№ 28
гр. София, 14.01.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 9-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично
заседание на шести октомври през две хиляди двадесет и първа година в
следния състав:
Председател:Светлин Михайлов
Членове:Светла Станимирова
Рени Ковачка
при участието на секретаря Невена Б. Георгиева
като разгледа докладваното от Рени Ковачка Въззивно търговско дело №
20211001000240 по описа за 2021 година
за да се произнесе взе предвид следното:
С Решение № 87/31.12.2018год., постановено по т.д.№ 29/2015год. по описа на Окръжен съд-
Кюстендил е осъдена ПК „ Възраждане“ с.***,общ.Кочериново да заплати на „Мечтан дом“ ЕООД
гр.Благоевград на основание чл.288 от ТЗ вр. с чл.92,ал.1 от ЗЗД сумата от
36 846.96лева,представляваща дължима неустойка на основание чл.16,ал.1 от сключения между
страните договор за наем с рег.№ 3835/22.12.2011год. на нотариус С. С.,равняваща се на двойния
размер на стойността на направените от наемателя „ Мечтан дом“ЕООД разходи за извършени
СМР и подобрения в наетия имот като искът е отхвърлен за разликата до пълния предявен размер
от 56 856.48лева ,а производството поделото е прекратено за разликата от 56 856.48лева до
първоначално предявения размер на иска от 81 934.02лева поради отказ от иска.
Със същото решение ПК „ Възраждане „ с.***, общ. Кочериново е осъдено да заплати на „
Мечтан дом“ ЕООД разноски по делото в размер на 3 614.52лева , а „Мечтан дом“ ЕООД на ПК „
Възраждане“-такива в размер на 2 300.74лева.
С Решение № 260004/22.01.2021год., постановено по същото дело е допълнено Решение №
87/31.12.2018год.като е отхвърлено възражение за прихващане на ПК „ възраждане“ против „
Мечтан дом“ ЕООД за сумата от 2 955.55лева ,представляваща обезщетение за неоснователно
обогатяване от ползването от страна на наемателя „ Мечтан дом“ ЕООД на помещение с площ от
50 кв.м. ,находящо се до наетите от него и описани в чл.1,ал.1от договора за наем за периода от
22.12.2011год. до 31.08.2015год.
Срещу Решение № 87/31.12.2018год.постановено по т.д.№ 29/2015год. на ОС-Кюстендил и в
частта , в която предявените искове са уважени и в частта за разноските, е подадена в срок
въззивна жалба от ПК „ Възраждане“ с.***, общ.Кочериново. В жалбата се поддържа
неправилност и необоснованост на решението в обжалваната му част и се прави искане за
отмяната му и за отхвърляне на предявения иск с присъждане на разноски за двете съдебни
инстанции. Твърди се ,че при постановяване на решението първоинстанционният съд не е обсъдил
доводите и възраженията на ответната страна, не се е съобразил с извършеното оспорване на
изготвените по делото съдебно-технически експертизи и представените от ищеца писмени
1
доказателства, в резултат на което е достигнал до неправилен и незаконосъобразен извод за
дължимост на претендираната от ищеца неустойка. Сочи се като неправилен и изводанасъдаза
действителност на клаузата на чл.16,ал.1 от процесния договор за наем , на която ищеца основава
претенцията си. Поддържа се ,че претендираната сума не се дължи дори и при действителност на
цитираната клауза, тъй договорът за наем не е прекратен едностранно от наемодателя , а по
взаимно съгласие на страните. Правят се оплаквания относно начина на определяне на размера на
присъдената неустойка като се твърди ,че не е съобразен с уговореното в чл.16, ал.1 от договора за
наем ,че е осъразмерен с СМР , които не са извършвани или не са извършвани от наемателя, че
приетите за извършени СРТ не се доказват по обем и вид, че в наетия обект не е монтирано
твърдяното от наемателя оборудване, че такова е налично ,но не е монтирано от наемателя или че е
монтирано, но не съставлява подобрение или че стойността на монтираното оборудване не
отговаря на действителната му стойност и че размера на неустойката не следва да се кумулира
ДДС ,като начислен върху извършените смр-та или при закупуване на материалите и
оборудването.
В срок е постъпил писмен отговор от „ Мечтан дом“ ЕООД , в който се излагат доводи за
неоснователност на въззивната жалба. В него се поддържа ,че обжалваното решение е правилно и
законосъобразно и се прави искане за потвърждаването му и за присъждане на направените във
въззивното производство разноски. Сочи се ,че исковата претенция е основана на договореност ,
постигната между страните и обективирана в чл.16, ал.1 от договор за наем между тях и че
клаузата е действителна . Счита се че част от въведените от жалбоподателя доводи ,
аргументиращи позицията му за недължимост на присъдената сума са преклудирани, а останалите
–неоснователни предвид събраните по делото доказателства, за които се твърди че са правилно
преценени от първоинстанционния съд. Сочи се ,че възможността за преместване на отделните
вещи, монтирани в отдаденото под наем помещение, е ирелевантно за размера на неустойката ,
формираща се от стойността на подобренията и разходите за ремонт в имота.
Въззивна жалба от ПК „ Възраждане“ е подадена и против постановеното по реда на чл.250 от
ГПК Решение № 260004/22.01.2021год., в която са изложени твърдения за неговата неправилност
и необоснованост. Поддържа се ,че същото е постановено при неправилна преценка на събраните
по делото доказателства, довело до незаконосъобразен извод за недължимост на обезщетение по
чл.59, ал.1 от ЗЗД в размер на 2 955.55лева , което да бъде прихванато към евентуално дължимата
се на наемателя неустойка по чл.16, ал.1 от договора за наем. Сочи се дължимост на
претендираното обезщетение с оглед установеното според жалбоподателя по делото ползване от
наемателя на помещение от 50 кв.м. / извън предоставените такива за ползване по договора за
наем /, за което не е заплащал наем на наемодателя и с което се е обогатил неоснователно за негова
сметка. Прави се искане за отмяна на първоинстанционното решение и за уважаване на
направеното възражение за прихващане или само до размера на присъдената неустойка , ако искът
на “ Мечтан дом“ ЕООД се уважи за сума по-малка от претендираните чрез възражението
2 955.55лева или за обезсилване при отхвърляне на иска на „ Мечтан дом“ ЕООД като
съобразното конкретния изход се редуцират и разноските по делото.
В писмен отговор по втората въззивна жалба е направено искане за потвърждаване на
обжалваното решение като правилно и законосъобразно. Поддържа си , че наемателят е ползвал
само отдадените му под наем имоти,че складът е част от тях, поради което ползването му било въз
основа на наемния договор и разликата в площта на ползваните реално на място имоти и
посочената в договора не променяло този извод . Прави се искане за отхвърляне на жалбата и за
присъждане на разноски за въззивното производство.
