РЕШЕНИЕ
№ 971
гр. Русе, 04.07.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – РУСЕ, V ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на пети юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Татяна Т. И.а
при участието на секретаря Елисавета Янк. Янкова
като разгледа докладваното от Татяна Т. И.а Гражданско дело №
20244520100962 по описа за 2024 година
Предявени са обективно и субективно съединени искове с правно основание чл.
233, ал.1 и чл. 82 от ЗЗД.
Ищцата С. С. С... твърди, че е собственик на апартамент с обща площ 106 м2,
намиращ се в гр. Русе, кв. „Д.........“, бл. „У.......", вх.1, ет.1, ап.6. За посочения
апартамент на 23.03.2023 г. тя сключила договор за наем с ответника. Съгласно
контракта, наемателят се задължил да ползва апартамента по неговото предназначение
за срок от една година, в замяна на което да плаща всеки месец сумата от 380 лв.
Плащанията били редовни от страна на наемателя, но в момента, в който
наемодателката отишла до горепосочения адрес, за да говори с наемателя, тя
забелязала, че имотът бил в много окаяно състояние. Още с влизането си забелязала, че
външната врата била издраскана и изцапана, в коридора имало петна, по стените имало
множество дупки, вероятно за дюбели, в кухнята също имало петна по стените и
множество дупки, пералнята и хладилникът не работели, а помещението било много
мръсно. Холът също бил с петна и драскотини по стените и с множество дупки за
дюбели. Едната спалня била със счупен прозорец и в много мръсно състояние, с петна
по стените, със скъсани и раздрани тапети. Във втората спалня липсвало едно
осветително тяло и имало петна по стените. В третата спалня положението било
същото – с накъсани и надрани тапети и с петна по стените. На няколко места из
апартамента имало счупени и липсващи плочки. Терасата била в много мръсно
1
състояние и пълна с разхвърлени вехтории. От видяното наемодателката останала
изумена, имайки предвид в какъв приличен, чист и образцов вид предала жилището за
ползване на наемателя, а той по никакъв начин не пазил повереното му имущество, за
което трябвало да се грижи като добър стопанин и според неговото предназначение.
След проведения разговор между тях, наемодателката решила да прекрати
договорните им взаимоотношения, като съгласно чл. 3, т. 5 от подписания договор за
наем, да отправи едномесечно предизвестие към наемателя за прекратяване на
договора и последният да напусне имота до 30.12.2023 г. Това било подписано и
невъзразено. Имали и уговорка наемателят да поправи щетите, нанесени на имота от
него, като смени счупените и липсващи плочки, шпаклова частично там, където е
необходимо, за да запълни дупките, да боядиса стени и тавани с латексова боя, да
залепи нови тапети там, където били скъсани и одрани, да постави стъкла на
липсващите прозорци и то в най-скоро време.
След напускането на имота наемите били платени до последния месец, но не
така стояли нещата с дължимите разходи за имота, като ползваното електричество, за
което се дължали 366,47 лв. за периода 02.11.2023 - 02.12.23 г. и 198,20 лв. за периода
03.12.2023 - 02.01.2024 г. От депозита, получен при подписване на договора за наем,
ищцата задържала сумата и платила електричеството, изразходвано от наемателя, но не
било достатъчно за крайното погасяване на задължението, за което към момента на
завеждане на делото имало за плащане още 198,20 лв.
След няколко дни С. С... видяла, че наемателят нямал намерение да започне
ремонта, за който се били договорили и решила да изпрати писмена покана до него, за
да го подкани в двуседмичен срок да започне възстановяване на нанесените вреди от
него, които той бил задължен да поправи като наемател, съгласно чл. 231 от 33Д. Но до
настоящия момент той не отговорил по никакъв начин, не желаел да комуникира
изобщо с ищцата и ясно показал, че няма никакво намерение да поправи щетите, които
нанесъл на имуществото на наемодателката. Поради тази причина й се наложило да
наеме специалисти - строители да направят оферта и след това да извършат ремонт,
като приведат апартамента във вид, който може да бъде използван. Необходимият
ремонт се състоял от: частична шпакловка на целия апартамент, за да се закрият всички
пробивни дупки и надрасквания по стени и тавани, боядисване на стени и тавани
заради шпакловката и петната от мръсотия, смяна на счупен теракот и фаянс и монтаж
на липсващите места, подмяна на рамка на прозорец и стькло, реставриране на рамки
на прозорци, поради силното им замърсяване и др. Сумата, на която възлизал ремонта,
който бил задължителен, за да се отстранят нанесените вреди от наемателя, възлизала
на 4531,27 лв. от които 2998,80 лв. за труд на строителна фирма, 982,47 лв. за
материали и 550 лв. за почистване на апартамента. Офертата била приета от
наемателката, договор щял да бъде подписан, но ремонтът не е започнат, за да се
2
изчака вещо лице - специалист в областта да огледа, което да прецени щетите. Към
настоящия момент били закупени само строителните материали.
От напускането на апартамента от страна на наемателя до настоящия момент
собственикът на имота понасял вреди поради факта, че бил негоден за ползване и не
можел да се отдава под наем в този вид. Вече втори месец бил в загуба, което било
пропусната полза в размер на два наема или 760 лв. Този период, както и докато
имотът не бъде приведен в добър и приличен вид за ползване, бил в загуба за ищцата
по вина на наемателя Т. Д., който не спазвал условията по договор и закон, не зачитал
правото на собственост, като не опазил с грижата на добър стопанин имота и не желаел
да поправи щетите, които е нанесъл.
Моли да бъде постановено решение, с което ответникът бъде осъден да й
заплати разходите, свързани с ползуването на вещта, от които: за електричество 198,20
лв. за периода 03.12.2023 - 02.01.2024 г. /впоследствие тази претенция е оттеглена/,
разходите, свързани с възстановяването на нанесените щети /платени строителни
материали и на строителна фирма/, възлизащи на 4531,27 лв., както и пропуснати
ползи в размер на 760 лв., представляващи пропуснат наем за месеците 01 и 02.2024 г.,
поради факта, че по вина на ответника не могла да допусне наематели в апартамента.
Претендира и присъждане на сторените в настоящия процес разноски.
Ответникът депозира отговор на исковата молба, в който оспорва
основателността на претенциите. Твърди, че семейството му дълги години работело и
живеело в Република Германия. В началото на 2023 г. решават да се приберат в
България. Притежават къща в с.Ч.в., която била за основен ремонт. 3а да започнат
ремонта, били принудени спешно да намерят голям апартамент, в който да живеят. По
тази причина сключил договор за наем с ищцата. При подписването на договора Т. Д.
заплатил авансово един месечен наем и депозит в размер на 1 месечен наем, който
имал обезпечителна и гаранционна функция. Апартаментът бил в окаяно състояние
още тогава. Пряко доказателство за това била ниската месечна наемна цена на имота от
380 лева, при средна месечна наемна цена над 1000 лева за ремонтиран 4-стаен
апартамент в гр.Русе, кв.“Д.“. Апартаментът бил нает без обзавеждане и в
изключително мръсно и мизерно състояние. Бойлерът не работел, хладилникът бил с
наслоявания, а пералнята не била свързана. Липсващата плочка в коридора била
разлепена и само поставена. Били нанесени 5-6 слоя боя върху тапетите. Таваните
били опушени, с петна и драскотини по стените и скъсани тапети. В приемо-
предавателния протокол, попълнен при сключване на договора за наем, не било
описано състоянието на имота, а какви вещи има в него: кухненски шкафове, мивка,
маса, пералня, хладилник, секция и бойлер. Това било всичко, което имало в
апартамента. Още при нанасянето си ответникът попитал ищцата дали може да си
постави телевизор и две шкафчета посредством дюбели в стените. Уверил С. С..., че
3
след прекратяване на наемното правоотношение дупките ще бъдат запълнени и
шпакловани, а участъците - боядисани. Получил съгласието на ищцата и чрез дюбели
поставил стойка за телевизор в хола - 5 дупки, огледало и закачалки в коридора - 6
дупки и шкафче в кухнята - 2 дупки или общо имало 13 пробити дупки.
