Р Е
Ш Е Н И Е
№….........../…………….2021 г.
гр. Варна
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ
РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 53-ти състав, в открито съдебно
заседание, проведено на седемнадесети септември, през две хиляди двадесет и
първа година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ЛАЗАР ВАСИЛЕВ
при участието на секретаря Веселина Георгиева,
като разгледа докладваното от съдията
гражданско
дело № 15833 по описа на съда за 2020 година,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е по реда на Глава XIII от ГПК.
Образувано е по предявен от С.Е.И. с ЕГН **********, с адрес: *** – ***“ с ЕИК ***, със седалище и адрес
на управление:***, и С.С.С. с ЕГН **********, с адрес: ***, иск с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД, вр. чл. 229, ал. 2 ЗЗД за прогласяване на
нищожност поради противоречие със закона на клаузата на чл. 3 от
сключения между С.С.С., като наемодател от една страна, и ЕТ „***“, като
наемател, от друга, Договор за наем от *** г., вписан в
Служба по вписванията - *** с вх.рег. № *** от *** г., Акт № ****, том ***, за
срока над 3 години до договорения срок от 5 години, по отношение на
следните недвижими имоти, намиращи се в землището на село : 1. Нива с
идентификатор***, с площ от 9,497 дка, находяща се в
местност „****“; 2. Нива с идентификатор ***, с площ от 4,499 дка, находяща се в местност „***. Нива с идентификатор ***, с
площ от 2,528 дка, находяща се в местност „***“; 4.
Нива с идентификатор ***, с площ от 5,500 дка, находяща
се в местност „***“.
Ищецът твърди, че по силата на Договор за
продажба на наследство от 18.12.2019 г. е придобил правото на собственост по
отношение на 1/3 идеални части от процесните недвижими имоти. Сочи, че между С.С.С., като наемодател, от една страна, и ЕТ „***“, като
наемател, от друга, бил сключен Договор за наем от 18.06.2020 г., вписан в
Служба по вписванията - ***с вх.рег. № *** г., Акт № *** том ***, с предмет
същите имоти. Заявява, че съгласно чл. 3 от договора, същият е със срок на
действие пет стопански години – от стопанска година 2021-2022 до стопанска
година 2025-2026. Излага, че ответникът С.С.С., като
собственик на 1/3 идеални части от процесните имоти, не е разполагал с правото
да отдава същите под наем за срок повече от три години, като последното обуславя
нищожност на договора в частта, касаеща уговорения
срок над законоустановения такъв.
С оглед на изложените съображения се предявява
исковата претенция. Претендира присъждане на сторените в производството
разноски.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът ЕТ „***“
оспорва предявения иск, излагайки съображения за действителност на сключения
договор за наем, като съответстващ на разпоредбите на ЗСПЗЗ, касаещи отдаването
под наем на земеделска земя. Оспорва пасивната процесуална легитимация на
ответника ЕТ „***“, като не спори относно обстоятелството, че ответникът С.С.С. като съсобственик на процесните имоти е сключил
договора за наем в качеството на наемодател. Като недоказан е посочен фактът на
притежаваните от последния идеални части от имотите.
Предвид изложеното, моли предявеният иск да бъде
отхвърлен, като претендира и присъждане на сторените по делото
съдебно-деловодни разноски.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът С.С.С., чрез назначения му особен представител, оспорва
предявения иск като неоснователен и недоказан. Твърди, че законодателят е
предвидил като минимален срок на договора за наем три години, без да е уреден
максимален такъв. Иска се отхвърляне на предявения иск.
В проведеното по делото открито съдебно
заседание, ищецът, чрез процесуалният си представител адвокат *** поддържа
предявения иск, като намира въведените възражения от ответната страна за
неоснователни. Претендира присъждане на сторените по делото разноски, като
представя списък по чл. 80 от ГПК. Релевира
възражение за прекомерност на разноските, претендирани
от ответника ЕТ „***“.
Ответникът ЕТ „***“, преди дата на проведеното
съдебно заседание, чрез процесуалния си представител е депозирал изрична молба
по същество на спора, в която излага съображенията си за неоснователност на
предявения иск. Претендира присъждане на сторените разноски, като прилага и
списък по чл. 80 от ГПК. Релевира и възражение за
прекомерност на разноските, претендирани от ищеца.
Ответникът С.С., чрез
назначения си особен представител адвокат А., оспорва исковата претенция, като
сочи, че същата е неоснователна, необоснована и недоказана. Претендира
присъждане на възнаграждение за процесуално представителство.
Съдът,
като взе предвид твърденията на страните и събраните по делото доказателства
поотделно и в тяхната съвкупност, намира следното за установено от фактическа
страна:
От представения по делото Договор за продажба на
наследство от ***. с нотариална заверка на подписите, вписан в служба по
вписванията под вх. №***. се установява, че ***, в качеството на продавач, е
продал на С.Е.И., в качеството на купувач, цялото наследство като съвкупност от права и задължения, останали
от завещателя му *** с ЕГН **********, бивш жител *** /починала на *** год.,
Акт за смърт № *** год., съставен в гр. Севлиево/, за сумата 1500.00 лева
/хиляда и петстотин лева/.
От договор за наем за срок от пет стопански
години, сключен на ***. се установява, че С. *** С., действащ чрез пълномощника
си ***, в качеството на наемодател е предоставил на наемателя ЕТ „***“ за временно ползване, за срок от 5 стопански
години, земеделската земя както следва: нива с идентификационен номер***, с площ от 9,497 дка, Нива с
идентификатор ***, с площ от 4,499
дка, Нива с идентификатор ***, с
площ от 2,528 дка и Нива с идентификатор ***,
с площ от 5,500 дка. Договорът е вписан в служба по вписванията с вх. №***.
Същият е с нотариална заверка на подписите и съдържанието.
От Решение № ***. на ОС Земеделие при Община ***,
се установява, че в полза на *** са възстановени девет земеделски имота, сред
които са и процесните нива с идентификационен номер***, с площ от 9,497 дка,
Нива с идентификатор ***, с площ от 4,499 дка, Нива с идентификатор ***, с площ
от 2,528 дка и Нива с идентификатор ***, с площ от 5,500 дка.
По делото е представено
Удосотверение за наследници на ***, от което е видно,
че същият е починал на ***. Наследници на починалия са неговата дъщеря ***.),
син *** (починал на ***.) и *** – съпруга (починала на ***.).
От същото удостоверение се установява, че
починалата дъщеря на *** е имала съпруг, починал на ***. и син, починал на ***.
По делото не са представени удостоверения за наследници на тези лица.
От удостоверението за наследници на *** е видно,
че синът му – ***. – починал на ***. е имал съпруга, която е починала на ***.,
както и син и дъщеря, които към момента на издаване на удостоверението са живи.
Синът на ***. е С.С.С. – ответник по делото.
*** е бил наследен и от съпругата си ***,
починала на ***., която не е имала деца.
При така
установената фактическа обстановка по делото, съдът достигна до следните правни
изводи:
Предявеният иск е с
правно основание чл. 26, ал. 1, пред. 1 от ЗЗД във връзка с чл. 229, ал. 2 ЗЗД
за прогласяване на нищожност поради противоречие със закона на клаузата на чл.
3 от сключения между С.С.С., като наемодател от една
страна, и ЕТ „***“, като наемател, от друга, Договор за наем от 18.06.2020 г.,
вписан в Служба по вписванията - *** с вх.рег. № *** г., Акт № ***, том ***, за
срока над 3 години до договорения срок от 5 години.
Доколкото по делото не
е спорно, че ищецът е съсобственик на недвижими имоти, които са предмет на
горепосочения договор за наем, то същият има правен интерес да предяви иска,
макар да не е страна по сделката. В този смисъл е и константната практика на
ВКС, съгласно която наличието на правен интерес от провеждането на иск с правно
основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД не предполага единствено качеството на страна на
сделката. Интересът на ищеца да води иска по чл. 26 ЗЗД е налице когато
договорът, чиято нищожност се претендира, пречи на ищеца да реализира правата,
които твърди, че притежава.
