ОПРЕДЕЛЕНИЕ
№ 22.12.2017 г. гр. Несебър
Несебърският районен съд граждански състав на двадесет и девети декември през две хиляди и седемнадесета година
в закрито заседание в следния състав:
Председател: Нина Моллова- Белчева
като разгледа докладваното от с. Моллова- Белчева
гр.д.№ 642 по описа за 2017 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е образувано по повод молбата на „Джи Ем-8” ООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление ***, с искане за отмяна на Решения на Общото събрание,
проведено на 18.04.2017 г., на Етажната собственост на бл.Б, комплекс „Тарсис
2”, гр. Несебър, представлявано от управителя на ЕС Наталия Марахова. Твърди
се, че ищецът е собственик на 8 самостоятелни обекта в сграда с идентификатор №
51500.507.213.2 по кадасталната карта и кадастралните регистри на гр. Несебър,
а именно: Апартамент Б-47, заснет като самостоятелен обект в сграда с
идентификатор № 51500.507.213.2.54, по кадасталната карта и кадастралните
регистри на гр. Несебър; Апартамент Б-51, заснет като самостоятелен обект в
сграда с идентификатор № 51500.507.213.2.58, по кадасталната карта и
кадастралните регистри на гр. Несебър; Апартамент Б-54, заснет като
самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 51500.507.213.2.61, по
кадасталната карта и кадастралните регистри на гр. Несебър; Апартамент Б-58,
заснет като самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 51500.507.213.2.65
по кадасталната карта и кадастралните регистри на гр. Несебър; Апартамент Б-59,
заснет като самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 51500.507.213.2.66
по кадасталната карта и кадастралните регистри на гр. Несебър, Офис 1, заснет
като самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 51500.507.213.2.68; по кадасталната
карта и кадастралните регистри на гр. Несебър, Офис 2, заснет като
самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 51500.507.213.2.68 по
кадасталната карта и кадастралните регистри на гр. Несебър. Сградата била
построена в собствения на дружеството поземлен имот с идентификатор №
51500.507.213 по кадастралната карта на гр.Несебър на основание Разрешение за
строеж № 18 от 01.02.2007 г. издадено от Главния архитект на Община Несебър, по
силата на които „ДЖИ EM-8”' ООД било вписано като възложител на строеж в
УПИ 1-427, кв. 3502 по плана на к.к. Слънчев бряг-запад. Като собственик на
описаните по-горе самостоятелни обекти в сградата, ищецът притежавал 13,737 % идеални части от общите части на
бл."Б". При инцидента справка в Община Несебър, извършена на
05.06.2017 година, се
установило, че с уведомление по чл. 466 от ЗУЕС, вх.№
НБ-ЕС-024/26.06.2017 година, на основание чл. 11 от Наредбата за създаване и
поддържане на публичен регистър на сдруженията на собствениците в сгради в
режим на етажна собственост, Община Несебър била уведомена
за проведено на 19.04.2017 г. Общо събрание на ЕС в посочената по-горе сграда и
на което бил избран управител на същата. Твърди се,
че в нарушение на чл. 16, ал.7 от
ЗУЕС посоченият протокол не бил поставен на
видно и общодостъпно място на входа на сградата, копие от него, заверен с
надпис "Вярно с оригинала", и приложенията към него не били връчвани на ищеца. Заявява
се, че взетите решения на проведеното общо събрание били незаконосъобразни по
следните съображения:
1. Общото събрание не било свикано в нарушение на изискванията на чл.12, ал.6, и
чл. 13 от ЗУЕС, без покана или каквото и да е съобщение, поставено по
предписания от закона ред, както и без да е обявен дневен ред, каквото е
изискването на закона. В
комплекс "Тарсис 2", в частност бл. Б, се осъществявала денонощна поддръжка и охрана (огледи, ремонт,
почистване и др.) на общите части на етажната собственост от персонал към
обслужваща фирма, която имала задължение да информира
представителите на „ДЖИ ЕМ-8" ООД за всички молби и претенции на собствениците на самостоятелни
обекти в блока. От многобройният персонал не бил постъпвал сигнал за залепването на покана за свикване на Общо
събрание или съобщение за изготвянето на протокола за проведеното Общо
събрание. В протокола на общото събрание на етажната
собственост не било посочено по чия инициатива се свиква общото
събрание, не ставало ясно дали и как към момента на провеждане на
Общото събрание било констатирано спазването на процедурата по
неговото свикване. Дори и да е била изготвена
такава покана, то не била спазена процедурата по връчването й. Същата не е била изпратена и връчена на „ДЖИ
ЕМ-8" ООД на регистрираните в Търговския регистър седалище и адрес на
управление на същото, нито пък е била изпратена на електронната му поща, още по-малко пък е връчена лично на представляващия
дружеството. Наред с това правело впечатление, че протоколът от ОС е от 18.04.2017 година.