Относно счупения прозорец: Дограмата на апартамента била стара и
амортизирана. Прикрепването на стъклата към такава дограма ставало чрез малки
гвоздейчета и халчия. В апартамента на С. С... на много места липсвала
уплътнителната халчия на прозорците, а на някои прозорци липсвали и прикрепващите
стъклата малки гвоздейчета. По тази причина и вследствие на въздушно течение,
стъклото на един от прозорците се счупило.
На 01.12.2023 г. Т. Д. получил предизвестие за прекратяване на договора за
наем, след което предприел организация по опразване на апартамента и преместване на
покъщнината си в с.Ч.в.. Едва след получаване на предизвестието махнал телевизора в
хола, огледалото и закачалката в коридора и шкафчето в кухнята. 3атова не отговаряло
на истината твърдението, че „когато отишла да говори с наемателя по въпроси,
свързани с имота, С. С... забелязала дупки по стените и затова му връчила
предизвестието". Обективно нямало начин да забележи, че има дупки по стените,
докато на тях имало телевизор, огледало, закачалки и шкафче. Необходимостта тези
вещи да бъдат демонтирани от стените идвала след връчване на предизвестието за
прекратяване на договора за наем. При опразването на апартамента Т. Д. откачил
маркуча, който захранва пералнята с вода и предал пералнята така, както я е получил -
в изправност, но без свързване към ВиК. Оставил свързващия маркуч вътре в
пералнята, за което уведомил наемодателката. Когато отишъл да издаде ключа на С.
С... я попитал има ли някакви претенции и трябва ли да подписва приемо-предавателен
протокол за издаване на апартамента. Уведомил я, че е ангажирал майстор, който да
смени стъклото на прозореца, да запълни дупките и да боядиса шпаклованите
участъци. Тогава С. С... го изгонила от апартамента с думите „Вън от къщата ми". Т. Д.
не е подписвал приемо-предавателен протокол за предаване на апартамента.
На 05.01.2024 г. по пощата той получил покана да направи ремонт на
апартамента. След това организирал среща в апартамента на ищцата, за да се уточнят
подробностите по ремонта, на която присъствали ищцата, придружавана от непознат
мъж, Р. В. Д.а, П. О. - майсторът, който бил нает от Т. Д., Т.З. - брокер на недвижими
имоти, адв. Л.В. и адв. В.-Т.. П.-О. смъкнал прозореца, за да го занесе на стъклар за
смяна на счупеното стъкло и почнал да взема размери. Обяснил на С. С. че дупките
трябва само да се шпакловат с гипс и да се боядисат участъците. Обяснил й, че не е
необходимо и е невъзможно да се боядисат целите стени, защото върху тях вече има 5-
6 слоя боя, нанесена върху неразлепени тапети. Ако се нанесе 7-ми слой боя, имало
опасност тапетите да се разлепят от стените и да паднат. Тогава С...ме С... започнала да
4
крещи на майстора „Не, ти ще ремонтираш така, както аз ти кажа“. 3апочнала да
проявява агресия и към останалите присъстващи на срещата и на финала ги изгонила.
По този начин възпрепятствала Т. Д. да отремонтира пробитите от него 13 броя дупки
и счупеното стъкло. В случая поведението на ищцата следвало да бъде окачествено
като умишлено създаване на пречка за наемателя да изпълни задължението си по
чл.231, ал.1 33Д - да отстрани повреди, които се дължат на обикновено употребление.
Предвид изложеното, прави възражение относно основателността на исканото за
обезщетение по чл.233, ал.2 ЗЗД, както и относно претендирания размер на ищцовата
претенция.
Относно иска по чл.232, ал.2 от З3Д заявява, че консумираният ток за м.ноември
2023 г. бил платен от ищцата от депозита, който Т. Д. й предоставил. Реално този ток
бил платен от него. Относно претенцията за неплатен ток в размер на 198,20 лева -
фактурата за консумирания ток за периода от 03.12.2023 г. до 02.01.2024 г. излязла на
16.01.2024 г. на името на титуляра на партидата - В.А.Х.. На 12.02.2024 г. (преди
завеждане на иска) в офис на „Изи Пей“ ответникът заплатил 201.70 лева, от които
198.19 лева главница и 3.51 лева лихви за забава на плащането. Предвид изложеното,
прави възражение относно основателността и на това претендирано обезщетение по
чл.232, ал.2 ЗЗД и относно претенцията за плащане на разходите, свързани с
ползването на вещта.
Относно иска по чл.82 от ЗЗД: Ответникът предал С...ме С... владението на
наетия апартамент в края на 2023 г. Същата не била лишена от възможността да владее
и ползва имота си. Ако не е била прекратила предсрочно действието на договора, щяла
и сега да получава регулярно месечен наем. Според ответника е логично след
прекратяване на едно наемно правоотношение да мине известно време докато бъде
сключен нов договор за наем. Счита, че целта на ищцовата претенция е неоснователно
обогатяване. Очевидно било, че апартаментът на С...ме С... от много години се нуждаел
и продължава да се нуждае от основен ремонт и че тя не е предприемала никакви
действия да поддържа имота в добро състояние.
Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства, прие за
установена следната фактическа обстановка:
На 23.03.2023 г. страните по спора сключват договор за наем, по силата на който
ищцата отдава за възмездно ползване собствения си недвижим имот на ответника, а
именно: апартамент, представляващ четири стаи, кухня, баня и тоалетна и три тераси, с
площ 106 кв.м., находящ се в гр.Русе, кв.“Д.........“, ул.“У.......“ 2, ......., за срок от една
година, като имотът ще се използва за живеене. Наемателят от своя страна се
задължава да заплаща месечна наемна цена в размер на 380 лв., като при предаване на
имота внася депозит от 380 лв., който му се възстановява при прекратяване на договора
или се прихваща срещу съществуващи към него момент задължения. Съгласно
5
контракта, наемодателят има право да го прекрати едностранно с едномесечно
писмено предизвестие, отправено до наемателя. В раздел „Права и задължения на
наемателя“ е предвидено задължение за същия да ползва имота с грижата на добър
стопанин и според предназначението му, да го върне в добро състояние след
прекратяване на договора, като се отчете обичайното изхабяване на база съставения
приемо-предавателен протокол. Последната страница от договора съдържа и Приемо-
предавателен протокол, в който е описано „състоянието и обзавеждането“ на
апартамента по следния начин: Кухня: горни и долни шкафове, вградена мивка със
смесител, маса, пералня-Аlise, хладилник „Веко“; Спалня 1: секция; хол и две стаи без
обзавеждане; Баня и сан.възел – оборудвани, бойлер Теsi.
На 01.12.2023 г. на ищеца е връчено предизвестие за прекратяване на наемния
договор.
Представен е приемо-предавателен протокол към договор за наем от 23.03.2023
г., подписан само от ищцата и свидетеля Т.З..
На 14.01.2024 г. на ответника, чрез майка му, е връчено известие за доставяне на
покана за възстановяване повреди по апартамента, за почистването му и плащане на
всички консумативи за ползването му в двуседмичен срок.
Към исковата молба е приложено „ценово предложение“ от „Интер Строй –
Степанов“ ЕООД до С. В. за извършване на СМР и ремонтни дейности в процесния
имот на обща стойност 2998.80 лв. с вкл.ДДС. Представена е и оферта от „Ви Енд Джи
Груп“ ЕООД за основно почистване на апартамента на ищцата на стойност 550 лв. без
ДДС.
Разпитаната по делото свидетелка Т.З. – посредник при сключване на договора
за наем между страните, излага твърдения, че при отдаването му под наем
апартаментът на ищцата бил в добър вид, чист, нямало дупки по стените и счупен
прозорец, не е имало липсващи плочки, нито скъсани и надрани тапети. Било
почистено, стени и тавани били боядисани, в едната стая имало жълти тапети, които
били пребоядисани и чисти, бянята-почистена, пералнята и хладилникът били
използвани, но чисти. При предаването на апартамента от наемателя имало счупени
плочки по пода в кухнята /по цокъла на парапета/, дупки по стените от дюбели, счупен
прозорец в едната стая, имало овехтяване по стените, като са се нанасяли. Пералнята и
хладилникът не били в добър вид, били мръсни, жилището не било почистено във
вида, в който им се е предало. Когато наемателят върнал ключовете за апартамента не
е съставян приемо-предавателен протокол, но свидетелката видяла, че стените са
замърсени вследствие на употреба или бутнати, но не всички стени били изцапани и не
във вид, в който не може да се живее.
Свид.Северин Неделчев – брат на ищцата също излага твърдения, че преди да се
нанесе ответникът, апартаментът на сестра му бил измазан, боядисан, чист. Свидетелят
6
носил с колата си материали за апартамента, а племенника му докарал майстори, които
шпакловали, имало сложен теракот, но не бил сменен изцяло. После като видял имота
бил много зле – кухнята, стаята до коридора, било мръсно, стените изцапани и
надраскани, с дюбели по тях, счупен прозорец, спукани плочки, скъсани и надрани
тапети, дюбели по стените, мръсни били пералнята и хладилникът. На 26 януари
свидетелят присъствал, когато там били и адвокатките. Ответникът казал, че няма да
боядисват и да възстановяват нищо. Сестра му се обадила на полицията и те си
тръгнали.
Свид.В.Д. – майка на съпругата на ответника твърди, че при наемането
процесният апартамент изглеждал ужасно. Стените били с многократно нанасяна боя
върху тапетите, имало петна, таваните навсякъде били мръсни, жълти като опушени,
прозорците и дограмите били стари, раздрънкани, не се затваряли добре, дрънчали.
Имало следи от пребоядисване на всички стени.
Свид.П.-О. се занимавал със строителство и в края на м.01.2024 г. Т. Д. му се
обадил да отиде във въпросния апартамент, да провери какви са щетите по него и да ги
поправи. На място свидетелят установил един счупен прозорец, една отлепена плочка
и дупки от дюбели. Той взел прозореца същия ден и го занесъл на майстор-стъклар.
Собственичката на апартамента заявила, че иска да му направят цялостен ремонт,
цялостно пребоядисване и в една от стаите скъсала част от тапета, за да покаже колко
било занемарено. Свидетелят й заявил, че не е необходима цялостно боядисване, а
частичен ремонт. Свидетелят щял да оправи щетите до степен, до каквато Т. е заварил
апартамента. Тогава ищцата се ядосала, избухнала, извикала полиция, обиждала Т. и
жена му и свидетелят си тръгнал, като после върнал и стъклото на мястото му. 10-15
дни след като въпросният апартамент бил нает от ответника, свид.Опров ходил там и
според него нямало следи от пресен ремонт, а такъв бил извършван преди около 7-8
/или 5-6/ години. Таваните не били пребоядисани, били със стара бяла боя, с нюанси.
Тапетите били поставени преди много време и доста пъти боядисвани. Трябвало да се
замажат дупките и да се боядиса със същата боя. Липсвала само една плочка между
всекидневната и кухнята. Ищцата му заявила, че каквото му каже, това ще прави.
Свид.В.-Т.-Н... в края на м.януари 2024 г. посетила апартамента на ищцата като
пълномощник на ответника. На срещата присъствали съпругата на Т. Д., наетият от
него майстор, ищцата, жената от агенцията, осъществила контакт между наемателя и
наемодателката и роднина на последната. Жилището било старо, в недобро състояние,
занемарено, с правени опити за освежаване, върху тапетите била нанасяна боя
многократно, а таваните били леко опушени. Имало дупки за телевизор и шкафчета и
отлепена плочка между кухнята и коридора, която казали, че ще залепят. Майсторът
смъкнал рамката, за да я носи на стъклар. Той започнал да си записва и да изразява
мнение по какъв начин да се осъществят ремонтните дейности. Заявил, че ще затвори
7
дупките, ще замаже, но наемодателката искала да се направи цялостен ремонт, станала
агресивна, започнала да обижда, да ругае, да кълне и се обадила на тел.112 да извика
полиция. Всички се опитали да успокоят напрежението и да кажат, че искат да
отстранят повредите. Като се ядосала, тя тръгнала да дърпа тапета, за да им покаже.
Искала всичко да се свали, да се измаже и боядиса, защото така смята за правилно.
По делото е прието заключение по назначената съдебно-техническа експертиза.
В същото експертът подробно описва установеното на място състояние на жилището
на ищцата, като съобразява и заявените в исковата молба щети. Според експертизата в
имота са налични 23 бр. отвори за дюбели, стените в помещенията са със следи от
обикновена употреба, на едно място има обелено парче тапет, няма липсващи
осветителни тела, има паднал декоративен елемент, отлепени една плочка на прага на
кухнята с хола, малко парче плочка на прага на кухнята със спалнята и три плочки от
облицовката на перваза на прозореца на терасата на кухнята, счупени две стъкла на
прозореца в спалнята до кухнята. За да се отстранят следите от ползване по стените са
направени два варианта на изчисление на необходимите разходи – локално, само
замърсените места се боядисват с латекс в същия цвят и втори вариант - цялостно
боядисване на стените. В първия случай стойността на СМР възлиза на 292.70 лв. с
ДДС, а във втория случай – 1305.82 лв. към 31.12.2023 г.
В съдебно заседание вещото лице уточнява, че дадените цени са за труд и
материали. Петната и мръсотията по стените са зацапвания от обикновена употреба на
жилището и не са силно забележими. Повечето са на места, където е имало мебели,
които са били премествани, нещо се е поодраскало. Преди да се нанесе ответникът е
имало освежаване, стените са били боядисани. Според експерта е нормално да се
получи такова замърсяване по стените за периода, за който ответникът е бил в
апартамента.
При така установената фактическа обстановка съдът прави следните
изводи:
Безспорно е, че през 2023 г. страните са били в наемно правоотношение по
повод „използването за живеене“ имота на ищцата, представляващ четиристаен
апартамент на посочения по-горе адрес в гр.Русе. Съгласно подписания между тях
договор за наем от 23.03.2023 г., наемодателят е имал задължението да предаде обекта
в състоянието, в което се е намирал към момента на сключването на контракта. От
приемо-предавателния протокол не става ясно какво е било състоянието на имота към
23.03.2023 г., тъй като са описани само оскъдните вещи, намиращи се в него. Гласните
доказателства, ангажирани от ищцата, както и заявеното от вещото лице в съдебно
заседание установяват, че имотът на С. С... е бил със стара двукатна дървена дограма и
стари плочки теракот. Преди да бъде нает от ответника, е имало освежаване, като
стените са били боядисани. Тези обстоятелства дават основание на съда да приеме, че
8
имотът е бил предаден от наемодателя в надлежно състояние, годно за ползването, за
което е нает, по смисъла на чл.230 ЗЗД.
Съгласно разпоредбата на чл.231 от ЗЗД, дребните поправки, отнасящи се до
повреди, които се дължат на обикновено употребление, като замърсяване на стени в
помещинията и др., за са сметка на наемателя. Според чл. 233, ал. 1, изр. 2-ро ЗЗД,
наемателят дължи обезщетение за вредите, причинени през време на ползването на
вещта, освен ако докаже, че те се дължат на причина, за която той не отговаря /т.е.
вината на наемателя се предполага/. Посочената правна норма урежда оборима
презумпция за виновно причиняване на вредите от наемателя през време на ползването
на вещта. Основателността на предявения иск е обусловена от установяването от
страна на ищеца на следните правопораждащи факти: валидно възникнало
облигационно правоотношение, въз основа на което е предоставил на ответника
ползването на процесния имот, при ползването на който, в причинна връзка с
действията на ответника, са били причинени твърдените повреди в имота, както и
тяхната стойност.
В конкретния случай повредите в имота на наемодателката, причинени по
времето, когато е бил използван от семейството на ответника, са безспорно установени
и описани в приетото експертно заключение. Те се изразяват в налични отвори за
дюбели, зацапвания и петна по стените в помещенията в резултат от обикновена
употреба, паднал декоративен елемент, отлепени една плочка на прага на кухнята с
хола, малко парче плочка на прага на кухнята със спалнята и три плочки от
облицовката на перваза на прозореца на терасата на кухнята, счупени две стъкла на
прозореца в спалнята до кухнята. Стойността на необходимите СМР за тяхното
поправяне и отстраняване, според експерта възлиза на 292.70 лв. Поради това, съдът
намира претенцията на ищцата за основателна и доказана до посочената сума. Това е
така, тъй като цялостното боядисване на апартамента не може да се приеме като пряка
и непосредствена последица от действията на ответника и семейството му по време на
ползване на вещта. В случай, че ищцата счита, че с цялостното боядисване на стените
имотът й би имал по-добър търговски вид, то тези допълнителни СМР следва да се
извършат изцяло за нейна сметка. Причинените имуществени вреди по смисъла на
чл.233 ЗЗД следва да са в пряка причинна връзка с действията на наемателя при
ползването на наетата вещ. Ето защо претенцията над сумата 292.70 лв. до
претендираните 4531.27 лв. следва да се остави без уважение.
Ищцата претендира и обезщетение за пропуснати ползи, представляващи
пропуснат наем за първите два месеца от 2024 г. поради това, че при напускането на
имота от ответника жилището е било негодно за ползване и отдаване под наем във
вида, в който е било предадено.
Съгласно разпоредбата на чл. 82 ЗЗД, регламентираща обема и границите на
9
отговорността за вреди от виновно неизпълнение на договорните задължения,
обезщетението обхваща всички причинени вреди, които са пряка и непосредствена
последица от неизпълнението и са могли да бъдат предвидени при пораждане на
задължението, като при недобросъвестност на длъжника – обезщетението обхваща
всички преки и непосредствени вреди. Според посочената разпоредба, подлежащите на
обезщетяване имуществени вреди са два вида – претърпяна загуба и пропусната полза.
Както в правната доктрина, така и в съдебната практика, пропуснатата полза се
дефинира като неосъществено уВ.чаване на имуществото на кредитора.
Установяването на пропуснатата полза се основава на предположение за състоянието,
в което имуществото на кредитора би се намирало, ако длъжникът беше изпълнил
точно задължението си, съпоставено с имуществото му към момента на
неизпълнението. Тъй като пропуснатата полза представлява реална, а не хипотетична
вреда, това предположение винаги трябва да се изгражда на доказана възможност за
сигурно уВ.чаване на имуществото и не може да почива на логическо допускане за
закономерно настъпване на уВ.чаването.
Пропуснатата полза е елемент от фактическия състав, пораждащ правото на
обезщетение. Поради това и при липса на изрично установена в закона презумпция за
настъпването й, пропуснатата полза не се предполага, а следва да бъде доказана в
процеса. Само ако бъде доказано, че при точно изпълнение на длъжника имуществото
на кредитора е могло да бъде уВ.чено, ще бъде постигната целта на предвиденото в чл.
82 ЗЗД обезщетяване – да се поправят претърпените от кредитора вреди, без да се
допусне обогатяването му за сметка на длъжника.
В настоящия случай не са налице нито една от законовите предпоставки за
уважаване на тази искова претенция. От една страна не може да се приеме, че
състоянието, в което наетата вещ е била върната на собственика й, същата не е била
годна за отдаване под наем. Установените повреди са резултат на деветмесечно
обикновено употребление на жилището и поправянето на част от тях би могло да се
извърши дори с обикновено измиване на стените или в съвсем кратки срокове, още
повече, че ключовете за апартамента са били предадени на ищцата поне седмица преди
изтичане срока на предизвестието. Освен това, безспорно са налице данни, че липсата
на извършени ремонтни дейности по поправка на вредите и до настоящия момент се
дължи на противоправното поведение на самата ищца, непозволявайки на наетия от
ответника майстор да отстрани своевременно всички констатирани и от вещото лице
повреди. Що се отнася до твърдението, че апартаментът е предаден в много мръсно
състояние, следва да се отбележи, че нито законът, нито съществувалият между
страните договор за наем поставят изискване вещта да бъде върната в абсолютно
изчистено състояние. Текстът на чл.233 ЗЗД въвежда изискване за връщане на вещта в
„добро състояние“. Сключеният между страните наемен договор въвежда като
10
задължение на наемателя да ползва имота с грижата на добър стопанин и да го върне в
добро състояние, като се отчете обичайното изхабяване на база съставения приемо-
предавателен протокол. Съобразявайки ангажираните писмени и гласни доказателства
следва да се приеме, че имотът е бил използван с уговорената грижа и предаден от
ответника в края на 2023 г. в добро състояние. Самият контракт между страните
предвижда наличието на „обичайно изхабяване“, а конкретният приемо-предавателен
протокол /със съдържанието, коментирано по-горе/ не може да служи „за база“ на
състоянието на имота към 23.03.2023 г. Освен това, ищцата е имала достатъчно време
сама да изчисти собствения си имот или да възложи това на трети лица до началото на
настоящата 2024 г.
От друга страна, липсват каквито и да било доказателства, че ако ответникът
беше върнал наетата вещ в абсолютно същото състояние, в което е била при наемането
й, същата е щяла да бъде отдадена под наем на друг наемател още от 01.01.2024 г. и на
същата наемна цена.
Съобразно горните съображения, претенцията по чл.82 ЗЗД следва да се
отхвърли изцяло като недоказана.
На основание чл.78, ал.1 ГПК на ищцата се дължат деловодни разноски,
съразмерно на уважената част от исковете. Съгласно представения списък по чл.80
ГПК, такива се претендират в общ размер 2088.25 лв., от които 283.25 лв. държавна
такса, 1640 лв. заплатено адвокатско възнаграждение и 165 лв. депозит за вещо лице.
От приложения договор за правна помощ е видно, че възнаграждението е посочено в
общ размер, без да е направено разграничение по кой иск каква сума е заплатена. От
друга страна, пълномощникът на ответника прави възражение за прекомерност на
адв.възнаграждение по чл.78, ал.5 ГПК. При тези данни следва да се приеме, че
заплатената сума за адв.възнаграждение от ищцата е сбор от три възнаграждения по
550 лв. за всеки от трите иска, първият от които е оттеглен в съдебно заседание, а
третият е неоснователен и по тях възнаграждение не се дължи. Уважен е частично само
вторият иск и възнаграждението от 550 лв. за него е под предвидения в чл.7, ал.2, т.2 от
Наредба № 1/09.07.2004 г. минимум. Съразмерно на уважената част от претенцията с
правно основание чл.233 ЗЗД, на ищцата се дължат разноски от 57.89 лв.
На основание чл.78, ал.3 ГПК, на ответника, съразмерно на отхвърлената част от
исковете, се дължат 1595.09 лв. разноски. След компенсация на разноските, дължими
от всяка страна, ищцата следва да заплати на ответника 1537.20 лв. деловодни
разноски.
Мотивиран така и на основание чл. 235 ГПК, съдът
РЕШИ:
11
ОСЪЖДА Т. И. Д., с ЕГН **********, от гр.Русе, ул.“П..... да заплати на С. С.
САЛИ, с ЕГН **********, със съдебен адрес гр.Русе, ул.“Р.Д., чрез адв.Н. А. И., на
основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД, сумата 292.70 лв., представляваща обезщетение за
нанесени вреди по време на ползване на имота, предмет на договор за наем от
23.03.2023 г., като ОТХВЪРЛЯ иска за сумата над 292.70 лв. до претендираните
4531.27 лв., както и иска за заплащане на пропуснати ползи от наем на същия имот за
месеците януари и февруари 2024 г. в размер на 760 лв., като неоснователни.
ОСЪЖДА С. С. САЛИ, с ЕГН **********, със съдебен адрес гр.Русе, ул.“Р.Д.,
чрез адв.Н. А. И., да заплати на Т. И. Д., с ЕГН **********, от гр.Русе, 1537.20 лв.
деловодни разноски по компенсация.
Решението може да се обжалва пред ОС-Русе в 2-седмичен срок от връчването му
на страните.
Съдия при Районен съд – Русе: _______________________
12