Определение по дело №104/2010 на Окръжен съд - Благоевград

В публично заседание в следния състав:

Предявени са обективно съединени искове с правно основание чл.55, ал.1 във връзка с чл.88, ал.1 от ЗЗД и чл.92, ал.1 от ЗЗД.

В исковата си молба ищецът А. Д. Н., чрез представител по пълномощие твърди, че с ответника „Би Е. Е. В. П.” О. – Г. К., по силата на сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 17.07.2007 г., представляващия неразделна част към договора Анекс от 19.07.2007 г. и Приложение N 1 за степен на завършеност, се задължили да сключат окончателен договор за покупко - продажба, с който „Би Е. Е. В. П.” О., със седалище и адрес на управление Г. К., да прехвърли на ищеца собствеността върху следния недвижим имот във вида, описан в Приложение N 1, а именно: Апартамент № 116 /сто и шестнадесет/, на 4 /четвърти/ етаж, на площ от 42,00 кв.м., състоящ се от: дневна с кухненски бокс, кът за спане, антре, санитарен възел и една тераса, при граници: североизток - общи части и външен зид, югозапад — апартамент № 117, северозапад - външен зид и югоизток— общи части, отгоре — апартамент № 159, отдолу — апартамент № 73, ведно с 0,169% идеална част от общите части на сградата и от правото на строеж като площта на апартамента ведно с общите части на сградата възлиза на 51,86 кв.м, изграден в тяло "А" на Представителна сграда с апартаменти, ателиета и КОО „В. Суитс", построена в урегулиран поземлен имот УПИ I (едно), кв. 30 (тридесет), по плана на к.к. С. б. - изток, община Н., с площ на имота 11 436 (единадесет хиляди четиристотин тридесет и шест) кв.м, при граници за поземления имот: от три страни улици и УПИ II (две) в квартал 30 (тридесет). По силата на сключения договор, владението на описания недвижим имот следвало да бъде предадено на 01.06.2008 година, като в случай, че до 15.05.2008 година страните не си отправят покана за предаване, се считало, че същите са поканени на 01.06.2008 година да се явят на адреса на имота за предаване на владението върху него, като предаването на владението следвало се осъществи с подписване на приемо-предавателен протокол, който да отрази точното изпълнение на задължението на продавача за предаване на имота във вида, уговорен в чл. 3 от договора. Тъй като продавачът или негов представител не се явил в уговорения срок да предаде владението върху имота и да състави протокол за неговото състояние, такъв бил изготвен от ищеца, в присъствието на двама свидетели, което било удостоверило с подписите им. Имайки предвид договорените срокове, протоколът от 01.06.2008 г., отразяващ степента на завършеност на обекта, и факта че към настоящия момент окончателен договор все още не бил сключен, както и не били извършвани каквито и да било строително-монтажни работи в обекта, съгласно чл. 18 от предварителния договор, според който при забава от страна на продавача, за купувача възниквало правото на неустойка от 0.01 % върху продажната цена, но не повече от 10% от продажната цена на имота, ищецът претендирал за посочена неустойка размера от 4444. 91 лева. Ищецът твърди, че създал всички предпоставки за изпълнение на задължението, като изплатил всички дължими суми по договора, за което представял и прилагал към исковата молба съответните банкови документи. Счита, че е налице пълно и съществено неизпълнение на задълженията от страна на ответника, поради виновно бездействие, което представлявало основание за развалянето на предварителния договор по реда на чл. 87 от ЗЗД, във връзка с което изпратил на ответника нотариална покана от 14.03.2009 г. чрез нотариус Р. Д., вписан под № 274 на Нотариалната камара, като на ответника бил даден допълнителен срок от един месец, считано от датата на получаване на нотариалната покана за изпълнение на задълженията по предварителния договор, след изтичането на който срок заявил, че счита договора за развален. С въпросната покана бил даден срок на ответника до 15.04.2009 година да върне всички изплатени от ищеца суми. Ищецът твърди, че изплатил на ответника по предварителния договор следните суми: депозит, внесен на 05.07.2007 гадена в размер на 1000 евра, или равностойността му в лева, възлизаща на 1955. 