Същият отразявал факти и обстоятелства, които се твърди, че са
се случили на 18.04.2017 година, а в същото време отразява решения, които се
твърди, че са взети на 19.04.2017 година /стр.3 и
следващите/. Ако общото събрание действително било свикано на 18.04.2017 година
в посочения час и действително в посочения ден и час е липсвал кворум, то за
посочения факт следвало да има изготвен нарочен
протокол подписан от явилите се лица, отлагащ ОС за след 1 час и впоследствие
за отлагане провеждането му за следващия ден. Такъв протокол обаче липсвал изобщо. Това налагало извода,
че реално Общо събрание не се било провеждало
на указаните в протокола дни, часове и по посочения в него дневен ред, но
същото било неприсъствено вземане на решения от посочените в него
лица, симулиращо законосъобразно свикване и провеждане на Общо събрание на
етажната собственост, лишаващо останалите собственици в сградата да вземат
участие в него.
2. При провеждане на Общото събрание била
нарушена нормата на чл. 15 от ЗУЕС,
определяща законоустановения кворум за провеждане на общото събрание на
етажната собственост, формиран от собствениците и техните пълномощници на
базата на притежаваните от същите идеални части от
общите части на сградата, които били
основание за валидност на провежданото събрание на етажните собственици. В протокола било отразено, че са се явили лично или чрез представител
лица, притежаващи 22,32 % идеални части от общите части на сградата, но липсвали подписи на лицата, които се твърди че са се явили и
гласували в противоречие на чл. 16,
ал. 5 от ЗУЕС. Лицата, които се сочи, че се явявали
като пълномощници, действали без
представителна власт, тъй като не били
надлежно упълномощени в предписаната от закона форма. От протокола не ставало ясно
как били определени идеалните части от
общите части на сградата, които представлявали
явилите се лица, липсвали данни за
неявилите се и съответно за размера на притежаваните от тях идеални части от
общите части на сградата. В този смисъл действителни данни за наличен кворум за
провеждане на общото събрание със съответното участие лично на собствениците
или чрез надлежно упълномощени представители, в изискуемия минимум, не били налице и ако са, то не е бил спазен нужния кворум. От протокола на общото събрание не ставало ясно как били формирани
процентите идеални части, които да обосновяли кворум или
мнозинство. В този
случай, общото събрание било одобрило
площообразуване на сграда, което липсвало,
без да става ясно в протокола, след одобряването на площообразуването, какви били съответните идеалните части от общите части на
сградата на участващите в общото събрание, не бил
посочен начина на изчисляване, по който се е достигнало до посочените в
протокола от проценти идеални части от общите части за представените на
събранието собственици, не можело да се
направи безспорен извод, че тези проценти съответстват на действителното
положение. Не бил
спазен и законоустановения кворум за
провеждане на събранието. Като с цел заобикаляне на минимално изискуемия такъв,
съгласно чл.15 от ЗУЕС е било прието: „разпределение на общите части по смисъла
на чл.17, ал.4 и ал.5 от ЗУЕС". Приложението
на сочената разпоредба било недопустимо тъй като всеки собственик разполага с
титул за собственост, в който бил посочен размера на полагащите му се идеални
части. Наред с това решението по т.1 за
определяне на идеалните части от общите части на сградата, било гласувано по правилото на чл. 17, ал.4 3VEC, без нужното
мнозинство от 2/3 от самостоятелните обекти в сградата - чл. 17, ал.6 ЗУЕС. От
това следвало, че
липсва валидно взето решени на общото събрание за определяне на идеалните части
от общите части на сградата, поради което не можело
да се формира кворум или мнозинство за приемане на решения и решенията приети
на същото събрание подлежат на отмяна.
