Р Е Ш Е Н И Е
№
23.04.2014 г., гр.Варна
В
ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ
ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, ДЕСЕТИ СЪСТАВ, в публично заседание на единадесети април през две
хиляди и четиринадесета година, в състав:
ОКРЪЖЕН
СЪДИЯ: ТАТЯНА ВЪЛЧЕВА
при
секретаря Д.Х., като разгледа докладваното от съдията гр.дело №
3056 по описа за 2013 година, за
да се произнесе, съобрази следното:
Предявения иск е с правно основание
чл.19, ал.3 от ЗЗД.
Производството
е образувано по иск на И.Т.Г., ЕГН ********** срещу „Оркид
Гардънс Варна“ ЕООД, ЕИК *********, представлявано от
управителя – О. М., с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД. В исковата си молба ищцата
излага, че е сключила с ответното дружество в качеството си на купувач
Предварителен договор № «15А» от 05.11.2010 г., по силата на който дружеството
се е задължило да й прехвърли правото на собственост върху 14.65 кв.м. идеални
части от УПИ - ДВОРНО МЯСТО с идентификатор 10135.2558.149 с площ от 5 400.00
квадратни метра, находящо се в гр.Варна,
бул.«Осми Приморски полк» № 115, съставляващо УПИ 111-1 в кв.660 по плана на
шести микрорайон на града, при граници на имота: имоти с идентификатор №
10135.2558.117, 10135.2558.150 и 10135.2558.151, както и да изгради и прехвърли
правото на собственост върху следните имоти, попадащи в сграда с идентификатор
10135.2558.149.1, а именно: Апартамент
№ 20-7 на
седми етаж от сграда за обществено обслужване в УПИ III-1 в кв.660 по
плана на шести микрорайон на града, състоящ се от дневна с кухненски бокс и
трапезария, спалня, баня-тоалет, склад, коридор и тераса, с обща застроена площ от 62.38
кв.м., при съседи: от югоизток - улица тупик и стълбищна клетка, от югазапад - улица тупик, от северозапад
- апартамент № 21-7 и от североизток - общ коридор, заедно с 0.1926% ид.ч. от общите части на
сградата, равняващи се на 13.06 кв.м.ид.ч.,
заедно с 12.69 кв.м. ид.ч. от парцела,
както и Гараж № -3-83 на
трети подземен етаж на сградата, със застроена площ от 27.41 кв.м.,
при съседи: от югоизток - стълбищна клетка, от
югозапад - гараж № -3-84 и гараж № -3-85, от северозапад - маневрена площ и от
североизток-гараж № -3-82, заедно с 46.39 кв.м. ид.ч. от обслужващата площ на трети
подземен етаж на сградата, ведно
с 0.1770% ид.ч. от общите части на сградата,
равняващи се на 12.05 кв.м., заедно
с 1.96 кв.м.ид.ч. от парцела,
съгласно уговореното между страните в Раздел 3, чл.
3.1 и Приложение № 1 към предварителния договор. Твърди се, че преди това на
06.10.2010 г., съпрузите И.Т.Г., ЕГН ********** и Г. И. Г., ЕГН **********, са
сключили със същото дружество предварителен договор за покупко-продажба, с
предмет идентичен с предмета на Предварителен договор № «15А» от 05.11.2010 г.,
но тъй като Г. И. Г., работещ на длъжност „главен механик на танкер"
отсъствал през по-голямата част от годината от територията на Република
България, то страните със Споразумение от 19.10.2010 г. се съгласили, че Г. се
отказва от правата и задълженията си на купувач по предварителния договор от
06.10.2010 г. и са се договорили само съпругата И. Т.Г. да сключи нов договор
за покупко-продажба за процесните имоти, което
двамата съпрузи ще притежават в СИО. По тази причина и първата платена вноска в
размер на 5 000.00 евро за покупката на имотите е от дата 08.10.2010 г. Твърди
се, че ищцата е заплатила добросъвестно уговорената в предварителния договор продажна цена за
имотите, подробно посочени по-горе, в общ размер на 120 616
евро,
съгласно Приложение № 2 към цитирания предварителен
договор, както следва: 105 616 евро за
Апартамент № 20-7 с обща застроена площ от 62.38
кв.м., заедно с 0.1926 % идеални части от общите части на сградата, равняващи
се на 13.06 кв.м., заедно с 12.69 кв.м. идеални части от парцела и 15 000.00
евро за
Гараж № -3-83 със застроена
площ от 27.41 кв.м., заедно с 46.39 кв.м. идеални части от обслужващата площ на
трети подземен етаж на сградата, ведно с 0.1770% идеални части от общите части
на сградата, равняващи се на 12.05 кв.м. идеални части от парцела, по начина и
в сроковете, уговорени в т.2 от Приложение № 2 към цитирания предварителен
договор, а именно: 5 000 евро при
подписване на Предварителния договор от 05.11.2010 г.; 26.53 % - 28 020 евро за
апартамента и 3 980 евро за гаража или общо 32 000 /тридесет и две хиляди/ евро
от общата покупна цена /с приспадане на платените при/преди подписване на предварителен
договор 5 000 евро/ и 73.47 % - 77 596 евро за апартамента и 11 020 евро за
гаража - в срок до 31.12.2010 г. Твърди се, че посочените по-горе суми са
заплатени от Г. И. Г. - съпруг на ищцата И.Т.Г., както следва: 5 000 евро с
платежно нареждане от 08.10.2013 г.; 22 000 евро с платежно нареждане от
08.11.2011 г.; 5 000 евро с платежно нареждане от 03.02.2011 г. и 88 616 евро с
платежно нареждане от 10.12.2010 г. Последната сума е заплатена със заемни
средства от „УниКредит Булбанк" АД, отпусната по
силата на Договор за банков ипотечен кредит на физическо лице № И-1905 от
02.12.2010 г. Всички посочени по-горе суми са заплатени по банковата сметка на
продавача "ОРКИД ГАРДЪНС ВАРНА" ЕООД, ЕИК *********, в „УниКредит булбанк" АД,
сметка № ***, съгласно уговореното в т.4 от Приложение
№ 2 към предварителния договор. Твърди се, че ищцата е изпълнила изцяло, точно
и коректно задълженията си по този договор в качеството й на купувач по него. В
тази връзка, всички поети от нея задължения и ангажименти по този договор били престирани точно. Твърди се неизпълнение на задълженията от
страна на ответника. Съгласно чл.3.2b от
Предварителния договор ответникът бил поел задължение да построи сградата, в
която се намират процесните имоти и да осигури
издаването на разрешение за ползване в срок до 31.03.2011г. По силата на чл.5.1,
след завършване на обекта съгласно спецификацията, дадена в Приложение № 1 и Приложение
№ 3, дружеството - продавач се задължило да предаде на ищцата закупените от нея
имоти, като я уведоми писмено 10 дни предварително, за което да бъде съставен приемо-предавателен протокол. Съгласно чл.3.2.(а) страните
са се съгласили да сключат окончателен договор за покупко-продажба на процесните имоти в нотариална форма, в 30 - дневен срок от
настъпване на определени условия, посочени изчерпателно в чл.3.2.(а), б.(i), (ii), (iii) и
(iv). По силата на
чл.6.1 продавача се е задължил да уведоми купувача най-малко десет дена
предварително, считано от датата на изпращане на уведомлението или телефонното
обаждане, за датата и часа на сключване на окончателен договор по чл. 3.1
(b).
Сочи се, че ищцата е водила многобройни разговори с представители на фирмата - продавач
с цел уреждане на отношенията по доброволен път, но без да постигне резултат.
По тази причина изпратила на 06.08.2013 г. изрична Нотариална покана, per. № 6161, т. 2,
акт № 117 от 06.08.2013 г. на К. К., нотариус с район на действие PC В., per. № 513 на НК, с
която поканва ответното дружество да се яви на 02.09.2013 г. в 10.00 часа в
кантората на нотариус Кр.К., за да й прехвърли
собствеността върху процесните имоти по нотариален
ред. Нотариалната покана е редовно връчена при условията на чл.47 от ГПК, видно
от Констативен протокол от 23.09.2013 г. на нотариус Кр.К.,
per. № 513 на НК.
Твърди се, че срока за подписване на окончателен договор за прехвърляне на
собствеността на гореописаните недвижими имоти е изтекъл, като към дата на
подаване на настоящата искова молба имотите не са прехвърлени на купувача. С
молба вх. № 30856/17.10.2013 год. ищцата, чрез процесуалния си представител моли
съда да постанови решение по силата на което да обяви Предварителен
договор № „15 А" за покупко-продажба на
недвижими имоти за окончателен, по отношение на следните имоти: 14.65 кв.м.ид.ч. от поземлен
имот с кадастрален
идентификатор 10135.2558.149 с площ от 5 400 кв.м.,с административен адрес: гр.Варна, бул.«Осми Приморски полк» № 115, с трайно предназначение на територията:
урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг обществен обект, комплекс, стар
идентификатор
10135.2558.118, номер на предходен план: кв. 660, nap. III
- 1 за обществ.
обслужване, при съседи на имота: имоти с кад.
идентификатор №,№
10135.2558.117, 10135.2558.150 и 10135.2558.151, съгласно кадастрална
карта и кадастрални регистри, одобрени със заповед РД-18-
92/14.10.2008 г. на ИД на АГКК; Самостоятелен обект с кадастрален
идентификатор 10135.2558.149.1.144,
с административен адрес на имота: гр. Варна, бул.«Осми Приморски полк» № 115 /сто и
петнадесет/, етаж 7 /седем/, представляващ Апартамент
20-7,
намиращ се в сграда № 1 /едно/ с
идентификатор 10135.2558.149.1, разположена в
поземлен имот с кадастрален идентификатор 10135.2558.149, предназначение
на обекта: Жилище, Апартамент, брой нива: 1 /едно/, с площ 62.38 кв.м.,
състоящ се от дневна с кухненски бокс и трапезария, спалня, баня - тоалет,
склад, коридор и тераса, при съседни самостоятелни обекти в сградата: 10135.2558.149.1.145,
10135.2558.149.1.123;
10135.2558.149.1.163, заедно с 0.1926 % идеални части,
равняващи се на 13.06 кв.м. идеални части от общите части на сграда
с идентификатор 10135.2558.149.1, по кадастрална
карта и кадастрални регистри, одобрени със заповед РД-18-92/14.10.2008
г. на ИД на АГКК; Самостоятелен обект с кадастрален
идентификатор 10135.2558.149.1.345,
с административен адрес на имота: гр.Варна, бул.«Осми Приморски полк» № 115 /сто и
петнадесет/, етаж -3 /минус три/, представляващ Гараж № 3-83, на трети
подземен етаж в сграда № 1/едно/, разположена в поземлен имот с
кадастрален идентификатор 10135.2558.149, предназначение
на обекта: Гараж в сграда, брой нива: 1 /едно/, с площ 27.41 кв.м.,
при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: 10135.2558.149.1.347, 10135.2558.286.1.346;
10135.2558.149.1.286, 10135.2558.149.1.343, 10135.2558.149.1.344, под
обекта - няма;
над обекта - няма, ведно с 0.1770 % идеални части от
общите части на сградата, равняващи се на 12.05 кв.м. идеални
части от общите части на сграда с идентификатор 10135.2558.149.1, съгласно
кадастрална карта и кадастрални регистри, одобрени със заповед РД-18-92/14.10.2008г. на ИД
на АГКК. С исковата молба са представени писмени
доказателства и са направени доказателствени искания. Претендира разноски.
В срока по чл.131 от ГПК, ответника
депозира писмен отговор вх. № 35801/02.12.2013 год. В същия излага, че иска е
допустим и основателен. По отношение на имотите, подробно описани в исковата
молба твърди, че са обект на публична продан по изп.
дело № 2013711400564, образувано от „УНИКРЕДИТ БУЛБАНК“ АД, ЕИК ********* при
ЧСИ Д. П. – Я., рег. № 711, по което е насрочена публична продан на всички
притежавани от дружеството имоти, срокът за подаване на наддавателните
предложения бил определен - 26.10.2013 год. до 26.11.2013 год., а на дата –
27.11.2013 год. били обявени постъпилите наддавателни
предложения. Твърди се, че всички имоти включително и обектите предмет на
исковата молба били възложени на банката кредитор. Твърди се
неплатежоспособност на дружеството, поради което не било в състояние и да
изпълнява изискуеми парични задължения по търговски сделки вкл. и към ищцата.
Твърди се, че е образувано т.д. № 1997/2013 год. по описа на ВОС, търговско
отделение като същото към настоящия момент било спряно. По
отношение на твърдяното забавяне в строителството от ищцата сочи, че съгласно
сключения между ищцата и ответника Предварителен договор, в който договор
ищцата е в качеството си на „Купувач", а ответникът — като
„Продавач", продавачът бил поел ангажимент да изгради обекта по Договора и
да прехвърли собствеността на обекта на Купувача, като освен срока по чл. 3.2.
(ь) от Договора били предвидени и допълнителни срокове за изпълнение на това
задължение на Продавача, а именно: един допълнителен срок от 120 дни и още един
подходящ допълнителен срок от 150 дни, съгласно чл.8.3. от Договора. Тези
допълнителни срокове за изпълнение били предвидени в Договора с оглед на това,
че в строителния процес и поради неговата специфика изпълнението не винаги и не
изцяло зависило от бързината и волята на инвеститора - Продавач по Договора, а
изпълнението често би могло да се забави по независещи от инвеститора причини.
Затова в Договора било уредено, че след изтичането на тези предвидени срокове
за изпълнение на задължението на Продавача ще се счита, че последният е в
забава. Твърди се, че „ОРКИД ГАРДЪНС ВАРНА" ЕООД реално е било в
невъзможност да изпълнява задълженията си по предварителния договора, по
независещи от него обстоятелства. Към момента на получаване на Нотариалната
покана с молба от ищцата за прехвърляне на платените изцяло Обекти, съгласно
предварителния договор - същите били обект на наложена възбрана от „Хоризонт
Трейдинг” ООД по образувано изпълнително дело № 20137170400454 при ЧСИ Р. Т. с
рег. № 717, с район на действие Варненски районен съд за сумата в общ размер на
268 731.65 лв. върху целия недвижим имот - собственост на ответното
дружество. Това действие на
Частния съдебен изпълнител възпрепятствало
продажби на имоти, платени изцяло от клиенти
съгласно сключените предварителни договори. Липсата на възможност за
разпореждане с имотите на дружеството било причина за неосъществяване на
желаното и от двете страни финализиране на сделката с нотариален акт.
Съдът,
след преценка на събраните по делото доказателства, приема за установена
следната фактическа обстановка:
Видно от
представения по делото предварителен договор № 15 А от 05.11.2010 год. и
Приложение № 1 към него, че продавача се е задължил да прехвърли правото
на собственост върху обекта съгласно Архитектурните проекти и техните
изменения, като му прехвърли 14.65 кв.м.ид.ч.
от парцела и построи обекта съгласно условията по договора, а именно: Апартамент
№ 20-7 на седми етаж от сграда за обществено
обслужване в УПИ III-1 в кв.660 по плана на шести микрорайон
на града, състоящ се от дневна с кухненски бокс и трапезария, спалня,
баня-тоалет, склад, коридор и тераса, с обща застроена площ от 62.38
кв.м., при съседи: от югоизток - улица тупик и стълбищна клетка, от югозапад
- улица тупик, от северозапад - апартамент № 21-7 и
от североизток - общ коридор, заедно с 0.1926 % ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 13.06
кв.м.ид.ч., заедно
с 12.69 кв.м. ид.ч. от парцела,
както и Гараж № -3-83 на
трети подземен етаж на сградата, със застроена площ от 27.41 кв.м.,
при съседи: от югоизток - стълбищна клетка, от
югозапад - гараж № -3-84 и гараж № -3-85, от северозапад - маневрена площ и от
североизток-гараж № -3-82, заедно с 46.39 кв.м. ид.ч. от обслужващата площ на трети
подземен етаж на сградата, ведно
с 0.1770% ид.ч. от общите части на сградата,
равняващи се на 12.05 кв.м., заедно
с 1.96 кв.м.ид.ч. от парцела.
Видно
от Приложение № 2, че между страните е уговорена обща цена
по предварителния договор в размер на 120 616 евро платима, както следва: за обект 1 – цена в размер на 105 616 евро, а за обект 2 – 15 000 евро. Уговорено
е плащанията да бъдат извършени, както следва: първа вноска в общ размер на 32 000 евро, от които - 26.53 % или 28
020 евро за апартамента и сума, представляваща 26.53 % или 3 980 евро за
гаража, плащането по които е уговорено да бъде извършено в срок до 7 дни след
датата на подписване на договора като страните са се съгласили, че сумата от 5
000 евро от първата вноска е платена към момента на подписване на настоящия
договор. Уговорената втора вноска в общ размер на 88 616 евро, представлява
73.47 % или сума в размер на 77 596 евро за апартамента и 73.47 % или сума в
размер на 11 020 евро за гаража, като купувача се е задължил да заплати сумата
в общ размер на 88 616 евро в срок до 31.12.2010 год. Видно от споразумение към договор от 06.10.2010
год., че на 19.10.2010 год. – ответното дружество от една страна като продавач
и И.Г. и Георги Георгиев /сключен между тях граждански брак от 18.09.2002 год./
в качеството им на купувачи от друга страна, са постигнали договореност процесните имоти да бъдат закупени изцяло от И.Т.Г..
Видно
от представените по делото писмени доказателства – платежно нареждане от 08.10.2010 год. в размер на 5 000 евро, преводно нареждане от 08.11.2010 год. в
размер на 22 000 евро, платежно
нареждане от 03.02.2011 год. в размер на 5 000 евро, платежно нареждане от 10.12.2010 год. в размер на 88 616.00 евро,
че договорената в предварителния договор сума е платена изцяло в общ размер на 120 616 евро. Ответника не оспорва, че
дължимите по предварителен договор суми са платени изцяло.
Видно
от нотариална покана с рег. № 6161, том
2, акт 117 на нотариус К. К. и констативен
протокол акт № 16, том III, вх. Рег. №
7623/2013 год., че ищцата е поканила ответното
дружество на 02.09.2013 год. в 10.00 ч. да се яви при нотариуса за сключване на
окончателен договор, но на посочената дата не се е явил, като е поставено
уведомление по чл.47 от ГПК.
Видно
от представените справки по лице за периода от 01.01.1992 год. до 30.09.2013
год. е вписана възбрана върху процесните имоти и
учредена договорна ипотека съгласно НА № 27, том VI, рег. № 12351,
дело № 1027/2008 год. и НА № 148, том II, рег. № 8434,
дело № 348/2011 год.
Видно
от нотариален акт за покупко – продажба на недвижим
имот № 164, том I, рег. № 3880, дело № 164/2006 год., че
ответното дружество се легитимира като собственик на недвижим имот – земя, находяща се в гр.В., бул.О. П. п. № ***, с площ от 6
850 кв.м., съставляваща уругулиран поземлен имот II за „Д. с.” АД,
в кв. 660 по КП на 6-ти микрорайон на гр.В., при граници по представена скица:
имот „За техникум по облекло”, от три страни улици и при граници по акт за
държавна собственост № 3247/05.12.2000 год., ул.В., ограда на Техникума по
облекло, бул.О.П. п. и ул.Н.Г..
Съгласно
разрешение за строеж № 9/28.01.2008 год. на гл.архитект на Община В. е разрешен
строеж на сграда за обществено обслужване, находяща се в УПИ III-1 „за
обществено обслужване”, кв.660, по плана на 6 м.р., бул.О.П. п. ***, гр.В., за който е издадено разрешение за ползване №
СТ-05-1847/05.12.2012 год. на РДНСК – В..
Съгласно
удостоверение изх. № 9421/04.04.2014 год. по изп.
дело № 20137110400564 на ЧСИ Д. Я., че за процесните имоти
няма изготвено постановление за възлагане.
При така изяснената фактическа обстановка,
съдът намира следното от правна страна:
Предявения иск е с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД.
Същия е допустим, предявен при наличието на
правен интерес от активно легитимирана страна – купувач по предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, който по своето естество съчетава
в себе си едновременно елементи на Договор за изработка визиран в чл.258 и
сл.ЗЗД и сключване на окончателен договор уреден от нормата на чл.19, ал.3 от ЗЗД.
За успешното
провеждане на конститутивния иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД в тежест
на ищеца е да докаже кумулативното осъществяване на следните предпоставки: че
между страните е сключен валиден предварителен договор по смисъла на чл.19,
ал.1 и 2 от ЗЗД, че предмет на същия е прехвърляне правото на собственост върху
конкретно определен обект, че ищеца се явява изправна страна по договора, т.е.
изпълнил е поетите с него задължения, както и че към датата на приключване на
устните състезания са налице условията за валидно прехвърляне на имота, в това
число, че ответника се явява собственик на вещта.
Относно наличието на
предпоставките по чл.258 ЗЗД следва да се прецени - изработен ли е определения
предмет, за който са се договорили страните – в конкретния случай в Приложение
№ 1 към процесния предварителен договор - Апартамент
№ 20-7, находящ се на седми етаж от
сграда за обществено обслужване в УПИ III-1 в кв.660 по
плана на шести микрорайон на града, състоящ се от дневна с кухненски бокс и
трапезария, спалня, баня-тоалет, склад, коридор и тераса, с обща застроена площ от 62.38
кв.м., при съседи: от югоизток - улица тупик и стълбищна клетка, от
югозапад - улица тупик, от северозапад - апартамент №
21-7 и от североизток - общ коридор, заедно с 0.1926% ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 13.06
кв.м.ид.ч., заедно
с 12.69 кв.м. ид.ч. от парцела,
както и Гараж № -3-83 на
трети подземен етаж на сградата, със застроена площ от 27.41 кв.м.,
при съседи: от югоизток - стълбищна клетка, от югозапад
- гараж № -3-84 и гараж № -3-85, от северозапад - маневрена площ и от
североизток-гараж № -3-82, заедно с 46.39 кв.м. ид.ч. от обслужващата площ на трети
подземен етаж на сградата, ведно
с 0.1770% ид.ч. от общите части на сградата,
равняващи се на 12.05 кв.м., заедно
с 1.96 кв.м.ид.ч. от парцела,
завършен изцяло съгласно приложение № 3, неразделна част от договора между
страните като продавачът се е задължил да осигури построяването на обекта и
издаване на разрешението за ползване за сградата в срока по чл.3.2 /b/, както и да
организира строителството на обекта и предаде същия при условията на чл.5.1. от
договора.
От доказателствата
по делото се установява безспорно, че между страните е сключен предварителен
договор от 05.11.2010 г. съчетал в себе си едновременно елементи на Договор за
изработка визиран в чл.258 и сл. ЗЗД и сключване на окончателен договор уреден
от нормата на чл.19, ал.3 от ЗЗД. В Приложение № 1 се съдържа описание на обектите
и на идеалните части от парцела. Съгласно същото процесния
имот е индивидуализиран в достатъчна степен, за да позволи идентифицирането му
като самостоятелен обект на право на собственост. Представени са по делото и удостоверение
за данъчна оценка на имота изх. № ДО014487/09.10.2013 год., видно от която е и
че за имота няма непогасени вземания, а така също скици на поземления имот №
27365/04.10.2013 год., № 27366/04.10.2013 год. и № 27367/04.10.2013 год. на
СГКК – В.. С оглед на изложеното, съдът намира, че предмет на възникналото
облигационно правоотношение са недвижимите имоти, така както са
индивидуализирани в исковата молба и в уточнителната
към нея.
Съдът намира, че процесния предварителен договор и приложенията към него
отговарят на законовите изисквания за редовност на предварителното съглашение с
оглед възможността същото да бъде обявено за окончателно – писмена форма,
страни, индивидуализиран имот по площ, местонахождение, граници, уговорен срок
за сключване на окончателен договор, цена. Постигнатото съглашение е валидно,
доколкото с подписване на договора, страните са демонстрирали воля да се
обвържат от неговите клаузи за продажба съответно изграждане и покупка на процесния имот. Уговорена е продажната цена на имотите в Приложение
№ 2 в общ размер на 120 616 евро, както и сроковете за плащане на цената им в
т.2 от същото.
За да е налице изправност на страна по
предварителния договор е необходимо същата да е изпълнила поетите с договора
задължения. В конкретния случай като задължение на купувача е плащането на
цената. В изпълнение на задължението си, купувача – ищец в настоящото
производство е представил доказателства за извършено плащане - платежно
нареждане от 08.10.2010 год. в размер на 5 000 евро, преводно нареждане от
08.11.2010 год. в размер на 22 000 евро, платежно нареждане от 03.02.2011 год.
в размер на 5 000 евро, платежно нареждане от 10.12.2010 год. в размер на 88
616.00 евро, неоспорени от ответната страна и от които съдът приема, че
договорената в предварителния договор сума е платена изцяло в уговорения общ
размер на 120 616 евро, съгласно Приложение № 2. Плащането на дължимата
продажна цена не е оспорена от ответника по делото.
В предварителния
договор е инкорпориран и договор за изработка, съгласно който продавачът е
следвало да предаде във владение на купувача обекта след изграждането му
/чл.6.3 от договора/ и приемането на изградения обект в съответствие с чл.5.1,
сключването на окончателен договор във формата на нотариален акт само след
пълното изплащане на покупната цена. Безспорно е, че е налице неизпълнение от
страна на ответника за прехвърляне по нотариален ред на процесните
имоти.
Съдът в производството по чл.19, ал.3 от ЗЗД замества
действията на нотариуса. Видно от представените по делото доказателства - нотариален акт за покупко – продажба на недвижим имот № 164, том 1, рег. №
3880, дело № 164/2006 год., разрешение за строеж № 9/28.01.2008 год. на
Гл.архитект на Община В., разрешение за ползване № СТ-05-1847/05.12.2012 год.
на РДНСК – Варна, удостоверение изх. № 9421/04.04.2014 год. по изп. дело № 20137110400564 на ЧСИ Д. Я. и справка по лице
от Агенция по вписвания се установява, че към датата на
приключване на устните състезания са налице условията на валидното прехвърляне
на имота, като продавачът се явява собственик на вещта.
Вписаната обезпечителна възбрана върху
имота не представлява пречка да бъде обявен предварителния договор за
окончателен. Последицата от наложената възбрана е уредена в чл.401 във връзка с
чл.453 от ГПК- ако със сила на присъдено нещо се установи, че правото, което е
обезпечено с възбраната съществува, то прехвърлянето на собствеността върху
недвижимия имот, което се осъществява с настоящото решение, ще е непротивопоставимо на кредитора, наложил възбраната.
Предвид установените предпоставки за положително
произнасяне по предявения иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД, същият
следва да бъде уважен.
В диспозитива на решението си съдът е
длъжен да възпроизведе клаузите на предварителния договор. Това задължение
нормативно произтича, както от разпоредбата на чл.362, ал.1 от ГПК, която
изрично предвижда, че съдът постановява решение, което замества окончателния
договор, така и от тази на чл.114 и чл.115 ЗС, респективно точки 12 и 14 от
Правилника за вписванията, които придават на съдебното решение по чл.19, ал.3 ЗЗД значението на окончателен договор.
Съдът на основание чл.362, ал.1 ГПК следва
да обяви за окончателен предварителния договор сключен между страните на 05.11.2010 г.
Съгласно т.19 от Тълкувателно
решение № 6/2012 год. по смисъла на чл.364, ал.1 от ГПК - разноските по
прехвърляне на имота включват и нотариалната такса.
На основание чл.364, ал.1 от ГПК ищцата
следва да бъде осъдена да заплати дължимата държавна такса по прехвърлянето в
размер на 1 002.31 лева по сметка на ВОС, определена върху пазарната цена на
вещта /съгласно чл.96, т.1 от ЗННД/ - 235 904.39 лева, на основание Тарифата за
нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност и чл.96 от ЗННД.
Дължимия данък по чл.44, ал.1 от ЗМДТ следва да бъде
платен също от ищцата – купувач по арг. на чл.45 от ЗМДТ, в съответната данъчна служба по местонахождение на имотите, като на
основание чл.364, ал.2 от ГПК и чл.50 от ЗМДТ заверен препис от настоящото
решение следва да бъде издаден само след представяне на доказателства за платен
данък.
След влизане на решението в сила същото подлежи на
вписване в шестмесечен срок, на основание чл.115, във връзка с чл.112, б.“з” и
“а” от ЗС, като указва на купувача, че след изтичането на срока вписването на
исковата молба губи действието си.
Препис от влязлото в сила решение за вписване да се
издаде след представяне от ищеца И.Т.Г., ЕГН **********, от гр.Варна на
доказателства за платен в данъчната служба дължим местен данък на основание
чл.44, вр.чл.47, ал.2 от ЗМДТ; удостоверение, че продавачът няма непогасени,
подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни
осигурителни вноски, на основание чл.264 от ДОПК, както и актуално
удостоверение за данъчна оценка на недвижимия имот, необходимо за
удостоверяване на липсата на непогасени данъчни задължения за имота.
С оглед изхода от спора съдът следва
да се произнесе и по искането за присъждане на разноски:
Ищцата чрез процесуалния си представител е представила
списък по реда на чл.80 от ГПК за претендирани
разноски в общ размер на 9 847.26 лева. Съдът намира, че на същата следва да й бъдат
присъдени такива в размер на 7 847.26 лева, доколкото видно от договор за
правна защита на л.127 по делото е договорено адвокатско възнаграждение в общ
размер на 4 030.22 лева, от които на 28.02.2014 год. е внесена сумата от 2 000
лева, като е уговорено, че разликата от 2 030.22 лева ще бъде заплатена в срок
до 28.03.2014 год. Съгласно т.1 от Тълкувателно решение № 6/2012 год.
уговореното адвокатско възнаграждение следва да бъде заплатено, като само в
този случай се присъждат разноските. Плащане на сумата от 2 030.22 лева не е
доказано от страната, поради което и съдът следва да присъди разноски само в
размер на 7 817.04 лева, на основание чл.78, ал.1 от ГПК.
Водим от горното, съдът
Р Е
Ш И:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот № 15А от 05.11.2010 г., по силата на
който ответното дружество „ОРКИД
ГАРДЪНС ВАРНА“ EООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление – гр.Варна, ул.„Андрей Сахаров”
№ 2, представлявано от управителя О. МИРЕТЦКИ, в качеството му на продавач се е
задължило да прехвърли на ищцата И.Т.Г.,
ЕГН **********,*** Г. **, ет.*, ап.**, в качеството й на купувач, правото на собственост
върху недвижим имот, описан в Предварителен договор № 15А от 05.11.2010
год. и Приложение № 1 /описание на
обекта и идеалните части от парцела/, а именно 14.65 кв. м. ид. ч. от поземлен имот с кадастрален идентификатор 10135.2558.149 с площ от 5 400.00 /пет хиляди и четиристотин квадратни метра/, с
административен адрес: гр.Варна, бул.«Осми Приморски полк» № 115, с трайно
предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно
ползване: за друг обществен обект, комплекс, стар идентификатор
10135.2558.118, номер на предходен план: кв. 660, пар. III - 1 за обществ.
обслужване, при съседи на имота: имоти с кад.
идентификатор № 10135.2558.117,
10135.2558.150 и 10135.2558.151, съгл. кадастрална
карта и кадастрални регистри, одобрени със заповед РД-18-
92/14.10.2008 г. на ИД на АГКК; Апартамент
20
-
7 /двадесет-седем/,
представляващ
самостоятелен обект с идентификатор 10135.2558.149.1.144,
с административен адрес на имота: гр. Варна, бул.«Осми Приморски полк» № 115 /сто и петнадесет/,
етаж 7 /седем/, намиращ се в сграда № 1 /едно/ с кад. идентификатор 10135.2558.149.1, разположена
в поземлен имот с кадастрален идентификатор 10135.2558.149, предназначение
на обекта: жилище, апартамент, брой нива: 1 /едно/, с площ 62.38 кв.м.,
състоящ се от дневна с кухненски бокс и трапезария, спалня, баня - тоалет,
склад, коридор и тераса, при съседни самостоятелни обекти в сградата: 10135.2558.149.1.145,
10135.2558.149.1.123;
10135.2558.149.1.163, заедно с 0.1926 % идеални части,
равняващи се на 13.06 кв.м. идеални части от общите части на
сграда с кад. идентификатор 10135.2558.149.1, по
кадастрална карта и кадастрални регистри, одобрени със заповед РД-18-92/14.10.2008
г. на ИД на АГКК; Гараж № 3-83 /три тире осемдесет и три/,
представляващ самостоятелен обект с идентификатор 10135.2558.149.1.345,
с административен адрес на имота: гр.Варна, бул.«Осми Приморски полк» № 115 /сто и
петнадесет/, етаж -3 /минус три/, на трети подземен етаж в
сграда № 1
/едно/, разположена в поземлен имот с кадастрален идентификатор 10135.2558.149, предназначение
на обекта: Гараж в сграда, брой нива: 1 /едно/, с площ 27.41 кв.м.,
при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: 10135.2558.149.1.347,
10135.2558.286.1.346;
10135.2558.149.1.286,
10135.2558.149.1.343,
10135.2558.149.1.344,
под обекта - няма; над обекта
- няма,
ведно с 0.1770 % идеални части от
общите части на сградата, равняващи се на 12.05 кв.м. идеални
части от общите части на сграда с кад. ид. 10135.2558.149.1, съгласно
кадастрална карта и кадастрални регистри, одобрени със заповед РД-18-92/14.10.2008 г. на ИД
на АГКК, с данъчната оценка в общ размер
на 145 426.10 лева, съгласно
Удостоверение за данъчна оценка № ДО014487/09.10.2013
г., за сумата от 120 616 /сто и двадесет хиляди шестотин
и шестнадесет/ евро с включен ДДС заплатени
изцяло на продавача, на основание чл.19, ал.3 от ЗЗД.
ОСЪЖДА И.Т.Г., ЕГН **********,*** Г. **, ет.*, ап.** ДА ЗАПЛАТИ в полза на Държавата, по бюджета на съдебната власт,
по сметка на ВОС сумата от 1 002.31 /хиляда
и два лева, и тридесет и една стот./ лева, представляваща
дължимата такса за прехвърлянето на недвижимия имот, определена съобразно
Тарифата към закона за нотариусите и нотариалната дейност и чл.96 от ЗННД, на
основание чл.364, ал.1 от ГПК.
ОСЪЖДА „ОРКИД ГАРДЪНС ВАРНА“ EООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление – гр.Варна, ул.„Андрей Сахаров” № 2, представлявано от управителя О. МИРЕТЦКИ ДА ЗАПЛАТИ на И.Т.Г., ЕГН **********,*** Г. **, ет.*, ап.**, сумата от 7 817.04 /седем хиляди
осемстотин и седемнадесет лева, и четири стот./ лева, представляващи сторените съдебно-деловодни разноски
по делото, на основание чл.78, ал.1 от ГПК.
След влизане на решението в сила, същото подлежи на
вписване в шестмесечен срок, на основание чл.115 от ЗС, като указва на
купувача, че след изтичането на срока вписването на исковата молба губи
действието си.
Препис от влязлото в сила решение за вписване да се
издаде след представяне от ищеца И.Т.Г.,
ЕГН **********,*** Г. *, ет.*, ап.** на доказателства за данъчна оценка на процесните имоти към
момента на влизане в сила на решението, както и доказателства за платен в данъчната служба дължим местен данък на основание чл.44, вр.чл.47,
ал.2 от ЗМДТ; заплатена нотариална такса по сметка на ВОС, съгласно Тарифа
за нотариалните такси към ЗННД, както и удостоверение,
че продавача няма непогасени, подлежащи на принудително изпълнение задължения
за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски, на основание чл.264 от ДОПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване
пред Варненски Апелативен съд в двуседмичен срок от връчване на препис от
настоящия съдебен акт на страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: