РЕШЕНИЕ
№ 51
гр. Благоевград, 28.01.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, II ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на петнадесети януари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Атанас Иванов
при участието на секретаря Лилия Мл. Дренкарска
като разгледа докладваното от Атанас Иванов Гражданско дело № 20241210100602 по описа
за 2024 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба от „Додек 3“ ЕООД, ЕИК *********,
против В. Д. Д., ЕГН ********** и В. В. В., ЕГН **********.
Навежда се в молбата, че на 14.04.2020г. между В. Д. Д. и ищеца се сключи
предварителен договор за покупко-продажба на описаните в същия имоти. Впоследствие,
тъй като имоти с идентификатори 68792.501.199.7 и 68792.501.199.6. по КК на с. *****,
попадаха в частта от поземления имот, който съгласно предварителния договор ищеца щеше
да закупи, имало уговорка да бъдат продадени и те, като В. Д. е предал ключа за тях и
уверил ищеца, че може да започне ремонт на същите, преди нотариалното изповядване на
сделката.
Твърди се, че с нотариална покана, връчена на В. Д. на 01.02.2023 г. ищеца развалил
предварителния договор, поради вина на ответниците, тъй като не подготвили необходимите
документи за изповядване на сделката пред нотариус.
Твърди се, че след датата на сключване на горецитирания предварителен договор,
ищеца стопанисвал и управлявал необезпокоявано процесните помещения до момента, в
който съгласно цитирания предварителен договор не потърсил правата си и изпратил
нотариална покана до ответника В. Д..
Навежда се, че от периода от началото на месец май 2020 г. до септември 2021 г.
ищеца, ми с оглед уговорките за прехвърляне на процесиите имоти, бензиностанцията и част
от поземления имот, в който са изградени процесиите сгради, извършил в кафе- аператива и
магазина за стоки строително-монтажни работи, които представляват подобрения и които
след извършването им водят до увеличаване на стойността им, а именно : - Смяна на цялата
дограма на сграда с идентификатор 68792.501.199. 7 по КК на с.***** /кафе - аператив/, на
1
обща стойност 6032.00лева, съгласно фактури № *********/20.05.2021г., №
**********/21.05.2021г., № **********/25.05.2021г., издадени от Фирма България Пласт
Трейд; - Изграждане на метален навес /от ковано желязо с покрив от битум/ по цялата
дължина на предната фасада на обединените две помещения с идентификатори
68792.501.199.7 и 68792.501.199.7.6 по КК на с. ***** на стойност 4204.92 лева, съгласно
фактури Ns **********/29.06.2020г. от „ДАР“ ООД и 3000.00 лева разноски за труд; -
Поставяне на климатик марка FUJITSUASYG 30LFCA AOYG30LFT, в процесиите сгради
със стойност на климатика 2385.00 лева, съгласно Фактура № **********/18.12.2019г. от
„Владивес“ ЕООД; - ВиК ремонт в поземления имот и снабдяване на процесиите сгради с
вода и канализация на обща стойност 1347.60 лева, съгласно Фактури
№**********/31.07.2020г., №**********/04.08.2020г., № **********/21.09.2020г. и №
**********/21.09.2020г. издадени от ВиК ЕООД, гр.Благоевград; - Изграждане на нова ел.
инсталация в процесиите помещения с идентификатори 68792.501.199.7 и 68792.501.199.6.
по КК на с. ***** на обща стойност 5000.00 лев. Твърди се, че общо в обектите стойността
на извършените строително — монтажни дейности и подобрения са в размер общо на 21
969.52 лева.
Твърди се, че ответниците знаели и не се противопоставили по какъвто и да е начин
на извършването на сторените в обектите подобрения. Липсват каквито и да е действия от
тяхна страна, с които да се е възпротивили за извършването им.
Прави се довод, че така направените подобрения са налице и вложените труд,
средства и материали са довели до увеличаване на стойността на имотите, поради което се
обосновава правен интерес за ищеца да предяви иск за сумата от 21 969.52 лева., от която
първия ответник В. Д. следва да бъде осъден за сумата от 16 477,14 лева, съобразно квотата
му на съсобственост от обектите, а именно ¾ ид. ч., а втория ответник В. В. следва да бъде
осъден за сумата от 542,98 лв. лева, съобразно квотата му на съсобственост от обектите, а
именно 1/4 ид. част.
Прави искане пред съда да осъди ответникът В. Д. Д., ЕГН **********, да заплати на
ищеца сумата в размер на 16 477.14 лв., представляваща увеличена стойност вследствие
извършване на подобрения за периода от началото на месец май 2020 г. до септември 2021 г.,
в имоти с идентификатори 68792.501.199.7 и 68792.501.199.6. по КК на с. *****, ведно с
законната лихва върху сумата, считано от предявяване на иска – 13.03.2024 г. до
окончателното изплащане на сумата.
Прави искане пред съда да осъди ответникът В. В. В., ЕГН **********, да заплати на
ищеца сумата в размер на 5 492.38 лв., представляваща увеличена стойност вследствие
извършване на подобрения за периода от началото на месец май 2020 г. до септември 2021 г.,
в имоти с идентификатори 68792.501.199.7 и 68792.501.199.6. по КК на с. *****, ведно с
законната лихва върху сумата, считано от предявяване на иска – 13.03.2024 г. до
окончателното изплащане на сумата.
Претендира ищецът и сторените по делото разноски.
2
Ответникът, в срока за подаване на отговор на исковата молба, е подал такъв, в който
оспорва редовността на исковата молба, както и основателността на иска. Твърди се от
ответникът, че в казуса е неприложима хипотезата на чл. 61, ал. 1 от ЗЗД. Тази хипотеза е
приложима ако ищецът е поел извършване на чужда работа (доставка и монтаж, и
извършване на СМР) и за това не е бил задължен нито на основание писмен договор, нито
по силата на закона да извърши СМР. В случая, вторият ответник и неговия баща дори не са
знаели, че ищецът упражнява фактическа власт върху процесиите два самостоятелни обекта.
Първият ответник е допуснал ищецът да ползва процесиите два самостоятелни обекта, но не
е давал съгласие в тях да се извършват СМР. Твърди се, че състоянието на тези два обекта
преди извършените от ищеца СМР е било по-добро от това, което е към момента.
Извършеното от ищеца преустройство е незаконно и без наличие на строителни книжа.
Навежда се, че състоянието на двата обекта Магазин за хранителни стоки” с идентификатор
68792.501.199.6 и „Кафе аператив”с идентификатор 68792.501.199.7 е било както следва: а)
В магазина за хранителни стоки не са извършени никакви подобрения, освен външната
козирка, изразяващо се в удължаване на предната стреха, което вместо подобряване на
магазина има обратен ефект и води до невъзможност да се работи на дневна светлина, при
което се налага през деня да се работи на осветление. Същото се отнася и за „Кафе
аператива”, което означава, че въпросната козирка не е подобрение, което учеличава
стойността на обектите, както твърди ищецът. В процесния магазин са били налични ВиК и
инсталации, тъй като магазинът е функционирал без прекъсване от изграждането му през
2015 година. Между „магазина за хранителни стоки” и „кафе аператива“ е имало голяма
остъклена портална врата от първокачествен чамов дървен материал, която без съгласието
на двамата ответници е била премахната от ищеца, за да се обединят двете помещения.; б)
В „кафе аператива” е била премахната дървената чамова дограма с големи витринни стъкла
видно от снимките, които прилагаме. Стените на „кафе аператива” са били облицовани с
естествени каменни плочи, които ищецът е облицовал с гипс картон. Ищецът е премахнал
камина с водна риза и 5 радиатора с общо 160 броя ребра и рафтовете от чамов материал зад
бар плота. Ищецът е заменил красивата чамова облицовка на тавана с лек окачен таван от
пресован картон. В „кафе аператива” инсталацията е била направена с трифазно изпълнение,
с отделни линии за осветление, за контакти за скара и фритюрници. В момента „кафе
Аператива’" е с еднофазно захранване, което не съставлява подобрение. Напротив, ищецът е
увредил ответниците като е премахнал скъпа инсталация с масивни кабели и е заменил
същата с монофазна инсталация с тънки кабели. По отношение на водопроводната
инсталация ищецът не е прекарвал друга. Само е премахнал съществуващата, тъй като
„Кафе аператива” и „Магазина за хранителни стоки“ са били захранени с вода и канализация
по съществуващите изисквания на санитарните служби, тъй като и двата обекта са имали
съответните разрешителни за експлоатация. По необясними за ответниците причини ищецът
е открил нова партида ВИК и е изградил нов водопровод като по този начин е разрушил
целия тротоар дълъг около 20 метра пред имота на ответниците. Ищецът е монтирал на
магазина стар климатик, което е видно от представена фактура от 2019 г. Климатикът е
движима вещ и не представяла подобрение, поради което ищецът може да го демонтира.
3
Поддържа се, че за извършените строително-монтажни работи, изхождайки от
принципите на неоснователното обогатяване, ответниците биха дължали имуществено
изравняване за разходите, сторени от ищеца за материали, труд и механизация (без
търговската печалба) за изпълнените СМР само ако, като последица от извършените СМР, се
е увеличила стойността на обектите. Работата, извършена от ищеца, не само, че не е била
добре управлявана, но чрез нея обектите, съсобственост на ответниците, са намалили
пазарната си стойност. Извършеното преустройство е незаконно. В хода на първата
инстанция ответниците ще проведат пълно и главно доказване на факта, че поемането на
чуждата работа не отговаря на интересите и на действителната воля на ответниците
(доминуса). Първият ответник е разбрал, че ищецът е извършил СМР на двата обекта пост
фактум, след като са били изпълнени. Вторият ответник не е могъл да се противопостави,
защото не е знаел, че ищецът ползва процесиите обекти. В случая, очевидно ищецът е
предприел извършването на СМР в собствен интерес с цел да ползва обектите като магазин,
който той е преустроил съобразно нуждите на извършваната от него стопанска дейност,
поради което ответниците биха могли да отговарят само до размера на обогатяването си. В
случая, те не само, че не са се обогатили, но и са обеднели, тъй като пазарната стойност на
обектите, преди подобренията, е била по-висока от тази след тяхното извършване.
Ответниците оспорват всички фактически твърдения на ищеца в обстоятелствената
част на исковата молба, а именно, че: първият ответник е дал съгласие ищецът да извършва
СМР в процесиите два обекта; извършените от ищеца СМР са подобрения и увеличават
стойността на обектите; първият и вторият ответници са знаели, че ищецът възнамерява да
извършва подобрения; вторият ответник е знаел, че ищецът ползва обекта; извършените
СМР са полезни; ответниците са се обогатили; климатикът е движима вещ, която може да
бъде демонтирана.
Твърди се от ответника, че ищецът е извършил описаните от него СМР в собствен
интерес за целите на извършваната от него стопанска дейност - продажба на стоки в
преустроените обекти като магазин в периода след преустройството; изпълнените СМР не са
полезни и не увеличават, а намаляват стойността на обектите; ищецът е извършвал
стопанска дейност, от която е реализирал приходи в преустроените обекти; вторият ответник
дори не е знаел, че ищецът ползва обектите; първият ответник не е давал съгласие да се
извършва ремонт преди да се постигне съгласие относно елементите на продажбено
правоотношение между ищеца и двамата ответници; ищецът на свой риск е извършил
процесиите СМР като по този начин е увредил ответниците, тъй като те са обеднели; преди
ищецът да започне да ползват обектите като магазин, те са ползвани повече от 15 години
като заведение и магазин; състоянието на двата обекта не е налагало да се извършват
каквито и да било подобрения; на двата обекта е била монтирана дървена чамова качествена
дограма, която е била на по- висока стойност от монтираната от ищеца.
Претендира сторените по делото разноски.
В съдебно заседание, ищецът делегира надлежен процесуален представител.
В съдебно заседание, ищецът В. Д. се явява лично и с процесуален представител,
поддържа иска.
Ответникът, явява се законния представител, делегира надлежен представител, който
оспорва исковете.
4
Съдът, след като обсъди събраните по делото доказателства и обсъди доводите на
страните, приема за установено от фактическа и правна страна следното:
Видно от нотариален акт за продажба на недвижим имот № 36, том VIII, дело 2510/
1993 г. на нотариус ****, **** Д.а е продала на В. Д. недвижим имот, представляващ МТС с
пристройка, включваща сграда със застроена площ от 160 кв.м. и 4896 кв.м. прилежаща
земя.
Видно от акт за узаконяване № 61 от 07.04.1998 г., издаден от Община Благоевград, е
узаконен обект - кафе-аперитив с размери 21.00/6.10 кв.м. в парцел I, кв. 4 по плана на с.
*****, издаден на името на ищеца В. Д. Д..
Видно от Удостоверение за идентичност с изх.№ 475 от 28.10.2020 г.. издадено от
Община Благоевград, че имотът, описан в нотариален акт за продажба на недвижим имот №
36, том VIII, дело 2510/ 1993 г. на нотариус ****, като „МТС с пристройка, включваща
сграда със застроена площ от 160 кв.м. и 4896 кв.м. прилежаща земя“, съгласно който е
издадено разрешение за строеж № 213/ 01.12.1994 г., в което имота е описан като парцел I,
пл. № 199, кв. 4 по плана на с. *****, община Благоевград, ЗРП, одобрен със заповед № 110/
05.05.1987 г. ЧИРП, одобрен със заповед № 301/ 05.08.1994 г., представлява УПИ I, пл. №
119, пл. № 218, кв. 4 по плана на с. *****, община Благоевград, ЗРП, одобрен със заповед №
110/ 05.05.1987 г. ЧИРП, одобрен със заповед № 301/ 05.08.1994 г., КП, одобрен със заповез
№ РД-02-14-1462/ 27.07.2000 г..
Видно от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
14.04.2020 г., В. Д. е обещал да продаде на „Додек3“ ЕООД недвижим имот - Поземлен имот
е площ от 2 600 кв.м., представляващ реално обособена част и разположен в югоизточната
част на УПИ I, квартал 4 по плана на село *****. община Благоевград, област Благоевград,
съгласно КП, одобрен със Заповед № РД-02-14-1462/ 27.07.2000 г., ЗРП одобрен със Заповед
№ 110 от 05.05.1987 г.. ЧИРП, одобрен със Заповед № 301 от 05.08.1994 г., всички на Кмета
на община Благоевград, целият УПИ площ от 4 998 кв. м., при граници на УПИ: от две
страни улици и край на регулация ведно е изградената в имота Бензиностанция - малък тип
(3 колонки), с площ от 1000 (хиляда) квадратни метра, състояща се, съгласно одобрен
архитектурен проект от 03.11.1994 година, от: функционални сграда, представляваща
едноетажно монолитно негоримо тяло, с размери 800/750, състояща се от работно
помещение, склад „масла“, входно антре, санитарен възел и предверие и функционално
разпределение, включващо работно помещение, каса, стая на управителя, склад за масла и
други материали, санитарни възли, 3 (три) броя колонки за зареждане на бензин и дизелово
гориво, 6 (шест) броя резервоари за гориво, метален навес, **** за зареждащия бензиновоз,
пешеходни площи (тротоари) е базалтови плочи, тревни площи, асфалтирана площадка,
рампа, паркинг за леки коли, забавителен шлюз за влизане, изпълнен като самостоятелна
лента с дължина 60 (шестдесет) метра, външна чешма за питейна вода с изградена вътрешна
и външна канализация, която бензиностанция, съгласно Разрешение за строеж № 213 от
01.12.1994 година, е изградена в ПАРЦЕЛ I (първи) с планоснимачен № 199 (сто деветдесет
и девет), в квартал 4 (четвърти) по плана на село *****, Община Благоевград, одобрен със
5
Заповед № 110 от 1987 година и изменение на ЗРП със Заповед № 301 от 1994 година, при
граници (съседи) по скица: от две страни улица и Блок на АПК и при граници (съседи) по
документ: път III - 108 км. Благоевград-село *****; земеделска земя; Парцел VIII-общински
и Парцел IV-195, както и ведно с всички други подобрения в тази част на имота за сумата
от 225 000 лева.
С този предварителен договор е предадено на купувача „Додек3“ ЕООД и владението
на описаните н договора имоти.
Видно от разрешение за поставяне на преместваем обект № 51/ 05.05.2015 г., е
разрешено на В. Д. да разположи преместваем обект „магазин за продажба на хранителни
стоки“ със застроена площ от 139.70 кв.м. в УПИ I, кв. 4 по плана на с. *****, община
Благоевград.
По делото е налице признание от ответниците, че предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 14.04.2020 г., е развален поради неизпълнение, което
обстоятелство не се явява спорно и съдът намира, че не следва да обсъжда представените
писмени доказателства – едностранно изявление за разваляне на договор.
Видно от фактура № 631/ 20.05.2021 г., „Додек 3“ е поело задължение за ПВЦ дограма
в размер на 2 188.00 лв..
Видно от фактура № 633/ 21.05.2021 г., „Додек 3“ е поело задължение за ПВЦ дограма
в размер на 1435.00 лв..
Видно от фактура № 636/ 25.05.2021 г., „Додек 3“ е поело задължение за ПВЦ дограма
в размер на 2409.00 лв..
Видно от фактура № 6503/ 31.07.2020 г., „Додек 3“ е поело задължение за аванс за
СМР в размер на 250.00 лв..
Видно от фактура № 6513/ 04.08.2020 г., „Додек 3“ е поело задължение за депозит за
неуправляема пневматична къртица в размер на 100.00 лв..
Видно от фактура № 6659/ 21.09.2020 г., „Додек 3“ е поело задължение за услуга по
стойностна сметка в размер на 599.67 лв..
Видно от фактура № 6660/ 21.09.2020 г., „Додек 3“ е поело задължение за услуга
неуправляема пневматична къртица и автотранспорт в общ размер на 540.00 лв..
Видно от фактура № 19683/ 10.12.2019 г., „Додек 3“ е поело задължение за климатик
и монтаж на същия в общ размер на 2862.00 лв..
Видно от фактура № 6354/ 29.06.2020 г., „Додек 3“ е поело задължение за строителни
материали – хидроизолация, метални профили и поликарбонат в общ в размер на 4 204.92
лв..
Приетото по делото заключение на съдебно-техническа експертиза установява, че
пред източната фасада на двата обекта е изграден стоманен навес с покритие от битумни
керемиди с площ 109,5м2. Дограмата на двата обекта е бяла ПВЦ със стъклопакет. На
източната фасада е монтиран марка FUJITSU ASYG 30LFCA AOYG30LFT. В търговската
6
част на обект с идентификатор 68792.501.199.7 са монтирани контакти по западната стена. В
кухнята е премахната част от старата инсталация. Монтирани са ключ и контакт захранени
със мостови кабел ПВВМ , както и са монтирани две нови осв. Тела. ВиК ремонта на
стойност 1347.60 лева, съгласно Фактури на ВиК - Благоевград. Установява се от вещото
лице, че стойностите на изпълнените СМР към 11.2024 г. са изчислени на - Навес: 7 753лв,
без ДДС / 9303 лв. с ДДС; Дограма 5 792 / 6950 лв. с ДДС; Климатик 2 706 лв, / 3247 лв. с
ДДС; Ел. инсталация 292 лв. без ДДС; ВиК. Инсталация 1036лв. без ДДС / 1 243 лв. с ДДС,
като общата стойност е 17 579 лв. без ДДС и 21 095 лв. с ДДС.
Сочи се от вещото лице, че стойността на отделните сгради без подобренията е 123
793 лв. с ДДС, а стойността на сградите по средна пазарна експертна стойност с
извършените подобрения към момента на депозиране на заключението е 144 888 лв. с ДДС
сгради с подобрения.
Съдът кредитира заключението на вещото лице като пълно и обосновано.
Свидетелят **** сочи, че познава страните, както и управителя на ответника. Сочи,
че в обектите 2020 година имало наемател, който държал магазина, но започнали да ги
гонят, защото разбрали, че се продава магазинът. След като разбрал свидетеля, че се продава
магазинът, отишъл при съпруга на **** да го предупреди, че ще бъде излъган, защото В. Д.
не се ползва с добро име в селото, тъй като предишният наемател *** е бил излъган.
Последния държал целия магазин, като 2/3 от магазина е построен от предишният наемател.
Преди момчето да го вземе, за нищо не се е ползвало помещението, като 2/3 се ползвало за
магазин, а 1/3 от помещението, което е старата част, се ползвало като барче. Сочи свидетеля,
че предупредил ответника, но последния отговорил, че не отива като наемател, а че купува
помещението и започнал да му вади документи, че имат предварителен договор за покупко-
продажба. Не е погледнал свидетеля документите, защото не го интересувало. Сочи
свидетеля, че ответника нанесъл в цялата част, но където е старата постройка, където 1/3
започнал ремонт - подменили покривите, сменили дограмата, поставили гипс-картон,
направили и декоративната тераса.
Съдът не кредитира показанията на свидетеля *****, съобразявайки обстоятелството,
че е в спорни и изострени отношения с В. Д., който е страна по делото и предвид
разпоредбата на чл. 172 ГПК, още повече показанията на свидетеля са общи, липсва
конкретизация, не кореспондират с други доказателства по делото.
Свидетеля ***** сочи, че семейството й сключило предварителен договор с В. Д. за
магазина, като последния щял да продава всичко, как цялото, както е магазинът - временна
постройка, от временната постройка до долу целият имот, който го продава. При подписване
на предварителния договор В. Д. отишъл с друг нотариален акт, в който фигурирала дъщеря
му. От там се оказвало, че дъщеря му има наследник, но той вече е прибрал парите. След
което започнал манипулации. Първо казал, че имотът не стига до долу, той стига до сградата
на бензиностанцията. Сочи свидетеля, че двата имота се водят временна постройка, а
останалото е бензиностанцията, като временната постройка е регистрирана като хранителен
7
магазин. Сочи свидетеля, че всичко, което се махнало от камината – тухли, камъни, той си ги
прибрал. Дограмата, която била сменена – дървената, той си я прибрал. Сочи свидетеля, че
предишните наематели не се били изнесли, така че влезли във владение след един месец –
въпреки че по предварителен договор следвало да влязат на следващия ден, те влезли във
владение доста по-късно.
Съдът не кредитира показанията на свидетеля *****, съобразявайки обстоятелството,
че дъщеря на управителя и собственик на дружеството - ищец, което е страна по делото и
предвид разпоредбата на чл. 172 ГПК, още повече показанията на свидетеля са общи, липсва
конкретизация, не кореспондират с други доказателства по делото.
Свидетеля *****, съпруга на ищеца В. Д., сочи, че не е баба В. В., като с В. Д. има
брак от 7 години, но са заедно 14 години.
Сочи свидетеля, че преди 14 години, когато отишъл в ***** – бензиностанция и кафе-
аперитив съществували. През 2015 година се изградил хранителният магазин, което е -
временният търговски обект, като преди това е било кафе-аперитив, ресторант. Ресторант
било, има си акт за него по който може да се докаже. Ресторантът също съществувал, след
което се сложил временен търговски обекти – хранителен магазин до ресторанта, който бил
преустроен от фирма „Додек“. Махнати били врати дървени, хубава дограма, която била
премахната и се преустрои в едно общо помещение. Станало едно общо помещение между
ресторанта и магазина. Помещението функционирало изцяло като магазин. Не работело като
кухня, а като хранителен магазин. Кухнята била премахната от фирма „Додек“, доколкото
виждам сега, защото не била влизала. Всичко било премахнато, може би като склад го били
преустроили. Сочи свидетеля, че през 2020 година бил направен предварителен договор за
продажба на бензиностанция, като не били включени тези два обекта. Те предстояли
допълнително да се договарят - Ресторанта и магазина. Водели се преговори за тях, но
нямало никакви договорки. Фирма „Додек“ започнала да си работи в магазина и
заведението. Бензиностанцията я държали те, като склад я ползвали, не действала като
бензиностанция. Сочи свидетеля, че фирма „Додек 3“ ЕООД ползвала и била там в тези
обекти и като какво ги ползвала тези обекти – магазин и заведение, до април месец 2023
година и след това се изнесли, като за тези три месеца, последните, не си били платили ел.
енергията, която лично свидетеля е платила и е направила споразумение.
Сочи свидетеля, че предварителния договор за бензиностанцията, когато се разбрало,
че В. не може да продава, се уведомила фирма „Додек“, и се е развалил договора. В. не
могъл да продава, защото има непълнолетен наследник. Той не е знаел, че внука не може да
продава, че внучето му има дял. Сочи свидетеля, че В. е настанил „Додек 3“ ЕООД в
бензиностанцията, тъй като договорът бил за бензиностанцията. За помещенията нямало
такъв договор, те се самонастанили. Свидетеля не си спомня от кога започнали
преустройства на ресторанта в магазин
Съдът не кредитира показанията на свидетеля *****, съобразявайки обстоятелството,
че е съпруга на страна по делото и предвид разпоредбата на чл. 172 ГПК, още повече
показанията на свидетеля са общи, липсва конкретизация, не кореспондират с други
8
доказателства по делото.
Свидетеля ***** сочи, че работи в агенция „Явлена“ – недвижими имоти като брокер,
с В. се познава отдавна, комшии са в града, а сега и в *****. От 3-4 години станал
собственик на имот до неговия имот, като В. Д. и внукът му имат търговски обекти в *****
- единият е кафе-аперитив, другият е магазин – търговски обект, които предлагат от
миналата година за продажба. Има бензиностанция, къща – бившето МТС. Отделно има
поземлени имоти – наследствени около базата, които също предлагат за продажба. Сложили
обява и за под наем и за продажба, специално кафе[1]аперитива и търговския обект.
Агенцията обследвала собствеността, защото има една обструкция, че част от идеални части
са собственост на внук му, което предполага друга процедура за продажбата на имотите.
Като реклама обектите набират клиенти, защото са интересни обектите. Имало обаче двама
по-сериозни клиенти. Единият бил есента миналата година и един сега пролетта с по-
сериозен заявен интерес. В момента на разпита са е спряна рекламата, защото при тази
ситуация се губят клиенти. Сочи свидетеля, че извършили оглед отвън, защото собственикът
нямал достъп до обектите. Имало оставени багажи, амбалажи. Обектите били обединени, но
по Кадастъра са заснети като два обекта, два самостоятелни обекта. Сочи свидетеля, че
магазина е работил, имало хранителни стоки.
Съдът не кредитира показанията на свидетеля ****, съобразявайки обстоятелството,
че е близък приятел на ищеца по делото В. Д. и е нает от последния като агент по продажба
на имоти и предвид разпоредбата на чл. 172 ГПК, още повече показанията на свидетеля са
общи, липсва конкретизация, не кореспондират с други доказателства по делото.
Съдът, след като обсъди събраните по делото доказателства и обсъди доводите на
страните, приема за установено от фактическа и правна страна следното:
При така наведеното в обстоятелствената част и петитум на иска, въведения предмет
на делото е - спорното материално право по първия иск е правото да се иска връщане на
вземане от трето лице, което се е обогатило без основание за сметка на другиго, до размера
на обедняването, която правна квалификация е чл. 59, ал. 1 от ЗЗД.
По делото се проведе доказване на наведените твърдения в исковата молба, че между
ищеца В. Д. и ответника са съществували облигационни отношения, въз основа на сключен
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 14.04.2020 г., по силата
на който В. Д. е обещал да продаде на „Додек3“ ЕООД недвижим имот - Поземлен имот с
площ от 2 600 кв.м., представляващ реално обособена част и разположен в югоизточната
част на УПИ I, квартал 4 по плана на село *****. община Благоевград, област Благоевград,
съгласно КП, одобрен със Заповед № РД-02-14-1462/ 27.07.2000 г., ЗРП одобрен със Заповед
№ 110 от 05.05.1987 г.. ЧИРП, одобрен със Заповед № 301 от 05.08.1994 г., всички на Кмета
на община Благоевград, целият УПИ площ от 4 998 кв. м., при граници на УПИ: от две
страни улици и край на регулация ведно е изградената в имота Бензиностанция - малък тип
(3 колонки), с площ от 1000 (хиляда) квадратни метра, състояща се, съгласно одобрен
архитектурен проект от 03.11.1994 година, от: функционални сграда, представляваща
9
едноетажно монолитно негоримо тяло, с размери 800/750, състояща се от работно
помещение, склад „масла“, входно антре, санитарен възел и предверие и функционално
разпределение, включващо работно помещение, каса, стая на управителя, склад за масла и
други материали, санитарни възли, 3 (три) броя колонки за зареждане на бензин и дизелово
гориво, 6 (шест) броя резервоари за гориво, метален навес, **** за зареждащия бензиновоз,
пешеходни площи (тротоари) е базалтови плочи, тревни площи, асфалтирана площадка,
рампа, паркинг за леки коли, забавителен шлюз за влизане, изпълнен като самостоятелна
лента с дължина 60 (шестдесет) метра, външна чешма за питейна вода с изградена вътрешна
и външна канализация, която бензиностанция, съгласно Разрешение за строеж № 213 от
01.12.1994 година, е изградена в ПАРЦЕЛ I (първи) с планоснимачен № 199 (сто деветдесет
и девет), в квартал 4 (четвърти) по плана на село *****, Община Благоевград, одобрен със
Заповед № 110 от 1987 година и изменение на ЗРП със Заповед № 301 от 1994 година, при
граници (съседи) по скица: от две страни улица и Блок на АПК и при граници (съседи) по
документ: път III - 108 км. Благоевград-село *****; земеделска земя; Парцел VIII-общински
и Парцел IV-195, както и ведно с всички други подобрения в тази част на имота за сумата
от 225 000 лева. С този предварителен договор е предадено на купувача „Додек3“ ЕООД и
владението на описаните в договора имоти. Видно от разрешение за поставяне на
преместваем обект № 51/ 05.05.2015 г., е разрешено на В. Д. да разположи преместваем
обект „магазин за продажба на хранителни стоки“ със застроена площ от 139.70 кв.м. в УПИ
I, кв. 4 по плана на с. *****, община Благоевград. Но не се установи по делото, че В. Д. е
разположил преместваем обект „магазин за продажба на хранителни стоки“ със застроена
площ от 139.70 кв.м. в УПИ I, кв. 4 по плана на с. *****, община Благоевград.
От друга страна, по делото е налице признание от ответника, че предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 14.04.2020 г., е развален поради
неизпълнение, което обстоятелство не се явява спорно.
Ищецът не проведе доказване, че ответниците са собственици на недвижими имоти
- обект кафе-аперитив с размери 21.00/6.10 кв.м., за който е съставен акт за узаконяване №61
от 07.04.1998 г„ издаден от Община Благоевград, който обект е заснет в КК на село ***** е
идентификатор №68792.501.199.7 и на „магазин за продажба на хранителни стоки със
застроена площ от 139.70 кв.м., за който е издадено Разрешение за поставяне на преместваем
обект №51 от 05.05.2015 г., който обект е заснет в КК на село ***** е идентификатор
№68792.501.199.6 и които два обекта фактически са преустроени в един обект (без отделен
идентификатор по КК на село *****), представляващ магазин за търговия, находящ се в
УПИ I, с пл.№199, кв.4 по плана на село *****, с площ от 4 896 кв.м. по плана на село *****,
община Благоевград. В мотивите към ТР № 5/2015 от 18.05.2017 г. по тълк. д. № 5/2015 г.
ОСГК на ВКС излага съображения по приложението на чл. 92 ЗС, разграничавайки
различни хипотези на придобиване на право на собственост върху постройки като приема,
че правилото на чл. 92 ЗС съгласно което собственикът на земята е собственик и на
постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго, е неприложимо по
отношение построената в имота сграда, ако същата представлява самостоятелен обект на
10
собственост отделно от собствеността на мястото и не била предмет на публичната продан,
доколкото чл. 63 ЗС допуска възможността построената сграда в един имот да бъде обект на
собственост отделно от собствеността на земята. Прието е, че различен извод се налага при
наличието на сгради, представляващи допълващо застрояване – спомагателни, обслужващи,
второстепенни сгради и постройки, навеси, бараки, огради и др., които нямат самостоятелно
предназначение, а са построени и предназначени предимно да обслужват недвижимия имот,
предмет на публичната продан. Такива постройки, които не представляват самостоятелен
обект на правото на собственост, трайно прикрепени към земята или принадлежност към
основния обект – земя или сграда, на общо основание следват собствеността на земята, респ.
сградата, към която са прикрепени, респ. която са предназначени да обслужват, и за тях е
приложима разпоредбата на чл. 92 ЗС (респ. чл. 98 ЗС) и при публичната продан на имота.
Според настоящия състав, ищецът не проведе доказване за съществуването на обект
кафе-аперетив с размери 21.00/6.10 кв.м., за който е съставен акт за узаконяване № 61 от
07.04.1998 г„ издаден от Община Благоевград, който обект е заснет в КК на село ***** е
идентификатор №68792.501.199.7 и на „магазин за продажба на хранителни стоки със
застроена площ от 139.70 кв.м., за който е издадено Разрешение за поставяне на преместваем
обект №51 от 05.05.2015 г., който обект е заснет в КК на село ***** е идентификатор
№68792.501.199.6 и които два обекта фактически са преустроени в един обект (без отделен
идентификатор по КК на село *****), представляващ магазин за търговия, находящ се в
УПИ I, с пл.№199, кв.4 по плана на село *****, с площ от 4 896 кв.м. по плана на село *****,
община Благоевград, както и какъв е техния статут, дали са самостоятелен обект на правото
на собственост или не, при условие, че са построени такива, за да е налице основание за
преценка дали е налице приращение на тези обекти.
След като ответниците не се явяват собственици на недвижими имоти - обект кафе-
аперетив с размери 21.00/6.10 кв.м., за който е съставен акт за узаконяване №61 от 07.04.1998
г„ издаден от Община Благоевград, който обект е заснет в КК на село ***** е
идентификатор №68792.501.199.7 и на „магазин за продажба на хранителни стоки със
застроена площ от 139.70 кв.м., за който е издадено Разрешение за поставяне на преместваем
обект №51 от 05.05.2015 г., който обект е заснет в КК на село ***** е идентификатор
№68792.501.199.6 и които два обекта фактически са преустроени в един обект (без отделен
идентификатор по КК на село *****), представляващ магазин за търговия, находящ се в
УПИ I, с пл.№199, кв.4 по плана на село *****, с площ от 4 896 кв.м. по плана на село *****,
община Благоевград, описани в исковата молба, то не се установиха и действия на
обогатилите се ответници, които представляват вмешателство, посегателство в правната
сфера на ищеца, чрез изграждане на подобрения, които увеличават стойността на обектите -
налично обедняване на ищеца и обогатяване на ответниците и разликата между тях;
изискуемост на вземането за подобрение. С оглед разпоредбата на чл. 154, ал. 1 ГПК
доказателствената тежест за установяване на фактите, съставляващи основание на иска и
имащи характер на положителни такива, се носи от ищеца, който трябва да проведе пълно и
главно доказване. Липсата на ангажирани доказателства за наличие на действия на
11
обогатилия се ответник, които представляват вмешателство, посегателство в правната сфера
на ищеца, чрез извършване на подобрения, които увеличават стойността на обектите,
обосновават извода за липса на обедняване на ищеца и обогатяване на ответника.
Предявеният иск е допустим. Налице е правен интерес от иска, тъй като липсва друга
възможност за правна защита за ищеца, тъй като е налице твърдение за извършено
подобрение в имоти, което е увеличило стойността им, които е следвало да бъдат закупени,
но ищецът е отстранен от имотите. Това е фактически състав на неоснователното
обогатяване, при който едно лице получава без правно основание по друг начин- това
означава обогатяване посредством действия на обогатилия се, които представляват
вмешателство, посегателство в чужда правна сфера - обладаване на имот с увеличена
стойност поради извършено подобрение, без овластяване, но лишаване от имота, като
обогатяването следва от обстоятелството, че е спестил плащането на подобрението, при
положение че е получил отново имота, т.е. получил е имуществена облага, която може да се
оцени в пари. В този случай липсва престация от друго лице, обогатяването не се дължи на
това, че собственикът на вещта е престирал нещо на друго лице без правно основание, а на
това, че другото лице само е извършвало действия, чрез които се е обогатило, като
обогатяването е станало за сметка на обеднелия. При тези обстоятелства, на основание чл.
59 от ЗЗД, възниква правото да се иска онова, с което другото лице се е обогатило, но до
размера на обедняването.
Предмет на предявения иск са извършени от ответниците действия, изразяващи се във
връщане в патримуниума им на имоти, които са с увеличена стойност, поради извършени
подобрения, без да са заплатени тези подобрения.
Искът е за неоснователно обогатяване, тъй като ищeцът не е установил на какво
основание е осъществявал фактическа власт върху имотите – в предварителния договор не
става ясно дали и на процесните имоти е предадено владението, или само на
бензиностанцията. Пасивно легитимиран да заплати тези подобрения е собственика на
имота към датата на извършване на подобренията, тъй като именно той се е обогатил за
сметка на владелеца от подобряването на вещта, а целта на разпоредбата на закона е да се
избегне неоснователното обогатяване на собственика на вещта за сметка на обедняването на
владелеца на тази вещ. Към момента на извършване на подобренията собственика на
процесните имоти не се установи да са ответниците, за което се изложиха по-горе
съображения, но твърдението за наличие на собственост обуславя легитимация по иска на
ответниците.
Съгласно чл. 59, ал. 1 от ЗЗД, всеки, който се е обогатил без основание за сметка на
другиго, дължи да му върне онова, с което се е обогатил, до размера на обедняването.
Фактическият състав на тази разпоредба изисква наличието на следния сложен
фактически състав: 1. Ищецът да е обеднял- да е намаляло имуществото му; 2. обогатяване
на друго лице- ответник-наличие на имотно облагодетелстване 3. генетична връзка между
обогатяването и обедняването- обогатяването и обедняването да са настъпили в резултат на
едни и същи действия или факти; 4. липса на основание- придобиване по друг начин-
12
обогатяване посредством действия на обогатилия се, които представляват вмешателство,
посегателство в чужда правна сфера; 5. да няма друг иск, с който обеднелият да може да се
защити.
За да уважи иск с правно основание чл. 59 от ЗЗД, ищеца следва да докаже, при
условията на пълно и главно доказване, че извършил подобрения в чужд имот и размера на
разходите за тези подобрения.
Претенцията за заплащане на стойността на извършени подобрения в недвижим имот е
въз основа на въведен принцип в гражданското право за недопустимост на неоснователното
обогатяване. Извършилия подобрения в чужд имот е обеднял за сметка на собственика.
Собственикът на земята се обогатява, защото получава по-скъп имот и е налице от
обективна страна разместването на имуществени блага, което настъпва между собственика и
лицето, извършило подобренията. Законът е въвел забрана за неоснователно обогатяване и
възможността да се търси възстановяване на разходите, то претенцията е облигационна.
По делото не се установи по несъмнен начин, на първо място, че ищеца е извършил
подобрения в имоти, собственост на ответниците. За да е налице подобрение в един имот,
следва вложените труд, средства и материали да са довели до увеличаване на стойността му,
като движимите вещи, които могат да бъдат отделени без съществени увреждания на имота,
не подлежат на заплащане, тъй като не са подобрение и владелецът може да ги вдигне при
преустановяване на владението. В настоящия случай не се установи, че ищеца е извършил
подобрения в собствени на ответниците имоти, а доколкото е налице твърдение и налични
доказателства за закупени строителни материали – пвц дограма, метални профили,
извършване на услуги с къртица, поставяне на климатик, то не се установява, че същите са
вложени в имоти, собственост на ответниците. Даже и да се приеме, че е поставен климатик
на процесен имот, то не подлежи на възстановяване стойността му, тъй като може да се
отдели от имота без съществено увреждане – т.е. не е налице подобрение.
Ето защо, предявените искове се явяват недоказани, обуславящи неоснователността им.
Не се установява от доказателствата по делото фактическите твърдения, че
ответниците са собственици на процесните имоти, които да обусловят преценката дали
ищеца извършва, в имота на ответниците, действия на обогатилия се ответник - налично
обедняване на ищеца и обогатяване на ответника и разликата между тях, предвид правилото
на чл. 154, ал. 1 ГПК.
Предвид изхода на делото и на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, искането за
присъждане на направените от ответницте разноски се явява основателно.
Водим от горното и на основание чл. 235 от ГПК, районният съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Додек 3“ ЕООД, ЕИК ********* против ответникът В.
13
Д. Д., ЕГН **********, иск да заплати на ищеца сумата в размер на 16 477.14 лв.,
представляваща увеличена стойност вследствие извършване на подобрения за периода от
началото на месец май 2020 г. до септември 2021 г., в имоти с идентификатори
68792.501.199.7 и 68792.501.199.6. по КК на с. *****, ведно с законната лихва върху сумата,
считано от предявяване на иска – 13.03.2024 г. до окончателното изплащане на сумата, като
НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Додек 3“ ЕООД, ЕИК ********* против В. В. В., е
ЕГН - ********** иск, да заплати на ищеца сумата в размер на 5 492.38 лв., представляваща
увеличена стойност вследствие извършване на подобрения за периода от началото на месец
май 2020 г. до септември 2021 г., в имоти с идентификатори 68792.501.199.7 и
68792.501.199.6. по КК на с. *****, ведно с законната лихва върху сумата, считано от
предявяване на иска – 13.03.2024 г. до окончателното изплащане на сумата, като
НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА „Додек 3“ ЕООД, ЕИК *********, да заплати на В. Д. Д., ЕГН
********** и В. В. В., ЕГН **********, сумата в размер на 2378.00 лв. (две хиляди триста
седемдесет и осем лева), представляващи разноски за адвокат.
Решението подлежи на обжалване пред ОС – Благоевград в двуседмичен срок от
съобщаването на страните.
Съдия при Районен съд – Благоевград: _______________________
14