№ 10837
гр. София, 06.06.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 140 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и осми февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:И Г
при участието на секретаря С Р
като разгледа докладваното от И Г Гражданско дело № 20221110108902 по
описа за 2022 година
Производството е по реда на Част втора, Дял първи от ГПК.
Ищецът – Ц. И. Т., твърди, че е собственик на ххх, намиращ се в гр. ххх,
заедно с 1,907 % идеални части от общите части на сградата и толкова
идеални части от отстъпеното право на строеж върху държавното място.
Сочи, че ответниците – етажните собственици в етажна собственост,
намираща се в гр. ххх, са сключили договор за наем на покривното
пространство на сградата, което е обща част за трите входа. Счита, че има
право на вземане за 1,907 % от получения наем, поради което предявява
осъдителни искове спрямо ответниците за заплащане на сумата в размер на
402,41 лв., представляваща 1,907 % от получения наем за използване на
покривното пространство на сграда, намираща се в гр. ххх, за периода от
м.02.2019 г. до м.02.2022 г. Претендира законната лихва, както и разноските
по делото.
Ответниците – етажните собственици в етажна собственост, намираща се в
гр. ххх, оспорват исковете. Считат, че ищецът няма право да получава
директро приходи от общите части на сградата, тъй като същата се управлява
по правилата на ЗУЕС, а по аргумент от чл. 3 ЗУЕС за управление на общи
части на сгради в режим на етажна собственост, в които самостоятелните
обекти са над три и принадлежат на повече от един собственик, не се
прилагат нормите на чл. 30, ал. 3, чл. 31, ал. 1 и чл. 32 ЗС. Твърдят, че общото
събрание на етажната собственост е взело решение за използване на
получените средства за ремонтни дейности във ххх на сградата, а не за
разпределение между собствениците на самостоятелни обекти. Считат също
1
така, че ищецът не е собственик на общи части във ххх на сградата,
включително и на покрива на ххх на сградата, тъй като трите сгради,
формиращи ххх, са самостоятелни и са с отделни покривни пространства.
Твърдят, че не е доказано по делото обстоятелството, че етажната собственост
е получила наемна цена за използването на покривното пространство на
сграда за процесния период.
При условията на евентуалност релевират възражение за съдебно прихващане
със сумата в общ размер на 462 лв., представляващи незаплатени от ищеца
разходи за управление, поддържане, ремонт и обновление на процесната
етажна собственост, намираща се в гр. ххх, от която: сумата в размер на 162
лв., представляваща разходи за управление и поддържане на етажната
собственост за периода от м.02.2019 г. до м.02.2022 г.; 300 лв.,
представляваща дължима сума за ремонт и обновление на общите части в
етажната собственост за периода от м.02.2019 г. до м.02.2022 г., което е
прието за съвместно разглеждане по настоящото производство. Ето защо,
молят исковете да бъдат отхвърлени, като претендират разноските. Ищецът
оспорва дължимостта на сумата, предмет на възражението за съдебно
прихващане, като твърди, че не дължи такси за управление, поддържане и
ремонт на ххх в процесната сграда, тъй като същият не се явява етажен
собственик в ответната етажна собственост.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, като взе предвид доводите на страните и
прецени събраните по делото доказателства по реда на чл. 235 от ГПК,
приема за установено от фактическа и правна страна следното:
1. По допустимостта на производството. В отговора на исковата молба са
отправени изрични възражения във връзка с допустимостта на настоящото
производство, едната част от които са свързани с твърдения за липса на
надлежно упражнено процесуално право на иск поради липса на пасивна
процесуална легитимация у ответника /искът е насочен срещу етажната
собственост, която е неперсонифицирана и не разполага с процесуална
правосубектност/, а другата - с недопустимост, тъй като е налице изрична
разпоредба - чл.3 от ЗУЕС, която изключва приложимостта на твърдяното
правно основание, от което ищецът извежда правото си, чиято защита търси с
настоящото производство.
1.1. По първата група възражения, относно наличието на валидно упражнено
процесуално право на иск, съдът намира същите за неоснователни.
Действително ответници по иска са останалите собственици, които поради
обстоятелството, че се явяват съсобственици на самостоятелни обекти в
сграда, която е в режим на етажна собственост, то същите се представляват от
председателя на управителния съвет (управителя) или упълномощено от тях
лице. Касае се за изрично предвидено в чл. 41 ЗУЕС процесуално
представителство на етажните собственици, при което изискването на чл. 127,
ал. 1, т. 2 ГПК се счита спазено, ако са посочени имена и адрес за
призоваване на председателя на управителния съвет (управителя) на етажната
2
собственост, без да е необходимо да се посочват имената и адресите на
всички етажни собственици. В настоящата хипотеза видно от доказателствата
по делото е, че е посочено лицето, което към момента на предявяване на
иска/подаване на исковата молба е управител и като такъв представляващ
етажните собственици, както и е посочен точния адрес на същия /в този см. и
Определение № 60166/21.10.2021г. по г.д. №2800/2021г., на I ГО на ВКС/.
1.2. По втората група възражения, свързани с изключване приложимостта на
основанието, на което ищецът твърди, че възникнало правото му, а именно
изричното изключване по арг. за противното от чл.3 ЗУЕС, на приложимостта
на чл.30, ал.3 ЗС, съдът намира същите за неоснователни. Ищецът извежда
своето материално право на припадащата му се част от наемната цена, именно
от възникналото по силата на сключения договор за наем на покривното
пространство от 13.12.2003г., облигационно наемно правоотношение, ведно с
анексите към същия, като последните са изменили правоотношението
единствено в частта му относно размера на дължимата наемна цена по
договора, индексирайки я. Видно от редакцията на разпоредбата на чл.3 от
ЗУЕС, същата е влязла в сила и е започнала да се прилага с изм. от ДВ, бр. 57
от 2011 г., като същата се прилага занапред. Настоящият съдебен състав
приема, че към момента на възникване на основанието, от което ищецът
извежда твърденията си за правото си на припадащата му се част от наемната
цена на покривното пространство - сключения договор за наем от
13.12.2003г., макар и претенцията му да обхваща хронологически периода
след влизането й в сила /2011г./, разпоредбата на чл.3 от ЗУЕС, не е била
приложима, а доколко основателни се явяват твърденията на ищеца за
наличието на това право в неговия патримониум, е въпрос по съществото на
правния спор. По делото не е спорно, че ищецът притежава правото на
собственост върху самостоятелен обект в процесната сграда, ведно с процент
от общите части, което обуславя и активната му процесуална легитимация по
настоящото производство.
2. По основателността на исковата претенция с правно основание чл.30,
ал.3 ЗС.
Основният спорен между страните въпрос е дали покривното пространство
съставлява “обща част” по своето естество на цялата сграда, условно наречена
ххх, или представлява обща част, но само по отношение на част от
самостоятелните обекти в сградата.
Видно от представените и приети писмени доказателства по делото, както и
от изготвеното и прието заключение по съдебно-техническата експертиза,
което съдът кредитира изцяло като пълно, обективно и безпристрастно
изготвено, се установява, че процесната сграда се намира на административен
адрес гр.ххх, като същата притежава кадастрален идентификатор - ххх.
Сградата се състои от три входа - ххх, които се състоят от полусутерен, девет
жилищни етажа и подпокривно вентилируемо пространство, и от ххх, който
се състои от полусутерен, осем жилищни етажа и подпокривно вентилируемо
3
пространство. Конструктивната система на сградата е едропанелна с
монолитно изпълнение. При посещението си на място и след проучване на
кадастралното заснемане, вещото лице е установило, че процесната сграда -
ххх е част от комплексно застрояване, като е разположена на калкан с ххх. От
приложената по делото строителна документация, която вещото лице
подробно е анализирало в заключението си, се установява, че през 1979г., е
бил издаден позволителен билет за изграждане на сградата - ххх, която да се
състои от три входа, със застроена площ от 679,76 кв.м. - общо и за трите
входа. В строителните книжа е посочено още, че ххх на сградата, съгласно
утвърдените тогава стандарти за строителство, са от типа БС-СФ-33-322, а
ххх - БС-СФ-322, като в констативно- съобразителната част от заключението
си, вещото лице е обяснило практическите разлики между тях. Изграждането
на сградата е било съгласувано единствено за изпълнение на строителството
от типа БС-СФ-33-322, като било издадено разрешение за строеж
№459/30.10.1981г., за строителството на ххх. По делото не са налице данни
дали цялостната сграда - ххх, състояща се по първоначалния проект от три
входа, е въведена в експлоатация и към кой момент, както и не са налице
данни към кой момент са изградени отделните входове. От приложените
чертежи, към одобрения проект от 1979г., с измененията от 1981г., е видно, че
между вх. ххх на сградата се предвиждало изграждане на дилатационна фуга
от 12 см. Вещото лице е посочило, че покривното пространство на сградата
/ххх/ не е единно от конструктивна гледна точка, като макар в строителния
проект да е предвидено сградата да се изгради като единна, с три отделни
входа, от строителните книжа се установява, че са изградени първо ххх, а
между вх.ххх е налице дилатационна фуга от 12 см., която конструктивно
отделя двата входа, в т.ч. и покривното пространство. Налице е и видима и с
невъоръжено око “конструктивна” обособеност на покривното пространство,
разположено над ххх и това, разположено над ххх, тъй като ххх е с по-ниска
етажност от останалите два входа - ххх. От приетото заключение става ясно
още, че вх.ххх са конструктивно обособени и по отношение на
електрическата и ВиК инсталация, които са изцяло отделни. В тази връзка,
съдът споделя изцяло и посоченото от вещото лице, в т.ч. и с разясненията на
същото в рамките на о.с.з. по делото, че макар сградата да е изначално
проектирана като единна такава с три входа и същата да е кадастрално
заснета като такава /с един идентификатор/, е налице конструктивна
обособеност между ххх от една страна, и ххх от друга страна, която обхваща
и покривното пространство на сградата.
В допълнение на този извод са и представените писмени доказателства -
Протокол №5/30.11.2003г., от проведено ОС /влязъл в сила/ и съобразно
същия, собствениците на самостоятелни обекти в сградата, ххх от същата, се
отделят като самостоятелна етажна собственост, която да взема решения за
управлението на входа и прилежащите му общи части.
Страна по сключения договор за наем от 13.12.2003г., от който ищецът
извежда правото си да получи припадащата му се част от наемната цена на
4
покривното пространство, са именно етажните собственици при ЕС,
находяща се на посочения адрес, на ххх, представлявани от управителя си.
Така от съвкупната преценка на събраните по делото доказателства, за
настоящия съдебен състав се формира фактическия и правен извод, че
покривното пространство на сградата /ххх/ не е единно, като процесната част
от същото, отдадена под наем с договора от 13.12.2003г., се явява обща част
по естеството си на ххх от сградата, като е обособено конструктивно от
покривното пространство, разположено над другите два входа - ххх. Между
страните е прието за безспорно, че ищецът е собственик на самостоятелен
обект, находящ се във ххх, поради което не са налице предпоставките по
чл.30, ал.3 ЗС и предявената исковата претенция следва да бъде изцяло
отхвърлена като неоснователна.
С оглед отхвърлянето на предявения иск и изричното оспорване на
основателността на същия от страна на ответниците, съдът намира, че не
дължи произнасяне по приетото за съвместно разглеждане, възражение за
съдебно прихващане, при условията на евентуалност.
По разноските.
Съобразно изхода от настоящия правен спор, на основание чл.78, ал.3 ГПК, в
полза на ответниците следва да бъдат присъдени разноските за държавна
такса и разноски, сторени в настоящото производство, за които са
представени доказателства в общ размер на 1150 лв. Възражението за
прекомерност на адвокатското възнаграждение на ответната страна следва да
бъде оставено без уважение, като неоснователно.
По изложените мотиви, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен, предявения от Ц. И. Т. с ЕГН **********
срещу етажните собственици от Етажната собственост, находяща се в гр. ххх,
ххх, представлявани от управителя Б. К., иск с правно основание чл.30, ал.3
ЗС, за сумата в размер на 402,41 лв., представляваща 1,907 % от получения
наем по сключен договор за наем от 13.12.2003г., за използване на
покривното пространство на сградата, намираща се в гр. ххх, за периода от
м.02.2019 г. до м.02.2022 г.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.3 от ГПК, Ц. И. Т. с ЕГН **********, да
заплати на етажните собственици от Етажната собственост, находяща се в гр.
ххх, ххх, представлявани от управителя Б. К., сумата в размер на 1150 лв.,
разноски за производството.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
5
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6