83 лева; по фактура №24/01.08.2007 година - 50 714. 67 лева, представляваща авансово плащане - левова равностойност за договорирания недвижим имот; по фактура №41/30.10.2007 г. - 54 366. 20 лева, представляваща първа вноска – левова равностойност по анекс от 19.07.2007 г. към договора; по фактура №56/25.03.2008 г. - 17 240. 64 лева, представляваща втора вноска - левова равностойност по анекс от 19.07.2007 г. към договора, или общо в размер на 124 277. 34 лева, ведно с неустойка за забава за периода 01.07.2008 година - 23.04.2009 година /датата на разваляне на предварителния договор с нотариална покана/ в размер на 4037. 13 лева, или равностойността й в евро - 2064. 15 евра, както и ведно с уговорената неустойка за неизпълнение по чл. 2, ал. 5 от предварителния договора в размер на 0.70 евро с левова равностойност - 1.37 лева; или общо дължимата сума възлиза на 128 315. 84 лева, или равностойността й в евро, възлизаща на 65 606. 85 евро. Моли съда да постанови решение, с което да осъди ответника „Би Е. Е. В. П." О., със седалище и адрес на управление, Г. К., представлявано от управителя П. И. Б. да заплати на ищеца А. Д. Н.: депозит, внесен на 05.07.2007г. в размер на 1000 Евро или равностойността му в лева, възлизаща на 1955.83 лв. (хиляда деветстотин петдесет и пет лева и осемдесет и три стотинки), плащането на която е удостоверено с преводно нареждане № *50525/ 05.07.2007 г.; сума, изплатена на основание чл. 4 (1) от договора и анекса от 19.07.2007 г. към него в размер на 25 930 /двадесет и пет хиляди деветстотин и тридесет/ евро, плащането на която е удостоверено с фактура № 24/01.08.2007 г. за левовата равностойност на сумата в размер на 50 714.67 лв. /петдесет хиляди седемстотин и четиринадесет лв. и шестдесет и седем стотинки/, представляваща авансово плащане - левова равностойност за договорирания недвижим имот и преводно нареждане № *61158/ 26.07.2007 г.; сума в размер на 27 797 /двадесет и седем хиляди седемстотин деветдесет и седем/ евро, представляваща първа вноска по анекс от 19.07.2007 г. към договора, плащането на която е удостоверено с фактура № 41/30.10.2007 г. за сума в размер на 54 366.20 лв. /петдесет и четири хиляди триста шестдесет и шест лв. и двадесет стотинки/, представляваща левовата равностойност на изплатената сума и преводно нареждане №*51488/25.10.2007 г.; сума в размер на 8 815 /осем хиляди осемстотин и петнадесет/ евро, представляваща втора вноска по анекс от 19.07.2007 г. към договора, плащането на която е удостоверено с фактура № 56/25.03.2008 г. за сума в размер на 17 240.64 лв. /седемнадесет хиляди двеста и четиридесет лв. и шестдесет и четири стотинки/, представляваща левовата равностойност на изплатената сума и платежно нареждане №*01504/20.03.2008 г., или общо главница в размер на 124 277.34 лева (сто двадесет и четири хиляди двеста седемдесет и седем лева и тридесет и четири ст.), неустойка за забава за периода 01.07.2008г.- 23.04. 2009 г. /датата на разваляне на предварителния договор с нотариална покана/ в размер на 4037.13 лв. (четири хиляди тридесет и седем лв. и тринадесет стотинки) или равностойността й в евро - 2064.15 /две хиляди шестдесет и четири евро и петнадесет цента/, неустойка за неизпълнение по чл.2, ал.5 от договора в размер на 0.70 /седемдесет евроцента/ евро - левова равностойност 1.37 /един лев тридесет и седем ст./лв., или общо дължимата сума възлиза на 128 315.84 лв. (сто двадесет и осем хиляди триста и петнадесет лева и осемдесет и четири ст.) или равностойността й в евро, възлизаща на 65 606.85 Е (шестдесет и пет хиляди шестстотин и шест евро и осемдесет и пет евроцента), законна лихва върху главницата от датата на датата на разваляне на предварителния договор с нотариална покана - 23.04.2009 г. до окончателното й издължаване; съдебно-деловодни разноски и адвокатско възнаграждение. В съдебно заседание ищецът, редовно и своевременно призован, не се явява. Представлява се от представител по пълномощие, който поддържа иска така, както е предявен. Уточнява, че се претендира присъждане на исковите суми в лева, както и на законната лихва върху главницата, считано от предявяване на иска до окончателното й изплащане.