Пред ОС-Кюстендил е предявен иск от „Мечтан дом“ ЕООД в против ПК „ Възраждане „ за
заплащане на сумата от 81 934.02лева , представляваща неустойка по чл.16, ал.1 от Договор за
наем с рег.№ 3835/22.12.2011год.,равняваща се на двойния размер на стойността на извършени
разходи за ремонт и подобрения в наетия имот, съгласно протоколи и фактури. Ищецът е твърдял,
че на 22.12.2011год. бил сключил с ответника договор за наем ,по силата на който ответникът имал
качеството „наемодател“, а той- „ Наемател“. По така сключения договор наемодателят му бил
предоставил за срок от 10 години ползването на кафе-аперитив и магазин за хранителни стоки с
обща площ от 90 кв.м. ,находящ се на първия етаж от пететажна търговска сграда ,построена в
УПИ I,в кв.66 по регулационния план на с.***, общ.Кочериново , целият парцел с площ от 1 050
кв.м. по скица и 1 300кв.. по нотариален акт срещу съответна месечна наемна цена, който той
заплащал своевременно. Твърдял е ,че съгласно уговореното в чл.8 от договора за наем и предвид
2
амортизацията на наетия имот бил извършил редица ремонтни дейности и подобрения в него като
разноските за труд възлизали на 7 820лева , а закупените материали –на стойност 33 147.01лева.
Касаело се за закупуване и монтиране на порцеланови мивки и батерии към тях, тоалетни чинии
,казанчета и фаянсови плочки в санитарните помещения , в кухнята и останалите помещения-
закупени и монтирани мивки от алпака, и батерии към тях плотове от алпака, закупени и
монтирани абсорбери, бойлери и видеокамери, подмяна на водопровод и канал в тях, замазки на
подове и гранитогрес ,шпакловка на стени и поставяне на ламперия, поставка на гипсокартон,
подмяна на дървени врати, нова ел.инсталация ,нови ключове и контакти. Твърдял е ,че за
извършените СМР-та от „ Съни спед логистик“ ЕООД е съставен акт обр.19 и съставени фактури,
като били издадени такива и за закупуването материалите , необходими за ремонта. Посочил е ,че
въпреки добросъвестното изпълнение на поетите с договора задължения наемодателят бил
прекратил предсрочно наемното правоотношение на основание чл.15, т.“ Г“ от договора за наем,
без да у заплати стойността на извършените разходи за ремонт и подобрения в срока на
предизвестието ,поради което и на основание чл.16, ал.1 от договора наемодателят му дължал
неустойка в размер на двойния размер на стойността на извършените разходи за ремонта и
подобренията ,възлизаща на 81 934.02лева.
В подадения от ответника- ПК „ Възраждане „ писмен отговор искът е оспорен по основание
и размер като са направени и възражения за нередовност на исковата молба . Направено е
възражение за нищожност на клаузата на чл.16,ал.1 от Договора за наем като противоречаща на
добрите нрави . Поддържано е , че част от поставените вещи в наетия обект могат да бъдат
демонтирани от наемателя, вместо да се претендира заплащането им, че част от тях не съставляват
подобрения ,че с част от тях са заменени стари такива ,поради което може да се претендира
единствено разлика в цената ,че друга част-не са поставени от наемателя и ремонтните дейности
не са извършени от него , нито че представените от наемателя доказателства касаят извършените в
наетия обект ремонтни дейности ,както и че върху тях не се дължи ДДС. Поддържа се ,че
договора за наем е прекратен, но не на соченото от наемателя основание, а по взаимно съгласие на
страните.
С писмения отговор е направено възражение за прихващане. В тази връзка е изложено ,че
освен наетите помещения от 90кв.м. наемателят бил ползвал и допълнително помещение от 50
кв.м. без да заплаща наем за него. Поддържано е ,че за периода на ползване от 22.12.2011год. до
31.08.2015год. наемателят дължи наем в размер на 2 955.55лева / 3 години, 8 месеца и 10 дни по
120 лева без ДДС на месец/ , който не е заплатил и по този начин се е обогатил , а респективно
наемодателят-обеднил . С оглед на това се е твърдяло , че горната сума е дължима на наемодателя
като обезщетение за неоснователно обогатяване и е поискано прихващането й към евентуално
присъдената на наемателя сума по предявения от него иск.
С отговор са оспорени представените от ищеца писмените документи, в частност
представените от него фактури.
С допълнителна искова молба е направена конкретизация извършените в наетия имот
ремонтни дейности и подобрения чрез посочване помещенията , в които са извършени ,чрез
определянето им по вид и количество ,както и по стойност като труд и материали. Взето е и
становище по направеното от наемодателя оспорване на предявения иск и направеното възражение
за прихващане. Така са изложени съображения, че клаузата по чл.16, ал.1 от Договора за наем не е
нищожна като противоречаща на добрите нрави, че възможността част от подменените в наетия
имот вещи да бъдат взети от наемателя е ирелевантно за спора ,какъвто се явява и въпроса дали
извършените в имота дейности съставляват подобрения или не. Оспорват се твърденията ,че
подобренията не са извършени от наемателя, че в размера на неустойката не следва да се включва
ДДС и че представените фактури не касаят извършените в наетия имот подобрения. Оспорва се и
твърдението ,че договорът за наем е прекратен по взаимно съгласие , както и направеното
възражение за прихващане. Във връзка с последното се посочва ,че посоченото помещение от 50
кв.м. е част от склада на магазина и като такъв у е предоставен за ползване с процесния договор.
С допълнителен писмен отговор са оспорени като извършени конкретизираните от ищеца в
допълнителната искова молба работи и характерът им на подобрения. Поддържани са останалите
възражения, както и твърдението на наемателя за „ лошо състояние“ на наетия имот, налагащ
извършване на ремонтните дейности и подобрения.
С определение , постановено в с.з.на 17.01.2018год., е направен отказ за част от исковата
3
претенция , поради което е допуснато намаляване на предявения иск от 81 934.02 лева на
56 856.48лева.
Така предявения иск е квалифициран от първоинстанционния съд като иск с правно основание
чл.288 от ТЗ във вр. с чл. 92, ал.1 от ЗЗД и е уважен изцяло. Прието е , че между страните по
делото е бил сключен договор за наем на кафе-аперитив и магазин за хранителни стоки , ведно с
прилежащите към тях кухня към кафе-аперитива и склад към помещението ,представляващо
магазин, който договор бил прекратен едностранно от страна на наемодателя на 12.05.2015год.
,тоест преди изтичане на уговорения 10 годишен срок. Прието е също така ,че договорът за наем е
бил прекратен в нарушение на чл.15, б.“Г“ и не по вина на наемателя ,поради което било налице
основанието на чл.16, ал.1 от договора за наем наемателят да претендира от наемателя заплащане
на неустойка в двойния размер на стойността на извършените от него разходи за ремонт и
подобрения съгласно протоколи и фактури, по които за извършвани плащанията. Като
неоснователно било прието възражението за нищожност на клаузата на чл.16, ал.1 от договора за
наем като противоречаща на добрите нрави и като прекомерна. Прието е ,че в наетия имот са
извършени следните ремонтни дейности и подобрения, а именно : основни ремонти на ел.
инсталация и В и К във всички помещения, поставяне на нови контактни ключове за осветление,
поставяне на нова мивка и смесителна батерия в помещението, водещо към тоалетните ,тоалетни
чинии и казанчета , плочки фаянс и гранитогрес и такива поставени в кухнята, поставени мивки,
плотове за работа в кухнята, навес от дървена конструкция над част от терасата, поставяне на
ветробан на терасата, оборудване на всички помещения, ведно с абсорбатори и видеокамери ,
поставяне на нова мивка в помещението с барплот и смесителни батерии в същото това помещение
и предверието към тоалетните , поставяне на бойлера , на гипсокартон и ламинат в помещение „
офис “, всичко на обща стойност 36 846.96лева с ДДС. Посочено е , данъкът добавена стойност
следва да бъде включен в размера на неустойката като част от крайната цена на извършените
ремонтни дейности и подобрения. С допълнителното решение е отхвърлено възражението за
прихващане като е прието ,че т.н „ офис“ е част от помещенията , отдадени под наем с процесния
договор за наем, поради което не се дължи отделен наем за него. С оглед това неплащането на
отделен наем, тъй като е недължим, това не води до обедняване на наемателя ,респ. не му дава
основание да го претендира като обезщетение за неоснователно обогатяване от наемателя.
При извършената служебна проверка по реда на чл.269 от ГПК Апелативен съд-София, в
настоящият си състав, намира първоинстанционното решение/ основно и допълнително /за
валидно и допустимо в обжалваната му част. Счита за неоснователни доводите на жалбоподателя
за недопустимост на обжалвания съдебен акт като постановен по нередовна искова, недостатъците
на която не са отстранени въпреки указанията за това , дадени от въззивната инстанция.
Оплакването в горния смисъл не намира опора в данните по делото.
С определение № 164/ 24.03.2021год. въззивния съд е задължил ищеца в първоинстанционното
производство да посочи кои подобрения и за какъв размер включва сумата от 28 428.24лева , до
който размер на подобренията искът се поддържа . В изпълнение на дадените указания ищецът е
подал молба вх.№ 6025/13.04.2021год., с която е направил конкретизация на иска си и която
конкретизация напълно съответства на следваща такава, направена от него с молба вх.№
9776/09.06.2021год.
Настоящият въззивен състав счита, че с горепосочените молби са отстранени нередовностите
на предявения от ищеца иск и той е конкретизиран касателно подобренията и ремонтните
дейности , стойността на които формират размера на претендираната неустойка .Релевантни за
въззивното производство се явяват онези ремонтни работи и подобрения ,за които искът е уважен
от първоинстанционния съд ,респ. спрямо които се обжалва постановеното по него
първоинстанционно решение. Липсата на конкретизация относно останалите подобрения, за които
искът е отхвърлен, не рефлектира върху допустимостта на обжалвания в настоящото производство
съдебен акт . С оглед на изложеното не съществува процесуална пречка осъществяване на
въззивен контрол относно законосъобразността му спрямо частта, срещу която е подадена
въззивна жалба като преценката следва да се извърши в рамките на наведените с въззивната жалба
доводи.
По делото от фактическа страна се установява следното :
На 22.12.2011год. ПК „ Възраждане „ с. ***, общ. Кочериново и „ Мечтан дом“ ЕООД гр.
Благоевград са сключили договор за наем , по силата на който ПК „ Възраждане“ в качеството си
4
на наемател е предоставил на „ Мечтан дом“ ЕООД в качеството си на наемател за временно и
възмездно ползване свой недвижим имот, а именно : кафе-аперитив и магазин за хранителни стоки
с обща площ от 90 кв.м. , находящо се на първия етаж от пететажна търговска сграда , построена в
УПИ I в кв. 66 по регулационния план на с. ***, общ. Кочериново , целият парцел с площ от 1 050
кв.м. По скица и 1300 кв.. по нотариален акт срещу заплащане на месечен нае в размер на 120 лева
с ДДС. Договорът е сключен за срок от 10 години , считано от подписването му. В чл.8 от
договора за наем е договорено правото на наемателя да извършва за своя сметка всякакви
подобрения в недвижимия имот ,както и правото му при прекратяване на действието на договора
да демонтира и да изнесе от наетия имот всичко , което му принадлежи и не е трайно прикрепено
към имота. В ал.2 от клаузата на чл.8 от договора е налице и уговорка наемателят да извършва за
своя сметка технически и конструктивни преустройства в наетия недвижим имот, които не
застрашават конструкцията на сградата и се извършват по предвидения в закона ред. В чл. 15 от
договора страните са уговорили основания за неговото прекратяване, като съгл.чл.15, б.“ г“ от
договора това може да стане с шестмесечно писмено предизвестие от страна на наемодателя и
само срещу заплащане преди изтичане на срока на предизвестието на неустойка в размер на
стойността на извършените разходи за ремонт и подобрения съгласно протоколи и фактури , по
които са извършени плащания от наемателя. Налице е и уговорка , че в случай на неизпълнение на
задълженията на наемодателя по чл.5 или прекратяване на договора за наем не по вина на
наемателя , наемодателят дължи на наемателя неустойка в размер на двойния размер на
стойността на извършените разходи за ремонта и подобренията , съгласно протоколи и фактури ,
по които са извършвани плащанията от наемателя , както и разходите за нотариална заверка и
вписване на договора.
По делото е представено писмо до „ Мечтан дом“ ЕООД, входирано на 04.03-2015 год., с
което наемателят е уведомен за предстоящо ОС на кооперацията –наемодател , на което ще се
взема решение за продажба на отдадения му под наем имот и съществуващата възможност за
неговото закупуване от наемателя . Представен е и протокол от проведено на 20.03.2015год ОС на
кооперацията –наемател , от който е видно ,че такова решение действително е взето. На същото
събрание е взето и друго решение, а именно имотът да бъде предложен за продажна на наемателя
предвид извършените в него подобрения и предвид обстоятелството, че освен отдадените
помещения ползва и друго, за което не заплаща наемна цена.
На 12.05.2015 год . наемателят е получил писмо от наемателя , съдържащо предложение за
закупуване на отдадения му под наем имот , както и уведомление за решение на УС на
кооперацията за прекратяване на действието на наемния договор на основание уговореното в чл.
15, т.“ Г“, считано от връчване на настоящото писмо . Наемателят е депозирал писмен отговор
на 13.05.2015год. , в който е заявил желанието си да закупи отдадения му под наем имот при
посочените в писмо от 12.05.2015год. условия.
По делото е представен протокол обр.19 за извършени СМР в обект –механа „ ***и“
с.***.център като възложени от „ Мечтан дом“ ЕООД и изпълнени от „ Съни Спед Логистик“
ЕООД . Протоколът е с дата 07.02.2023год. и е подписан от двете страни. В него са описани по вид
и количество СМР на обща стойност 7 820лева с ДДС.
По делото представени следните фактури:
• фактура № **********/05.03.2012год. за 2 бр абсорбатори от „ Мечтан дом“ ЕООД на
стойност 2 800лева с ДДС, приложен към нея касов бон.
• фактура №**********/10.04.2012год. за подяна на водопровод , канализация , материали и
труд на стойност 1100 лева с ДДС с приложен към касов бон
• фактура № **********/25.04.2012год. за дъски, греди,битум ,паркет и труд на стойност 7 440
лева и вносна бележка от 25.04.2012год. за извършен превод за сумата по фактурата
• фактура №**********/08.05.2012год. за маси дървени и пейки дървени на стойност 6120лева
и вносна бележка от 08.05.2012год. за извършен превод на сумата по фактурата
• фактура № **********/22.10.2012год. за сглобяване ,поставяне на камери ,ключове и контакти
на обща стойност 620лева и касов бон за сумата по фактурата
• фактура № **********/01.11.2012год. за ламперия /бяла/ и гипсокартон за сумата от 888лева и
вносна бележка от 01.11.2012год. за превод на сумата по фактурата
• фактура № 12000012/08.11.2012год. за плочки ,цимент пясък и теракол за сумата от 1 188лева
5
и вносна бележка от 08.11.2012год.за превод на сумата по фактурата
• фактура № **********/14.11.2012год. за ветробан на стойност 2 400лева и вносна бележка от
14.11.2012год. за превод на сумата по фактурата
• фактура № **********/20.12.2012год. за лепене на плочки, замазки, шпакловане,поставяне на
ламперия и гипсокартон на стойност 4 500лева и фискален бон за сумата по фактурата
• фактура № **********/15.01.2012год. за мивка алпака двойна, мивка алпака единична,батерии
,мивка,тоалетни чинии /порцелан/, бойлери и ламарина алпака на обща стойност 4876.80лева и
вносна бележка от 15.01.2013год. за превод на сумата по фактурата
• фактура № **********/28.01.2013год. за монтаж на мивки , батерии, тоалетни чинии,бойлери
и плотове алпака на стойност 800лева и касова бележка за заплащане на сумата по фактурата
• фактура № **********/07.02.2013год. за врати с каси и монтаж на стойност 1200лева и касов
бон за сумата по фактурата
• фактура-известие № **********/15.02.2014год. за подова настилка и касов бон за сумата по
фактурата-
• фактура –известие № **********/13.02.2014год. за подова настилка и касов бон за сумата по
фактурата
• фактура № **********/09.10.2012год. за захранване,камери и кабели на стойност 62лева и
касов бон за сумата по фактурата-
• фактура № **********/03.10.2012год. за кабели, камери и захранване на стойност 125 лева и
касов бон за сумата по фактурата
• фактура № **********/30.08.2012год. за ключове,контакти конзоли,разклонителна кутия и т.н.
на стойност 1 195.24лева и касов бон за сумата по фактурата
• фактура-известие № **********/14.06.2012год. за водобройна лайсна, ПВЦ канал, ключ,
контакт и фасунги на стойност 57.91лева и касов бон за сумата от фактурата
• фактура № **********/16.07.2012год. за ал. въздуховод на стойност 42.60лев и касов бон за
сумата по фактурата
• фактура-известие № **********/14.07.2012год. за въздуховод На стойност 23.98лева и касов
бон за сумата по фактурата и
• фактура № **********/05.07.2012год. за гранитогрес и теракол на стойност 94-лева и касов
бон за сумата по фактурата.
По делото е разпитан като свидетел В. Н. К., от чиито показания става ясно ,че в края на
2011год. е дал в заем на управителя на „ Мечтан дом“ ЕООД- И. П. сумата от 3000 евро за
разработване на заведение в центъра на с.***. Свидетелят разяснява ,че заведението се състои от
предверие, външен навес с маси и столове за ползване през лятото, разположен върху тераса ,
друго помещение с бар-плот с маси и столове и ретро помещение. Посочва ,че в заведението има
кухня и офис като в офиса има монтирани камери. Според свидетеля първоначално в помещението
е имало единствено бар-плот като всичко останало било направено от И. П. , който за целта
наемал фирми и хора . Така били подменени ел.инсталацията, В и К инсталацията, в кухнята били
поставени 8 броя мивки ,в тоалетните - тоалетни чинии ,била извършена смяна на мивката в
санитарния възел и поставена батерия, поставени 4 бр. камери за видеонаблюдение, монтирани
печки за готвене, два бойлера, закупени и поставени всички ел. уреди, необходими за една
професионална кухня. Сменено било цялото ел.табло, а подмяната на ел. инсталацията включвала
разбиване на стени, окабеляване, замазване и шпакловане. Според свидетеля първоначалната идея
на И. П. била да продава кафе, а в последствие –да направи туристическа кухня според
изискванията на ХЕИ . За да се изпълнят изискванията бил монтиран този голям брой мивки, плот
за готвене от алпака и направено подово покритие с плочки. Свидетелят посочва ,че и стените в
кухнята били облепени с плочки, като камерите били 4 на брой. Посочва ,че подът на терасата бил
с музайка или цимент, но И. П. бил направил върху нея дървена конструкция-навес
приблизително 15-20м, с парапети отстрани и преградни огради и поставил найлон,който се
спускал при дъжд и вятър. Покривът на конструкцията бил от дърво , покрит с виолит и косит , а
на терасата били поставени пейки и маси-8 броя . Пояснява, че камерите се следели на компютър,
намиращ се в помещение около 2 на 4 метра, където също бил направил основен ремонт- поставен
6
гипсокартон, замазка ,плочки. И. П. бил направил според показанията на свидетеля замазка и в
санитарното помещение .Свидетелят посочва ,че е бил очевидец на повечето от ремонтните работи
, извършени от И. П. на когото помагал освен с пари и с личен труд. Разяснява , че заведението не
функционирало докато П. не изградил основната част , започнало да функционира с терасата през
лятото като ремонтът продължил вътре в помещенията.
По делото е разпитана като свидетел Л. А. К. ,която като съпруга на Управителя на „ Мечтан
дом“ ЕООД разяснява ,че в наетото помещение се развива семейният им бизнес. Свидетелката
сочи ,че заведението се помещава в две основни помещения-бар и магазин като към бара има
прилежаща кухня , а към магазина- склад и две тоалетни. Посочва ,че наетите помещения били в
плачевно състояние при наемането им. Към този момент според нея са се състояли от барче с
тераса, от което се влизало в тоалетна кухня и в зала за сервиране, която преди е била магазин,
като единственото оборудване било в барчето. Там имало бар-плот, четири стари маси със
столове , климатик и една витрина за безалкохолно.В санитарния възел имало предверие и две
тоалетни с клекала без плочки.В кухнята имало една маса със скаричка и стара пробита мивка, а
помещението „магазин“ било празно. Свидетелката сочи ,че след наемане на помещението
извършили цялостен ремонт: окачен таван на помещението /в барчето/, смяна на мивката,
боядисване на бар-плота, шпакловка в барчето, поставяне на врата между барчето и магазина,
замазка в тоалетните,поставяне на плочки в тоалетните по стените и пода,поставяне на тоалетни
чинии и казанчета, в предверието - мивка с батерия и сешоар, подмяна на вратите на тоалетните и
пълен ремонт и оборудване на кухнята- замазки , плочки, шпакловки, нов водопровод, поставяне
на мивки, нова ел.инсталация, която да захрани всички ел.уреди, поставяне на бойлер, ламперия,
нова мивка на барплота, нови плотове от алпака, абсорбатори ,поставяне на гипсокартон, ламинат ,
боядисване на стени , поставяне на камери, подмяна на ключове , контакти и лампи. Сочи че е
направен дървен навес на терасата с дървен парапет и ветробан, като всичко било направено по
поръчка и от съпруга й. Разяснява , че наемодателят знаел за извършените в наетия имот
подобрения и не възразявал за това. Ремонтът бил извършван от наета фирма като съпругът й
закупували материалите и за всичко се снабдявал с фактури.
От показанията на разпитания като свидетел Г. А. В. се установява , че същият като наемател
на барчето от 1998год. до 2010год.-2011год. също е правил ремонти в него. Сочи ,че през този
период бил направил дървен навес и дървен парапет на терасата ,както и дървен бар-плот с
единична мивка от алпака.Плотове на бар-плота били дървени , имало смесител и малко бойлерче
от 10-15л. Твърди ,че бил направил и канала за мръсна вода. Сочи ,че тогава между магазина и
барчето нямало стена , която в последствие той изградил, измазал и поставил контакти и ключове
. Сочи също така , че в наетия от него имот имало хладилник ,кафе-машина, климатик ,
хладилник-ракла и телевизор ,като той бил поставил окачен таван в барчето. Разяснява , че като
напуснал помещенията в тоалетните имало тоалетни чинии и казанчета , мивка в общото
помещение и обикновен кран.Нямало е топла вода , подът представлявал циментова замазка , а в
боксовете имало теракот . Имало и малко прозорче за отдушник , а в кухнята-три плота от алпака,
без мивки, без печки ,фритюрници. Описва наличието на частични стари зелени плочки като сочи
,че при напускането си зад кухнята нямало отделно помещение , а в склада имало единствено
дървен рафт и стар хладилник. Разяснява че магазинът използвал част от склада и тази част била
преди преградена с мрежа , а сега имало обособена отделна зала /помещение/. Посочва ,че всичко ,
което е имало в имота го е предал на новия наемател- И. П. и че в помещенията към онзи момент
имало ел. инсталация, в и к , както и течаща вода .Сочи също така ,че новият наемател започнал
ремонт на помещенията като по необходимост още през зимата направил ремонт на водопровода
поради замръзването му. Доставил бил и монтирал ново обзавеждане.
По делото е разпитан и свидетеля С. В. , според който мивките и другите неща в заведението
към 2011год. били амортизирани , но не били счупени. Твърди ,че на вид дървеният навес над
терасата бил един и същи с този , за изграждането на който бил доставил на предишния наемател
дървен материал за изграждането му. Твърди ,че не може да посочи дали е налице надграждане
или удължаване на навеса .Не може да посочи и дали тоалетни преди са били с тоалетни чинии ,
нито дали е имало плочки, но знае че камерите били поставени от И. .
По делото е изготвена съдебно-счетоводна експертиза, от която се установява ,че фактури с №
**********/25.04.2012год., № **********/08.05.2012год. ,№ **********/01.11.2012год., издадени
от „ Екс Леге Фактум“ ООД, фактури № **********/08.11.2012год., № **********/14.11.2012год.
и № **********/15.01.2013год., издадени от „ М енд Р 10“ ЕООД не са осчетоводени в
7
счетоводството на посочените дружества, не са отразени в дневниците за продажби, не е начислен
ДДС и не са отразени в справка декларация за съответния данъчен период, от което се прави извод
че търговските книги на тези дружество , отнасящи се за периода , през който са издавани
фактурите и касаещи тяхното осчетоводяване, не са водени редовно. Установява се също така ,че
останалите фактури били надлежно осчетоводени и по отношение на тях счетоводните книги са
водени надлежно.
По делото е изготвена съдебно-техническа експертиза, от която се установява ,че посочените в
допълнителната искова молба работи и подобрения в наетото по договора от 22.12.2011год.
помещение са изпълнени. Различия между посоченото в допълнителната искова молба и
извършеното на място е констатирано по отношение мивките в предверието , където има 1 мивка,
6, а не 7 батерии за мивки ,3, а не 4 камери ,както и известно разминаване в квадратурите .
Установява се ,че на място не са налични 15 бр.дървени маси и 30бр. дървени пейки. В изготвена
към заключението таблица / стр.4 на заключението от 29.11.2017год./ са посочени извършените в
наетия имот СМР и подобрения,тяхното количество,стойност като труд и материали и е видно ,че
общата им стойност възлиза на сумата от 29 690.20лева. В заключението е посочено , че вещите от
оборудването на наетото помещение могат да се ползват само в процесния имот,както и че навесът
и парапета са една обща конструкция. Посочен е размерът на конструкцията, както и че сочения
от свидетели парапет при цветарници на терасата липсва. Според вещото лице няма разлика във
външния вид на конструкцията,която да подскаже че е изпълнявана на части. Посочва ,че в плота
има вградена мивка и смесителна батерия и аспиратор за скара, както и че от подобренията в
наетото помещение биха могли да се демонтират без да бъдат повредени единствено 15 бр.
дървени маси и 30бр.пейки, сешоара за ръце в предверието на тоалетната,кутия за тоалетна
хартия. Шкафовете с плотове за мивки алпака биха могли да се демонтират, но след като се
отрежат стойките, тоест биха се повредили при демонтирането им. Такъв извод прави и за
останалите подобрения . В заключението посочва ,че месечния наем за помещение от 50 кв.м.
възлиза на 66.67лев на кв.м. без ДДС или за периода от 22.12.2011год. до 31.08.2015год. възлиза на
сумата от 2 955.55лева. За обособеното от ищеца помещение за битово и офис от 13.86 кв.м.
наеманата цена за същия период я определя на 819.28лева.,респ. за останалата част от склада –на
2 136.27лева. В заключението вещото лице посочва че обособеното помещение- офис
представлява строеж по смисъла на ЗУТ,както и че подобренията , извършени по свидетелски
показания от предишния наемател- Г. В. възлизат на сумата от 4 827.30лева без ДДС, а
извършените от ищеца- на 24 862.90лева. Посочва също така ,че разликата в стойността на
подменените от ищеца 2 бр. канелки от предверие на тоалетна и кухня възлиза на сумата от
65лева , а теракота в тоалетните в размер на 28.36лева .Сочи също така ,че новите ключове в
кухнята са 17 броя,в битово помещение-още 3бр. и още 5 бр. в търговското помещение.Към
заключението е изготвил схема на вътрешното разпределение на наетите помещения и съседен на
тях склад към бивш магазин.
В с.з. на 17.01.2018год. вещото лице уточнява,че складът е прилежаща част към магазина и че
чрез преграждането му гипсокартон от него е обособен офис-стая за персонала. Уточнява, че
навесът изглежда да е правен по едно и също време с оградата и че водопровода е сменян. Сочи
като извършена и подмяна на канализацията ,като и изграждане на нов канал в кухнята.
При така установената фактическа обстановка съдът намира за установено от правна страна
следното :
Предявеният иск е с правно основание чл.92, ал.1 от ЗЗД .
Претендира се присъждане на неустойка , равняваща се на двойния размер на стойността на
извършени разходи за ремонт и подобрения в отдаден под наем недвижими имот по сключен
между страните на 22.12.2011 год. договор за наем .
Претенцията се основана на чл.16, ал.1 от договора за наем , в която е предвидено че в случай
прекратяване на договора за наем не по вина на наемателя наемодателят дължи на наемателя
неустойка в размер на двойния размер на стойността на извършените разходи за ремонта и
подобренията, съгласно протоколи и фактури, по които са извършвани плащанията от наемателя.
Клаузата има компенсаторен характер и е договорена с цел обезщетяване на наемателя за
причинените му вреди при осъществено едностранно прекратяване на облигационната връзка
между страните по вина на наемодателя.
В разглеждания случай предпоставки за ангажиране отговорността на жалбоподателя -
8
наемодател по този договор, на основание чл.92, ал.1 от ЗЗД са налице, тъй като договорът между
страните е прекратен предсрочно , но не по вина на наемателя. Договорът е сключен на
22.12.2011год. за срок от 10 години от подписването му като на 12.05.2015год. наемателят е
получил писмо от наемодателя , съдържащо едностранно изявление за прекратяване на наемното
правоотношение на основание чл.15, „ Г“ от договора. В тази хипотеза и съгласно уговореното
наемодателят е следвало да заплати в срока на предизвестие на наемателя стойността на
извършените от последния разходи за ремонт и подобрения в наетия имот, което не е сторил ,
поради което и съгласно уговореното в чл.16, ал.1 от договора дължи на наемателя неустойка в
размер на двойния размер на разходите и извършените подобрения.
Макар и достигнал до същия извод за дължимост на претендираната неустойка следва да се
посочи , че настоящият съдебен състав не споделя съжденията на първоинстанционния съд , че тя
се дължи, „ тъй като от страна на наемодателя е предприето прекратяване на договора при липса на
основанията, за които страните са постигнали съгласие..“. Ако бъде споделено това виждане, то
това би означавало да се приеме ,че договорът за наем не е прекратен на основание чл.15, б.“
Г“/твърдение за което за първи път се прави от процесуалния представител на жалбоподателя във
въззивната жалба/, тъй като не се е осъществила една от предвидените кумулативни предпоставки
за това- заплащане от наемодателя преди изтичане на срока на предизвестие на неустойка в
размер на стойността на извършените разходи за ремонт и подобрения в наетия имот и оттук-липса
на основание да се претендира неустойка по чл. 16, ал.1 от договора , тъй като дължимостта на
неустойката е предпоставена от наличието на прекратен не по вина на наемателя договор за наем.
Ето защо , разглеждайки клаузата на чл.15, б.“ Г“ от договора за наем във връзка с клаузата
на чл.16, ал.1 от същия договор , настоящият състав намира ,че с формулиране на двете клаузи се
е целяло от страните да бъде разрешен въпроса с извършените от наемателя подобрения и
ремонтни дейности в наетия имот в хипотеза на предсрочното му прекратяване не по вина на
наемателя . Така те са споразумели наемателят да бъде обезщетен за извършените в наетия имот
ремонтни работи и подобрения с тяхната парична равностойност –в случай на доброволно им
заплащане от наемодателя и с двойния размер на тяхната парична равностойност - при отказ за
доброволно й заплащане от наемодателя. При това тълкуване на горепосочените клаузи на
договора се налага извод ,че действителната воля на страните е да се дължи неустойка от
наемодателя в случай на предсрочно прекратяване на договора за наем чрез отправено от него
едностранно шестмесечно предизвестие до наемателя ,в случай че до изтичането на срока на
предизвестието той не е заплатил на наемателя стойността на извършените от последния разходи
за ремонт и подобрения в наетия имот , съгласно протоколи и фактури, по които са извършвани
плащанията.
В тази връзка следва да се отбележи ,че страните не спорят относно факта на предсрочно
прекратяване на сключения между тях договор за наем ,но всеки от тях сочи различно основание за
това. Противно на твърденията на наемателя и възприетото от първоинстанционния съд,
жалбоподателят продължава да поддържа и пред въззивната инстанция , че договорът за наем е
прекратен по взаимно съгласие на страните с оглед направеното предложение от наемодателя към
наемателя за закупуване на отдаденият под наем имот. Такъв довод не се подкрепя от събраните
по делото доказателства. В случая не са налице две съвпадащи писмени волеизявления за
прекратяване на договора за наем чрез които да е постигнато изискуемото се от закона взаимно
съгласие. Жалбоподателят се позовава на писмо от наемателя от 13.05.2015год., но в същото е
обективирано единствено желанието на наемателя за закупуване на имота, предмет на договора за
наем, но не и волеизявление за неговото прекратяване по взаимно съгласие. Липсва и отправено
насрещно волеизявление в същия смисъл от наемодателя и за такова не може да се приеме
отправеното в писмото на наемодателя /получено от наемателя на 12.05.2015год. / предложение за
закупуване на отдадения под наем недвижим имот.
С оглед на изложеното на изложеното следва да бъде прието, че сключеният между
страните договор за наем е прекратен не по вина на наемателя, поради което наемодателят държи
на наемателя уговорената в чл.16, ал.1 от договора неустойка.
Жалбоподателят – ответник в първоинстанционното производство е направил възражение за
недействителност на неустойчната клауза като противоречаща на добрите нрави, която поддържа и
във въззивното производство. Възражението е надлежно въведено с писмения отговор, депозиран
в срока по чл. 367, ал.1 от ГПК , поради което подлежи на разглеждане.
9
По отношение на така направеното възражение настоящата инстанция намира следното : В
т.3 на ТР № 1/09г. на ОСТК на ВКС са дадени задължителни разяснения, че нищожна поради
накърняване на добрите нрави е клауза за неустойка, уговорена извън присъщите й обезпечителна,
обезщетителна и санкционна функции, като преценката за нищожност се прави за всеки конкретен
случай към момента на сключване на договора. В мотивите на тълкувателното решение са дадени
принципни критерии, приложими при преценката за нищожност на клаузата за неустойка поради
накърняване на добрите нрави, като: естеството на задълженията, изпълнението на които е
обезпечено с неустойка - парични или непарични и размерът им; наличието или липсата на други
способи за обезпечение; видът на уговорената неустойка (компенсаторна или мораторна) и видът
на неизпълнение на задължението - съществено или за незначителна част; съотношението между
размера на уговорената неустойка и очакваните от неизпълнението вреди. В решение
№223/19.04.2016г. по т.д.№3633/14г. на ВКС, ТК, І т.о, се приема, че въпросът за накърняването на
добрите нрави по отношение на уговорена неустойка следва да бъде решен чрез комплексна
преценка не само на съдържанието на договорната клауза, но и при отчитане на други фактори,
като свободата на договаряне, равнопоставеността между страните, функциите на неустойката,
както и възможността неизправният длъжник сам да ограничи размера на неизпълнението, за да не
се превърне неустойката в средство за неоснователно обогатяване.
От събраните по настоящото дело доказателства е видно, че става въпрос за задължение ,
възникнало по договор за наем, който е сключен за десетгодишен период. Установява се , че
прекратяването на договора е настъпило приблизително четири години след сключването му като
в този период се твърди че са извършени и ремонтните дейности и подобрения в него. Такава
възможност за наемателя , а именно да извършва за своя сметка всякакви подобрения в имота е
предвидена в чл.8 от договора за наем , където е уговорена и възможността при прекратяване на
действието на договора наемателят да демонтира и да изнесе от наетия имот всичко, което му
принадлежи и не е трайно прикрепено към него. От изготвената пред първоинстанционния съд
съдебно-техническа експертиза ,констатациите на която не са оборени по надлежния за това
процесуален ред, се установява ,че от извършените от наемателя подобрения могат да бъдат
демонтирани , без да се повредят се повредят единствено 15 бр. дървени маси и 30 бр. пейки
,сешоар за ръце, кутия за тоалетна хартия ,поради което и по аргумент на противното по
отношение на останалите подобрения не е налице предвиденото в чл.8 от договора за наем условие
за да бъдат демонтирани от наемателя и изнесени от наетия имот .Това ,както и обстоятелството
,че за тези подобрения искът по чл.92, ал.1 от ЗЗД не е уважен, налага извод ,че касателно
подобренията, по отношение на които е налице произнасяне с обжалваното решение, не
съществува възможност да бъдат демонтирани и изнесени от наемателя, респ. ще останат в имота
на наемателя и след прекратяване на договора за наем и по отношение на тях не е предвидена
друга възможност за обезпечаване на тяхното възстановяването на наемателя. Не се твърди и не се
установява наемодателят да е изпълнил дори частично поетото с договора задължение за
заплащане на стойността на извършените в наетия имот ремонтни дейности и подобрения ,тоест
налице е пълно неизпълнение като размерът на неустойката е формиран на база стойността на
извършените ремонтни дейности и подобрения . Предвид на тези конкретни обстоятелства
неустойката осъществява именно присъщите й обезщетителна и санкционна функции, а при
сключването на договора и обезщетителна такава. Макар санкционната функция да има превес,
това е в резултат на волята на страните при упражняване на договорната свобода, с оглед на което
и клаузата не е нищожна поради сочения от ответника-жалбоподател в настоящото производство
порок- противоречие с добрите нрави.
Във въззивната си жалба жалбоподателят прави възражение за недействителност на
неустойчната клауза и поради прекомерност. Доколкото това възражение не е направено в срока за
подаване на писмен отговор, то се явява преклудирано и по него съдът не дължи произнасяне дори
и служебно./така реш.№ 88 по т.д.№ 911/2009 г. на І т.о., реш.№ 181 по т.д. № 4386/2013 г. ІІ т.о.,
реш.№ 28 по гр.д.№ 243/2010 г. на ІV г.о., реш.№ 243 по гр.д.№ 479/2012 г.на І. г.о. на ВКС и др./ .
При изложеното по-горе със съществуването на неустойчната клауза и нейната
действителност следва да се приеме ,че в полза на ищеца е възникнало право на вземане от
неустойка в размер на стойността на извършените разходи за ремонта и подобренията в наетия
имот , съгласно протоколи и фактури , по които са извършвани плащания от наемателя.
Формулировката на чл.16, ал.1 от договора за наем по ясен и недвусмислен начин обвързва
размера на неустойката със стойността на извършените от наемателя разходи за ремонта и
10
подобренията в наетия имот. Това безспорно налага на извод ,че за определяне размера на
неустойката следва да бъде установено извършването на твърдените от наемателя ремонтни
работи и подобрения в наети имот от наемателя и тяхната стойност. За установяване на горните
обстоятелства пред първоинстанционния съд са събрани писмени и гласни доказателства , както и
са изготвени и изслушани съдебно-икономическа и съдебно-техническа експертизи , чиито
показания, съдържание и констатации са изложени подробно по-горе. Анализирайки ги
настоящият съдебен състав прави извод , че размера на дължимата се на основание чл.16, ал.1 от
сключения между страните договор за наем правилно е формиран върху стойността на ремонтни
работи и подобренията , приети от районния съд в обжалваното решение като извършени от
наемателя в наетия имот.
Неоснователно се поддържа във въззивната жалба, че в първоинстанционното решение
липсва яснота относно видовете и количествата СМР и подобрения, за които съдът приема, че са
извършени от наемателя и формират размера на неустойката . Такава конкретизация е направена в
мотивната част на съдебния акт чрез посочване на вида на СМР/ подобрението и неговата обща
стойност с позоваване на изготвената по делото съдебно-техническа експертиза. Доколкото в
случая съдът не е сезиран с иск по чл. 72 от ЗС направената по посочения по- горе начин
конкретизация от първоинстанционния съд е достатъчна за определяне размера на претендираната
неустойка. Констатациите на съдебно-техническата експертиза не са оборени по надлежния ред и
като подкрепени от останалите доказателства по делото правилно са възприети от
първоинстанционния съд както по отношение вида и количествата извършени строително-
монтажни работи и подобрения в имота и тяхната стойност, така и по отношение констатираната
невъзможност за тяхното демонтиране./ с изключение на няколко изброени по-горе подобрения
,стойността на които не е включена в размера на присъдената неустойка/ . В този смисъл
неоснователно се явява оплакването на жалбоподателя за недължимост на уговорената неустойка
предвид постигнатото в чл.8 от договора съгласие между страните при прекратяване на действието
на наемния договор наемателят да демонтира и изнесе от наетия недвижим имот всичко , което му
принадлежи и не е трайно прикрепено към него.
Неоснователно е възражението за недължимост на претендираната неустойка поради
формирането й въз основа на стойността на извършени разходи за ремонт и монтирани вещи,
които не съставляват „ подобрение“ по смисъла на чл.72 от ЗС. Тълкувайки волята на страните
настоящият състав намира ,че в употребеното в наемния договор и в частност в чл.16, ал.1 понятие
„ подобрение“ не е вложен смисъла на понятието „ подобрение в чл.72 от ЗС, съгласно което
подобрение на един имот е налице, когато вложените труд, средства и материали са довели до
увеличаване на стойността му. / ППВС №6/27.12.1974 год/. От многократната употреба на
понятието в договора за наем настоящият състав прави извод, че страните са му придали по -
широк смисъл , включвайки в обхвата му дори нетрайно прикрепени вещи , които биха могли да
се демонтират , а такива вещи не увеличават стойността на имота съгласно чл.72 от ЗС.
Съгласно разпоредбата на чл.113, ал.1 от ЗДДС фактурата служи за доказване на извършена
доставка на услуга, респективно на стока, или за получаване на авансово плащане. Фактурата като
първичен счетоводен документ, съобразно чл.6, ал.1 от Зсч.е носител на информация за
регистрирана стопанска операция, но не е доказателство за извършено плащане по стопанската
операция. В случая осъществяването на стопанските операции по оспорените от ответника в
първоинстанционното производство фактури е доказано от останалите доказателства, събрани по
делото , а плащането по стопанската операция-от представените с фактурите фискални бонове и
вносни бележки за банков превод. С оглед на изложеното се явява несъстоятелно оплакването, че
представените от ищеца фактури не установяват извършване на посочените в тях СМР, респ.
доставка на посочените в тях материали /подобрения , както и заплащането им от наемателя.По
отношение на горното е ирелевантна липсата на осчетоводяването на фактурите в счетоводствата
на дружествата доставчик/ изпълнител, тъй като тези обстоятелства са от значение единствено в
отношенията между страните по сделката и между държавата и страните сделката , но не и в
отношенията между наемателя и наемодателя по процесния договор за наем. В регламентиращата
размера на неустойката клауза липсва и постигната договореност за надлежно осчетоводяване на
фактурите за извършени плащания , поради което липсата на такова е ирелевантна за формиране на
размера на неустойката .
По идентични на изложените от първоинстанционния съд доводи настоящият състав намира
за несъстоятелно и възражението на жалбоподателя срещу включването на ДДС при формиране
11
размера на неустойката . След като наемателят е заплатил на изпълнителя на ремонтните дейности
,респ. на доставчика стойността на услугата, респ. цената на доставената стока с начислен върху
нея ДДС, то това е крайната изплатена за от него за извършените ремонтни дейности , респ. за
доставката крайна цена и в този и размер/ с включен в нея ДДС/ съгласно договореното в чл.16,
ал.1 от договора за наем участва във формирането на размера на неустойката.
Гореизложеното мотивира извод за основателност на предявения иск по чл.92, ал.1 от ЗЗД за
сумата от 36 846.96лева , поради което правилно е уважен в този размер от първоинстанционния
съд в обжалваното в настоящото производство решение.
Неоснователно е оплакването във въззивната жалба за неправилност на постановеното от
първоинстанционния съд по реда на чл.250 от ГПК решение , с което е отхвърлено направено от
наемодателя възражение за прихващане към дължимата се на наемателя неустойка в размер на
36 846.96 лева на сумата от 2 955.55 лева , представляваща обезщетение за неоснователно
обогатяване от ползването на на помещение от 50 кв.м.,намиращо до отдадените под наем с
процесния договор помещения за периода от 22.12.2011год. до 31.08.2015год.
Възражението за прихващане е надлежно предявено , разгледано и отхвърлено от
първоинстанционния съд по мотиви , които настоящата съдебна инстанция напълно споделя.
Ответникът в първоинстанционното производство твърди, че има вземане от ищеца за сумата от
2 955.55лева, представляваща обезщетение за неоснователно обогатяване за времето от
22.12.2011год. до 31.08.2015год. от ползването от страна на ищеца на помещение от 50 кв.м. ,
намиращо се до отдадените под наем помещения и ползващо се към настоящия момент в едната
си част като „ офис“ , а в останалата-като склад и дискотека. Твърди ,че помещението от 50 кв.м.
не е отдадено под наем на ищеца със сключения между тях на 22.12.2011год. договор за наем ,че
ищецът не бил заплащал наем срещу ползването , с което се е обогатил не основателно за сметка
на наемодателя .
Ищецът в първоинстанционното производство определя възражението за прихващане като
неоснователно . Твърди , че процесното помещение е част от склада към магазина, отдаден му под
наем , поради което не е налице твърдяното ползване без основание. Твърди също така , че
обособяването от част от склада като „ офис“ било извършено в съответствие с договореностите
между страните , обективирани в клаузата на чл. 8 от договора за наем и че претендираната като
обезщетение сума е завишена по размер.
От изготвената в първоинстанционното производство съдебно-техническата експертиза и
схема към нея е видно , че към настоящия момент част от процесното помещение от 50 кв.м.
съставлява помещение за битово и офис, обособено чрез преграждане с гипсокартон бивш склад
към магазин за хранителни стоки и предвиден за ползване от персонала предвид изискванията на
здравната инспекция. Установява се също така ,че обособеното помещение съставлява строеж по
смисъла на ЗУТ ,както и че наемната цена за процесния период възлиза на сумата от 2 955.55лева
, от която 819.28лева за обособеното от наемателя помещение за битово и офис и 2 136.27лева-за
останалата част от помещението. По категоричен начин от свидетелските показания се установява
,че преди преустройството процесното помещение е представлявало склад към магазина, отдаден
под наем по договор за наем от 22.12.2011год. и че през процесния период е ползвано от наемателя
по този договор.
Тези фактически констатации, преценени през призмата на договореностите , обективирани в
сключения между страните договор за наем , налагат извод за неоснователност на претенцията по
чл.59, ал.1 от ЗЗД. С договор за наем ,сключен на 22.12.2011год. ищецът по иска по чл.59, ал.1 от
ЗЗД е предоставил на ответника за временно и възмездно ползване следния свой недвижим
имот, описан като „ кафе-аперитив и магазин за хранителни стоки“ с площ от 90 кв.м. С оглед
начина на индивидуализация на отдадения под наем недвижим имот,липсата на доказателства за
собственост , цитирани в договора , липсата на приемо-предавателен протокол и наличните
данни за принадлежност на склада към магазина за хранителни стоки следва да се приеме ,че
склада като прилежаща част към магазина за хранителни стоки също е предмет на договора за
наем . Посочената в последния площ на отдадените под наем имоти не налагат обратен извод с
оглед липсата на изрично изключване на принадлежащия към хранителния магазин склад от
предмета на договора за наем.
С оглед на изложеното настоящият съдебен състав намира ,че в полза на жалбоподателя в
настоящото производство не е възникнало вземане по чл.59, ал.1 от ЗЗД спрямо въззиваемото
12
дружество, поради което възражението му за прихващане на такова вземане към вземането на
въззивемото дружество спрямо жалбоподателя по чл.16, ал.1 по сключен между тях договор за
наем се явява неоснователно и правилно е отхвърлено от първоинстанционния съд с обжалваното
в настоящото производство решение по чл.250 от ГПК.
Поради съвпадащите изводи на двете съдебни инстанции , обжалваните решения /основно и
допълнително по чл.250 от ГПК / следва да се потвърдят.
С оглед изхода от спора въззиваемото дружество има право на разноски във въззивното
производство , които следва да му се присъдят в доказания размер от 1 800 лева.
Мотивиран от горното, Апелативен съд-София
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 87/31.12.2018год., постановено по т.д.№ 29/2015год. по описа
на Окръжен съд-Кюстендил, допълнено по реда на чл.250 от ГПК с Решение №
260004/22.01.2021год., постановено по същото дело.
ОСЪЖДА Потребителна Кооперация „ Възраждане“ с ЕИК ********* със седалище и адрес
на управление: с.***, Община Кочериново да заплати на „ Мечтан дом“ ЕООД с ЕИК *********
със седалище и адрес на управление: гр.Благоевград , ул.“ Мара Бунева“ № 14, ет.1 ,ап.1 сумата от
1 800 лева , представляваща направени разноски за заплатено адвокатско възнаграждение за
процесуално представителство във въззивното производство.
РЕШЕНИЕТО подлежи на касационно обжалване пред ВКС в едномесечен срок от
връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
13