неизпълнение.
Спорът между страните се свежда до дължимост на тази неустойка в контекста на
наведени възражения срещу размера й като завишен /нищожна, респ. прекомерна/ и на
наличие на обстоятелства за невиновна невъзможност за изпълнение на задължението. С
неустоечната клауза по правило страните се отклоняват от разпоредбата на чл. 82 ЗЗД,
предварително определяйки размера на обезщетението, което ще дължи неизправната страна
в случай на даден вид виновно неизпълнение, без да е налице пряка обвързаност между
размера на неустойката и действително причинените от неизпълнението вреди. Неустойката
не е нищожна. Съгласно т. 3 от ТР № 1/2009г. на ОСТК на ВКС, неустойката следва да се
приеме за нищожна на основание чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД, когато единствената цел, за която
е уговорена, излиза извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна
функции. Константната съдебната практика приема, че договарянето в нарушение на
добрите нрави е основание за нищожност и на търговските сделки по чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД.
Към датата на сключването на тази клауза в рамките на свободата на договаряне и по волята
на страните същите са се съгласили по начин, който да гарантира изпълнението на
задълженията на купувача да придобие собствеността и заплати дължимата продажна цена
/обезпечителна функция/, да осигури обезщетяване на продавача за евентуалните вреди,
примерно от невъзможност да продаде вещта на друго лице, при неизпълнение
/обезщетителна функция/, както и да санкционира неизправния купувач чрез заплащане на
допълнителна парична сума в полза на изправната страна /санкционна функция/. Видно от
клаузите на сключения предварителен договор за продажба, страните са уговорили
неустоечни клаузи за неизпълнение, както в полза на продавача, така и в полза на купувача
/чл.15/. Продавачът сключва договора, за да получи цената на вещта, която прехвърля.
Уговарянето на неустойката е в размер от 10% от общата продажна цена. Очевидно е, че
договореният начин на определяне процесната неустойка, позволява да се приеме, че в
случая съконтрахентите са дали превес на санкционната функция на процесната неустойка,
целяща да накаже купувача, именно за неспазване задължението по придобиване на
собствеността и плащане на дължимата продажна цена в уговорения срок. Това
неизпълнение, даващо основание за разваляне на договорната връзка, при самото сключване
на сделката и по общо съгласие на страните е прието за значително спрямо интересите на
продавача. Затова не може да се приеме, че уговорката води до неоснователно обогатяване
3
на страната, още повече че изначално ответникът не е твърдял така уговореният размер на
вредите да надхвърля действително търпяните такива. Следва да се приеме, че клаузата е
действителна.
Неоснователно е възражението за прекомерност на неустойката. Възможността да се
иска намаляване неустойката като прекомерна по общото правило на чл. 92, ал. 2 ЗЗД,
съществува само по отношение на нетърговци. В случая е сключена абсолютна търговска
сделка, по която двете страни са търговци, поради което правилото на чл. 92, ал. 2 ЗЗД е
дерогирано от специалната норма на чл. 309 ТЗ. Кредиторът следва да бъде обезщетен с
пълния размер на претендираната неустойка, щом неустоечната клауза е валидна.
Неоснователни са и възраженията, че е налице обективна невъзможност за длъжника да
изпълни и за която той не отговаря, обуславяща недължимост на обезщетение съгласно чл.
81 ЗЗД. Ответникът е сочил невъзможност да осигури необходимите финансови средства
като продажна цена, тъй като лицето, с което е договорило отпускане на заем, в т.ч. банка, е
отказало след сключване на процесния договор да предостави средствата в заем. Липсата на
финансови средства не е сред основанията освобождащи длъжника от отговорност- чл. 81,
ал. 2 ЗЗД. Няма характеристика на такова и хипотеза, в която изпълнението на длъжника е
предпоставено от изпълнение задължение на трето за договора лице към него. Задължението
му има паричен характер, поради което и неговото неизпълнение не може да се оправдава с
наличие на форс мажор в контекста на понятието непреодолима сила по чл. 306 ТЗ предвид
пандемичната обстановка в световен мащаб. Следва да се приеме, че неизпълнението на
задължението се дължи само на поведение на ответника и не дава основание за
освобождаването му от дължимостта на обезщетение за вредите от неизпълнението му,
уговорено под формата на неустойка.
В заключение, исковата претенция е основателна и следва да бъде уважена.
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК ищецът има право на поискани и доказани разноски.
Претендират се такива за платена държавна такса от 400лева, която сума с оглед изхода на
спора следва да се възложи в тежест на ответника.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „и. к. г.“ АД, ЕИК ***** със седалище и адрес на управление **** ДА
ЗАПЛАТИ на „п.ф.” АДСИЦ, ЕИК **** със седалище и адрес на управление *******
сумата от 10000лева, частичен иск от целия в размер на 700000лева, представляваща
компенсаторна неустойка по чл. 16 от сключен между страните на 16.10.2020г.
предварителен договор за покупко- продажба на недвижими имоти развален поради
неизпълнение на задължение за плащане на авансова сума по чл.2 от същия, на основание
чл. 92 ЗЗД.
ОСЪЖДА „и. к. г.“ АД, ЕИК ***** със седалище и адрес на управление **** ДА
ЗАПЛАТИ на „п.ф.” АДСИЦ, ЕИК **** със седалище и адрес на управление *******
сумата от 400лева представляваща сторени съдебно- деловодни разноски пред настоящата
инстанция, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Варненски окръжен
съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
4
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
5