№ 60
гр. гр. Добрич, 14.03.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ДОБРИЧ в публично заседание на шестнадесети
февруари през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Галатея П. Ханджиева Милева
Членове:Десислава Б. Николова
Галина Д. Жечева
при участието на секретаря Павлина Ж. Пенева
като разгледа докладваното от Галатея П. Ханджиева Милева Въззивно
гражданско дело № 20213200500856 по описа за 2021 година
и, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на глава ХХ от ГПК и е образувано по
въззивна жалба на Н. К. ИЛ. от с.С., общ.К., чрез упълномощения адвокат,
срещу решение №260491/30.07.2021г., поправено с решение
№260524/01.10.2021г., по гр.д.№76/2021г. на Добричкия районен съд, с което
е обявен за окончателен предварителният договор, сключен на 27.02.2012г.
между ЮС. Х. С., като купувач и наследодателите на Н. К. ИЛ. - К.М.А., поч.
на ***г. и А.С.А., поч. на ***г., като продавачи, за продажба на поземлен
имот с идентификатор *** по кадастралната карта и регистри на с.З., общ. К.,
с площ от 15004 кв.м, м.„Саяджимезарлък“, при цена 7500 лева, платена в
брой при подписване на договора.
С жалбата се иска делото да бъде върнато за ново разглеждане на
първоинстанционния съд след обезсилване на атакуваното решение, като
постановено по нередовна искова молба при несъбрана в пълен размер
държавна такса, доколкото цената на иска била неправилно определена. По
същество се възразява срещу приетото от първоинстанционния съд, че
процесният предварителен договор е валиден. С оглед сключването на
1
предварителния договор за покупко-продажба на придобит по оземляване от
наследодателите на въззивницата недвижим имот преди изтичане на срока по
чл.20 ал.4 от ЗСПЗЗ, в жалбата се поддържа становище за нищожност на този
предварителен договор, като сключен без съгласието на държавата и поради
това с невъзможен предмет, както и като сключен в нарушение и за
заобикаляне на ограниченията за прехвърлянето му по посочената законова
разпоредба. Поддържа се, че първоинстанционният съд не отдал
необходимото значение на факта, че продавачите по предварителния договор
са починали, което означавало, че не е възможно те да изпълнят поетите с
договора задължения, а въззивницата, тяхна наследница, не била давала
съгласие за неговото сключване и не била получавала цената по него, не била
поканена от насрещната страна за сключване на окончателен договор, което и
не искала. Трябвало да се вземе предвид готовността на въззивницата за
прекратяване действието на предварителния договор и за връщане от нейна
страна на цената, включително реално предприетите от нея действия в тази
насока. По тези съображения се настоява за отхвърляне на предявения иск
след отмяна на решението на районния съд като неправилно.
Подадена е и частна жалба от Н. К. ИЛ., чрез адвоката й, срещу
определение 263636/12.11.2021г. по същото първоинстанционно дело, с което
е оставено без уважение искането на жалбоподателката за изменение на
решението в частта на присъденото на ищеца адвокатско възнаграждение. С
доводи за прекомерност на възнаграждението и при застъпено становище за
служебно задължение на съда да следи за това се настоява за отмяна на
определението по чл.248 от ГПК и за изменение на решението за разноските,
съобразно исканото от ответницата.
Жалбите са редовни, подадени са в срок и са допустими.
В писмени отговори въззиваемият ЮС. Х. С. от с.Е.Б., общ.К., чрез
адвоката си, оспорва жалбите и моли решението и определението на районния
съд да бъдат потвърдени.
След като провери обжалваното решение служебно и по посоченото в
жалбата, въззивният съд намира същото за валидно и допустимо.
То е постановено по предявен от ЮС. Х. С. срещу Н. К. ИЛ. иск по
чл.19 ал.3 от ЗЗД да бъде обявен за окончателен, сключеният на 27.02.2012г.
между наследодателите на ответницата - К.М.А. и А.С.А. - от една страна
2
като продавачи и ищеца от друга страна като купувач, предварителен договор
за покупко - продажба на недвижим имот, съставляващ нива с площ 15
декара, в местността „Съяджимезарлък“ в землището на с.З., общ.К.,
поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта, за цена от 7 500
лева.
Претенцията е предявена с искова молба, която отговаря на всички
изисквания по чл.127 и чл.128 от ГПК за редовност, а възраженията в тази
насока във въззивната жалба са неоснователни. В исковата молба пределно
ясно е посочена цената на иска. По правилото на чл.70 ал.1 от ГПК въпрос за
цената на иска не може да се повдига за първи път пред въззивната инстанция
/както е в случая/, но независимо от това въззивният съд ще отбележи, че
цената на иска е посочена правилно и в съответствие с чл.69 ал.1 т.4
предложение второ във вр. с т.2 предложение първо от ГПК, както правилно
и в съответствие с чл.71 ал.2 от ГПК е внесена държавната такса от ищеца.
По същество в срока по чл.131 от ГПК ответницата е оспорила иска,
като е противопоставила обстоятелства, обосноваващи нищожност на
предварителния договор, който се иска да бъде обявен за окончателен -
поради неспазване на изискуемата от закона форма за сключването му, липса
на съгласие на продавачите, нарушаване на закона, заобикаляне на закона и
невъзможен предмет. Противопоставила е още, че продавачите по
предварителния договор не могат да изпълнят поетото с него задължение за
сключване на окончателен договор, защото са починали, а тя /ответницата/
няма това задължение, защото не е участвала и не е съгласна с
предварителния договор, не е получавала и платената от ищеца цена.
Възразила е, че не е канена от ищеца за сключване на окончателен договор,
направила е опит да му върне платеното, което той не приел.
Установено е по делото, че с решение №ЗИ11-03/22.05.2010г. на ОСЗГ –
с.К., обл.Добрич, К.М.А. от с.С., общ.К. е оземлен с имот №*** по картата на
възстановената собственост на землището на с.С., общ.К., в
м.“Съяджимезарлък“, съставляващ нива с площ 15 дка. Решението е по чл.20
ал.1 от ЗСПЗЗ, К.М.А. е оземлен като малоимотен от държавния поземлен
фонд, за което е заплатил определената с решението цена от 915 лева.
Решението е влязло в сила на 23.07.2010г. Не е спорно, че К.М.А. е бил в
граждански брак с А.С.А., следователно имотът е придобит от двамата в
3
режим на съпружеска имуществена общност. В действащата кадастрална
карта имотът е заснет с идентификатор *** с площ от 15004 кв.м.
На 27.02.2012г. е сключен договор, в който е посочено, че К.М.А. и
А.С.А. продават на ЮС. Х. С. собствения си недвижим имот – нива с площ
15 дка, имот №*** в местността „Съяджимезарлък“ в землището на с.З.,
общ.К., за цена в размер на 7 500 лева. Договорът е в писмена форма, с
нотариално удостоверяване на подписите на договарящите. В чл.4 от него
страните са се уговорили прехвърлянето на собствеността чрез нотариална
сделка да се извърши в срок до 30.08.2020г.
Така сключеният на 27.02.2012г. договор е предварителен, като
страните по него са се съгласили в срок до 30.08.2020г. да сключат
окончателен договор за покупко-продажба на гореописания, собствен на
К.М.А. и А.С.А., недвижим имот за цена от 7 500 лева.
Както правилно е приел първоинстанционният съд, този предварителен
договор е валиден.
С влязло в сила решение №59/16.01.2017г. по гр.д.№59/2016г. на ДРС
предявените от А.С.А. и Н. К. ИЛ. срещу ЮС. Х. С. искове за прогласяване
нищожността на предварителния договор поради липса на съгласие и
неспазване на изискуемата от закона форма са отхвърлени. Следователно
спор по тези въпроси понастоящем не може да се поставя - предварителният
договор има необходимото съгласие и е сключен в изискуемата от закона
форма.
Предварителният договор не нарушава закона, не го заобикаля и не е с
невъзможен предмет. Обратното становище на ответницата се аргументира с
разпоредбата на чл.20 ал.4 от ЗСПЗЗ, която въвежда ограничение оземлените
лица да прехвърлят земята в срок от десет години от придобиването й освен
на държавата или общината. В настоящия случай, след като решението за
оземляването на К.М.А. е влязло в сила на 23.07.2010г., то той е бил поставен
в посоченото ограничение до 23.07.2020г. Предварителният договор не
прехвърля правата върху имота, както и не възлага задължение на
продавачите да извършат прехвърлянето му преди датата 23.07.2020г.
Следователно предварителният договор не нарушава поставеното в чл.20 ал.4
от ЗСПЗЗ ограничение. Прехвърлянето след 23.07.2020г. на придобития по
оземляване имот /и при спазване на крайния уговорен срок 30.08.2020г./ не е
4
забранен правен резултат и предварителният договор, сключен за постигането
на именно този резултат, не заобикаля ограничението по чл.20 ал.4 от ЗСПЗЗ.
Що се отнася до съгласието на държавата /общината/, то не е условие,
предпоставка за прехвърлянето на трето лице на придобит по оземляване
имот преди изтичане на срока по чл.20 ал.4 от ЗСПЗЗ /не такъв е смисълът на
разпоредбата/, съответно за сключването на предварителен договор за
прехвърлянето на такъв имот, както и е напълно неприложимо за
определянето на предмета на такова прехвърляне като възможен или
невъзможен.
Следователно процесният предварителен договор не страда от
своевременно въведените в спора от ответницата недостатъци и не е нищожен
на основание чл.26 ал.1 предложение първо и второ и ал.2 предложение
първо, второ и трето от ЗЗД. Допълнително ответницата се е позовала на
вероятна симулативност на предварителния договор, но това е сторено в
писмената защита, депозирана по въззивното дело след приключване на
устните състезания и не подлежи на обсъждане.
Така, предварителен договор от 27.02.2012г. е породил за продавачите
К.М.А. и А.С.А. валидно задължение за прехвърляне на собствеността върху
имота на купувача – ищец по делото ЮС. Х. С.. Не е спорно и от
представените писмени доказателства се установява, че продавачите са
починали и техен единствен законен наследник /дъщеря/ е ответницата Н. К.
ИЛ.. По силата на наследственото правоприемство по чл.5 ал.1 от ЗН
задължението на наследодателите й за сключване на окончателен договор за
прехвърляне собствеността върху имота е преминало към ответницата. Този
резултат е настъпил по силата на закона и ответницата дължи изпълнение,
независимо от отношението й към поетото от наследодателите й задължение,
от несъгласието й със сключения от тях предварителен договор и от това, че
лично тя не е получавала платената от купувача цена. Тези сочени от
ответницата обстоятелства са ирелевантни за валидното възникване на
задължението в патримониума на продавачите, за неговото преминаване по
наследство към ответницата и към изпълнението му от нея. Също са
ирелевантни опитите и неколкократно подчертаваната по делото готовност на
ответницата да върне на ищеца платената от него по предварителния договор
цена. Ищецът не може да бъде принуден да се съгласи с разваляне на
5
облигационната връзка, какъвто ефект би имало приемането от негова страна
на връщането на цената от ответницата. Той е изправна страна по
предварителния договор и има право да иска изпълнение. Доводът на
ответницата за предявяване на иска от ищеца след изтекла погасителна
давност не подлежи на обсъждане, защото възражението е въведено едва в
писмената защита пред въззивната инстанция.
От изложеното следва, че не са налице твърдяните от ответницата
пречки за обявяване на предварителния договор за окончателен.
Предварителният договор съдържа уговорки досежно всички съществени
елементи на окончателния; породил е задължение за продавачите, наследено
от ответницата. Ответницата е собственик на продавания имот, а цената е
платена от ищеца-купувач. Изпълнени са всички условия по чл.19 от ЗЗД във
вр. с чл.362 и сл. от ГПК за сключване на окончателен договор, което
ответницата без основание отказва. Събрани са доказателства по чл.264 ал.1
от ДОПК, по чл.25 ал.8 от ЗННД и по чл.25 ал.2 от ЗННД.
Следователно, първоинстанционният съд правилно е обявил
предварителния договор за окончателен и обжалваното решение следва да
бъде потвърдено.
Съответно на неизгодния за нея резултат по иска, първоинстанционният
съд е осъдил ответницата да заплати на ищеца разноските за водене на
делото, от които сумата 1 560 лева – адвокатско възнаграждение.
Адвокатското възнаграждение е присъдено в пълния платен от ищеца
размер и с определение №263636/12.11.2021г. съдът е отказал да измени
постановеното с решението, както е настоявала ответницата по реда на чл.248
от ГПК.
Изложеното сега в частната жалба на ответницата срещу определението
е неоснователно. Намаляването на присъденото на другата страна адвокатско
възнаграждение е искано по съображения за прекомерност спрямо
фактическата и правна сложност на спора. Но съдът не преценява размера на
адвокатското възражение спрямо сложността на спора служебно, а само по
възражение на другата страна и то – въведено до приключване на съдебното
дирене. В случая ответницата е заявила възражение за прекомерност на
адвокатското възнаграждение, платено от ищеца, едва с искането си по чл.248
от ГПК. Следователно с решението на първоинстанционния съд правилно
6
адвокатското възнаграждение на ищеца е присъдено в пълния платен от него
размер и основание за изменение на това няма. Определението на районния
съд по чл.248 от ГПК също следва да се потвърди.
С оглед резултата по делото, ответницата следва да бъде осъдена да
заплати на ищеца – въззиваем и разходите за водене на делото в настоящата
инстанция. Те се свеждат до адвокатско възнаграждение, платено от ищеца на
адвоката му в размер на 1 812 лева. В настоящото производство ответницата
отново не е възразила по чл.78 ал.5 от ГПК и следва да бъде осъдена да
заплати на ищеца пълния размер на адвокатското възнаграждение.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение №260491/30.07.2021г., поправено с решение
№260524/01.10.2021г. и определение №263636/12.11.2021г., постановени по
гр.д.№76/2021г. на Добричкия районен съд.
ОСЪЖДА Н. К. ИЛ., ЕГН ********** с постоянен адрес: село С., ул.
*** № 1а, община К., да плати на ЮС. Х. С., ЕГН ********** с постоянен
адрес: село Е.Б., ул. *** № 1, община К., разноски по водене на делото във
въззивната инстанция – 1 812 лева адвокатско възнаграждение.
На осн.чл.280 ал.3 т.1 от ГПК решението е окончателно.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7