|
РЕШЕНИЕ |
||||||||||||||
|
|
||||||||||||||
|
гр. София, |
29.11.2018г. |
|||||||||||||
|
|
||||||||||||||
|
В ИМЕТО НА НАРОДА |
||||||||||||||
|
|
||||||||||||||
|
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, |
Г.О. ІІ-ри Б състав |
в публично |
||||||||||||
|
заседание
на |
Деветнадесети ноември |
две |
||||||||||||
|
хиляди и осемнадесета година в състав: |
||||||||||||||
|
|
||||||||||||||
|
ПРЕДСЕДАТЕЛ: |
РОЗИНЕЛА ЯНЧЕВА |
|||||||||||||
|
ЧЛЕНОВЕ: |
РАЛИЦА ДИМИТРОВА |
|||||||||||||
|
|
МАРИНА ГЮРОВА |
|||||||||||||
|
при секретаря |
Д.Шулева |
и в присъствието на |
||||||||||||
|
прокурора |
|
като разгледа докладваното
от |
||||||||||||
|
съдия Димитрова |
гр. дело N |
15080 |
по описа за |
2017г. |
||||||||||
|
и
за да се произнесе взе предвид следното: |
||||||||||||||
Производството е образувано
по въззивна жалба на Етажна собственост
на ул. „********срещу решение от 31.07.2017г. на СРС, 38 състав,
постановено по гр.д. № 11351/15г., с което са отхвърлени исковете му с правно
основание чл.422 от ГПК във вр. с чл.6, т.10 от ЗУЕС и чл.422 от ГПК във вр. с
чл.86, ал.1 от ЗЗД.
Жалбоподателят твърди, че първоинстанционното решение е
порочно поради противоречие със закона и е необосновано. В противоречие със
закона и заключението на техническата експертиза съдът е приел, че ответникът не притежава
идеални части от общите части на бл.7,
че сграда 4 и 7 са свързани функционално и технически, но това е фактическо положение, което не може да
обоснове, че собственикът на магазин № 7 притежава идеални части от общите
части на блок 7. Затова е необоснован изводът, че ответникът не дължи разходи
за управление и поддръжка на общите
части на чл.7. От приетата техническа експертиза е установено, че единствен
вход за магазин 7 е от към блок 7. За достъпа до него се ползват общи части на
бл.7. През общите части на бл.7 преминава и вентилационната система на магазин
7, тъй като той няма достъп до външен въздух, каквото е изискването на ХЕИ. За
тази система има ежемесечни разноски за
ток, поддръжка и ежегодни ремонти. Вентилационната система е обща част по
смисъла на чл.38 от ЗС. В таблиците за площообразуване на сгради 1, 2, 4 и 7 е посочена площта на
магазин 7- 47, 23кв.м., както и 16, 33
кв.м. общи части от тях, което отговаря
на 1, 13% ид.ч. от общите части от тях.
Съдът не е обсъждал тази таблица. Жалбоподателят счита, че няма пречка един имот да има общи части от две съседни
сгради, ако той е функционално и проектно свързан и с двете сгради.
Представеният паспорт е един за четирите
сгради, тъй като са построени в един имот.
За търговски център /блок 7/ стълбището, площадките, главните линии на
всички видове инсталации, в случая
вентилационната, са общи за сгради 4 и
7. Практиката и теорията приемат, че етажната собственост може да бъде хоризонтална, вертикална
и диагонална. Самият факт, че първите два етажа може да са функционално
свързани в търговски център, а горните етажи да са обособени и да нямат връзки
помежду си, като и на общ достъп и общи инсталации водят до извода, че тези общи части трябва да
се поддържат от всички собственици, които ги ползват. Първоинстанционният съд в
нарушение на материалния закон не е обсъждал част от приетите доказателства.
Протоколите от общите събрания на ЕС не са
оспорени от ответника и които сочат на негово активно участие в работата
на ЕС от 2006г. до 2012г. Съдът не е обсъдил 15броя вносни бележки, от които е
видно, че той редовно е внасял суми в касата на ЕС на блок 7. Тези бележки също
не са оспорени от ответника.
Затова моли въззивния съд да
отмени атакуваното решение и вместо него да постанови друго, с което да уважи предявените
искове.
Ответникът „С.и.“ ЕАД в депозиран писмен отговор и в съдебно
заседание чрез процесуалния си представител, оспорва жалбата.
Съдът, след като обсъди
събраните по делото доказателства в първоинстанционното и въззивно производство
по реда на чл.235 от ГПК, намира за установено следното от фактическа и правна
страна:
Районният съд е сезиран с
искове по чл.422 във вр. с чл.415 от ГПК във вр. с чл.41 от ЗС във вр. с чл.51,
ал.1 от ЗУС и чл.422 във вр. с чл.415 от ГПК във вр. с чл.86, ал.1 от ЗЗД. В
исковата молба ищецът ЕС на ул. „********твърди, че е подал заявление за
издаване на заповед за изпълнение, което
е уважено. В срок ответникът е подал възражение, поради което за него е налице интерес от предявяване на
установителен иск. Сочи, че „С.и.“ ЕАД
е собственик на магазин № 7 в сградата
на ул. „********съгласно нот. акт № 138/2003г.
Дружеството дължи суми като етажен собственик за поддържане на общите
части на бл.7 според решения на общото
събрание на ЕС № 17/07.12.2011г., № 19/27.06.2012г., № 20/10.12.2012г., №
23/10.12.2013г. и № 24/29.09.2014г. За 2012г.
дължи за месеците март- юни 2012г. по 69, 01лв., а за времето от
м.07.-м.12.2012г. по 58, 29лв. За 2013г. и 2014г. дължи за всеки месец по 60,
76лв. или общо 1901, 74 лв. Ответникът дължи и лихва за забава за периода
01.03.2009г. до 20.09.2013г. в размер на 260, 99 лв. Затова ищецът моли съда да
признае за установено, че ответникът „С.и.“ ЕАД му дължи сумата от 1901, 74лв.,
представляваща разноски за поддържане на общите части, като и лихва за забава
от 260, 99 лв. за периода 01.03.2009г. до
30.09.2013г., в едно със законната лихва от 24.11.2014г. до
окончателното изплащане на главниците.
Ответникът в депозиран
писмен отговор не оспорва, че е собственик на магазин № 7, разположен в партерния етаж на сграда
блок 4 и сграда блок 7 със застроена площ от 47, 23кв.м., заедно с 1, 13% ид.ч. от общите части на сграда 4 и правото
на строеж. Оспорва, че е етажен собственик в сграда блок 7 на ул. „********,
съставляваща Административна сграда № 7, находяща се в УПИ II,
кв.258, по плана на гр. София, м.
„Центъра“. Ответникът сочи, че не притежава право на собственост в
самостоятелен обект в сграда 7. Според архитектурните проекти магазин 7 е
разположен едновременно под сграда 4 и сграда 7, но през него не минава
разделителна стена между тях. Част от магазина с площ от 23, 79 кв.м. попада
под офис помещения на първия етаж на сграда 7, но тя сама по себе си не
съставлява самостоятелен обект и няма самостоятелно функционално
предназначение. Ответникът счита, че част от решенията на ОС на ЕС са нищожни, поради нарушение на
императивни норми на ЗУЕС за кворум за провеждането им и за кворум за приемане на решения. Позовава се на чл.51, ал.2 от ЗУЕС, тъй като
процесният магазин за 2012г., 2013г. и
2014г. е обитаван по- малко от тридесет дни. Счита, че дължи по- малки суми
съобразно посоченото процентно участие от 3, 59% за 2012г., 3, 72% за 2013г. и
3, 87% за 2014г.
Не е спорно, а и видно от нот. акт № 138/18.07.2003г.
