Р Е Ш Е Н И Е
№
гр. Варна, 19.02.2021 год.
В И М Е Т О Н А Н
А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, Гражданско отделение, двадесет и шести състав, в
публично заседание на деветнадесети януари две хиляди двадесет и първа година в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВЕСЕЛА ГЪЛЪБОВА
При участието на секретаря Теодора Станчева разгледа докладваното
от съдията
гр.д. № 4689 по
описа на ВРС за 2018 год. и, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба П.В.П.,
ЕГН ********** и П.И.П., ЕГН ********** срещу Ж.Й.Ц., ЕГН **********, с адрес: ***,
с която е предявен иск по чл.108 от ЗС за признаване за установено по отношение
на ответницата, че ищците са собственици на реална част с площ от 6,19 кв.м., очертана в червен цвят
в извлечение от одобрените инвестиционни проекти“, част „Разпределение – изби“
на л.34 от делото, от изба **2 с площ от 9.05. кв.м., при граници на избата - **, коридор, ул. „С.В.и парцел *****,
представляваща прилежаща част към Апартамент **с административен адрес гр.
Варна, ул. „С.В.№ **, представляващ самостоятелен обект с идентификатор № *****по
КК и КР на гр. Варна и за осъждане на ответниците да предадат владението върху описаната
реална част от недвижим имот.
В исковата молбата са изложени твърдения, че ищците са
собственици на Апартамент **с административен адрес гр. Варна, ул. „С.В.№ **,
представляващ самостоятелен обект с идентификатор № *****по КК и КР на гр.
Варна, ведно с прилежащата му изба **2 с площ от 9.05. кв.м., при граници на
избата - **, коридор, ул. „С.В.и парцел *****,
като собствеността са придобили по силата на договор за покупко-продажба,
обективиран в нотариален акт **24/19.11.1998г. Същевременно друг обект в същата
сграда – **на партерен етаж бил продаден от собствениците на М.Ч., но не с
прилежащата му съобразно одобрените инвестиционни проекти изба **, а с изба **2.
Същата грешка била повтарена при продажбата на **от М.Ч. на ответницата Ж.Ц..
Ищците от своя страна от известно време след закупуването на апартамент **установили,
че тяхната изба **2 е преградена на две части, като на външната стена е избита
и втора врата към преградената част. Ищците нямали достъп до преградената част,
която се ползвала от ответницата.
В законоустановения срок ответницата е депозирала
писмен отговор, с който оспорва предявения иск като неоснователен. Твърди, че
по силата на договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт **46,
том VI, рег. **0613, дело *****. на нотариус Шарабански е придобила собствеността
върху офис ***, находящ се на партерния етаж на процесната жилищна сграда,
заедно с изба **2. Твърди, че от придобиването на собствеността на 25.07.2008г.
до настоящия момент владее имота необезпокоявано, непрекъснато и явно, като
владението е станало достояние на ищците. Твърди се, че не става въпрос за
грешка при продажбата на офис ***, заедно с изба **2, като счита, че ищците са
закупили изба **2 от несобственик, тъй като ***П. на 18.06.1998г. вече е
продала същата на М.Ч., с оглед на което ищците не са придобили собствеността
върху избата. В условията на евентуалност прави възражение за изтекла в нейна
полза придобивна давност, като присъединява към своето и владението на
праводателката си М.Ч., като и двете са добросъвестни владелци в общия период
от 18.06.1998г. до завеждане на исковата молба.
По делото като трети лица помагачи на страната на
ответницата са конституирани М.П.С., ЕГН **********, с адрес *** и М.П.Ч., ЕГН **********,
с адрес: ***. Същите са изразили писмено становище, с което оспорват предявения
иск като неоснователен. Твърдят, че М.Ч. е закупила и придобила в режим на
съпружеска имуществена общност процесната изба **2, заедно с **на 18.06.1998г.
Твърдят още, че М.Ч. е направила отвор в плочата на партерния етаж, за да
свърже **с изба **2 още през първите месеци след закупуването с намерението да
ползва избата като склад. На 25.07.2008г. Ч. заедно със съсобственичката си М.С.
(дъщерята на съпруга й) продали на ответницата **заедно с изба **2. През целия
период от 18.06.1998г. до 25.07.2008г. **и изба **2 били във владение на Ч. и
съпругът й, а след смъртта му – на М.С., като през този период не са
предприемали никакви други промени в структурата на помещенията, не са
изграждали преградни стени и не са
премахвали такива, като вида и площта на избата не е променян. Твърдят, че
никой не е имал претенции към избата, която даже са отдавали под наем, а
наемателите са я използвали като складово помещение.
В съдебно заседание процесуалният представител на ищците
поддържа исковата молба.
Процесуалният представител на ответника поддържа
отговора.
Процесуалният представител на третите лица помагачи
оспорва иска.
Съдът, като взе предвид доводите на страните и
събраните по делото доказателства, преценени заедно и по отделно, намира за установено
от фактическа страна следното:
Видно от нотариален акт за учредяване право на строеж
върху недвижим имот ***0, том XXXI, дело №
9351/95г. на Нотариус Д. Стоянова при ВРС О.И.Ф.със съгласието на съпругата си ***и
***П. са учредили на ***“ право на строеж върху съсобствения си недвижим имот,
находящ се в гр. Варна, ул. „С.В.***1, представляващ дворно място, с площ от
238 кв.м. за изброените в нотариалния акт самостоятелни обекти. Уговорено е, че
учредителите на правото за строеж запазват за себе си и взаимно си чуредяват
право на строеж за определени обекти. О.И.Ф.запазва два апартамента, гараж и
½ ид.ч. от **на партерен етаж, ведно с ½ ид.ч. от изба ** а площ
от 10,47 кв.м.. ***П. също запазва два апартамент, един от които е апартамент №
7, ведно с изба №12 с площ от 9,05 кв.м., гараж и ½ ид.ч. от **на
партерен етаж, ведно с ½ ид.ч. от изба ** а площ от 10,47 кв.м.
С нотариален акт за продажба на недвижим имот **76,
том
XII, дело № 4950/98г. на Нотариус М. х.при
ВРС на 18.06.1998г. *****продават на М.П.Ч. офис ***, находящ се на партерния
етаж на жилищната сграда на ул. „С.В.***1, гр. Варна, с площ от 22.12 кв.м.,
заедно с изба ул. „С.В.***1 12 в сутеренен етаж с площ от 9,05 кв.м., при
граници: **, коридор, ул. „С.В.“ и парцел **.
С нотариален акт за продажба на недвижим имот **24,
том I, рег. **533, дело **24/1998г. на Нотариус Янчо
Несторов, с рег № 011 в регистъра на НК на 19.11.1998г. С.П.С.със съгласието на
съпруга си п.а.п.продават на П.В.П. апартамент № 7, находящ се в гр. Варна, ул.
„С.В.***1, етаж 3, със застроена площ от 55.53 кв.м., ведно с изба №12, с
полезна площ от 9,05 кв.м., при граници: **, коридор, ул. „С.В.“ и парцел **.
С нотариален акт за продажба на недвижим имот **46,
том VI, рег. **0613, дело **130/2008г. на Нотариус Огнян
Шарабанкси, с рег **47 в регистъра на НК на 25.07.2008г. М.П.Ч. и М.П.С.
продават на Ж.Й.Ц. офис ***, находящ се на партерния етаж на жилищната сграда
на ул. „С.В.***1, гр. Варна, с площ от 22.12 кв.м., заедно с изба **2 в
сутеренен етаж с площ от 9,05 кв.м., при граници: **, коридор, ул. „С.В.“ и
парцел **.
Видно от представеното от ищците удостоверение за
граждански брак П.В.П. и П.И.П. са сключили граждански брак на 28.03.1987г.
Представена от ищците е извадка от архитектурния
проект на процесната сграда, в който е предвидена изба **2 с площ от 9,05 кв.м.
От ответницата е представено Разрешение за ползване № 98
от 04.11.1998г., съгласно което е променено предназначението на **в магазин за
хранителни стоки, собственост на М.П.Ч..
По делото са ангажирани гласни доказателствени
средства чрез разпи на двама свидетели на страната на ответницата – П. т.и М.Г.Т..
Показанията на двамата свидетели, които са съпрузи, са еднопосочни,
вътрешнонепротиворечиви и изключително детайлни, с оглед на което се кредитират
от съда. И двамата свидетели споделят, че преди М.Ч. да купи имота през 1998г.,
са възнамерявали да закупят същия и да го ползват за магазин за дрехи.
Продавачите (Орлин и братовчедка му) им предложили офиса, тъй като към него
имало изба, която може да се ползва за склад. Св. т.направил оглед на имота и
на избата, която още към този момент била около 6 кв.м. и все още не е имала
отвор в тавана. Впоследствие се отказали да купят офиса, тъй като избата не
била подходяща за съхранение на дрехи и закупили гараж в същата сграда. След
това през 1998г. имотът бил купен от М.Ч. заедно с избеното помещение под него,
която го използвала за магазин за хранителни стоки и няколко месеца след като
го купила, пробила отвора в тавана, за да свърже магазина с избата. Ч. лично
ползвала имота докато починал мъжа й, а после го отдала под наем. В периода от
2004г. до 2008г. го ползвали свидетелите като магазин за дрехи. Избата не
използвали като склад за дрехите, но слагали там стелажи, закачалки и други
неща. След това през 2008г. М.Ч. продала магазина на ответницата, която също го
отдала под наем и там в момента било цветарски магазин. Св. т.лично бил помагал
на жената от магазина, като носел кашпи до избата, тъй като отворът бил
затворен с плочки и не се ползвал. През цялото време, докато М.Ч., свидетелите
и последващите наематели ползвали офиса и складовото помещение под него, никой
не е проявявал претенции към избата, като същата е ползвана необезпокоявано.
Никакви промени от 1998г. до сега не били правени в избата. Отделно от това, че
са наематели, свидетелите като собственици на обект в сградата често слизали в
сутерена при проблеми с интернета или електричеството и не са виждали никакви
ремонтни дейности да се извършват там, освен един ремонт на канализационни
тръби. На следващо място, и двамата свидетели споделят, че имат къща, която е
точно срещу процесната изба и офиса. Още през 1995 г., когато започвали
изкопните работи на сградата, строителят дошъл в тяхната къща, за да провери
дали имат маза, тъй като поради близостта на строежа и при наличието на маза,
имало опасност да падне къщата. Като разбрал, че имат маза, казал, че ще
отстъпят с един метър. По тази именно причина имало промени в сутеренния етаж,
тъй като същия бил с един метър по навътре от фасадата и партерния етаж.
Свидетелите предполагат, че това е причината мази 12 и 13 да са по-малки от
предвиденото. Споделят, че отвора в тавана на процесната изба граничи със
стената към улицата, а горе в магазина до стената има около метър.
От заключението на допуснатата по делото съдебно-техническа
експертиза, което съдът кредитира изцяло като обективно и компетентно дадено, се
установява, че по одобрен архитектурен проект на 21.04.1995г. избено помещение **2
се намира в сутеренния (избен) етаж на жилищната сграда с административен
адрес: гр. Варна, ул. „С.В.***1. Избата е с полезна площ от 9,05 кв.м. при
граници: **, коридор, ул. „С.В.“ и парцел **. При направения оглед и замервания място вещото лице е
установило, че в сутеренния етаж на сградата са направени следните промени:
променени са избите, появила се е изба ***0 с полезна площ от 5,60 кв.м., като
такава по одобрения проект липсва; променено е местоположението на ел. таблото,
което не е монтирано в определеното помещение на гърба на стълбищната клетка, а
в избения коридор, като е затворена вратата на изба **; направена е промяна и в
изба №12, която е с размери 3,26/1,90 м, около 6,19 кв.м., като в избения
коридор пред вратата на това помещение на височина около 50-60 см над подовата
настилка е изградена канализационна тръба, която излиза към улицата, а в тавана
на това помещение в ъгъла на избата към улицата е оставен отвор в
стоманенобетоновата плоча с размери 80/60 см, затворен в магазина с капак, като
тази част от избата се ползва от магазина (офис ***). Другата част от избата е
с размери 2,22/1,90 м, около 4,22 кв.м. и се ползва от собствениците на ап. №
7. На място изба **2 не отговаря по площ на одобрения инвестиционен проект и на
площта, посочена в нотариалните актове. Вещото лице е установило, че в архива
на район „Одесос“, Община Варна няма екзекутивна документация за строежа на
процесната жилищна сграда; няма проект за извършените промени в избените
помещения; няма данни и не може да се определи кога са изпълнени промените в
избите на сутеренния етаж; избените помещения в сутерена не са номерирани, тъй
като не са самостоятелни обекти и не може да се определи площта на
новообразуваните помещения. В одобрения проект за промяна предназначението на **в
магазин за хранителни стоки не е приложен чертеж на избените помещения. В
разпределението на етажа е отразено, че се изгражда санитарен възел към този
обект. При изслушването си в съдебно заседание вещото лице е заявило, че не
може да обясни защо се е стигнало до отклоненията от инвестиционния проект,
предвид липсата на екзекутивна документация, каквото е задължителна при подобни
промени. Сочи, че промяната в изпълнението на строежа би могла да се дължи на
обстоятелствата, за които разказват свидетелите, но и в този случай е
необходима промяна в конструктивния проект по време на строителството. Вещото
лице счита, че вероятно има промени, които не са отразени и за тях няма
екзекутив. При огледа на място вещото лице е констатирало наличието на
канализационна тръба, която минава пред вратата на изба **2 и трябва да се
прескочи, за да се влезе вътре. Констатирала е още, че отворът в тавана на
избата граничи със стената към улица „Константин Величков“, а в офиса отгоре,
който към момента представлява цветарски магазин има по-голямо разстояние от
теракотените плочки, които покриват отвора до стената, което е поне около
метър. В тази част наблюденията на вещото лице напълно съответстват на
изложеното от двамата свидетели по отношение на позиционирането на отвора и
тръбите пред избата.
При така установените фактически обстоятелства съдът
достигна до следните правни изводи:
Предявеният иск е с правно основание чл. 108 от ЗС и е
процесуално допустим.
Съобразно правилата на чл.154 от ГПК ищецът следва да
докаже твърдението си, че е собственик на процесния апартамент и прилежащата
към него изба, и че ответникът владее процесната иреална част от избата, a ответникът следва да докаже, че владее избата на
правно основание – в случая покупко-продажба/изтекла придобивна давност.
Безспорно между страните е обстоятелството, че ищецът
е придобил по силата на покупко-продажба правото на собственост върху самостоятелен
обект в сградата на ул. „С.В.***1, а именно апартамент № 7, а ответницата е
придобила от третите лица помагачи друг самостоятелен обект – офис ***.
Видно от нотариалния акт за учредяване право на строеж
на О.И.Ф.и ***П. е, че съобразно инвестиционните проекти изба **2 е предвидена
като прилежаща част на апартамент № 7, който става собственост на С.П., а за
общия на Орлин Филчев и С.П. **е предвидена изба **. Въпреки това на
18.06.1998г. съсобствениците са продали на М.Ч. офис ***, ведно с изба **2.
Предвид обстоятелството, че както Орлин Филчев, така и С.П. са участвали като
продавачи в сделката, то М.Ч. е придобила имота от собствениците му, предвид
което сделката има вещно-прехвърлително действие. Неясна остана точната причина
за прехвърлянето на **с изба **2 като прилежаща част, но вероятно е това да е
предвид обстоятелството, че избата се намира точно под офиса и може да се
ползва като склад. Естествено това обстоятелство би повишило интереса към офис ***,
така както и от показанията на св. т.се установи, че имотът е бил предложен и
на него, преди да бъде закупен от М.Ч., като свидетелят е направил и оглед на
избеното помещение. Очевидно в случая не се касае за грешка при прехвърлянето
на изба **2, ведно с офис ***, а именно такова е било намерението на
собствениците след като са го предлагали и на други лица в този вариант. Ако е
налице допусната грешка, то същата е при последващото прехвърляне на изба **2,
ведно с апартамент **на ищците на 19.11.1998г. Обстоятелството, че съобразно
инвестиционния проект избените помещения са предвидени за други обекти, не
прави сделката нищожна поради невъзможен предмет, както твърдят ищците.
Доколкото самостоятелният обект се продава ведно с избено помещение, което е
задължително, сделката има предмет, независимо коя точно изба е прехвърлена и
дали това е същата, която е предвидена по инвестиционния проект. Следователно изба
**2 е прехвърлена първо на М.Ч. и е станала нейна собственост ведно със
самостоятелния обект, представляващ офис ***.
По отношение на ищците се установи, че същите ползват
съседното помещение на процесната изба, което е с площ от 4,22 кв.м.
Следователно техният самостоятелен обект не е останал без задължителното
обслужващо помещение. Не се установи с категоричност твърдението им, че тези
две съседни помещения представляват изба **2, която е преградена на две части.
Напротив, от показанията на св. т.става ясно, че още през 1998г. преди
продажбата на М.Ч. на изба **2, предлагана като прилежащо помещение на офис ***,
е била в същия вид, както е и към настоящия момент – с площ от около 6 кв.м.
Свидетелят дава и вероятното обяснение на това обстоятелство – извършването на
строителството на сутеренния етаж с един метър отстояние в сравнение с
надземната част на сградата. При изслушването си в съдебно заседание вещото
лице заявява, че това би била възможна причина, но не може да се установи с
категоричност, поради липсата на екзекутивен чертеж. Така или иначе, съобразно
заключението на СТЕ на място избените помещения не са изпълнени съобразно
инвестиционния проект, като избата, която отговаря по местоположение на изба **2
е с площ от 6,19 кв.м., а съседната й (неясно кой номер, предвид липсата на
номерация на място) е с площ от 4,22 кв.м. Не са събрани данни за никакви
последващи вътрешни изменения в избеното помещение след продажбата на М.Ч. през
1998г. извън направения от нея непосредствено след закупуването отвор в тавана
с цел свързване на офиса, ползван за магазин, с избата, ползвана като складово
помещение за магазина.
На следващо място, ответницата е направила възражение
за придобиване на процесното помещение и по силата на давностно владение, което
съдът намира за основателно. Действително избата представлява прилежаща част,
която сама по себе си не е годен обект на собственост. Съгласно Решение №
81/04.04.2014г. по гр.д. № 5556/2013г. по описа на ВКС, I г.о. избено помещение в сграда в режим на етажна
собственост могат да бъдат придобивани по давност от собственик на
самостоятелен обект в сградата, само ако това не е единственото складово
помещение на друг обект в сградата, за който по закон задължително се предвижда
наличието на такова помещение, както и ако това не е единственото складово
помещение в сградата, което се ползва общо от всички собственици на
самостоятелни обекти. В настоящия случай, процесната изба **2 не е единственото
складово помещение на самостоятелния обект на ищците, предвид че самите те
твърдят, че ползват съседното на изба **2 помещение (независимо дали същото
съставлява преградена част от по-голямата изба или съставлява самостоятелно
избено помещение). Това обстоятелство се установи и от заключението на СТЕ и от
показанията на свидетелите. Категорично не се касае и за единствено складово
помещение в сградата, което се ползва от всички собственици на самостоятелни
обекти. Следователно в настоящия случай процесната изба би могла да бъде придобита
по давност от собственик на самостоятелен обект в сградата, каквито са били М.Ч.
и М.С., а после и ответницата Ж.И.. Съдът намира, че ответницата и третите лица
помагачи категорично установиха явно и необезкоявано владение на помещението в
период, по-дълъг от 10 години. От свидетелските показания се установи, че М.Ч.
съвсем явно за всички е използвала **за магазин и е променила предназначението
му, ведно с изба **2 като склад, като дори е отворила проход в тавана на
помещението, за да го свърже с магазина. После свидетелите като наематели явно
са използвали офиса като магазин за дрехи, а след закупуването на имота от
ответницата, същият отново е отдаден под наем и е ползван като магазин за
цветя. Всички са ползвали и избеното помещение като склад – М.Ч. е съхранявала
стоки, св. Тодорова – стелажи, закачалки и др., а наемателите на ответницата –
кашпи за цветя. Свидетелите са категорични, че през целия период от време никой
не е заявил някакви права върху избата и не е обезпокоил по какъвто и да е
начин владението им. Самите ищци в исковата молба твърдят, че от закупуването
на апартамент **ползват изба, като наскоро установили, че част от тяхната изба
е преградена. Така или иначе, в период от около 20 години същите не са заявили
никакви права на собственост по отношение на избата пред М.Ч. или пред
ответницата Ж.И..
По всички гореизложени съображения съдът намира, че
предявеният иск се явява неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
С оглед изхода на спора и на основание чл.78, ал.3 от ГПК ищецът следва да заплати на ответника направените по делото разноски.
Съобразно представения списък по чл.80 от ГПК ответницата е направила разноски
в размер на 150 лева за депозит за вещо лице и 1300 лева за адвокатско
възнаграждение. От ищеца е направено възражение за прекомерност на заплатения
от ответника адвокатски хонорар, което съдът намира за основателно. В настоящия
случай минималното възнаграждение се определя съгласно чл.7, ал. 6 във връзка с
ал.2 от Наредба ** от 2004г. Доколкото става въпрос за прилежащо помещение към
самостоятелен обект, цената на иска (съответно материалния интерес) е трудно да
се определи с точност, като ако се формира пропорционално на данъчната оценка
(което не е напълно справедливо), би била в размер на 7332,81 лева. Дори и в
този случай, минималният хонорар би бил в размер на 696,64 лева. При
съобразяване на фактическата и правна сложност на делото и броя на проведените
съдебни заседания, съдът намира за справедлив размер на адвокатското
възнаграждение сумата от 1000 лева.
Третите лица помагачи също са направили искане за
присъждане за разноски, което се явява неоснователно с оглед разпоредбата на
чл.78, ал.10 от ГПК, съобразно която на третото лице помагач не се присъждат
разноски.
Мотивиран от горното, Варненският районен съд
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от П.В.П., ЕГН ********** и П.И.П.,
ЕГН ********** срещу Ж.Й.Ц., ЕГН **********, с адрес: *** иск за признаване за
установено по отношение на ответницата, че ищците са собственици на реална
част с площ от 6,19 кв.м., очертана в
червен цвят в извлечение от одобрени инвестиционни проекти, част „Разпределение
– изби“ на л.34 от делото, от изба **2 с площ от 9.05. кв.м., при граници на
избата - **, коридор, ул. „С.В.и парцел *****,
представляваща прилежаща част към Апартамент **с административен адрес гр.
Варна, ул. „С.В.№ **, представляващ самостоятелен обект с идентификатор № *****по
КК и КР на гр. Варна и за осъждане на ответниците да предадат владението върху
описаната реална част от недвижим имот, на основание чл.108 от ЗС.
ОСЪЖДА П.В.П., ЕГН ********** и П.И.П., ЕГН **********
да заплатят на Ж.Й.Ц., ЕГН **********, с адрес: *** сумата от 1150 лева,
представляваща направени по делото разноски.
Решението
е
постановено при участието на М.П.С., ЕГН **********, с адрес *** и М.П.Ч.,
ЕГН **********, с адрес: *** в качеството им на трети лица помагачи на страната на
ответника, конституирано на основание чл. 219, ал. 1 от ГПС.
Решението подлежи на обжалване пред Варненски окръжен
съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: