№ 6707
гр. София, 22.03.2023 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 35 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и втори март през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:РУМЯНА М. НАЙДЕНОВА
при участието на секретаря СОНЯ Д. КОНСТАНТИНОВА
Сложи за разглеждане докладваното от РУМЯНА М. НАЙДЕНОВА
Гражданско дело № 20221110134130 по описа за 2022 година.
На именното повикване в 10:52 часа се явиха:
ИЩЕЦЪТ: П. М. Д. – редовно уведомен, не се явява, представлява се от
адв. Д., с пълномощно по делото.
ОТВЕТНИКЪТ: Л. В. Д. – редовно уведомена, не се явява, представлява
се от адв. П., с пълномощно по делото.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ: А. Ц. – редовно уведомена, явява се.
СТРАНИТЕ /поотделно/ - Да се даде ход на делото.
СЪДЪТ счита, че не са налице процесуални пречки за даване ход на
делото с оглед, на което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
Адв. Д. – Представям обявя от интернет страницата „сайт“, която е за
единия от пазарните аналози, но с посочена различна квадратура от тази в
съдебно-техническата експертиза.
1
СЪДЪТ
ДОКЛАДВА заключение на допълнителна съдебно-техническа
експертиза, депозирана на 17.03.2023 г.
СТРАНИТЕ /поотделно/ - Не възразяваме експертизата да бъде
изслушана днес.
С оглед изявленията на страните:
СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИСТЪПВА към изслушване заключението по изготвената
допълнителна съдебно-техническа експертиза. Вещото лице е със снета
самоличност и е предупредено за наказателната отговорност по чл. 291 НК.
Вещото лице Ц. - Представила съм писмено заключение в срок, което
поддържам. Не съм правила втори оглед на имота.
Адв. Д. – В заключението си казвате, че пазарен аналог № 1
кореспондира с оценявания имот, що се отнася до топлоизолация. Как
преценихте каква топлоизолация има оценявания имот?
Вещото лице – Оценявания имот, доколкото беше изяснено и в
предходното съдебно заседание, има частична топлоизолация на една стена.
Не съм имала задача да оценя с колко топлоизолацията ще се отрази на
съответната наемна цена. По въпрос № 2 съм отговорила така, както по
нормативни указания се третира топлоизолация.
Адв. Д. – В оценката от 13 101 лв. наем за периода добавени ли са тези 3
% за топлоизолация или не са?
Вещото лице – Държа да се чете правилно задачата, аз не считам, че
трябва да добавя тези 3 % и не съм ги добавила. Относно използваните
2
аналози следва да се отбележи при аналог № 1, който е използван има
частична топлоизолация, тоест топлоизолация пак на една стена, която
кореспондира с оценявания имот като състояние. При аналог № 3 има
цялостна топлоизолация на жилището, тоест от всички страни. За аналог № 2
такива данни не са посочени, което предполага, че вероятно няма
топлоизолация. Предвид тези предпоставки не виждам защо на имота, който
оценявам трябва допълнително да добавя някаква стойност за наличие на
топлоизолация. Преценила съм, че ползваните аналози в достатъчна степен
описват имотите така, както би следвало. Тези 3 % за топлоизолация не
трябва да се добавят. На стр. 5 в колона 3 този корекционен коефициент на
съответствие е свързан с определянето, ако погледнем последното
приложение, във връзка с извадената от НСИ макроикономическа статистика,
която по месеци отчита изменението на действителните наеми на жилища,
съобразно средностатистическите макроикономически показатели
публикувани от НСИ. Коефициента на съответствие изяснява точно този
момент как се променят в зависимост от конкретния аналог, който се
използва. Има изменение на цените на наемите във времето, което трябва да
бъде отчетено и е отчетено по този начин. На стр. 4, приложение № 1 А, 6
ред, 0,95 % е коефициент за оферта, което е написано отгоре. Изменението на
парите във времето може да отчете единствено с ценови индекс, който се
изчислява по определен начин. Няма как да не отчета изменението на парите
във времето. Предишната СТЕ е изготвена на съвсем друг принцип, там са
използвани статистически изменения публикувани в „сайт“. Обаче след като
направих едно подробно проучване и сравнение на тези статистики, които се
публикуват от различни сайтове и агенции на имоти, установих едно доста
голямо различие, което ме наведе на мисълта, че по-добре да използвам
официални статистически данни и в показателите на НСИ намерих такива.
СЪДЪТ
ПРЕДЯВИ на вещото лице представената в днешното съдебно заседание
извадка от интернет сайт.
Вещото лице – Разпечатала съм в края на приложение № 3 офертите,
които съм намерила, разпечатала съм ги заедно със снимките, които са
3
приложени към тях. Не мога да коментирам кой, какво публикува в интернет.
Естествено, че само по описание съм установила, че този имот е
топлоизолиран, нямам други данни. Взела съм предвид частично променената
дограма, и всичко, което е в имота. Относно обзавеждането, както казах и
предния път, не мога да вземам предвид дали има миялна машина или няма
такава. Всичко се изчислява на квадратен метър. Овехтяването на оценявания
имот, като цялостен имот, е нещо много различно от овехтяване на уреди,
довършителни работи или нещо друго, което се оценява по различен начин и
е в зависимост не само от периода, но и от начина на използване. Това, което
съм видяла на място и снимките, които са публикувани съм направила
някаква относителна преценка.
Адв. Д. – Оспорвам заключението и моля да не се приема.
Адв. П. – Тези така наречени пазарни аналози са всъщност оферти,
предложения за отдаване на имоти под наем?
Вещото лице – Точно така, по тази причина съм приложила един
коефициент за оферта, като свалям 5 % от тази офертна цена.
Адв. П. – Това ли е реалното положение, при което се сключват
сделките?
Вещото лице – При наеми приблизително да. При продажби може да се
сложи по-голямо намаление, но при наеми 5 % е достатъчно.
СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИЕМА заключението по изготвената допълнителна съдебно-
техническа експертиза. На вещото лице да се изплати възнаграждение по
внесения депозит в размер на 250 лева, за което се издаде един брой РКО.
Адв. Д. – Смятам, че това допълнителното заключение не следва да бъде
4
приемано, тъй като в предишното заседание вещото лице посочи, че няма за
задача да оглежда за топлоизолация, като предположи, че тя е частична. За
настоящото заключение вече имаше задача да сравни жилищата на база
топлоизолация, като от отговорите на въпросите стана ясно, че нов оглед не е
правен. Вещото лице твърди, че изолацията е частична, което не отговаря на
истината. Топлоизолация и шумоизолация има на целия апартамент отвън и
отвътре. Вещото лице не е направило оглед, който да бъде годен за
снабдяване с изходни данни за достоверна оценка. Огледани за вътрешни
врати и наличие на радиатори, което не би следвало да влияе на пазарната
стойност на наема. Не е направен оглед нито за изолация, нито за
обзавеждане, нито за неговото състояние. При пазарен аналог № 2 от
допълнителното заключение вещото лице е посочило, че няма данни за
изолация и посочва произволен коефициент за състояние. С това си
заключение вещото лице не се е съобразило с българските стандарти за
оценяване от 2018 г. и по конкретно точка ****, че всеки коефициент трябва
да бъде обоснован и оповестен в заключението. Вещото лице тук можеше да
се свърже с лицето за контакт от обявата и да получи данни дали има
топлоизолация. Отделно от горното смятам, че вещото лице не обоснова
своите корекционни коефициенти, като приема всяко обзавеждане за
идентично, избрани са тенденциозно обявите за пазарни аналози, като взима
такива с най-ниска цена на квадратен метър при наличие на множество обяви
за един и същ имот. Не е взето предвид, че овехтяването към исковия период
е по-различно от това при огледа през 2023 г. Смятам, че няколкократно са
приложени коефициенти без обосновка. С оглед горното моля да назначите
нова СТЕ, която да направи оглед на имота, включително основните
ценоопределящи фактори, състояние, обзавеждане, местоположение,
изолация и други, и да отговори на така поставените въпроси. Моля за
отделите за безспорно, че апартамента е изцяло топлоизолиран отвътре и
отвън, затова са демонтирани радиаторите.
Адв. П. – По отношение на доказателственото искане моля да бъде
оставено без уважение. Считам, че не са налице условията за назначаване на
повторна експертиза. Вещото лице в основното заключение е отговорило на
всички поставени в исковата молба въпроси и е изпълнило поставените
задачи, поради което моля да не се допуска повторна експертиза. Относно
5
искането за отделяне на безспорно, че имотът е топлоизолиран, не мога да
взема становище в момента, тъй като трябва да се консултирам с доверителят
ми. Доколкото вещото лице е направило оглед на имота считам, че е
изпълнило задачите си. Не мога да го призная за безспорно, тъй като не съм
запознат с техническите характеристики.
СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ:
ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на ответника в едноседмичен срок, считано от
днес, да изрази становище във връзка с искането на ищеца за отделяне на
безспорно и ненуждаещо се от доказване, че целият апартамент е
топлоизолиран отвътре и отвън.
По искането на ищеца за допускане на повторна съдебно-техническа
експертиза, СЪДЪТ ще се произнесе след постъпване на становище от страна
на ответника или изтичане срока за това.
За събиране на доказателства:
СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ:
ОТЛАГА и НАСРОЧВА делото за 03.05.2023 г. от 10:00 ч.
Протоколът изготвен в съдебно заседание, което приключи в 11:14 часа.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
Секретар: _______________________
6