ОПРЕДЕЛЕНИЕ
гр. София,
18.06.2020 г.
СОФИЙСКИЯТ
ГРАДСКИ СЪД, ТЪРГОВСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, VI състав, в закрито заседание на
осемнадесети юни през две хиляди и двадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВЕНЕТА ЦВЕТКОВА
ЧЛЕНОВЕ: ВАЛЕРИЯ БРАТОЕВА
АТАНАС МАДЖЕВ
като разгледа докладваното от съдия Маджев ч.
гр. д. № 4680 по описа за 2020 г. и за да се произнесе взе предвид следното :
Производството е по реда на чл. 531 и сл. ГПК във връзка с чл. 577 ГПК и
чл. 32а от ПВ.
Образувано е по частна жалба от 26.05.2020 г. депозирана от „Б.“ ООД, с ЕИК *******, със
седалище и адрес на управление ***, чрез процесуалния му представител – адвокат
К., срещу Определение за постановен отказ № 521/11.05.2020г. на съдия по
вписванията при Служба по вписванията при Софийски районен съд. С негативният си охранителен акт съдията по вписванията е отказал да разпореди вписване по молба с вх. № 22772/11.05.2020 г. по описа на СВ-
София, с която е поискано да се извърши заличаване на договорна ипотека, която
е вписана в двоен вх. рег. № 28627, с
акт № 44/2008г., том XXIV, дело № 18822/2007 г.
В жалбата са изложени редица
съображения за незаконосъобразност и неправилност на обжалвания акт на съдията
по вписвания към СВ-София. Разяснено е, че след проведена надлежна продажба по
реда на чл. 717 ж ТЗ в рамките на осребряване на имущество от масата на
несъстоятелността на „НОВ ДОМ С.“ ЕООД /н./ „Б.“ ООД в качеството му на купувач предложил
най-висока продажна цена за придобиване на недвижим имот намиращ се в гр. София
е бил определен от синдика за спечелил търга, като на 20.11.2019 г. съдът по
несъстоятелността издал постановление за възлагане на този имот в собственост
на дружеството-молител, което постановление било вписано в имотния регистър на
14.01.2020 г. Впоследствие на 11.05.2020 г. новия притежател на имота - „Б.“
ООД инициирал охранително производство пред СВ-София, с което на основание чл.
19, ал. 2 от ПВ е поискал да бъде заличена договорна ипотека, която е вписана
върху придобития от него на публична продан имот, въз основа на нотариален акт
за учредяване на договорна ипотека от 2007 г. В подкрепа на искането били
ангажирани оригинал на нотариално заверен препис от постановлението за
възлагане на имота с отбелязване на момента на влизането му в сила, както и
оригинал на удостоверение издадено по смисъла на чл. 19, ал. 2 ПВ издадено от
синдика на дружеството-продавач Е.Т., в което е удостоверено, че дружеството
купувача не е поело ипотеката вписана върху имота по съгласие на ипотекания
кредитор. В отговор на това искане бил постановен обжалвания отказ от съдия по
вписванията. Сочи се, че този отказ противоречал изцяло на императивните
разпоредби на закона, като се настоява, че от страна на „Б.“ ООД били спазени
всички въведени изисквания свързани с извършване на исканото заличаване на
вписаната върху придобития на публична продан имот договорна ипотека. Отбелязано
е, че заличаване на вписана ипотека е законово уредено да се случва в три
хипотези, а именно : по съгласие на кредитора, в чиято полза е учредена
ипотеката; въз основа на влязло в сила съдебно решение; по искане на купувач на
ипотекирания имот, който е придобил същия въз основа на публична продан; или по
искане на всяко заинтересовано лице, когато са изтекли десет години от датата
на вписване на ипотеката, без последното да е било подновено. В случая
жалбоподателя смята да са налице предпоставките свързани със заличаване на вписаната върху
придобития от негова страна на публична продан имот договорна ипотека.
