№ 14
гр. Бургас , 21.05.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на дванадесети май,
през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Албена Я. Зъбова Кочовска
Членове:Калина С. Пенева
Кремена И. Лазарова
при участието на секретаря МАРИНА Д. ДИМОВА
като разгледа докладваното от Калина С. Пенева Въззивно гражданско дело
№ 20212000500151 по описа за 2021 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл.258 и сл. от Гражданския процесуален кодекс.
Постъпила е въззивна жалба от Щ. Р. Т., ЕГН ********** и К. Н. Т.,
ЕГН **********, и двамата с адрес ****, чрез процесуални представители
адв. Р.Д. и адв. М.Т. от АК-Б., срещу решение № 436/23.12.2020 год. по гр.д.
№ 1632/2019 год. по описа на Бургаския окръжен съд, с което е отхвърлен
предявения иск от Щ. Р. Т., ЕГН ********** и К. Н. Т., ЕГН **********, и
двамата с ****, ****, чрез адв. Р.Д. и адв. М.Т. от АК-Б., срещу И. П. Г.,
ЕГН**********, с **** ****, за осъждане на ответницата да заплати на
ищците на основание чл.190, ал.2 от ЗЗД сумата от 18 480 евро ,
представляваща разликата между заплатената от тях цена по нотариален акт
№91 по нотариално дело№ 76 от 12.05.2017г. и реално дължимата продажна
цена за покупко-продажба на сграда с идентификатор **** по КККР на гр. Б.
и са осъдени Щ. Р. Т. и К. Н. Т., да заплатят на И. П. Г. сумата от 2800 лева,
представляваща съдебно-деловодни разноски.
Във въззивната жалба се твърди, че обжалваното решение е неправилно
1
като незаконосъобразно, постановено при нарушение на материалния и
процесуалния закон. Извършен е анализ на събраните по делото писмени
доказателства, като се твърди необоснованост на изводите на
първоинстанционния съд, че предмет на договора е настоящ самостоятелен
обект с идентификатор **** по КККР на гр.Б.. Твърди се, че от
предварителния договор и от нотариалния акт се установява, че предмет на
договора е била сграда с площ от 162 кв.м., която към момента на покупката е
с кадастрален идентификатор № ****. Оспорени са изводите на съда, на
базата на които е счетено, че предмет на договора е сграда с РЗП 110,73 кв.м.
и правото на собственост върху надстроен мансарден етаж с площ от 54,56
кв.м. Твърди се, че такива обекти не са описани и в документите за
собственост на ответницата, която е продавач по сделката. Твърди се, че в
противоречие с чл.164, ал.1, т.2 от ГПК съдът е допуснал опровергаване на
съдържанието на официален документ със свидетелски показания, че не е взел
предвид, че описанието на имота по нотариалния акт съответства на неговото
отразяване в кадастралната карта, поради което не следва да се приема, че
предмет на продажбата е нещо различно от описаното в нотариалния акт.
Оспорено е цененето на свидетелските показания за преддоговорните
отношения между страните с твърдение, че показанията са в противоречие с
изразената воля по подписания предварителен договор. Твърди се, че
възраженията за различен предмет на сделката са по същество твърдение за
привидна сделка, в който случай тежестта за доказване пада върху страната,
която я твърди, а чл.165, ал.2 от ГПК забранява доказване на привидност със
свидетелки показания при липсата на документ изходящ от другата страна,
който да прави твърдението вероятно, какъвто в случая не е представен.
Твърди се, че е налице условието по чл.190, ал.2 от ЗЗД тъй като ответницата-
продавач е изпълнила неточно задължението си по договора за покупко-
продажба, като е прехвърлила на ищците-купувачи собствеността върху вещ
със съществуващи върху нея права и на трети лица, които са им
противопоставими. Сочи се, че от прехвърлените им 162 кв.м., след
кадастралните изменения инициирани от другите собственици, въззивниците
валидно са придобили само 42 кв.м., което обосновава основателността на
претенцията им за намаляване на платената цена по договора. Направено е
искане за отмяна на обжалваното решение и за решаване на спора по
същество с уважаване на предявения иск.
2
В дадения срок е постъпил отговор от насрещната страна-ответник по
предявения иск И. П. Г., ЕГН**********, чрез процесуален представител
адв.С.А.. Оспорени са възражения на въззивниците. Твърди се, че същите са
неоснователни, тъй като изводите на първоинстанционния съд кореспондират
със събраните по делото доказателства относно предмета на сделката, която е
имот с настоящо кадастрално отразяване **** с площ от 46 кв.м. но КККР на
гр.Б.. Оспорени са твърденията за наличието на привидно съглашение и за
допуснати нарушения на закона от първоинстанционния съд. Твърди се, че
обжалваното решение е валидно, допустимо и правилно, а въззивната жалба
като неоснователна следва да бъде оставена без уважение. Направено е искане
за потвърждаване на обжалваното решение и за присъждане на разноските по
делото.
Въззивната жалба е подадена в срок, от легитимирани лица, срещу акт
на съда подлежащ на въззивно обжалване и е допустима.
С обжалваното решение Бургаският окръжен съд се е произнесъл по иск
с правно основание чл.190, ал.2 от Закона за задълженията и договорите,
предявен при условията на субективно съединяване.
В открито съдебно заседание страните чрез упълномощените си
процесуални представители поддържат изразените становища. Процесуалният
представител на въззивниците прави възражение за прекомерност на
заплатеното от насрещната страна адвокатско възнаграждение.
Пред въззивния съд не са събрани нови доказателства.
Бургаският апелативен съд, като взе предвид изложеното по-горе и
събраните по делото доказателства, намира от фактическа и правна
страна следното:
Бургаският окръжен съд е сезиран с искова молба подадена от ищците
Щ. Р. Т., и К. Н. Т. - съпрузи, против ответницата И. П. Г., с искане за
намаляване на цената платена от тях по договора обективиран в
нотариален акт № 91 , т.1, рег.№ 1985, дело № 76/12.05.2017 год. на нотариус
№450 на НК, като бъде осъдена ответницата да им заплати сумата от 18 480
евро, представляваща част от общо платената от тях цена от 25 000 евро за
3
придобиване на собствеността върху сграда с идентификатор **** с площ от
162 кв.м., явяваща се разлика между тази цена и дължимата цена само за
реално придобитите от тях права върху частта от предмета на сделката,
представляваща към момента реално обособен имот с идентификатор ****, за
който твърдят, че е с площ от 42 кв.м.
Ищците твърдят, че по време на брака си са закупили от ответницата
съгласно сделка обективирана в посочения по-горе нотариален акт цялата
сграда с идентификатор **** по КККР на гр. Б., разположена в поземлен
имот с идентификатор **** по КККР на гр. Б., със застроена площ от 162
кв.м., ведно с прилежащите към сградата 180,37 ид.ч. от поземления имот
с идентификатор **** с площ 531 кв.м. С писмо, изх.№24-8415/18.04.2018
год. на началника на СГКК-гр. Б. били уведомени, че като собственик на
сградата се легитимира лицето П.И. К. и по негово заявление е одобрено
изменение в кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Б.,
състоящо се в нанасяне на нови обекти в КККР - заличаване на закупената от
ищците сграда и нанасяне на нейно място на два нови обекта: сграда с
идентификатор ****.5 е площ 44 кв.м. с предназначение жилищна сграда
еднофамилна - собственост на П.И. К. и сграда с идентификатор ****.6 с
площ 118 кв.м. с предназначение жилищна сграда еднофамилна-собственост
на Щ. Р. Т.. Ищците по-късно с изненада установили, че и сградата с
идентификатор ****.6 е записана в кадастралните регистри като състояща се
от два самостоятелни обекта, а именно самостоятелен обект в сграда с
идентификатор ****.**** с площ от 76 кв.м. и самостоятелен обект в сграда с
идентификатор ****.6.2 с площ от 42 кв.м. След извършена справка по
имотната партида на самостоятелен обект с идентификатор ****.**** са
узнали, че на 19.12.2018 год. лицата И.И.К., Р.И.С., К.И.Д. и П.Д.К. са се
разпоредили със самостоятелен обект с идентификатор ****.**** и са го
продали на С.М.Ф. съгласно нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот №196, дело №183/2018 год. на нотариус №255. Твърдят, че в
тяхна собственост останал единствено самостоятелен обект в сграда с
идентификатор **** с площ от 42 кв.м. Ищците не оспорват извършените
по инициатива на трети лица кадастрални промени относно закупения от тях
имот и правата на третите лица придобити върху реално обособени части от
сградата, за които сочат, че са узнали след сделката. Изрично заявяват, че не
4
желаят разваляне на сключения с ответницата договор, но поради
обстоятелството, че части от придобитата от тях сграда принадлежат на трети
лица, а ответницата им е прехвърлила повече права отколкото е притежавала
от нея, на основание чл.190, ал.2 от ЗЗД претендират намаляване на
платената от тях цена със стойността на онези части от имота принадлежащи
на третите лица, изчислено пропорционално на цената, която са заплатили за
имота на квадратен метър. Ищците поддържат предявения иск, ангажират
доказателства, молят за уважаване на иска и за присъждане на направените по
делото разноски.
Ответницата с депозирания писмен отговор е посочила, че искът е
допустим, но неоснователен. Твърди, че предметът на сделката по покупко-
продажба между нея и ищците не е включвал цялата сграда от 162 кв.м., а
част от нея, което се установявало от преддоговорните отношения между тях
и съдържащото се в нотариалния акт описание на предмета на сделката като
„две стаи“, което било показателно за това, че е продадена част от
сградата. Счита че, нотариалните актове представени пред нотариуса
относно нейните права с описанието им към 1997 год. определят предмета на
сделката с ищците, тъй като в нотариалния акт № 34/1997 год. е посочено, че
е придобила собственост върху ¾ ид.ч. от едноетажна масивна жилищна
сграда състояща се от две стаи. Ответницата твърди, че притежаваните от нея
права в сградата съответстват на отразения след изменението в
кадастралната карта самостоятелен обект в сграда с идентификатор ****
с площ от 46 кв.м., като именно този обект с тази квадратура е бил
прехвърлен от нея в полза на ищците, въпреки, че в нотариалния им акт
е посочен обект с друга площ. Ответницата твърди, че ищците са извършили
няколко огледа на място и са били наясно, че купуват част от сградата и част
от дворното място, още повече, че закупената от тях част от сградата е била с
отделен вход за който ответницата им предоставила ключове, а закупената
част от дворното място е било отделено с ограда от другата част от имота и
двора, в която са живели трети лица. Освен по основателност претенцията е
оспорена евентуално по размер с твърдение, че е налице неправилно
пресмятане на разликата в цената, която според изходните данни по
кадастралната карта е за 116 кв.м., а не за 120 кв.м. от сградата. Сочи се също,
че общата цена от 25 000 евро, включва и идеални части от дворното място,
5
поради което претенцията се явява завишена по размер.
При проверка по чл.269 от ГПК се установи, че обжалваното решение е
постановено от законен съдебен първоинстанционен състав, в съответната
форма, при наличие на задължителните реквизити и е валидно.
Като постановено по допустима искова претенция, решението е
допустимо.
От събраните пред първоинстанционния съд доказателства се
установява следната фактическа обстановка и се налагат следните
правни изводи:
Представен е н.а.№ 34, дело № 13971/1997 год. на нотариус при БРС, с
която майката на ответницата и дарява собствените си 180,37 кв.м. от
дворно място цялото с площ от 500 кв.м. находящо се в гр.Б., ,,кв.“П.“
съставляващо урегулиран парцел 298, кв.41 по стария план на кв.П., ведно с
¾ ид.ч. от построената в имота едноетажна масивна жилищна сграда,
състояща се от две стаи.
Представен е н.а. №198, т.1, рег.№ 4485 , д.№158/06.10.2016 год. на
нотариус № 255, с който на осн. чл.587, ал.1 от ГПК ответницата И. П. Г. е
призната за собственик на сграда с идентификатор №**** по КККР на гр.
Б., разположена в поземлен имот с идентификатор **** с адрес: **** **** с
предназначение : жилищна сграда – еднофамилна, цялата с площ от 162
кв.м.
Горепосочените нотариални актове очертават легитимацията на
ответницата като продавач, към момента на извършване на сделката от която
ищците черпят права, обективирана в нотариален акт № 91 , т.I, рег.№ 1985,
д.№ 76/12.05.2017 год. на нотариус №450 на НК . Съгласно отразеното в
нотариалния акт ответницата И. П. Г. е продала на ищцата Щ. Р. Т. по време
на брака и с ищеца К. Н. Т. следния недвижими имот : сграда с
идентификатор **** с адрес на имота: **** ****, разположена в поземлен
имот с идентификатор ****, със застроена площ от 162 кв.м., брой етажи:
един, предназначение-жилищна сграда-еднофамилна, ведно с
принадлежащите към сградата 180,37 ид.части от поземления имот с
идентификатор **** с площ от 531 кв.м., с номер по предходен план 298,
6
кв.15, парцел XII, за сумата от 25 000 евро, за която не се спори, че е платена
от купувачите на продавача.
От приложеното копие от нотариалното дело и съдържащите се в него
скици от кадастъра /л.88 и л.89/ се установява, че към момента на продажбата
в поземления имот с идентификатор **** е била отразена само една
еднофамилна жилищна сграда с идентификатор **** от 162 кв.м. - на един
етаж. Приложеното удостоверение за данъчна оценка, сочи, че преди сделката
жилището е декларирано от ответницата И.Г. като изключителна нейна
собственост. Данъчната оценка включваща земя и сграда е общо 84 778,80
лв., от които 1745,60 лв. е оценката на 180,37 кв.м. от земята, а 83 033,20 лв. е
оценката на цялото жилище от 162 кв.м.
Свидетелят С.А., роднина по сватовство втора степен с ищците сочи,
че ищцата Щ. живеела в Г., а той движил нещата с покупката в нейно
отсъствие. Знае, че брокерска къща се свързала с Щ. за да и предложи
продажба на имота. Свидетелят отишъл заедно с представител на брокерската
къща и направили снимки на къщата, след което ги изпратили на Щ.. Влезли
откъм портала. На място нямало ограда, тя била съборена, но имало
циментови колове и тухли, които заграждали част от двора. Имало телена
ограда към друга част от двора, като в другата част живеели други семейства.
Къщата, която огледали била двуетажна, в лошо състояние - „съборетина“,
нямала врати. След това свидетелят присъствал заедно със Щ. на оглед на
имота. Свидетелят сочи, че желанието на ищците е било да купят цялата къща
от 160 кв.м. Брокерите им казали, че се продава цялата къща. Продавачката И.
казала лично пред свидетеля, че продава цялата къща. Никой не уведомил
ищците, че имало и други собственици. Според свидетеля ако са знаели, че
има и други собственици, ищците е нямало да купят къща в „К.“
/популярното име на кв.“П.“/ за сумата от 50 000 лв. Въобще не станало
въпрос за продажба само на 44 кв.м. от къщата, а според свидетеля обявената
цена от 50 000 лв. е твърде висока за 44 кв.м. от къща на това място и в това
състояние . Свидетелят присъствал и при изповядване на сделката пред
нотариуса. Нотариусът не коментирал пред страните други собственици на
къщата. След продажбата ищците направили ремонт в цялата къща, а също и
в двора.
7
Свидетелката П. Г., без родство със страните, познава имота,
ответницата И. и съпруга на ответницата. Свидетелката държала ключовете за
къщата тъй като живяла в нея след като починали майката и бащата на И..
Свидетелката знае, че С. /разпитания по делото свидетел А./ е сват на Щ. и
движел нещата с покупката. Първият оглед бил извършен от него и брокерка.
След това дошла и ответницата И., накрая дошла и Щ., придружавана от С..
По думите на свидетелката, тя няма точни възприятия при огледа какво е
показано - знае, че ищците са видели стаите горе, банята и огледали всичко
долу. Свидетелката говори за три къщи, които са били на трима братя и
техните семейства. Сочи, че трите къщи били оградени отделно, като първата
била на майката и бащата на И.. Според свидетелката И. имала старата къща
и двор към нея, който бил голям, в двора имало сливи и други насаждения.
Свидетелката Т.С. работила като брокер в агенция за недвижими имоти
“Клевър“, сочи, че познава имота. След проследяване на обяви в сайта „Ало
Бургас“ служител на агенцията се свързал по телефона с И. и се разбрали
агенцията да предлага къщата на купувачи. При първия оглед дошъл мъж на
име С.. Свидетелката присъствала на два огледа – първият предварителен
оглед със С. и вторият - при подписване на предварителния договор заедно
със собствениците. Къщата била на два етажа - един партерен етаж и един
етаж с тераса. Според свидетелката къщата била самостоятелна, около 70-80
квадрата, с един портал. Към нея имало пътека и двор отпред - колкото да
събере една кола, назад не минали тъй като било обрасло с храсти. Според
свидетелката в къщата имало наемателка. Те я изчакали да дойде за да влязат.
Свидетелката сочи, че при огледа е показала долу - две стаи и горе - стая с
баня и тоалетна.
От приложените по делото материали се установява, че обявата за
продажба в сайта „Ало Бургас“ е за къща на един етаж включващ дневна с
камина, кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, просторно антре и втори
мансарден етаж включващ две спални всяка със санитарен възел и голяма
тераса към нея. Квадратура не е посочена.
По делото е представен предварителен договор за покупко- продажба на
недвижим имот сключен между ответницата и ищцата на 15.10.2016 год. в
който като предмет на бъдещата продажба е описан следния имот: сграда с
8
идентификатор **** с адрес на имота : **** ****, разположена в поземлен
имот с идентификатор ****, по КККР на гр. Б., одобрени със заповед № РД-
18-9 от 30.01.2009 год. на ИД на АГКК, ведно с парцела в който е
разположена, а именно поземлен имот с идентификатор **** с адрес: ****,
****, с предназначение : жилищна сграда – еднофамилна с площ 162 кв.м .
Като документ легитимиращ продавача за собственик е посочен н.а.
№198, т.1 , д.№158/06.10.2016 год. на нотариус № 255.
Съгласно н.а. № 2 от 05.12.1997 год. / л.11/- трето по делото лице П.И.К.
е собственик на 167/500 кв.м. ид.ч. дворното място в което е построен
процесния имот, описано като „дворно място съставляващо имот пл.№ 298,
кв.41 по плана на кв.“П.“, гр.Б., целият от 500 кв.м.“, ведно с построената в
южната част на имота едноетажна жилищна сграда. Липсва описание и
квадратура на постройката.
Окръжният съд е приел основно заключение на вещо лице Кехайова по
допусната съдебно-техническа експертиза. От заключението и от обясненията
на вещото лице в съдебно заседание се установява, че строителството на
процесната сграда е преди повече от 50 години, като към момента на
покупко-продажбата сключена между страните през 2017 год. е нямало
разделяне на самостоятелни обекти, а е имало само една сграда без
отразени в кадастъра отделни обекти. Вещото лице коментира проект за
строеж от м.10.1956 год. от който се установява, че към този момент в
дворното място е имало изградено жилище на И.К.. /жилището разпоредено
ведно с ид.ч. от дворното място в полза на П.К. съгласно н.а. №2 от 1997 год.
на нотариус при БРС-л.11/. В съсобствения парцел от 500 кв.м., тогава
записан на собственици Р.М., И.Г.К. и П.Г.К., е било предвидено
пристрояване на един етаж с два апартамента, като трите жилища образуват
една цялостна сграда под обща стряха. Първият апартамент проектиран за
застрояване от И.К. е на площ от 76 кв.м. включва две стаи, салон и кухня с
килер, а вторият апартамент проектиран за застрояване от П.К. /баща на
ответницата/ е на площ от 46 кв.м. включва стая, салон и кухня с килер.
Вещото лице сочи, а и това се установява от приложените скици и
документация от КККР на гр. Б. за процесния имот, че след изповядване на
сделката между страните през 2017 год. са последвали изменения в
9
кадастралната карта и кадастралните регистри за сградата обозначена до този
момент като един обект с идентификатор ****, а именно:
Съгласно заповед № 18-3545/03.05.2018 год. на началника на СГКК-Б. /
л.19/ е одобрено изменение, с което е заличен стария обект по КККР
представляващ сграда с идентификатор **** с площ от 162 кв.м. собственост
на ответницата И.П. въз основа на документ нотариален акт от 06.10.2016
год., като са нанесени два нови обекта:
Сграда с идентификатор ****.5 с площ от 44 кв.м. – жилищна сграда –
еднофамилна, собственост на П.И.К. въз основа на документ- нотариален акт
от 05.12.1997 год./л.21/ и
Сграда с ****.6 с площ от 118 кв.м. – жилищна сграда – еднофамилна,
собственост на Щ. Р. Т. въз основа на документ - нотариален акт от
15.05.2017 год./л.22/.
От извадките от кадастралната карта - л.23 и 24 от делото и от скиците
приложени към заключението на вещото лице Кехайова се установява, че в
сградата с идентификатор ****.6 /от 118 кв.м./ съгласно същата заповед №
18-3545/03.05.2018 год. на началника на СГКК-Б. са нанесени нови два
самостоятелни обекта: ****.**** представляващ жилище, апартамент на
едно ниво от 76 кв.м. и ****.6.2 представляващ жилище- апартамент на едно
ниво 46 кв.м. Вещото лице сочи, че като собственик на обект ****.**** от 76
кв.м. в кадастралния регистър е вписан И.Г.К.. Не е отразен собственик на
обект ****, но между страните към момента няма спор, че именно за този
имот собствеността на ищците не е накърнена от права на трети лица.
Съгласно представен по делото н.а. № 196, т.1, рег. № 5938, дело №
183/2018 год. на нотариус № 255, трети за делото лица – П.Д.К., К.И.Д.,
И.И.К. и Р.И.С. са продали на С.М.Ф. 166/531 кв.м. от поземлен имот ****,
ведно със самостоятелен обект в сграда с идентификатор ****.**** –
жилище, апартамент с площ от 76 кв.м.
От първото допълнително заключение по делото се установява, че на
07.10.2020 год. вещото лице е извършило замерване на всички сгради, които
се намират в имот с идентификатор ****. Посочено е, че е изследвана
двуетажна жилищна сграда с два самостоятелно обособени обекта с входни
10
врати разположени по фасадната стена към улицата. Обектът в ляво от
входната дворна портална врата е на две нива и се състои от следните
функционално свързани помещения: първи етаж-салон с кухненски кът,
антре, стаи и стълбищно рамо, осигуряващо достъп до втори етаж, втори
етаж-вход за стая с балкон и баня- тоалетна, коридор, стая- спалня със
санитарен възел към нея и балкон. Обектът в дясно от входната дворна
портална врата представлява стая с камина, кухненски кът с кухненско
обзавеждане, коридор и санитарен възел. Застроената площ на първия етаж е
50,17 кв.м., а на втория етаж е 54,56 кв.м., като РЗП е 104,73 кв.м. Застроената
площ на съседната постройка е 66,25 кв.м., а крайната сграда е със застроена
площ от 44,46 кв.м. Сградата с идентификатор ****.6 е със застроена площ от
общо 110,73 кв.м., сградата с идентификатор ****.5 е със застроена площ от
общо 44,92 кв.м., а сградата с идентификатор ****.2 е със застроена площ от
7 кв.м.
При съвкупен анализ на посочените по-горе доказателства настоящият
съд намира за установено твърдението на ищците, че предметът на сделката
обективирана в нотариален акт № 91 , т.1, рег.№ 1985, д.№ 76/12.05.2017 год.
на нотариус №450 на НК, по която ответницата е продавач, а ищците –
купувачи, е точно този, който е описан както в нотариалния акт, така и в
предхождащия го предварителен договор сключен между страните, а именно :
цялата сграда с идентификатор **** разположена в поземлен имот с
идентификатор ****, със застроена площ от 162 кв.м., брой етажи: един,
предназначение-жилищна сграда-еднофамилна, ведно с 180,37 ид.части от
поземления имот с идентификатор **** с площ от 531 кв.м.
Неоснователно е възражението на ответницата, че предметът на
сделката с ищците са „две стаи“, както било отразено в по-стария от
легитимиращите я нотариални актове, представени пред нотариуса. Това
твърдение на ответницата не кореспондира с действителното фактическо
положение към релевантния момент. В нотариалния акт № 91/2017 год., след
актуалното описание на сградата предмет на продажба като самостоятелна
сграда от 162 кв.м. е посочено, че по нот. акт от №34 от 1997 год. сградата е
описана като състояща се от две стаи, но това по никакъв начин не установява
обстоятелството, че и към момента на продажбата през 2017 год. – т.е. 20
години след това, сградата е продължавала да се състои от две стаи. В
11
нотариалния акт № 91/2017 год. липсва отразяване, че към 2017 год. сградата
се е състояла от две стаи, поради което противно на твърденията на
ответницата, той не сочи такъв предмет на сделката. В констативния
нотариален акт № 189 от 06.10.2016 год., с който ответницата се е снабдила
пет месеца преди продажбата и който отразява актуалния и обем права върху
сградата по време на сделката с ищците, също не е извършено описание на
сградата като състояща се от две стаи, а е посочено, че ответницата е
собственик на цялата сграда представляваща имот с идентификатор ****
- еднофамилна жилищна сграда с площ от 162 кв.м. В необяснимо
противоречие с процесуалните изявления на ответницата по делото, че тя не е
единствен собственик на имота с идентификатор ****, а притежава само
реално обособена част от него от 46 кв.м., е поведението й по снабдяване с
констативния нотариален акт, с който се легитимира като единствен
собственик на сградата представляваща имот с идентификатор **** -
еднофамилна жилищна сграда с площ от 162 кв.м..
При преценка на свидетелските показания на разпитаните по делото
свидетели съдът намира, че поради сочените противоречиви обстоятелства не
би могло да се установи точно какво е било показано на купувачите на
извършените огледи. Ищцата и нейният представител - свидетелят А. са
посетили процесната сграда, въведени в нея от брокер на агенция за
недвижими имоти. Дори да са огледали само части от сградата /на площ
около 70-80 кв.м., според показанията на брокера Сиромахова/, това не е
достоверен показател за волята на страните относно предмета на покупката,
но съдът отчита, че никой от свидетелите не твърди, че ищците или техния
представител по време на огледите са направили изявление, че желаят да
купят част от сградата. Напротив - свидетелят А. твърди, че ответницата му е
заявила, че продава цялата сграда, а желанието на ищците не е било да купят
части от сграда и ако са знаели, че сградата има и други собственици е
нямало да проявят интерес към покупката.
Тъй като свидетелските показания свързани с извършените огледи на
имота преди покупко-продажбата не внасят яснота относно съществения по
делото спорен въпрос за постигнатото между страните съгласие за предмета
на сделката, те не следва да бъдат ценени самостоятелно за преддоговорните
отношения между страните по този въпрос. Предметът на сделката се
12
определя на базата на насрещните съвпадащи волеизявления на двете страни,
които в случая са обективирани в подписаните от страните писмени
документи – предварителен договор и нотариален акт. В тези документи ясно
е изразена волята на страните за предмета на сделката и тя е покупка на
сграда, а не на реално обособена част или идеална част от сграда. За
преддоговорните отношения между страните по спорния въпрос следва да се
изхожда преди всичко от представения и приет като доказателство по делото
сключен предварителен договор, в който ясно е описан предмета на сделката
по отношение на сградата и това е сграда представляваща имот с
идентификатор **** - еднофамилна жилищна сграда с площ от 162 кв.м., като
е цитиран и нотариалния акт №198/2016 год. легитимиращ ответницата като
собственик на цялата сграда. Една отделна сграда е посочена като предмет и в
обявата публикувана в сайта „Ало Бургас“.
Всички изменения в кадастралната карта относно закупената от ищците
сграда **** от 162 кв.м. са направени по инициатива на други лица, след
покупката, поради което съдът не споделя възражението на ответницата, че
към момента на покупката ищците са знаели, че купуват впоследствие
нанесен обект с много по-малка площ с идентификатор **** – от 46 кв.м., а
не описания обект в нотариалния акт. Ако се възприеме възражението на
ответницата в този смисъл би следвало към момента на покупката
придобитото в сградата от ищците да е описано като реално обособена част
от съществуващата една сграда от 162 кв.м., но нито в предварителния
договор, нито в нотариалния акт за процесната сделка е отразена продажба на
част от сградата.
Предвид изложеното по-горе и представените по делото нотариални
актове за права на трети лица върху части от предмета на сделката сключена
между страните, съдът намира за установено твърдението на ищците, че
ответницата им е продала по-голяма част от притежаваната от нея в
процесната сграда. В настоящия процес тя не оспорва и изрично заявява, че
съществувалата към момента на продажбата сграда от 162 кв.м. не е била
само нейна собственост /противно на поведението й по снабдяване с
нотариален акт за цялата сграда/, като това се установява и от документите за
собственост на третите лица.
13
Не се установи по делото по време на продажбата ищците да са знаели,
че права на собственост върху продадената им от ответницата сграда имат и
трети лица при положение, че тя им е представила нотариалния си акт
№198/2016 год. за собственост върху цялата сграда.
Съгласно чл.190 от ЗЗД ако само част от продадената вещ принадлежи
на трето лице купувачът може да поиска разваляне на продажбата по съдебен
ред и обезщетение, когато според обстоятелствата трябва да се приеме, че той
не би сключил договора ако знаеше това. В противен случай купувачът
може да иска намаление на цената и обезщетение за вредите.
В конкретния случай ищците по делото заявяват претенцията си по
чл.190, ал.2 от ЗЗД за намаляване на цената по договора със сумата от
общо 18 518 евро. Поради приетото за установено, че към момента на
продажбата по н.а. №91/2017 год., сградата предмет на сделката е била
съсобствена между ответницата и трети лица, а тя се е разпоредила със
собствеността върху цялата сграда, предявената от ищците претенция на осн.
чл.190, ал.2 от ЗЗД – за намаляване на цената, съдът намира за доказана по
основание.
Както ищците, така и ответницата, не спорят в настоящия процес, че
след кадастралните изменения и въвеждането на нови имоти правата на
ищците са редуцирани до реално притежание върху отразения
самостоятелен обект с идентификатор ****, който по приложената скица
от кадастралната карта /л.24/ представляващ жилище - апартамент на
едно ниво от 46 кв.м. Ето защо намаляването на цената следва да бъде
извършено за разликата между цената на продадените на ищците 162 кв.м. и
реално получените от тях 46 кв.м. – т.е. за разликата от 116 кв.м. от сградата,
след приспадне на платената цена за придобиване на идеалните части от
дворното място размер на 180,37 кв.м. ид.ч., за които по делото не се твърди и
не се установи да са накърнени от права на трети лица.
Тъй като в нотариалния акт, от който ищците черпят права не са
отразени отделни стойности на дворното място и на сградата, а стойността на
дворното място е от съществено значение при определяне на разликата, която
следва да се заплати в цената, пропорционалното изчисляване на тази разлика
е възложено по делото от вещо лице, на база на средните пазарни цени на
14
сградата и дворното място и други съществени характеристики, отчетени към
момента на покупката през 2017 год.
За пропорционалното изчисляване на цената, с която следва да се
намали платената от тях цена от общо 25 000 евро ищците са ангажирали две
допълнителни заключения на вещо лице Кехайова, които сочат различни
стойности за цената на дворното място и различна цена, с която следва да се
намали общата продажна цена. Второто допълнително заключение на вещото
лице /л.198 и сл./ сочещо пазарна цена на 180,37 кв.м. идеални части от
процесното дворно място в размер на 1 800 евро и средна пазарна стойност
на 42 кв.м. от сградата в размер на 6000 евро съдът намира за недостатъчно
обосновано предвид използването само на един метод от вещото лице.
Като почиващо на по-широк кръг от критерии по зададените от ищците
параметри, на използването на повече от един методи и като по-обосновано,
съдът цени първото допълнително заключение на вещото лице /л.190/,
съгласно което при средна пазарна стойност на придобитото от ищците
дворно място от 180,37 кв.м. ид.ч. от 8560 лв. – т.е. от 4376,66 евро и средна
пазарна стойност на придобитите от ищците права върху реално обособени
42 кв.м. от сградата от 13 906 евро, пропорционално изчислена дължимата
разлика е в размер на 11 094 евро. При тези стойности и отчитане на
обстоятелството, че съгласно кадастралното отразяване самостоятелният
обект с идентификатор **** е от 46 кв.м., а не от 42 кв.м. както твърдят
ищците в исковата молба, дължимата разлика следва да бъде намалена със
стойността на 4 кв.м. от сградата. При средна пазарна стойност на сградата от
42 кв.м. – 13 906 евро, става ясно, че цената на един квадратен метър е 331,09
евро, поради което стойността на четири квадрата е 1324,36 евро. Тази сума
следва да бъде извадена от сочената от вещото лице разлика в размер на 11
094 евро, като се получава пропорционално изчислена разлика от 9769,64
евро, за която сума претенцията на ищците съдът намира за доказана по
размер, поради което предявеният при условията на субективно
съединяване иск следва да бъде уважен, като платената от ищците цена за
процесната сделка от общо 25 000 евро, поради наличие на права на трети
лица върху продадената сграда, на осн. чл.190, ал.2 от ЗЗД, бъде намалена със
сумата от 9769,64 евро.
15
Като е стигнал до различни правни изводи в частта, с която е
отхвърли исковата претенция за сумата от 9769,64 евро, окръжният съд е
постановил неправилно решение в тази част - необосновано като
несъответстващо на установените по делото факти и обстоятелства, в която
част обжалваното решение следва да бъде отменено, а спорът решен по
същество с уважаване на иска за посочената сума. Настоящият съд
констатира, че с исковата молба ищците са поискали присъждане на законна
лихва върху претендираната сума, считано от предявяване на исковата
претенция на 25.10.2019 год. до окончателното изплащане на сумата. С
обжалваното решение окръжният съд не се е произнесъл по претенцията
им за законна лихва, като в срока по чл.250 от ГПК ищците не са
поискали от първоинстанционния съд допълване на решението в тази
част. Ето защо въпреки направеното с въззивната жалба искане за
присъждане на законна лихва върху дължимата сума, поради липсата на
първоинстанционно произнасяне, въззивният съд не би могъл да се произнесе
за дължимост на законната лихва за първи път. Тази претенция в случая се
явява извън възможния предмет на въззивно обжалване.
В останалата част, с която исковата претенция е отхвърлена за
сумата над 9769,64 евро до претендирания размер от 18 518 евро, макар и
по съображения различни от изложените от окръжния съд решението се явява
правилно като краен резултат, поради което в тази част същото следва да
бъде потвърдено от настоящия съд.
Решението следва да бъде отменено и в частта за разноските, като
същите бъдат разпределени между страните, съобразно изхода на делото пред
настоящия съд:
Ищците са направили съдебни разноски по делото за двете инстанции
общо в размер на 5375,50 лева , от които 1450,33 лв. – държавна такса, 2700
лв. – платено адвокатско възнаграждение, 500 лв.- за вещо лице, 725,17 лв. –
държавна такса за въззивно обжалване.
Съобразно уважената част от исковата претенция в полза на ищците
следва да се присъдят съдебни разноски за двете инстанции в общ размер от
2836 лв.
16
Ответницата е направила съдебни разноски по делото за двете съдебни
инстанции в общ размер от 4350 лв. от които 2200 лв. – платено адвокатско
възнаграждение за първа инстанция, 600 лв. за вещо лице и 1550 лв. – платено
адвокатско възнаграждение за защита пред втората инстанция. При
минимален размер на дължимото адвокатско възнаграждение за всяка
инстанция в размер на 1786,70 лв., изчислено съгласно чл.7, ал.2, т.4 от
Наредба № 1 за МРАВ, както и предвид правната и фактическа сложност на
делото, съдът намира за неоснователно възражението на ищцовата страна по
чл.78, ал.5 от ГПК за прекомерност на заплатеното от въззиваемата страна
адвокатско възнаграждение за защита пред въззивния съд в размер на 1550
лв., поради което не го уважава.
Съобразно отхвърлената част от исковата претенция в полза на
ответницата следва да се присъдят съдебни разноски за двете инстанции в
общ размер от 2055 лв.
Мотивиран от горното, Бургаският апелативен съд,
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № 436/23.12.2020 год. по гр.д.№ 1632/2019 год. по
описа на Бургаския окръжен съд, В ЧАСТТА, с която е отхвърлен
предявения иск от Щ. Р. Т., ЕГН ********** и К. Н. Т., ЕГН **********, и
двамата с ****, ****, чрез адв. Р.Д. и адв. М.Т. от АК-Б., срещу И. П. Г.,
ЕГН**********, с **** ****, за осъждане на ответницата да заплати на
ищците на основание чл.190, ал.2 от ЗЗД сумата от 9769,64 евро /девет
хиляди седемстотин шестдесет и девет евро и шестдесет и четири евроцента/,
представляваща разликата между заплатената от тях цена по нотариален акт
№ 91 по нотариално дело № 76 от 12.05.2017г. за покупко-продажба на сграда
с идентификатор **** по КККР на гр. Бургас и реално дължимата цена, и са
осъдени Щ. Р. Т. и К. Н. Т., да заплатят на И. П. Г. сумата от 2800 лева,
представляваща съдебно-деловодни разноски.
ВМЕСТО РЕШЕНИЕТО В ОТМЕНЕНАТА ЧАСТ
ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА на осн. чл.190, ал.2 от ЗЗД, И. П. Г., ЕГН **********, с ****
17
**** да заплати на Щ. Р. Т., ЕГН ********** и К. Н. Т., ЕГН **********, и
двамата с ****, ул. „****“ ****, сумата от 9769,64 евро /девет хиляди
седемстотин шестдесет и девет евро и шестдесет и четири евроцента/ ,
представляваща сумата, с която се намалява цената от общо 25 000 евро
платена от Щ. Р. Т., ЕГН ********** по време на брака и с К. Н. Т., ЕГН
**********, и двамата с ****, ул. „****“ **** на И. П. Г., ЕГН**********, с
**** **** за покупко-продажбата обективирана в нотариален акт № 91, т.I,
рег.№ 1985, дело № 76/12.05.2017 год. на нотариус № 450 на НК.
ПОТВЪРЖДАВА решение № 436/23.12.2020 год. по гр.д.№ 1632/2019
год. по описа на Бургаския окръжен съд, В ОСТАНАЛАТА ЧАСТ.
ОСЪЖДА И. П. Г., ЕГН **********, с **** **** да заплати на Щ. Р.
Т., ЕГН ********** и К. Н. Т., ЕГН **********, и двамата с ****, ул. „****“
**** направени по делото разноски за двете инстанции съобразно уважената
част от исковата претенция в размер на общо 2836 лв. /две хиляди осемстотин
тридесет и шест лева/.
ОСЪЖДА Щ. Р. Т., ЕГН ********** и К. Н. Т., ЕГН **********, и
двамата с ****, ул. „****“ **** да заплатят на И. П. Г., ЕГН **********, с
**** **** направени по делото разноски за двете инстанции съобразно
отхвърлената част от исковата претенция в размер на общо 2055 лв. /две
хиляди и петдесет и пет лева/.
Решението може да бъде обжалвано пред Върховния касационен съд с
касационна жалба, в едномесечен срок от връчването на препис от него на
страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
18