№ 140
гр. Благоевград, 14.03.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ВТОРИ ВЪЗЗИВЕН
ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и седми
февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Надя Узунова
Членове:Гюлфие Яхова
Милена Каменова
при участието на секретаря Анастасия Фотева
като разгледа докладваното от Гюлфие Яхова Въззивно гражданско дело №
20241200500011 по описа за 2024 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по въззивна жалба, подадена от
К. Д. С., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. Г.Д., ул. А.Т.***, срещу
Решение № 243/27.10.2023г., постановено по гр.д. № 338/2023г. по описа на
Районен съд Г.Д.. С въззивната жалба се твърди, че първоинстанционното
решение е неправилно, необосновано и постановено при нарушение на
съдопроизводствените правила. Конкретно се сочи, че по делото липсвали
доказателства за това наемодателят да е изпълнил задължението си за
предаване владението на наетите имоти на наемателя. Поради това не е
породено и насрещно задължение за заплащане на наемната цена. Сочи се, че
договорите за наем са прекратени, считано от 01.03.2018г., поради което
процесните суми не са заплатени. На следващо място сочи, че договорите за
наем са нищожни, поради това че са с невъзможен предмет, противоречат на
закона и на добрите нрави. В тази насока липсвали мотиви на съда.
Иска се от въззивния съд решението да бъде отменено и предявените
искове отхвърлени. Претендират се разноски.
Препис от въззивната жалба е връчен на въззиваемия Община Г.Д., от
която е постъпил писмен отговор. В отговора се сочи, че обжалваното
решение е правилно и законосъобразно. Прави се искане за неговото
потвърждаване, претендират се разноски.
Съобразно правомощията си на въззивна инстанция, определени в чл.
269 ГПК, при извършената служебна проверка се констатира, че обжалваното
1
решение е валидно и допустимо, а по същество неправилно, поради следните
съображения:
Районен съд Г.Д. е сезиран и искове по чл. 232, ал. 2 ЗЗД във вр. с чл.
422 ГПК, предявени от ищеца Община Г.Д. срещу ответника К. Д. С..
Претендират се неплатени наеми за периода 2018г. - 2022г. по пет договора за
наем и неплатени наеми за периода 2017г. -2022г. по шести договор за наем
на недвижими имоти – земеделски земи /ниви/ в размер на общо 24 728, 35
лв. Исковото производство е инициирано след проведено заповедно
производство, по което ответникът депозира възражение по чл. 414 ГПК.
Исковете са уважени като съдът е приел, че са дължими процесните суми по
сключените шест договора за наем.
Пред първата съдебна инстанция са ангажирани писмени и гласни
доказателства, от които се установява следното от фактическа страна:
По делото не се оспорва, че между страните са сключени шест договора
за наем от дата 01.07.2016г. между Община Г.Д., в качеството на наемодател,
и К. Д. С., в качеството на наемател, както следва: договор за отдаване под
наем на земеделска земя (нива), представляваща имот № 017014, с площ от
28.032 дка, находящ се в землището на с. Б., местност С., с годишна наемна
цена в размер на 264,26 лв.; договор за отдаване под наем на земеделска земя
(нива), представляваща имот № 017088, с площ от 9.008 дка, находящ се в
землището на с. Б., местност С. с годишна наемна цена в размер на 93,06 лв.;
договор за отдаване под наем на земеделска земя (нива), представляваща
имот № 017078, с площ от 22.290 дка, находящ се в землището на с. Б.,
местност С., с годишна наемна цена в размер на 668,32 лв.; договор за
отдаване под наем на земеделска земя (нива), представляваща имот №
016008, с площ от 12.429 дка, находящ се в землището на с. Б., местност Л., с
годишна наемна цена в размер на 114,43 лв.; договор за отдаване под наем на
земеделска земя (нива), представляваща имот № 017013, с площ от 35.903
дка, находящ се в землището на с. Б., местност С. с годишна наемна цена в
размер на 327,22 лв.; договор за отдаване под наем на земеделска земя (нива),
представляваща имот № 017077, с площ от 47.297 дка, находящ се в
землището на с. Б., местност С. с годишна наемна цена в размер на 3 378,38
лв.
Договорите са сключени за срок от десет години въз основа на
проведени публични търгове с явно наддаване за отдаване под наем на
земеделски земи, частна общинска собственост.
Във връзка със сключените договори за наем наемателят е депозирал до
Директора на РИОСВ гр. Благоевград уведомление за инвестиционно
предложение, в което е посочено че по отношение на наетите имоти ще се
извърши създаване на насаждения с малини и монтаж на капково напояване
от повърхностен тип. С писмо от дата 28.11.2016г. Община Г.Д. е уведомила
С., че срещу инвестиционното му предложение не са постъпили мнения,
становища, възражения и други от заинтересованите лица.
Ответникът не твърди, че е заплатил претендираните с исковата молба
суми за посочените години. Представя доказателства за заплащани наеми,
2
касаещи 2017г.
С решение от дата 02.02.2018г. Общински съвет Г.Д. възлага на кмета
на общината да прекрати договорите с наематели на общински имоти, които
са некоректни платци, считано от 01.03.2018г.
Представени са доказателства за това, че до К. С. са изпращани писма, с
които са определяни срокове за заплащане на дължимите наемни вноски, като
е отправено предупреждение, че при неплащане договорите за наем ще бъдат
прекратени.
С писмо от дата 20.10.2022г. наемодателят е уведомил наемателя, че
поради неплащане на наемите договорите се прекратяват, считано от
01.11.2022г. Писмото е получено от наемателя на 26.10.2022г. С писмо от
дата 13.12.2022г. общината е поканила С. да заплати дължимите наемни по
прекратените договори за периодите 2017г. - 2022г. Писмото е получено на
30.12.2022г., но липсват данни за заплащани суми.
По делото в качеството на свидетели са разпитани М.Ю. и П.П..
Св. Юрук посочва, че знае имотите. Преди 20 години може и да са
обработвани, но сега са обрасли с дървета. Имотите, които се обработват са
частни, има бараки и напоителни съоръжения.
Св. П. посочва, че с ответника ходили да огледат имотите. Били с човек,
нает от С., който маркирал границите, посочил ги точно къде са. Имотите не
били като ниви, а обрасли с дървета. В един от имотите имало колиба,
ограждания и кошара, поливна система. Някои от имотите се ползвали от
други хора, но не като ниви.
Въз основа на така установеното от фактическа страна въззивната
инстанция прави следните правни изводи:
Предявените установителни искове са по чл. 232 ЗЗД във вр. с чл. 422
ГПК. Претендират се неплатени наеми по сключени шест договора за наем в
размер на общо 24 728,35 лв.
По делото не са спорни възникналите наемни правоотношения и
договорените наемни цени по всеки договор. Не е спорно и това, че
процесните суми /за периода 2017г. - 2022г./ не са заплатени.
Спорно е дали договорите за наем са валидни, ако са валидни дали
наемодателят е изпълнил задълженията си по тях, кога и по чия инициатива
са прекратени, а от там и дали са дължими процесните суми.
Съдът намира за неоснователно възражението на жалбоподателя за
това, че Община Г.Д. не е изпълнила задължението си по чл. 5 от договора -
да предаде имотите на наемателя. Съгласно посочената клауза наемодателят
се задължава да предостави имота на наемателя в седемдневен срок от
подписване на договора. Не е уговорено обаче как точно следва да стане това
предоставяне и дали е необходимо са има изричен акт в тази насока /напр.
приемо - предавателен протокол или друг документ/, респ. извършване на
някакво фактическо действие по предоставянето. Тълкувайки волята на
страните и последващите им действия съдът намира, че наемодателят е
изпълнил задълженията си по договора. Договорите са сключени през 2016г.,
3
като след това наемателят по никакъв начин не е уведомил общината, че има
някакви затруднения във връзка с ползване на имотите, респ. затруднения по
установяване на точното им местонахождение. Освен това по делото са
налице писмени доказателства, че наемателят е плащал наемна цена по
договорите, което доказва че имотите са му предоставени за ползване и не е
налице неизпълнение на задълженията на наемодателя. От ангажираните
гласни доказателства се установява, че макар и с помощта на трети лица
ответникът е установил къде точно се намират наетите от него земеделски
имоти.
Неоснователно е и оплакването, че процесните договори са нищожни
поради невъзможен предмет. В тази връзка се сочи, че наетите имоти по
договор са земеделски земи /ниви/, които следвало да се ползват според
отреденото им предназначение /чл. 3 от договора/. Впоследствие се
установило, че не са ниви, а имоти с обрасла дървесна растителност.
Видно от договорите за наем наетите обекти са земеделски земи /ниви/,
които следва да се ползват според отреденото им предназначение. Няма
данни по отношение на процесните имоти да е променяно предназначението
им. Според жалбоподателя са съществували пречки за ползването им – част
от тях са заети от други лица, имало поливни системи, огради, други били с
обрасла дървесна растителност. Дори и соченото да се приеме за доказано
това не прави договорите нищожни поради невъзможния им предмет. Според
мотивите на Тълкувателно решение № 3/2014 на ОСГК на ВКС в приложното
поле на чл. 26, ал. 2 ЗЗД попада основанието за нищожност на сделката
поради невъзможен предмет. Разпоредбата въвежда правилото, според което
при невъзможност на предмета, сделката е нищожна. За да е налице сделка,
страните трябва да са постигнали съгласие по нейния предмет. Ако към
момента на постигне на съгласието, предметът е фактически или правно
невъзможен, сделката е нищожна поради невъзможен предмет. Фактическата
невъзможност на предмета означава, че той не съществува в реалната
действителност при сключване на сделката и не може да възникне според
природните закони и с оглед нивото на развитие на науката, техниката и
технологиите към момента на сделката, както и ако предметът е
индивидуално определена вещ и тя е погинала преди постигане на
съгласието. Налице е начална невъзможност на предмета. Правната
невъзможност на предмета означава, че за неговото възникване или за
разпореждането с него съществува непреодолима правна пречка. Правната
пречка може да се изразява в нормативно уредени забрани за извършване на
сделката или ограничения за обособяването на обекта. В случая не е налице
както фактическа, така и правна невъзможност на предмета, доколкото същия
съществува и е обособен. Обстоятелството, че са съществували реални
пречки за използването му – имотите са необработваеми и обрасли, това че
имало поставени ограждания, цистерни и др. не води до извод за невъзможен
предмет или за невъзможност за използване на имота. Отделно от това
наемателят е имал възможност пред да участва в търга и да сключи
договорите за наем да направи оглед на имотите. Също така липсват данни да
е уведомил общината за пречките, които са съществували за използване на
4
имотите.
Обстоятелство, че част от наемите са заплатени също е индиция, че
наемателят е бил наясно кои имоти наема и какво е било тяхното
действително състояние. Същото се потвърждава и от показанията на св. П.,
който сочи, че заедно с ответника и наето от него лице посетили имотите и
установили какво е реалното им състояние.
По делото съществува спор по отношение на това кога и по чия
инициатива са прекратени договорите за наем, а от там и дали са дължими
наемните вноски по всеки от тях.
Ищецът сочи, че договорите са прекратени по негова инициатива,
поради неплащане на цената от страна на наемателя. Позовава се на
разпоредбата на чл. 14, б. „г“ от договорите, според която договорът се
прекратява поради неплащане на наемната цена в определения в договора
срок. В тази връзка сочи, че поради неизпълнението на наемателя за
заплащане на наемите суми, договорите са прекратени на 01.11.2022г. Преди
това е изпратил предупреждение до наемателя, че ако не плати дължимите
наеми договорите ще бъдат прекратени.
Наемателят също се позовава на посочената разпоредба от договорите,
но твърди че са прекратени много по-рано, поради неплащане от негова
страна.
По делото се установява, че сключените между страните договори са
срочни, доколкото са сключени за период от десет години. Страните са
договорили изрично в кои случаи правоотношенията се прекратяват – чл. 14.
Едно от основанията е поради неплащане на наемната цена в уговорения срок.
Тълкувайки разпоредбата във връзка с останалите клаузи от договорите може
да се направи извод, че това право е предоставено както на наемателя, така и
на наемодателя, без да се изисква някакво допълнително волеизявление.
Налице е ясно изразена воля прекратяването да настъпи автоматично, без
необходимост от волеизявление/предизвестие от която и да е от страните, с
простото настъпване на визирания в клаузата факт – неплащане на дължимата
наемна цена в определения за това срок. Сочената разпоредба за прекратяване
визира облекчен ред и бързина при разкъсване на облигационната връзка с
всички произтичащи от това последици. Така постигнатата уговорка може да
ползва както наемодателя, така и наемателя с оглед съответния им интерес.
В посочения по-горе смисъл е Решение № 133/21.06.2019г. на ВКС по
гр.дело № 2918/2018г. III г.о., Г.К.
В тази връзка следва да се посочи, че чл. 238 ЗЗД предвижда
прекратяване на наемно правоотношение с предизвестие, но тази разпоредба е
приложима само за безсрочните договори, а в случая договорите са със
определен срок, макар и максимално допустимия по закон. Действително
съгласно константната практика на ВКС един срочен договор за наем може да
се прекрати с предизвестие, но само ако това е изрично уговорено между
страните. Видно от договорите липсва такава уговорка, а е предвидено
прекратяване при неплащане на наемната цена на падежа.
По делото не се твърди наемите по петте договора /за имоти: № 017014,
5
№ 017088, № 017078, № 016008, № 017013/ за периода 2018г.-2022г., респ. по
шестия договор /за имот 017077/ за периода 2017г. - 2022г. да са заплатени.
Според клаузата на чл. 12 от договорите наемателят плаща годишния
наем за всяка следваща година от договора до 01.08 на текущата година.
Следователно наемите за 2017г. е следвало да се заплатят до август 2016г., а
наемите за 2018г. е следвало да се заплатят до август 2017г. След като
липсват данни наемите да са заплатени до посочените падежи, то договорите
са прекратени на 02.08.2017г. При това положение наемни вноски след
прекратяване на договорите са недължими.
С оглед на това предявените искове са изцяло неоснователни и като
такива ще следва да се отхвърлят, а решението на първата инстанция се
отмени изцяло.
С оглед изхода на спора ще следва в полза на жалбоподателя да се
присъдят направените разноски за въззивната инстанция в размер на 523, 81
лв., представляващи заплатена държавна такса. Разноски за първата
инстанция не следва да се присъждат, доколкото по делото е представен
договор за правна защита и съдействие /лист 80/, видно от който е договорено
адвокатско възнаграждение в размер на 2560 лв., но липсва отбелязване
същото да е заплатено – на ръка или по банков път. Липсват и доказателства
за реалното му заплащане. Според ТР № 6/2012 г. на ОСГТК съдебните
разноски за адвокатско възнаграждение се присъждат, когато страната е
заплатила възнаграждението. В договора следва да е вписан начина на
плащане – ако е по банков път, задължително се представят доказателства за
това, а ако е в брой, то тогава вписването за направеното плащане в договора
за правна помощ е достатъчно и има характера на разписка.
Мотивиран от изложеното по-горе съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ изцяло Решение № 243/27.10.2023г., постановено по гр.д. №
338/2023г. по описа на Районен съд Г.Д., и вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ предявените искове за признаване на установено, че К. Д.
С., ЕГН ********** от гр. Г.Д., обл. Благоевград дължи на Община Г.Д.,
БУЛСТАТ ** сумата в размер на 24 728,35 лева, представляваща дължими
наеми по шест договора за наем, както следва: по договор за отдаване под
наем на земеделска земя (нива), представляваща имот № 017014, с площ от
28.032 дка, находящ се в землището на с. Б., местност С. за периода 2018г. -
2022г.; по договор за отдаване под наем на земеделска земя (нива),
представляваща имот № 017088, с площ от 9.008 дка, находящ се в
землището на с. Б., местност С. за периода 2018г. - 2022г.; по договор за
отдаване под наем на земеделска земя (нива), представляваща имот №
017078, с площ от 22.290 дка, находящ се в землището на с. Б., местност
„Самострел за периода 2018г. - 2022г.; по договор за отдаване под наем на
земеделска земя (нива), представляваща имот № 016008, с площ от 12.429
дка, находящ се в землището на с. Б., местност Л. за периода 2018г. - 2022г.;
6
по договор за отдаване под наем на земеделска земя (нива), представляваща
имот № 017013, с площ от 35.903 дка, находящ се в землището на с. Б.,
местност С. за периода 2018г. - 2022г.; по договор за отдаване под наем на
земеделска земя (нива), представляваща имот № 017077, с площ от 47.297
дка, находящ се в землището на с. Б., местност С. за периода за периода
2017г. - 2022г.
ОСЪЖДА Община Г.Д., БУЛСТАТ **, да заплати на К. Д. С., ЕГН
********** от гр. Г.Д., сторените пред въззивната инстанция разноски в
размер на 523, 81 лв.
Решението може да се обжалва пред ВКС в едномесечен срок от
връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7