РЕШЕНИЕ
№ 8280
гр. София, 19.05.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 85 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и трети февруари през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:Д. Г. ИВАНОВА ТОШЕВА
при участието на секретаря НАДЕЖДА АЛ. ИВАНОВА
като разгледа докладваното от Д. Г. ИВАНОВА ТОШЕВА Гражданско дело
№ 20211110131554 по описа за 2021 година
Производството е образувано по искова молба на О. В. П. срещу етажните
собственици в етажна собственост ****, с която е предявен иск с правно основание чл. 40,
ал. 1 ЗУЕС за отмяна на взетите решения по точки 2.1., 2.2., 2.3., 3, 4 и 5 на Общото
събрание на етажните собственици, проведено на 13.05.2021 г. Претендират се разноските.
Ищецът П. твърди, че е собственик на магазини *****, разположени в жилищно-
административна сграда в адрес, и като такъв е член на етажна собственост ****. Излага, че
на 28.04.2021 г. е получил електронно писмо от Управителния съвет с приложена покана за
свикване на Общо събрание на 13.05.2021 г., без подписи, с вписан дневен ред от 6 точки.
Възразява, че оспорените решения са незаконосъобразни. Счита, че е погрешно отчетен
кворумът на присъстващите собственици, като той не съответства на имотите в етажната
собственост. Акцентира, че в площообразуването на сградата идеалните части от общите
части са с два знака след запетаята, а вписаният кворум е с три знака след запетаята.
Изтъква, че не са отразени присъстващи собственици на магазини и как е изчислен
кворумът. Във връзка с решението по т. 2.1. твърди, че никога не е била приемана
финансово-счетоводна методика и политика за изчисляване на разходи за поддръжка,
ремонт и инвестиционни такива. Възразява, че не е посочен метод за изчисление на
разходите за поддръжка на общите части и липсва препращане към предходно решение на
Общото събрание, не е посочено какво включват разходите за поддръжка на общите части,
не са посочени разходите за ремонт – по вид ремонт и кой ги дължи, неясно е какво означава
„инвестиционни разходи“. По отношение на решението по т. 2.2. излага, че не става ясно за
кои разходи се отнася то и кой ги дължи, като счита, че чрез промяна на идеалните части от
общите части се променя сборът от общите части на етажната собственост, за което е
необходимо различно мнозинство от представеното. Относно решението по т. 2.3.
възразява, че не е цитирано предходното решение на Общото събрание за това по какъв
начин ще се изчисляват разходите по т. 2.2. Във връзка с решението по т. 3 възразява, че
проектът на Правилник за вътрешния ред му е изпратен на 05.05.2021 г., поради което не е
1
спазен срокът по ЗУЕС, както и че Правилникът противоречи на ЗУЕС. Счита, че с
Правилника се допуска превишаване на правомощията на Управителния съвет, водещо до
сключването на неизгодни за етажната собственост договори, както и че за всички описани
разходи липсват финансови параметри. Сочи, че чл. 2.8.1., чл. 2.8.2., чл. 2.8.3., чл. 3.1.36., чл.
14.3.14. възлагат на Управителния съвет правомощия, които съгласно ЗУЕС принадлежат на
Общото събрание, а чл. 4.7. вменява задължение да се иска разрешение от Управителния
съвет за индивидуалната охрана на обектите, при положение че всеки има право на преценка
по този въпрос. Счита, че чл. 13.2. съдържа неяснота относно „инвестиционните разходи“, а
с чл. 13.5. са превишени правомощията на Общото събрание, като са дадени допълнителни
правомощия на охранителни фирми. По отношение на чл. 14.3.13. възразява, че препраща
към разходите по фактури за управление и поддържане от предходната година, но тези
разходи не са представени, а посочената площ на общите части не отговаря на площта
съобразно площообразуването на сградата. Сочи, че за чл. 14.3.17. е необходимо различно
мнозинство от представеното. По отношение на чл. 14.4.1. и чл. 14.4.9. излага, че разходите
за охрана и за наем на помещения за охрана и офис са разходи извън нормалните разходи за
поддръжка на общите части и за тях е необходимо различно мнозинство от представеното
на Общото събрание. Относно решението по т. 4 изтъква, че не е посочено каква част от
сумата от 4 лв. /без ДДС/ на кв. м. идеални части от общите части касае всеки от посочените
разходи, поради което е неясно кой разход какъв е и какъв е необходимият за вземане на
решение за него кворум. Сочи, че ремонтът на стъкления покрив е бил некачествен.
Възразява, че решението по т. 5 от дневния ред сочи на неизпълнение на Решение от
29.04.2021 г. по гр. д. № 32303/2020 г. на СРС, защото Приложение № 2 частично пресъздава
текста на отменените с него решения на Общото събрание от 18.06.2020 г. Счита за
недоказани твърденията, че лицата по Списъка са длъжници, както и че е неясно сумите по
Приложение № 2 за какъв вид разходи се отнасят. Възразява, че изпратеното му с
електронно писмо извлечение от Протокол от проведеното на 13.05.2021 г. Общо събрание е
неподписан и без приложени Списък на присъствалите собственици и Приложение № 2 и
Приложение № 3, цитирани в него.
С Определение № 10304/07.12.2021 г. е присъединено към настоящото дело гр. д. №
33501/2021 г., образувано по искова молба /уточнена с молба с вх. № 23866/07.07.2021 г./ на
„****“ ООД срещу етажните собственици в етажна собственост ****, с която е предявен иск
с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС за отмяна на взетите решения по точки 2.1., 2.2., 2.3.,
3, 4 и 5 на Общото събрание на етажните собственици, проведено на 13.05.2021 г.
Претендират се разноските.
Ищецът „****“ ООД твърди, че е собственик на магазин Б20, разположен в жилищно-
административна сграда в адрес, и като такъв е член на етажна собственост ****, учредена с
решение на Общото събрание по Протокол от 15.03.2012 г. Излага, че на 10.05.2021 г. е
получил по електронната си поща от наемател изпратеното на 28.04.2021 г. електронно
писмо от Управителния съвет с приложена покана за свикване на Общо събрание на
13.05.2021 г., без подписи, с вписан дневен ред от 6 точки. Възразява, че оспорените
решения са незаконосъобразни. Счита, че е погрешно отчетен кворумът на присъстващите
собственици, като той не съответства на имотите в етажната собственост. Твърди, че в
площообразуването на сградата идеалните части от общите части са с два знака след
запетаята, а вписаният кворум е с три знака след запетаята. Изтъква, че не са отразени
присъстващи собственици на магазини и как е изчислен кворумът. Във връзка с решението
по т. 2.1. твърди, че никога не е била приемана финансово-счетоводна методика и политика
за изчисляване на разходи за поддръжка, ремонт и инвестиционни разходи. Възразява, че не
е посочен метод за изчисление на разходите за поддръжка на общите части и липсва
препращане към предходно решение на Общото събрание, не е посочено какво включват
разходите за поддръжка на общите части, не са посочени разходите за ремонт – по вид
ремонт и кой ги дължи, неясно е какво означава „инвестиционни разходи“. По отношение на
2
решението по т. 2.2. излага, че не става ясно за кои разходи се отнася то и кой ги дължи,
като счита, че чрез промяна на идеалните части от общите части се променя сборът от
общите части на етажната собственост, за което е необходимо различно мнозинство от
представеното. Относно решението по т. 2.3. възразява, че не е цитирано предходното
решение на Общото събрание за това по какъв начин ще се изчисляват разходите по т. 2.2.
Във връзка с решението по т. 3 възразява, че проектът на Правилник за вътрешния ред му е
препратен на 10.05.2021 г. от наемател, поради което не е спазен редът и срокът по ЗУЕС,
както и че Правилникът противоречи на ЗУЕС. Счита, че с Правилника се допуска
превишаване на правомощията на Управителния съвет, водещо до сключването на
неизгодни за етажната собственост договори, както и че за всички описани разходи липсват
финансови параметри. Сочи, че чл. 2.8.1., чл. 2.8.2., чл. 2.8.3., чл. 3.1.36., чл. 14.3.14. възлагат
на Управителния съвет правомощия, които съгласно ЗУЕС принадлежат на Общото
събрание, а чл. 4.7. вменява задължение да се иска разрешение от Управителния съвет за
индивидуалната охрана на обектите, при положение че всеки има право на преценка по този
въпрос. Счита, че чл. 13.2. съдържа неяснота относно „инвестиционните разходи“, а с чл.
13.5. са превишени правомощията на Общото събрание, като са дадени допълнителни
правомощия на охранителни фирми. По отношение на чл. 14.3.13. възразява, че препраща
към разходите по фактури за управление и поддържане от предходната година, но тези
разходи не са представени, а посочената площ на общите части не отговаря на площта
съобразно площообразуването на сградата. Сочи, че за чл. 14.3.17. е необходимо различно
мнозинство от представеното. По отношение на чл. 14.4.1. и чл. 14.4.9. излага, че разходите
за охрана и за наем на помещения за охрана и офис са разходи извън нормалните разходи за
поддръжка на общите части и за тях е необходимо различно мнозинство от представеното
на Общото събрание. Относно решението по т. 4 възразява, че не е посочено каква част от
сумата от 4 лв. /без ДДС/ на кв. м. идеални части от общите части касае всеки от посочените
разходи, поради което е неясно кой разход какъв е и какъв е необходимият за вземане на
решение за него кворум. Сочи, че ремонтът на стъкления покрив е бил некачествен. Изтъква,
че липсва обосновка за необходимостта от тези ремонти. Възразява, че решението по т. 5 от
дневния ред сочи на неизпълнение на Решение от 29.04.2021 г. по гр. д. № 32303/2020 г. на
СРС, защото Приложение № 2 частично пресъздава текста на отменените решения на
Общото събрание от 18.06.2020 г. Излага, че са недоказани твърденията, че лицата по
списъка са длъжници, както и че е неясно сумите по Приложение № 2 за какъв вид разходи
се отнасят. Възразява, че изпратеното му с електронно писмо извлечение от Протокол от
проведеното на 13.05.2021 г. Общо събрание е неподписан и без приложени Списък на
присъствалите собственици и Приложение № 2 и Приложение № 3, цитирани в него.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е подаден отговор на исковата молба от ответната страна
– останалите етажни собственици в етажна собственост **** – адрес, представлявани от
председателя на Управителния съвет Л.Й.П.. Твърди, че Общото събрание на 13.05.2021 г. е
свикано и проведено по законоустановения ред, а взетите решения са законосъобразни.
Излага, че поканата е подписана от председателя на Управителния съвет, който е свикал
Общото събрание, поставена е на 28.04.2021 г. на входните врати на партерния етаж на
сградата и за поставянето й е изготвен и подписан протокол, като тя не е изпратена на
електронната поща на ищеца „****“ ООД, а на електронната поща на неговия наемател,
защото ищцовото дружество не е уведомявало, че не ползва самостоятелния си обект.
Оспорва твърдението, че към поканата не са приложени всички документи, като сочи, че са
приложени новоизготвеният Правилник за вътрешен ред на етажната собственост, Паричен
поток за приходите от реклама и разходите за периода 01.01.2020 г. – 31.12.2020 г. и Списък
с имената на длъжниците. Твърди, че кворумът е отчетен на база данните за притежаваните
от присъстващите собственици общи части, съдържащи се в Книгата на собствениците,
съставена въз основа на актовете за собственост, като е съставен Списък на присъствалите
лица. Сочи, че поради липса на кворум в посочения в поканата час Общото събрание е
3
отложено с един час и е проведено при участие на собственици или техни представители,
притежаващи 54.83 % ид. ч. от общите части. Счита, че с решението по т. 2.1. на практика
не е прието ново решение, като излага, че методиката за изчисление на месечните разходи и
начина на разпределение на разходите е приета с решение по т. 3 от Протокол от Общо
събрание на 16.10.2017 г., което не е обжалвано и е влязло в сила. Сочи, че решението по т.
2.1. не касае приемане на решение за извършване на нови разходи, поради което не е имало
необходимост да се определя вид на разходите и кой ще ги заплаща. Твърди, че с решението
по т. 2.2. не са изменени идеални части, а единствено са уеднаквени сумите, които
собственикът на всеки обект следва да заплаща за 1 кв. м. идеални части. Излага, че с
решението по т. 2.3. е прието незаетите обекти и затворените или възпрепятствани да
работят обекти да се фактурират 50 % от работещите по същата формула, която се ползва до
момента. Относно решението по т. 3 счита, че приетият Правилник за вътрешния ред на
етажната собственост отговаря на разпоредбите на ЗУЕС, като оспорва с негови текстове да
се изземват от Управителния съвет част от правомощията на Общото събрание и излага, че
при приемането на това решение не са допуснати нарушения на изискуемите кворум и
мнозинство. Сочи, че с чл. 4.7. от него не се забранява организирането на индивидуална
охрана по обекти, а само се въвеждат вътрешни правила за уреждането на отношенията в
етажната собственост, а чл. 13.5. възпроизвежда почти дословно текста на чл. 56, ал. 1
ЗЧОД. Счита, че щом към поканата за свикване на Общото събрание е приложен Паричен
поток за приходите от реклама и разходите за периода 01.01.2020 г. – 31.12.2020 г., то чл.
13.3.13., чл. 14.3.14. и чл. 14.3.17. не са лишени от финансови параметри. Изтъква, че дори
ако отделни текстове от приетия Правилник противоречат на закона, това не води до
незаконосъобразност на целия Правилник. Излага, че от решението по т. 4 е ясно, че сумата
от 4 лв./кв. м. е с включен ДДС и е за извършване на неотложни строително-ремонтни
дейности, които са конкретно посочени, като решението е прието с необходимото
мнозинство, а твърдението, че ремонтът на покрива е некачествен, намира за недоказано.
Сочи, че решението на Общото събрание от 18.06.2020 г. е отменено поради нередовности в
процедурата по неговото приемане, поради което липсва пречка да бъде предмет на
разглеждане на следващо Общо събрание. Твърди, че решението по т. 5, взето на
процесното Общо събрание, е прието при наличието на изискуемия кворум и се основава на
издадени фактури, описани в Списъка с имената на длъжниците. Счита за ирелевантно дали
за длъжниците по Списъка има влязло в сила съдебно решение за съответните суми, което
би обезсмислило вземането на решение от етажната собственост за предприемане на
действия по събирането им по съдебен ред. За ирелевантно по отношение
законосъобразността на решението по т. 5 намира и това за кой конкретен разход са
приетите за дължими суми. Твърди, че са изготвени Списък на присъствалите лица на
проведеното Общо събрание на 13.05.2021 г. и Протокол, който е подписан. Счита, че е
липсвало задължение за изпращане на протокола по електронна поща на ищците поради
липсата на писмено уведомление от тях. Моли за отхвърляне на исковете. Претендира
разноски.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства по вътрешно
убеждение и обсъди доводите на страните и с оглед разпоредбата на чл. 235, ал. 2 ГПК,
приема от фактическа и правна страна следното:
Предмет на делото са съединени от съда за разглеждане в едно производство искове с
правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС за отмяна на взетите решения по точки 2.1., 2.2., 2.3., 3,
4 и 5 на Общото събрание на етажните собственици в етажна собственост **** – адрес, вх.
4, проведено на 13.05.2021 г.
Съдебният контрол за законосъобразност на решенията на Общото събрание на
етажната собственост е ограничен с преклузивен срок за предявяване на иска, който в случая
е спазен от двамата ищци.
4
Въпреки това съдът намира, че субективно съединените искове са частично
недопустими. Така е, защото не всички незаконосъобразни решения на Общото събрание на
етажната собственост подлежат на обжалване, а единствено онези от тях, които променят
съществуващото състояние, в който смисъл е и константната съдебна практика,
включително и тази на ВКС. Това са такива решения, които пораждат определени правни
последици или, както е възприето да бъдат определяни, т. нар. положителни решения на
Общото събрание на етажната собственост. Онези от решенията на Общото събрание на
етажната собственост, с които по същество не се пораждат определени правни последици
или се отказва да бъде променено съществуващо към момента на приемането им правно
положение, не подлежат на обжалване, респ. на отмяна /в този смисъл – Определение №
308/30.06.2011 г. по ч. гр. д. № 21/2011 г. на ВКС, I ГО/. Затова предявените искове са
частично недопустими – по отношение на искането за отмяна на решението по т. 2.1. от
Протокола от проведеното на 13.05.2021 г. Общо събрание. С него е решено да остане
водената от етажната собственост от 2018 г. насам финансово-счетоводна методика и
политика за изчисляване на припадащите са разходи за поддръжка, ремонт и инвестиционни
такива по идеални части на всеки обект от общо 4 375.44 кв. м. общи части на етажната
собственост. С това решение не се променя съществуващото към момента на приемането му
правно положение, във връзка с което съдът намира за доказани твърденията на ответната
страна, че на 16.10.2017 г. Общото събрание е приело потвърдената с това решение
методика на изчисление на месечните разходи. С решението по т. 3 от Протокол от Общо
събрание на 16.10.2017 г. е прието да отпадне съществуващата методика с фиксирани
стойности на кв. м., вместо което общата сума от направените разходи за предходния месец
да се разделя между собствениците на търговски обекти съгласно идеалните части от
общите части в следното съотношение: 100 % от заети обекти и 50 % от незаети обекти,
като е одобрена математическа формула. Затова в посочената част исковата молба следва да
бъде върната на основание чл. 130 ГПК, а производството – прекратено.
В останалата част исковете са допустими и следва да бъдат разгледани по същество.
При предявен иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС предметът на делото се
определя от твърденията на ищеца за допуснати нарушения с оглед разпоредбите на ЗУЕС
относно свикването, провеждането и вземането на решения от Общото събрание, като във
всички случаи тези нарушения трябва да са конкретно посочени в исковата молба, чрез
отстраняване на нередовности в нея или по реда за изменение на иска.
По предявените искове в доказателствена тежест на ищците е да установят, че са
собственици на самостоятелни обекти в процесната етажна собственост и че са взети от
Общото събрание на етажните собственици решенията, чиято отмяна се иска, а в тежест на
ответната страна е да докаже спазването на императивните изисквания за свикването и
провеждането на Общото събрание и за вземането на оспорените решения, по отношение на
които изисквания в исковите молби са наведени доводи за допуснати нарушения, както и че
оспорените решения не противоречат на императивни материалноправни норми.
В случая страните не спорят, а и от писмените доказателства /Нотариален акт за
учредяване право на строеж върху недвижим имот **** г. на нотариус С.Т., Нотариален акт
за покупко-продажба на недвижим имот от 15.03.2017 г. на нотариус М.Ш., Книга на
собствениците в адрес/ се установява, че О. В. П. е собственик на следните самостоятелни
обекти в сградата в режим на етажна собственост: магазин А22, магазин А25, магазин Б22,
магазин Б34, търговски обект „****“ Г16, магазин Д02, магазин Д16, МСБ 05, МСД 03, МСД
04 и МСД 05, а ищецът „****“ ООД – на магазин Б20.
Страните не спорят, че на 13.05.2021 г. е проведено Общо събрание на етажните
собственици в ****, находящ се в адрес, вх. 4, на което са взети оспорените от ищците
решения. От Протокол от Общо събрание на собствениците в етажна собственост **** на
адрес: адрес, с БУЛСТАТ **** /л. 93 – 100 от том І/ е видно съдържанието на оспорените
5
решения, за което също липсва спор.
Възражението на ищеца П., че изпратената му по електронен път покана за Общото
събрание е била неподписана, е неоснователно. Липсват доказателства той да е извършил
уведомление до председателя на Управителния съвет по реда на чл. 13, ал. 2 ЗУЕС, поради
което и по аргумент от чл. 13, ал. 4 ЗУЕС П. се смята за уведомен за свиканото Общо
събрание по реда на ал. 1. В случая от писмените доказателства по делото се изяснява, че на
28.04.2021 г. в 13:30 ч. на входните врати на партерен етаж на **** е поставена Покана за
свикване на 13.05.2021 г. на Общо събрание на етажните собственици, подписана от
председателя на Управителния съвет Любомир Попйорданов, съдържаща дневния ред,
датата, часа и мястото на провеждане на Общото събрание, за което е съставен Протокол от
28.04.2021 г., подписан от същото лице. Следователно изпълнени са изискванията на чл. 13,
ал. 1 ЗУЕС, изискващ Общото събрание да се свиква чрез покана, подписана от лицата,
които го свикват, която се поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата не
по-късно от 7 дни преди датата на събранието, като датата и часът на поставянето
задължително се отбелязват върху поканата от лицата, които свикват общото събрание, за
което се съставя протокол, както и са спазени изискванията относно съдържанието на
поканата по чл. 13, ал. 7 ЗУЕС.
По аналогични съображения е неоснователно и възражението на ищеца „****“ ООД,
че не той, а наемателят на неговия самостоятелен обект е бил уведомен по електронен път за
свиканото Общо събрание, след като липсват доказателства ищцовото дружество да е
оправило уведомление до председателя на Управителния съвет по реда на чл. 13, ал. 2
ЗУЕС.
Други доводи за допуснати нарушения при свикването на Общото събрание не са
релевирани от ищците, поради което е безпредметно обсъждането на показанията на
свидетелите Х.Т. и П..
По доводите на ищците за неправилно отчитане и изчисляване на кворума на
процесното Общо събрание съдът намира следното:
В случая относима към притежаваните от всеки етажен собственик идеални части от
общите части на етажната собственост е единствено Книгата на собствениците. Ищците
оспорват представената от ответника Книга на собствениците, като сочат липса на
необходими реквизити – посочване на лицето, което е вписало данните, датата на
вписването и подпис. Съдът намира, че представената Книга на собствениците съдържа
съществените за преценката относно кворума реквизити по чл. 7, ал. 2, т. 1 и т. 2 ЗУЕС, като
законът не изисква тя да съдържа посочените от ищците реквизити, поради което
възражението на ищците срещу нея е неоснователно. Същевременно ищците не оспорват в
исковите си молби, нито в откритото заседание, в което Книгата на собствениците е
представена, вписаните данни относно правото на собственост на посочените в нея лица
и/или размера на притежаваните от тях идеални части от общите части.
Видно е от Протокола от Общото събрание, че в посочения в поканата час не е имало
кворум, поради което то е отложено с един час, когато са били представени 54.836 % ид. ч.
от общите части на етажната собственост. За определяне и отчитане на кворума е изготвен
Присъствен списък, съдържащ имена на присъствалите етажни собственици, респ. на
техните представители, представените от всеки от тях идеални части от общите части и
подпис на присъствалото на събранието лице.
От заключението на съдебно-техническата експертиза, което съдът кредитира, защото
изводите на вещото лице намират опора в представените по делото писмени доказателства
/Книга на собствениците и Присъствен списък/, се установява наличието на сочената от
ищците разлика между описаните в Присъствения списък и в Книгата на собствениците
като притежавани от отделните етажни собственици идеални части от общите части.
Разликата се дължи това, че в Присъствения списък идеалните части са отразени с цяло
6
число и три знака след него, а в Книгата на собствениците – с цяло число и два знака след
него поради извършено математическо закръгляне. Следователно тази разлика се дължи на
различната математическа точност, с която идеалните части са посочени, като в
Присъствения списък тя е по-голяма. Тази разлика обаче е незначителна и не рефлектира
съществено върху действителния кворум, а по-голямата математическа прецизност в
Присъствения списък при посочване на представените на Общото събрание идеални части
от общите части, отколкото в Книгата, на практика е довела до по-прецизно определяне на
кворума.
Предвид изложеното и доколкото ищците не провеждат насрещно доказване явилите
се или представените на Общото събрание етажни собственици да притежават различни от
описаните в Присъствения списък и в Книгата на собствениците идеални части от общите
части, съдът намира за неоснователно възражението за неправилно отчитане на
представените на Общото събрание на 13.05.2021 г. идеални части. Дали обаче отчетеният
кворум съответства на изискуемия от закона следва да бъде преценено единствено в
контекста на естеството на взетите решения от Общото събрание, които са предмет на
съдебен контрол в настоящото производство.
Възражението на ищците, че изготвеният Протокол от Общото събрание не съдържа
отразяване на присъствалите собственици и начина на изчисляване на кворума е
неоснователно, защото в него е инкорпориран Присъствен списък, в който са посочени
присъствалите собственици, респ. техните представители, представляваните от всеки от тях
идеални части от общите части и са положени подписи от присъстващите лица.
Относно поддържаното от ищците възражение, че след провеждане на Общото
събрание им е изпратен по електронна поща неподписан Протокол без необходимите
приложения, съдът намира, че процедурата по уведомяване на собствениците, че
протоколът от Общото събрание е изготвен, като последващо и информативно действие не е
от значение за преценката взети ли са съответните решения съобразно предвижданията на
ЗУЕС. Действията по разгласяване на изготвения протокол, дори ако са извършени в
отклонение от регламентацията на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС, са относими единствено към
проверката за допустимост на искането за отмяна на взети решения, подаването на което е
обусловено от срок. Предвид това, че ищците в случая са упражнили правото си да искат
отмяна на решения, взети на процесното Общо събрание, в срока по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС, не се
налага обсъждане на доводите във връзка с евентуални нарушения на нормата на чл. 16, ал. 7
ЗУЕС, тъй като същите не са от естество да доведат до отмяна решенията на Общото
събрание, респ. самоцелно би било обсъждането на събраните във връзка с тези доводи
писмени и гласни доказателства.
Относно решението по т. 2.2.:
Съгласно решението по т. 2.2. съотношението на РЗП спрямо идеалните части с****/,
следва да се изчислява и фактурира в същото съотношение, а решението влиза в сила от
01.06.2021 г.
Ищцовото възражение, че с това решение чрез промяна на идеалните части от общите
части се променя сборът от общите части на етажната собственост, за което е необходимо
различно мнозинство от представеното, е неоснователно, защото не кореспондира на
естеството на взетото решение. От съдържанието на Протокола е видно, че преди
приемането на решението по т. 2.2. е извършено обсъждане относно това, че с него се цели
уеднаквяване на ежемесечните вноски, които трябва да се плащат за всички обекти на 1
кв.м. идеални части. Не е извършена промяна на идеалните части, а единствено за целите на
изчисляването на дължимите за всеки обект /т.е. от всички етажни собственици/ месечни
вноски към етажната собственост е прието, че съотношението за всеки обект на РЗП спрямо
идеалните части следва да бъде еднакво. От това следва, че решението касае единствено
размера на дължимите за всеки обект месечни вноски към етажната собственост.
7
Ето защо съдът намира, че така приетото решение е в обхвата на правомощието на
Общото събрание по чл. 11, ал. 1, т. 5 ЗУЕС, поради което за при неговото приемане не са
допуснати нарушения на изискуемите кворум /съгласно чл. 15, ал. 2 ЗУЕС/ и мнозинство. За
приемането му е необходимо мнозинството по чл. 17, ал. 3 ЗУЕС – повече от 50 на сто от
представените идеални части от общите части на етажната собственост, което в случая е
спазено.
Относно решението по т. 2.3.:
С него е прието незаетите, както и затворените или възпрепятстваните да работят от
компетентни органи, имащи право на това, обекти да се фактурират на 50 % от работещите
по същата формула, по която е изчислявано до момента.
Ищците сочат, че не е цитирано предходното решение на Общото събрание за това по
какъв начин ще се изчисляват разходите по т. 2.2. Съдът намира, на първо място, че това
оплакване не касае законосъобразността на взетото решение, а само и единствено неговата
яснота. От друга страна, отчитайки взетото решение по т. 3 от Протокола от Общото
събрание на 16.10.2017 г., с което е възприето общата сума от направените разходи за
предходния месец да се разделя между собствениците на търговски обекти съгласно
идеалните части от общите части на обектите в следното съотношение: 100 % - за заети
обекти, и 50 % - за незаети, съдът намира, че същността на решението по т. 2.3. от
Протокола от процесното Общо събрание се свежда до това, че с него е прието същото
съотношение да се прилага и за затворените или възпрепятстваните да работят от
компетентните органи, имащи право на това, обекти, което съответства на вложената в
разпоредбата на чл. 51, ал. 3 ЗУЕС законодателна идея, на обстоятелството, че се касае за
етажна собственост, формирана изцяло от търговски обекти, и на момента на вземане на
решението – в условията на пандемия, когато е общоизвестно, че на множество търговски
обекти са наложени значителни ограничения за осъществяване на търговската им дейност.
Относно решението по т. 3:
С решението по т. 3 е приет с направените промени на процесното Общо събрание
предложеният проект за Правилник за вътрешния ред на етажната собственост, с промяната
в точката с Фонд „Ремонт и обновяване“. Прието е, че събирането на сумата по чл. 14.3.15.
следва да бъде съобразено с решението по т. 2.2. от това Общо събрание и да започне от
01.06.2021 г. Прието е, че коригираният Правилник за вътрешния ред влиза в сила от
01.06.2021 г. и следва да бъде доведен до знанието на всички собственици, а те да запознаят
с него всички ползватели и наематели.
Възражението на ищците, че проектът на Правилник за вътрешния ред им е изпратен
при неспазване на срока по ЗУЕС, а на „****“ ООД – и при неспазване на законовия ред,
защото му е препратен от наемател, е неоснователно, защото ЗУЕС не съдържа изискване за
предварително запознаване на етажните собственици с Правилника за вътрешния ред, който
ще бъде предмет на разглеждане на свиканото Общо събрание, а още по-малко е предвиден
срок и ред за това.
Основателно е възражението на ищците, че чл. 2.8.1., 2.8.2. и 2.8.3. от приетия
Правилник за вътрешния ред водят до превишаване правомощията на Управителния съвет.
Съгласно тях освен правомощията по чл. 23, ал. 1 и чл. 57, ал. 1 ЗУЕС на основание чл. 23,
ал. 1, т. 13 ЗУЕС Управителният съвет: приема решения и сключва съответните договори за
управление и поддръжка на общите части на Търговския център на база на структурата на
разходите и финансова рамка на променливите разходи, приета от Общото събрание, в
случаите когато няма приет цялостен бюджет; взема решения и сключва договори за
поставяне на реклами или технически съоръжения върху общите части на Търговския
център; взема решения за отдаване под наем или предоставяне за безвъзмездно ползване на
общи части на Търговския център. Действително според чл. 23, ал. 1, т. 13 ЗУЕС
Управителният съвет /управителят/ осъществява други правомощия, възложени му от
8
Общото събрание. Касае се за правомощия извън конкретно посочените в чл. 23, ал. 1, т. 1 –
т. 12 ЗУЕС, а не за прехвърляне на компетентност, а в случая чрез обсъжданите разпоредби
от Правилника за вътрешния ред се възлага на Управителния съвет да взема напълно
самостоятелно вместо Общото събрание редица съществени за етажните собственици
решения – такива по чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „б“ и б. „д“ и т. 11 и чл. 19, ал. 8 ЗУЕС, с което на
практика се лишават етажните собственици от възможността да оспорват по съдебен ред
взетите решения от Управителния съвет, в случаите когато не са съгласни с тях – например
тогава, когато не одобряват конкретното юридическо или физическо лице, с което се
сключва договор по чл. 11, ал. 1, т. 11 или чл. 19, ал. 8 ЗУЕС, или конкретното техническо
съоръжение, което се поставя върху сградата.
Съгласно чл. 3.1.36. средствата от реклама постъпват в общия бюджет за управление и
поддържане на Търговския център. Възражението на ищците срещу тази разпоредба е
неоснователно, защото противно на техните виждания, тя не касае конкретно решение за
начина на разходване на приходите.
Основателно е възражението на ищците срещу чл. 4.7. от Правилника, съгласно който
ползвателите могат да обезпечат с нарочна надлежна индивидуална охрана обектите през
работно време след получаване на писмено разрешение от Управителния съвет на етажната
собственост, доколкото не се касае единствено за организиране на вътрешния ред в
Търговския център, а чрез въвеждане на разрешителен режим се ограничава правото на
собствениците на индивидуални обекти да преценяват без намесата на органите на етажната
собственост дали и как да обезпечат охраната да своите обекти, което надхвърля
правомощието на Общото събрание по чл. 11, ал. 1, т. 1 ЗУЕС.
Възраженията срещу чл. 13.1. и свързаните с него чл. 13.5., чл. 14.4.1. и чл. 14.4.9. са
основателни, тъй като включването на такива разпоредби в Правилника за вътрешния ред е
извън компетентността на Общото събрание по чл. 11 ЗУЕС. Дейностите по охрана са по-
широки от портиерските функции и разходите за тях надхвърлят консумативните разходи за
управление и охрана на етажната собственост по смисъла на § 1, т. 11 ДР ЗУЕС /в този
смисъл – Решение № 287/18.12.2014 г. по гр. д. № 3888/14 г. на ВКС, І ГО/. Затова както по
въпроса дали да се наеме охрана, така и за начина на разпределение на разходите за същата,
следва да е налице единодушие на всички етажни собственици, а не решение на
мнозинството от тях по реда на чл. 17, ал. 3 ЗУЕС. В конкретния случай решението е взето с
мнозинство от 100 % от гласовете на присъствалите етажни собственици, но на Общото
събрание те не са били представени всички етажни собственици.
Чл. 13.2., предвиждащ, че при необходимост от инвестиционни разходи те се поемат от
собствениците по решение на Общото събрание, е декларативен текст, респ. не засяга
правата на ищците или на другите етажни собственици, поради което не може да се приеме,
че влиза в противоречие с разпоредби от ЗУЕС.
Възражението на ищците срещу разпоредбата на чл. 14.3.13. в действителност касае
само и единствено неговата яснота, но няма никакво отношение към неговата
законосъобразност.
Неоснователно е и възражението срещу чл. 14.3.14., съгласно който единичната цена,
изчислена съгласно 14.3.13. е приложима, ако Търговският център е работил непрекъснато
поне 1 година, а в противен случай таксите се изчисляват по одобрена от Управителния
съвет методика, приета на Общо събрание, която се базира, както и досега, на реалните
разходи за всеки месец постоянни и променливи, рапределени и фактурирани към всеки
собственик или ползвател въз основа на притежаваните идеални части от общите части на
етажната собственост, като Управителният съвет може да внесе на всеки 6 месеца
мотивирано предложение за промяна размера на месечната такса, което се разглежда и
одобрява от Общото събрание. В действителност с този текст от Правилника е прието, че
Управителният съвет прави само предложения към Общото събрание относно методиката за
9
изчисляване на таксите, ако Търговският център не е работил непрекъснато в продължение
на 1 година, поради което не е налице изземване на компетентност на Общото събрание.
По отношение чл. 14.3.17. от Правилника важат изложените от съда съображения
досежно решението по т. 2.2., взето на процесното Общо събрание, поради което съдът не го
намира за незаконосъобразен.
Предвид всичко това решението по т. 3 за приемане на Правилник за вътрешния ред
следва да бъде частично отменено – по отношение на чл. 2.8.1., 2.8.2., 2.8.3., 4.7., 13.1., 13.5.,
14.4.1. и 14.4.9., а искането за отмяна на решението по т. 3 досежно другите текстове от
Правилника е неоснователно, защото не се установи тяхна незаконосъобразност,
включително липсват нарушения на изискуемите кворум и мнозинство.
Относно решението по т. 4:
С него е решено да се събере от всеки собственик в срок до 13.06.2021 г. сумата от 4
лв. с ДДС на кв. м. в съответствие с припадащите се идеални части от общите части за
изпълнение на неотложни строително-ремонтни и инвестиционни дейности, като сумата,
събирана от собствениците, следва да бъде съобразена с решението по т. 2.2. от това Общо
събрание и да започне незабавно. Касае се за ремонт на покрив, изпълнение на аварийно и
евакуационно осветление по задължително предписание на службата за ППАБ към 7мо РУ,
ремонт и преоборудване на тоалетни, ремонт на необходимото осветление, ремонт на
плочките, където е необходимо, и други належащи разходи, които не се покриват с приходи
от вътрешна реклама.
Част от тези дейности са свързани с извършването на разходи за необходим ремонт по
смисъла на § 1, т. 8 ДР ЗУЕС. Такива са ремонтът на покрива и изпълнението на аварийно и
евакуационно осветление по задължително предписание на съответния държавен орган.
Останалите дейности обаче са свързани с направата на полезни разходи по смисъла на § 1, т.
12 ДР ЗУЕС, поради което решението за тях се взема с мнозинство не по-малко от 75 на сто
идеални части от общите части, каквото в случая не е формирано.
При липса на направено разграничение как се разпределя сумата от 4 лв. /с ДДС/,
дължима на 1 кв.м. идеални части от общите части, между различните строително-ремонтни
и инвестиционни дейности, които е решено да бъдат извършени, то решението по т. 4 следва
да бъде изцяло отменено като взето при липса на необходимото мнозинство.
Относно решението по т. 5:
С него е прието Общото събрание да упълномощи председателя на Управителния
съвет да предоговаря или продава просрочените към 20.04.2021 г. вземания на етажната
собственост от собственици, наематели и ползватели с просрочие над 3 месеца, както и да се
предприемат спрямо неизправните длъжници /изброени в Приложение 2/ действия по
съдебен ред. Приет е списък /Приложение 2/ с имената на длъжниците по акт за собственост
така, както са известни на етажната собственост, с номер на имот, номер на фактура, дата на
издадената фактура и крайната дължима сума, като е посочено, че при необходимост
списъкът ще се актуализира след издаване на поредната фактура.
На 18.06.2020 г. е проведено Общо събрание на етажните собственици, на което е взето
решение по т. 2а за приемане на списък на всички длъжници на Търговския център
/Приложение № 1 към поканата/, а по т. 2б е решено да бъдат предприети законни действия
за събиране на задълженията от собственици, ползватели и наематели спрямо списъка на
длъжници в Приложение № 1, като на всички собственици, ползватели и наематели на
самостоятелни обекти в етажната собственост бъде даден срок до 31.07.2020 г. да изплатят
задълженията си към нея по банков път, а след изтичането на срока председателят на
Управителния съвет, респ. управителят на етажната собственост, е упълномощен за
извършване на всички правни и фактически действия във връзка с изпълнение на решението
по тази точка.
10
С Решение № 32303/29.04.2021 г. по гр. д. № 32303/2020 г. на СРС, І ГО, 27 състав,
постановено по реда на чл. 239 ГПК, са отменени като незаконосъобразни по предявен от О.
В. П. срещу Етажна собственост **** – бул. „*****, иск с правно основание чл. 40, ал. 1
ЗУЕС решенията на Общото събрание, проведено на 18.06.2020 г., обективирани в протокол
от същата дата.
Въпреки това възражението на ищците, че вземането на решението по т. 5 от
Протокола от процесното Общо събрание представлява неизпълнение на съдебното решение
е неоснователно. Касае се за постановено неприсъствено решение, което означава, че съдът
не е формирал извод за допуснато нарушение на материалноправна норма при вземане на
отменените решения, респ. не може да се приеме, че вземането на подобни /дори не еднакви/
последващи решения е незаконосъобразно.
Възраженията на ищците за недоказаност на твърденията, че лицата по списъка са
длъжници, и за липса на влязло в сила съдебно решение срещу тях са неоснователни, защото
в действителност решението по т. 5 в оспорената част има характера на решение по чл. 38,
ал. 2 ЗУЕС, въз основа на което би могло да се започне съдебно производство срещу
длъжниците, именно в рамките на което следва да се докажат техните задължения по вид и
размер.
В обобщение съдът намира, че: исковите молби в частта, с която се иска отмяна на
решението по т. 2.1., взето на процесното Общо събрание, следва да бъдат върнати на
основание чл. 130 ГПК, а производството – прекратено в тази част; решението по т. 3 за
приемане на Правилник за вътрешния ред следва да бъде частично отменено – по отношение
на чл. 2.8.1., 2.8.2., 2.8.3., 4.7., 13.1., 13.5., 14.4.1. и 14.4.9., а решението по т. 4 – изцяло
отменено; в останалата част исковете следва да бъдат отхвърлени като неоснователни.
По разноските:
При този изход на спора право на разноски имат всички страни.
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК на ищците се дължат разноски съразмерно на
уважените части от исковете им. В случая се касае за предявени неоценяеми искове, поради
което съдът намира, че на ищеца П. се дължат разноски в общ размер на 130 лв., от които 30
лв. – държавна такса, и 100 лв. – заплатено адвокатско възнаграждение, а на ищеца „****“
ООД се дължат разноски в размер на 30 лв. – държавна такса.
На основание чл. 78, ал. 3 ГПК на ответната страна се дължат разноски съразмерно на
отхвърлената част от исковете, а именно сума в общ размер на 1 270 лв., включваща 270 лв.
– депозит за вещо лице, и 1 000 лв. – заплатено адвокатско възнаграждение. Възражението
на ищеца П. за прекомерност на заплатения от ответника адвокатски хонорар в общ размер
на 1 580 лв. е неоснователно, защото той напълно съответства на фактическата и правна
сложност на делото.
Така мотивиран, Софийски районен съд
РЕШИ:
ВРЪЩА частично искова молба с вх. № 9921/03.06.2021 г. и искова молба с вх. №
12888/11.06.2021 г., въз основа на които се води гр. д. № 31554/2021 г. по описа на СРС, ІІІ ГО, 85
състав – в частта, с която се иска отмяна на решението по т. 2.1. от Протокол от проведено на
13.05.2021 г. Общо събрание на етажните собственици в **** – адрес, вх. 4, и ПРЕКРАТЯВА
производството по гр. д. № 31554/2021 г. по описа на СРС, ІІІ ГО, 85 състав, в тази част.
ОТМЕНЯ по искове с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, предявени от О. В. П.,
ЕГН **********, с адрес: ****, и „****“ ООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на
11
управление: *****, срещу етажните собственици в етажна собственост ****, представлявани
от председателя на Управителния съвет Л.Й.П., следните решения по Протокол от Общо
събрание на етажните собственици от 13.05.2021 г.: частично решението по т. 3 – по
отношение на чл. 2.8.1., 2.8.2., 2.8.3., 4.7., 13.1., 13.5., 14.4.1. и 14.4.9. от приетия с него
Правилник за вътрешния ред; изцяло решението по т. 4, като ОТХВЪРЛЯ исковете с
правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС за отмяна на решенията по т. 2.2., т. 2.3., т. 3 – по
отношение на другите текстове от приетия Правилник за вътрешния ред, и т. 5.
ОСЪЖДА етажните собственици в етажна собственост ****, представлявани от
председателя на Управителния съвет Л.Й.П., да заплатят на О. В. П., ЕГН **********, с
адрес: ****, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 130 лв. – разноски по делото.
ОСЪЖДА етажните собственици в етажна собственост ****, представлявани от
председателя на Управителния съветЛ.Й.П., да заплатят на „****“ ООД, ЕИК ****, със
седалище и адрес на управление: АДРЕС, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 30 лв. –
разноски по делото.
ОСЪЖДА О. В. П., ЕГН **********, с адрес: ****, и „****“ ООД, ЕИК ****, със
седалище и адрес на управление: *****, да заплатят на етажните собственици в етажна
собственост ****, представлявани от председателя на Управителния съвет Л.Й.П., на
основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата от 1 270 лв. – разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд с въззивна жалба в
2-седмичен срок от връчването му на страните, а в частта, имаща характер на
определение, с която исковите молби са частично върнати и производството е частично
прекратено – с частна жалба в 1-седмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
12