№ 535
гр. София, 16.03.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Д СЪСТАВ, в публично
заседание на шестнадесети февруари през две хиляди двадесет и втора година
в следния състав:
Председател:Красимир Мазгалов
Членове:Силвана Гълъбова
Силвия Тачева
при участието на секретаря Илияна Ив. Коцева
като разгледа докладваното от Силвана Гълъбова Въззивно гражданско дело
№ 20211100511791 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл.258 – 273 ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на ответника Д. СТР. К. срещу решение от
29.06.2021 г. по гр.д. №29900/2019 г. по описа на СРС, 24 състав, с което: е обявен за
окончателен по предявения от Р. Б. Ф. срещу жалбоподателя иск с правно основание чл.19
ал.3 ЗЗД сключеният на 09.03.2018 г. предварителен договор за покупко-продажба на 1/4
ид.ч. от 75,37% ид.ч. от АПАРТАМЕНТ №1, находящ се в гр. София, бул. ****,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.203.284.1.1, находящ се
в сграда №1, разположена в ПИ с идентификатор 68134.203.284, с предназначение –
жилище, брой нива на обекта – 1, състоящ се от: три стаи, столова, кухня и сервизни
помещения, със ЗП от 85,42 кв.м., заедно с прилежащото избено помещение №1 с площ от
4,91 кв.м., заедно с 1,114% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху
мястото, а съгласно документ за собственост, представляващ АПАРТАМЕНТ №1, находящ
се в гр. София, бул. ****, с площ от 85,42 кв.м., състоящ се от: три стаи, столова, кухня и
сервизни помещения, заедно с прилежащото избено помещение №1 с площ от 4,91 кв.м.,
заедно с 1,114% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, Р.
Б. Ф. е осъдена да заплати на жалбоподателя сумата от 9000,00 евро, представляваща
незаплатена главница по уговорената с предварителния договор продажна цена, и по сметка
на СО, район „Красно село“ на основание чл.264 ГПК данък за придобиване на имущество, а
по сметка на СРС на основание чл.264 ГПК вр. чл.85 и чл.86 ЗННД такса за прехвърляне на
имота, и е разпоредено на основание чл.364 ал.1 ГПК служебно вписване на възбрана върху
1
прехвърлената част от имота, като ответникът е осъден да заплати на ищеца разноски по
делото.
В жалбата се твърди, че решението е неправилно, необосновано и постановено при
нарушение на материалния закон. Поддържа, че към момента на сключване на
предварителния договор ищецът не е била съсобственик на процесния имот, с което е
нарушена разпоредбата на чл.33 ЗС. Сочи, че оттеглянето на пълномощията на
пълномощника по процесния предварителен договор непосредствено след узнаването от
ответника, че е извършена сделка, чрез която се цели заобикаляне на закона чрез
превишаване правомощията на пълномощника и във вреда на упълномощителя, което е
станало със знанието на купувача, означава, че договорът е сключен при явно неизгодни за
ответника условия. Предвид изложеното, жалбоподателят моли въззивния съд да отмени
решението и да обяви процесния предварителен договор за окончателен. Претендира
разноски.
Въззиваемата страна Р. Б. Ф. в срока за отговор по чл.263 ал.1 ГПК оспорва жалбата и
моли първоинстанционното решение да бъде потвърдено. Претендира разноски.
Съдът, като обсъди доводите във въззивната жалба относно атакувания съдебен
акт и събраните по делото доказателства, достигна до следните фактически и правни
изводи:
Жалбата е подадена в срок и е допустима, а разгледана по същество е
неоснователна.
Съгласно разпоредбата на чл.269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите
въпроси е ограничен от посоченото в жалбата с изключение на случаите, когато следва да
приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса
на някоя от страните – т.1 от ТР №1/09.12.2013 г. по тълк.д. №1/2013 г. на ОСГТК на ВКС.
Процесното първоинстанционно решение е валидно, допустимо и правилно, като
въззивният състав споделя мотивите му, поради което и на основание чл.272 ГПК препраща
към мотивите на СРС. Във връзка доводите в жалбата за неправилност на решението, следва
да се добави и следното:
При иск с правно основание чл.19 ал.3 ЗЗД в тежест на ищеца е да установи валидно
възникнало между страните правоотношение от сключен предварителен договор за
продажба на описания недвижим имот, елемент от съдържанието на което е задължението
на ответника да обективира волеизявление за сключване на договор за продажба в
изискуемата форма, настъпила изискуемост на задължението, като процесуално условие за
уважаване на иска е и правото на собственост, с обект процесния недвижим имот, да е
елемент от правната сфера на продавача към приключване на устните състезания. Съгласно
трайната практика на ВКС, предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно
съществените условия на окончателния договор, а когато предварителният договор е за
продажба, съществените условия са относно вещта и цената.
2
По делото е установено сключването на процесния предварителен договор от
09.03.2018 г., нот. заверен от нот. В.П., рег. №622/09.03.2018 г., за покупко-продажба на
процесния недвижим имот, като ответникът в качеството му на продавач е действал чрез
пълномощника му Е.С.Ж., съгласно пълномощно с рег. №085/12.01.2018 г. и рег.
№086/12.01.2018 г., акт 4, т.І на нот. В.П..
От представеното по делото пълномощно, цитирано в описания по-горе
предварителен договор, се установява, че ответникът е упълномощил Е.С.Ж. да го
представлява пред нотариус, като продаде от негово име по законоустановения нот. ред на
когото намери за добре и при цена и условия, каквито договори, съсобствения процесен
недвижим имот, както и да получи от купувача сумата от продажната цена по банков път,
като пълномощното е безсрочно.
Представеният предварителен договор от 09.03.2018 г. е сключен в установената в
чл.19 ал.3 ЗЗД писмена форма за действителност и съдържа клаузи относно същественото
съдържание на проектирания окончателен договор за продажба - индивидуализиран е обект
на правото на собственост, което се прехвърля срещу насрещно задължение за заплащане на
цена в размер на 10 000,00 евро.
Видно от представената по делото декларация за оттегляне на пълномощно, нот.
заверена от нот. В.П., рег. №№753 и 754 от 19.03.2018 г., ответникът е оттеглил
пълномощно с рег. №085/12.01.2018 г. и рег. №086/12.01.2018 г., акт 4, т.І на нот. В.П., с
което е упълномощил Е.С.Ж. да го представлява във връзка с процесния недвижим имот.
Оттеглянето на пълномощното е връчена на пълномощника на 08.05.2018 г. с нот. покана от
нот. В.В..
Неоснователни са доводите на ответника, че процесният предварителен договор не е
проявил действие поради оттегляне на пълномощията на пълномощника Е.С.Ж.. Предвид
нормата на чл.38 ал.2 ЗЗД, упълномощителят има право винаги да оттегли пълномощията
си, като при спазване нормата на чл.41 ЗЗД пълномощието се прекратява с оттеглянето му.
Упражняването на потестативното право по чл.38 ал.2 ЗЗД за оттегляне на пълномощия от
пълномощник следва да бъде извършено с едностранно изявление от упълномощителя,
което да достигне до пълномощника, за да се прояви преобразувателния ефект по чл.41 ЗЗД -
прекратяване на пълномощията. В случая обаче ответникът-упълномощител е оттеглил
пълномощията след сключване на процесния предварителен договор.
Съгласно разпоредбата на чл.26 ал.1 пр.2 ЗЗД, договорите, които заобикалят закона,
са нищожни. Заобикалянето на закона се определя като действие, при което правната норма
от външна страна е спазена, но страните са имали за цел да постигнат непозволен или
забранен от закона резултат. Чл.9 ЗЗД определя свобода на договарянето, позволяваща на
двете страни да направят конкретна преценка относно потребността от насрещните
престации и тяхната взаимна еквивалентност, а дори и договорената цена да е по-ниска от
пазарната, то това обаче не е заобикаляне на закона. Ето защо, следва да се приеме, че
доводът на въззивника, че процесната сделка заобикаля закона, е неоснователен.
