№ 4188
гр. София, 10.07.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-17 СЪСТАВ, в публично заседание
на четиринадесети юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Стилияна Григорова
при участието на секретаря Мария Б. Тошева
като разгледа докладваното от Стилияна Григорова Гражданско дело №
20231100107592 по описа за 2023 година
Производството е образувано по искова молба на Р. Д. Д. срещу И. С. П.
и Е. Н. П. за осъждането им да заплатят на ищеца солидарно, евентуално при
условията на разделност – ¼ от П. и ¾ - от П., сумата от 54 372.07 лева, ведно
със законната лихва от датата на подаването на исковата молба до
окончателното изплащане.
Ищецът твърди, че на 28.10.2022 г. сключил с ответниците
предварителен договор за покупко-продажба на два недвижими имота -
югоизточния близнак от двуетажна двуфамилна жилищна сграда, находяща се
в гр. София, ул. „*******“ № 11, със застроена площ от 78.54 кв.м. и
музикално студио 4 със застроена площ от 40 кв.м., ведно с всички
подобрения и приращения в имота, за сумата от 278 000 евро, равностойна на
543 720.74 лева.
На 30.10.2022 г. ищецът заплатил по банкова сметка на Е. П. сумата от
54 372.07 лева, представляваща 10% от продажната цена – задатък.
Останалата част от продажната цена следвало да се заплати от купувача със
средства от ипотечен кредит, чрез учредяване на ипотека върху процесните
имоти. Д. получил одобрение от „Юробанк България“ АД за кредит в размер
на 550 000 лева.
Окончателен договор следвало да се сключи на 30.11.2022 г., като с
1
анекс № 1 срокът бил удължен до 09.12.2022 г. С анекс № 2 страните
удължили срока до 16.12.2022 г., като се договорили да изяснят дали има
нужда от допълнителни документи за банката и дали имотът може да се
използва като обезпечение.
Според банката, сградите имали временен характер, част от имота не е
урегулиран в самостоятелен УПИ, а друга част попадала в улична регулация и
това предполагало принудително отчуждаване. Затова страните удължили
срока за сключване на окончателен договор до 28.02.2023 г., като след
изтичането му предварителният договор се считал прекратен и страните се
освобождавали от задълженията си една към друга.
След прекратяване на договора Д. изпратил нотариална покана до
ответниците да му възстановят заплатеното капаро по посочена от него
банкова сметка. П.и продали имота на друго лице на 07.06.2023 г.
Ответниците се обогатили неоснователно със сумата от 54 372.07 лева,
поради което моли съдът да ги осъди да върнат на ищеца заплатеното от него
капаро.
В срока по чл. 131 от ГПК ответникът И. С. П. оспорва предявения от
ищеца иск. На Д. били предоставени всички документи, свързани със статута
на имота и той знаел, че сградата била построена като временна постройка.
Предварителният договор обвързвал страните и не бил нищожен, развален
или унищожен.
С анекса от 09.12.2022 г. ищецът се съгласил, че ако не пристъпил към
изповядване на сделката в нотариална форма, договорът ще се счита
прекратен, а не развален, като ищецът нямало да има претенции към
ответниците, включително връщане на платения задатък.
Изявлението на Д. за разваляне на предварителния договор било
изпратено на адрес на ответниците, различен от посочения в анекса от
09.12.2022 г. Самият ищец бил неизправна страна по договора. Банката
констатирала временния характер на постройката и въпреки това отпуснала
жилищен кредит, приемайки като обезпечение процесния имот.
Основание за уважаване на иска по чл. 55, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД липсвало и
ответникът И. П. не дължал връщане на депозита, получен от ищеца.
В подадения от Е. П. отговор е описана хронологията на водената с
2
ищеца кореспонденция, като е обоснована неизправността на Р. Д., отнемаща
му възможността да развали договора и да претендира връщане на даденото
от него на отпаднало основание.
След като договорът бил прекратен автоматично, поради неизповядване
на сделката до 28.02.2023 г., и страните нямали допълнителни задължения
една към друга. Затова и ответниците продали имота, обект на
предварителния договор, на трето лице.
Назначеният на Е. П. особен представител адв. Д. К. е подал отговор, в
който сочи, че не е налице неизпълнение на предварителния договор от страна
на продавачите, че договорът е прекратен с изтичане на уговорения срок за
сключване, а не е развален и че ищецът е неизправната страна по договора,
тъй като не е осигурил сумата за заплащането на продажната цена. Поради
това и за Д. не е възникнало правото да развали договора.
Оспорва, че Е. П. е надлежно уведомена за изявлението на ищеца за
разваляне на договора.
Съдът, след като обсъди доводите на страните и прецени събраните
по делото доказателства, прие за установено следното от фактическа и
правна страна :
Ищецът извежда правото си да иска връщане на сумата от 54 372.07
лева, дадена по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 28.10.2022 г., „чието действие е отпаднало, поради развалянето или
прекратяването му“, като ищецът сочи и правната квалификация на иска – чл.
55, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД.
На първо място, следва да се отбележи трайната практика на ВКС, че
искът по чл. 55, ал. 1 от ЗЗД е един (определение № 142/21.02.2012 г. по ч. гр.
д. № 103/2012 г. на ВКС, IV г.о., решение № 29/28.03.2012 г. по гр. д. №
1144/2010 г. на ВКС, IV г. о., решение № 60287/16.02.2022 г. на ВКС по гр. д.
№ 973/2021 г., III г. о., решение № 227/22.03.2019 г. на ВКС по гр. д. №
896/2018 г., III г. о. и др.). С иска по чл. 55 от ЗЗД ищецът претендира
връщането на нещо, което е дал на ответника и в негова тежест е да докаже
единствено даването.
Не се спори между страните в производството относно следните факти:
На 28.10.2022 г. между И. С. П. и Е. Н. П., продавачи и Р. Д. Д., купувач е
3
сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти,
представляващи югоизточен близнак от двуетажна двуфамилна жилищна
сграда, находяща се в гр. София, ул. „*******“ № 11, със застроена площ от
78.54 кв.м. и музикално студио 4 със застроена площ от 40 кв.м., ведно с
всички подобрения и приращения в имота за сумата от 278 000 евро или
левовата равностойност от 543 720.74 лева.
В т. 2.6. от договора е уговорено задължение на купувача Р. Д. да
заплати на продавачите до 31.10.2022 г. задатък от 27 800 евро (54 372.07
лева), представляващ 10% от продажната цена.
На 31.10.2022 г. Р. Д. Д. е превел по сметка на Е. Н. П. сумата от
54 372.07 лева, съгласно уговореното в т. 2.6.1. от предварителния договор.
Остатъкът от 250 200 евро (489 348.67 лева) е уговорено купувачът да
заплати със собствени средства или чрез банков кредит, като за прехвърлянето
на правото на собственост е предвиден краен срок 30.11.2022 г., а ако
окончателният договор не бъде сключен до тази дата, продавачите и
купувачът са се задължили да се явят в кантората на нотариус П.Г.Т., рег. №
056, с адрес гр. София, бул. ******* часа на 30.11.2022 г.
С анекс от 29.11.2022 г. срокът за сключване на окончателният договор е
удължен до 09.12.2022 г. в същия час на тази дата в кантората на нотариус
Поелина Тихова.
С втори анекс от 09.12.2022 г. продавачите са се задължили да
прехвърлят правото на собственост върху недвижимите имоти, обект на
предварителния договор на купувача в срок до 28.02.2023 г., като всяка от
страните е следвало да предостави поне 14 дни предизвестие за датата за
окончателно изповядване на сделката. С този анекс е изменена и редакцията
на т. 2.7.1 от предварителния договор: в срок до 16.12.2022 г. да се уточни
дали има нужда от набавяне на допълнителни документи от банката кредитор,
видът и съдържанието на документ, че имотът може да се използва като
обезпечение за кредит на купувача, институцията или компетентното лице,
които издават съответния документ, сроковете, в които да се набави този
документ и задълженото лице, което се ангажира с набавяне на нужната
документация. В случай, че банката кредитор не пожелае да използва имота,
предмет на сделката като обезпечение за отпускане на кредит на купувача,
страните са се съгласили, че сделката е нереализируема. Ако договорът не
4
бъде сключен преди 28.02.2023 г. и купувачът не може да предложи на банката
друг вид обезпечение, на 28.02.2023 г. в 12.00 часа предварителния договор
страните ще считат за прекратен и няма да имат допълнителни задължения
една към друга.
Не спори, че до 28.02.2023 г. продавачите И. П. и Е. П. и купувачът Р. Д.
не са сключили окончателен договор.
В съответствие в горецитираната съдебна практика, в тежест на
ответника е да докаже на какво основание е получил даденото.
Спорен по делото е въпросът разполага ли купувачът с право да иск
връщане на даденото – дадено от него капаро при наличие на подписан с
продавача, комуто капарото е заплатено, при подписан между страните
предварителен договор. Отговор на този въпрос е даден в постановеното по
чл. 290 от ГПК решение № 220/18.12.2023 г. по гр.д. № 1513/2023 г. на ВКС,
IV г.о. В него е споделена трайната съдебна практика, според която
институтът на неоснователното обогатяване, каквато е настоящата претенция,
е неприложим при наличие на договорна обвързаност между страните.
Предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот е
двустранен и по него задължения възникват и за двете страни. С оглед неговия
организационен и подготвителен характер, предназначението му е да обвърже
страните за сключване на окончателен договор. Неизпълнението може да е
скрепено със санкции, като се включат в предварителния договор и други
уговорки - за неустойка, задатък, отменина.
Функцията на капарото се определя от страните при сключването на
договора, като при липса на специална уговорка се прилагат диспозитивните
правила на чл. 93 от ЗЗД. Когато едната страна предава на другата задатък
(определена парична сума), той изпълнява обезпечителна и обезщетителна
функция.
В случая страните са сключили на 28.10.2022 г. валиден предварителен
договор, чието изпълнение е обезпечено с даване на задатък в размер на
27 800 евро. В т. 2.7. е предвидено заплащане на остатъка от продажната цена
– 250 200 евро. Тази уговорка придава на задатъка характер на гаранция, че
купувачът ще изпълни задълженията си по предварителния договор – да се
яви за сключване на окончателен договор и да заплати останалата част от
цената. Това е и основанието ответниците да получат сумата от 54 372.07
5
лева.
Даденият от Р. Д. задатък има и обезщетителна функция, като купувачът
има право да получи двойният й размер на посочените в т. 3.1.1., т. 3.1.2. и т.
3.2. от предварителния договор основания.
Задържането на задатъка е право на продавача при забава на купувача да
изпълни свое изискуемо задължение повече от седем дни и след упражнено от
продавача право да развали договора.
Всички хипотези на получаване на двойния размер на задатъка от
купувача, съответно задържане на сумата от 54 372.07 лева от продавача, са
предпоставени от упражнено от изправната страна право да развали
предварителния договор.
С последователно сключените анекси към предварителния договор
страните са се съгласили да бъдат обвързани от неговото действие до
определена дата. С втория анекс (от 09.12.2022 г.) обаче е определен краен
срок за сключване на договора.
В приложение на нормата на чл. 20 от ЗЗД и при тълкуване на волята на
страните относно обвързаността им от предварителния договор: продавачите –
да прехвърлят правото на собственост, а купувачът – да заплати остатъка от
продажната цена, съдът намира за установено, че предварителният договор е
прекратен от 12.01 часа на 28.02.2023 г. Купувачът не е предложил друг вид
обезпечение на банката, за да получи необходимата му сума по договор за
кредит, с която да заплати остатъка от продажната цена.
Прекратяването на договорното правоотношение е уговорено да
настъпи автоматично при посочените в анекса от 09.12.2022 г. условия, без
определяне на подходящ срок за изпълнение и без предизвестие. Тази клауза
обвързва страните по силата на принципите на автономия на волята на
страните и свободата на договаряне. При наличието на уговорка за
автоматично прекратяване на договорната връзка, несключването на
окончателния договор до посочения в анекса срок и непредставеното от
купувача обезпечение на банката кредитор автоматически прекратява
задълженията на всяка от страните от предварителния договор.
Прекратяването е вид преустановяване действието на договорното
правоотношение. Изпълнението, направено от всяка от страните по договора
се запазва, то е валидно към момента на действието на договорната връзка, а
6
след прекратяването й страните не дължат връщане на даденото, освен ако не
е уговорено друго. Правоотношението престава да съществува занапред, за
разлика от развалянето на договора, което има обратно действие, с
изключение на договорите за продължително или периодично действие (чл.
88, ал. 1 от ЗЗД).
След 28.02.2023 г. купувачът Р. Д. е направил волеизявлението до
продавача И. П. за разваляне на предварителния договор от 28.10.2022 г. и
анекс от 09.12.2022 г. Посочил е, че не желае да сключи окончателен договор,
защото е бил подведен относно статута на строежа на сградата, в документите
на предходните собственици имало разминаване и некоректни данни в
нотариалните актове, а също и несъответствие в кадастралната схема при
нанасянето на имота. В предварителния договор Д. изрично заявил, че ще
ползва банков кредит, но банките отказвали да приемат имота като
обезпечение, защото строежът имал временен статут. Поканил е продавачът да
му възстанови заплатеното капаро от 54 372.07 лева и направените разходи от
5 000 лева.
Поканата е подписана от Р. Д. с КЕП на 19.04.2023 г. и представена за
връчването й от ЧСИ, рег. № 920 на Камарата на ЧСИ. Към 19.04.2023 г.
предварителният договор е прекратен на предвиденото в анекса от 09.12.2022
г. основание. Допустимо е разваляне на валиден и действащ договор, но не и
на такъв, който е преустановил действието си (какъвто е настоящият случай),
независимо от основанието за това.
Страните са се освободили от задълженията си една към друга след
прекратяване на договора. Изявлението за развалянето му след 28.02.2023 г. не
е породило правно действие, тъй като липсва договор, който да бъде развален.
Затова е неотносим към предмета на спора въпросът бил е изправна страна
купувачът Р. Д., за да упражни правото си да развали предварителния договор.
Това той е могъл да стори до 28.02.2023 г. – крайната дата, до която страните
дължат изпълнение на задълженията си по него.
Дори да се приеме, че предварителният договор подлежи на разваляне,
то купувачът Д. е ограничен в упражняването на това свое право от
посочените в т. 3.1.1, т. 3.1.2 и т. 3.2 основания – неизпълнение на изискуемо
задължение от продавача или обременяване на имота с тежести. Изискуемо
задължение на продавачите по предварителния договор, което те не са
7
изпълнили не се сочи, нито се твърди нарушение на забраната по т. 2.5 или
някое от обстоятелствата по т. 3.2 от предварителния договор. Такива
твърдения са необходими, за да се разгледа приложимия в случая институт на
договорната отговорност, като при ангажиране на отговорността на
продавачите те ще дължат задатъка в двоен размер.
Пропускът да се договори с анекса от 09.12.2022 г. връщане на капарото
от 54 372.07 лева на купувача, паралелно с изричното изявление на страните,
че „страните няма да имат допълнителни задължения една към друга“
изключва възможността Д. да получи обратно даденото по прекратения на
28.02.2023 г. предварителен договор. Т.е., дори и да се приеме, че се иска
връщане на даденото на неосъществено основание – несключен окончателен
договор за прехвърляне правото на собственост върху недвижимите имоти,
характерът на даденото – задатък с обезпечителна и обезщетителна функция,
изключва прилагането на института на неоснователното обогатяване и в
хипотезата на чл. 55, ал. 1, пр. 2 от ЗЗД.
Неоснователността на предявения от ищеца иск поражда право на
ответниците на разноски. Такива се претендират от ответника И. С. П. по
представен списък по чл. 80 от ГПК и срещу тях представителят на ищеца не е
възразил. Разноските възлизат на сумата от 881.78 лева.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от Р. Д. Д., ЕГН ********** срещу И. С. П.,
ЕГН ********** и Е. Н. П., ЕГН ********** искове с правно основание чл.
55, ал. 1 от ЗЗД за връщане на сумата от 54 372.07 лева, евентуално сумата от
13 593.02 лева – от И. П. и 40 779.05 лева – от Е. П., дадена от ищеца Р. Д. като
капаро по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
28.10.2022 г., с която ответниците неоснователно са се обогатили.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, Р. Д. Д., ЕГН **********, с
адрес гр. София, ул. „******* да заплати на И. С. П., ЕГН ********** сумата
от 881.78 лева разноски по делото.
Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред САС в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
8
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
9