№ 469
гр. София, 22.04.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 1-ВИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на единадесети април през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Елизабет Петрова
Членове:Катерина Рачева
Михаил Малчев
при участието на секретаря Павлина Ив. Х.ва
като разгледа докладваното от Катерина Рачева Въззивно гражданско дело
№ 20231000503117 по описа за 2023 година
взе предвид следното:
Производството по гр. дело 3117/2023 г. по описа на Апелативен съд - София,
Гражданско отделение, 1 с-в е образувано по въззивна жалба входящ номер
275658/17.05.2023 г. на ответника В. В. К. и В. Л. К. чрез адв. Н. И. срещу решение
260646/25.04.2023 г. по гр.д. 3090/2019 на СГС, Първо ГО, 27 състав, с което е отхвърлен
искът на Й. К. срещу В. К. и В. К. с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД за обявяване на
предварителен договор от 12.12.2008 г. за покупко-продажба на недвижим имот за
окончателен. С молба от 10.07.2023 г. В. К. е заявила изрично, че оттегля въззивната си
жалба, тъй като е съгласна с мотивите на съда, че към момента на придобиване на
имуществото от страна на В. К. не са били съпрузи.
Препис от въззивната жалба е изпратен на Й. К. и на третото лице-помагач на
страната на ответниците Х. Д. С.. В срока за отговор по жалбата, който съвпада със срока за
въззивно обжалване на решението, на 03.10.2023 г., от страна на ищцата е постъпило
писмено становище, в което г-жа К. твърди, че решението е незаконосъобразно и че
подкрепя съображенията, изложени във въззивната жалба. В същото становище Й. К. моли
за отмяна на решението,
В указан от съда срок Й. Н. К. е платила държавна такса в размер на 781,01 лева за
въззивно обжалване на решение 260646/25.04.2023 г. по гр.д. 3090/2019 на СГС, Първо ГО,
27 състав.
Въззивният състав намира, че въззивната жалба на В. В. К. срещу решение
260646/25.04.2023 г. по гр.д. 3090/2019 на СГС, Първо ГО, 27 състав, с което е отхвърлен
искът на Й. К. срещу В. К. и В. К. с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД за обявяване на
предварителен договор от 12.12.2008 г. за покупко-продажба на недвижим имот за
окончателен, е недопустима поради липса на правен интерес. В. К. е ответник по иска, а той
е отхвърлен по отношение на него. Ето защо, производството по делото се прекратено по
отношение на въззивна жалба на В. В. К. и В. Л. К.: за В. К. поради оттегляне на въззивната
1
жалба, а за В. К. - поради липса на правен интерес с определение 19 от 05.01.2024 г., което
не е обжалвано от лицата, по отношение на които производството е прекратено.
Въззивното производство е допустимо по отношение на въззивната жалба на Й. К.,
обективирана в становище входящ номер 286834/03.10.2023 г. В становището-жалба се
излагат оплаквания, че между страните не е имало спор, както и че постановлението за
възлагане е издадено след подаване на исковата молба по настоящото дело.
Третото лице-помагач Х. Д. С. е подал отговор на въззивната жалба, в който излага
подробни съображения за правилността на първоинстанционното решение.
Страните не са направили доказателствени искания.
В съдебно заседание жалбоподателят моли за отмяна на решението, представя писмена
защита и претендира разноски за държавна такса.
При извършената служебна проверка на основание чл.269 от ГПК, съдът намира, че
обжалваният съдебен акт е постановен от законен състав на родово компетентния съд, в
изискуемата от закона форма, по допустим иск, предявен от и срещу процесуално
легитимирани страни, поради което е валиден и допустим.
Предмет на делото е иск е с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване на
окончателен на предварителен договор с ищец Й. Н. К. и ответници В. В. К. и В. Л. К., а
помагач на страната на ответниците е Х. Д. С..
Твърденията в исковата молба са, че на 12.12.2008 г. между страните е сключен
предварителен договор за продажба на недвижим имот, в гр. ***, район „***“, ул.“***, бл. *,
вх. *, ет. * ап.** със застроена площ от 161,12 кв.м. До момента имотът не е прехвърлен чрез
нотариална сделка и се прави искане сключеният между ищцата и ответниците
предварителен договор да бъде обявен за окончателен.
