№ 911
гр. Велико Търново , 30.12.2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВЕЛИКО ТЪРНОВО, XVIII СЪСТАВ в публично
заседание на шестнадесети декември, през две хиляди и двадесета година в
следния състав:
Председател:ДИМО КОЛЕВ
Секретар:АЛБЕНА П. ШИШМАНОВА
като разгледа докладваното от ДИМО КОЛЕВ Гражданско дело №
20204110102037 по описа за 2020 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Предявени са субективно съединени искове с правно основание чл. 233 ал. 1
ЗЗД.
Ищците основават исковата си претенция на твърдения, че са отдали под наем на
ответника на основание договор за наем от 01.01.2017г. магазинно помещение,
находящо се в гр. ***, ул. „***” № 44, което е с площ от 47 кв.м. Ищците сочат, че на
12.08.2019г. са връчили на ответника осеммесечно предизвестие за прекратяване на
договора, поради отказа му да се индексира наемната цена. Допълват, че впоследствие
ответникът не е платил два последователни наема /за месеците април и май 2020/,
които са дължими до 5 – то число на текущия месец. Уточняват, че съгласно
уговорките в договора, след изтичане на 7 –мия ден от срока за плащане, договора за
наем се прекратява без да се дължи предизвестие от страна на наемодателя. Ищците
посочват, че с нотариална покана връчена на ответника на 15.05.2020г. са му дали
едноседмичен срок за освобождаване на наетото помещение, но въпреки даденото от
него обещание, това не се е случило до момента. По тези съображения отправят искане
до съда ответникът да бъде осъден да освободи и да им предаде процесния имот,
поради прекратяване на наемното правоотношение.
1
С отговора на исковата молба ответникът признава, че страните са сключили
договор за наем за процесния обект и че до него е отправено осеммесечно
предизвестие, но възразява, че го е получил на по – късна датата от твърдяната от
ищците, а именно 12.04.2020г. Отделно от това ответникът възразява, че неплащането
на наема за процесните месеци се дължи на поведение на наемодателя, който е закрил
посочената в договора за наем банкова сметка и отказа да получава наемите чрез
пощенски запис. С тези доводи ответникът счита, че не са налице основания за
освобождаване на имота и моли за отхвърляне на иска.
В последното по делото съдебно заседание ищцовата страна е поискала
допускане на предварително изпълнение на съдебното решение, като е изложила
обстоятелства за наличието на хипотезата по чл. 242 ал. 2 т. 3 ГПК.
Съдът, като прецени доводите на страните и доказателства по делото, намира за
установено следното:
С доклада по делото е обявено за безспорно между страните, че са сключили
договор за наем от 01.01.2017г., който има за предмет – магазин с площ от 47 кв.м.,
находящ се гр. ***, ул. „***” № 44, партерен етаж. Не е спорно по делото, че ищецът е
предал на ответника ползването на наетия обект срещу задължението на последния да
плаща месечен наем в размер на 400 лв. до пето число на текущия месец по посочената
в договора банкова сметка в „Прокредит Банк България” ЕАД или на ръка /чл. 2 и чл.
3/. Договорът за наем бил сключен за срок до 01.11.2027г. /чл. 4 ал. 1/. Според чл. 10
ал. 1 от договора същият се прекратява при едностранно уведомяване на коя да е от
страните с осеммесечно предизвестие или при неплащане на наемната вноска в
уговорения срок, като прекратяването настъпва на седмия ден след изтичане на срока
за плащане без да се дължи предизвестие от страна на наемодателя.
Не е спорно по делото, че наемодателят е отправил до наемателя осеммесечно
предизвестие за прекратяване на процесния договор за наем, като представеното с
исковата молба предизвестие е с датата на връчване – 12.08.2019г., а това – с отговора
на исковата молба е с дата на връчване 12.04.2020г. От заключението на изслушаната
СГЕ се установява, че в представеното от ищцовата страна предизвестие имената на
наемодателя и датата – 12.08.2019г. са изписани от ищеца *** ***, а имената на
управителя на ответното дружество са изписани от свид. ***. В представеното от
ответника предизвестие имената на ищеца са изписани от него, но не и датата –
12.04.2020г., която най – вероятно е изпълнена от свид. ***. В съдебно заседание
вещото лице уточнява, че датата – 12.04.2020г. е дописана след като ищецът е написал
имената си, от лице различно от него и с друго пишещо средство.
Наемодателят е отправил до ответника нотариална покана, връчена му на
2
14.05.2020г., с която му дал едноседмичен срок да освободи процесния обект, поради
прекратяване на договора за наем с изтичане на даденото му осеммесечно
предизвестие, както и поради неплащане на наемната цена за последния месец.
От представените от ищеца сметки за изплатени суми и служебни бележки
/листи 25-102/ се установява, а и това обстоятелство не е спорно между страните, че в
периода 01.01.2017г. – 05.03.2020г. наемателят е заплащал на наемодателя дължимия
месечен наем в брой.
Ответникът е представил преводни нареждания от 10.04.2020г. и от 16.05.2020г.,
с който е наредил превода на наемните вноски за месеците април и май 2020г. по
посочената в договора банкова сметка, които са му върнати обратно поради закр***е
на сметката /преводни нареждания от 13.04.2020г. и от 18.05.2020г./. На 03.06.2020г.
наемателят е направил в полза на наемодателят пощенски паричен превод чрез „Еконт
Експрес” ООД на сумата от 728 лв., представляваща общия размер на наема за
горепосочените месеци, който бил отказан от получателя /разписка за прием на
паричен превод от 03.06.2020г./. Ответникът е направил опит да плати наема за м. юни
2020г. и м. юли 2020г. с пощенски записи от 20.06.2020г. и от 21.07.2020г., които обаче
са върнати от адресата /разписка за паричен превод и известие за доставяне от
24.06.2020г., както и разписка, покана и известие за доставяне от 23.07.2020г./.
От показанията на свид. В. – доведена от ищцовата страна се установява, че
ищецът *** й е изпратил на 12.08.2019г. по ел. поща проект на предизвестие за
прекратяване на процесния договор за наем, което тя коригирала по съдържание. На
същият ден се срещнала с него и ищецът й показал подписано от страните по делото
предизвестие с дата на връчване – 12.08.2019г. Свидетелят дава показания, че от ищеца
и от счетоводителката му знае, че наема на магазина е плащан на ръка по настояване на
законния представител на ответника, както и че към момента магазина продължава да
работи.
От показанията на свид. *** – управител и съдружник в ответното дружество се
установява, че през пролетта на тази година е водил разговори с наемодателя за
актуализиране на наемната цена. Същият посочва, че тогава му е било връчено
предизвестието за прекратяване на договора, което подписал и написал имената си, но
не обърнал внимание при подписването имали дата и каква е тя. Взел екземпляр от
предизвестието, като впоследствие видял, че датата в него се различава от датата
посочена в отправените до него нотариални покани. Свидетелят дава показания, че
през м. април 2020г. ищецът отказал да получи наема на ръка и тогава направил опити
за плаща по банков път или чрез пощенски запис.
При така установената фактическа обстановка съдът прави следните правни
3
изводи:
Според чл. 233 ал. 1 изр. 1 ЗЗД наемателят е длъжен да върне вещта. За
основателността на тази претенция ищецът следа да докаже, че между него и ответника
е сключен валиден договор за наем, че е предал наетия обект на наемателят, че
договора за наем е прекратен. При доказване на горното, в тежест на ответника е да
докаже, че е върнал държането на имота респ. че го ползва на валидно правно
основание.
Безспорно се установи по делото, че между страните е възникнало валидно
облигационно правоотношение по договор за наем от 01.01.2017г., имащ за предмет
отдаването под наем на имот, представляващ магазин за оптика. Липсва спор между
страните, че по силата на сключения договор за наем този обект е бил предаден в
държане на наемателя. От събраните по делото доказателства категорично се установи,
че наемодателят на основание чл. 10 ал. 1 от договора за наем е отправил до наемателя
осеммесечно предизвестие за прекратяване на наемното правоотношение, което е
получено от последния на 12.08.2019г. Съдът приема за достоверна дата на връчване
посочена в представеното с исковата молба предизвестие, тъй като макар и да е
изпълнена от ищеца, то в него всяка от страните саморъчно е написала имената си и го
е подписала /заключение на СГЕ/, като вещото лице не установява датата да е добавена
впоследствие с различно пишещо средство, нито е налице противопоставяне на
ответника по отношение нея при полагане на подписа му. Изпълването на имената и
датата с една и съща химикална паста сочи на изписването на последната към момента
на подписване на предизвестието. Достоверността на тази дата следва и от показанията
на свид. В., която е категорична, че е видяла на 12.08.2019г. процесното предизвестие
подписано от страните и че в него е била вписана именно тази дата. Съдът дава вяра на
показанията на този свидетел, тъй като принципно не е заинтересован от изхода на
делото, доколкото не се установи да се намира в такава зависимост спрямо ищцовата
страна, поради която да свидетелства в нейна ползва. Изводът на съда относно датата
на връчване на процесното предизвестие не може да се разколебае от обстоятелството,
че в представения от ответника екземпляр фигурира датата – 12.04.2020г. От
заключението на СГЕ и обясненията на вещото лице категорично се установява, че тази
дата е дописана след това и е изпълнена с друго пишещо средство, различно от това, с
което са изписани имената в предизвестието. От показанията на свид. ***, който макар
и законен представител на ответника, може да бъде разпитван в производството като
свидетел /Решение № 136/25.07.2016г. по гр.д. № 6323/2015г. на III г.о., ВКС/, също не
може да се установи, че 12.04.2020г. е действителната датата на връчване на
процесното предизвестие. Този свидетел не посочва кога конкретно му е връчено
последното, а общото посочване, че това е станало през пролетта на тази година не е
достатъчно за сигурното установяване на това обстоятелство. Нещо повече, свидетелят
4
дава показания, че не е вписвал дата на получаване на предизвестието /само го е
подписал и написал имената си/, а според вещото лице датата на неговия екземпляр
най – вероятно е изпълнена от него. Предвид на това и преценявайки показанията му
при условията на чл. 172 ГПК, с оглед на обстоятелството, че е съдружник и управител
на ответното дружество, съдът не кредитира същите относно датата на получаване на
процесното предизвестие.
Мотивиран от изложеното настоящият състав на ВТРС намира, че на
12.08.2019г. до наемателят е достигнало волеизявлението на наемодателя за
прекратяване на договора за наем с осеммесечно предизвестие. Отправянето това
предизвестие не е предпоставено от неизпълнение на каквото и да е договорно
задължение на наемателя, поради което след изтичане на предвидения в договора срок,
същото е произвело действие. Съобразно правилата за броене на срокове уговорени в
месеци /чл. 72 ал. 1 ЗЗД/ даденото предизвестие е изтекло на 12.04.2020г., от който
момент е настъпило прекратяване на договорното връзка между страните по процесния
договор за наем. След този момент ответникът няма основание да държи имота и
дължи неговото връщане на наемодателят. По делото не е спорно, че наемателят не е
преустановил ползването на наетия обект понастоящем и не го е върнал на ищеца, в
каквото насока са и показанията на свид. В..
В допълнение на изложението следва да се отбележи, че дори да се приеме, че
датата на връчване на процесното предизвестие е тази отразена в представения от
ответника екземпляр – 12.04.2020г., то към датата на приключване на устните
състезания /16.12.2020г./, осеммесечният срок е вече изтекъл - 12.12.2020г. Факт, който
е релевантен за спора и на основание чл. 235 ал. 3 ГПК следва да се съобрази от съда
при постановяване на решението му по делото.
Прекратяването на договора за наем на основание изтичане на осеммесечното
предизвестие прави безпредметно разглеждането на другото наведеното от ищците
основание за отпадане на облигационната връзка между страните – неплащане в срока
на дължимата наемна вноска за месеците април и май 2020г. Само за пълнота следва да
се отбележи, че от събраните по делото доказателства се налага извод, че във връзка с
плащането на наема наемодателят неоправдано не е приел предложеното от наемателя
изпълнение. Безспорно до м. март 2020г. наемна цена е плащана в брой на ищцовата
страна. Предприемането на действия за плащане на наема по банков път или чрез
пощенски паричен превод за следващите месеци сочи, че наемодателят не е дал
необходимото съдействие да получи плащане в брой. Няма никакво друго житейско
обяснение факта, че след повече от две годишно плащане на наема на ръка, наемателят
предприема различен начин за изпълнение на договорното си задължение. В тази
връзка са и показанията на свид. ***, че наемодателят през м. април 2020г. е отказал да
5
получи плащане в брой. Липсата на необходимо съдействие за изпълнение на
длъжниковото задължение следва и от обстоятелството, че ищецът е закрил посочената
в договора банкова сметка, по която е следвало да се превежда дължимия наем, като по
делото не се установи същият да е уведомил ответника за това или да е посочил друга
банкова сметка за плащане. В тази връзка съдът приема, че в случая е налице
кредиторова забава по смисъла на чл. 95 ЗЗД, която по аргумент от чл. 96 ал. 1 ЗЗД
освобождава длъжника от последиците на неговата забава, които съгласно уговорката
между страните са свързани с прекратяване на договора за наем без предизвестие, с
изтичане на 7 – мия ден от падежа на съответната наемна вноска. Следователно
неплащането на наемната цена за месеците април и май 2020г. не е довело до
прекратяване на договора за наем от 01.01.2017г.
Що се касае до възраженията на ответника за препятстване ползването на имота
от ищеца, същите са неотносими към предмета на иска за връщане на наетата вещ,
поради което не са обсъждани от съда. Тези възражения биха имали значение при иск
за реално изпълнение на задължението за плащане на наемната цена или при иск за
обезщетение на причинени вследствие поведението на наемодателя вреди.
В обобщение на изложеното настоящият състав на ВТРС намира, че договорната
връзка между страните е прекратена на 12.04.2020г., когато е изтекъл срока на
отправеното на 12.08.2019г. осеммесечно предизвестие от страна на наемодателя и
доколкото ответното дружество продължава да държи имота без основание, следва да
бъде осъдено да го освободи и предаде държането му на ищците. Предвид на това
предявения иск по чл. 233 ал. 1 ЗЗД следва да бъде уважен като основателен и доказан.
Искането на ищцовата страна за допускане на предварително изпълнение на
настоящото решение следва да се остави без уважение, тъй като не са налице
предпоставките на чл. 242 ал. 2 т. 3 ГПК. Обстоятелството кога е настъпило
прекратяването на процесния договор за наем и на какви и колко основания не може да
обоснове настъпването на значителни и непоправими вреди за ищците. Като такива
биха могли да се разглеждат неполучените наеми в по – висок размер по друг договор
за наем, но извън твърденията на ищцовата страна, доказателства в тази насока не се
ангажирани. Отделно от това настоящия процес протича по реда на бързото
производство, а спора подлежи на двуинстанционно разглеждане, с оглед цената на
иска, което гарантира своевременното му приключване и по правило изключва
настъпването на значителни и непоправими вреди.
При този изход на делото претенцията за разноски на ищцовата страна се явява
частично основателна и следва да бъде уважена до размера на 1192 лв., включващ
заплатена държавна такса в размер на 192 лв. и платено адвокатско възнаграждение в
размер на 1000 лв. /лист 169/. В полза на ищцовата страна не следва да се присъждат
6
разноски за пощенски и куриерски услуги, тъй като те не са по естеството си
необходими за движението на процеса – нормативно предопределени /държавна такса/
или свързани с процесуално действие, указано от съда /депозит за възнаграждение на
вещи лица, свидетели, особен представител/. В този смисъл Определение №
379/16.10.2018г. по гр.д. № 3121/2018г. на III г.о., ВКС.
Водим от горното, Великотърновският районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА „АЛФА” ООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление
гр. В. Търново, ул. „Независимост” № 23 ДА ОСВОБОДИ и ПРЕДАДЕ на И. И. Х.,
ЕГН: ********** и А. И. Х., ЕГН: **********, двамата с адрес: гр. ***, ул. „***” № 44
държането на недвижимия имот, обект на прекратен между страните договор за наем
от 01.01.2017г., представляващ магазин с площ от 47 кв.м., находящ се гр. ***, ул.
„***” № 44, партерен етаж.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на И. И. Х., ЕГН: ********** и А. И. Х.,
ЕГН: **********, двамата с адрес: гр. ***, ул. „***” № 44 за допускане на
предварително изпълнение на решението по реда на чл. 242 ал. 2 т. 3 ГПК, като
неоснователно.
ОСЪЖДА „АЛФА” ООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление
гр. В. Търново, ул. „Независимост” № 23 ДА ЗАПЛАТИ на И. И. Х., ЕГН: **********
и А. И. Х., ЕГН: **********, двамата с адрес: гр. ***, ул. „***” № 44 СУМАТА от
1192 лв. /хиляда сто деветдесет и два лева/, представляваща направените от ищеца
разноски за настоящото производство.
Решението подлежи на обжалване, пред Великотърновския окръжен съд, в
двуседмичен срок, считано от днес – 30.12.2020г. Решението в частта му, с която се
оставя без уважение искането за допускане на предварително изпълнение има характер
на определение и подлежи на обжалване с частна жалба от ищеца в едноседмичен срок
от връчването му.
Съдия при Районен съд – Велико Търново: _______________________
7