3
Неоснователни се явяват и възраженията, че договорът за покупко-продажба е
нищожен на основание чл.40 вр. чл.26 ал.1 пр.2 ЗЗД /погрешно квалифицирано от
първоинстанционният съд по чл.33 ал.1 ЗЗД, който обаче е разгледал заявените с отговора
по чл.131 ГПК обстоятелства, на които се основава заявеното възражение за
недействителност на договора и е обсъдил правнорелевантните факти/, тъй като за имотът е
сключен предварителен договор за цена, многократно по-ниска от пазарната му стойност, с
оглед на което пълномощникът на ответника се е сговорил с купувача във вреда на
упълномощителя. От приетото в първоинстанционното производство заключение на СТЕ се
установи, че уговорената от пълномощника продажна цена на имота е по-ниска, но не и
съществено, от действителната цена на имота към момента на сключване на договора.
Както е посочено в мотивите на т.3 ТР №5/2014 г. на ОСГТК на ВКС, фактическият състав,
пораждащ недействителността по чл.40 ЗЗД се състои от два елемента: обективен -
договорът, сключен от /чрез/ представителя и насрещната страна по него /третото лице/ е
във вреда на /уврежда/ представлявания, като във всички случаи се има предвид обективно
увреждане на интересите на представлявания, което не е незначително, като не е
необходимо вредата да е настъпила, а е достатъчно да е налице сигурност за нейното
настъпване /например: договор, сключен при неизгодни за него условия; имуществото му е
неоправдано обременено с уговорени тежести или договорът поражда допълнителни
бъдещи и/или условни задължения /под модалитет/, нетипични за конкретния тип договори;
предоставените на пълномощника права са упражнени превратно, макар и в рамките на
представителната му власт, както и най-различни други хипотези и субективен –
„споразумяване“ между представителя и насрещната страна по договора /третото лице/ за
увреждането на представлявания, което се свежда до недобросъвестност на представителя и
насрещната страна по договора /третото лице/ относно увреждането на представлявания.
Тази недобросъвестност също не се предполага, а подлежи на доказване от страна на
представлявания предвид конкретните обстоятелства във всеки отделен случай, но във
всички случаи - към момента на сключването на договора.
По въпроса за преценката дали един договор за продажба на недвижим имот е
сключен във вреда на упълномощителя и само разликата между продажната и
действителната цена ли е от значение за това дали увреждането не е незначително е
формирана практика в решение №1 от 27.02.2018 г. на ВКС по гр. д. №1471/2017г., III ГО, в
което е посочено, че представляващият винаги трябва да действа в интерес на
представлявания, и ако същият е овластен да продаде недвижимо имущество без други
указания, да действа с грижа на добър стопанин при договоряне на цената /решение
№439/2012 г. по гр.д. №23/2011 г. на ВКС, І ГО/. Прието е още, че противоречи на
установената практика на ВКС увреждането да се свежда единствено до фрапантна разлика
между цената, на която имотът е бил продаден и тази, на която би следвало според
пазарните условия, без да се обсъдят всички относими към преценката на интереса
обстоятелства. Посочено е още, че продажната цена като величина не е единственият
критерии за увреждане, в този смисъл са решение №361/2011г. по гр.д. №1077/2010 г. на
ВКС, І ГО, решение №21/2015 г. по гр.д. №3529/2014 г. на ВКС, І ГО, при това не всяко
4
разминаване в договорената по данъчна оценка цена и реалната стойност на имотите
предпоставя извод за сговаряне във вреда на представлявания. Преценката дали договорът е
сключен във вреда на упълномощителя се извършва при отчитане на всички обстоятелства,
свързани с интереса на представлявания и мотивите на представителя да го сключи.
Увреждането на интереса по чл.40 ЗЗД ще има и когато предоставените на упълномощителя
права са упражнени превратно, макар и в рамките на представителната власт и от това е
произтекла вреда. В чл.40 ЗЗД не се предполага недобросъвестност на третото лице, поради
което упълномощителят, позоваващ се на тази недобросъвестност, по правило следва да я
установи по реда на пълното и главно доказване.
В случая е установено, че уговорената от пълномощника продажна цена е по-ниска
от пазарната цена на имота към момента на сключване на договора, но не значително. Освен
това, както вече бе посочено по-горе, този факт сам по себе си не обуславя извод, че
пълномощникът е злоупотребил с оказаното му доверие и е нарушил правилата на морала,
споразумявайки се с насрещната страна във вреда на представлявания. Хипотезата на чл.40
ЗЗД е налице само в случай, че между представителя и насрещната страна по сделката е
било постигнато съгласие, насочено към увреждане на представлявания, при което и двете
страни са имали субективното намерение за постигане именно на този резултат. По делото
не са събрани каквито и да е доказателства, въз основа на които може да се направи извод,
че при сключване на договора купувачът и пълномощникът на продавача са действали с
общото намерение да увредят последния. Напротив, следва да се има предвид, че в
хипотезите, когато представителят е продал имота на цена, която е значително по-ниска от
пазарната, наличието на вреда за представлявания зависи от вътрешните им отношения
/съдържанието на обвързващия ги договор за мандат или на другите уговорки между тях/.
Когато и във вътрешните им отношения представителят е имал правомощието да определи
продажната цена по своя преценка, какъвто е разглеждания случай и третото лице е
добросъвестно /данни за обратното не са събрани/ – не се е споразумяло с него, сключеният
договор е действителен, но представителят отговоря пред доверителя за вредите от
неполагането на дължимата грижа при упражняването на предоставената му представителна
власт. Ако при същите условия третото лице е било недобросъвестно – споразумяло се е във
вреда на представлявания, договорът е недействителен, поради което вредите са други и
двете страни по недействителния договор отговорят пред представлявания за
обезщетяването им /решение №65 от 21.03.2017 г. по гр.д. №639/2016 г. на ВКС, ІV ГО/.
Съгласно разпоредбата на чл.33 ал.1 ЗС, съсобственикът може да продаде своята част
от недвижимия имот на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени
доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите
условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение.
Съгласно решение №52 от 08.06.1982 г. по гр.д. №32/1982 г. на ОСГК на ВС, в
производството по чл.19 ал.3 ЗЗД въпросите за изкупуване от трети лица-съсобственици на
продавача, не могат да се разглеждат. За да се стигне до изкупуване по реда на чл.33 ал.2 ЗС,
е необходимо двете страна по предварителния договор, съсобственикът-прехвърлител и
5
третото лице-купувач, да сключат визирания в него окончателен договор за продажба в
надлежната форма или пък едната от тях да издейства с иск по чл.19 ал.3 ЗЗД съдебно
решение, което да замести несключения окончателен договор. Представянето на писмени
доказателства по чл.33 ал.1 ЗС в производството по чл.19 ал.3 ЗЗД нито е необходимо, нито
е възможно. Желанието на съсобствениците да придобият дела на продавача не може да
доведе нито до прехвърляне на дела върху тях, нито до осуетяване прехвърлянето върху
купувача по предварителния договор, предявил иска по чл.19 ал.3 ЗЗД. Правата на
съсобствениците са охранени, тъй като след уважаване на иска и съдебното решение,
заместило несключения окончателен договор, влезе в сила и бъде вписано, те ще могат да
предявят иск за изкупуване срещу купувача. Ето защо, неоснователни се явяват доводите на
въззивника за нарушение на разпоредбата на чл.33 ал.1 ЗС.
Поради изложеното и поради съвпадане на крайните изводи на двете съдебни
инстанции, решението на СРС следва да бъде потвърдено изцяло.
С оглед изхода на делото и направеното искане, на въззиваемата страна на основание
чл.78 ал.3 ГПК следва да се присъдят разноски във въззивното производство в размер на
сумата от 1800,00 лв., представляваща адвокатско възнаграждение.
Воден от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА изцяло решение №20147823 от 29.06.2021 г., постановено по гр.д.
№29900/2019 г. по описа на СРС, ГО, 24 състав.
ОСЪЖДА Д. СТР. К., ЕГН **********, адрес: гр. София, жк. ****, да заплати на Р.
Б. Ф., ЕГН **********, адрес: гр. София, бул. „****, на основание чл.78 ал.3 ГПК сумата от
1800,00 лв., представляваща разноски във въззивното производство.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред ВКС с касационна жалба в едномесечен
срок от съобщаването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6