№ 1062
гр. Варна, 21.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, II СЪСТАВ ТО, в публично заседание на
осми октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Цвета Павлова
Членове:Пламен Ат. Атанасов
Деница Добрева
при участието на секретаря Елена Ян. Петрова
като разгледа докладваното от Деница Добрева Въззивно гражданско дело №
20253100501968 по описа за 2025 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба вх.№ 64920/21.07.2025г. от „Нов Дом1“
ООД, ЕИК *********, със седалище гр. Варна, чрез адв. Т. против Решение №
2551/04.04.2025 г. на ВРС по гр.д. № 13158/2023г. в частта, в която са
отхвърлени предявените срещу В. С. А., ЕГН **********, с адрес в град ***
искове за възнаграждение по Договор за поръчка от 21.04.2020г. за разликата
над уважения размер от 1350 лева до претендирания размер от 3823.11 лева
(1926 евро) с ДДС, ведно със законната лихва върху сумата от подаване на
исковата молба – 12.10.2023 г. и кумулативно съединен иск за обезщетение за
забавено изпълнение върху цялата претендирана главница в размер на 1207,67
лева (616,79 евро) за периода 12.10.2020г. до 12.10.2023г.
Решението се обжалва като необосновано. Счита, че съдът е извършил
погрешна преценка на доказателствения материал по делото като определил
размера на възнаграждението на база на продажната цена на имота (45 000
лева), за чиято покупка въззивникът е осъществил посредничество, а не
съобразно уговореното в чл. 3 от договора за поръчка - в размер на 3%, но е
1
по-малко от 950 евро без ДДС върху цената, посочена в чл. 1 от договора за
посредничество. Искът за обезщетение за забавено изпълнение счита за
неправилно отхвърлен от първата инстанция. В тази връзка сочи, че в
договора страните са определили ясно падежа на главното задължение, а
именно датата на вписване на договора за покупко-продажба в Службата по
вписванията – 22.05.2020 г. С оглед уговорения конкретен падеж на
задължението, покана не е необходима. Искането е за отмяна на решението в
обжалваната част и постановяване на друго, с което да се уважат предявените
искове.
В постъпилия срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК отговор на въззивната
жалба от въззиваемия В. С. А., чрез адв. Р., се настоява, че обжалваното
решение е правилно и законосъобразно. Счита жалбата за бланкетна.
По делото е постъпила и въззивна жалба вх.№64837/21.07.2025г. от В.
С. А., чрез адв. Р. против Решение № 2551/04.04.2025 г. на ВРС по гр.д. №
13158/2023г. в частта му, в която е уважен предявени срещу въззивника иск за
сумата от 1350 лева, представляваща възнаграждение, дължимо по Договор за
поръчка от 21.04.2020г., ведно със законната лихва върху сумата от подаване
на исковата молба – 12.10.2023 г. до окончателно заплащане на задължението.
Оспорва извода на съда за това, че възложител по договора е въззивника В. С.
А.. Сочи, че първоинстанционният съд е следвало да съобрази, че възложител
по договора е трето лице С.С.. В тази връзка по делото са били представени и
приети вносни бележки за заплащане на продажната цена от лицето С.С.,
протокол за оглед от 06.04.2020г. и разписка за платена комисионна на
посредник ДЗЗД „Орхидея“. Съдът не е обсъдил и съобразил показанията на
И. И.ов- продавач на имот, от които се установява, че посредничество за
продажбата на имота е възложено на ДЗЗД“Орхидея“. Отделно от това самият
свидетел, воден от ищеца(брокер) сочи, че е намерил обява за продажбата на
имота в интернет и е публикувал отделно своя обява за по-висока цена, без да
има изрична уговорка с продавача. С последното се обоснова, че ищецът не е
извършвал въпросното посредничество. Поддържа и доводи за неизправност
на изпълнителя- посредник.
На следващо място съдът е пропуснал да обсъди възражението за
неравноправност на клаузата по чл. 10 от договора. Искането е за отмяна на
решението в обжалваната част и постановяване на друго, с което да се
2
отхвърли предявения срещу страната иск. Претендират се разноски за двете
инстанции.
В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК е постъпили отговор на въззивната
жалба от „Нов Дом1“ ООД, чрез адв. Т.. Счита за неоснователни оплакванията
в жалбата. Акцентира, че възраженията на насрещната страна относно
изправността на ищеца- изпълнител по договора, се опровергават от
признанието на самия ответник. В отговора на исковата молба ответникът е
признал, че е извършил оглед на имота. Акцентира, че задълженията на „Нов
Дом1“ ООД по договора се свеждат до намирането и предлагането на имот,
съответен на търсенето на възложителя. Тези задължения са изпълнени. По
отношение огледния протокол и разписката от ДЗЗД“Орхидея“, счита, че са
същите са съставени за целите на процеса. Показанията на св. И.ов намира за
недостоверни и противоречащи на останалия доказателствен материал. Сочи,
че правилно съдът е приел, че имотът е придобит от свързано с ответника
лице, от което е възникнало задължение на възложителя да заплати
възнаграждение за посредничество. Що се отнася до довода за
неравноправност на договарянето, счита възражението за бланкетно.
Поддържа, че е разяснил правата на възложителя.
Постъпилите въззивни жалби са редовни и отговорят на изискванията на
чл.260 от ГПК– подадени са от надлежни страни, срещу акт, подлежащ на
обжалване и съдържат останалите необходими приложения, вкл.
доказателство за платена държавна такса.
В съдебно заседание страните, чрез процесуалните си представители,
поддържат становищата си по спора.
За да се произнесе по спора, Варненски окръжен съд съобрази следното:
Производството пред ВРС е образувано по предявен от „НОВ ДОМ 1"
ООД, ЕИК *********, със седалище Варна осъдителен иск срещу В. С. А.,
ЕГН **********, с адрес в град *** за сумата от 1926 евро с ДДС,
представляваща възнаграждение по Договор за поръчка от 21.04.2020г., ведно
със законната лихва върху задължението, считано от датата на подаване на
исковата молба до окончателно заплащане на задълженията, както и лихва за
забава в размер на 616,79 евро (шестстотин и три евро и осемдесет и осем
евроцента) законна лихва, считано от 12.10.2020г. до датата на подаване на
исковата молба - 12.10.2023 г. , на осн.чл.79, вр.чл.286, вр.чл.280 ЗЗД и чл. 86
3
от ЗЗД.
Твърдяло се е сключен между страните договор за посредничество от
21.04.2020 г., по силата на който ищецът се е задължил да намери и
предостави на ответника подходящи предложения за покупка на недвижим
имот срещу договорено възнаграждение. Доверителят по договора се е
задължил да заплати на довереника възнаграждение съгласно чл.3 от
договора. Служителя на изпълнителя е предложил на клиента два имота, от
които единият находящ в гр. Варна, ул ."Георги Бакалов" бл.17, вх.9, ет.1, an.
112. По отношение на този имот ответникът е извършил оглед. По- късно
изпълнителят установил, че собствеността върху имота, за който е осъществен
оглед с негово посредничество, е придобита от трето за спора лица В. В. А. с
ЕГН ********** с договор за покупко-продажба, обективирана в НА № 130,
том 1, per. № 1084 дело. №115 от 22.05.2020г. Поддържа, че купувачът е
свързано с ответника лице. Поддържа, че съгласно условията по чл. 4 от
договора възнаграждение е дължимо в размер на 3% без ДДС от стойността на
вписаната и договорена между страните продажна цена от 53 500 евро или в
размер на сума в размер на 1926 евро. Съгласно условията по договора от
вписване на нотариален акт за покупко-продажба в имотния регистър-
22.05.2020г. ответникът е изпаднал в забава за заплащане на уговореното
възнаграждение и дължи законна лихва.
Ответникът е оспорил иска. Признава, че е проявил интерес за
закупуване на недвижими имоти през 2020 г., като е извършил множество
огледи с различни агенции за недвижими имоти. Същото са сторили и негови
роднини през 2020 г. С дружеството ищец е направен оглед на описания
апартамент, но не е подписвал приложеният към исковата молба договор за
поръчка от 21.04.2020 г. Настоява, че се е подписал върху бланкет, тоест, че
съдържанието относно огледаните имоти е попълнено по-късно в документа.
Сочи, че имотът е закупен от малолетния му син В. В. А. със средства на дядо
му Съби Георгиев Събев, който е извършил оглед на 06.04.2020 г. с агенция
„Имоти Орхидея" ДЗЗД и е заплатил комисионна в размер на 1000 евро на
същата агенция. Позовава се, че заплатената за имота продажна цена не
съответства на посочената в договора - 53 500 евро, поради което евентуално,
при основателност на иска, възнаграждението следва да се определи именно
върху базата на действително заплатената цена. Позовава се на неизправност
на изпълнителя, който не е осъществил предмета на възлагането, не е
4
извършил действия за финализиране на сделката.
Настоящият състав на Варненски окръжен съд, като съобрази
предметните предели на въззивното производство, очертани в жалбата и
отговора, приема за установено от фактическа страна следното:
Жалбата, инициирала настоящото въззивно произнасяне, е подадена в
срок, от надлежно легитимирана страна, при наличието на правен интерес от
обжалване, поради което е допустима и следва да бъде разгледана по
същество.
Решението е валидно по критериите, възприето с ТР от 10.02.2012г. по
тълк. д. № 1/2011г. на ОСГТК на ВКС, като постановено от надлежен съдебен
състав, в рамките на предоставената му правораздавателна власт, и
съдържащо реквизитите по чл. 236 ГПК. Същото е допустимо, като
произнасянето на първоинстанционния съд съответства на сезирането с иск на
търговско дружество за заплащане на уговорено възнаграждение по договор за
просредничество по повод придобИ.ето на недвижим имот, ведно с договорно
мораторно обезщетение.
Относно правилността на решението, съдът е ограничен до посоченото в
жалбата. В случая оплакванията във въззивната жалба могат да се обобщят
като оплаквания за нарушение на материалния закон и необоснованост на
решението.
Пред въззивната инстанция се поддържа възражението, че ответникът не
е страна по договор за посредничество за при продажбата на недвижим имот
от 21.04.2020г.
Страни по облигационното правоотношение са лицата, от чието име се
правят волеизявления по договора с цел да се създаде, уреди или унищожи
една правна връзка чл. 8, ал. 1 от ЗЗД. В случая от договора се установява, че
волеизявление е направено от ответника В. С. А.. Извършването на оглед от
третото лице С.С., съответно покупката на имота с негови средства, е
ирелевантно за придобИ.е качеството на страна по договора.
Видно от договорното съдържание страните са уговорили „НОВ ДОМ 1"
ООД да извърши посредничество за покупка на недвижим имот срещу
възнаграждение в размер на 3% с ДДС от цената на предложения за покупка
имот, но не по-малко от 950 евро, платимо в деня на подписване на
5
предварителния договор за покупо-продажба. Съгласно разпоредбата на чл. 4
от договора възнаграждението за посредничество е дължимо и в случай, че
предложен от посредника имот се придобие от свързано с възложителя лице.
Цитираната договорна уредба сочи, че страните са ограничили предмета
на споразумението до действия по посредничество, изразяващи се в намиране
и предоставяне на подходящи предложения за покупко-продажба на имот(
чл.1). При това договорно съдържание съдът приема, че изискуемото от
посредника съдействие не включва дейности по обслужване на бъдещата
покупка, в това число нейното правно или организационно обезпечение.
Ангажиментите на посредника се свеждат единствено до предоставяне за
оглед на различни имоти, съобразно изискванията на купувача. Поради
изложеното доводите на ответника/ сега въззивник/, че насрещната страна не е
извършила действия по обезпечаване финализирането на сделката, са
неоснователни.
Аргументите за неравноправност на клаузата по чл. 10 от договора,
според която възнаграждението се дължи независимо дали доверителят е
извършил оглед чрез трети лица, са неотносими. По делото изобщо липсват
твърдения за това ответникът В. С. А. да е реализирал огледи чрез други лица.
Пред въззивната инстанция не е поддържан спора относно истинността
на удостоверителното изявление по договора, вкл. относно подписа върху
бланкет, поради което съдът приема, че документът материализира признание
на неизгодния за доверителя факт относно извършен оглед на имот, находящ в
гр. ***. Такова признание се съдържа и в самия отговор. Показанията на
водения от ищеца свидетел П.М. не противоречат на съдържанието на
договора в частта, в която е обективирано признание за извършен оглед (
последното по принцип не може да се опровергава с гласни доказателства, на
осн. чл. 164, ал. 1, т. 6 от ГПК). От тези показания единствено се установява,
че договорът е подписан в офиса на дружеството преди огледа, без да
опровергат извода, че оглед е извършен.
При тези данни не може да се сподели довода на ответника, сега
въззивник, за това, че първоинстанционният съд необосновано е приел
изправността на изпълнителя по договора. От огледния протокол, обективиран
в договора и показнията на свидетеля М., безспорно се установява, че оглед на
имота е организиран със съдействието на посредника. Налага се извода, че
6
ищецът е изпълнил задълженията си по договора и следователно е изправна
страна по него.
По делото не е било спорно, че с НА № 130, том 1, per. № 1084 дело.
№115 от 22.05.2020г. трето за спора лице В. В. А. с ЕГН ********** е
придобило право на собственост върху имот, находящ в гр. ***. Липсва и
спор, че купувачът е низходящ- син на ответника.
С оглед близката връзка между възложителя по договора и лицата по чл.
4 от договора страните са презюмирали, че покупката на предложен имот,
извършена от свързано с възлагащия лице е извършена със съдействието на
ищеца. Следователно по делото са установени всички факти, от които
възниква правото на изпълнителя по договора да получи възнаграждение.
Представеният по делото протокол от 6.04.2020г., от който е видно, че
трето лице С.С. е извършил оглед на същия имот, но със съдействието на
ДЗЗД „Орхидея“ не разколебава горния извод. Посоченият протокол е
непротивопоставим на страните по спора. Касае се за отношения между трети
за спора лица.
Относно размера на дължимото възнаграждение съдът съобразява, че
страните са определили същото да се формира като процент от цената на
предложения имот. Цената на предложения имот е тази по огледния лист.
Разпоредбата на чл. 3 от договора не дава основание за друг извод, както
настоява въззивникът. Страните по посредническия договор не са посочи като
меродавна придобивната цена, а тази, на която е предложен имота на клиента
с листа за оглед. Отделно окончателният договор, сключен между трети за
спора лица, не може да обвърже посредника.
Предвид размера на уговореното възнаграждение от 3% без ДДС и
цената, на която е предложен имота от 53500 евро, съдът намира, че искът се
явява доказан в претендирания размер от 1926 евро. Решението, с което е
отхвърлен частично иска за възнаграждение следва да се отмени, като вместо
него се постанови друго, с което да се уважи иска в цялост.
По отношение обезщетението за забава:
На осн. чл. 86 от ЗЗД при неизпълнение на парично задължение,
длъжникът дължи обезщетение за забава в размер на законната лихва.
Началният момент на забавата съвпада с падежа на дълга, когато същият е
7
определен –чл. 84 от ЗЗД. При фиксиран падеж покана не е необходима. В
случая по договора не е определен точен падеж на задължението в хипотезата,
в които имотът се придобива от свързано лице по чл. 4, за разликата от
изричната уредба по чл. 3 от договора. Ето защо, на общо основание покана се
дължи, за да се постави ответникът в забава. В посочената част решението
следва да се потвърди като правилно и законосъобразно.
С оглед изхода от спора, в полза на „Нов Дом 1“ ООД следва да се
присъдят разноски за въззивната инстанция съобразно уважения материален
интерес в размер на 664,84 лева за адв. възнаграждение и държавна такса.
В полза на В. С. А. се следва разноски за настоящото производство в
размер на 246,53 лева.
Първоинстанционното решение следва да се измени и в частта за
разноските, като в полза на ищеца се присъдят разноски в размер на 917,95
лева, на осн.чл. 78, ал. 1 от ГПК, а в полза на ответника – 288,78 лева.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № 2551/04.04.2025 г. на ВРС по гр.д. № 13158/2023г.
в частта, с която е отхвърлен предявения от „Нов Дом1“ ООД, ЕИК
*********, със седалище гр. Варна срещу В. С. А., ЕГН **********, с адрес в
град *** иск за заплащане на възнаграждение по Договор за поръчка от
21.04.2020г. за разликата над уважения размер от 1350 лева до претендирания
размер от 3823.11 лева (1926 евро) с ДДС, ведно със законната лихва върху
сумата от подаване на исковата молба – 12.10.2023 г. до окончателното
издължаване на сумата.
ОСЪЖДА В. С. А., ЕГН **********, с адрес в град *** ДА ЗАПЛАТИ
на „Нов Дом1“ ООД, ЕИК *********, със седалище гр. Варна
възнаграждение по Договор за поръчка от 21.04.2020г. за разликата над
присъдените 1350 лева до претендирания размер от 3823.11 лева (1926
евро) с ДДС,или още 2473,11 лева, ведно със законната лихва върху сумата от
подаване на исковата молба – 12.10.2023 г. до окончателното издължаване на
сумата.
ПОТВЪРЖДАВА решение № 2551/04.04.2025 г. на ВРС по гр.д. №
8
13158/2023г. в останалата обжалвана част.
ОТМЕНЯ решение № 2551/04.04.2025 г. на ВРС по гр.д. № 13158/2023г.
в частта за разноските, като присъжда разноски разноски за първата
инстанция както следва:
ОСЪЖДА В. С. А., ЕГН **********, с адрес в град *** ДА ЗАПЛАТИ
на „Нов Дом1“ ООД, ЕИК *********, със седалище гр. Варна сумата от
917,95 лева – разноски за първата инстанция, на осн. чл. 78, ал. 1 от ГПK.
ОСЪЖДА „Нов Дом1“ ООД, ЕИК *********, със седалище гр. Варна
ДА ЗАПЛАТИ на В. С. А., ЕГН **********, с адрес в град *** сумата от
288,78 лева– разноски за първата инстанция, на осн. чл. 78, ал. 3 от ГПK.
ОСЪЖДА В. С. А., ЕГН **********, с адрес в град *** ДА ЗАПЛАТИ
на „Нов Дом1“ ООД, ЕИК *********, със седалище гр. Варна сумата от
664,84 лева - разноски за въззивната инстанция, на осн.чл. 78,ал. 1 от ГПК.
ОСЪЖДА „Нов Дом1“ ООД, ЕИК *********, със седалище гр. Варна
ДА ЗАПЛАТИ на В. С. А., ЕГН **********, с адрес в град *** сумата от
246,53 лева разноски за въззивната инстанция, на осн.чл. 78,ал. 3 от ГПК.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9