Спорно по делото е
обстоятелството дали ответникът С.С.С. е имал правото
да сключи процесния договор за наем на земеделски
земи за срок от пет стопански години.
Нормата на чл. 32 от ЗС предвижда, че общата вещ
се използва и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи
повече от половината от общата вещ. Както в правната доктрина, така и в
съдебната практика е възприето, че сключеният за повече от три години договор
за наем представлява сделка на разпореждане, тъй като ограничава възможността
на наемодателя да ползва отдадената под наем вещ за дълъг период от време.
Разпоредбите уреждащи правата и задълженията на
страните по договор за наем и по-конкретно чл. 229, ал. 2 от ЗЗД предвиждат, че
лицата, които могат да вършат само действия на обикновено управление, не могат
да сключват договор за наем за повече от три години, а според чл. 229, ал. 3 от ЗЗД, ако договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила за десет,
съответно за три години.
Предвид горното, следва да се приеме, че в общия
случай съсобственик, който притежава по-малко от половината от собствеността,
има право само да си служи с вещта, както и да извършва действия по нейното
обикновено управление, но не и действия по разпореждане с нея.
Доколкото ищецът е навел твърдение, че процесният договор за наем на земеделски земи има
качеството на сделка по разпореждане, същият е следвало да установи, че
ответникът не е имал правото да сключва такава сделка, като докаже, че
атакуваният договор съдържа клауза, противоречаща на закона. С представените
доказателства по делото се установява, че действително сключеният договор за
наем на земеделски земи е за срок по-дълъг от 3 години, поради което съдът
намира, че ищецът е доказал обстоятелствата, за които е носил доказателствена тежест.
При това положение ответникът следва да докаже
възраженията, които е противопоставил на ищеца. С отговора на исковата молба
ответникът ЕТ „*** – ***“ е въвел възражение, че процесният
договор за наем е уреден не от общите правила на ЗЗД и ЗС, а от специалния
спрямо тях ЗСПЗЗ и нормата на чл. 4а, ал. 2 от същия, която предвижда, че договор
за наем на земеделска земя със срок над една година се сключва от съсобственик
или съсобственици на земеделска земя, притежаващи повече от 25 на сто идеални
части от съсобствения имот, или от упълномощено от
тях лице. При така изложеното възражение, ЕТ „***“ е следвало да установи, че контрагента
му по договора за наем – другият ответник С.С.С. е
притежавал поне 25% от правото на собственост на прецесните
недвижими имоти.
В тази връзка по делото се установи, че с Решение
№ ***. на ОС Земеделие при Община *** в полза на *** са възстановени девет
земеделски имота, сред които са и процесните нива с идентификационен номер***,
с площ от 9,497 дка, Нива с идентификатор *** с площ от 4,499 дка, Нива с
идентификатор ***, с площ от 2,528 дка и Нива с идентификатор 43966.302.72, с
площ от 5,500 дка. От представеното и прието по делото Удостоверение за наследници на ***, се
установи, че починалият собственик на прецесните
имоти е бил наследен от двете си деца и съпругата си – всеки по 1/3 идеални
части от имотите. Ответникът С.С.С. е внук на ***,
като той заедно със сестра си *** са наследили получените в наследство от баща
си – *** С. 1/3 идеални части от наследството на ***. Предвид това, ответникът С.С. не притежава 1/3 идеални части от имотите, които е отдал
под наем, а 1/6 идеални части от същите. По делото не са ангажирани
доказателства, които да сочат, че наследството на *** не е прието от внучката
му *** – сестра на ответника, като по делото не са наведени и такива твърдения.
Не са ангажирани и други доказателства, от които да се изведе извод, че
ответникът С.С. е собственик на поне 25% идеални
части от процесните имоти.
Предвид горното, по делото се установява, че С.С.С. е притежавал 1/6 идеални части от процесните недвижими
имот, което е по-малко както от 50% от същите, така и от 25% от тях, поради
което следва да се приеме, че същият е извършил сделка на разпореждане, каквито
правомощия с оглед квотите му в съсобствеността безспорно той не притежава.
Изложеното води до извода, че макар ответникът
да има право да сключва договор за наем, като съсобственик на вещта, той е
ограничен до извършването на действия по обикновено управление. Следователно
клаузата от договора, предвиждаща срок на действие от 5 стопански години е
нищожна на основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД, като противоречаща на закона
и по силата на чл. 26, ал. 4, вр. с чл. 229, ал. 3 от ЗЗД следва да се приеме, че процесният наемен договор
е сключен за срок от три години.
Предвид изложеното, предявеният иск се явява основателен
и като такъв следва да бъде уважен.
Относно
съдебно-деловодните разноски:
При този изход от спора, в полза на ищеца следва
да се присъдят сторените по делото разноски, претендирани
с представения своевременно списък на разноските. Същият сочи, че е направил разноски в общ размер на 786 лв., от които 50 лева държавна такса, 200 лв.
заплатено обезщетение за особен представител, 26 лв. такса за заверен препис на
искова молба, 10 лв. такса за вписване на исковата молба, както и 500 лв.
адвокатско възнаграждение. Съдът намира, че на ищеца следва да бъдат присъдени
сторените разноски за държавна такса и такса за издаване на заверен препис, но
не и разноските за вписване на исковата молба, сторени при Агенция по
вписванията, доколкото последните не са направени в съдебното производство.
Ответникът ЕТ „***“ е релевирал
своевременно възражение за прекомерност на претендираното
адвокатско възнаграждение от страна на ищеца. Видно от представения списък по
чл. 80 от ГПК и представения с него Договор за правна защита и съдействие от
13.09.2021г., ответникът е заплатил адвокатски хонорар в размер на 500 лв.
Както беше посочено по-горе, размерът на претендираното
от ищеца адвокатско възнаграждение е същият. Предвид това, доколкото правната и
фактическа сложност на делото е еднаква и за двете страна, настоящият състав на
съда намира, че въведеното възражение за прекомерност по смисъла на чл. 78, ал.
5 от ГПК е неоснователно и като такова не следва да бъде уважено. В този смисъл
е и Определение № 3 от 05.01.2015 г. на ВКС по ч. гр. д. № 7153/2014 г., IV г.
о., ГК
Воден от изложените мотиви, СЪДЪТ
Р Е Ш И:
ОБЯВЯВА за
нищожна поради противоречието й със закона клаузата за уговорения срок по чл.
3 от сключения между С.С.С. с ЕГН **********,
като наемодател от една страна, и ЕТ „***“
с ЕИК ***, като наемател, от друга, Договор за наем от 18.06.2020 г.,
вписан в Служба по вписванията - *** с вх.рег. № *** г., Акт № ***, за срока над 3 години до договорения срок
от 5 години, по отношение на следните недвижими имоти, намиращи се в
землището на село : 1. Нива с идентификатор***, с площ от 9,497 дка, находяща се в местност „***. Нива с идентификатор ***, с
площ от 4,499 дка, находяща се в местност *** Нива с
идентификатор ***, с площ от 2,528 дка, находяща се в
местност „*** 4. Нива с идентификатор *** с площ от 5,500 дка, находяща се в местност „***“, на основание чл. 26, ал. 1, предлл. 1 от ЗЗД поради
противоречие с материалния закон.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, ЕТ „***“ с ЕИК ***, със седалище и
адрес на управление:***, и С.С.С. с ЕГН **********, с адрес: ***, да заплатят в
полза на С.Е.И. с ЕГН **********, с
адрес: ***, сумата от 776 лв. /седемстотин седемдесет и шест лева/, представляваща
сторените от ищеца съдебно-деловодни разноски, от които 50 лева държавна такса,
200 лв. заплатено обезщетение за особен представител, 26 лв. такса за заверен
препис на искова молба, както и 500 лв. адвокатско възнаграждение.
Решението
подлежи на обжалване пред Окръжен съд Варна в двуседмичен срок от връчването му
на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: