РЕШЕНИЕ
№ 146
гр. Ямбол , 24.06.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ЯМБОЛ, XI СЪСТАВ в публично заседание на тридесет
и първи май, през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Весела К. Спасова
при участието на секретаря П. А. А.
като разгледа докладваното от Весела К. Спасова Гражданско дело №
20202330102185 по описа за 2020 година
Подадена е искова молба от А.. М. Г. от с.И., обл.Я. срещу Н. М. Г. от г. Я., в която се
твърди, че между ищeца и ответника е сключен Договор за аренда на земеделска земя от
18.12.2013 г. за срок от 15 стопански години, по силата на който ответникът се е задължил
да престира годишно арендно плащане в размер на 5 лв. за декар или общо за посочените в
исковата молба земи в землището на с. И, общ.. С. с обща площ 104,395 дка - 521,98 лв.
годишно до 31.10 на съответната година. За стопанските 2016/2017 г., 2017/2018 г. и
2018/2019 г. не е заплатил дължимата сума. Ищецът счита, че му дължи 1565,94 лв. общо.
Тъй като арендаторът не е изпълнил задълженията си за арендно плащане за посочените
стопански години, ищецът има право да иска разваляне на договора поради виновното
неизпълнение и като последица връщане на имотите. Поради това се иска да бъде осъден
ответникът да заплати сумата от 1565,94 лв., ведно със законната лихва от датата на
предявяване на иска до окончателното плащане; съдът да постанови разваляне на договора
за аренда и връщане на земеделските земи на арендодателя. Иска се и да се присъдят
разноските по делото.
В с.з исковете се поддържат от пълномощника.
В отговора на исковата молба ответникът признава, че ищецът е арендодател, на който
не е престирал посоченото в исковата молба арендно плащане. Сочи, че ищецът е сключил
първоначално договор за наем на земите с наемодател трето лице, а впоследствие е станал
собственик на ½ ид.ч. от имотите и може да претендира от свое име плащане само за 1/2
част от наема и то за два от арендуваните имоти, тъй като е обработвал лично другите два.
1
Поради това ответникът дължи само 260,25 лв. за обработваните от него 34,699 дка.
Възраженията срещу иска за разваляне основава на фактите, че ищецът не е активно
легитимиран сам, без другите съсобственици, да развали договора като собственик на ½
ид.ч. от земите, както и без решение на съсобствениците за това по чл.32 от ЗС. Нито може
да развали договора само за своите идеални части с оглед естеството на наетите вещи.
Поради това намира иска за недопустим, както и иска за връщане на имотите, квалифициран
от страната по чл. 108 ЗС.
Въз основа на събраните по делото доказателства съдът приема за установено от
фактическа страна следното:
Не е спорно сключването на Договор за аренда от 18.12.2013 г. между страните, с
нотариална заверка на подписите рег.№ *** на нотариус Д.Л. , рег. № ***, съдържащ
описаните в исковата молба клаузи, вкл. че арендаторът заплаща годишна арендна цена в
размер на 5 лв. на декар, в срок до 31.10. на съответната година. Земеделските земи са
изброени и индивидуализирани – с обща площ от 104,395 дка в землището на И.: нива от
40,994 дка с №*** по плана за земеразделяне, нива от 28,702 дка с № *** по плана за
земеразделяне, нива от 27,998 дка с № *** по плана за земеразделяне и лозе от 6,701 дка с
№***. Договорът е вписан в Служба по вписванията–Я.. Съгласно чл.8 арендодателят е
длъжен да предаде недвижимите имоти в състояние, което отговаря на предназначението, за
което са арендовани и да осигури на арендатора спокойното и безпрепятственото им
ползване.
Не е спорно, че ищецът е собственик на ½ ид. част от арендуваните земи, видно и от
Нотариален акт № *** том *, рег. № ***, дело № ***/10.07.2013 г. и Нотариален акт № ***
том *, рег. № ***, дело № ***/10.07.2013 г.
Съгласно представените скици от СГКК-Я. от 12.08.2020 г. по кадастралната карта,
одобрена със заповед от 2018 г., имотите са с идентификатори: нивата с №*** по плана за
земеразделяне – ***; нивата с № *** по плана за земеразделяне- ***; нивата с № *** – *** и
лозето -***.
Ищецът е сключил със себе си в качеството на ЕТ „А.. М. Г.“ договори за наем от
29.07.2017 г. за стопанската 2017/2018 г. и от 10.02.2018 г. за следващата стопанска година,
които имат за предмет отдаването под наем на три от процесните имоти- нивите с №№***,
*** и ***. Видно от извлечението от Регистър на имоти по чл. 69 ал.1 и чл. 70 ал.1 от
ППЗСПЗЗ за стопанските 2017/2018 г. и 2018/2019 г. на ОС“З“-С., първите два имота са
декларирани за ползване от него и от Р. П. С., за която е безспорно по делото, че е другият
им съсобственик, подала декларации като такава по чл. 69 за съответните стопански години.
Същите обстоятелства се установяват и от приложените заявления от тях- по чл. 70 от
ищеца и по чл. 69 - от третото лице. Лозето е декларирано само от ответника. Имот №*** е
деклариран от Р. П. С. -10,499 дка, а 17,499 дка от него са декларирани от ответника. За
стопанската 2016/2017 г. декларация по 70 от ППЗСПЗЗ не е подавана за тези имоти от
2
ищеца, а по чл. 69 ал.1 е подадена само от Р. П. С. за 10,762 дка от нивата с №***, 15,372 дка
от имот №*** и 10,499 дка от имот №*** (на лист 231 и 367 от делото).
От заключението на вещото лице по графологичната експертиза се установява, че
заявленията за трите стопански години: Заявление по чл.70 ал.1 от ППЗСПЗЗ вр. чл. 37б ал.3
от ЗСПЗЗ с вх. № ** от 23.06.2016г., ведно с приложение № *** и **; Заявление с вх. №** от
13.07.2017г, ведно с приложения № 1 и 2 и Заявление с вх. № ** от 26.07.2018г., ведно с
приложения № 1 и 2, и трите от Н. М. Г. до ОС“З“- С., не са подписани от ответника. В
Обяснение по преписка вх.№***/2020 г. на ЯРП той е възразил, че документите,
съхранявани от административния орган, са подправени.
При тази фактическа обстановка ЯРС прави следните правни изводи:
Предявени са обективно съединени искове с правно основание чл. 8 ал.1, чл. 28, ал. 2 и
чл.30 ал. 1 от ЗАЗ.
Съгласно чл.8 ал.1 от ЗАЗ арендаторът е длъжен да извърши арендното плащане в
уговорения вид и срокове.
Договорът за аренда е валиден, сключен в уредената в Закона за арендата в земеделието-
чл. 3 ал.1 форма за действителност-писмена с нотариална заверка на подписите. Не са
спорни факти сключването му и пораждането на арендното правоотношение- задължението
на арендодателя да предаде недвижимите имоти и да осигури спокойното и
безпрепятственото им ползване, съотв. задълженията на арендатора за арендни плащания.
Спорно по делото е изпълнението на задължението на арендодателя да осигури
безпрепятственото ползване на нивите през процесните стопански години, уговорено в чл.8
от договора за аренда, което задължение обуславя насрещното такова на арендатора за
плащане на арендната цена. Съгласно практиката на ВКС по чл. 290 от ГПК- Решение №
238/04.09.2013 г. по т.д.№ 123/2011 г., ІІ т.о., правноирелевантно е реалното ползване на
наетия имот от страна на наемателя само в хипотезата, при която наемодателят е изпълнил
основното си задължение по договора. Фактът дали вещта реално е предадена на наемателя,
е от значение единствено за дължимостта на наемната цена, доколкото вземането на
наемодателя е обусловено от изпълнението на основното му задължение да отстъпи
ползването на вещта.
На осн. чл. 154 ал.1 от ГПК в тежест на ищеца е да докаже с пълно доказване, че е
предоставил имотите на арендатора и е осигурил безпрепятственото им ползване. Съдът
счита, че страната не е провела такова пълно доказване. В с.з. ищцовата страна заявява, че
предаването от ищеца на ответника на земите е станало със самото сключване на договора,
какъвто извод прави от текста на чл.1 –че арендодателят предоставя съсобствените земи с
подписването на договора. Следва да се отбележи, че дори първоначално –през 2013 г.- да е
имало предаване на целите имоти, следвало е и през останалите стопански години да се
3
осигури безпрепятственото им ползване.
В случая по делото се установи, че през процесните стопански години на арендатора е
предоставено изцяло само ползването на лозето, а за нивите е била налице пречка за
ползването им в пълен обем.
Самият ищец в качеството си на ЕТ „А.. М. Г.“ въз основа на договорите за наем на
нивите с №№***, *** и *** за стопанските 2017/2018 г. и 2018/2019 г. е участвал в
процедурата по чл. 37в от ЗСПЗЗ за ползването на земите по масиви. Декларирал е пред
административния орган първите два имота за ползване от него, заедно с Р. П. С.- другият
им съсобственик, подала декларации като такава по чл. 69 от ППЗСПЗЗ вр. чл.37б от
ЗСПЗЗ- както за тези ниви и за нивата с №*** –за 10,499 дка. За стопанската 2016/2017 г.
също е подала декларация по чл. 69 ал.1 за 10,762 дка от нивата с №***, от имот №***-
15,372 дка и 10,499 дка от имот №***.
Съгласно чл. 37б ал.1 всеки собственик подава в общинската служба по земеделие по
местонахождение на имота декларация по образец, в която се посочват формата на
стопанисване и начинът на трайно ползване на земите. Декларацията, подадена от един
съсобственик, ползва всички съсобственици. Ползвателите на земеделски земи са длъжни да
представят в общинската служба по земеделие копие от договорите за наем, аренда или
съвместна обработка на земята. При представяне на два и повече невписани в службата по
вписвания договори за един и същ имот регистрация се извършва на договора, посочен в
подадената от собственика декларация. Ако собственикът не е подал декларация,
общинската служба по земеделие уведомява страните по договорите. За невписаните
договори, в които е предвидено продължаване на уговорения срок, се представя и изрично
писмено споразумение между страните за продължаване срока на договора. Общинската
служба по земеделие води регистър на собствениците и ползвателите на земеделски земи и
предоставя информация за тях на ползвателите, участващи в споразумението по чл. 37в с
цел насърчаване на уедрено ползване и създаване на масиви.
Т.е. релевантно по делото е декларираното от собственика ползване на имотите,
определящо предоставените на ползвателите площи от земите. След декларираното от Р.
Стоева през стопанската 2016/2017 г. ползване от нея на собствените й земи, за ответника е
останала възможността да ползва останалата площ от нивите: от имот с №*** -17,94 дка, от
имот №***-25,622 дка и от нивата с №*** –17,499 дка. Заедно с лозето общата площ, за
която е осигурено безпрепятствено ползване, е 67,762 дка. За установяване, каква площ
реално е декларирал арендаторът за ползване, не могат да послужат съхраняваните от
административния орган заявления, които не са подписани от него и са неистински
документи по смисъла на чл. 193 и 194 от ГПК, за каквито следва да бъдат обявени. Но
реално декларираната от него площ е без значение, при липса на установена пречка да
ползва останалата недекларирана от собственика площ, за която дължи арендна цена. За
67,762 дка по 5 лв. на декар дължи 338,81 лв.
4
За следващите стопански години не е спорно ползването от ищеца-арендодател на двете
от нивите по договорите му за наем (сключени сам със себе си)- с №№*** и ***, които е
декларирал в процедурата по чл. 37в от ЗСПЗЗ. За имот с №*** Р. П. С. е подала декларация
по чл. 69 от ППЗСПЗЗ за 10,499 дка. Т.е. за ответника е осигурена възможност да ползва въз
основа на договора за аренда останалата площ от този имот -17,499 дка. Заедно с площта на
лозето е имал възможност да ползва 24,200 дка. Дължи за тях 121 лв. за всяка от двете
стопански години.
Поради това искът е основателен до общ размер от 580,81 лв., за която сума следва да
бъде уважен, а за разликата до претендирания размер- да бъде отхвърлен като
неоснователен.
Съгласно чл. 28 ал.1 от ЗАЗ, арендодателят може да развали договора поради забавяне
на плащането на арендното плащане за повече от три месеца. Когато вноските са уговорени
за периоди, по-кратки от една стопанска година, развалянето е допустимо при забава на
плащането най-малко на две последователни вноски. Според ал.2, развалянето на договор за
аренда, сключен за срок, по-дълъг от 10 години или пожизнено, става по съдебен ред.
В случая договорът е за 15 стопански години и искът за развалянето му е допустим.
За да настъпят претендираните от ищеца правни последици на развалянето на договора
обаче, следва да е налице възникнало в негова полза потестативно право на разваляне, което
ответникът оспорва. Ищецът счита, че то се обуславя само от неизпълнението на ответника
на задълженията му за плащане на договорената арендна цена. Разпоредбата на чл.87 ал.1 от
ЗЗД изисква длъжникът по един двустранен договор да не е изпълнил задължението си
поради причина, за която той отговаря. Съответно изисква кредиторът да е изправна страна-
факт, приет за релевантен в съдебната практика по сходни дела. Този факт по делото, както
вече се посочи, е спорен, като ответната страна се позовава на обуславящото изпълнението
на задълженията му предаване на имотите на разположение на арендатора.
С действията си по сключване на договори за наем на трите ниви и ползването на две от
тях, както и с бездействието си да отстрани пречките за ползване на земите от ответника,
ползвани от другия съсобственик, ищецът се явява неизправна страна по договора. Той не е
изпълнил задължението си по чл.8 от договора да осигури на арендатора спокойно ползване
на земите за процесните стопански години, с изключение на лозето.
Поради това фактическият състав на чл. 28 ал.1 от ЗАЗ не е налице по отношение на
нивите и не е възникнало право за ищеца да развали договора относно тях. Съответно не
може да настъпи желаната от него правна последица. Поради това искът в тази му част е
неоснователен и като такъв следва да бъде отхвърлен. По отношение на лозето обаче е
налице безпрепятствено ползване от ответника, който не е заплатил дължимите арендни
вноски за трите стопански години в съответните срокове. Поради това искът в тази му част е
основателен и договорът следва да бъде развален относно този имот.
5
Неоснователни са възраженията срещу иска, че ищецът не е активно легитимиран сам,
без другите съсобственици, да развали договора като собственик на ½ ид.ч. от земите, както
и без решение на съсобствениците за това по чл.32 от ЗС. Разваляне може да иска страната
по договора, а не трети лица, вкл. други съсобственици. Договорът е сключен преди
измененията на чл.3 от ЗАЗ, когато не се е изисквало арендодателят да притежава повече от
50 на сто идеални части от съсобствен имот. Законът не е изисквал решение на мнозинство
от собствениците за сключването му, съответно такова не се изисква за развалянето му.
Неоснователно е и възражението на ответника, че ищецът може да развали договора само за
своите идеални части с оглед естеството на наетите вещи. Предмет на договора са целите
имоти и разваляне може да се иска за тях, доколкото е обещано да бъде предоставена за
ползване цялата им площ, а не идеални части от тях.
На осн. чл. 30 ал.1 от ЗАЗ след прекратяване на арендния договор арендаторът е длъжен
да върне обекта на договора. Искът относно лозето следва да бъде уважен като последица от
уважаване на предходния иск.
Въз основа на гореизложеното следва да се уважат исканията на страните за присъждане
на разноските съгл. чл. 78 ал. 1 и ал.3 от ГПК-съразмерно с уважената, съответно-
отхвърлената част от исковете. Ищецът е направил 802,64 лв. разноски, а ответникът 761,35
лв.
Мотивиран от горното, ЯРС
РЕШИ:
ОБЯВЯВА за неистински документи Заявление с вх. №** от 23.06.2016г., ведно с
приложение № **и 2; Заявление с вх. № ** от 13.07.2017г, ведно с приложения № ** и 2 и
Заявление с вх. № ** от 26.07.2018г., ведно с приложения № 1 и 2, и всички от Н. М. Г. до
ОС“З“- С., и ги изключва от доказателствата по делото.
ОСЪЖДА Н. М. Г. от г. Я., ж.к.“*** , ЕГН **********, да заплати на А.. М. Г. от с.И.,
обл.Я. ул.”***, ЕГН **********, сумата от 580,81 лв., представляваща дължимото арендно
плащане по Договор за аренда на земеделска земя от 18.12.2013 г., с нотариална заверка на
подписите рег.№ *** на нот. Д.Л. , рег. № *** на НК, за стопанските 2016/2017 г., 2017/2018
г. и 2018/2019 г., ведно със законната лихва от 01.09.2020 г. до окончателното плащане, по
банкова сметка IBAN ********* в „***“ ЕАД, а искът за разликата до 1565,94 лв. като
неоснователен ОТХВЪРЛЯ.
РАЗВАЛЯ Договор за аренда на земеделска земя от 18.12.2013 г., с нотариална заверка
на подписите рег.№ *** на нот. Д.Л. , рег. № *** на НК, сключен между А.. М. Г. от с.И.,
обл.Я. и Н. М. Г. от г. Я., в частта относно лозе от 6,701 дка в м. „***“, с №*** по плана за
земеразделяне на землището на И., а по кадастралната карта имот с идентификатор ***, а
6
искът за разваляне на договора в останалата му част като неоснователен ОТХВЪРЛЯ.
ОСЪЖДА Н. М. Г. от г. Я. да върне на А.. М. Г. от И. лозе от 6,701 дка в м. „***“, с
№*** по плана за земеразделяне на землището на И., а по кадастралната карта- имот с
идентификатор ***, което лозе е предмет на Договор за аренда на земеделска земя от
18.12.2013 г., с нотариална заверка на подписите рег.№ *** на нотариус Д. Л. , рег. № *** на
НК, а искът за връщане на останалите имоти по договора като неоснователен ОТХВЪРЛЯ.
ОСЪЖДА Н. М. Г. от г. Я. да заплати на А.. М. Г. от И. направените по делото разноски
в размер на 236,16 лв.
ОСЪЖДА А.. М. Г. от И. да заплати на Н. М. Г. от г. Я. направените по делото разноски
в размер на 537,34 лв.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните
пред ЯОС.
Съдия при Районен съд – Ямбол: _______________________
7