В отговора на исковата молба ответниците признават иска и че ищцата им е заплатила
сумата от 15 000 лева.
В становището си, с което е искал да бъде конституиран, г-н Х. С. е изложил че
предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот е недействителен и че не е
сключен през 2008 г., а е антидатиран, както и че липсват доказателства задатъкът
/капарото/ в размер на 15 000 лв. да е заплатен по надлежния ред – чрез банков превод и с
посоченото основание. Поддържа, че не ответниците, а той е собственик на процесния имот,
въз основа на влязло в сила на 29.04.2021 г. Постановление за възлагане на недвижим имот
от 12.02.2020 г. по изп.дело № 20188500400986 по описа на ЧСИ А. Б. с рег.№ *** от КЧСИ,
с район на действие СГС, след обявяването му за купувач по проведена публична продан по
отношение на процесния имот. Х. С. е конституиран като третото лице-помагач на страната
на ответниците с определение от съдебно заседание, проведено на 02.03.2020 г.
Няма въззивни оплаквания срещу фактите така, както са възприети от СГС. По делото се
установява следното.
Ответниците са сключили граждански брак на 26.05.2001 г. На 12.12.2008 г. между
ответниците (продавачи) и ищцата (купувач) е сключен предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот в гр. ***, район „***“, ул.“***, бл. *, вх. *, ет. * ап.** със
застроена площ от 161,12 кв.м. В чл.2.1 страните са се договорили, че цената на имота е
156 000 лв., като съгласно чл.4.2 се заплаща, както следва: 15 000 лв.на продавачите в срок
до 01.03.2009 г., а останалите 141 000 лв. - при подписването на окончателния договор и
при прехвърлянето на имота. Страните са се задължили да сключат окончателен договор за
покупко-продажба на имота в срок до 31.12.2016 г., задължили са се на 20.12.2016 г. да се
срещнат в кантората на нотариус З. Т. за уточняване на дата и час за извършване на
нотариалната сделка за закупуване на имота, като са се договорили ако някоя от страните не
се яви и сделката не се осъществи, изправната страна може да иска от съда: за купувача -
съдът да обяви договора за окончателен по реда на чл.19 от ЗЗД, за продавачите: връщане на
2
дадените суми по предварителния договор.
От приложеното към исковата молба извлечение от сметка на ответника се установява, че на
24.02.2009 г. по неговата сметка е постъпил превод от ищцата на сумата от 15 000 с вписано
основание „превод“. Според главните страни по спора тази сума представлява част от
продажната цена по предварителния договор.
Съгласно писмо рег.индекс 7209-7559/10.01.2022 г. от отдел „ОП – Красно село“, Дирекция
„Общински приходи“, Столична община, данъчната оценка на имота е 159 772,70 лв.
От представения по делото нот.акт № 16, том LIII, дело № 10324/13.06.1995 г. за покупко-
продажба в незавършен вид, се установява, че ответникът, преди да сключи граждански
брак, е закупил имота в незавършен вид – груб строеж. Видно от Удостоверение рег.№ РКС
19- ГР 94-2368/18.10.2019 г. за идентичност на недвижим имот, издадено от район „Красно
село“ при Столична община е, че апартамент № В-5, находящ се на петия етаж в жилищната
сграда, построена в парцел III-60 от кв.312а по плана на гр. ***, м.бул. “ ***“, ул.“***“ № **
/бивша ул.“***/, съгласно нот.акт № 168, т.V, дело № 457/1973 г. е с настоящ
административен адрес: гр. ***, ул. “***“ *, ет. *, ап. *, който представлява самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 68134.207.60, съгласно схема № 15-288542/02.04.2019г. на
СГКК – гр. София. Според записаното в цитираната схема на СГКК – гр. София имотът,
предмет на предварителния договор, представлява самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 68134.207.60.1.18 по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-50/20.06.2016 г.