Постъпил е отговор на исковата молба от ответника „Би Е. Е. В. П.” О., със седалище и адрес на управление, Г. К., представлявано от управителя П. И. Б., с който сочи, че предявеният иск е допустим, но неоснователен, като оспорва размера на така претендираната от ищеца сума, като твърди, че не е получил всичките, посочени в исковата молба суми. В срока по чл.367, ал.1 от ГПК ответникът не е направил възражения, не е оспорил истинността на представен документ, не е посочил и не е представил писмени доказателства. В съдебно заседание, ответникът по иска, редовно и своевременно призован, не изпраща представител и не взема становище.

Окръжният съд, като прецени събраните по делото доказателства, прие за установено от фактическа и правна страна следното:

Видно от приетия по делото като доказателство предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от 17.07.2007 г., сключен между „Би Е. Е. В. П.” О., Булстат *********, като продавач и А. Д. Н. от Р.П., като купувач, страните се задължили да сключат окончателен договор за покупко – продажба, с който продавачът „Би Е. Е. В. П.” О. да прехвърли на купувача А. Д. Н. собствеността върху следния недвижим имот: Апартамент № 116 /сто и шестнадесет/, на 4 /четвърти/ етаж, на площ от 42,00 кв.м, състоящ се от: дневна с кухненски бокс, кът за спане, антре, санитарен възел и една тераса, при граници: североизток - общи части и външен зид, югозапад — апартамент № 117, северозапад - външен зид и югоизток— общи части, отгоре — апартамент № 159, отдолу — апартамент № 73, ведно с 0.169% идеална част от общите части на сградата и от правото на строеж като площта на апартамента ведно с общите части на сградата възлиза на 51.86 кв.м, изграден в тяло "А" на Представителна сграда с апартаменти, ателиета и КОО „В. Суитс”, построена в урегулиран поземлен имот УПИ I (едно), кв. 30 (тридесет), по плана на к.к. С. б. - изток, община Н., с площ на имота 11 436 (единадесет хиляди четиристотин тридесет и шест) кв.м, при граници за поземления имот: от три страни улици и УПИ II (две) в квартал 30 (тридесет).

Съгласно чл. 5 от цитирания предварителен договор, страните се задължили да сключат окончателен договор в срок от тридесет календарни дни от подписване на протокола за предаване на владението върху имота - най-късно до 01.07.2008 година. Съгласно чл. 2 от същия, владението на описания имот следвало да бъде предадено на купувача в срок до 01.06.1008 година, което следвало да се осъществи с подписването на приемо-предавателен протокол. В случай на отказ или неявяване в уговорения срок на продавача или негов представител да предаде владението на имота и да състави протокол за неговото състояние, това се удостоверявало с подписа на двама свидетели и бил основание купувачът да иска неустойка в размер на 0.01 % от размера на последната вноска. Съгласно чл.3, продавачът се задължил в срок до 01.06.2008 имотът да бъде в степен на завършеност – Приложение 1. При забава от страна на продавача за сключване на окончателен договор той дължи за всеки просрочен ден по 0.01 % неустойка върху продажната цена, но не повече от 10% от същата- чл. 18 от Предварителния договор. Видно от предварителния договор, продавачът се задължил да прехвърли правото на собственост на купувача срещу цена от 25 930 евро, която сума следвало да бъде платена в срок до десет календарни дни от сключването на предварителния договор. По делото е приет като доказателство Анекс от 19.07.2007 г. към посочения предварителен договор, сключен между страните по договора и страни по настоящото дело, с който последните са променили чл. 4.1. от договора, съгласно който общата продажна цената на описания имот е договорена в размер на 69 492 евро /с включен ДДС в цената до размера на 500 евро/, платима както следва: сума в размер на 25 930 евро – по посочена банкова сметка на ответника и сума в размер на 43 562 евро – по посочена в анекса банкова сметка, от която 27 797 евро – първа вноска, 8 815 евро- втора вноска и 6 950 евро – трета вноска, от която цена изрично е посочено, че сумата в размер на 1 000 евро, представляваща резервационна такса, е заплатена преди подписването на този договор. Остатъкът от цената по горната вноска 5 950 евро ще бъде изплатена при изповядване на нотариалния акт.

Видно от констативен протокол от 01.06.2008 година, съставен на основание чл. 2 от Предварителния договор е, че продавачът или негов представител не се явил в уговорения срок да предаде владението на имота и да състави протокол за неговото състояние. Констатирано е още, че апартаментът е завършен до груб строеж- няма изградени стени между апартаментите. Баня, водопровод и ел.инсталация – незавършени. Тераса-стъклопакет, ал.дограма, гранитогрес на пода. Няма входна врата. Протоколът е съставен от ищеца Н., в присъствието на двама свидетели, подписали протокола.

С нотариална покана рег.6494/14.03.2009 година на нотариус с рег. № 274 на Нотариалната камара, ищецът уведомил ответното дружество, че с оглед изтеклия до момента деветмесечен срок, течащ от датата, на която следвало имотът да бъде завършен в степен на завършеност- Приложение №1 към предварителния договор- 01.06.2008 година, допълнителен срок от един месец, считано от датата на поканата, бил подходящ за изпълнение на задълженията по договора от страна на продавача, след изтичането на който, ищецът ще счита договора за развален. Ответникът е поканен също така в срок до 15.04.2009 година да върне всички изплатени до момента суми. Нотариалната покана е получена от представител на ответното дружество на 23.03.2009 година.

Видно от приетите като доказателство фактура № 24/01.08.2007 година, ищецът Н. привел на ответното дружество сумата 50 714.67 лв. с ДДС; с фактура № 41/30.10.2007 година – сумата от 54 366.20 лв. с ДДС и с фактура 56/25.03.2008 година – 17 240.64 лв. с ДДС. Посочено във всяка една от фактурите основание за плащане е по договор за покупка на апартамент 116.

От заключението на назначената по делото съдебно-техническа експертиза и от разпита на вещото лице в съдебно заседание се установява следното: от 01.06.2008г. до датата на изготвяне на експертизата не са извършвани строително - монтажни на обекта, като степента на завършеност на процесния недвижим имот- апартамент № 116 е, както следва: Незавършен "груб строеж" с различна степен на изпълнени довършителни работи. Не са изпълнени част от ограждащите стени на апартамента, както и вътрешните преградни стени. Напълно завършена е фасадата. Не са изпълнени довършителните строително - монтажни работи в апартамента. Не са извършени мероприятията, предвидени в част "Вертикална планировка".

При така събраните по делото доказателства, съдът намира предявените искове с правно основание чл.55, ал.1 във връзка с чл.88, ал.1 от ЗЗД и чл.92, ал.1 от ЗЗД, за основателни и доказани. От доказателствата по делото се установява, че между страните по делото, на 17.07.2007 година, е сключен предварителен договор за покупко-продажба на апартамент № 116 /сто и шестнадесет/, на 4 /четвърти/ етаж, на площ от 42.00 кв.м, състоящ се от: дневна с кухненски бокс, кът за спане, антре, санитарен възел и една тераса, при граници: североизток - общи части и външен зид, югозапад — апартамент № 117, северозапад - външен зид и югоизток— общи части, отгоре — апартамент № 159, отдолу — апартамент № 73, ведно с 0.169% идеална част от общите части на сградата и от правото на строеж като площта на апартамента ведно с общите части на сградата възлиза на 51.86 кв.м, изграден в тяло "А" на Представителна сграда с апартаменти, ателиета и КОО „В. Суитс”, построена в урегулиран поземлен имот УПИ I (едно), кв. 30 (тридесет), по плана на к.к. С. б. - изток, община Н., с площ на имота 11 436 (единадесет хиляди четиристотин тридесет и шест) кв.м, при съответни граници. Уговорено е с договора, че владението на недвижимия имот следва да предадено в срок до 01.06.2008 година, както и продавачът се задължил в срок до 01.06.2008 година имотът да бъде в степен на завършеност – Приложение 1. Сключването на окончателен договор следвало да стане в срок от 30 календарни дни от подписване на протокола за предаване на владението върху имота - най-късно 01.07.2008 година. От приетия като доказателство констативен протокол от 01.06.2008 година се установя, че продавачът или негов представител на посочената дата не се явил, за да извърши предаване владението на имота, като протоколът е изготвен съобразно чл. 2 от Предварителния договор. Установява се от заключението на съдебно-техническата експертиза, че апартаментът, предмет на предварителния договор за покупко-продажба от 17.07.2007 година представлява незавършен "груб строеж", описан по-горе. т.е. степента на завършеност, установена от експертизата не съответства на степента на завършеност на апартамент № 116- Приложение № 1, в какъвто вид е следвало да бъде предадено владението на имота. Установява се по делото, че с нотариална покана, получена от ответното дружество на 23..03.2009 година, от ищеца е определен едномесечен срок за изпълнение на задълженията по предварителния договор, както и е поканен ответникът да върне всички платени суми, включително неустойка и законна лихва. От приетите като доказателство данъчни фактури за извършени плащания от ищеца по договор за покупка на апартамент 116 на суми по сметка на ответното дружество, неоспорени и неопровергани от последното, се установява, че ищецът – купувач е изпълнил задълженията си по договора относно плащането на вноските по уговорената цена. Доказателствата установяват още, че ищецът е изпълнил останалите свои задължения по предварителния договор и анекс към него. При това положение, за същия е възникнало правото да развали предварителния договор на основание чл. 87, ал.1 ЗЗД, тъй като е налице пълно неизпълнение от страна на продавача на неговите задължения, което разваляне ищецът е сторил след предупреждение и в изискуемата от закона писмена форма. С развалянето на предварителния договор за ответника е възникнало задължение да върне на ищеца получените, с оглед на неосъществено основание, суми. Това са сумите от 50 714.67 лв. с ДДС по фактура № 24/01.08.2007 година, сумата от 54 366.20 лв. с ДДС по фактура № 41/30.10.2007 година и сумата от 17 240.64 лв. с ДДС по фактура 56/25.03.2008 година, както и сумата от 1 955.83 лв. /равностойност на 1 000 евро, платени с подписване на предварителния договор като резервационна такса/, или общо в размер на 124 277.34 лева. Ответникът дължи също така неустойка за забава по чл.18 от предварителния договор, която за периода от 01.07.2008-23.04.2009 година е в размер на 4 037.13 лева, който размер е неоспорен от ответника и съдът приема за доказан, и неустойка за неизпълнение по чл.2, ал.5 от същия в размер на 1.37 лв.

Ето защо, ответното дружество следва да бъде осъдено да заплати на ищеца Н. сумата в размер на 128 315.84 лева, от която сумата в размер на 124 277.34 лв., платени от последния съгласно предварителен договор от 17.07.2007 г. и анекс към него от 19.07.2007 г. за покупко – продажба на апартамент № 116, на 4-ти етаж, на площ от 42.00 кв.м, изграден в тяло „А” на Представителна сграда с апартаменти, ателиета и КОО „В. Суитс”, построена в УПИ I, квартал 30, по плана на к.к. „С. б.” - изток, ОбщинÓ Н., с площ на имота 11 436 кв.м., и получени от „Би Е. Е. В. П.” О. с оглед на неосъществено основание, , неустойка за забава за периода 01.07.2008 /датата, на която най-късно е следвало да бъде сключен предварителния договор/ - 23.04.2009 година /датата на разваляне на договора с нотариалната покана/ по чл. 18 от предварителния договор в размер на 4 037.13 лв. и неустойка за неизпълнение по чл.2, ал.5 от предварителния договор в размер на 1.37 лв., ведно със законната лихва за забава върху главницата от 124 277.34 лв., считано от датата на предявяване на иска – 07.07.2009 г. до окончателното изплащане на сумата.

При този изход на делото ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца направените по делото разноски в размер на 11 433 лева, от които 5 133 лева – внесена държавна такса, 6 000 лева – адвокатски хонорар и 300 лева – разноски за вещо лице.

Водим от изложеното, съдът

Р Е Ш И :

ОСЪЖДА „БИ Е. Е. В. П.” О. със седалище и адрес на управление в Г., У. Р.” № **, офис ****, ЕИК *********, представлявано от управителя П. И. Б., ЕГН * да заплати на А. Д. Н., род. на **.**.**** г., Г., със задграничен паспорт серия № ** *******, издаден на **.**.**** година от W. S./*/, с адрес: ul. M. 18; 43-300 B. –B., P., със съдебен адрес: Г. С., кв. „И. В.”, ул. „Б.”, бл. **, вх. *, ап. **, сумата в размер на 128 315.84 лева, от която: 124 277.34 лв., платени от А. Д. Н. на „Би Е. Е. В. П.” О. със седалище и адрес на управление в Г., У. Р.” № **, ЕИК *********, представлявано от управителя П. И. Б., ЕГН * съгласно Предварителен договор от 17.07.2007 година и Анекс към него от 19.07.2007 година за покупко-продажба на Апартамент № 116 /сто и шестнадесет/, на 4 /четвърти/ етаж, на площ от 42,00 кв.м, състоящ се от: дневна с кухненски бокс, кът за спане, антре, санитарен възел и една тераса, при граници: североизток - общи части и външен зид, югозапад — апартамент № 117, северозапад - външен зид и югоизток— общи части, отгоре — апартамент № 159, отдолу — апартамент № 73, ведно с 0.169% идеална част от общите части на сградата и от правото на строеж като площта на апартамента ведно с общите части на сградата възлиза на 51.86 кв.м, изграден в тяло „А” на Представителна сграда с апартаменти, ателиета и КОО „В. Суитс”, построена в урегулиран поземлен имот УПИ I (едно), кв. 30 (тридесет), по плана на к.к. „С. б.” – изток, община Н., с площ на имота 11 436 (единадесет хиляди четиристотин тридесет и шест) кв.м, при граници за поземления имот: от три страни улици и УПИ II (две) в квартал 30 (тридесет) О., с оглед на неосъществено основание; 4 037.13 лв., представляваща неустойка за забава за периода 01.07.2008 - 23.04.2009 година по чл. 18 от Предварителен договор от 17.07.2007 година и 1.37 лв. - неустойка за неизпълнение по чл.2, ал.5 от Предварителен договор от 17.07.2007 година, ведно със законната лихва върху главницата от 124 277.34 лв., считано от 07.07.2009 г. до окончателното изплащане на сумата.

ОСЪЖДА „БИ Е. Е. В. П.” О. със седалище и адрес на управление в Г., У. Р.” № **, офис ****, ЕИК *********, представлявано от управителя П. И. Б., ЕГН * да заплати на А. Д. Н., род. на **.**.**** г., Г., със задграничен паспорт серия № ** *******, издаден на **.**.**** година от W. S./*/, с адрес: ul. METALOWCOW 18]43-300 BIELSKO –BIALA, POLAND, със съдебен адрес: Г. София, кв. „Иван Вазов”, ул. „Б.”, бл. **, вх. *, ап. **, направените по делото разноски в размер на 11 433 лева.

Решението подлежи на обжалване пред Апелативен съд - Пловдив в двуседмичен срок от връчването му на страните.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: