№ 2850
гр. София, 01.06.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-28 СЪСТАВ, в публично заседание
на втори май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Ивайло Димитров
при участието на секретаря Надежда Св. Масова
като разгледа докладваното от Ивайло Димитров Гражданско дело №
20221100107040 по описа за 2022 година
Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД от И.П.“ ЕАД срещу К. И. А. и
Ч. К. А. за обявяването за окончателен на предварителен договор от 28.02.2022 г., ведно с
допълнителни споразумения от 07.03.2022 г. и от 25.03.2022 г., сключени между купувача
„И.П.“ ЕАД и продавачите К. И. А. и Ч. К. А., за покупко - продажба на недвижим имот,
представляващ Поземлен имот с идентификатор 68134.203.463, находящ се в гр. София, р-н
„Красно село“, ул. „*******, с площ от 336 кв. метра, трайно предназначение на
територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване, при съседи
поземлени имоти с идентификатори: 68134.203.466, 68134.203.464, 68134.203.448 и
68134.203.462, урегулиран като УПИ XIII-332 от квартал 13 по плана на гр. София, м.
„Крива река, целият с площ от 330 кв. метра, при граници: изток - ул. „Виктор Григорович“,
от запад - УПИ I, отреден за обществено жилищно строителство, от север - УПИ IV-261, от
юг - УПИ V-260.
В исковата молба са изложени твърдения, че по силата на горепосочения
предварителен договор от 28.02.2022 г. и двете допълнителни споразумения към него
ответниците К. И. А. и Ч. К. А. са се задължили да прехвърлят собствеността на процесния
поземлен имот с идентификатор 68134.203.463 на „И.П.“ ЕАД за продажна цена в размер на
595 000 евро, от която понастоящем са получили от ищеца сумата от 60 000 лв. под формата
на задатък. Тъй като продавачите не били изпълнили задължението си по предварителния
договор да сключат окончателен договор за продажба във формата на нотариален акт до
31.03.2022 г., били поканени с писмена покана да сторят това на 30.06.2022 г., в 10:00 часа,
пред нотариус И.П., peг. № 620 в НК. Поради неявяването на ответниците в
новоопределения им срок ищецът счита, че за него се е породил правен интерес от
предявяването на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяването на предварителния договор за
1
окончателен.
Ответниците К. И. А. и Ч. К. А. не са депозирали отговор в срока по чл. 131 от ГПК.
Със становище от 10.03.2023 г. ответниците са релевирали възражения срещу
основателността на предявения иск, от които съдът с определение от 30.03.2023 г. е приел за
разглеждане като непреклудирани оспорването относно липсата на изискуемост на
задължението на ответниците да прехвърлят собствеността върху имота, поради
неизпълнение на задължението на купувача да плати предварително уговореното капаро от
60 000 лв. и възражението, че ищецът не е представил надлежни доказателства за
притежаваното от ответниците право на собственост.
Съдът, като взе предвид изложеното от страните и след преценка на събраните по
делото доказателства, при спазване на разпоредбите на чл. 235 ГПК, намира следното от
фактическа и правна страна:
Безпротиворечиви между страните са обстоятелствата, че са подписали предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот на 28.02.2022 г., по силата на който
продавачите К. И. А. и Ч. К. А., са се задължили да продадат на купувача „И.П.“ ЕАД
недвижим имот, представляващ Поземлен имот с идентификатор 68134.203.463, находящ се
в гр. София, р-н „Красно село“, ул. „*******, с площ от 336 кв. метра, трайно
предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско
застрояване, при съседи поземлени имоти с идентификатори: 68134.203.466, 68134.203.464,
68134.203.448 и 68134.203.462, урегулиран като УПИ XIII-332 от квартал 13 по плана на гр.
София, м. „Крива река, целият с площ от 330 кв. метра, при граници: изток - ул. „Виктор
Григорович“, от запад - УПИ I, отреден за обществено жилищно строителство, от север -
УПИ IV-261, от юг - УПИ V-260.
Не е спорно и, че размерът на продажната цена, начинът на плащането й, срокът за
сключване на окончателен договор са били изменяни с подписани от страните две
споразумения от 07.03.2022 г. (споразумение №1) и от 25.03.2022 г. (споразумение №2).
Първоначално определената цена в чл. 1 от предварителния договор от 400 000 евро е
изменена на 600 000 евро със споразумение №1, а със споразумение №2 е намалена на
595 000 евро. В чл. 2, ал. 1, т. 1 до т. 4 от предварителния договор е уговорен следният начин
на плащане от страна на купувача:
- по т. 1, с частта от 552 354,61 лв. или равностойността на 282 414,43 евро, в деня на
сключване на окончателния договор, купувачът да погаси задълженията на К. А. по и.д.
№20218500400561 на ЧСИ А.Б..
- по т. 2, със сумата от 38 500 евро да се погаси задължението на двамата ответници
към А.И. И., установено между тях със споразумение от 30.11.2021 г. по банковата му
сметка в „Райфайзенбанк България“ АД в двуседмичен срок от сключване на
предварителния договор, като с т. 4 от допълнително споразумение №2 страните са
уговорили задължението да се плати в деня на сключването на окончателния договор. Съдът
приема, че посоченият в т. 4 от споразумение №2 текст „чл. 2, ал. 2“ в действителност е
техническа грешка и волята на страните е била да се промени чл. 2, ал. 1, т. 2 от
предварителния договор, тъй като алинея втора на чл. 2 изобщо не съществува в
2
съдържанието на договора, а от друга страна, единствено в ал. 1, т. 2 от чл. 2 от договора е
посочен срок „от две седмици от сключването на настоящия договор“, който логически
кореспондира с изразеното в т. 4 от споразумение №2 този двуседмичен срок да се замени с
думите „в деня на сключване на окончателния договор“.
- по т. 3, сумата от 40 000 лева да се преведе на К. А. по посочената банкова сметка в
тридневен срок, която сума служи като задатък. Размерът на тази сума е последователно
изменян с т. 3 от споразумение №1 и с т.3 от споразумение № 2, като е уговорена в краен
размер от 60 000 лв., платима в тридесетдневен срок.
- по т. 4 е уговорено остатъкът от продажната цена да се преведе по посочената
банкова сметка на К. А..
Размерът на остатъка от горепосочената в т. 4 сума от предварителния договор следва
да се определи и при съобразяване на уговорката в т. 4 от допълнително споразумение №1
от 07.03.2023 г., според която със сумата от 200 000 евро купувачът погасява вземането на
К.И.Л. срещу К. А. и „И. – 2000“ ООД, по изп. дело №329/2016 на ЧСИ Р.А..
Със становището си от 29.04.2023 г. ищецът е представил решение от 11.10.2022 г. на
Търговски арбитражен съд при Национална юридическа фондация (ТАС при НЮФ), по
силата на което К. И. А. и Ч. К. А. са осъдени да заплатят солидарно на „И.П.“ ЕАД сумата
от 120 000 лв. представляваща неустойка по чл. 5, ал. 2 от сключения на 28.02.2022 г.
предварителен договор за продажба на недвижим имот, изменен с допълнителни
споразумения от 07.03.2022 г. и 28.03.2022 г., ведно със законната лихва от 30.06.2022 г. В
полза на ищцовото дружество са присъдени и разноски в арбитражното производство в общ
размер на 9540 лв.
В правната теория и съдебната практика константно се приема, че арбитражното
решение поражда правни последици, които се състоят в сила на пресъдено нещо и в
изпълнителна сила на решението, идентични с тези на постановеното от държавен съд
съдебно решение, подлежащи на зачитане от държавните съдилища и другите държавни
органи (така и решение № 131 от 05.06.2012 г. по гр. д. № 1000/2011 г. на ВКС). Извод в
този смисъл следва и пряко от съдържанието на чл. 38, ал. 4 ЗМТА, според който
арбитражното решение е окончателно и слага край на спора, както и от разпоредбата на чл.
41, ал. 3 ЗМТА, предвиждаща, че с връчването на арбитражното решение на една от
страните, то става задължително за нея и подлежащо на принудително изпълнение.
Предвид гореизложеното и като се съобрази, че според приложеното на л. 100 от
делото и неоспореното от ответниците удостоверение от 11.01.2023 г. на ТАС при НЮФ се
установява, че процесното арбитражно решение е връчено на ищеца на 14.10.2022 г. и на
ответниците на 20.10.2022 г., то и следва да се приеме, че арбитражното решение е влязло в
сила. Ето защо и настоящият съдебен състав е длъжен да зачете обективните и субективни
предели на решението, като приеме, че К. И. А. и Ч. К. А. дължат на „И.П.“ ЕАД сумата от
120 000 лв., представляваща неустойка по чл. 5, ал. 2 от сключения на 28.02.2022 г.
предварителен договор, изменен с допълнителни споразумения от 07.03.2022 г. и 28.03.2022
г. Акцесорното вземане произтича от неизпълнението на продавачите на задължението им
да се явяват при нотариус в уговорения срок за да прехвърлят собствеността на процесния
3
имот, поради което съдът следва да приеме за установено между страните, че при
предявяването на настоящия конститутивен иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД ответниците са били в
забава по отношение на това свое основно задължение, тъй като не са се явили нито в
уговорения срок по чл. 5, ал. 1 от договора - 31.03.2022 г., нито в срока, в който са били
поканени от ищеца - 30.06.2022 г. пред нотариус, за да сключат окончателен договор. Освен
че тези правопораждащи правото на неустойка факти са обхванати от силата на пресъдено
нещо на арбитражното решение и съдът не може да изследва повторно въпроса дали на
30.06.2022 г. ответниците са били надлежно поканени да сключат окончателен договор, то и
дори да би се установило обратното, това обстоятелство не е основание за отхвърляне на
иска, тъй като изискуемостта на задължението на продавачите да прехвърлят имота е
настъпила с връчване препис от исковата молба, а видно от процесуалното им поведение,
насочено към оспорване на иска, те нямат намерение да изпълнят договора, въпреки че не
твърдят, а и не се доказват, същият да е прекратен.
В глава седма от Закон за международния търговски арбитраж са посочени
императивно и изчерпателно основанията за отмяна на влязло в сила арбитражно решение,
редът за това и компетентния съд, а именно искът за отмяна може да бъде предявен пред
Върховен касационен съд в срок от 3 месеца от деня, в който молителят е получил
решението. Визираната уредба, съотнесена към вече разяснените характеристики на силата
на пресъдено нещо и пределите на арбитражното решение, води до извод, че до отмяната му
от ВКС, каквато не е налице, решението на арбитражния съд следва да бъде зачетено в
настоящото производство. Ето защо и ирелевантни са изтъкнатите от ответниците в хода на
устните състезания доводи, че арбитражният съд не е имал правораздавателна
компетентност, тъй като те имат качеството потребители и спорът е неарбитрируием. За
пълнота на изложението следва да се отбележи, че подобен довод би бил неоснователен, тъй
като характерът на договора – предварителен такъв за продажба на имот и качеството им на
продавачи, изключват приложното поле на потребителската защита, тъй като продавачите
не попадат по дефиницията в §13, т. 1от ДР към ЗЗП за потребител, доколкото не
придобиват стоки или ползват услуги, а отчуждават свое имущество.
Неоснователно е и възражението на ответниците, че посредством арбитражното
решение ищецът се е отказал от предварителния договор, тъй като е получил капарото в
двоен размер. В случая присъденото обезщетение по чл. 5, ал. 2 от предварителния договор
няма характера на връщане на капаро, а на заплащане на неустойка, тъй като с
претендирането й страната не се отказва от договора, включително и от основното си
задължение да заплати цената. Изводът следва еднозначно от съдържанието на самата
клауза, предвиждаща право на купувача на обезщетение за забавено изпълнение на
задължението на продавачите да сключат окончателен договор, конкретно назовано от
страните като неустойка, и кумулативно с това право на продавача да иска по съдебен ред
обявяването на предварителния договор за окончателен, както и да прихване с размера на
неустойката неизплатената част от продажната цена.
Неоснователни са и оспорванията на ответниците, че задължението им да прехвърлят
имота не е станало изискуемо поради неплащане на уговореното капаро от 60 000 лв. Към
4
исковата молба са приложени три броя платежни нареждания, според които ищецът е превел
на К. А. по номера на банковата сметка, посочен в чл. 2, т. 3 от предварителния договор,
следните суми: на 25.02.2022 г. сумата от 40 000 лева, на 25.03.2022 г. – 10 000 лева; и на
08.03.2022 г. – 10 000 лева. И в трите платежни нареждания е посочено като основание
„предварителен договор за покупко-продажба на имот от 25.02.2022 г.“. В преклузивния
срок по чл. 131 ГПК ответниците не са възразили срещу съдържанието на платежните
нареждане или че посочената банкова сметка не е била заверена с описаните три суми, а
оспорването в тази насока, направено едва в първото по делото съдебно заседание, е
преклудирано. Ето защо съдът следва да зачете от формална страна доказателствената сила
на представените платежни нареждания и посочено в тях, като приема, че ищецът е превел
на ответницата тези суми по нейната банкова сметка, аргумент за което е и посочено в
платежните нареждания в реда „статус“, че преводът е изпратен успешно, като са отразени
номер на бордеро и дата на вальор.
Въпреки че след изтичане срока за отговор със становище от 10.03.2023 г. ответниците
оспорват, че процесните платежни не доказват плащането да е извършено по
предварителния договор от 28.02.2022 г. в изпълнение на задължението на купувача да
заплати капарото, това възражение не е преклудирано, тъй като съставлява довод срещу
доказателствената сила на документите. Действително, както сочат ответниците, като
основание на преводите в платежните нареждания е посочен предварителен договор от дата
„25.02.2022 г.“, но самите те, и въпреки изрично предоставената им от съда възможност с
определение от 30.03.2023 г., не твърдят между страните по делото да е съществувал какъвто
и да било друг предварителен договор, като в становището си от 12.04.2022 г. единствено
неконкретизирано заявяват, че са налице неформални договорни отношения между страните,
по които е извършено плащането с тези платежни. Предвид че самите ответници не сочат
каквито и да било други съществували отношения с ищеца, нито ангажират доказателства,
обосноваващи преводите, като се отчетат близкият момент на сключването на процесния
предварителен договор и допълнителните споразумение, фактът, че общият размер на
преведената сума от 60 000 лв. съответства изцяло на уговореното капаро по т. 3 от
допълнителното споразумение №2, във връзка с чл. 2, ал. 1, т. 3 от предварителния договор,
и съвпада с банковата сметка, посочена в същата точка от предварителния договор,
включително и обстоятелството, че именно на 25.02.2022 г. Ч. А. е упълномощил с
нотариално заверено пълномощно К. А. да го представлява при договаряне и подписване на
предварителен договор конкретно за процесния имот (л. 12 от делото), то и съдът намира за
основателно твърдението на ищеца, че посочената в платежните нареждания дата на
предварителния договор - 25.02.2022 г., а не 28.02.2023 г. е техническа грешка, като в
действителност сумата е преведена в изпълнение задължението на купувача по процесния
предварителен договор авансово да заплати на продавачите уговореното капаро от 60 000
лв.
Противно на възражението на ответниците, приложеното от ищеца към молба от
09.12.2022 г. съдебно решение от 18.06.2018 г., по гр.д. №6937/2017 г., по описа на СГС, I-3
състав, влязло в сила на 04.09.2018 г., ги легитимира като собственици на процесния
5
поземлен имот, тъй като е уважен в тяхна полза иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Приложеното
към същата молба удостоверение за семейно положение изх. № РВТ22-УГ01-2380 от
24.02.2022 г. на К. И. А. сочи, че същата е в граждански брак с Ч. К. А..
Съгласно разпоредбата на чл. 19, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД, предварителният договор за
сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или
нотариално заверена форма, следва да се сключи в писмена форма, като предварителният
договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния
договор. На основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, всяка от страните по предварителния договор
може да предяви иск за сключване на окончателния договор. В такъв случай договорът се
счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила.
За да бъде уважен предявения иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, ищецът е необходимо да
установи следните факти: 1) валидно сключен предварителен договор с предмет посочения в
исковата молба недвижим имот; 2) че ответниците са собственици към датата на
приключване на съдебното дирене на процесния имот, за който се твърди, че са поели
задължение да прехвърлят; 3) настъпване на условията за сключване на окончателния
договор. Необходимо е да се отбележи и, че след обявяване на делото за решаване е
постановено тълкувателно решение №4 от 09.05.2023 г., по тълк. дело №4/2020 г. на ОСГТК
на ВКС, според което съдът, сезиран с иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД на купувача, който не е
изплатил напълно договорената цена, може да обяви за окончателен по реда и при условията
на чл. 362, ал. 1 ГПК предварителен договор за покупко - продажба, съдържащ уговорка, че
окончателният договор ще се сключи след заплащане на цялата цена. В този смисъл
единствено неплащането на част или цялата цена не би могло да послужи като аргумент
предявеният от „И.П.“ ЕАД иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД да бъде отхвърлен
С оглед горните мотиви съдът намира, че ангажираните писмени доказателства
обосновават извод за породили се между страните облигационни отношения по сключения
между тях предварителен договор за продажба на процесния поземлен имот, както и че
продавачите са носители на правото на собственост. Падежът на задължението на
обещателите да прехвърлят собствеността понастоящем е настъпил, като се доказва и че
ищецът е заплатил част от продажната цена в размер на 60 000 лева.
Относно дължимостта на остатъка от продажната цена следва да се съобрази
гореизложеното относно уговорките за крайния размер на продажната цена и начините на
плащания чрез погасяване дългове на ответниците по посочените изпълнителни дела и към
трети лица, а остатъкът чрез превеждането му по сметка на К. А..
Понастоящем купувачът е заплатил на ответниците сумата от 60 000 лв. или
равностойността на 30 677,51 евро (изчислена по фиксинга на БНБ в размер на 1,95583 лева
за едно евро), като остатъкът се равнява на сумата 564 322,49 евро. От нея, на основание чл.
362, ал. 1 ГПК, ищецът следва да бъде задължен в двуседмичен срок от влизане в сила на
съдебното решение да погаси дълга на продавачите им към трети за делото лица, което
погасяване страните по делото са приели, че ще се счита за плащане към ответниците, както
следва:
- със сумата от 38 500 евро да се погаси задължението на двамата ответници към А.И.
6
И., установено между тях със споразумение от 30.11.2021 г. по банковата му сметка в
„Райфайзенбанк България“ АД с IBAN: *******;
- със сумата от 200 000 евро да се погаси вземането на К.И.Л. срещу К. И. А. и „И. –
2000“ ООД, по изп. дело №329/2016 г. на ЧСИ Р.А.;
От остатъка от продажната цена от 325 822,49 евро, частта от 282 414,43 евро страните
са уговорили в чл. 2, ал. 1, т. 1 от предварителния договор, че ще се плати чрез погасяване
дълга на продавачите по изпълнително дело 20218500400561 на ЧСИ А.Б.. Със становище от
29.03.2023 г. и уточнение в съдебно заседание от 02.05.2023 г. ищецът е направил изявление
за прихващане на частта от дълга по изпълнителното дело с вземането си към ответниците,
произтичащи от договор за продажба на вземания от 17.06.2022 г. в размер от 279 946,48
евро.
Съобразно мотивите на ТР №2 от 18.03.2022 г., по тълк. дело №2/2020 г. на ОСГТК на
ВКС, необходимо е вземането на прихващащия (активното вземане) да е ликвидно и
изискуемо, а задължението на прихващащия (пасивното вземане) може да не е изискуемо.
Достатъчно е да е изпълняемо, тъй като длъжникът може да изпълни преди срока (чл. 70, ал.
2 ЗЗД). Ето защо и макар остатъкът от задължението за заплащане на цената от страна на
„И.П.“ ЕАД да е изискуемо в деня на сключване на окончателен договор, то няма правна
пречка към този момент купувачът да го е изпълнил според уговорения в предварителния
договор начин, тъй като интересът на продавачите не се накърнява. Направеното в хода на
настоящия процес изявление за прихващане следва да се зачете от съда при постановяване
на решението, като се съобрази при определяне размера на дължимия от купувача остатъчен
размер от продажната цена. Процесуалната възможност купувачът в рамките на исковия
процес по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, независимо от процесуалното му качество на страна в процеса
(ищец или ответник), да прави изявление за съдебно прихващане, но само с ликвидни
вземания, по отношения на дължимата от него цена на недвижимия имот, се допуска и в
съдебната практика (така и определение № 248 ОТ 14.04.2015 г. по гр. д. № 1702/2015 г., ІV
г.о. на ВКС и решение №226/08.09.2010 г., постановено по т.д. № 141/2009 г. ІІ т.о.).
Според приложения на л. 102 – 110 и неоспорен от ответниците договор за цесия от
17.06.2022 г., с нотариална заверка на подписите, „Първа инвестиционна банка“ АД е
прехвърлила на „И.П.“ ЕАД вземанията си срещу „А.Х.“ ООД, „И.проект 90“ ООД, А.В.Б.,
Ч. К. А., в общ размер на 279 946,48 евро, произтичащи от заповед за изпълнение от
02.11.2021 г. по ч.гр.д. №20211110159451 на СРС, 167 състав, за което банката е била
образувала и.д. №20218500400561 при ЧСИ А.Б.. Предвид това, след извършването на
цесията ищецът е станал кредитор на продавача К. А., поради което има право да прихване
това свое вземане със задължението си по чл. 2, ал. 1, т. 1 от предварителния договор,
изразяващо се в погасяване частта от дълга от 282 414,43 евро по същото изпълнително
дело, до размера на прехвърленото вземане от 279 946,48 евро, поради което и необосновано
в писмената защита на ответниците от 19.05.2023 г. се твърди, че ищецът извършва
„двойно“ прихващане. Не може да бъде споделено изразеното в писмената защита, че „И.П.“
ЕАД прихваща платената цена по договора за цесия, сключен с „Първа инвестиционна
банка“ АД, с остатъка от продажната цена, тъй като подобно изявление не е отправяно от
7
ищцовото дружество, а е заявена компенсация с цедираното вземане към настоящите
продавачи, чийто носител безспорно става цесионера „И.П.“ ЕАД, и неговото задължение за
плащане на част от продажната цена за процесния недвижим имот чрез погасяване дълга по
изпълнителното дело, предмет на което е все същото цедирано вземане, до размера на 279
946,48 евро. За разликата над 279 946,48 евро до 282 414,43 евро, равняваща се на сумата от
2467,95 евро, ищецът следва в двуседмичния срок по чл. 362, ал. 1 ГПК, да представи
доказателства, че е погасил този остатък.
Като се съобрази гореизложеното относно плащанията от купувача по изпълнителните
дела и към лицето А.И. И., както и преведеното капаро с равностойност 30 677,51 евро,
чийто общ размер е 551 591,94 евро (38 500 евро + 200 000 евро + 282414,43 евро + 30 677,51
евро), следва, че остатъкът до 595 000 евро, който се равнява на 43 408,06 евро, поначало би
бил дължим на продавачите чрез превеждането му по банков път на К. А. според
уговореното в чл. 2, ал. 1, т. 4 от предварителния договор. В хода на настоящото съдебно
производство обаче купувачът е направил изявление за прихващане, обективирано в
становище от 29.03.2023 г. и уточнено в съдебно заседание от 02.05.2023 г., на това негово
задължение с вземанията му по изпълнителен лист от 02.02.2023 г. от СГС, ТО, VI-22
състав, за присъдено главнично вземане за неустойка в размер на 120 000 лева, ведно със
законна лихва от 30.06.2022 г. и присъдените разноски от 9540 лв., както и за сумата от
2663,63 лева, представляваща присъдени разноски в производството по издаване на
изпълнителния лист. Тъй като тези вземания произтичат от коментираното по-горе влязло в
сила арбитражно решение, то и вземането за главницата от 120 000 лева е ликвидно и
изискуемо, а обратен извод не следва от твърденията на ответниците (дори и да са верни) в
становището им от 12.04.2023 г., че за издадения въз основа на арбитражното решение
изпълнителен лист те не са били уведомявани, нито им е връчвана покана за доброволно
изпълнение, тъй като не изпълнителният лист, а арбитражното решение придава качеството
ликвидност на вземането, т.е. установяването му по основание и размер, и определя
изискуемост. Ето защо и за ищеца са налице предпоставките за извършване на прихващане
на задължението му да заплати по банкова сметка на К. А. остатъка от продажната цена от
43 408,06 евро със своето вземане към двамата продавачи за главница в размер на 120 000
лева или неговата равностойност от 61 355,02 евро, до размера на по-малкото вземане.
Ищецът дължи по сметка на Софийски градски съд, на основание чл. 87, вр. чл. 85, ал.
1, т. 1 ЗННД, нотариална такса от 2194,22 лв. (изрично в този смисъл т. 19 от ТР №6 от
06.11.2013 г., по тълк. д. №6/2012 г., на ОСГК на ВКС), чийто размер се определя по
правилата на раздел II, т. 8, ред 7 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД и по
аргумент от чл. 96, ал. 3, вр. § 2 ДР ЗННД, вр. чл. 33, ал. 1, т. 1 ЗМДТ, интересът, върху
който се определя нотариалната такса, е уговорената продажна цена от 595 000 евро (с
равностойност 1 163 718,85 лв.), тъй като тя е по-висока от данъчната оценка на имота.
По реда на чл. 44, ал. 1 вр. чл. 46, ал. 2, т. 1 от ЗМДТ, във връзка с чл. 35, ал. 2 от
Наредбата за определяне на местните данъци на Столична община, ищецът следва да бъде
осъден да заплати и 3,00 % върху продажната цена на имота като данък при възмездно
придобиване на имущество, равняващ се на 34 911,57 лв.
8
За дължимите разноски към съда и общината следва да бъде вписана възбрана по чл.
364, ал. 1 от ГПК. Препис от съдебното решение няма да се издаде, докато ищeцът не
представи доказателства, че е платил тези разноски, както и дължимите при влизане в сила
на решението данъци и такси върху имота, а така също и след като представи доказателства,
че ответниците нямат непогасени публични задължения към държавата за данъци, мита и
задължителни осигурителни вноски. В тази връзка изрично следва да се отбележи, че в
съдебната практика се приема, че за разлика от изповядването на покупко-продажбата по
нотариален ред, наличието на данни за непогасени публични задължения на продавача не е
основание за отхвърляне на иска за обявяването на предварителния договор за окончателен,
а единствено съставлява пречка съдът да издаде препис от съдебното решение, докато не се
удостовери, че същите са заплатени (решение №102 от 21.07. 2017 г., по т.д. №702/2016 г., II
ТО на ВКС).
По отношение на разноските:
При този изход на спора, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, ответниците следва да бъдат
осъдени да заплатят на ищеца сторените от него разноски по представения и неоспорен
списък по чл. 80 ГПК, в общ размер на 3335,38 лева.
Предвид изложените съображения, съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН, по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, предварителен
договор за покупко - продажба на недвижим имот от 28.02.2022 г., ведно с допълнителни
споразумения от 07.03.2022 г. и от 25.03.2022 г., сключени между купувача „И.П.“ ЕАД с
ЕИК *******, със седалище и адрес на управление гр. София, р-н „Триадица“, ул. „*******
и продавачите К. И. А. с ЕГН ********** и Ч. К. А. с ЕГН ********** и двамата със
съдебен адрес гр. София, ул. „*******, чрез адв. А. Й., който недвижим имот представлява
Поземлен имот с идентификатор 68134.203.463, находящ се в гр. София, р-н „Красно
село“, ул. „*******, с площ от 336 кв. метра, трайно предназначение на територията:
урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване, при съседи поземлени имоти с
идентификатори: 68134.203.466, 68134.203.464, 68134.203.448 и 68134.203.462, урегулиран
като УПИ XIII-332 от квартал 13 по плана на гр. София, м. „Крива река, целият с площ от
330 кв. метра, при граници: изток - ул. „Виктор Григорович“, от запад - УПИ I, отреден за
обществено жилищно строителство, от север - УПИ IV-261, от юг - УПИ V-260, срещу
продажна цена от 595 000 евро, при условие купувачът „И.П.“ ЕАД да заплати на
продавачите К. И. А. и Ч. К. А. остатъка от продажната цена в общ размер на 240 967,95
евро и да представи доказателства в двуседмичен срок от влизане в сила на решението,
както следва:
- сумата от 38 500 евро купувачът да преведе по банкова сметка в „Райфайзенбанк
България“ АД с IBAN: ******* за погасяване задължението на двамата продавачи към А.И.
И. с ЕГН **********, установено между тях със споразумение от 30.11.2021 г.;
- сумата от 200 000 евро купувачът да заплати на К.И.Л. с цел погасяване вземането
9
на К.И.Л. към К. И. А. и „И. – 2000“ ООД, по изп. дело №329/2016 г. на ЧСИ Р.А.;
- сумата от 2467,95 евро купувачът да заплати по и.д. №20218500400561 при ЧСИ
А.Б. с цел погасяване задълженията на Ч. К. А. по изпълнителното дело;
УКАЗВА на „И.П.“ ЕАД, че на основание чл. 362, ал. 2, вр. ал. 1 ГПК, при
неизпълнение на задължението му да заплати на продавачите в двуседмичен срок от влизане
в сила на съдебното решение по гореописания начин частта от продажната цена, равняваща
се на сумата от 240 967,95 евро, първоинстанционният съд, по искане на ответниците,
обезсилва решението.
ОСЪЖДА „И.П.“ ЕАД с ЕИК *******, да заплати по сметка на Софийски градски
съд сумата от 2194,22 лв. - разноски (нотариална такса) по прехвърлянето на имота, както и
по сметка на Столична община сумата от 34 911,57 лв., представляваща местен данък при
възмездно придобиване на имущество.
ДА СЕ ВПИШЕ ВЪЗБРАНА върху имота до заплащане на разноските по
прехвърлянето, на основание чл. 364, ал. 1 от ГПК.
ДА СЕ ИЗДАДЕ препис от решението след представяне на доказателства за
плащане на разноските по прехвърлянето на имота, местния данък по прехвърлянето,
всички дължими данъци и такси за имота към датата на влизане в сила на съдебното
решение, на основание чл. 364, ал. 2 от ГПК, както и след представяне на доказателства, че
продавачите К. И. А. и Ч. К. А. нямат непогасени публични задължения, за което на ищеца
да му бъде издадено съдебно удостоверение при поискване и представяне на проект.
ОСЪЖДА К. И. А. с ЕГН ********** и Ч. К. А. с ЕГН ********** и двамата със
съдебен адрес гр. София, ул. „*******, чрез адв. А. Й., да заплатят на „И.П.“ ЕАД с ЕИК
*******, със седалище и адрес на управление гр. София, р-н „Триадица“, ул. „*******, на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК, сторените от ищеца разноски в настоящото производство в общ
размер на 3335,38 лв.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва с въззивна жалба пред Софийски апелативен съд,
в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
10