№ 213
гр. гр.Несебър, 16.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, V-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на втори декември през две хиляди двадесет и първа
година в следния състав:
Председател:Мария М. Берберова Георгиева
при участието на секретаря Атанаска Д. Ганева
като разгледа докладваното от Мария М. Берберова Георгиева Гражданско
дело № 20212150100630 по описа за 2021 година
Производството по делото е образувано по повод исковата молба на Св. Ан. Ст.,
гражданка на Руската Федерация, родена на **********г., с Булстат *********, с
адрес в РБългария: с.************, подадена чрез процесуалния й представител –
адв.Н.Г. от АК-Бургас, със съдебен адрес: гр.Бургас, ул.”****** против ЕТАЖНАТА
СОБСТВЕНОСТ на сграда „М.” с идентификатор № **** по КККР на с.Р.,
общ.Несебър, с адрес: с.**********”, представлявана от Управителя на ЕС – А.” ООД
с ЕИК *****, със седалище и адрес на управление: гр.*******, представлявано от
управителя М.Д.М., с правно основание чл.40 от ЗУЕС
В исковата молба се сочи, че ищцата С. е собственик на самостоятелни обекти в
сграда „М.” на к-с „Е.”, а именно - СОС с идентификатор ***** и СОС с
идентификатор ********* по КККР на с.Р., общ.Несебър. Твърди се, че на 13.04.2021г.
било проведено Общо събрание на ЕС на сграда „М.” с идентификатор № ****** по
КККР на с.Р.. Излага се, че събранието е свикано в нарушение на чл.13 от ЗУЕС.
Развиват се съображения в тази насока, като се твърди, че на ищцата не е изпратена
покана на електронната поща с оглед изпратеното от нея уведомление по реда на чл.13,
ал.2 от ЗУЕС до Председателя на УС на ЕС, получено от последния на 10.01.2021г.
Твърди се, че събранието е проведено при допуснати нарушения на чл.15 от ЗУЕС -
неизяснен и неправилно изчислен кворум. Излагат се подробни съображения в тази
насока. Оспорва се на събранието да са присъствали лица - лично, или чрез
пълномощници. Твърди, че част от обектите, за които е посочен собственик - „Е.Х.",
представляват общи части. Развиват се доводи в тази посока. Излага се, че решенията
1
не са оповестени по реда на чл.16, ал.7 от ЗУЕС. Сочи, че част от решенията са взети,
без да са предвидени в дневния ред.
Гореизложеното е мотивирало правния интерес у ищцата С. да поиска от съда да
постанови решение, с което да отмени решенията, взети на проведеното на 13.04.2021г.
Общото събрание на Етажната собственост на вход „М.", в сграда „В”, комплекс „Е.", с
идентификатор № ****** по КККР на с.Р., с адрес: в с.Р., ул.„**********",
представлявана от управителя на ЕС „А." ООД с ЕИК *****, катонезаконосъобразни.
Представя писмени доказателства. Моли на основание чл.190 от ГПК да бъде
задължена ответната страна да представи посочените в исковата молба документи с
копие за ответната страна и в оригинал за справка. Прави искане за допускане на
съдебнотехническа експертиза, както и за допускане на един свидетел при режим на
довеждане.
Предявен е иск с правно основание чл.40, ал.1 от ЗУЕС.
В срока по чл.131 от ГПК, по делото е постъпил писмен отговор на исковата
молба от ответната Етажна собственост, подаден чрез процесуалния им представител –
адв.З.К. от АК-Бургас, с който оспорва предявения иск, като неоснователен. Сочи се,
че общото събрание е свикано на основание чл. 12, ал. 5 от ЗУЕС, като са спазени
изискванията за това. Излага, че са спазени всички изисквания на чл.13, ал.1 от ЗУЕС.
Оспорва приложеното към исковата молба уведомление по чл.13, ал.2 от ЗУЕС, като
твърди, че представлява частен документ съставен за целите на настоящото
производство. Наред с това твърдят, че уведомлението не е достигнало до знанието на
получателя му, като оспорват полагането на подпис от О.А.. С оглед на това молят
уведомлението да бъде изключено от доказателствения материал по делото. Твърди, че
всички решения са взети при изискуемия по чл.17, ал.3 от ЗУЕС абсолютно ясен и
правилно изчислен кворум. Развива подробни съображения в тази насока. Оспорва
твърдението, че 5 броя самостоятелни обекти във вход „М.” са общи части по смисъла
на ЗС. Излага, че „Е.Х.“ ООД е придобило на годно правно основание процесните 5
броя самостоятелни обекти, описани подробно съгласно архитектурни книжа и
площообразуване като „камериерски офиси“ в сграда „В“ - М.. Твърди, че тези обекти
не са общи части, като навежда, че същите били изградени от инвеститорът „Пайонир
Девелопмънт“ ООД съгласно одобрени строителни книжа, след което инвеститорът се
е разпоредил с тях, чрез апортна вноска. Навежда, че обстоятелството, че в тях са
разположени технически инсталации, съоръжения и други системи осигуряващи
функционирането на сградата не ги превръща в обща част и няма забрана такъв тип
инсталации и съоръжения да се помещават в собственост на трети лица. Излага, че
съоръженията съществуват като самостоятелни обекти съгласно одобрените
архитектурни проекти. Сочи, че всички тези самостоятелни обекти съгласно одобрения
архитектурен проект представляват камариерски офиси със самостоятелна тоалетна и
това се дължи на обстоятелството, че к-с Е. се състои от жилищна и хотелска част,
2
поради което инвеститорът е изградил и обекти с това предназначение. С оглед
гореизложеното се моли съда да отхвърли предявения иск, като присъди на ответника
заплатените по делото разноски. Представят писмени доказателства. Правят искане за
допускане на двама свидетели при режим на довеждане. Оспорват искането за
допускане на СТЕ.
В съдебно заседание, за ищцата се явява процесуалния й представител, който
поддържа исковата молба от името на доверителя си. Ангажират гласни доказателства
и съдебно-техническа експертиза.
За ответната Етажна собственост на сграда „М.“ в комплекс „Е. б.р.с.“ - с. Р. в
съдебно заседание се явява процесуалния им представител, който оспорва исковата
молба. В изпълнение указанията на съда представя оригинали на приложените към
отговора писмени доказателства.
Съдът, като анализира събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната
съвкупност, и съобрази разпоредбите на закона, намира за установено от фактическа и
правна страна следното:
От приложените към исковата молба и приети, като доказателства по делото
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 83, том I, рег. № 639, дело
№ 79 от 2009г. /л.7-9/ и нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 99,
том XII, рег. № 10074, дело № 2189 от 2011г. /л.10-11/ се установява, че ищцата С. е
собственик на АПАРТАМЕНТ № *** с идентификатор ******.3 по КККР на с. Р.,
находящ се в сграда № 4-„В“-„М.“, на партерен етаж и АПАРТАМЕНТ № ***, в сграда
№ 4-„В“-„М.“, находящ се на първи етаж, който представлява самостоятелен обект с
идентификатор ********* по КККР на с. Р..
Изводът, който се налага е, че иска за отмяна на решенията на проведеното на
13.04.2021г. Общото събрание на Етажната собственост, е предявен от активно
легитимирана страна.
От представените с исковата молба писмени доказателства се установява, че на
13.04.2021г., в 13.00 часа, било проведено Общо събрание на собствениците на Етажна
собственост в процесния комплекс „Е.“, сграда В - „М.“, разположена в поземлен имот
с идентификатор *******, с административен адрес: с. ********. За проведеното
събрание бил изготвен протокол, видно от който, същото е било свикано на основание
чл. 12, ал. 5 от ЗУЕС от „Е.Х.“ ООД с ЕИК ******, в качеството си на етажен
собственик, с дневен ред: 1. Избор на управител на етажната собственост и
прекратяване на правомощията на предходния управител/управителен съвет, 2. Разни
/л.13-14 вкл./.
В исковата молба процесуалният представител на ищцата сочи, че събранието е
било свикано незаконосъобразно. Твърди, че ищцата С. била подала уведомление по
чл. 13, ал. 2 от ЗУЕС и по арг. на чл. 13, ал. 3 от ЗУЕС е следвало да бъде уведомена за
3
провеждане на общото събрание чрез изпращане на поканата за провеждането му на
електронната поща. Такава покана не била изпратена, съответно ищцата не била
надлежно уведомена за събранието по реда на чл. 13, ал. 2 от ЗУЕС. Наред с това се
навежда, че на свикващия събранието етажен собственик е бил известен електронният
адрес на ищцата. Сочи се, че ищцата се била свързала с други собственици,
пребивавали в комплекса в периода от 01.04.2021г. до 13.04.2021г., които не били
запознати изобщо за свикване и провеждане на процесното общо събрание. На
следващо място се твърди, че не е имало покана, поставена на видни и общодостъпни
места на сградата, с което била нарушена разпоредбата на чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС. В
Протоколът за поставяне на покана от 05.04.2021г., приложен към уведомлението по
чл. 46б от ЗУЕС към Община Несебър било посочено, че поканата била поставена на
„общите части“ на сградата. Обръща се внимание, че е неясно къде е поставена
поканата, тъй като общи части са земята по смисъла на чл. 38 от ЗС са: земята, върху
която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните
разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните,
трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между
таванските и избените помещения на отделните собственици, комините и др., много от
които не са общодостъпни. В тази връзка се счита, че е нарушено изискването на чл.
13, ал. 1 от ЗУЕС, съгласно което: „Общото събрание се свиква чрез покана, подписана
от лицата, които свикват общото събрание, която се поставя на видно и общодостъпно
място на входа на сградата“. Твърди се, че покана за свикване на процесното ОС не е
била поставена на входа на сградата и не е била изпратена на електронен адрес на нито
един собственик, включително на ищцата, както и че на никого от собствениците не е
изпратен протокол от проведено ОС. Сочи, че Общото събрание било проведено при
неизяснен/неправилно изчислен кворум, тъй като неправилно е бил изчислен процента
на идеалните части от общите части на сградата, които са представени от етажния
собственик „Е.Х.“ ООД, съответно неправилно е изчислен процента на мнозинството
при взимането на решенията. На следващо място се оспорва твърдението, че
присъствалите на събранието лично или чрез пълномощници в действителност са
етажни собственици в сградата. Сочи се, че част от обектите, за които е посочен
собственик „Е.Х.“ ООД представляват общи части на сградата, съответно лицето,
записано като техен собственик не е могло да участва в събранието на самостоятелно
основание.
На следващо място се счита, че са незаконосъобразни взетите решения по т. 1, т.
2.1 и т. 2.2 от дневния ред. Сочи се, че по т.1 е взето решение за избор на нов
управител - „А.“ ООД, при нарушение на чл. 19, ал. 5 от ЗУЕС, тъй като няма
информация дали избраното за управител ЮЛ е собственик на имоти в сградата. По т.
2.1. било взето решение за прекратяване от новоизбраният управител на всички дела
водени от етажната собственост срещу етажни собственици за дължимата такса за
4
поддръжка за 2018, 2019 и 2020г. По т. 2.2. било взето решение етажните собственици
да заплащат такса за управление и поддръжка на „Е.Х.“ ООД. Твърди се, че двете
решения са незаконосъобразни, тъй като не били предвидени в дневния ред. Излага се,
че решението по т. 2.2. представлява решение по смисъла на чл. 11, ал. 1, т. 11, за
което решение се изисква специално мнозинство.
Съобразно разпределението на доказателствената тежест в гражданския процес,
ищцата по предявения иск с правно основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС следва да докаже,
че е собственик на самостоятелни обекти в процесната Етажна собственост, както и че
атакуваните решения са взети на проведеното на 13.04.2021г. общо събрание на ЕС на
сграда „М.” в к-с „Е.” – с. Р.. В тежест на ответната страна е да докаже, че
съобщението за общото събрание е поставено по реда на чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС, че
общото събрание е свикано при спазване на изискванията на чл.12 от ЗУЕС и чл.13 от
ЗУЕС, както и че събранието е проведено при спазване на чл.14, чл.15, чл.16 и чл.17 от
ЗУЕС. С Определение № 402 от 27.08.2021г., съдът е указал тежестта на доказване на
страните по делото.
Ответната етажна собственост твърди в отговора на исковата молба, че
процесното Общо събрание било свикано и проведено законосъобразно на основание
чл. 12, ал. 5 от ЗУЕС. Сочи, че последното проведено Общо събрание било на
09.05.2019г. Излага се, че възражението на ищцата за незаконосъбразност на при
свикването на събранието, поради не изпращане до нея на електронна поща на
поканата, е несъстоятелно. Твърди, че „Е.Х.“ ООД няма качество на
управител/председател на УС, респективно законодателят не му в вменил задължение
да изпраща уведомление по реда на чл. 13, ал. 3 от ЗУЕС. Твърди, че поканата била
залепена на видно и общодостъпно място в общите части на сградата, съобразно
изискванията на чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС, за което бил съставен и протокол. На следващо
място се излага, че Общото събрание било проведено при абсолютно ясен и правилен
кворум и при спазване на императивните изисквания на чл. 15, ал. 1 и ал. 2 от ЗУЕС.
При така установената фактическа обстановка съдът намира от правна страна
следното:
Предявеният иск, предмет на разглеждане на настоящото дело, черпи правното
си основание от разпоредбата на чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС, според която всеки собственик
може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание, и има за
предмет установяване законосъобразността или незаконосъобразността на проведено
Общо събрание на етажна собственост. Претенцията е заявена в преклузивния срок по
чл. 40 ЗУЕС и е предявена от надлежна страна - собственик на самостоятелни обекти в
етажната собственост.
По делото е допусната съдебно-техническа експертиза, от заключението на
която се установява, че: 1. За сграда „В“ е издадено разрешение за строеж с №
5
14/08.02.2005г. съгласно одобрени проекти. Помещенията, описани във въпрос 1 на
ищцата представляват камериерски офиси по проект. В кадастралната карта тези имоти
били нанесени като самостоятелни обекти, частна собственост, тип: за офис.
Установено е, че в помещенията се намират табла за инсталации, предназначени за
обслужване на всички самостоятелни обекти на територията на сграда „В“; 2.
Процентът на всички общи части са 100.00 % , за останалата част 97.25 % и за
камериерския офис 2.75 %; 3. Не са били открити данни за промяна на статута на
помещенията от първоначално одобрените проекти до датата на изготвяне на
заключението и в този период попадат и посочените моменти на възникване на
Етажната собственост и момента на провеждане на ОС на ЕС на 13.04.2021г. В
съдебно заседание вещото лице поддържа представеното заключение. Уточнява, че
климатичните инсталации и интернет инсталациите в сградата обслужват цялата
сграда, електрическите табла обслужват само коридорите, което е обща част на
сградата, като в апартаментите има отделни табла. Сочи, че по проектна документация
и по одобрен архитектурен проект предназначението на камериерските офиси е да
съхранява необходимите принадлежности за поддръжка на хигиената и за извършване
на работата, която извършват камериерките.
В показанията си пред съда, свид.Стефанов установява, че е собственик на
апартамент в комплекс „Е.“ във вх. „Сатен“, ап. 602. Сочи, че бил упълномощен от
собственици на апартаменти в сграда „Икат“ и сграда „М.“ да наглежда имотите им.
През пролетта на 2021г. свид.Стефанов заявява, че често посещавал к-с „Е.“, но не
видял през месец април 2021г. залепени покана за свикване на ОС и съобщение за
изготвен протокол на вратите на сграда „М.“. През лятото същият чул, че пролетта се е
провело общо събрание, след като били изготвени протоколите. Установява, че
собствениците, които представлявал не били уведомени, че ще се провежда общо
събрание. Заявява, че ответното дружество имало негови координати, телефон и
електронна поща, както и че разполагат с всички имейли и телефони на собствениците
в к-с „Е.“ и на сграда „М.“. Сочи, че още, че при закупуването на апартамент в к-с „Е.“,
всички собственици били задължени да отидат на рецепция и да си оставят телефони,
адрес и имейли.
С Определение № 402 от 27.08.2021г., постановено по делото, съдът е задължил
ответната страна на основание чл. 190 от ГПК да представи заверени копия /и
оригинали за справка/ на намиращите се у тях писмени доказателства, както следва:
покана за свикване на ОС на 13.04.2021г., протокол за поставена покана, съобщение за
съставен протокол за поставена покана, протокол от проведеното ОС с всички
страници и приложения; пълномощни на участвалите в ОС пълномощници, съобщение
за изготвен протокол, протокол за поставяне на съобщението, списък на присъствалите
на събранието лица. В проведеното на 03.12.2021г. съдебно заседание изисканите
оригинали на приложените към отговора на исковата молба писмени доказателства са
6
представени и след сверка с приложените по делото копия, са върнати на
пълномощника на ответната страна.
По отношение на представените оригинали на поканата за свикване на общо
събрание и протокол за залепване на покана за общо събрание, в съдебно заседание
съдът констатира разминаване на подписите на двата документа, като в поканата не
съвпадат подписите на Георги Славов, а в протокола от 13.04.2021г. липсва подпис на
адв.К.. В резултат на това, съдът изключи от доказателствения материал по делото -
поканата за свикване на общо събрание и протокола за залепване на поканата за Общо
събрание на ЕС.
Предвид гореизложеното, съдът намира, че ответникът не успя да проведе
успешно доказване, че проведеното на 13.04.2021г. Общото събрание на ЕС на сграда
„М.” с идентификатор № **** по КККР на с.Р., к-с „Е. б.р.с.”, е свикано при спазване
на изискванията на чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС.
Съгласно разпоредбата на чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС, „Общото събрание се свиква
чрез покана, подписана от лицата, които свикват общото събрание, която се поставя на
видно и общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7 дни преди датата
на събранието, а в неотложни случаи - не по-късно от 24 часа. Датата и часът на
поставянето задължително се отбелязват върху поканата от лицата, които свикват
общото събрание...“. В чл. 13, ал. 3 от ЗУЕС се дава възможност на собственици, които
не ползват имота си или отсъстват за повече от един месец да бъдат уведомявани по
телефона при спазване на определена процедура за отразяване на уведомяването или
по електронна поща.
Процесуалният представител на ищцата твърди, че на 10.01.2021г. е депозирала
до Председателя на УС на ЕС на бл. „В“, сграда „М.“, комплекс „Е.“ О.А.,
уведомление по смисъла на чл. 13, ал. 2 от ЗУЕС /л. 12/, с което заявява, че ще
пребивава в имотите си не повече от 30 дни в рамките на календарната година 2021г. и
представя електронен адрес за изпращане на покани за свикване на ОС на ЕС и други
актове, които да и бъдат изпращани по електронен път. От страна на ищцата се
навежда, че уведомлението е получено надлежно от Председателя на Управителния
съвет О.А. на 10.01.2021г., което е удостоверено с негов подпис.
В практиката си въззивната инстанция многократно е имала повод да се
произнесе по въпросите за значението на писменото уведомление по чл. 13, ал. 2 от
ЗУЕС. Така например в Решение № 508 от 30.04.2020 г. на ОС - Бургас по в. гр. д. №
1523/2019 г. и Решение № 261 от 25.02.2020 г. на ОС - Бургас по в. гр. д. № 1870/2019г.
е прието, че ищецът следва да ангажира надлежни писмени доказателства по смисъла
на чл. 13, ал. 2 от ЗУЕС - за писмено уведомяване на управителя на ЕС. В цитираните
съдебни решения изрично е прието, че тези обстоятелства не могат да се доказват със
свидетелски показания с оглед забраната по чл. 164, ал. 1, т. 3 ГПК за установяване на
7
обстоятелства, за доказването на които законът изисква писмен акт, тъй като в нормата
на чл. 13, ал. 2 от ЗУЕС изрично е посочено писмено уведомяване, т. е. представяне на
акт в писмена форма, която е такава за доказване на извършеното действие. В случая
безспорно се установи, че уведомлението по реда на чл. 13, ал. 2 от ЗУЕС, отправено
от ищцата до О.А., в качеството му на управител на ЕС е получено от него на
10.01.2021г., за което е положил подпис. Недоказани останаха възраженията на
ответната страна, че уведомлението било съставено за целите на настоящото
производство, както и че уведомлението не е достигнало до знанието на получателя му,
съответно че положения от О.А. подпис не бил негов. Изводът, който се налага е, че
след като ищцата надлежно е поискала да й бъдат изпращани покани за свикване на
общи събрания на ЕС на посочения от нея електронен адрес /л.12/, същата не е
получила такава покана за насроченото и проведено на 13.04.2021г. ОС на ЕС, с което
е било опорочено свикването на процесното общо събрание.
Независимо от горното, изключването от доказателствения материал по делото
на представените от ответната страна поканата за свикване на общо събрание и
протокол за залепване на покана, се приравнява на липсата на покана. В показанията
си пред съда, свид.Стефанов също установи, че прец месец април не е виждал залепена
покана за свикване на ОС и съобщение за изготвен протокол на вратите на сграда „М.“.
Предвид гореизложеното, съдът намира предявеният иск е основателен поради
допуснати нарушения при свикването на ОС на ЕС на сграда „М.“, комплекс „Е. б.р.с.”
– с.Р., проведено на 13.04.2021г., поради което не следва да се обсъждат доводите на
ищеца за нарушения при провеждането на това общо събрание. В резултат на това
следва да се отменят всички решения, взети на процесното Общо събрание, като
незаконосъобразни.
С оглед резултата по делото и в съответствие с разпоредбата на чл.78, ал.1 от
ГПК, на ищцата следва да се присъдят заплатените по делото разноски. Поради липса
обаче на претендирани от ищцата разноски по делото, съдът не присъжда такива.
Мотивиран от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ всички решения, взети на проведеното на 13.04.2021г. Общото
събрание на Етажната собственост на вход „М.“, в сграда „В” с идентификатор №
****** по КККР на с.Р., с адрес: в с.********, комплекс „Е. б.р.е.с.“, представлявана от
управителя на ЕС „А.“ ООД, като незаконосъобразни.
Решението може да бъде обжалвано с въззивна жалба в двуседмичен срок от
съобщаването му на страните пред Окръжен съд - Бургас.
8
Съдия при Районен съд – Несебър: _______________________
9