3. Гласуваните
решения били приети без нужното мнозинство и без да е била предоставена възможност на други собствениците на
апартаменти да се информират за приетите решения, т.е. без да се постави по
съответния ред съобщение за изготвянето на протокола и без да се съставя
протокол, в който да се посочва датата, часът и мястото на поставяне на
съобщението. Решенията
по точки от 6 до 8 били взети
при нарушение на установената в ЗУЕС
процедура за приемане на бюджет за етажната собственост. В настоящия случай не било
направено предложение от управителя в рамките на правомощията му, което да е било прието от общото събрание. Решенията, обективирани в точка 6.1. и последващите
подточки (от 6.1. до 6.1.1.1.11.), включително решението по т. 7, уреждали разходи от Фонд "Ремонт и обновяване",
именно по цитирания в протокола на общото събрание чл. 50, ал. 4, т. 3 от ЗУЕС,
като били включени разходи за
противопожарна безопасност охрана, застраховане и др. (все разходи по
управление на етажната собственост), а съгласно решението в точка 7, за същите
щели да се набират средства от
собствениците в етажната собственост, съобразно идеалните им части. Съобразно чл. 50, ал. 4 от ЗУЕС
средствата във фонд "Ремонт и обновяване" се разходват за извършване
на дейностите по чл. 48, чл. 49 като общото
събрание било приело средствата за
разходи по управление на етажната собственост да се набират в разрез на чл. 51,
ал. 1 от ЗУЕС. От друга страна решенията
по точка 6.1. и т. 6.2., включително всичките им подточки, били
незаконосъобразни и взети без нужното мнозинство, с оглед изискванията на чл.
17 от ЗУЕС,
тъй като когато бюджетът касае
съществени въпроси, засягащи приходите и разходите на ЕС и имуществото на
етажните собственици, то и за приемането му се изисква квалифицирано мнозинство
на събранието, което е липсвало. Извън
компетентността на Общото събрание и в противоречие на императивните правила за
подсъдност, регламентирани в действащото законодателство,
било решението на Общото събрание по точка 9 от протокола.
Незаконосъобразни били и
решенията по т.11 до т. 14 за възлагане на дейности по поддържането на общите
части на сградата на юридическо или физическо лице срещу възнаграждение, като
определя и конкретни правомощия на управителния съвет (управителя), които могат
да бъдат възложени за изпълнение на тези лица. Чл.
17, ал. 2, т. 7 от ЗУЕС предвиждал,
че за възлагане правомощията или на част от тях на управителния съвет
(управителя), както и за възлагане на дейности по поддържането на общите части
на сградата на юридически или физически лица, които не са собственици общото
събрание следва се приемало решението с мнозинство повече от 67 на сто идеални
части от общите части на етажната собственост. Текстът бил изричен и предвиждал
тези решения да се вземат с мнозинство, изчислено на база всички идеални части
от общите части на етажната собственост (а не само от представените на общото
събрание), което не било спазено.
Решението по точка 14, с което
общото събрание било
упълномощило управителя на етажната собственост да предприеме всички действия
за утвърждаване на условията и реда, за подписване на споразумение за ползване
на поземления имот, заедно
с всички подобрения, приращения, съоражения и технически помещения не било от компетентността на Общото събрание. Общото събрание на етажната
собственост нямало
правомощия относно имущество извън общите части на етажната собственост,
каквито били поземления имот, заедно с
всички подобрения, приращения, съоражения и технически помещения, когато
самостоятелните обекти в сградата,
принадлежащи на отделните собственици, били прехвърлени отделно от земята и била учредена суперфициарна собственост. Предвид изложеното се моли да бъдат отменени всички решения на общото
събрание.
В срокът по чл.131 от ГПК етажната собственост представя писмен отговор, с който навежда доводи за недопустимост на молбата, като подадена след изтичане на преклузивния 30- дневен срок по чл.40, ал.2 от ЗУЕС. Съобщение за изготвен протокол било поставено на видно и общодостъпно място в сградата, на таблото за обяви, на дата 25.04.2017г. в 19:20 часа. Съобщението е подписано от Управителя на ЕС- Наталия Марахова, така както изисква закона. За поставяне на съобщението бил изготвен протокол, който бил подписан от Управителя на ЕС- Наталия Марахова и собствениците Вадим Марахов, Светлана Валентиновна Чеботарева и Василий Георгиевич Чеботарев. Дори и да се приемело, че срокът започвал да тече от датата на получаване на протокола- 05.06.2017г., то към дата 04.07.2017г., същият вече е изтекъл, а молбата била постъпила в съда след този срок- на 06.07.2017г. Навеждат се доводи и за неоснователност на молбата. ОС било свикано при спазване изискванията на императивните разпоредби на чл.12, ал.6, изр.второ и чл.13 от ЗУЕС. ЕС в блок Б била възникнала още през 2012 г. Първият имот в блок Б бил продаден на 17.07.2012г. В 6-месечен срок от възникване на етажната собственост в блок Б на к-с "Тарсис 2", от собствениците на самостоятелни обекти, притежаващи 20 на сто идеални части от общите части на сградата, не било свиквано и проведено общо събрание, поради което събранието било проведено при хипотезата на чл.12, ал.6, изр.2. ОС е било свикано с Покана Приложение №41, подписана от лицата, които свикват ОС- Наталия Марахова в качеството й на собственик на СОС с идентификатор №51500.507.213.2.35. С поканата бил обявен предварително дневния ред, по който ОС е взело атакуваните решения, като същата е била поставена на таблото за обяви на 06.04.2017г. Събранието е било проведено на 18.04.2017г. и в последствие на 19.04.2017г., т.е. на 12-тия ден след поставяне на поканата. На следващо място ЗУЕС не поставял изискване в Протокола от ОС да се посочва лицето, което свиква ОС. В чл.13, ал.1 от същия закон се поставя изискване в самата Покана за свикване на ОС да се посочи лицето/лицата, които свикват общото събрание. На следващо място проведеното през април на 2017г. ОС в к-с "Тарсис 2", бл.Б, било първото. До този момент е нямало избран Управител/УС на ЕС, който да е разполагал с координатите на всички собственици на обекти в блок Б на комплекса. Наталия Марахова, до избирането й за Управител на ЕС през април на 2017г. е била само собственик на СОС и в това качество само не е разполагала с нужната за всеки собственик информация - телефон, имейл, адрес и т.н., поради което не е имала възможността да уведоми всички собственици на обекти в блок Б на комплекса по всички възможни начини за предстоящо ОС. На следващо място, видно от протокола от ОС, бил направен опит за провеждане на събранието първоначално на обявените с поканата дата (18.04.2017г.), място и час. Присъстващите собственици и пълномощници били регистрирани в протокол за регистрация от 18.04.2017г., върху който били положили и подписите си. Поради липса на кворум, на основание чл.15, ал.2 от ЗУЕС (67%), ОС е било отложено с 1 час, а впоследствие поради липса на кворум, било отложено за следващия ден, когато бил съставен втори протокол за регистрация. По отношение на възраженията за недостатъци в съдържанието на протокола се твърди, че протоколът е надлежно съставен в съответствие с разпоредбата на чл.16, ал.5 от ЗУЕС, като ищецът не се бил възползвал от уредената в чл.16, ал.9 от ЗУЕС възможност да оспори съдържанието на протокола. По отношение на притежаваните от собствениците идеални части, същите били взети от документите им за собственост, справки от ИКАР, както и от справки от АГКК. Посочените идеалните части в кв.м., чрез математически изчисления, били преобразувани в проценти за целите на ОС. Относно възражението за липса на мнозинство при приемане на решенията на ОС се твърди, че взетите решения не изисквали квалифицирано мнозинство, тъй като не попадали в обхвата на полезните разходи, не представляват решения за извършване на преустройства и ремонт на общите части. При вземане на решението по т.9 от дневния ред изцяло било съобразено обстоятелството, че в комплекс "Тарсис 2", бл.Б има собственици на самостоятелни обекти - руски граждани, български граждани и други граждани, както и ЮЛ, регистрирани съобразно българското законодателство и представлявани от ФЛ - български граждани. Поради тази причина било прието решение, споровете и въпросите, във връзка с неизпълнили задълженията си към ЕС собственици- руски граждани да се решат от Федерален Арбитражен съд (Третейски съд) -гр. Москва, а тези във връзка с всички останали собственици- от Арбитражен съд към СНЦ „БЪЛГАРСКА КАМАРА НА ПРОФЕСИОНАЛНИТЕ ДОМОУПРАВИТЕЛИ". На следващо място сключване на договор за абонаментно техническо обслужване на сградата, за абонаментно обслужване на асансьори, не представлявало възлагане на правомощията на управителя на ЕС, нито възлагане на дейности по поддържане на общите части на сградата на физически или юридически лица, които не са собственици, изискващи квалифицирано мнозинство повече от 67% ид.ч. от общите части на сградата. Взетото по т.12 решение не попадало в обхвата на разпоредбата на чл.17, ал.2, т.7 от ЗУЕС. Предвид изложеното счита иска за неоснователен. Твърди се, че цитираните и приложени към молбата договори за управление и поддръжка, в частта си за възможности за прекратяване (чл.7.4), неустойки и санкции (чл.12.1 и чл.14), увеличение размера на таксата (чл.17), за срок на договорите (чл.19) представляват неравноправни клаузи, които не отговаряли на изискванията за добросъвестност и водели до значителен дисбаланс в правата на собствениците, реалното им лишаване от правото да прекратят договорите, лишаване от правото да наложат санкция за некачествени услуги или непредоставени услуги. С оглед наведеното възражение за недопустимост на исковата молба съдът указа на ищеца, че в негова тежест е да докаже, че е спазил срока за обжалване решенията на процесното общо събрание. В тази връзка бяха допуснати и разпитани 2 свидетели.
Съдът, като взе предвид становищата на страните, приложения и събран по делото доказателствен материал и съобрази разпоредбите на закона, намира предявената претенция за недопустима по следните съображения:
В настоящият случай по делото е представен протокол от 25.04.2017 г., с който е удостоверено, че на 25.04.2017 г. в 19,20 ч., на таблото за обяви на комплекса комплекс „Тарсис 2”, бл.Б, Управителят на етажната собственост- Наталя Марахова, в присъствието на Вадим Марахов- собственик на самостоятелни обекти в сградата, Светлана Чеботарева и Василий Чеботарев, е поставила съобщение, че е изготвен протокола от проведеното на 19.04.2017 г. общо събрание на етажната собственост. Протоколът за поставеното съобщение носи подписите на всички упоменати лица. Към датата на съставянето му- 25.04.2017 г., е бил спазен срока по ал.6 на чл.16 от ЗУЕС. Поставянето на съобщението за изготвения протокол от ОС с посоченото съдържание и подписването му от управителя и един собственик се установява освен от представения по делото препис от протокола и от събраните гласни доказателства. Мястото, на което се намира въпросното табло е било общодостъпно и видимо- срещу входната врата, където се лепели всички такива съобщения, съобразно показанията на свидетелите Чеботарева и Димитров. Свидетелката Светлана Чеботарева заяви, че е присъствала при поставяне на съобщението за изготвения протокол, като при предявяване на съставения в тази връзка протокол, потвърди подписа, положен под нейното име. Съобщението било залепено около 19.00 ч. Свидетелката не си спомни датата на поставяне на съобщението, но каза, че е било на петия или шестия ден след провеждане на събранието, както и че е било през април месец. Съдът кредитира с доверие показанията на тази свидетелка и няма основание да се съмнява в пристрастността й.
Всичко изложено по- горе дава основание на настоящата инстанция да приеме, че на 25.04.2017 г., на общо достъпно място- срещу входната врата на сградата на етажната собственост, е било залепено съобщение за изготвения протокол от общото събрание.
Съгласно нормата на чл.40, ал.2 от ЗУЕС, действаща към датата на провеждане на общото събрание, а именно след изменението й с ДВ брой 26 от 2016 г., молбата за отмяна на решенията на общото събрание, се подава до районния съд по местонахождение на етажната собственост, в 30- дневен срок от получаване на решението по реда на чл.16, ал.7. Последната повелява, че председателят на управителния съвет (управителят) в срока по ал. 6 поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата съобщение за изготвянето на протокола. За поставяне на съобщението се съставя протокол от председателя на управителния съвет (управителя) и един собственик, ползвател или обитател, в който се посочва датата, часът и мястото на поставяне на съобщението. Копие от протокола от провеждане на общото събрание, заверен с надпис "Вярно с оригинала", и приложенията към него се предоставят на собствениците, ползвателите или обитателите, а в случаите по чл. 13, ал. 2 се изпраща на посочената електронна поща или адрес в страната. Когато в случаите по чл. 13, ал. 2 лицето не е посочило електронна поща или адрес в страната, на които да се изпращат копия на протоколи, то се смята за уведомено с поставяне на съобщението. Това навежда на извода, че от датата на поставяне на съобщението на видно място тече 30- дневния срок по чл.40, ал.2 от ЗУЕС, само когато уведомяването не следва да бъде извършено по електронна поща или адрес в страната. В хипотезата на посочен адрес или поща уведомяването ще се извършва на тях. В противен случай спрямо етажният собственик се процедира като спрямо собственик, ползвател или обитател на етажната собственост, пребиваващ постоянно на адреса на етажната собственост и по тази причина имащ възможност да се запознае на място със съобщенията, поставяни от управителя на видно и общодостъпно място. В този смисъл се е произнесла и въззивната инстанция, действаща като последна такава по този вид дела, с Решение от 24.11.2017 г., постановено по в.гр.д. № 1413/2017 г. по описа на ОС- Бургас. По делото не се твърди от страна на ищецът, като не се представиха и доказателства в тази насока, че същия не обитава етажната собственост или че ще отсъства от нея повече от един месец. Не се ангажираха и доказателства, че писмено е уведомила етажната собственост и съответно е посочила електронна поща или адрес в страната, на който да бъдат връчвани съобщенията. Предвид на това следва да се приеме, че за ищеца срока за обжалване решенията на общото събрание, започва да тече от датата на поставяне на съобщението за изготвен протокол- 25.04.2017 г., и изтича на 25.05.2017 г. Молбата, предмет на настоящото производство, е входира в РС- Несебър на 06.07.2017 г.- повече от месец след изтичане срока на обжалване. Показанията на св. Димитров, в частта относно поставяне на съобщението за изготвения протокол, съдът не кредитира, тъй като се установи, че същия е с работно време до 17.00 ч., а съобщението е било поставено в 19.20 ч. Наред с това не се установи с категоричност, че свидетеля всеки ден, посещава сградата, както и че гледа всеки ден дали на таблото има поставени съобщения.
Изложеното по- горе прави образуваното производство недопустимо, поради което и следва да бъде оставена без разглеждане молбата на ищеца, а производството- прекратено.
С оглед изхода на делото, на основание чл.78, ал.4 от ГПК, на ответната етажна собственост следва да бъде присъдена сумата от 327 лв., представляваща направени разноски, от които 300 лв.- заплатено адвокатско възнаграждение, 22 лв.- заплатено възнаграждение за преводач, 5 лв.- съдебно удостоверение.
Мотивиран от горното и на основание чл.40, ал.2 от ЗУЕС, Несебърският районен съд
ОПРЕДЕЛИ:
ОСТАВЯ БЕЗ РАЗГЛЕЖДАНЕ молбата на „Джи Ем-8” ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление ***, за отмяна на решения на Общото събрание, проведено на 18.04.2017 г., на Етажната собственост на бл.Б, комплекс „Тарсис 2”, гр. Несебър, представлявано от управителя на ЕС Наталия Марахова.
ОСЪЖДА „Джи Ем-8” ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление ***, да заплати на Етажната собственост на бл.Б, комплекс „Тарсис
2”, гр. Несебър, представлявано от управителя на ЕС Наталия Марахова, сумата от 327 лв. /триста двадесет и седем
лева/, представляващи направени разноски.
ПРЕКРАТЯВА производството по гр.д. № 642/2017 г. на Районен съд- гр.Несебър.
Определението може да се обжалва с частна жалба пред Окръжен съд- гр. Бургас в едноседмичен срок от уведомяването на страните за изготвянето му.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: