№ 13835
гр. София, 11.08.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 51 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и втори май през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:ИВЕТА В. ИВАНОВА
при участието на секретаря ДИА. АЛ. ИВАНОВА
като разгледа докладваното от ИВЕТА В. ИВАНОВА Гражданско дело №
20221110126370 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са от Т. Н. Т. срещу [фирма] кумулативно обективно съединени осъдителни
искове с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 2 ЗЗД и по чл. 86, ал. 1 ЗЗД за заплащане на
сумата от 10 000 лева, представляваща сума, получена от ответника, чрез превод от
24.02.2022 г., при неосъществено основание за това – с оглед предстоящо сключване на
договор за гаранция с купувач, остА.л несключен, ведно със законната лихва върху
главницата, считано от датата на подаване на исковата молба – 19.05.2022 г. до
окончателното изплащане на вземането и сумата от 144,44 лева, представляваща лихва за
забава върху главницата за периода от 29.03.2022 г. до 18.05.2022 г.
Ищецът Т. Т. твърди, че през месец февруари 2022 г. узнал за осъществявА. от
ответното дружество посредническа дейност по продажба и придобиване на недвижими
имоти в град София, към която проявил интерес, тъй като към този момент същият търсил
да закупи апартамент в столичния град. Посочва, че след установен контакт между него и
представител на ответника била организирА. среща, която се провела в офис на [фирма],
находящ се на адрес: [адрес]. Излага се, че в хода на същата Т. изложил изискванията си за
търсеното от него жилище. След отправени от ответника последващи предложения, ищецът
се спрял на предлаган от последния за продажба апартамент № 14 с адрес: [адрес], който
съответствал на търсените от него параметри към жилището, за което уведомил ответното
дружество. Посочва се, че с оглед очакванията за оказване на бъдеща професионална и
добросъвестна консултация и посреднически услуги, в частност организиране подписването
на предварителен договор за покупко – продажба на имота, въз основа на договор за
гаранция, чието сключване предстояло, и по искане на ответника, на 24.02.2022 г. Т. превел
по банковата му сметка сумата от 10 000 лева, която да послужи като „стоп капаро“ за
недвижимия имот. В исковата молба се твърди, че в отговор на извършеното от него
плащане на следващия ден, по електронната поща, получил от ответното дружество проект
на договор за гаранция с купувач, който следвало да се подпише в същия ден в офиса на
дружеството. Изяснява, че предвид липсата на информация в проекта за съществени
1
характеристики на имот и за основни параметри, свързани със сключването на
предварителен и окончателен договор за покупко-продажба, както и с оглед съдържащи се в
проекта неравноправни клаузи по смисъла на чл. 142 ЗЗП, ищецът отказал да го подпише.
Заявява, че с оглед отказа му не се стигнало до подписване на договор за гаранция, поради
което Т. поискал от ответника преведената на 24.02.2022 г. сума да му бъде върната. В
отгоров ответното дружество заявило, че парите не подлежат на възстановяване. На
29.03.2022 г. ищецът отправил покА. до [фирма] за възстановяване на паричната сума от
10 000 лева, с която дружеството неоснователно се е обогатило за негова сметка, в отговор
на която ответникът го уведомил, че съображенията му за връщане на сумата не се приемат.
Ето защо, ищецът счита, че с преведената от него сума от 10 000 лева ответното дружество
се е обогатило неоснователно, поради което предявява искане за връщането й поради
неосъществяване на основанието, заради която е преведена и конкретно поради
несключване между страните на договора за гаранция с купувач, съответно за заплащане на
дължимата лихва за забава за периода от 29.03.2022 г. (датата на покА.та до ответника) до
18.05.2022 г. (датата, предхождаща подаването на исковата молба). Намира за дължима и
претендира и законната лихва за забава върху главницата, считано от момента на депозиране
на исковата молба в съда – 19.05.2022 г. до окончателното изплащане на вземането. Прави
искане за присъждане на сторените по делото разноски.
В депозирания в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК писмен отговор ответникът [фирма], чрез
пълномощника си адв. Д. К., оспорва исковете като неоснователни. По същество оспорва
твърдението на ищеца за липсата на сключен между страните договор с довод, че на
22.02.2022 г. между същите е сключено споразумение за условия по предоставяне на
посредничество, постигнато и подписано на проведена среща в офиса на дружеството във
връзка с публикувА. от последното обява за продажба на недвижими имоти в новострояща
се жилищна сграда. Излага доводи, че на така проведената среща страните са обсъдили
етапите и сроковете на строителството, цените на отделните апартаменти, сроковете и
условията за плащането на цената, както и етапите на процедурата по закупуването на
апартамент в сградата, като ищецът бил информиран за всички последователно сключвани
договори на всеки един от етапите. Поддържа се, че процедурата по придобиване на
апартамент включвала първоначално сключване на договор за гаранция с купувач, по силата
на който избраният апартамент се „резервира“, сваля се от реклама и се спира от продажба
до сключване на предварителния договор; сключване на предварителен договор за покупко-
продажба от ищеца със собственика на имота, а след това – и на окончателен договор в
предвидената от закона нотариална форма. Твърди се, че ищеца Т. бил информиран за тези
стъпки, които приел без забележки. Ответникът оспорва като невярно твърдението на
ищеца, че в качеството му на потенциален купувач, не са му разяснени в детайли
характеристиките на строящата се Жилищна сграда в УПИ IV – 719,720, кв. № 43 м „Н.“ СО
– район „Н.“, гр. София, в която се намира процесният недвижим имот – апартамент № 14,
както и, че не му била предоставена информация относно сроковете за завършването й,
условията, при които се продават апартаментите в нея, цената и условията за плащането.
Ответното дружество заявява, че след избора от стрА. на Т. на конкретен апартамент - № 14
била проведена нова среща в присъствието на ищеца, представител на [фирма], който
работел по сделката и на дружеството – собственик на имота към този момент. В резултат от
тази среща, на 24.02.2022 г. между ищеца и ответника бил сключен неформален договор за
гаранция с купувач за продажба на апартамент № 14, за цена от 109 900 евро, равняващи се
на 214 945,72 лева. В изпълнение именно на този договор ищецът превел по банковата
сметка на ответника сумата от 10 000 лева, представляваща капаро, обезпечаващо
изпълнението на договора. Поддържа се, че след извършеното плащане ищецът
преустановил контакт с ответното дружество. Последното изпълнило своите задължения по
договора чрез сваляне на процесния апартамент от реклама и непредлагането за продажба на
други лица, както и чрез постигане на уговорените с Т. параметри на бъдещата сделка,
2
идентични с тези, изброени в договора за гаранция, посредством уговарянето им със
собственика на имота, изразил готовност за сключване на предварителен договор за
продажбата му. Твърди се, че на 29.03.2022 г. в срока за неговото сключване, поначало
изтичащ на 31.05.2022 г., ищецът се отказал от неформалния договор за гаранция с купувач,
поради което съгласно клаузата на т. 5 от последния е загубил предаденото капаро и за
[фирма] е налице основание за задържането му. При условията на евентуалност – в случай,
че не се установи между страните да е сключен неформален договор за гаранция с купувач
от 24.02.2022 г., представляващ основание за получаване и за задържане на сумата,
ответникът релевира възражение за прихващане на претендирА.та от ищеца сума в общ
размер на 10 144,44 лева със сумата от 15 476,02 лева, дължима на [фирма] от ищеца Т. Т. на
основание т. 4.1 и т. 4.2 от сключеното между страните Споразумение за условия по
предоставяне на посредничество от 22.02.2022 г., до размера на по-малкото от двете
вземания. Конкретно се посочва, че това вземане представлява сбор от възнаграждението на
ответника за предварителната посредническа дейност, призната и приета от ищеца, в размер
от 7 738,01 лева с ДДС и възнаграждението за същинската посредническа дейност в същия
размер. Посочва се, че тези суми са дължими в хипотеза на пълно неизпълнение на
споразумението, каквото в случая е поведението на ищеца Т., изразяващо във
възпрепятстване на ответника, като посредник, да осъществи предмета на същото. С тези
доводи [фирма] отправя искане за отхвърляне на исковите претенции като неоснователни,
евентуално за отхвърлянето им поради прихващане с вземането му към ищеца на обща
стойност от 15 476,02 лева – до размера на по-малкото от тях. Претендира присъждане на
разноски.
С определение на съда от 31.01.2023 г. предявеното от ответника [фирма], при
условията на евентуалност, възражение за прихващане на процесните вземания със сумата
от 15 476,02 лева с вкл. ДДС, представляваща обща стойност на дължимите от ищеца
възнаграждения за предварителна и същинска посредническа дейност на основание т. 4.1 и
т. 4.2 от споразумение за условия по предоставяне на посредничество от 22.02.2022 г., е
прието за съвместно разглеждане в настоящото производство с предявените главни
осъдителни искови претенциите, до размера на по-малкото вземане.
В депозирА. по делото писмена молба от 17.02.2023 г. ищецът изразява становище за
неоснователността му с доводи, че претендираното от ответника вземане не е възникнало в
патримониума му, поради което и прихващане не може да бъде осъществено. Намира за
недоказано последното по основание и размер. Посочва, че в споразумението няма клаузи,
от които да се определят последните, а предвиденото в т.4.2 задължение за заплащане на
суми, в случай на допуснато пълно неизпълнение от клиента, по същество представлява
неустойка, уговорена в прекомерен размер. Наред с това, посочената клауза от
споразумението е нищожна като неравноправна по см. на чл. 143, ал. 1 ЗЗП, доколкото
задължава потребителя да заплати необосновано високо обезщетение при неизпълнение, не
предвижда възможност последният да получи такова при допуснато неизпълнение от
насрещната стрА. и налага на потребителя да изпълни задълженията си, дори при липсата на
надлежно такова от търговеца. Посочва се също, че предварителната посредническа дейност
не представлява услуга по см. на ЗЗП, поради което за последната не се дължи
възнаграждение, още повече, че такава не е била възложена от ищеца. Налице е
противоречие на клаузата и с добрите нрави. Счита, че дори и да се дължи възнаграждение
на ответника, то същото следва да се определи в по-нисък размер.
Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства,
поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за
установено следното от фактическа и правна стрА.:
По иска с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 2 ЗЗД:
Съгласно посочената разпоредба този, който е получил нещо с оглед на неосъществено
3
основание, е длъжен да го върне.
Касае се за хипотеза на предаване, съответно получаване на нещо с оглед
осъществяването на едно бъдещо основание за това, което обаче не се е осъществило, т.е.
към момента на имущественото разместване правното основание за това не е напълно
завършено.
Посочената законова хипотеза, регламентираща един от съставите на неоснователно
обогатяване, е налице когато престацията се извършва с оглед на очаквано в бъдеще
основание, което обаче не е могло да бъде осъществено, в който смисъл са и мотивите на
Постановление № 1 от 28.05.1979 г. по гр. дело № 1/79 г. на Пленум на ВС – по някои
въпроси за неоснователното обогатяване.
Същевременно от значение за прилагане на кондикционния състав по чл. 55, ал. 1,
предл. 2 ЗЗД е намерението на страните по незавършеното правно основание за
осъществяването на конкретна правна цел за времето след осъществяването му, към която да
е относима престацията.
С оглед изложеното, възникването в полза на ищеца на процесното вземане, е
обусловено от установяване, при условията на пълно и главно доказване, на следните факти:
твърдяното имуществено разместване – реалното предаване, съответно получаване от
ответника на претендирА.та сума в размер от 10 000 лева, при установяване на което в
тежест на ответника е да докаже наличието/осъществяването на твърдяното основание за
получаване и последващо задържане на сумата, в т.ч. чрез установяване сключването на
твърдения договор за гаранция, че процесната сума е преведена по този договор и, че има
характера на задатък по см. на чл. 93 ЗЗД, като служи за доказателство, че е сключен
договорът и обезпечава неговото изпълнение, изпълнението на задължението си по същия
за осигуряване параметри на сделката, при които ищецът е готов да премине към покупка на
избрания недвижим имот и твърдяното неизпълнение от насрещната стрА..
По делото не се спори, а и от събраните писмени доказателства се установява, че
между ищеца Т. Н. Т., в качеството му на клиент и ответника [фирма], в качеството му на
търговски посредник, е сключено споразумение за условия по предоставяне на
посредничество от 22.02.2022 г., с което клиентът поема ангажимент да продължи да полза
посредничеството на дружеството по сделка за придобиване на недвижим имот в жилищна
сграда в УПИ IV-719,720, кв. 43, в район Н., Столична община, в случай, че прецени да
придобие имота. Със споразумението търговският посредник се задължава, при евентуално
бъдещо заявено желание от клиента да придобие имот в жилщната сграда, именно
„[фирма]“ да осъществява бъдещото посредничество. В т. II – т. V от споразумението е
отразено, че клиентът е проявил интерес към евентуално закупуване на имот в сградата,
който се предлага за продажба с посредничеството на насрещната стрА.; че във връзка с
проявения интерес е осъществил контакт с дружеството-посредник и е получил от
последното пълна и изчерпателна телефонна консултация по поставени от него въпроси във
връзка с имота; изразил е желание за оглед на последния, организиран от [фирма], чрез
компетентен брокер, както и, че за тези действия на дружеството, представляващи
„предварителна посредническа дейност“ не е изискА. и съответно заплащА. насрещна
парична престация от клиента. Съгласно клаузата на т. 2.1 от споразумението, за
осъществената посредническа дейност търговският посредник има правото на
възнаграждение, а съгласно клаузата на чл. 4.1 същото се определя в размер на 3 % от
договорената между клиента и собственика продажна цена на имота, но не по-малко от 1
000 евро, без вкл. ДДС и е дължимо в деня на сключване на предварителен договор за
покупко – продажба на имота, респ. на окончателния такъв, с който се прехвърля
собствеността върху последния. Съгласно клаузата на т. 4.2 от споразумението при
допуснато пълно неизпълнение от клиента, последният дължи незабавното плащане в полза
на посредника на стойността на предварителната посредническа дейност в размер на 3 % от
4
офертната цена на имота по т. I, а именно по „ценова листа“. В клаузата на т. 3.2 от
споразумението е предвидено, че в случай на заявено от Т. Т. желание за придобиване на
имота, последният е длъжен да се въздържа от всякакво действие/бездействие, което да
възпрепятства „[фирма]“ в осъществяване предмета на споразумението, като всяко
нарушение на тази клауза се приравнява на пълно неизпълнение. Съгласно т. 6.1 всички
изявления по сключване, изпълнение и прекратяване на споразумението, както и по
посредничеството – негов предмет, трябва да бъдат извършени от страните в писмена форма
и отправени до насрещната стрА. на посочения в споразумението електронен адрес.
Данните, следващи от приобщените писмени доказателства сочат, че по силата на
договор за посредничество при покупко – продажба на недвижими имоти от 10.05.2021 г.,
сключен между третото за процеса лице „[фирма] [фирма], като възложител и [фирма], като
посредник, последният се е съгласил по възлагане да посредничи, срещу заплащането на
възнаграждение, за продажба на апартаменти, които възложителят има инвестиционно
намерение да изгради в поземлени имоти с идентификатори [№] и [№] по КККР на град
София, с адрес: гр. София, район Н., ж.к. Н. 4, на крайни клиенти, които да продаде в
завършен вид или чрез прехвърляне правото на строеж. Съгласно клаузите от договора, за
изпълнение на задълженията си посредникът е упълномощен от възложителя: да рекламира
апартаментите с цел продажба; да извършва за своя сметка оглед и заснемане на имотите, да
осъществява комуникация с потенциалните купувачи и да им предоставя информация за
апартаментите; да организира огледи на последните с потенциалните купувачи; от името и
за сметка на възложителя да получава гаранционни депозити от тези клиенти, с които
депозити се обезпечава сключването на съответната сделка на разпореждане с имота; да
прекрати предлагането му при подписване на договор с купувач; да участва в процеса на
договаряне на условията между страните по всяка продажба; да съдейства за подписване на
предварителен и окончателен договор, както и да подсигури организационно сделката.
Страните не спорят, а и от представения заверен препис от платежно нареждане за
кредитен превод от 24.02.2022 г., издадено от [фирма] следва, че ищецът Т. Н. Т. е превел по
банкова сметка на [фирма] сумата от 10 000 лева с посочено основание за превода – „капаро
за апартамент 14, ж.к. Н.“, като ответното дружество не оспорва и признава получаването на
паричната сума. Не се спори, че последната е преведена на ответника с оглед сключване
между страните на договор за гаранция с купувач.
Основният спорен по делото въпрос касае осъществяването на основанието за
имуществената престация – сключване между страните на договора за гаранция, предвид
оспорването на това обстоятелство от ищеца и доводите на ответната стрА., че основанието
за получаване и последващо задържане на паричната сума е именно неформален, устен
договор за гаранция с клаузи, съответстващи на писмения, но неподписан такъв.
По делото и двете страни са представили идентичен проект на писмен договор за
гаранция с купувач с дата 24.02.2022 г., който е неподписан. Видно от съдържанието му, в
същия няма конкретни данни за стрА.та – възложител, а като насрещна договаряща такава е
посочено дружеството [фирма]. Съгласно клаузите на договора възложителят се задължава
да преведе – в срод до 1 работен ден, по банкова сметка на ответника, сумата от 10 000 лева,
която да послужи като гаранция за закупуване на следния недвижим имот, предоставен от
[фирма] – апартамент 14, находящ се в предстояща за изграждане жилищна сграда с
административен адрес: град София, район Н., ж.к. Н. IV, ул. „Л.“ № 11, ет. 4, с чиста площ
от 86,46 кв. м. Срещу това е предвидено задължение за дружеството, при приемане на
офертата от продавача и при съответните условия за покупка, да прекрати огледите с други
купувачи на имота и да организира подписването на предварителен договор. В клаузите на
проекта за договор са предвидени конкретните параметри – цена, начин на плащане,
състояние на имота, срок за сключване на окончателен договор, при които възложителят се
задължава да закупи същия. Предвидено е в т. 5, че при отказ от стрА. на възложителя да
5
сключи окончателен договор за покупко - продажба на имота при тези параметри,
последният губи предадената на „[фирма]“ гаранция. Съгласно т. 7 от проекта за договор
възложителят заплаща на дружеството възнаграждение в размер на 6 155 лева без вкл. ДДС
за изпълнените задължения по договора за гаранция, дължимо в деня на сключване на
договора за покупко – продажба на имота.
От представените и приети по делото извадки от електронна и вайбър кореспонденция
между страните, чиито автентичност и съдържание не са оспорени от насрещната стрА.,
следва, че на 23.02.2022 г. в кореспонденция по вайбър (л. 47 – л. 48 от делото) между
ищеца Т. Т. и лице на име М., последният е посочил, че подходящ за него е апартамент №
17, тъй като в последния има място за инсталации, които същият иска да изгради. В отговор
е посочено, че предстои издаване на акт 14 до 8 месеца; завършване на сградата през 2024 г.
и размер на капарото от 10 000 лева. Изяснява се, че на 25.02.2022 г. лицето М. Х., като
служител на „[фирма]“ (разпитА. като свидетел по делото) е изпратило на електронната
поща, посочена от ищеца Т. в споразумението от 22.02.2022 г., проект на договор за
гаранция с купувач, на база на който последният е превел сумата от 10 000 лева, посочвайки,
че съгласно уговорката между страните, на следващия ден същите следва да се срещнат в
офиса на дружеството.
За изясняване на делото от фактическа стрА., в т.ч. относно наличието и характера на
постигнатите договорености между страните във връзка със заплащане на процесната сума,
са събрани гласни доказателства чрез разпита на св. М. Х. – служител на ответното
дружество през 2022 г. и конкретно на длъжност „консултант недвижими имоти“. В разказа
си пред съда същата посочва, че в края на месец февруари 2022 г. ищецът Т. осъществил
комуникация с нея по телефона, тъй като имал интерес да закупи недвижим имот, предлаган
за продажба от [фирма]. Няколко дни след разговора, двамата провели среща в офис на
дружеството, на която на същия били показани проект на новострояща се жилищна сграда в
район Н., апартаментите, схемите на плащане, като същият се спрял първоначално на
апартамент № 17, но по-късно проявил интерес към апартамент № 14 от същата сграда. В
показанитя си свидетелката заявява, че физически оглед на сградата, респ. на апартаментите
не е провеждан, тъй като предстояло изграждането им. Имотите били презентирани на
ищеца, като същият превел сума от около 10 000 лева, защото бил категоричен, че ще
закупува ап. 14. Според разказа на свидетелката тази сума представлява депозит, който се
внася по сметката на „[фирма]“ с цел имотът да бъде свален от продажба и клиентът да
гарантира намерението си за покупката му. В конкретния случай, след внасяне на парите от
Т., имотът не бил предлаган за продажба – нито в офисите на дружеството, нито по
интернет. М. Х. посочва, че покупката на един имот, предлаган от ответното дружество за
продажба, започва с презентиране на имота на клиента и обсъждане на параметрите, по
които ще бъде финализирА. сделката; подписване на договор за гаранция; подписване на
предварителен и съответно окончателен договор. Заявява, че в случая, въпреки намерението
си за закупуване на имота, ищецът не се явил на уговорената среща за подписване на
договор за гаранция, а известно време след това и по имейл уведомил дружеството, че се
отказва от сключване на договор.
Показанията на свидетелката се подкрепят и допълват и от разказа на св. А. Г., която,
като служител на ответното дружество през разглеждания период и конкретно на длъжност
„брокер“, с категоричност заявява, че познава ищеца Т. Т. именно като клиент на „[фирма]“.
Свидетелства, че последният проявил интерес към имоти, предлагани от дружеството за
продажба във връзка с нов проект в ж.к. Н., ул. „Л.“. Ищецът провел среща със свидетелката
и със св. Х. на място в офис на ответника, в хода на която му била представена
необходимата информация за сградата, архитектурни проекти – етажи по етажи, цени.
Същият се спрял на конкретен апартамент - № 14. Преди представяне на обекта с ищеца
било подписано споразумение за предоставяне на посредничество, уреждащо отношенията
между клиента и „[фирма]“. По силата на последното в случай, че клиентът реши да закупи
6
имота, то трябва да го направи именно с посредничеството на това дружество. Свидетелката
разказва, че след избора на конкретен апартамент и с цел последният да бъде спрян от
продажба, Т. внесъл депозит, като остА.ло да дойде отново, за да подпише договор за
гаранция. В последния поначало се описват параметрите по сделката – имотът, цената му,
момента на изповядване на крайната сделка. В случая св. Г. е категорична, че Т. не се явил
на уговорената среща за подписване на договора за гаранция. Впоследствие били проведени
срещи с представили на дружеството и ищеца относно връщане на внесения депозит, на
която на същия било предложено да се върне половината от сумата.
Съдът, А.лизирайки така събраните писмени и гасни доказателства, достига до извод,
че между Т. Т. и [фирма] не е сключен твърдения от ответника договор за гаранция с клиент
със съдържание, съответно на представения и приет по делото проект от 24.02.2022 г, нито в
писмена форма, нито като неформален – устен такъв. Данните от тези доказателствени
източници сочат, че въпреки заплащането от ищеца на сумата от 10 000 лева по сметка на
ответното дружество с вписано основание „стоп капаро“ и въпреки изразената готовност за
закупуване на конкретен имот с тяхното посредничество, сключването на договор за
гаранция, представляващ основанието за дължимост на този депозит, не се е осъществило.
Съдът приема за доказано сключването между страните на споразумението относно
условията за предоставяне на поръчителство от 22.02.2022 г., но съгласно клаузите на
същото Т. Т., като клиент, поема задължение, в случай на бъдещо заявено желание за
закупуване на имот от съответната жилищна сграда, това да бъде осъществено с
посредничеството на [фирма]. При А.лиз на съдържанието на това споразумение – на
правата и задълженията на страните, следва, че същото не урежда въпроса относно
задължението на клиента за внасяне на паричната сума от 10 000 лева, нито условията за
това. В този смисъл са и показанията на свидетелките М. Х. и А. Г., които, като служители
на ответното дружество през релевантната 2022 г., пряко ангажирани в дейността му по
предлагане за продажба на недвижими имоти и посредничество между страните по
бъдещата сделка, в т.ч. и относно конкретната жилищна сграда в процес на изграждане,
разказват за характера на договора за гаранция и за основното предназначение на внасяния
от клиента депозит – да гарантира пред продавача намерението си за закупуване на
конкретен имот, както и приспадане на последния при сключване на договора за покупко –
продажба. От показанията на св. Г. се изяснява също и разграничението между
предварителното споразумение, което се подписва от клиента преди самото представяне на
сградата и което урежда отношенията му с „[фирма]“ във връзка с посредническата му
дейност при закупуване на имота, и договора за гаранция, уреждащ основните параметри,
при които да бъде осъществена прехвърлителната сделка, посочвайки, че и в случая
депозитът е внесен с цел спиране на имота от продажба въз основа на договор за гаранция,
който е следвало да бъде подписан между страните на следващия ден.
Съгласно клаузите от проекта на договор за гаранция с купувач, на който ответникът
се позовава с довод, че регламентира отношенията, възникнали между страните по силата
неформална, устна договореност, сумата от 10 000 лева следва да бъде внесена в срок до 1
работен ден от подписването му и да служи като гаранция за закупуване на конкретния
недвижим имот, която подлежи на възстановяване на клиента при сключване на
окончателен договор за покупко – продажба на имота и след заплащане на авансовата сума,
дължима на продавача.
Предвид изложеното, съдът приема, че между страните липсва валидно възникнало
правоотношение, породено от договор за гаранция с купувач от 24.02.2022 г., в изпълнение
на задълженията си по който ищецът да е превел на ответника процесната парична сума,
приемайки, че макар между страните да са водени преговори в тази насока, то договор не е
сключен.
Изясни се, че в хипотезата, регламентирА. в чл. 55, ал. 1, предл. 2 ЗЗД, при получаване
7
на престацията не съществува валидно правно основание, което да оправдае даването и
получаването, но страните разумно очакват такова да възникне, и с оглед на това очакване
предприемат действия, водещи до имуществено разместване. Тази хипотеза обхваща и
случаи, при които се дава нещо в периода на преговори за сключване на договор, но
впоследствие договор не се сключва. Ето защо, в случай на несбъдване на очакваното
основание за разместване на имуществените блага, даденото се явява лишено от основание
за това, като дадедно/получено с оглед неосъществено основание.
С оглед изложеното, съдът намира, че в случая преведената на 24.02.2022 г. от ищеца
на ответното дружество парична сума от 10 000 лева е дадена, респ. получена от последното
на неосъществено основание – реално несключен договор за гаранция с купувач.
Същевременно, съдът съобрази, че самото неосъществяване на основанието – липсата
на такъв договор, предвиждащ задължението на купувача и възложител да преведе сумата
на насрещната договаряща стрА. и по този начин да гарантира намерението си за закупуване
на конкретен недвижим имот, предлаган за продажба с посредничеството на дружеството,
не се дължи на недобросъвестно поведение на стрА.та, дала паричната сума, в случая
ищецът Т. Т..
В исковата молба същият не отрича и твърди, че не е приел представения му от
ответника проект на договор за гаранция, поради което и не е подписал същия, доколкото
последният не съдържал достатъчна защита на правата му. В показанията си и двете
разпитани по делото свидетелки посочват, че въпреки решението на Т. да закупи конкретен
имот в съответната жилищна сграда и постигнатата договорка за сключване на договор за
гаранция с купувач, който очертава основните параметри на бъдещата сделка, и въпреки
внасяне на депозита, ищецът не се е явил в офиса на дружеството, за да подпише договора.
Същевременно данните, следващи от водената между страните електронна кореспонденция,
сочат, че проектът на договор за гаранция е изпратен от ответното дружество чрез св. М. Х.,
водеща основната комуникация с ищеца, на електронната му поща на 25.02.2022 г., а с това
и след превода на процесната сума от 10 000 лева, осъществен на 24.02.2022 г. По делото не
са ангажирани доказателства, от които да се установи, че ищецът е бил запознат със
съдържанието на договора в по-ранен момент, поради което съдът приема, че това е
осъществено именно чрез писмото от 25.02.2022 г.
Ето защо, с поведението си – отказа си да подпише изготвения проект на договора за
гаранция със съдържание, предложено от ответното дружество, съдът намира, че ищецът не
е проявил недобросъвестност и несключването на договора, представляващ основание за
превод на паричната сума, не е резултат от поведение в нарушение на изискването на чл. 12
ЗЗД, каквото дължат и двете страни при воденето на преговори и сключването на договори,
в частност и ответното дружество. В подкрепа на този извод е, както фактът, че Т. е
запознат с клаузите на бъдещия договор след превеждане на сумата, така и фактът, че
същият, с оглед готовността си да закупи предлаган от ответника имот, е внесъл
предварително дължимия депозит, с което е демонстрирал сериозност в намерението си за
осъществяване на крайната цел – сключване на окончателен договор за покупко – продажба
на имот между продавач и купувач, предхождано от сключване на договор за гаранция
между клиент – купувам и дружеството – посредник.
Предвид изложеното, съдът намира за доказано по делото, че ищецът е превел сумата
от 10 000 лева, с оглед очакваното сключване на договор за гаранция с купувач и с цел
гарантиране на сериозното си намерение да сключи този договор и последващия договор за
прехвърляне собствеността върху имота, както и, че реално основанието за предаване на
сумата и за получаването й от ответника – сключване на договора за гаранция не се е
осъществило. Ето защо, [фирма] дължи връщането й на ищеца.
В тази връзка съдът намира за неоснователно възражението на ответника относно
наличието на основание за задържане на сумата като задатък по чл. 93, ал. 2 ЗЗД съгласно
8
клаузата на т. 5 от договор за гаранция, доколкото реално такъв договор не е сключен между
страните. Наред с това, съгласно посочената клауза от представения проект на договор,
възложителят губи внесената като гаранция сума в случай на отказ от сключване на
окончателен договор за покупко – продажба на недвижимия имот, при уговорените в
договора за гаранция параметри, но в настоящата хипотеза такъв отказ от стрА. на Т. Т. не е
налице, доколкото отказът му е от сключване на договора за гаранция с дружеството –
посредник [фирма].
По възражението за прихващане:
Изводът на съда за възникване в полза на ищеца на процесното вземане поради
липсата на основание и конкретно неосъществяване на основанието заради което паричната
сума е преведена в полза на ответника, обуславя разглеждането на предявеното при
условията на евентуалност възражение за прихващане със сума в общ размер от 15 476,02
лева с вкл. ДДС, представляваща обща стойност на възнаграждения за предварителна и
същинска посредническа дейност на основание т. 4.1 и т. 4.2 от споразумение за условия по
предоставяне на посредничество от 22.02.2022 г.
Възникването в полза на ответното дружество на тези вземания, е обусловено от
установяване, при условията на пълно и главно доказване, на следните факти: сключването
между страните на споразумение за условия по предоставяне на посредничество от
22.02.2022 г., наличието на валидно уговорени клаузи в същото за дължимост на процесните
възнаграждения за предварителна и същинска посредническа дейност, изпълнение на
задълженията си във връзка с тази дейност, наличието на твърдяната форма на
неизпълнение от стрА. на ищеца, както и размера на вземанията.
По делото се установи, както сключването между страните на споразумение за условия
по предоставяне на посредничество от 22.02.2022 г., така и неговото съдържание. Изясни се,
че предметът му е оказване на посредническа дейност от [фирма] в случай на изразено от
ищеца желание за придобиване на имот в жилищна сграда, разположена в УПИ IV-719,720,
кв. 43, ж.к. Н. 4. Действително, в клаузата на чл.4.1 от споразумението е предвидено правото
на търговския посредник – ответникът по делото да получи възнаграждение в размер на 3 %
от договорената между клиента и собственика цена, както и, че съгласно т. 4.2. това
възнаграждение е дължимо и при пълно неизпълнение на споразумението от стрА. на
клиента, наред с възнаграждение за предварителната посредническа дейност в размер от 3 %
от офертната цена на имота по т. I от договора. По делото обаче от стрА. на ответника не се
установи да са осъществени конкретни действия, свързани с посредничеството с продавача
за закупуване на имота, за които на дружеството да се следва възнаграждението по т. 4.1 от
споразумението и конкретно между ищеца и продавача, собственик на имота да е сключена
окончателна сделка и имотът да е прехвърлен. Наред с това, по делото не се установи и
наличието на втората хипотеза за възникване в полза на [фирма] на правото да получи
възнаграждение за т.нар. „същинска“ посредническа дейност, а именно допуснато от ищеца
пълно неизпълнение на споразумението, тъй като видно от предмета му основното
задължение за Т. Т., в качеството му на клиент, е при заявено желание за закупуване на имот
от жилищната сграда, да осъществи това именно с посредничеството на „[фирма]“. В
настоящия случай не се твърди и не се установява Т. да е закупил имота, без
посредническата дейност на ответника или с посредничеството на трето за процеса лице и с
това да е в неизпълнение на задължението си по споразумението, нито да е допуснал друга
форма на „пълно неизпълнение“ на самото споразумение. По отношение на предварителната
посредническа дейност, изразяваща се съгласно т. III, в получаване на пълна и изчерпателна
телефонна консултация по всички въпроси във връзка с имота, както и за организиране на
оглед на имота, съдът взе предвид, че поначало, съгласно уговореното в т. V от
споразумението, клиентът не дължи и от същия не е изисквано заплащането на насрещно
възнаграждение. Изясни се, че последното поначало е дължимо в случай на допуснато от
9
него пълно неизпълнение на споразумението, каквото в случая не се установи. В допълнение
на вече изложените съображения следва да се посочи, че ответното дружество не доказа
форма на допуснато от ищеца неизпълнение на задължението му по споразумението, на
поведение, с което Т. да е възпрепятствал [фирма] в изпълнение на посредническата му
дейност съгласно т. 3.2. Не може да се приеме, че такова поведение е несключването на
договор за гаранция с купувач, доколкото последният поначало има друг предмет и е
насочен към уреждане на други права и задължения на страните – уреждане параметрите на
бъдещата транслативна сделка по продажба на имота и внасяне на гаранционния депозит от
купувача. Наред с това, следва да се отбележи, че съгласно т.4.2 от споразумението
възнаграждението за „предварителната“ посредническа дейност се определя като процент от
офертната цена на имота. В т. I обаче липсва конкретно посочена сума, а е отбелязано само
„по ценова листа“. Няма данни такава да е част – приложение към споразумението между
страните, а представената от стрА. на ответника и приета по делото ценова листа (л. 124)
представлява приложение към договор за посредничество от 10.05.2021 г., сключен между
ответника и третото за процеса лице „[фирма] [фирма], стрА. по който не е ищецът Т. Т..
Предвид всичко изложено дотук, съдът намира за неустановено по делото
възникването в полза на ответното дружество на вземането в общ размер на сумата от 15
476,02 лева с вкл. ДДС, представляваща обща стойност на възнаграждения за предварителна
и същинска посредническа дейност на основание т. 4.1 и т. 4.2 от споразумение за условия
по предоставяне на посредничество от 22.02.2022 г., което прави възражението му за
прихващане неоснователно.
Следователно, предявеният главен иск по чл. 55, ал. 1, предл. 2 ЗЗД се явява доказан по
основание и размер и следва да бъде уважен, като ответникът бъде осъден за заплати на
ищеца сумата от 10 000 лева, представляваща сума, получена от ответника чрез превод от
24.02.2022 г. при неосъществено основание за това – с оглед предстоящо сключване на
договор за гаранция, остА.л несключен, ведно със законната лихва върху главницата,
считано от датата на подаване на исковата молба – 19.05.2022 г. до окончателното
изплащане на вземането.
По иска с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД:
Възникването в полза на ищеца на процесното вземане за лихва за забава е обусловено
от доказване съществуването на главно задължение, изпадането на ответника в забава – чрез
установяване изискуемостта на задължението на неоснователно обогатилото се лице и
връчване на покА. от стрА. на ищеца, както и размера на обезщетението.
В настоящия случай по делото се установи вземането на ищеца от ответника в размер
на сумата от 10 000 лева. Доколкото главницата, върху която се претендира лихва за забава,
представлява вземане, произтичащо от фактически състав на неоснователно обогатяване, то
лихва се дължи след изпадане на ответника в забава – при изискуемост на задължението и
връчването на покА. от кредитора /в този смисъл Решение № 47 от 31.03.2011 г. по гр. дело
№ 706/2010 г., II т.о. на ВКС/. По делото не се спори, а и от приетите писмени доказателства
следва, че с писмо, изпратено на електронната поща на [фирма] на 29.03.2022 г., Т. Т. е
поканил дружеството да му възстанови получената сума от 10 000 лева по посочена банкова
сметка, като платена без основание за това. Получаването на покА.та не се спори от
ответника, а и се потвърждава от отговора на същата от 04.04.2022 г. отново по електронен
път.
Предвид това, в полза на ищеца е възникнало вземане за обезщетение за забава, за
чийто размер не се спори от страните, че за периода от 29.03.2022 г. до 18.05.2022 г. възлиза
на претендирА.та от ищеца сума от 144,44 лева.
Следователно, предявеният иск по чл. 86, ал. 1 ЗЗД се явява доказан по основание и
размер и следва да бъде уважен.
10
По отговорността за разноски:
При този изход на спора – основателност на исковите претенции, право на разноски
има само ищецът. На основание чл. 78, ал. 1 ГПК в полза на същия следва да бъде
присъдената сумата от 1 256 лева, представляваща сторени разноски по делото за държавна
такса и адвокатско възнаграждение. Реалното извършване на разхода за последното следва
от отразеното в представения по делото договор за правна защита и съдействие №
17/18.05.2022 г. (л. 4 от делото) плащане на уговореното възнаграждение в брой, в която
част договорът има характера на разписка, удостоверяваща получаването му – арг. т. 1 от
Тълкувателно решение № 4/18.06.2014 г. по тълк. дело № 4/2013 г., ОСГТК на ВКС.
Същевременно от стрА. на ответника не е релевирано възражение по реда на чл. 78, ал. 5
ГПК, поради което и съдът не следва да обсъжда размера му. Сторените от ответното
дружество разноски следва да остА.т за негова сметка.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА [фирма], с ЕИК: [ЕИК], със седалище и адрес на управление: [адрес] да
заплати на Т. Н. Т., с ЕГН: ********** и адрес: [адрес], на основание чл. 55, ал. 1, предл. 2
ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД, сумата от 10 000 лева, представляваща сума, получена от [фирма],
чрез превод от 24.02.2022 г., при неосъществено основание за това – с оглед предстоящо
сключване на договор за гаранция с купувач, остА.л несключен, ведно със законната лихва
върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба – 19.05.2022 г. до
окончателното изплащане на вземането и сумата от 144,44 лева, представляваща лихва за
забава върху главницата за периода от 29.03.2022 г. до 18.05.2022 г.
ОСЪЖДА [фирма], с ЕИК: [ЕИК], със седалище и адрес на управление: [адрес] да
заплати на Т. Н. Т., с ЕГН: ********** и адрес: [адрес], на основание чл. 78, ал. 1 ГПК,
сумата от 1 256 лева, представляваща сторени разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба, пред Софийски градски съд, в
двуседмичен срок от връчване на препис на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
11