Р Е
Ш Е Н И Е
№
……………
Гр.
Варна, …………….2022 година
В
ИМЕТО НА НАРОДА
АДМИНИСТРАТИВЕН СЪД – ВАРНА, ХIV състав,
в публично заседание на първи юни две хиляди двадесет и втора година, в състав:
СЪДИЯ:
ВАСИЛ ПЕЛОВСКИ
при
секретаря Наталия Зирковска, като разгледа докладваното от съдия Васил Пеловски адм.
дело № 2603 по описа на съда за 2021 година, за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството
е по чл. 213 и следващите от Закона за устройство на територията (ЗУТ),
във връзка с чл. 145 и следващите от Административнопроцесуалния кодекс (АПК).
Образувано
е по жалба на Е.С.Б., ЕГН **********,***, срещу Решение протокол
№ 1/03.12.2020г. на Комисията по чл. 210 ЗУТ, назначена със Заповед № 766/08.10.2020г.
на Кмета на Община Аксаково, за определяне на пазарната стойност на безсрочен
сервитут върху ПИ с идентификатор 37099.49.71 в землището на с. Кичево, община
Аксаково, област Варна, засегнат от изграждането на въздушна електропроводна
линия (ВЛ) 110 kv п/ст „Варна
север“ - п/ст „Каварна“.
Решението
е оспорено с твърдение за незаконосъобразност. Твърди се, че при определяне на
оценката не са съобразени пазарните цени на сходни имоти, намерени според
реални цени, плащани от купувачите. Иска се отмяна на решението, в обжалваната
част и определяне на нова справедлива цена за обезщетение, в размер на 3750.00
лева, изхождайки от реалната пазарна цена, а именно 1500 лева/дка.
В
пледоарията по същество, чрез процесуалния си представител – адв. Р.,
жалбоподателят настояват, че по делото са събрани доказателства, от които се
установява, че определената пазарна стойност е по – ниска от пазарната стойност.
Отправя се искане решението да бъде отменено, в оспорената част, като се моли
за присъждане на сторените по делото съдебно – деловодни разноски.
Ответната
страна, Кметът на Община Аспарухово, чрез процесуален представител, оспорва
жалбата по съображения за издаване на решението при спазване на приложимия
закон и недоказаност на възраженията в жалбата. Сочи, че обезщетението е
определено съобразно разпоредбите на чл. 65 от Закона за енергетиката (ЗЕ).
Моли при постановяване на решението да се вземе предвид факта, че при изготвяне
на заключението на съдебно – оценителната експертиза, вещото лице е използвало
аналози на имоти, находящи се в друга община. Моли за присъждане на
юрисконсултско възнаграждение.
Като
заинтересована страна в производство е конституирана „Електроенергиен системен
оператор“ ЕАД, която чрез процесуалния си представител, оспорва жалбата. Сочи, че
оценката е правилно определена от Комисията по чл. 210 ЗУТ. Излага твърдения,
че безсрочния сервитут по никакъв начин не ограничава бъдещите приходи от
имота. Моли за присъждане на сторените по делото разноски.
Съдът,
като прецени законосъобразността на оспорения акт с оглед разпоредбата на чл. 168, ал. 1 от АПК и предявените с
жалбата доводи и основания, при събраните по делото доказателства, приема
следното:
Жалбоподателят е представил Нотариален акт
***. (л. 67 от делото), протокол за трасиране, означаване и координиране от
10.10.2018 г. (л.70 от делото), уведомление за характеристики на ПИ с изх.
№25-105285/08.05.2019 г., ведно със скица от 22.04.2019 г., които го
легитимират пред съда като собственик на поземлен имот с номер 37099.49.71,
находящи се в землището на с. Кичево, Община Аксаково, Област Варна.
Производството пред ответника е започнало
във връзка с писмо вх. № 2600-838 от 26.28.2020 г. „Електроенергиен системен
оператор“ ЕАД във връзка с предстоящо изграждане на обект „нова ВЛ 110KV от
п/ст „Варна север“ до п/ст „Каварна“. Съобщава се, че за новия електропровод
има изработен ПУП-ПП, одобрен със Заповед № РД-02-15-50/08.06.2020 г. на
Министъра на РРБ, влязла в законна сила на 17.07.2020 г. Във връзка с
изложеното от Кмета на Община Аксаково е поискано да назначи комисия по чл. 210 ЗУТ, която да разгледа и одобри приложените към писмото оценки, с които е
определен размерът на дължимите обезщетения за сервитутите, които следва да се
учредят в засегнатите от новия електропровод имоти, съответно - решението на
тази комисия да се съобщи на страните по реда на АПК. Към писмото са приложени
копия от Заповед № РД-02-15-50/08.06.2020 г. на МРРБ, оценителски доклад за
определяне на пазарна стойност на безсрочен сервитут, изготвен от „Хемус
консулт“ ЕООД, и копие на окончателен ПУП-ПП. Всички са приложени към
доказателствата по делото ведно с административната преписка.
На 08.10.2020 г. Кметът на Община Аксаково
издал Заповед № 766, с която по повод писмото от „ЕСО“ ЕАД и на основание
чл.44, ал.2 от Закона за местната власт и местната администрация (ЗМСМА),
чл.210 ЗУТ и чл.64 ЗЕ определил персоналния състав на Комисия за определяне
размера на дължимите обезщетения за сервитутите, възникващи върху поземлените
имоти, находящи се на територията на общината, във връзка с инвестиционния
проект на електроенергийното предприятие.
Заседанието на Комисията е проведено на 03.12.2020
година. На заседанието са разгледани предложените от инвеститора оценки,
изготвени от независим оценител, за обезщетения съобразно размера на
засегнатите части от всички 273 имота, находящи се в землищата на селата Орешак,
Куманово, Кичево и Осеново, попадащи в трасето на новия електропровод ВЛ 110KV
от п/ст „Варна север“ до п/ст „Каварна“. Решенията, които е взел колективният
общински орган по чл.210 от ЗУТ, е обективирано в Протокол №1/03.12.2020 г.
Видно от съдържанието му, за имот с номер 37099.49.71, собственост на Е.С.Б.,
който попада в землището на с. Кичево, е определено обезщетение в размера,
предложен от енергийното дружество „ЕСО“
ЕАД. От приложената към Протокол № 1/03.12.2020 г. таблица е видно, че имот с
идентификатор 37099.49.71, VI категория
земеделска земя, целият с площ от 7,101 дка, е отразен с начин на трайно
ползване /НТП/ “изоставена орна земя“, а за попадащата в сервитутната ивица
площ от 2,203 дка е определено еднократно обезщетение в размер на 1998,00 лв.
За съдържанието на Протокол № 1/03.12.2020
г. и за определените с него размери на обезщетенията, жалбоподателят е уведомен
с писмо изх. № 9400-1462/08.11.2021 г. На собственика е указана възможността да
се запознае със съдържанието на целия протокол
в сградата на общинската администрация. Последвало е съдебно оспорване,
във връзка с което е образувано настоящото съдебно производство.
По искане на Е.Б. по делото е допуснато да
се извърши съдебно-оценителна експертиза, изготвена от вещото лице Й.А..
Заключението по допуснатата експертиза е оспорено от процесуалния представител
на ответната и заинтересованата страна, тъй като вещото лице е използвало
аналог на имоти, находящи се в друго землище и са използвани земи, които са III, IV и V категория,
а процесния имот е VI категория. Във
връзка с оспорването не са направени доказателствени искания.
Съдът приема заключението по назначената
съдебно – оценителна експертиза, като компетентно, безпристрастно и обективно.
При определяне размера на обезщетението
вещото лице е използвало метода на сравнителната стойност (на пазарни аналози).
Експертизата е изследвала аналози в съседни землища, със същия интерес за
закупуване. Изследвани са ПИ с идентификатори 53691.34.4, 53691.10.22,
53691.43.23, 53691.51.3, 53691.79.9 и 53691.91.7 в землището на с. Орешак, ПИ с
идентификатор 87518.49.16, 87518.24.14 в землището на с. Яребична и ПИ с
идентификатори 35701.33.55, 35701.36.24 и 35701.37.46 в землището на с.
Каменар. Като по този начин е определила справедлива пазарна стойност на частта
от 2203 кв.м., засегната площ от сервитута в размер на 2274 лева.
По отношение на приходния подход (приходната
стойност) вещото лице е посочило, че същият е неприложим, тъй като процесният
имот е с начин на трайно ползване – изоставена орна земя – VI категория при неполивни условия. Посочила е, че към
момента на изготвяне на експертизата имота не се обработва и част от него е
зает с дървесна растителност.
Съобразени са критериите, установени в чл.
65 ЗЕ и Наредбата за реда за определяне на цени на земеделските земи. При
прилагане на нормативния метод вещото лице е определило цена на земеделските
земи със засегната площ от сервитута 2,203 дка в размер ба 638,87 лева.
За ПИ с идентификатор 37099.49.71 при
използване на по-горе посочените методики, подробно описани от вещото лице, е
определена цена на земята в сервитутната зона в размер на 2047,00 лева.
В съдебно заседание вещото лице прави
следните уточнения: Коефициентът, които е посочила е максималният и той е
нормативно определен. Получената стойност при използване на нормативният метод
не намира отражение в крайната оценка, тъй като е много по – ниска от пазарните
цени на поземлените имоти. Вещото лице сочи, че не е възможно пазарният и
нормативният метод да се осреднят и твърди, че практиката по такива дела е да
се използва пазарен подход при определяне на обезщетението. Експертът посочва,
че е използвала аналог, който се намира в землището на с. Каменар, тъй като е
много трудно да се намерят действителни пазарни аналози на действителни цени, а
землището на с. Каменар, макар да е в община Варна се намира много близо до с.
Кичево. Вещото лице излага твърдения, че основният показател, който влияе върху
земеделските земи е дали се обработват или не, като твърди че категорията не е
от такова значение за земята, тъй като категоризирането на земите е правени
преди Закона за земята. Същественият фактор е дали земята е обработваема.
Вещото лице посочва, че не са налични други аналози освен тези, които са
използвани от експертизата. При изготвяне на експертизата вещото лице е
поставяло коефициент за това, че земята е необработваема. Експертът сочи, че
разликата, която е установена е в размер на 50 лева и оценката не е занижена.
При така установената фактическа
обстановка, съобразно разпоредбата на чл. 146 от АПК във връзка с чл. 168 от АПК, се налагат следните правни изводи:
Жалбата изхожда от лице, разполагащо с
правен интерес от оспорването предвид факта, че с оспорваното Решение по
Протокол № 1/03.12.2020 г. се засягат негови права и законни интереси като
собственик на процесния ПИ с идентификатор 37099.49.71, върху който се учредява
сервитут в полза на „ЕСО“ ЕАД. Видно от приложената към доказателствата обратна
разписка (л.7), жалбоподателят е уведомен за резултатите от работата на
общинската Комисия по чл.210 ЗУТ на 08.11.2021 г. Върху жалбата е поставен вх.
№ на Община Аксаково от 24.11.2021 г., което недвусмислено сочи, че е подадена
в предвидения в чл. 215, ал.4 ЗУТ 14-дневен срок. Жалбата е процесуално
допустима.
Разгледана по същество, същата е и
основателна.
Оспорваният административен акт е издаден
от компетентен колективен орган, поименно назначен, с приложената към
доказателствата Заповед № 766/08.10.2020 г. на кмета на Община Аксаково,
съобразно предоставените му със закона правомощия по аргумент от чл.210, ал.1 ЗУТ.
Законът не предвижда специална форма за
актовете от рода на процесното Решение, а доколкото решенията на колективните
общински органи, каквато безспорно е и комисията по чл.210 ЗУТ, обичайно се
обективират в протоколи, то съдът счита, че не са налице формални нарушения,
налагащи извод за неговата незаконосъобразност само на това основание.
Установи се по делото, че със Заповед №
РД-02-15-50/08.06.2020 г. на Зам. Министъра на регионалното развитие и
благоустройството е одобрен Подробен устройствен план-парцеларен план /ПУП-ПП/
за построяването на линеен енергиен обект: „Нова въздушна електропроводна линия
ВЛ 110KV от п/ст „Варна север“ до п/ст „Каварна“, преминаващ през територията
на Област Варна и на Област Добрич, в частност и през територията на Община Аксаково.
Видно от представеното от ответника писмо на Зам. Министъра на РРБ изх. №
АУ14-4/10.08.2018 г. цитираната заповед е влязла в законна сила на 17.07.2020
г. С оглед на това съдът приема за доказано, че за изграждане на посочения
по-горе линеен енергиен обект има влязъл в сила ПУП-ПП, предпоставящ
възникването на сервитут по смисъла на ЗЕ. Респективно - налице е предвидената
от нормата на чл. 64, ал. 4, т. 1 ЗЕ хипотеза.
Според разпоредбата на чл. 64, ал. 1 ЗЕ,
при разширение на съществуващи и при изграждане на нови линейни енергийни
обекти в полза на лицата, които ще изграждат и експлоатират енергийния обект,
възникват сервитути. Според чл. 64, ал. 4 ЗЕ същите възникват, когато има
влязъл в сила подробен устройствен план (ПУП), с който се определя
местоположението на съответните имоти и титулярят на сервитута изплати или
внесе еднократно обезщетение по реда на ал. 6 на разположение на собственика и
на носителите на други вещни права върху засегнатия имот. А според чл. 64, ал.
6 ЗЕ, определянето на размера и изплащането на обезщетенията за сервитутите на
енергийните обекти се извършват по реда на чл. 210 и 211 ЗУТ или по взаимно
съгласие на страните въз основа на оценка от независим оценител.
В конкретния случай страните по делото не
спорят, че обект: „Нова въздушна електропроводна линия ВЛ 110KV от п/ст „Варна
север“ до п/ст „Каварна“ представлява
енергиен обект по смисъла на пар. 1, т. 23 от ДР на ЗЕ. Не е спорно и че трасето
на този обект, съгласно одобрения със Заповед РД-02-15-50/08.06.2020 г. на зам.
министър на МРРБ ПУП - ПП, преминава през поземления имот на Е.С.Б., а именно:
имот с идентификатор 20599.116.136, находящ се в местност „Кумсал“ в землището
на с. Кичево, целият с площ от 7,101 дка, както и че сервитутът обхваща 2,203
дка.
Спорът в настоящото производство се свежда
до това правилно ли е определен размерът на еднократното обезщетение за площите
от обслужващите имоти, собственост на „Е.Б., попадащи в зоната на сервитутната
ивица.
По аргумент от нормата на чл. 65, ал. 1, т. 4 ЗЕ, един от основните критерии за определяне размера на дължимото се от титуляря на сервитута обезщетение, е справедливата пазарна оценка на имота или на частта от него, която попада в границите на сервитута. Аналогично е и изискването на чл. 210, ал. 1 ЗУТ - обезщетението да се определя въз основа на оценка по пазарни цени. В случая, в оценителския доклад, изготвен в хода на административното производство, е посочено, че цел на същия е да се определи пазарната стойност за учредяването на безсрочно сервитутно право върху части от поземлените имоти, засегнати от сервитутното право на прокарване на трасето на електрическия далекопровод, но никъде в този оценителски доклад не е упоменато, че оценката следва да се базира на концепцията за определяне на „справедливата пазарна стойност“, която се дефинира като предполагаема цена за право на прокарване през частна собственост в условията на достатъчна информираност за предмета на сделката и съществуващите пазарни условия за нейното осъществяване.
В доклада е посочено, че за оценката са използвани два метода: Методът на посредственото сравнение, при който се прилага т. е. има използване на пазарни свидетелства за сходни обекти/активи - недвижими имоти и по Метода на капитализиране на бъдещите рентни приходи, базиран на възможността земеделските имоти да генерират доходи от експлоатацията им, съобразени с начина на трайно ползване, местоположението им и други фактори. При първия от тези два метода са използвани корекционни коефициенти, за които не е ясно как са приети, а при втория метод е използвана посочената формула, за която не става ясно, как са определени стойностите на различните показатели в нея. При използването на първия метод, в оценителския доклад като сходни имоти са описани само три имота, с посочени офертни цени за същите, без да е ясно, сключени ли са сделки при тези цени, като освен това, не е ясно, дали същите са със сходни характеристики, поради което не може да се извърши преценка, дали тези три имота и посочените офертни цени за тях, се отнасят за недвижими имоти, които в достатъчна степен съвпадат по отношение на влияещите върху стойността им характеристики с тези на подлежащия на оценка поземлен имот.
Правилото по чл. 65, ал. 1, т. 4 ЗЕ, според което, размерът на обезщетението се определя въз основа на справедливата пазарна оценка на имота или на частта от имота, която попада в границите на сервитута, задължава административния орган да определи пазарната цена на сервитутното право, при прилагане основно на метода на пазарните сравнения, като се вземат предвид продажните цени по разпоредителни сделки с вещни права върху имоти със сходни характеристики - в случая от гледна точка на местонахождение, площ и категория земя. Следователно справедливата пазарна оценка по см. на чл. 65, ал. 1, т. 4 ЗЕ е основния критерий за възмездяване на собственика на служещия имот, като за нуждите на определянето на размера на обезщетението за собственика на имота, върху който възниква сервитута, тя може да бъде коригирана единствено в две посоки - с оглед площта от имота, включена в границите на сервитута спрямо общата площ на имота и с оглед срока, вида и интензитета на ограниченията на ползването на служещия имот при упражняването на сервитутното право. Принудителното по своя характер учредяване на сервитута (възникващ по силата на закона), изисква удовлетворяващо собственика на служещия имот обезщетение, максимално близко до цената, която би получил при доброволно отчуждаване на имота респ. при учредяване на права върху имота. Ето защо, при определянето на справедливата пазарна оценка на имота като основа, от която се определя стойността на обезщетението за възникващи сервитутни права по реда и на основание ЗЕ, е допустимо прилагането основно на метода на пазарните сравнения, което се потвърждава и от разпита на вещото лице, проведен в о.с.з.
В случая, възприетата от административния орган експертна оценка се опровергава от приетото по делото заключение на назначената съдебно-оценителна експертиза. При определянето на пазарната оценка на имота вещото лице е използвало метода на пазарните аналози/сравнения/, изхождайки от покупно-продажните цени на недвижими имоти, които в достатъчна степен съвпадат по отношение на влияещите върху стойността им характеристики с тези на подлежащия на оценка имот/като предназначение на имота, категория на земята и местонахождение, както и други показатели/. Вещото лице е определило справедливата пазарна цена на земята за 1 (един) дка площ, а въз основа на нея, е определило и пазарната оценка на възникналия сервитут, която обосновано е коригирана с посочените два коефициента, съгласно разпоредбата на чл. 65, ал. 1, във връзка с чл. 64, ал. 4, т. 2 ЗЕ. Съдът в пълна степен кредитира заключението на назначената по делото съдебно – оценителска експертиза, изготвена от вещо лице, като компетентно, професионално и безпристрастно изготвено, т. к. същото е съобразено с пазара на имоти и отразява обективно пазарната цена на имотите за учредяване на конкретния сервитут, както и всички характеристики на конкретния поземлен имот.
Съдебно-оценителната експертиза е оспорена от процесуалния представител на ответника и заинтересованата страна. Въпреки това, съдът намира, че възраженията по отношение на определената от вещото лице цена на сервитута са неоснователни. В случая, правилно при изготвянето на заключението си експертът е взел предвид метода на пазарния аналог, поради което съдът намира заключението за обективно, отговарящо на действителните пазарни цени на земи от този тип и в землището на с. Кичево. В действителност един от изследваните имоти, които вещото лице използва за аналог се намира в землището на с. Каменар, което е в община Варна, а не Аксаково, но вещото лице в о.с.з. излага подробни съображения защо е взело предвид именно този имот. Вещото лице пояснява, че имотът е в близост до с. Кичево, както и че липсват действително осъществени сделки, които да използва при изготвяне на заключението си. По отношение на възражението, че използваните като аналози имоти са друга категория. Вещото лице излага твърдения, че в случая не е водеща категорията на поземления имот, а това дали същия е обработваем или не. Освен това, видно от приложените нотариални актове, по които е работило вещото лице, се установява, че част от изследваните поземлени имоти са IV, V, VI VII, дори и X категория. Съдът изцяло споделя изложеното от вещото лице, още повече, че експертът е приложил необходимия корекционен коефициент при изготвяне на заключението си и определяне на пазарната стойност. В заключение, настоящият съдебен състав счита, че приложеният от вещото лице метод дават възможност да се определи справедливата пазарна оценка на частта от имота, която попада в границите на сервитута, като същата се явява съобразена и с видовете ограничения на ползването, съобразно чл. 65, ал. 1 ЗЕ. Определената от вещото лице стойност на обезщетението отчита безсрочността на сервитута и причиняваните от него ограничения върху имота на жалбоподателите. Ето защо настоящата съдебна инстанция дава вяра на представеното по делото заключение, като компетентно и обективно отговарящо на поставените задачи.
Поради изложените съображения, съдът
намира, че частта от решението на комисията по чл. 210 ЗУТ, назначена със
заповед № 766/08.10.2020г. на кмета на Община Аксаково, по Протокол № 1 от 03.12.2020
г., в която е определен размерът на еднократно обезщетение за сервитут, попадащ
в ПИ с идентификатор 37099.49.71, собственост на Е.С.Б., е материално
незаконосъобразна. Предвид разпоредбата на чл. 173, ал. 1 от АПК, определеният
с решението на комисията по чл. 210, ал. 1 от ЗУТ размер на еднократно
обезщетение относно част от посочения поземлен имот трябва да бъде изменени
както следва: за ПИ с идентификатор 37099.49.71 размерът на обезщетението
следва да се увеличи от 1998,00 лв. на 2047,00 лева.
При този изход на спора и предвид
своевременно направеното изявление, жалбоподателят има право на разноски на
основание чл. 143, ал. 1 от АПК. Съобразно намиращите се в делото доказателства
дружеството е направило разноски в размер на 500 лв., от които 50 лв. държавна
такса и 450 лева депозит за вещо лице по изготвената съдебно –
оценителна експертиза.
По изложените съображения и на основание
чл. 172, ал. 2 от АПК, Административен съд - Варна, ХІV-ти състав
Р Е
Ш И:
ИЗМЕНЯ решение на
комисията по чл. 210 от ЗУТ, назначена със заповед № 766/08.10.2020 г. на Кмета
на Община Аксаково, взето с протокол № 1 от 03.12.2020 г., в частта, с която е
определен размерът на еднократното обезщетение за сервитута, попадащ в ПИ с
идентификатор 37099.49.71, собственост на Е.С.Б., във връзка с изграждане на
линеен енергиен обект „Нова въздушна електропроводна линия ВЛ 110KV от п/ст
„Варна север“ до п/ст „Каварна“ като увеличава размера на обезщетението от 1998,00
лв. на 2047,00 лева.
ОСЪЖДА Община Аксаково
да заплати на Е.С.Б., ЕГН ********** ***, направените по делото разноски в
размер на 500 (петстотин лева) лева.
Решението може да се обжалва пред
Върховния административен съд в 14-дневен срок от съобщаването му на страните.
АДМИНИСТРАТИВЕН СЪДИЯ: