Р   Е   Ш   Е   Н   И   Е

№

 

град С., 13.06.2011 година

 

В   ИМЕТО   НА   НАРОДА

 

Софийски градски съд, Гражданска колегия, I отделение, 1 състав, в публично заседание на седемнадесети май през две хиляди и единадесета година, в състав:

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ : АСЕН ВОДЕНИЧАРОВ

 

при секретаря А.Р., като разгледа докладваното от съдия Воденичаров гр. дело № 10641 по описа на 2010 година и за да се произнесе взе предвид следното:

 

          Предявени са субективно и обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл. 55, ал. 1, предл.3-то от ЗЗД и чл.92, ал.1 от ЗЗД.

          Ищците М.М.Н., родена на *** год. и Д.Н., роден на *** год., двамата граждани на И., чрез процесуален представител излагат в исковата си молба, че с ответника сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, находящ се в гр.Б., апартаментен хотел „П.П.В.” и представляващ Апартамент № 11, със застроена площ от 60 кв.м., по силата на който договор заплатили сумата от 38 511.86 евро, който впоследствие бил едностранно прекратен поради неизпълнение от страна на ответника посредством връчена нотариална покана. В тази връзка молят съда да осъди ответникът да им заплати сумата от 38 511.86 евро, получена на отпаднало основание, както и сумата от 9 000 евро, представляващи договорена неустойка по чл.8.1 от договора. Претендират заплащане на законната лихва върху посочените суми от датата на депозиране на исковата молба в съда до окончателното изплащане, както и сторените разноски по делото.

Ответникът „С.Е. Д.Б.” ЕООД оспорва исковите претенции, като твърди че неизпълнението се дължи на метеорологичните условия в населеното място, на административни забрани, както и на изграждане на външни връзки, поради което не е неизправна страна по сключения договор. Моли съда да отхвърли исковете. Претендира разноските в производството.  

          Съдът като прецени събраните по делото доказателства и доводите на страните, съобразно разпоредбата на чл. 235, ал.2 от ГПК, намира за установено от фактическа страна следното:

          От предварителен договор, сключен между „С.Е. Д. Б.” ЕООД, като продавач и М.М.Н. и Д.Н., като купувачи, се установява, че продавачът се е задължил да изгради и продаде на купувачите недвижим имот, находящ се в Апартаментен хотел „П.П.В.” - гр.Б. и представляващ Апартамент № 11, със застроена площ от 60 кв.м., за продажна цена в размер на 90 000 евро, платима на вноски. Не се оспорва от ответната страна обстоятелството, че купувачите са заплатили по процесния договор част от продажната цена в размер на 38 511.86 евро. В чл.3.1 страните са договорили, че срокът за прехвърляне на имота е 01.06.2008 год., като към този момент сградата следва да бъде актувана с Акт-образец 16 и с издадено разрешение за ползване. В чл.8.1 страните са договорили, в случай на забава от страна на продавача да завърши апартамента в договорения срок, то купувачите имат право на неустойка в размер на 0.01 % от цената на имота за всеки ден забава, но не повече от 10 % от общата продажна цена, а според изречение второ – ако забавата продължи повече от три месеца, купувачите имат право да развалят едностранно договора.

          От удостоверение, издадено от Община Б. е видно, че сградата в която се намира и процесния апартамент е въведена в експлоатация с Разрешение за ползване № 23/05.11.2008 година.

          Видно е нотариална покана рег.№ 07281/12.07.2010 год. по описа на нотариус М.К., че ищците, чрез упълномощения от тях адвокат Маринова са отправили до ответното дружество „С.Е. Д.Б.” ЕООД волеизявление по силата на което са развалили сключения между тяхпредварителен договор поради неизпълнение. Нотариалната покана е връчена на ответника на 13.07.2010 година.

          Представи са административни заповеди с които е нареждано спиране на строителните работи на територията на гр.Б. в различни периоди от време.

При така установена фактическа обстановка, съдът приема от правна страна следното:

По иска с правно основание чл. 55, ал.1, предл.3-то от ЗЗД.

Разпоредбата на чл. 55, ал. 1, предложение трето от ЗЗД задължава всеки, който се е обогатил за сметка на другиго, на отпаднало правно основание, да му върне онова с което се е обогатил. Отпадането на правното основание, на което е извършено плащането, настъпва като правна последица от надлежно и правомерно упражняване на преобразуващото право на изправната страна по двустранния договор - да го развали, поради виновно неизпълнение на другата страна. Доколкото ищеца основава заявените свои права именно на правните последици, които са визирани от чл. 88, ал. 1 от ЗЗД – то основателността на предявения иск е предпоставена от проверка на онези юридически факти, чието проявление създава предвиденото в чл. 87 от ЗЗД преобразуващо право - да бъде развален договора, поради виновно неизпълнение на насрещната страна. При това, съдът съобрази, че процесния договор притежава белезите на предварителен договор за продажба, съчетан с договор за изработка поради което, не попада в категорията на договорите, с които се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти. Следователно, твърдяното разваляне на договора следва да е било осъществено от ищеца извънсъдебно, при спазване на специфичните изисквания на чл. 87, ал.1 от ЗЗД.

Втората предпоставка за основателност на иска е установяването на факта, че в изпълнение на сключения договор, ищците са заплатили на ответника именно паричната сума, чието връщане претендират, като платена на отпаднало /с оглед развалянето на договора/ правно основание. С оглед изразените позиции на страните в процеса се налага извода, че правният спор се концентрира върху наличието на основание за упражняването на правото да се развали договора и върху надлежното упражняване на това право.

Правото да се развали двустранният договор е по принцип от категорията на потестативните /преобразуващи/ субективни права, а нормите уреждащи упражняването на това право имат императивен характер. Това означава, че правото на разваляне на двустранния договор съществува независимо от съгласието на страните по отношение предпоставките и реда за упражняването му. В този смисъл, императивните разпоредби на чл. 87 от ЗЗД не само регламентират основанията за възникването на правото на разваляне на двустранния договор, но определят и правната рамка, предпоставяща надлежното упражняване на същото това право. Уреждайки възможността за упражняване на споменатото право в съдържанието на договора, страните са длъжни да се съобразят с императивните разпоредби на закона. Ето защо, следва да се приеме, че с оглед основополагащия за правото принцип - за изпълнение на възникналите облигационните задължения /чл. 63 ЗЗД/ - предоставянето на възможност за изпълнение, уредено в чл. 87, ал.1 от ЗЗД съставлява правилото за разваляне на двустранните договори. Възможността за разваляне на договора без предоставяне на срок за изпълнение следва да се счита за изключение, чието приложно поле обаче е ограничено, в хипотезите на императивната рамка, очертана от чл. 87, ал. 2 на ЗЗД.

          Като взе предвид изложените по - горе изводи, за да прецени наведените доводи и възражения на страните относно възникването на основание за упражняване на правото да се развали процесния договор, съдът съобрази следното:

          Съдът приема, че ищците са изправна страна по процесния договор, доколкото са изпълнили надлежно задълженията си по него. Този извод е подкрепен от събраните по делото писмени доказателства.

          Няма спор, че ищците са осъществили твърдяното право да развалят процесния предварителен договор, без да дадат на длъжника какъвто и да е разумен срок за надлежно  изпълнение, както изисква разпоредбата на чл. 87, ал. 1 от ЗЗД. Съгласно разпоредбата на чл. 87, ал. 2 от ЗЗД, кредиторът може да заяви на длъжника, че разваля договора и без да даде срок за изпълнение, само в три изчерпателно уредени хипотези - ако изпълнението е станало невъзможно изцяло или отчасти, ако поради забава на длъжника то е станало безполезно или ако задължението е трябвало да се изпълни непременно в уговореното време. Нормата не може да се тълкува разширително, доколкото както вече беше посочено – тя урежда изключение от общата хипотеза, регламентирана от чл. 87, ал.1 ЗЗД, а последната установява възможността и начина за упражняването на едно от признатите преобразуващи субективни права. Не се установи по делото, а напротив, от приетите доказателства се установи, че имотът, предмет на договора е въведен в експлоатация посредством Разрешение за ползване № 23/05.11.2008 година.

          Следва да бъде отбелязано, че след като е възникнала опасност една от страните да не изпълни задължението си по предварителния договор за продажба на недвижим имот - другата страна е следвало преди всичко да даде достатъчен срок на неизправната страна – като й позволи да предприеме действия за надлежно изпълнение, още повече, че надлежното изпълнение е обективно възможно. Ако при това, ищеца е имал желание да се защити от последиците на неизпълнението, той е могъл на свой ред да задържи изпълнението за заплащане на съответната част от продажната цена. Лишаването на длъжника от възможността да предостави надлежно изпълнение в определения от кредитора разумен срок, по никакъв начин не кореспондира с действителния интерес на последния, нито с общия разум на облигационното отношение, като противоречи на принципа на изпълнението на възникналите облигационни правотношения.

Настоящият състав приема, че като са отправили едностранно изявление за разваляне на процесния договор - без да дадат срок за изпълнение и извън хипотезите на чл. 87, ал. 2 ЗЗД – ищците са упражнили ненадлежно /превратно/ своето потестативно право. Ненадлежното упражняване на правото да се развали двустранния договор поради виновно неизпълнение, води до извода, че не са настъпили желаните от ищцовата страна правни последици, които законът свързва с надлежното упражняването на същото това право. Извод в такава насока се налага и с оглед факта, че ищецът е предприел действия за упражняване на споменатото потестативно право, при липса на действителна предпоставка за разваляне на договора, като се има предвид характера на конкретната форма на неизпълнение. Тъй като не са настъпили правните последици на чл. 88, ал.1 от ЗЗД - то и основанието на което е заплатена посочената в исковата молба сума не е отпаднало, а в тази връзка и за ответниците не се е породило задължение по чл. 55, ал.1, пр. трето ЗЗД да я възстанови. Въз основа на всичко изложеното предявения иск следва да бъде отхвърлен изцяло като неоснователен и недоказан.

По иска с правно основание чл.92, ал.1 от ЗЗД съдът намира следното:

Съгласно чл. 92, ал. 1 от ЗЗД неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват. Фактическият състав, който следва да се осъществи за да възникне основанието за заплащане на неустойка за неизпълнението на договора е наличие на валидно договорно задължение, неизпълнение на задължението, уговорена неустойка. Видно от изложените обстоятелства при описване на фактическата обстановка, всички предпоставки за да се ангажира отговорността на ответника за заплащане на неустойка на ищеца са налице. Сключен е бил валиден предварителен договор между страните, уговорени са срокове за изпълнение, които не са спазени от ответника, както е уговерен и размерът на неустойката. Правилата на неустойката не са от публично правен ред и с оглед свободата на договарянето при тях от съществено значение е постигната съгласуваност между страните. Страните са договорили по чл.8.1, в случай на забава от страна на продавача да завърши апартамента в договорения срок, то купувачите имат право на неустойка в размер на 0.01 % от цената на имота за всеки ден забава, но не повече от 10 % от общата продажна цена. При доказателствена тежест на ищцовата страна обаче остана недоказан размерът на претендиратана неустойка за забава, поради което и този иск следва да се отхвърли като недоказан.

При този изход на спора ответникът има право на разноски на основание чл.78, ал.3 от ГПК, но доказателства за извършени такива не се събраха в хода на производството, поради което съдът не следва да присъжда такива.

Водим от гореизложеното съдът

 

Р  Е  Ш  И :

 

ОТХВЪРЛЯ предявените от М.М.Н., родена на *** год. и Д.Н., роден на *** год., двамата граждани на И., със съдебен адрес: гр.С., ул. „М.” № **, ет.*, чрез адв. М. срещу „С.Е. Д. Б.” ЕООД, ЕИК*********ъс седалище и адрес на управление гр.С., ул. „К.Б.*” № ** искове с правно основание чл. 55, ал.1, предложение трето от ЗЗД, за сумата от 38 511.86 /тридесет и осем хиляди петстотин и единадесет евро осемдесет и шест цента/ евро, платена на отпаднало основание по предварителен договор за покупко -  продажба на недвижим имот в гр.Б., Апартаментен хотел „П.П.В.”, представляващ Апартамент № 11, както и иск с правно основание чл.92, ал.1 от ЗЗД за сумата от 9 000 /девет хиляди/ евро/, представляващи договорена неустойка, като неоснователни и недоказани.

РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред САС в двуседмичен срок от съобщението до страните, че е изготвено.

 

 

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ: