№ 1170
гр. София, 26.10.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-18, в публично заседание на
единадесети октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Мирослава Кацарска
при участието на секретаря Ирена М. Апостолова
като разгледа докладваното от Мирослава Кацарска Търговско дело №
20221100900658 по описа за 2022 година
Предявен е иск по чл. 422 от ГПК.
Ищецът „Хоум Ню Хоум“ ЕООД, твърди, че на 26.09.2019 г. между него в качеството
му на купувач, и ответното дружество „Д. Е.“ ЕООД като продавач, е сключен нотариален
акт за покупко-продажба на недвижими имоти № 6, том 2, дело 179/2019г. на нотариус М.
Т., съгласно който ищецът е закупил апартаменти №16 и №17, подземно паркомясто №3,
надземно паркомясто №4 в сградата, която се изгражда в гр. София, на ул. „Българска
морава“ №71, като договорената между страните обща продажна цена е в размер на 260 000
евро. Сочи, че в т.3 от нотариалния акт е уговорено, че продавачът се е задължил да осигури
завършването на строителните работи на сградата, в която се намират продаваните имоти, в
срок до 31.12.2019 г., а въвеждането на сградата в експлоатация с Разрешение за ползване
/Удостоверение за въвеждане в експлоатация – в срок до 31.03.2020 г., но не по-късно от 180
(сто и осемдесет) дни от заверяване на Акт Образец 15 за същата сграда, като е уговорено,
че срокът ще се счита спазен, ако до изтичането му е подписан Акт Образец 15 и са
входирани документите за издаване на Разрешение за ползване. Поддържа, че е уговорено,
че при неспазване на крайния срок за завършване на строителството на имотите продавачът
се задължава да заплати на купувача неустойка в размер на 0,1% (нула цяло и едно върху
сто) от платената към датата на сключване на нотариалния акт продажна цена, на ден - за
всеки ден забава, но общо не повече от 10% (десет върху сто) от общата продажна цена за
закупуваните имоти. Ищецът сочи, че след продължителна забава от страна на продавача да
осигури въвеждането на сградата в експлоатация, едва на 29.07.2021 г. ответникът депозира
пред ДНСК искане за издаване на разрешение за ползване на строеж, т.е. 305 дни след срока,
ако се приеме, че при евентуално заверяване на Акт Образец 15 на 31.03.2020 г.
1
допълнително предвидените 180 дни изтичат на 27.09.2020 г.), и 485 дни след първоначално
определения срок - 31.03.2020 г. Ищецът сочи, че по ч. гр. д. №20211110147673/2021 г. по
описа на СРС, 160-ти състав, по подадено от него заявление на 02.09.2021 г. са издадени
Заповед №10242 за изпълнение на парично задължение въз основа на документ по чл. 417 от
ГПК и Изпълнителен лист за сумата от 26 000 EUR (двадесет и шест хиляди евро - с левова
равностойност 50 851,58 лева), представляваща неустойка по т. 3 от договор за покупко-
продажба на недвижими имоти от 26.09.2019 г., ведно със законната лихва от 17.08.2021 г.
до изплащане на вземането, както и сумата от 2 577,03 лева, представляваща разноски по
делото, от които държавна такса в размер на 1 017,03 лева и адвокатско възнаграждение в
размер на 1 560 лева. Ищецът твърди, че с изпратена нотариална покана до „Д. Е.“ ЕООД от
11.01.2022г. е изразил волеизявление за прихващане на вземането по горецитирания
Изпълнителен лист срещу задължението на „Хоум Ню Хоум“ ЕООД за заплащане на
последната част от продажната цена по нотариален акт за покупко-продажба до по-малката
от двете суми. Ищецът поддържа, че на 15.03.2022 г. е получил съобщение с приложен към
него препис от Разпореждане № 17120 от 23.02.2022 г., постановено по ч. гр. д.
№20211110147673/2021 г. по описа на СРС, 160-ти състав, с което съдът го уведомява за
постъпило възражение от страна на длъжника „Д. Е.“ ЕООД, поради което предявява иска за
установяване на вземането си по заповедта. В допълнителната искова молба от 09.06.2022г.
с оглед възраженията на ответника, ищецът поддържа, че посочените от „Д. Е.“ ЕООД
обстоятелства по своята правна същност не представляват непреодолима сила/ респ.
форсмажор, която да обуслява приложението на разпоредбата на чл. 306 от Търговския
закон и която да освобождава ответника от поетите от него задължения по договора. Сочи,
че писмото на Столична община - район „Възраждане“, в което се поставя изискването за
представяне на разрешение за ползване на реконструирания трансформаторен пост
„Александър Стамболийски 110Б“, е издадено на 11.06.2019 г., което е месеци преди
сключване на договора. Твърди и че към момента на поемане на задължението за
завършване на строителството на процесната сграда в срока по нотариалния акт, ответникът
е знаел, че общината изисква представянето на разрешение за ползване на реконструирання
трансформаторен пост „Александър Стамболийски 110 Б“, но и че същият е собственост иа
„ЧЕЗ Разпределение България“ АД и че всички действия по неговата промяна,
реконструкция и въвеждане в експлоатация следва да бъдат извършени именно от
експлоатациониото дружество и поради това никое гореизброените обстоятелства не може
да бъде определено като нововъзникнало спрямо поетите от ответника задължения по
сключения от него договор, обективиран в нотариалния акт от 26.09.2019 година. Наред с
горното ищецът се позовава и на текста на т. 5 от нотариалния акт, съгласно който за
неуредените с договора въпроси остават в сила и се прилагат разпоредбите на сключения
между страните Предварителен договор за строителство и продажба на недвижим имот от
14.11.2018г., в т.3.4. на който изрично се предвижда, че при забава на строителството поради
причини, посочени в т. 3.2. продавачът/изпълнител е длъжен да уведоми в срок от 10
/десет/работни дни купувача/възложител за настъпилите форсмажорни обстоятелства, като
представи за това Сертификат за форсмажор, издаден от Българска търговскопромишлена
2
палата, поради което счита, че дори и да се приеме, че посочените от ответника
обстоятелства биха могли да представляват непреодолима сила, то за да се позове „Д. Е.“
ЕООД на разпоредбите, касаещи спирането на сроковете по договора поради форсмажор,
същият е следвало да представи уговорения между страните Сертификат за форсмажор,
издаден от Българска тьрговско-промишлена палата. Ищецът поддържа и че не е бил
запознат с причините за забавянето в процеса по снабдяване с Разрешение за ползване на
сградата, като това, че е посочен като молител не доказва горното, защото е предоставил
пълномощни на ответника при подписване на договора, част от които касаещи и
представителство пред „ЧЕЗ Разпределение България“ АД с цел извършване на
иеобходимите правни и фактически действия за въвеждане на сградата в експлоатация.
Ищецът допълнително представя Поръчка вх. №7-5365 от 12.06.2020 г. и Протокол за
откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво за строежи на
техническата инфраструктура от 19.08.2020 година, от които според него е видно, че
изпълнителят на ремонтните дейности по трансформаторния пост, фирма „Икон 7“ ЕООД е
имал задължението да извърши възложените строителни и монтажни работи в срок от 45
дни от подписване на протокол за откриване на строителна площадка, като самата
строителна площадка за обекта е открита на 19.08.2020 г./видно от приложения Протокол
образец 2а1, а съгласно Констативен протокол Акт образец 15 ремонтните дейности за
обекта са завършени и строителната площадка е приета на 28.04.2021 г. - близо осем месеца
или 240 дни след нейното откриване. От писмо от 22.07.2020 г. на СО НАГ според ищеца
пък се установява, че във връзка с инициирано от страна на ответника допълване на
разрешението за строеж за сградата не са изпълнени определени изисквания и на „Д. Е.“
ЕООД са дадени указания за отстраняване на допуснати нередовности по представените от
дружеството документи. Предвид горното счита, че забавата на ответника при въвеждането
на сградата в експлоатация е следствие на съответни негови действия или бездействия,
които по никакъв начин не могат да бъдат категоризирани като обстоятелства от
непредвиден и извънреден характер, чието проявление би могло да обоснове наличието на
непреодолима сила. В хода на производството поддържа исковите си претенции чрез
процесуалния си представител – адв. М. К. като претендира уважаването им и присъждане
на разноски по списък. Излага доводи и в писмени бележки.
Ответникът „Д. Е.“ ЕООД оспорва иска в отговор, постъпил на 13.05.2022г., като
признава факта на сключване на Договор за покупко-продажба на недвижим имот,
материализиран в Нотариален акт № 6, том 2, дело 179 от 26.09.2019 година на Нотариус М.
Т. с peг. № *** в НК, вписан с №91, том 153, дело 47723 от 26.09. 2019 г. в Служба по
вписванията София със страни продавач - Д. Е. ЕООД и Купувач „Хоум Ню хоум“ ЕООД,
но поддържа, че в т. 3 от договора е предвидено, че при настъпване на форсмажорни
обстоятелства, включително „действия на властите, които не позволяват изпълнение на
работите, освен ако те не са предизвикани от продавача/изпълнителя, действието на
настоящия договор се спира до отпадане на тези обстоятелства, а по време на периода на
действие на форсмажорните обстоятелства не се дължат неустойки между страните, като
сроковете за за плащане на сумите и за предаване на недвижимите имоти ... се удължават по
3
взаимно писмено споразумение между страните. Ако страните не постигнат такова
споразумение, сроковете се удължават с времетраене на форсмажорните обстоятелства“. С
отговора се признава и факта на заплащане сумата от 234 000(двеста тридесет и четири
хиляди) евро от страна на купувача „Хоум НЮ хоум“ ЕООД, като остава дължима последна
вноска от 26000 (двадесет и шест хиляди) Евро, в 7(седем) дневен срок от от писменото
уведомление и представяне на копие от Разрешение за Ползване/Удостоверение за
въвеждане в експлоатация на сградата. Твърди, че няма неизпълнение от негова страна и не
са налице основания за купувачът да претендира заплащане на неустойка, доколкото
забавянето за снабдяване с Акт 16/ Разрешение за ползване на сградата е свързано не с
действия/бездействия на продавача „Д. Е.“ ЕООД и неизпълнение на негови задължения, а
се дължи на новопоявили се изисквания от страна на общинските власти, неизпълнението на
които, е пречка да бъдат предприети действия по снабдяване с Акт 16/Разрешение за
ползване на сградата. Поддържа, че видно от Искането за издаване на разрешение за
ползване на строеж, с peг. СТ-04-1744/10-51 от 29.07.2021г., то е за следните обекти:
„Жилищна сграда с дентална клиника и подземни гаражи“;..Преобразуване на ТП
..Александър Стамболийски 110Б“. Дисп. № 21-188 с монтиране на трансформатор 800 кvА
и външно електрозахранване с кабел н.н. 1 kv на „Жилищна сграда с дентална клиника и
подземни гаражи“; „Външно топлозахранване и абонатна станция“ на „Жилищна сграда с
дентална клиника и подземни гаражи“. Сочи, че към момента на подписване на нотариалния
акт, ангажиментите на продавача по изграждане на сградата и необходимата
инфраструктура към нея в частта електрозахранване са били уговорени в Договор за
присъединяване на обекти на клиенти към разпределителната електрическа мрежа на „ЧЕЗ
Разпределение България“ АД, ДПЕРМ ********** SAP м IB - 31-18-20363 от 21.06.2018 г.,
като съгласно чл. 21 и сл. от Договора е уговорено да се проектира и съгласува в
съответствие с действащата нормативна уребда и предостави разрешение за строеж на
съоръженията за присъединяване, а именно за кабелни линии ниско напрежение от ТП
„Александър Стамболийски 110Б“ Дисп. № 21-188, мрежа 10011206/SF_1340, в съответствие
със Становище № ********** от 21.03.2018 година, относно условията за присъединяване
на обекта. В изпълнение на поетия ангажимент „Д. Е.“ ЕООД изпълнява проектиране и
съгласуване на линията НН (ниско напрежение), по която да бъде присъединена сградата
към електроразпределителната мрежа. Изготвен е и е съгласуван проект за подобект
„Външно електрозахранване с кабел нн Ikv“, като са изготвени и съгласувани проекти за
подобект „Външно електрозахранване с кабел НН IkvA“. Твърди, че след изпълнение на
задълженията е подал заявление за съгласуване и одобряване на проектите в Столична
община Район Възраждане, на което получава отговор с индекс № към РВЕ18-АПОО-21-
[13] от 11.06.2019г., с което се отказва съгласуване, а се поставят допълнителни изисквания,
поради това, че не е въведен в експлоатация реконструирания трафопост с по-високата
мощност (от 400 kvA на 800 kvA), т.е. за да се свърже новата сграда и да получи
електрическа мощност, съгласно проекта е необходимо да има обновен ТР с увеличена
мощност. Сочи, че съгласно Становище от 22.08.2019 година, издадено от „ЧЕЗ
Разпределение България“ АД съществуващият ТП „Александър Стамболийски 110Б“,
4
диспечерски № 21- 188 е в активите на „ЧЕЗ разпределение България“ АД от 31.03.1992
година, т.е. той е собственик, а не ищеца, и неговата промяна, реконструкция и други
действия са в правната сфера на собственика, а не на „Д. Е.“ ЕООД. Ответникът твърди, че
изпълнението на проекта за преоборудване на ТП не е задължение на „Д. Е.“ ЕООД и
дружеството нямало правна възможност да въздейства на този процес, който се развива
между други участници в строителния процес, а именно: между „ЧЕЗ Разпределение
България“ АД, строителя „Икон 7“ ЕООД и строителния надзор „Румикс“ ООД, които са вън
от правотнощението по строежа на сградата и снабдяване на същата с разрешение за
ползване съгласно договора за покупко-продажба. Ответникът поддържа, че за да продължи
изпълнението на проекта, е проявил грижата на добър търговец и извън уговореното по
договора за присъединяване с ЧЕЗ „изземва“ изпълнението на задълженията от
разпределителното дружество и възлага изготвянето на проектите на „Флоранс 91“ ООД за
обект Преоборудване на ТП „Александър Стамболински 110 Б“ на „Жилищна сграда с
дентална клиника и подземни гаражи в ПИ68134.305.315, ул. Българска морава № 71 и
предава за съгласуване Инвестиционен проект за подобект „преоборудване на съществуващ
трафопост“, съгласуван през месец февруари 2020 г. За изпълнението на проекта е издадено
Разрешение за строеж на благоустройствени обекти № Б-9/20.03.2020 година от Главния
инженер на СО Район „Възраждане“, като молител и адресат на това разрешение е и ищеца
„Хоум Ню хоум“ ЕООД, който е собственик на имоти в сградата, поради което счита, че е
бил запознат с пречките и подаването на заявление по чл. 417 от ГПК е злоупотреба с право.
Ответникът поддържа, че именно активните му действия, извън задълженията по договора,
са довели до възможността да бъде извършено преустройството на тп и замяната му с нов
800 kvA, въвеждането му в експлоатация и последващо снабдяване с Разрешение за
ползване и на строеж „Жилищна сграда с дентална клиника и подземни гаражи“. В хода на
съдебното производство поддържа оспорването на иска и претендира отхвърлянето му и
присъждането на разноски чрез процесуалния си представител – адв. М..
Съдът като обсъди доводите по страните и събраните по делото писмени
доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено следното:
Не се спори по делото и се установява от представената заповед №10242/02.09.2021г.
по ч.гр.д.№20211110147673/2021г., на СРС, 160 състав, че е постановено длъжникът „Д. Е.“
ЕООД да заплати на заявителя „Хоум Ню Хоум“ ЕООД сумата от 26 000 евро, с левова
равностойност 50 851,58 лв., представляваща неустойка по т.3 от договор за покупко-
продажба на недвижим имот, обективиран в нот. акт № 6, том 2, дело №179/2019г. на
нотариус М. Т., ведно със законната лихва от датата на заявлението - 17.08.2021г. до
изплащане на вземането и сумата от 2577,03 лв. – разноски. На същата дата е издаден и
изпълнителен лист, тъй като заповедта е по чл. 417 от ГПК. С разпореждане от 23.02.2022г.
СРС е указал на ищеца като заявител, че е постъпило възражение срещу заповедта в срок и
да предяви иск в едномесечен срок, като е приложено изпратеното съобщение от
28.02.2022г. с дата на връчване – 15.03.2022г. Настоящият иск, заведен на 11.04.2022г. е в
дадения и законоустановен едномесечен срок по чл. 415 от ГПК.
5
Съгласно представения с исковата молба нотариален акт № 6, т.2, дело №179/2019г.
от 26.09.2019г. ответникът „Д. Е.“ ЕООД е продал на ищеца „Хоум Ню Хоум“ ЕООД
подробно описаните недвижими имоти, придобити чрез учредено право на строеж и
осъществен строеж в изградената на етап „груб строеж“ сграда – „Жилищна сграда с
дентална клиника и подземни гаражи“, построена върху поземлен имот, находящ се в гр.
София, район Възраждане, представляващ УПИ –VII7, по плана на гр. София, район
Възраждане, мест. Западно направление, а именно апартаменти №16 на пети надпартерен
етаж със застроена площ 104,04 кв.м., апартамент №17 също на пети надпартерен етаж със
застроена площ от 94,32 кв.м., описаните 19,49/352,79 идеални части от подземния гараж, за
които е отредено подземно паркомясто №3, 19,49/352,79 идеални части от подземния гараж,
за които е отредено надземно паркомясто №4 в сградата, която се изгражда в гр. София, на
ул. „Българска морава“ №71, ет.-1, срещу уговорената продажна цена от общо 260 000 евро,
като е посочено, че сума от 130 000 евро продавачът е получил преди подписване на акта,
сума в размер от 104 000 евро ще му бъде платена по банков път в срок до пет дни от
подписването, а останалата част от продажната цена в размер на 26 000 евро, ще се плати по
банков път в срок до седем дни след писмено уведомление и представяне на копие от
издадено Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация на
сградата, в която са обектите. Съгласно пункт 3 от нотариалния акт, продавачът се
задължава да осигури завършване на строителните работи на сградата, в която се намират
имотите, в срок до 31.12.2019г., а въвеждането на сградата в експлоатация с Разрешение за
ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация – в срок до 31.03.2020г., но не по-
късно от 180 дни от заверяване на акт обр.15 за същата сграда. Съгласно уговореното
крайният срок ще се счита спазен, ако до изтичането му е подписан акт обр. 15 и са
входирани документите за издаване на Разрешение за ползване или Удостоверение за
въвеждане в експлоатация в обхвата и съдържанието съгласно българското законодателство.
При неспазване на крайния срок за завършване на строителството на имотите, което не се
дължи на форсмажорни обстоятелства, включително на неподходящи атмосферни условия
за извършване на СМР съобразно технологичните изисквания, удостоверено със сертификат
или справка от НИМХ-Бан, продавачът се е задължил да заплати на купувача неустойка в
размер на 0,1% от платената до този момент продажна цена, на ден за всеки ден забава, но
не повече от 10% от общата продажна цена по пункт 1. Уговорено е, че при настъпване на
форсмажорни обстоятелства, включително действия на властите, които не позволяват
изпълнение на работите, освен ако не са предизвикани от страните, действието на договора
се спира до отпадането им и по време на действие на форсмажорните обстоятелствата не се
дължат неустойки между страните, като сроковете за заплащане на сумите и предаване на
имотите, се удължават по взаимно писмено споразумение между страните. Уговорено е, че
ако не постигнат такова, сроковете се удължават с времетраенето на форсмажорните
обстоятелства. В същата клауза е уговорено, че при забава от страна на продавача, която
продължи повече от 100 дни, купувачът има право да развали договора, като при това,
продавачът в 30 дневен срок от влизане в сила на решението за разваляне, освен
неустойката, дължи и връщане на цената, платена до момента, както и неустойка, равняваща
6
се на 26 000 евро. В чл. 4 от нотариалния акт е уговорено, че продавачът се задължава да
предаде владението на имотите в 15-дневен срок от получаване на разрешението за ползване
или удостоверението за въвеждане в експлоатация, а съгласно чл. 5 – за неуредените
въпроси, остават в сила и се прилагат правилата на предварителния договор за строителство
и продажба на недвижим имот от 14.11.2018г.
На стр.93 и следващите от делото като приложение към ДИМ е представен
сключения предварителен договор от 14.11.2018г. между страните със съответните клаузи.
С нотариална покана, връчена на ответника чрез нотариус В. Б. на 21.01.2022г. срещу
разписка, ищецът е претендирал заплащане на процесната неустойка, за която му е издадена
заповед по чл. 417 ГПК и изпълнителен лист, като е направил материалноправно изявление
за прихващане на сумите срещу задължението му за заплащане на последната част от
продажната цена, дължимо по нотариалния акт.
От ответника е представен на стр. 49 и следващите Договор за присъединяване на
обекти на клиенти към разпределителната електрическа мрежа на „ЧЕЗ Разпределение
България“ АД, ДПЕРМ ********** / SAP № IB - 31-18-20363 от 21.06.2018 г., с който са
регламентирани правата и задълженията във връзка с присъединяване кам
разпределителната мрежа на въпросната сграда, като съгласно чл. 21 и сл. от договора е
уговорено присъединяваното лице – ответника и другите посочени лица, да проектират и
съгласуват в съответствие с действащата нормативна уребда и предостави разрешение за
строеж на съоръженията за присъединяване, а именно за кабелни линии ниско напрежение
от табло НН на ТП „Александър Стамболийски 110Б“ Дисп. № 21-188, мрежа
10011206/SF_1340, в съответствие със Становище № ********** от 21.03.2018 година,
относно условията за присъединяване на обекта. В ал.3е предвидено, че за
електрозахранването на обекта в трансформаторния пост е необходимо да се монтира нов
трансформатор с описаната мощност и напрежение, да бъде преизчислена и обновена
съществуващата вентилация, да се положи описания капел до главното електромерно табло
на обекта, а при липса на свободна тръбна мрежа,са се положат новите кабели в това такава.
В чл. 4 са описани конкретните технически параметри. В чл. 10, ал.3 от договора е
предвиден срок от осем месеца от датата на предоставяне на разрешение за строеж на
съоръженията за присъединяване, в който те да бъдат изградени. В чл. 13 от договора „ЧЕЗ
Разпределение България“ АД е поело задължение да съгласува представените работни
проекти в част Архитектурна и част Ел. уредби в 30дневен срок. В чл.20 е уговорено, че
изградените съоръжения се поставят под напрежение в 7 дневен срок при описаните
предпоставки, включително документ за въвеждането в експлоатация на обекта, издаден при
условията и по реда на ЗУТ.
Представен е на стр. 57 и следващите блокова схема на съществуващ вграден шахтов
ТП „Александър Стамболийски 110Б“, съгласуван март 2019г.
С представеното на стр. 59 от делото писмо от главния инженер на Район Възраждане
относно описаното заявление за съгласуване на проекти, от 11.06.2019г. управителят на
ответното дружество е уведомен, че за процедиране на преписката е необходимо да се
7
представи разрешение за ползване на реконструирания трансформаторен пост „Александър
Стамболийски 110 Б по описания начин, съгласувано местоположение на ГЕТ, нотариално
заверено пълномощно от собствениците на имоти в сградата. Представено е становище от В.
Г., служител на „ЧЕЗ Разпределение България“ АД, че съществуващият трансформаторен
пост „Александър Стамболийски 110Б е в активите му от 31.03.1992г. Представен е
инвестиционен проект от „Флорънс 91“ ООД с възложител ответника, който е от ноември
2018г., но е съгласуван през януари и февруари 2020г. Съгласно представения документ на
стр.70 от делото на ответника и другите лица, включително по т.9 - ищеца, е издадено
разрешение за строеж на благоустройствени обектив №Б-9/20.03.2020г. за „Преоборудване
на ТП „Александър Стамболийски 110Б“. Не се спори и видно от представения констативен
акт за установяване на годността и приемане на строежа от 28.04.2021г., подписан между
ЧЕЗ Разпределение България“ АД, Столична община, ответника и описаните лица,
собственици на обекти, включително по т.11 и ищеца, е констатирано изпълнение съгласно
изискванията на ЗУТ. Съгласно представеното на стр. 84 от делото разрешение за ползване
№ 692/14.09.2021г. е въведена в експлоатация процесната жилищна сграда, както и
преоборудването на ТП „Александър Стамболийски 110Б.
Ищецът допълнително е представил справки от нотариус М. Т., от които е видно, че
управителят на ответното дружество е бил упълномощаван от ищеца с пълномощно от
26.09.2019г. във връзка с представителство пред посочените лица по повод довършване
строителството на процесната сграда и въвеждането й в експлоатация, като пълномощно е
заверено и на 27.11.2019г. с описаните права, което е лично за Й. К. Д.. От ищеца е
представен протокола за откриване на строителната площадка за преоборудването на ТП от
19.08.2020г. на стр.115 и следващите от делото.
С писмо с вх.№50860/10.08.2022г. третото неучастващо лице
„Електроразпределителни мрежи Запад“ АД / с предишно наименование „Чез разпределение
България“ е представило Договор № 20-145 от 15.04.2020 г., както и Поръчка ********** от
09.06.2020 г. с всички приложения, като КСС, технически спецификации и изисквания, за
провеждане на обществена поръчка с обособена позиция 4: Присъединяване на нови
потребители с реконструкция и изграждане на въздушни и кабелни мрежи и ел. оборудване
на трансформаторни постове на територията на град София и София област.
С писмо с вх.№58591 на стр.181 и следващите от делото са представени изисканите
от третото неучастващо лице ДНСК документи, както следва: искане за издаване на
разрешение за ползваие на строеж №СТ-04/1744-10-513/29.07.2021г.; констативен акт /обр.5
от 18.01.2021г./ за установяване годността за приемане на строеж: „Жилищна сграда с
дентална клиника и подземни гаражи“,на ул. „Бьлгарска морава“ № 71, район „Възраждане“
-СО; констативен акт /обр.15 от 28.04.2021Г./ за установяване годността за приемане на
строеж: „преоборудване на ТП „Александър Стамболийски 110Б“,констативен акт /обр.15
от 28.04.2021г./ за установяване годносгга за приемане на строеж: „Външно топлозахранване
и абонатна станция на жилищна сграда с дентална клиника и подземни гаражи“,находяща се
в описаното УПИ, на ул. „Бьлгарска морава“ № 71, район „Възраждане“ –СО.
8
При така установената фактическа обстановка съдът достигна до следните правни
изводи:
Предявеният иск е по реда на чл. 422 от ГПК, като за да е допустим специалния
установителен иск за признаване за установено на вземането на ищеца спрямо ответника
следва да се установи, че за същото вземане на ищеца е издадена заповед за изпълнение по
чл. 417 от ГПК и че искът е предявен в законоустановения едномесечен срок по чл. 415 от
ГПК, считано от съобщението до ищеца – заявител в заповедното производство. В
настоящия случай искът е допустим, тъй като по делото не се спори, че на ищеца е издадена
заповед по чл. 417 от ГПК за процесната претендирана неустойка, като срещу нея
ответникът-длъжник е подал възражение в срок, а ищецът е предявил иска за установяване
на вземането си в дадения едномесечен срок по съобщението от СРС с указанията по чл. 415
от ГПК. Предвид горното не се спори и е видно, че предявеният в срок установителен иск за
вземането по заповедта е процесуално допустим.
По делото е безспорно, че със сключения договор с нотариален акт №6, дело
№179/2019г. от 26.09.2019г. за покупко-продажба на описаните имоти, ответникът като
продавач, се е задължил и да извърши строителните работи в сградата, където се намират
имотите в уговорения срок – до 31.12.2019г. и да я въведе в експлоатация – до 30.03.2020г.,
но не по-късно от 180 дни от акт обр.15, като при неспазване на срока е уговорена неустойка
за забава в размер на 0,1% дневно от платената до момента продажна цена, но не повече от
10% от общата продажна цена по пункт 1, която е в размер на 260 000 евро. Установи се от
постъпилите документи от ДНСК, че акт обр. 15 за процесната сграда е от 18.01.2021г., а за
преоборудването на ТП и за външното топлозахранване и абонатната станция на сградата –
от 28.04.2021г. Видно от постъпилите от ДНСК документи едва на 29.07.2021 г. ответникът
е депозирал пред Искане за издаване на разрешение за ползване на строеж, като към него е
приложил Акт Образец 15 за сградата, подписан на 18.01.2021 година. От така събраните
доказателства се установява, че искането за издаване на разрешение за ползване е направено
близо 15 месеца след уговорения краен срок по договора - 31.03.2020г., а кога е издадено
самото разрешение не се установява, но очевидно е, че то не е в срок нито първоначално
посочения – 30.03.2020г., нито последващия от 180 дни, тъй като от 18.01.2021г. до
16.07.2021г. вкл. са изтекли и тези 180 дни. Следователно безспорно уговореният срок не е
спазен, като от текста на договора следва, че същият не е само за завършване на
строителните работи, както изтъква процесуалния представител на ответника в ход по
същество, а е уговорен и срок за въвеждането в експлоатация на сградата. Безспорно е, че е
налице валидно уговорена клауза за неустойка. Срокът, който е изтекъл до датата на
заявлението по чл. 417 от ГПК, което е от 17.08.2021г. е повече от година и четири месеца, а
именно от 30.03.2020г. до 17.08.2021г., което е точно 503 дни. При уговорена и платена цена
по нотариалния акт от 260 000 евро, без последната вноска от 26 000 евро, която е дължима
при предаване на обекта, въведен в експлоатация, сумата върху която би се начислявала
дневна неустойка възлиза на 234 000 евро и неустойката от 0,1% на ден в размер на 234 евро
на ден, а 234евро по 503 дни възлиза на 117 702 евро, поради което се прилага уговорената
9
клауза, не повече от 10% от общата продажна цена или неустойката по размер би възлязла
на 26 000 евро. Дори и да се счита, че забавата е от 180те дни от издаването на акт обр. 15,
не се спори, че до декември 2021г. не е било издадено разрешение за
ползване/удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата, такова се цитира едва в
нотариалната покана по писмо от 03.12.2021г., следователно от 17.07.2021г. до 01.12.2021г.
са поне 137 дни, което при размер от 234 евро на ден неустойка е 32058 евро или над
размера от 10%.
Спорен е въпросът дали отговорността за забавата е на ответника, който поддържа, че
са налице обективни обстоятелства, изключващи неговата отговорност, а именно действия
на властите, които не са позволили изпълнението да е в срок и това са според твърденията
му, новопоявили се изисквания от страна на общинските власти относно преоборудването на
процесния трафопост ТП . „Александър Стамболийски 110Б. За да се приеме, че е налице
форсмажор по смисъла на уговореното по договора следва да се касае за обстоятелствата,
които са нововъзникнали и длъжникът не е знаел за тези препятствия при сключването на
договора. Горното не може да се приеме по делото, тъй като както сочи и ищецът в
допълнителната искова молба, а и както се установява от представеното от самия ответник
писмо на СО-район Възраждане/ стр. 59 от делото/, ответникът е уведомен, че за
процедиране на преписката за процесния строеж, е необходимо разрешение за ползване на
реконструирания трансформаторен пост по описания начин и другите документи, още на
11.06.2019г. Самото писмо предхожда сключването на договора от 26.09.2019г.,
получаването му от ответника, който сам го представя не е спорно, и следователно за тези
изисквания и необходимост от преоборудването и съответните разрешения за това,
ответникът е бил наясно и е знаел преди сключване на нотариалния акт, по който са
уговорени процесните срокове и неустойка. Непреодолимата сила е легално дефинирана в
разпоредбата на чл. 306, ал. 2 ТЗ и това е непредвидено или непредотвратимо събитие от
извънреден характер, възникнало след сключване на договора. Непредвидимостта на
събитието е свързана с извънредния му характер и се изразява в невъзможността при
сключване на търговската сделка страните да са допускали настъпването му.
Непредотвратимостта на събитието е свързана с извънредния му характер, като последиците
му не могат да бъдат преодолени и при полагане на дължимата грижа за изпълнение на
задължението. Непредотвратимостта на събитието се оценява не само към момента на
настъпването му, но и към следващите от събитието действия на длъжника, чрез които биха
могли да се преодолеят последиците му.
Налице е съдебна практика, обективирана в решение №322/04.04.2017г. по гр.д.
№1410/2016г., ІV г.о. на ВКС и мн.др. относно това дали представлява основание за
приложение на чл. 81, ал.1 от ЗЗД, а именно обективно обстоятелство, изключващо
отговорността на изпълнителя, наличието на административна процедура, започнала с
издадена след сключването на договора за продажба на обект в сграда в процес на строеж,
заповед на Главния архитект за нови ПУП и ПРЗ, се приема, че отговорът е в зависимост
дали планът е бил приложен, но при всички случаи се касае за събитие, настъпило след
10
сключване на договора за продажба. В случая сочените проблеми във връзка с
преоборудването на процесния ТП са налице и ответникът е знаел за тях още през юни
2019г., която дата е предхождаща сключването на договора за продажба на имотите, с
нотариалния акт от 26.09.2019г. и е могъл и е следвало да предвиди евентуалната си забава с
оглед новите изисквания във връзка с присъединяване на сградата посредством ТП към
електропреносната мрежа. Без значение е тук дали е в негова отговорност или на
електроразпределителното предприятие извършването на указаното по писмото на СО, тъй
като обективният факт на необходимост от изпълнение на тази процедура е бил известен на
ответника и той е можел и е бил длъжен да предвиди, че съобразяването му би довело до
забава на строителството. Ответното по иска с правно основание по чл. 92, ал. 1 ЗЗД
търговско дружество е следвало, като длъжник по сделка, която за него е търговска, да
действа с грижата на добрия търговец, както повелява разпоредбата на чл. 302 ТЗ, която
грижа е с по-засилен интензитет от грижата, дължима от добрия стопанин съгласно чл. 63,
ал. 2 ЗЗД. Ако от страна на последния не би могло да се очаква да притежава специални
познания, то търговецът по дефиниция е професионалист, т.е. носител на специални знания
в съответната търговска област. Видно е от данните по делото, че към момента на сключване
на процесния договор, а именно подписване на нотариалния акт, ответникът е бил наясно с
вьзникналата необходимост от извършване на преобразуване на ТП и въвеждането на същия
в експлоатация, знаел е и че този ТП е собственост на ЧЕЗ и е можел да предполага, че
подобен род действия биха могли да доведат до забава в първоначално предвидените
срокове. Следователно тези обстоятелства не могат да се приемат за непреодолима сила, а и
съгласно изрично уговореното в договора, при настъпване на форсмажор - страната, която
се позовава на това обстоятелство следва да представи съответния сертификат от БТТП, а
такъв липсва като доказателство по делото.
Съдът не споделя доводите на ответника, че за забавата е допринесъл и ищеца. Макар
че същият фигурира като възложител в част от подписаните документи по въвеждане на
сградата в експлоатация, не е спорно и се установи от данните по делото, че ищцовото
дружество е упълномощило надлежно ответника и неговия управител да го представлява
във всички тези взаимоотношения и подписва актове и др. Следователно не се установява
причина за забавата да е поведение на ищцовата страна, свързана с неосигуряване на
съдействие по оформяне на необходимите документи.
С оглед гореизложените мотиви съдът намира, че по делото се установи, че е налице
забава на ответника, налице е валидно уговорена клауза за неустойка по сключения договор
във формата на нотариален акт, налице са условията за присъждането й. Действително с
нотариалната покана, представена с исковата молба / стр.27 от делото/, връчена на ответника
на 21.02.2022г. ищецът е направил извънсъдебно изявление за прихващане на процесната
неустойка с последната дължима от него вноска от продажната цена, но съгласно чл. 103 от
ЗЗД, за да настъпи материалноправна компенсация следва вземането на активната страна /
прихващащия/ да е изискуемо и ликвидно, като последното предполага безспорност на
вземането. Видно от данните по делото вземането за неустойка е спорно, поради което не е
11
било ликвидно и не е настъпил материалноправния ефект на извънсъдебното прихващане.
Възражение за съдебно прихващане с последната вноска от продажната цена, която съгласно
уговореното по договора е дължима в седмодневен срок от писменото уведомяване и след
представяне на Разрешението за ползване на сградата, не е заявено по делото. Поради което
дори и да се приеме, че ищецът дължи на ответника част от продажната цена, доколкото
поради това, че вземането за неустойка е спорно и не е било ликвидно към датата на
изявлението, не е настъпило прихващане, което да е породило целените правни последици и
да бъде съобразено от съда при условията на чл. 235 от ГПК, макар и в производството по
чл. 422 от ГПК.
С оглед гореизложените мотиви съдът намира, че предявеният иск е основателен и
доказан и следва да бъде уважен. С оглед изхода на спора и постановеното в ТР, съдът
следва да произнесе осъдителен диспозитив за разноските в заповедното производство. По
настоящото производство се следват разноски и за настоящото производство, като не се
спори по размера на същите, а съгласно списъка те възлизат на 1070 лв. –ДТ и 2559,43 лв. –
адвокатско възнаграждение или общо сумата от 3629,43 лв.
Воден от горното съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по иска с правно основание чл. 422 от ГПК,
предявен от „ХОУМ НЮ ХОУМ“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление – гр. София, район „Триадица“, ж.к.“Манастирски ливади“, бл.88, вх.А, ет.2,
ап.3, и със съдебен адрес – гр. София, ул.“Солунска“ №52, ет.2, ап.5 – адв. М. К., срещу „Д.
Е.“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление – гр. София, район ***,
ж.к.“***“ *, бл. **, вх.*, ет.*, ап.*, и със съдебен адрес по отговора – гр. София, ул. „Княз
Борис I“ №77, ет.3, ап.7 – адв. Р. М. , че ответникът „Д. Е.“ ЕООД, ЕИК ********* дължи на
ищеца „ХОУМ НЮ ХОУМ“ ЕООД, ЕИК *********, сумата от 26 000 евро (с левова
равностойност 50 851,58 лева), представляваща неустойка по т. 3 от договор за покупко-
продажба на недвижими имоти от 26.09.2019 г., обективиран в нотариален акт за покупко-
продажба № 6, том 2, дело № 179 от 2019 г. на Нотариус М. Т. peг.№*** в НК, вписан под
акт № 91, том 153, дело №47723/2019 г. в Служба по вписванията — гр. София, ведно със
законната лихва от 17.08.2021 г. до изплашане на вземането, за което е издадена заповед за
изпълнение на парично задължение въз основа на документ по чл. 417 от ГПК №
10242/02.09.2021г. по ч.гр.д.№20211110147673/2021г. на СРС, 160 състав.
ОСЪЖДА на основание чл. 78 от ГПК „Д. Е.“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище
и адрес на управление – гр. София, район ***, ж.к.“***“ *, бл. **, вх.*, ет.*, ап.*, и със
съдебен адрес по отговора – гр. София, ул. „Княз Борис I“ №77, ет.3, ап.7 – адв. Р. М., да
заплати на „ХОУМ НЮ ХОУМ“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление – гр. София, район „Триадица“, ж.к.“Манастирски ливади“, бл.88, вх.А, ет.2,
ап.3, и със съдебен адрес – гр. София, ул.“Солунска“ №52, ет.2, ап.5 – адв. М. К., сумата от
12
3629,43 лв. / три хиляди шестстотин двадесет и девет лева и четиридесет и три стотинки/,
представляваща съдебно-деловодни разноски за настоящото производство и сумата от
2577,03 лв., представляваща разноски в заповедното производство, включващи държавна
такса в размер на 1 017,03 лева н адвокатското възнаграждение в размер на 1 560 лева.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Софийски апелативен съд в
двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
13