Поддържа, че е без значение, дали проданта е осъществена в пределите на
индивидуално или универсално принудително изпълнение провеждано по реда на ТЗ,
като режимът за заличаване на ипотеката по смисъла на чл. 175, ал. 1 ЗЗД е един
и същи без значение, дали орган по изпълнението е съдебен изпълнител или
синдик. Жалбоподателят обосновавал качеството си на лице легитимирано да поиска
заличаване на вписаната договорна ипотека с оглед представения пред СВ-София
оригинал на нотариално заверен препис от постановление за възлагане, което било
влязло в сила и вписано надлежно в книгите водени при СВ-София. Доколкото във
функциите си по осребряване на имуществото в рамките на универсалното
принудително изпълнение синдикът е органът, на когото е поверено да провежда и
извършва продажбите на имуществото попадащо в масата на несъстоятелността, то
същия следва а се смята за приравнен по правомощия на съдебния изпълнител, като
в този контекст извършването на удостоверяване от негова страна по смисъла на
чл. 19, ал. 2 ПВ относно обстоятелства по чл. 175, ал. 2 ЗЗД било изцяло
надлежно и правомерно, като следвало на общо основание да се зачита от органът
осъществяващ процедурата по вписване. Такова удостоверение било надлежно
издадено от синдика на несъстоятелното дружество осъществил продажбата на
имота, като същото било приобщено към заявлението за заличаване на договорната
ипотека, като непризнаването му от съдията по вписвания не почивало на
правилното тълкуване на закона. Предвид това се иска от сезирания с жалбата съд
да зачете, че са се реализирали в цялост всички поставени от нормата на чл. 19,
ал. 2 ПВ предпоставки необходими за удовлетворяване на направеното искане за
вписване заличаването на вписаната понастоящем договорна ипотека по партидата
на имота придобит от жалбоподателя - „Б.“ ООД, като обжалваното определение на
съдията по вписвания бъде отменено, и вместо това исканото вписване на
заличаване на договорна ипотека да бъде постановено.
Софийски градски съд, след като
обсъди доводите на частния жалбоподател и прецени данните по делото, намира
следното:
Частната жалба е подадена от
легитимирано лице /субект, комуто е отказано вписване на заличаване на
договорна ипотека/ и доколкото е
депозирана в рамките на законово-установения срок /отказът е бил съобщен на
19.05.2020 г., а ЧЖ е подадена на 26.05.2020 г./ и се отнася до подлежащ на
обжалване отказ на съдията по вписвания съгласно чл. 577, ал. 1 ГПК, поради
което следва да се приеме, че същата се явява процесуално допустима.
Разгледана по същество, частната
жалба е ОСНОВАТЕЛНА.
Съгласно задължителните разяснения,
дадени с т. 6 от Тълкувателно решение № 7/2012 г. на ВКС по тълк. дело № 7/2012
г., ОСГТК, проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл. 32а,
ал. 1 ПВ, относно това дали представеният за вписване акт отговаря на
изискванията на закона, се ограничава до това, дали актът подлежи на вписване,
съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в ПВ
съдържание. Не се проверяват материално-правните предпоставки на акта, освен
ако това е изрично предвидено в закона - вписването /като родово понятие,
включващо вписване в тесен смисъл, отбелязване и заличаване/ е едностранно
охранително производство, в чиито рамки не е допустимо да се разрешават правни
спорове.
Според нормата на чл. 569 ГПК
нотариални са производствата по реда на които се извършват изброените в нормата
действия, между които в т. 5 са посочени вписвания, отбелязвания и тяхното
заличаване, в случаите, предвидени в закона. В ПВ, издаден за прилагане на
глава ХІ на ЗС "Вписвания", изрично е въведено правилото, че
вписване, отбелязване и заличаване се допуска само в изрично предвидените в
него и закона случаи. Съответно кои вписвания следва да бъдат заличавани
изчерпателно са изброени в разпоредбите чл. 13, чл. 19 и чл. 32 ПВ, които са
императивни и се отнасят до заличаване вписванията на искови молби и решенията
по тях, постановени по изчерпателно изброените видове искове, вписването на ипотеките и вписването на
възбраните.
Заличаването на вписването на
ипотека се извършва по реда и условията визирани в чл. 19 и сл. ПВ.
Тук съществено е да се отбележи
това, че съобразно законовите изисквания, вписана ипотека може да бъде заличена
в три хипотези: по съгласие на кредитора, което трябва да бъде дадено в
нотариално заверена форма или въз основа на влязло в законна сила съдебно
решение - арг. чл. 179, ал. 1 ЗЗД; по искане на купувач на ипотекирания имот,
който е придобил същия въз основа на публична продан - арг. чл. 175, ал. 1 ЗЗД
или по искане на всяко заинтересовано лице, когато са изтекли десет години от
датата на вписването на ипотеката, без последното да е било подновено - арг.
чл. 172, ал. 1 ЗЗД, вр. чл. 22 от Правилника за вписванията.
В настоящия случай сме изправени
пред втория от очертаните варианти, а именно касае се до искане на търговско
дружество – „Б.“ ООД, което е придобило недвижимия имот, съставляващ ПИ с
идентификатор 68134.4092.4018, намиращ се в гр. София, след проведена публична
продан по реда на чл. 717 ж от ТЗ в рамките на открито производство по
несъстоятелност на „НОВ ДОМ С.“ ЕООД /н./ във фазата по осребряване на
имуществото му. Качеството си на купувач в рамките на уточнената процедура
дружеството - „Б.“ ООД установява с представеното пред съдията по вписания
Постановление за възлагане на недвижим имот от 20.11.2019 г., върху което има
надлежно отбелязване, че е било вписано в Службата по вписвания – гр. София, а
така също че е влязло в сила, считано от 21.12.2019 г. Наред с постановлението за
възлагане, купувачът - „Б.“ ООД своевременно се е снабдил и с писмено изявление
от органа провеждащ универсалното принудително изпълнение по реда на Глава „Четиридесет
и шест“ от ТЗ, в което от назначения постоянен синдик се удостоверява, че не е
констатирано дружеството-купувач „Б.“ ООД да е поел със съгласие на бившия
кредитор „ОББ“ АД, или със свое съгласие в качеството му на кредитор ипотеките
учредени върху описания по-горе недвижим имот.
За да постанови атакувания отказ,
съдията по вписванията приел в определението си от 11.05.2020 г., че чл. 19,
ал. 2 от ПВ е неприложим по отношение формулираното от „Б.“ ООД искане за
вписване заличаването на договорна ипотека върху цитирания недвижим имот,
защото силата на удостоверението което е издадено от синдика не е приравнена
изрично със закон със силата на удостоверението издавано от съдебния изпълнител
по реда на чл. 19, ал. 2, изр. 2 от ПВ. Нямало възможност за прилагане на
законови правила по аналогия, защото при упражняване на своите правомощия
органа по вписване следвало да се ръководи от строгата законова определеност на
актовете въз основа на които следва да се заличава вписването на ипотеките.
Сред отрицателните аргументи послужили за постановяване на отказа от вписване е
добавен и този, че на вписване подлежат само актовете издадени по нотариален
ред или с нотариално заверен подпис, и доколкото производството по заличаване
на ипотеката завършвало с подреждане /вписване/ на документа въз основа, на
които е извършено в специална книга на Службата по вписванията. Предвид на това
заличаването на ипотеката представлявало вписване на конкретен акт въз основа,
на който е извършено заличаването представен най-малко в два екземпляра в
оригинали или официално заверени преписи /чл. 570 ГПК и чл. 8 ПВ/.
Непредставянето на нужния брои оригинали или официално заверени преписи води до
нередовност на молбата за вписване, като за отстраняването на такава
нередовност съдията по вписване не би могъл да дава указания, тъй като нормата
на чл. 129, ал. 2 ГПК не намирала приложение в това производство.
Софийски градски съд не споделя
аргументацията на съдията по вписванията, която изключва приложение правилото
на чл. 19, ал. 2 ПВ, когато се касае до продан станала по правилата на
универсалното принудително изпълнение развиващо се по реда на ТЗ. Необходимо е
да се отбележи, че както в Глава 46 ТЗ, така и в ГПК публичната продан на
недвижим имот е предвидена, като способ осигуряващ осребряване на имуществото
на длъжника, като последиците и при двете процесуални производства са едни и
същи осигуряване удовлетворяването вземанията на кредиторите на длъжника.
Съгласно чл. 717 л, ал. 4 ТЗ законодателя ясно и изрично е предвидил, че
продажбата извършена по реда на глава 46 от ТЗ, има последиците на продажба при
принудително изпълнение по реда на ГПК. Сред тези последици без съмнение е и
пораждащото се право на купувача след придобиване на имота по протекла публична
продан в универсалното принудително изпълнение по ТЗ да поиска заличаването на
вписаните ипотеки /законови или договорни/ в хипотезата, когато не изразил
изрично съгласие пред кредитора да поеме ипотеките вписани върху придобития от
него имот. По отношение на уреденото в чл. 19, ал. 2, изр. 2 ПВ удостоверение,
за което е предвидено да подлежи на издаване от съдебния изпълнител и да е
задължително приложение към искането на купувача на публична продан за
заличаване на ипотека, която е вписана върху придобития в проданта имот,
респективно издаването от синдика на удостоверение с подобен характер не може
да покрие законовото изискване поставено във визирания текст. Това схващане на
съдията по вписванията не се споделя от настоящия съдебен състав, поради
следните съображения : една от разликите между индивидуалното и универсалното
производство по принудително изпълнение се състои в това, че осребряването по
реда на ГПК се осъществява от съдебен изпълнител, а осребряването по реда на
ТЗ, регулирано от императивни правни норми, се осъществява от синдика, като
орган на несъстоятелността, макар постановлението за възлагане да се издава от
съда по несъстоятелността, чиято функция, пак като орган на несъстоятелността,
е да следи спазването на закона. Както съдебния изпълнител, така и синдика
осъществяват своите функции, на плоскостта на нормативно определените им
правомощия и в същите няма съмнение, че попада издаването на официални
удостоверителни документи. С разпоредбата на чл. 19, ал. 2 ПВ се разпорежда
заличаване на ипотеката да се извърши въз основа на удостоверение, издадено от
СИ. Макар да няма изрична регулация за това кой следва да издаде
удостоверението по чл. 19, ал. 2 ПВ тогава, когато осребряването е осъществено
чрез тръжната процедура, регламентирана в част четвърта от ТЗ, то не буди
никакво съмнение, че това може да бъде единствено органа комуто е поверено да
осъществява пряката дейност по осребряване на имуществото попадащо в масата на
несъстоятелността, а именно – синдика. Ако подобна компетентност се отрече с
формалната липса на упоменаването на синдика в текста на чл. 19, ал. 2 ПВ, това
ще лиши съществена група купувачи – тези придобиващи имущество в процеса на
универсалното принудително изпълнение от възможността да заличат тежащата
ипотека върху така закупеното недвижимо имущество. Това би противоречало и
на ефекта на разпоредбата на чл. 717 л,
ал. 4 ТЗ, която приравнява правните последици от продажбите предприети в
коментираните производства по принудително изпълнение. В този контекст синдикът
разполага с компетентност наред със съдебния изпълнител да издава удостоверение
по смисъла на чл. 19, ал. 2 ПВ тогава когато се касае до реализация на
имущество по реда на глава 46 от ТЗ. Сред материалите по делото е видно, че
такова удостоверение е било съставено от синдика на „НОВ ДОМ С.“ ЕООД /н./
относно имот с идентификатор 68134.4092.4018 и предоставено на купувача - „Б.“
ООД за целите на процедурата по чл. 19, ал. 2 ПВ. По отношение на поставеното
от съдията по вписване изискване, че удостоверението по чл. 19, ал. 2 ПВ
следвало да се представи в оригинал или официално заверен препис, тъй като
подлежало на вписване по смисъла на чл. 8 от ПВ, настоящият състав споделя
доводите на жалбоподателя, че нормата на чл. 19, ал. 2 ПВ е специална и
изключва приложението на чл. 8 от ПВ, като производството по чл. 19 ПВ е
самостоятелно такова и не е подчинено на изискванията заложени в чл. 8 ПВ.
Заличаването на вписана ипотека не е сред изброените актове по чл. 4 от ПВ. Независимо
от това жалбоподателя е представил със заявлението си пред съдията по вписвания
изискуемите според чл. 19, ал. 2 ПВ документи, а именно – оригинал на
нотариално заверен препис от постановление за възлагане издадено на 20.11.2019
г. придружен с два преписа на същия документ заверени по реда на чл. 32 ЗАдв.,
както и оригинал на удостоверение издадено от синдика на „НОВ ДОМ С.“ ЕООД /н./
придружен също с два преписа на удостоверението с извършена върху тях заверка
по смисъла на чл. 32 от ЗАдв. Ефектът на заверката извършана от адвоката върху
документи предоставени за целите на охранителното производство е в посока, че
същите следва да се признаят, като такива ползващи се със силата на официално
заверени документи.
В обобщение последиците на
публичните продажби осъществили се по реда на ГПК и Глава 46 ТЗ що се касае до
приложението на правилата създадени в Правилника за вписванията са напълно
идентични и създават едни и същи по обем процесуални права на купувачите по
тези продажби, сред които е и това да искат заличаване на вписана и непоета при
покупката на имота на публична продан ипотека.
Ето защо съдът приема, че обжалвания
отказ на съдията по вписванията се явява незаконосъобразен и следва да бъде
отменен, като се уважи молбата за заличаване на вписването на ипотеката и
делото се върне на съдията по вписванията за фактическото извършване на
действията по заливането.
По аргумент за противното от чл.
32а, ал. 2 ПВ и предвид т. 6 от Тълкувателно решение № 1 от 17.07.2001 г. на
ОСГК на ВКС настоящето определение не може да бъде обжалвано по касационен ред.
Предвид изложените съображения,
съдът
ОПРЕДЕЛИ :
ОТМЕНЯ определение с №
521/11.05.2020 г., което е постановено от съдия по вписванията при Служба по
вписванията при Софийски районен съд, с което е отказано искане на „Б.“ ООД,
направено с молба с вх. № 22772/11.05.2020 г. по описа на СВ- София, за
заличаване на договорна ипотека, която е вписана в двоен вх. рег. № 28627, с акт № 44/2008г., том XXIV, дело №
18822/2007 г. на Служба по вписвания
–гр. София.
ДА СЕ ЗАЛИЧИ договорна ипотека,
която е вписана в двоен вх. рег. № 28627,
с акт № 44/2008г., том XXIV, дело № 18822/2007 г. на служба по вписвания –гр. София, по молба с
вх. № 22772/11.05.2020 г., която е подадена от „Б.“ ООД, с ЕИК *******.
ВРЪЩА делото на съдията по
вписванията при СРС за извършване на исканото с молбата с вх. № №
22772/11.05.2020 г., която е подадена от „Б.“ ООД, с ЕИК ******* заличаване на
договорна ипотека, която е вписана в двоен вх. рег. № 28627, с акт № 44/2008г., том XXIV, дело №
18822/2007 г. на Служба по вписвания
–гр. София и учредена с нотариален акт № 161, том 1, рег. № 1660, дело № 147 от
08.05.2007 г. на нотариус – И.Р.– рег. № 051 на НК, вписан в Служба по
вписванията – гр. София, с двоен вх. №
28627, акт № 44, том XXIV, дело № 18822/2007 г.
Определението не подлежи на
обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ:
1. 2.