е, че в УПИ II от кв.258, м. „Центъра“ с площ от 1160 кв.м. е
учредено вещно право на строеж за изграждането на административен и търговски
център, състоящ се от сгради 1, 2, 4 и 7 с обща площ от 8 477, 96лв.,
състоящи се от два сутеренни етажа с 57
паркоместа, партерен етаж с магазини, първи етаж с магазини и офиси и шест
етажа с офиси. Според този нотариален акт „С.и.“ ЕАД е собственик на различни
обекти, сред които и магазин № 7 на
партерния етаж в сграда- блок № 4 и сграда блок № 7 със застроена площ от 47,
23 кв.м. заедно с припадащите му се идеални части от общите части на сграда
блок 4 и правото на строеж, равняващи се на 1, 13%.
Не е спорно, че ищецът е провеждал общи събрания, на които е
приемал бюджети за 2012г., 2013г. и 2014г., с които са определяни вноските на всеки етажен
собственик за управление и консумативи за общите части на сграда блок
7. В тази връзка са представени следните протоколи: от 07.12.2011г., № 19/27.06.2012г., № 20/10.12.2012г., № 23/10.12.2013г., № 24/30.09.2014г.
Ищецът е представил и са
приети като доказателства Правилник за вътрешния ред на ЕС, протокол №
21/12.06.2013г. от ОС на ЕС, листове за
гласуване, присъствен лист № 1, присъствен
лист № 1 и 2 към протокол от 27.06.2012г., листа за гласуване, пълномощни за
упълномощаване на представители на ответника за участие в ОС на ЕС на бл.7,
технически паспорт за сгради 1, 2, 4 и 7 от 2008г., 15бр. вносни бележки за
внесени суми от ответника.
Към отговора на исковата молба са представени и приети писмени
доказателства- разрешение за ползване от
10.04.2006г., скици, предизвестие от „Легата Практика“ ООД от 28.04.2010г.,
споразумение между последното и ответника от 30.04.2010г., приемно- предавателен протокол от 10.12.2014г.,
5 бр. писма.
Допусната счетоводна
експертиза е дала заключение за дължимата сума от ответника за исковия период,
както и размерът на мораторната лихва за
два периода. Вещото лице е дало заключение
за дължимите суми от ответника съобразно посоченото в таблиците за
бюджети 2012г,. 2013г. и 2014г.
Допусната техническа
експертиза след оглед на място е
посочила, че магазин 7 се състои от двe части:
едната е в сграда 7 с площ от 23.79 кв.м., а другата в сграда 4 с площ от 18,
26 кв.м. Последната има изход на
„рампа“, но вратата за магазина е от частта му в сграда 7 като се влиза през
фоайе, което води и до магазин 8. След оглед на място вещото лице е установило,
че двете части на магазин 7 са функционално свързани и между тях няма
преграждаща стена и помещението представлява едно цяло. Към момента то се
ползва за офис. Магазин 7 представлява реална част от строеж.
Съдът възприема заключенията
на двете експертизи като компетентни и безпристрастни.
Районният съд е отхвърлил
исковете като е приел, че ответникът няма качеството на етажен собственик в
сграда 7.
Пред настоящата инстанция
нови доказателства не са ангажирани.
При така установената
фактическа обстановка от правна страна съдът приема, че предмет на въззивно
разглеждане са обективно съединени искове
по чл.422 във вр. с чл.415 от ГПК във вр. с чл.41 от ЗС и чл.51 от ЗУЕС
и чл.422 във вр. с чл.415 от ГПК във вр. с чл.86, ал.1 от ЗЗД. Това е специален
положителен установителен иск, с който разполага кредиторът, за да защити свое
вземане, оспорено от длъжника. С него се
търси защита на спорното право чрез сила
на пресъдено нещо чрез установяване на съществуването му . Чрез този иск се
постига стабилизиране на заповедта за
изпълнение, която да послужи като изпълнителен титул за принудително събиране
на вземането. Абсолютна положителна процесуална предпоставка за съществуването
на правото на иск е правният интерес. За
този специален положителен установителен иск той
се обосновава с подаване на възражение от страна на длъжника в
срока по чл.414, ал.2 от ГПК. Видно от заповедното производство е, че
длъжникът „С.и.“ ЕАД е подал такова в законоустановения срок, поради което за
ищеца съществува правен интерес от предявяване на настоящите искове.
Въззивният съд се произнася
служебно по валидността на
първоинстанционното решение, по
допустимостта му в обжалваната част, а по правилността му е обвързан от посоченото в жалбата с изключение на допуснато нарушение на императивна
материалноправна норма- чл.269 от ГПК.
Не се спори между страните,
че „С.и.“ ЕАД на основание учредено право на строеж с нот. акт № 138/2003г. и неговото
реализиране притежава правото на
собственост върху магазин № 7, находящ се в сграда 4 и 7 в търговски и административен център на ул. „********.
Безспорно е, че в УПИ II от кв.258, м. „Центъра“, гр. София са построени четири сгради- 1, 2, 4 и 7 функционално свързани
помежду си. Не е спорно, а и от техническата
експертиза се установява, че магазин № 7 се намира в сгради 4 и 7 , като една
част от него с площ от 23, 79 кв.м. се намира
в сграда 7, а другата с площ от 18, 26 кв.м. се намира в сграда 4.
Спорен е въпросът за това
дали ответното дружество е етажен собственик в сграда 7 и в тази връзка дали
дължи заплащане на разходи за управление и поддържане на общите части.
Регламентираното на режима
на етажната собственост е започнало със Закона за имуществата, за
собствеността и сервитутите/ ДВ бр.29/07.02.1904г.,
отм./ В чл.125 ал.1 е предвидена
възможността различните етажи на една къща/сграда/ да принадлежат на отделни
собственици, като в този случай в ал.2
са посочени общите части за всички собственици. В последствие регламентацията е предвидена в специалния Закон за етажната собственост от
1933г./отм./ и Наредба – закон за етажната собственост, утвърдена с Указ №
437/05.11.1935г. С влизане в сила на ЗС ДВ бр.92/16.11.1951г. в сила от
17.12.1951г. в чл.37 също е посочено, че етажи или отделни части от етажи в
сграда, заедно с прилежащите към тях помещения в тавана и зимника могат да
принадлежат на отделни собственици. А
разпоредбата на чл.38 от ЗС определя кои са общите части от сградата.
Проследявайки нормативната уредба се
установява, че тя дава еднозначна легална дефиниция за етажна собственост като
сграда, в която отделни части от етажи
или части от тях принадлежат на отделни собственици. Т.е. тя е
обединение на собственици на отделни обекти със самостоятелно функционално
предназначение, чието ползване е
свързвано с преминаване през части на сградата, които
законът определя като общи. Затова и
законодателят е определил кои части от
сградата в този случай представляват общи за всички собственици на самостоятелни обекти в нея. Исторически няма
разлика в това, кои части от сградата да се считат за общи. Във времето
чрез ПУРНЕС/ в. Известия, бр.101/18.12.1951г., отм./, а сега със
ЗУЕС е регламентиран начина на
управление на общите части в сграда –
етажна собственост. Това са специални
закони, които уреждат тези обществени отношения, както и правата и задълженията
на собствениците и обитателите на самостоятелни обекти или части от тях. Основен принцип, въз основа на който се
изграждат отношенията между отделните
собственици е, че всеки отговаря
съобразно дела си в общите
части. Съразмерно с него той
участва в разноските, необходими за поддържане на общите части или
възстановяването им, в полезните разноски, които ще се направят за подобряването им- чл.41 от ЗС. Това е принцип
на споделяне на разноските за поддържане
и ремонт на общите части на една сграда от всички етажни собственици. В чл.6 от ЗУЕС ясно са изброени задълженията на собствениците, като сред тях са тези за заплащане на разходите за
основния, текущия или неотложния ремонт, за реконструкция, преустройство и
обновяване на общите части на сградата, както и на консумативните разходи за
поддържане на общите части. Със ЗУЕС на
собствениците, ползвателите и
обитателите е възложено да заплащат
разходите във връзка с управлението
и поддържането на общите части. В чл.51 от този закон е предвидено заплащане на разноски във връзка с поддържането на
общите части. Според легалната дефиниция
на пар.1, т.1 от ДР на ЗУЕС самостоятелен обект
в сграда в режим на етажна собственост е обособена част от нея със
самостоятелно функционално предназначение. От тази норма може да се изведе
дефиниция за това кой може да бъде определен като етажен собственик- физическо
или юридическо лице, което притежава в сграда
с режим на етажна собственост отделен обект със самостоятелно
функционално предназначение. Качеството на етажен собственик се придобива с придобиването на правото на собственост
върху самостоятелен обект в сграда, в която има други собственици на самостоятелни обекти. Отсъствието на
посочени идеални части от общите части на сградата в документа за собственост
не отрича това качество. В документите
за собственост на всеки етажен собственик обичайно са посочени
идеалните части от общите части на сграда в режим на етажна собственост,
които той притежава и които отговарят на определена площ от сградата. За тях той носи отговорност за поддържането и управлението им. Според притежавания от „С.и.“ ЕАД документ за
собственост, то притежава 1, 13% ид.ч. от общите части на сграда № 4 и правото на строеж върху недвижимия имот, върху който тя е изградена.
Магазин № 7, на който дружеството е собственик, е изграден под сгради 4 и 7. Според техническата експертиза
той представлява единен обект без преградна стена между частите, намиращите под двете сгради. Т.е. той има единен характер със самостоятелно
функционално предназначение, обединяващо
частите, намиращи се под двете сгради. Ответното дружество е предвидено да има дял от общите части на
сграда 4, като в този смисъл то дължи заплащане на разходите за управлението и
поддържането им на тази етажна
собственост, включително и за вентилационната
система. От доказателствата по делото се установява, че четирите сгради,
изградени в недвижимия имот, са функционално свързани, но това не води до общи идеални част от тях за всички собствениците на самостоятелни обекти. В този смисъл „С.и.“ ЕАД притежава качеството на етажен
собственик в сграда 4 и за общите части от нея той дължи заплащане на разходи
за поддържането и управлението им, като
в тях се включва и вентилационната система, която е една за целият магазин и преминава и в частта, в която се намира в
сграда 7. Но дружеството следва да заплаща и разходите за поддържането на общите части в
сграда 7, защото магазин № 7 е ограден от общи части, каквито са ограждащите
стени по смисъла на чл.38 от ЗС и има вход от към фоайето на сграда 7. Той
ползва общи части на сградата, граничи с тях. Те го обособяват като
самостоятелен обект в нея и по силата на закона има квота от общите части.
Не е нужно нейното изрично вписване в нотариалния акт, с които възниква или се
транслира собствеността. При сграда – етажна собственост законът допуска преминаването на инсталациите
през съседни помещения или жилища, като им придава статут на общи части по
естеството си. / Р № 123/13.01.2009г. по гр.д. № 4812/07г., IV г.о.
на ВКС, Р № 199/01.04.2004г. по гр.д. №
718/03г., I г.о. на ВКС/. През магазин 7 преминават такива общи
инсталации, поради което собственикът
следва да се счита за етажен собственик и в сграда 7. Видно от счетоводната експертиза е, че общо задължението на ответника по жалбата за исковия период е
1901, 74лв. Съдът възприема заключението, в което е посочено общо задължението
за управление и поддържане на общите части, а не вариантът, само за фонд ремонт и фонд ремонт
и обновление. Аргумент в подкрепа на извода за дължимост на сумите от страна на
ответното дружество е и фактът, че
същият е заплащал разноски на етажната
собственост при бл.7 за предходни периоди. Това може да се приеме като
извънсъдебно признание от негова страна. В тази връзка жалбоподателят е
ангажирал писмени доказателства, неоспорени в процеса. Искът
по чл.422 във вр. с чл.415 от ГПК във
вр. с чл.41 от ЗС във вр. с чл.51, ал.1 от ЗУЕС е основателен и доказан за
пълния размер от 1901, 74лв.
Неоснователно е възражението
на „С.и.“ ЕАД, посочено в отговора на исковата молба, за нищожност на
решенията на ОС на ЕС доколкото, то следва да бъде направено в срока за
предявяване на иск по чл.40 от ЗУЕС, тъй като по отношение тях не се прилагат
общите правила на ЗЗД. В случая няма данни процесните решения на ОС на ЕС да са
атакувани пред съд по исков ред, поради
което те са стабилизирани и пораждат правни последици за всички етажни
собственици.
Неоснователен е искът по
чл.422 във вр. с чл.415 от ГПК във вр. с чл.86, ал.1 от ЗЗД. Длъжникът изпада в
забава след датата на падежа, ако денят на изпълнението е определен, а ако няма
такъв след покана- чл.84, ал.2 от ЗЗД.
По делото не е установено, че задължението за плащане на разходи за
управление и поддържане на общите части
е дължимо на определен ден или след изтичането на определен срок, поради
това етажните собственици изпадат в
забава след покана. До „С.и.“ ЕАД такава
няма отправена и дружеството не дължи
лихва за забава. Тази претенция е неоснователна.
Поради изложеното решението
на първоинстанционния съд трябва да бъде отменено в частта, в която е отхвърлен
искът по чл.422 във вр. с чл.415 от ГПК във вр. с чл.41 от ЗС във вр. с чл.51,
ал.1 от ЗУЕС, както и в частта, в която на „С.и.“ ЕАД са присъдени разноски за
производството пред СРС над сумата от 118, 43 лв. и да се потвърди в останалата
обжалвана част.
В тежест на ответника е да
заплати на етажната собственост разноски
пред СРС в размер на 643, 73 лв., за
СГС-231, 32лв., а за заповедното производство – 213, 90лв. според уважената
част от претенциите.
В тежест на жалбоподателя е
да заплати разноски на ответното дружество в размер на 12,07 лв. за СГС съобразно отхвърлената част
от исковете.
Воден от горното, съдът
|
РЕШИ : |
ОТМЕНЯ
решение от 31.07.2017г. на СРС, 38
състав, постановено по гр.д. № 11351/15г.в частта, в която е отхвърлен иск с
правно основание чл.422 от ГПК във р. с чл.415 от ГПК във вр. с чл.41 от ЗС във
вр. с чл.51 от ЗУЕС за сумата от 1901, 74лв. , както и в частта на разноските, присъдени на „С.и.“ ЕАД пред СРС за сумата над 118, 43 лв. и
вместо него ПОСТАНОВЯВА:
ПРИЗНАВА
ЗА УСТАНОВЕНО, че „С.и.“ ЕАД, *** дължи
на ЕС на ул. „********, бл.7, гр. София и със съдебен адрес:***, партер чрез
адв. Р. Г. сумата от 1901, 74 лв./ хиляда деветстотин и един лев и седемдесет и
четири стотинки/ на основание чл.422 във вр. с чл.415 от ГПК във вр. с чл.41 от
ЗС във вр. с чл.51 от ЗУЕС за периода м. 03.2012г. до м. 12.2014г., в едно със
законната лихва върху нея, считано от
24.11.2014г. до окончателното й изплащане.
ОСЪЖДА
„С.и.“ ЕАД, *** да заплати на ЕС на ул. „********, бл.7, гр. София и със
съдебен адрес:***, партер чрез адв. Р. Г. сумата от 643, 73лв. / шестстотин четиридесет и три
лева и седемдесет и три стотинки/ разноски по делото пред СРС, 231, 32лв. /
двеста тридесет и един лева и тридесет и
две стотинки/ разноски пред СГС и 213, 90 лв. / двеста и тринадесет лева и
деветдесет стотинки/ разноски в заповедното производство.
ОСЪЖДА
ЕС на ул. „********, бл.7, гр. София и със съдебен адрес:***, партер чрез адв.
Р. Г. да заплати на „С.и.“ ЕАД, ***
сумата от 12, 07 лв./ дванадесет лева и седем стотинки/ разноски по
делото пред СГС.
ПОТВЪРЖДАВА
решението в останалата обжалвана част.
Решението
не подлежи на обжалване .
|
|
ПРЕДСЕДАТЕЛ: |
|
ЧЛЕНОВЕ: |
|
|
|
|