на ИД на АГКК, с адрес на имота: гр. ***, район ***, ул. ул. “***“ *, ет. *, ап. * като
самостоятелният обект се намира в сграда № 1, разположена в поземлен имот с
идентификатор 68134.207.60, предназначение на самостоятелния обект: жилище,
апартамент, брой нива на обекта 1, посочена в документа площ 161,12 кв.м., прилежащи
части: мазе 23-6, 35 кв.м., 2,997 % ид.ч.от общ.ч., стар идентификатор: няма, ниво 1, съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: 68134.207.60.1.19, под обекта
68134.207.60.1.13, над обекта 68134.207.60.1.24, собственици: В. В. К., съгласно нот.акт №
16 том LIII, дело 10324 от 13.06.1995 г., издаден от СРС.
От заключението на вещото лице по СТЕ и допълнителната СТЕ, неоспорени от страните,
което въззивният съд приема за обективно и компетентно дадено, се установява, че
описаният в предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот от 12.12.2008
г. имот е идентичен с този по договора за строителство от 18.01.1994 г. във връзка с
договора за преотстъпено право на строеж и изграждане. Описаният в същия предварителен
договор, на основание описаното по-горе удостоверение, издадено от район „Красно село“
при Столична община, имот е идентичен с този по договора за строителство от 18.01.1994 г.
във връзка с договора за преотстъпено право на строеж и изграждане, като е идентичен и с
описания в представените по делото нотариални актове. Установява се от експертното
заключение, че това удостоверение за идентичност кореспондира със схема изх.№ 15-
177815/21.02.2020 г. и скица на самостоятелен обект с сграда, издадени от СГКК – София.
Процесният идентификатор № 60134.207.60.1.18. фигурира надлежно в записите в молбата
на ищеца, удостоверението и схемата на самостоятелния обект, неразделна част към
идентичността на недвижимия имот във времето от придобиването му до сега, като
експертът е категоричен, че е налице идентичност на апартамент № В-5 и апартамент № 9,
находящ се на ул.“***“ № *, като номерацията е променена след въвеждане в експлоатация
на обекта.
Изп.дело № 20188500400986 по описа на ЧСИ Б.., с рег.№ *** от КЧСИ, с район на действие
СГС е образувано по молба на взискателя и ипотекарен кредитор „Ленно“ АД, с предходно
наименование „ТНК Кепитъл Мениджмънт“ АД и въз основа на изпълнителен лист от
20.11.2018 г. по гр.дело № 66952/2018 г. по описа на СРС, 128 състав, издаден против „Ви
енд ви комерс груп“ ЕООД, представлявано от В. К. и против ответниците В. К. и В. К..
По отношение на имота са вписани няколко договорни ипотеки договорна ипотека дв.вх.рег.
№ 83502, вписана при АВ – София в том 38, под акт № 175/11.12.2017 г. с кредитор „ТНК
Кепитъл Мениджмънт.“ АД и две възбрани: възбрана дв.вх.рег.№ 85225, вписана в АВ
София в том 22, под акт № 3 на 18.12.2018 г. и възбрана дв.вх.рег.№ 84588, вписана в АВ
3
София в том 21, под акт № 88 на 13.12.2019 г., като исковата молба е вписана на 22.04.2019
г.
По молба на взискателя по изп.дело № 20188500400986 е проведена публична продан за
времето от 06.01.2020 г. до 06.02.2020 г. за процесния имот, а с протокол от 07.02.2020 г., по
реда на чл.492 от ГПК, за купувач на имота е обявен Х. Д. С.. С влязло в сила на 29.04.2021
г. постановление за възлагане на недвижим имот от 12.02.2020 г. на ЧСИ Б. по и.д. №
20188500400986 имотът е възложен на обявения за купувач Х. Д. С., като видно от
справката от Служба по вписванията, същото е вписано с Акт № 137, том 80/2021 г. с рег.№
24196/17.05.2021 г. по описа на СВ, а с протокол от 19.08.2021 г. купувачът е въведен във
владение на имота от ЧСИ.
При тези факти въззивният съд прави следните изводи.
Предпоставките за уважаване на иска са договорът, чието обявяване за окончателен се иска,
да е валиден, да отговаря на общите изисквания за действителност на договорите, както и на
специалните изисквания към предварителните договори- да е сключен в изискуемата от чл.
19 ал. 1 от ЗЗД форма, да съдържа уговорки относно съществените условия за окончателния
договор ( чл. 19 ал. 2 от ЗЗД ), да има характера на предварителен договор, т.е. да съдържа
клауза за сключване на окончателен договор. За да бъде налице основание за обявяване на
договора за окончателен, следва да са настъпили правопораждащите модалитети, уговорени
от страните, касаещи правото да се иска сключване на окончателен договор. За да може да
бъде обявен за окончателен предварителния договор, той трябва да има за предмет
сключването на действителен окончателен договор и купувачът по сделката да е изправна
страна по договора. Съдът следва да извърши проверка за предпоставките за прехвърляне на
правото на собственост върху недвижимост по нотариален ред- чл.363 ГПК, в това число и
факта дали ответникът е собственик на имота и дали има годен за прехвърляне обект и да
съобрази специалните изисквания на ДОПК и ЗННД.
Предварителният договор е действителен и има за предмет сключването на действителен
окончателен договор. Част от цената по този договор е платена според съвпадащите
изявления на страните на 24.02.2009 г. Не могат да бъдат разглеждани възраженията на
третото лице помагач на страната на ответниците относно антидатирането на
предварителния договор за покупко-продажба на недвижимия имот и липсата на
доказателства за плащане на част от продажната цена от купувача на продавачите,
доколкото законът дава право на третото лице да извършва всички процесуални действия в
защита на страната, която подпомага, с изключение на действията, представляващи
разпореждане с предмета на спора, към което изключение, съгласно определение №
356/05.05.2021 г. по гр.дело № 288/2021 г. на ВКС, III г.о., при действащата уредба на чл.133
вр.чл.131 ал.2 т.5 от ГПК, следва да се прибавят и действия, представляващи предявяване на
преклудирани за ответника възражения, тъй като на подпомагащата ответника страна не
може да се даде право да упражни правото на тези възражения щом за самия ответник не
съществува възможност да ги въведе след изтичане на срока за отговор на исковата молба.
Независимо от горното следва да се посочи, че договорът е сключен преди подаване на
исковата молба на 05.03.2019 г., т.е. е и преди провелия се търг в началото на 2020 г.,
Този договор обаче е непротивопоставим на ипотекарния кредитор, на взискателите и на
купувача по публичната продан, тъй като както ипотеките, така и първата възбрана е
вписана преди вписване на исковата молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Искът по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД
не може да бъде уважен по следните съображения.
Принудителното изпълнение за парично задължение на В. К. и В. К., продавачи по
предварителния договор е насочено против описания в същия договор имот, ипотекиран в
полза на кредитора, взискател по изпълнителното дело (договорна ипотека дв.вх.рег.№
83502, вписана при АВ – София в том 38, под акт № 175/11.12.2017 г.) и възбранен по
негово искане (възбрана дв.вх.рег.№ 85225, вписана в АВ София в том 22, под акт № 3 на
18.12.2018 г.). От отбелязванията в имотния регистър в Служба по вписванията – София се
установява, че на 17.05.2021 г. (Акт № 137, том 80/2021 г. с рег.№ 24196/17.05.2021 г.) е
вписано придобиване на имота чрез публичен търг/постановление за възлагане по ГПК от В.
4
К. и В. К. – длъжници и Х. Д. С.. Към момента на приключване на устните състезания
ответниците не са собственици на процесния имот. Правата на третото лице-купувач по
публичната продан са противопоставими на ищцата: на първо място вписаната в полза на
кредитора по изпълнителното дело възбрана предхожда вписване на исковата молба, на
второ място възлагателното постановление е влязло в сила на 29.04.2021 г. При проверката
на собствеността по чл. 363 от ГПК се установява, че не са налице предпоставките за
прехвърлянето й.
В становището с характер на въззивна жалба на Й. К. излага доводи, че постановлението за
възлагане е издадено много време след депозиране на исковата молба. Оплаква се също, че
съдът е кредитирал изложеното от третото лице, а между нея и насрещната страна не е
имало спор за обявяване на предварителния договор за окончателен. Заявила е, че покрепя
изложените във въззивната жалба на ответниците аргументи. Основните оплаквания в тази
жалба, които следва да бъдат разгледани, доколкото се поддържат от Й. К., са, че страните
не са имали спор, а съдът незаконосъобразно е допуснал встъпване на трето лице в процеса.
Постановлението за възлагане на имота е след вписване на исковата молба, а
предварителният договор предхожда провелия се публичен търг.
Неоснователни са доводите, че съдът е следвало да се съобрази със съвпадащата воля и на
ищеца и ответниците и да уважи конститутивния иск. Страните са имали достатъчно време
от посочения срок за сключване на окончателен договор до подаване на исковата молба, а и
в хода на процеса да сключат окончателен договор пред нотариус. На страните е известно,
че нотариус не би изповядал сделката при наличие на пречки за прехвърляне на
собствеността. Не е ясно защо страните, които макар и ищца и ответници, са с деклариран
пред съда един и същ интерес, очакват от съда, действайки като нотариус, да обяви договора
за окончателен. Третото лице може да поиска да бъде допуснато до приключване на
съдебното дирене пред първата инстанция, какъвто е и настоящият случай. Няма
процесуално нарушение на СГС при допускането му до участие.
От справка от 20.05.2021 г. от Служба по вписванията – гр. София, представена от третото
лице, но която съдът би могъл и служебно да изиска, тъй като следва да провери
предпоставките за прехвърляне на правото на собственост върху недвижимост по
нотариален ред, се установява, че на 17.05.2021 г. е вписано придобиване на имота чрез
публичен търг/постановление за възлагане по ГПК от В. К. и В. К. – длъжници и Х. Д. С..
При наличието на това записване съдът не може да уважи иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, дори и
да не допуснал до участие купувача по публичната продан.
Вярно е поддържаното в жалбата, че постановлението за възлагане на имота е след вписване
на исковата молба и предварителният договор предхожда провелия се публичен търг. В
случая от значение е, че датата на вписване на възбраната е преди датата на вписване на
исковата молба.
Съгласно чл. 453 т.2 от ГПК спрямо взискателя и присъединилите се кредитори са
непротивопоставими не само всички разпоредителни сделки с вещни права, но и решенията
по исковите молби, подлежащи на вписване, които не са били вписани преди налагане на
възбраната, като в случая преди вписването на исковата молба е била вписана договорна
ипотека дв.вх.рег.№ 83502, том 38, под акт № 175/11.12.2017 г. с кредитор - взискателя по
изпълнителното дело, а след това и възбрана дв.вх.рег.№ 85225, вписана в АВ София в том
22, под акт № 3 на 18.12.2018 г., върху имота, изнесен на публична продан. Този имот е
придобит от купувача на публична продан, проведена по изпълнителното дело, който черпи
права от реализирането на ипотечното право на ипотекарния кредитор да изнесе имота на
публична продан. С вписване на възбраната последващите разпореждания на длъжника с
възбранения имот са непротивопоставими на взискателя и присъединените кредитори. На
тях са непротивопоставими и претенциите на трети лица към възбранения имот, ако
исковите молби, с които тези претенции са заявени пред съд, подлежат на вписване, но не са
вписани преди вписване на възбраната.
Купувачът от публичната продан „встъпва” едновременно в правното положение, както на
длъжника, като придобива неговите права върху имота, така и в правното положение на
5
кредиторите – в смисъл, че на него е непротивопоставимо всичко, което не може да бъде
противопоставено на кредиторите. Вписаната възбрана осигурява по-ранна
противопоставимост на правото на собственост на купувача по публичната продан, за
времето от датата на вписване на възбраната спрямо лицата, вписали свои актове относно
недвижимия имот след този момент, до вписване на постановлението за възлагане (така
изрично ТР 1/2015 на ОСГТК на ВКС по т.д. 1/2015).
Поради съвпадане на крайните изводи на двете инстанции обжалваното решение следва да
бъде потвърдено.
Ответниците по въззивната жалба не са искали присъждане на разноски, поради което
такива не се присъждат.
По посочените мотиви, Апелативен съд - София, Гражданско отделение, 1 с-в
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение 260646/25.04.2023 г. по гр.д. 3090/2019 на СГС, Първо
ГО, 27 състав.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано в едномесечен срок от връчването му на
страните пред Върховния касационен съд по реда на чл.280 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6