№ 214
гр. гр.Н., 12.05.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – Н., IV-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на тринадесети април през две хиляди двадесет и трета година в
следния състав:
Председател:Н.Р.М.Б.
при участието на секретаря К.Ил.Л.
като разгледа докладваното от Н.Р.М.Б. Гражданско дело № 20222150100960
по описа за 2022 година
Производството е образувано по повод исковата молба на Р. М. А., ЕГН
**********, с адрес: гр. П., ул. „.................“, № 34, против Етажна собственост в
комплекс „.................“, с адрес: гр. Н., к.к. С.б.- запад, кв. К. № ..., представлявана от Б.
С. Б.. В исковата молба се твърди, че съгласно нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № 13, том 25, дело № ...., peг. № .... от 23.09.2021 г. на СВ- Н., ищецът
е собственик на апартамент № ...., представляващ самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 51500.506.517.1...., с адрес: Н., к.к. С.б.- запад, кв. К. ..., к-с.
„.................“, вх. А, ет. 6, aп. ..... На 13.08.2022 г. (събота) било проведено ОС на ЕС в к-
с „.................“, което било свикано от Б. С. Б., Е.П.З., И.Л., О.Ш. и С.И.Г. ОС на ЕС
било свикано с правно основание чл. 13, ал. 1 във връзка с чл. 12, ал. 5, предл. второ от
ЗУЕС, съгласно Покана от 04.08.2022 г. Процесното ОС на ЕС от 13.08.2022 г. било
председателствано от Б. Б. и протоколирано от С.Г.. Ищецът сочи, че не бил
присъствал лично или чрез упълномощен представител на проведеното ОС на ЕС.
Навежда, че не е бил уведомен за провеждането му, но получил копие от протокола от
проведеното ОС на ЕС и взетите решения от друг етажен собственик. Изтъква, че не му
било известно в срока по чл. 16, ал. 2 от ЗУЕС да е било съставено съобщение за
изготвен протокол, надлежно подписано от избрания управител, респективно
председател на УС на ЕС, за което обстоятелство да е съставен протокол за поставено
съобщение. Навежда, че за проведеното ОС на ЕС не са били съставяни протокол за
поставена покана, съобщение и протокол за поставено съобщение за изготвен
протокол. Сочи, че ОС на ЕС от 13.08.2022 г. е незаконосъобразно свикано,
председателствано и проведено. Обжалва всички решения от процесното събрание по
всички точки от дневния ред, за което излага съображения. Сочи се, че е допуснато
нарушение на чл. 12, ал. 5 от ЗУЕС. В поканата било записано, че събранието е
свикано от Б. С. Б., Е.П.З., И.Л., О.Ш. и С.И.Г. но нямало данни дали до провеждане на
процесното ОС на ЕС била изминала повече от една година от последното проведено
ОС в ЕС, което не било отразено и в протокола от проведеното на 13.08.2022 г. ОСЕС.
На следващо място се твърди, че видно от таблица за определяне на
техникоикономическите показатели на обектите в к-с „.................“ от 03.02.2006 г.
1
неправилно били указани принадлежащите на всички обекти в сградата идеални части
в квадратни метра и в проценти, посочване на собственика на обекта, посочване вида
на обекта, етажа, на който се намира и т.н. Навежда се, че не е бил налице соченият в
протокола кворум в размер на 58,162 %. Твърди се, че е била нарушена императивната
разпоредба на чл. 16, ал. 2 от ЗУЕС. Сочи се, че Б. Б. не е била управител или
председател на УС на ЕС, което да оправдава председателстването на ОС, още повече,
че управителят на ЕС- „С.И.“ ЕООД, било представлявано на събранието от
пълномощник- друг етажен собственик. Изтъква се, че е била нарушена и разпоредбата
на чл. 16, ал. 5 и ал. 7 от ЗУЕС. Сочи се, че в протокола от проведеното ОС било
записано, че събранието било започнало в 16:00 часа, а не като начален час на
регистрация, която предхождала провеждането му. Твърди се, че отбелязаният начален
час не отговарял на действителността. Заявява се, че била нарушена разпоредбата на
чл. 14, ал. 5 от ЗУЕС. Излага се, че на събранието били взети решения по въпроси,
които не били обявени предварително с поканата. Сочи се, че видно от съдържанието
на протокола на атакуваното ОСЕС по точките от дневния ред, включително за избор
на Управителен съвет и Контролен съвет било гласувано общо, едновременно и
бланкетно. Независимо от горното, се обжалват всички решения по т. 1 до т. 15 от
дневния ред като нищожни и незаконосъобразни. Предвид гореизложеното се моли
съда да постанови решение, с което да отмени като незаконосъобразни всички
решения, взети на общото събрание на етажната собственост, проведено на 13.08.2022
г.
В срокът по чл. 131 от ГПК постъпи писмен отговор от ответната етажна
собственост, с който се оспорва предявения иск като неоснователен и недоказан.
Излага се, че общото събрание е свикано и проведено при съобразяване на всички
императивни изисквания на ЗУЕС, при спазване на нормата на чл. 12, чл. 13, чл. 14,
чл. 15, чл. 16 и чл. 17 от ЗУЕС. Сочи се, че общото събрание било свикано с покана,
разлепена на централния вход на сградата и на вратите към вход А и вход Б от страна
на басейна, в съответствие с разпоредбата на чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС, като за поставянето
на поканата бил съставен протокол. Навежда се, че неотразяване на обстоятелството
дали е изминала повече от една година от последното проведено ОС на ЕС в протокола
не е процесуално нарушение на правилата за свикване и провеждане на общото
събрание. Сочи се, че представената с исковата молба Таблица за определяне на
техникоикономическите показатели на обектите в к-с „.................“ не е актуална,
поради което се твърди, че кворумът е правилно и точно определен. По повод
възражението на ищеца, че е нарушена разпоредбата на чл. 16, ал. 2 от ЗУЕС се излага,
че видно от представеното пълномощно за представителство в ОСЕС, с което Юлия
Бонева, управител и едноличен собственик на капитала на „С.И.“ ЕООД упълномощава
Живко Жеков, същото не предвижда права пълномощникът да председателства общото
събрание. На следващо място се развиват съображения, че са спазени изискванията на
разпоредбата на чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС. Обръща се внимание, че събранието се е
провело на първоначално обявеното място в поканата, а именно дворното място до
басейна. Възразява се срещу твърдението на ищеца за нарушаване на разпоредбата на
чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС. Излагат се съображения за несъстоятелност на наведените от
ищеца възражения за регистрация на участващите в ОС на ЕС. Оспорва се
възражението на ищеца за общо, едновременно и бланкетно гласуване за избор на
Управителен съвет и Контролен съвет. Заключва се, че всички решения, обективирани
в протокола от проведеното на 13.08.2022 г. ОСЕС са законосъобразни и са взети при
спазване на императивните изисквания на ЗУЕС. Предвид гореизложеното се моли
съда да постанови решение, с което да отхвърли предявените искове като
неоснователни и недоказани.
Съдът, като взе предвид становищата на страните, приложения по делото
доказателствен материал и съобрази разпоредбите на закона, намира за установено от
фактическа и правна страна следното:
2
Производството е с правно основание чл. 40, ал.1 от ЗУЕС.
По делото не се спори, а и видно от нотариален акт № 63, том ..., н.дело №
..../2021 г. на нотариус ....... с рег. № ... на НК, с район на действие Районен съд- Н.,
ищецът е придобил собствеността върху апартамент № ...., вх.А, ет.6, в комплекс
„.......“, КК „С.б.“- запад, със застроена площ от 60.60 кв.м., както и 13.01 кв.м. идеални
части от общите части на сградата.
С оглед вида на настоящата претенция- конститутивен иск по чл. 40, ал. 1 от
ЗУЕС, съдът дължи произнасяне само досежно посочените в исковата молба
нарушения, които представляват самостоятелни основания за отмяна на атакуваните
актове на общото събрание.
От представената по делото покана от 04.05.2022 г. се установява, че събранието
е свикано по инициатива на 5 лица, за които не се спори, че са етажни собственици.
Посочено е, че ОС се свиква на основание чл.13, ал.1 вр. чл.12, ал.5 от ЗУЕС, поради
несвикване на общо събрание повече от една година. На гърба на поканата е изписано,
че същата е поставена на 04.08.2022 г. в 11,15 ч. на вратата на централния вход на
сградата и вратите към вх.А и вх.Б от страната на басейна. Положени са подписи и на
лицата, по чиято инициатива е свикано събранието. Съставен е и нарочен протокол за
поставяне на поканата, в който е посочено, че свидетели са П.А. и А.З.. От показанията
на св. Л. и З. се установява, че действително покана е била поставена на посочените
места. Свидетелите не сочат конкретни дати, но предвид, че събранието е свикано при
условията на неотложност, изискването на разпоредбата на чл.13, ал.1 ЗУЕС е
поканата да е поставена не по- късно от 24 часа от провеждане на събранието.
Представените с отговора на исковата молба покана и протокола за поставянето й не са
оспорени от ищцовата страна, поради което съдът приема, че покана е била залепена на
общодостъпно място и в тази насока нарушение не е извършено. Следва да се посочи,
че по делото не се ангажираха доказателства, от които да се установява, че е било
проведено ОС преди по- малко от 1 година от настоящото. Св. Л. заяви, че последното
събрание, което помни, е от 2017 г., а от ответната ЕС се представи и покана за
събрание за 2021 г., като към август месец 2022 г. е била изтекла 1 година. В тази
връзка съдът намира възраженията на ищеца в тази насока за несъстоятелни. От
представените доказателства се установява, че събранието е било свикано поради
непровеждане на такова повече от една година, като за същото е била поставена покана
по надлежния ред. Показанията на св. Л. и З. потвърждават заложените в поканата и
протокола за поставянето й факти, които съдът прие за доказани.
Видно от протокола от събранието, на 13.08.2022 г. в 16,00 ч. е бил регистриран
кворум 43.833%, поради което събранието е било отложено за 17,15 ч., когато е
посочено, че е имало кворум от 58.162%. Ищецът оспорва така посочения кворум, като
твърди, че такъв не е имало. В тази връзка от ответната страна се представи таблица за
определяне на техникоикономическите показатели на обектите в сградата, в което за
всеки обект са посочени застроената площ, както и общите части към тях в процентно
съотношение и в кв.м. Представени са и множество нотариални актове на собственици
на обекти. Видно от същите, в голямата си част идеалните части от общите части на
сградата, принадлежащи към всеки обект, са посочени в кв.м., а не в проценти. Има и
актове за собственост, в които не е посочен размера на ид.ч. нито в проценти, нито в
кв.м. Така например в н.а. № 50, т.ХI, н.д. № ..../2021 г. е визирано, че Д.А.В. и Н.А.В.
са придобили собствеността върху апартамент 5А, като е изписано, че освен
застроената площ на жилището, се придобиват и „съответните идеални части от
общите части на сградата“. По същият начин е процедирано и по отношение на ап.19А,
29А, 39А, представители на които са присъствали на събранието, като за тях са отчели
реален процент ид.ч.
Съгласно разпоредбата на чл.17 от ЗУЕС, за да се изчисли кворумът за
провеждане на събранието, както и за вземане на решения, следва всички ид.ч. към
всеки обект да се приравни в проценти, като общия сбор следва да е 100%. В този
3
смисъл е необходимо всички обекти, за които в документа за собственост не са
посочени идеалните части в процентно съотношение, да се приравни към такива
съобразно принципа, заложен в ал.4 на чл.17 ЗУЕС. Не е ясно дали в представената по
делото Таблица от ответника е спазен този принцип, но дори и да е спазен, нормата на
ал.6 изисква така определените идеални части да са одобрени с решение на общото
събрание с мнозинство не по-малко от две трети от самостоятелните обекти в сградата
или входа. По делото не са представени доказателства, че приложената Таблица, която
ответната ЕС е ползвала при определяне на кворума за провеждане на събранието, е
одобрена с решение на ОС, поради което твърденията за допуснато нарушение на
разпоредбата на чл.15, ал.2 от ЗУЕС се явява основателно. Това дава основание на съда
да приеме, че от страна на ответната ЕС не се доказа по безспорен начин, че
събранието се е провело при изискуемия от закона кворум. Изложеното е достатъчно
основание за отмяна на оспорените от ищеца решения на общото събрание, като
незаконосъобразни, тъй като е нарушена императивната разпоредба на чл.15, ал.2 от
ЗУЕС относно необходимия кворум за провеждане на общото събрание. В този смисъл
е безпредметно да се изследват останалите доводи за незаконосъобразност на
решенията.
Само за пълнота следва да се посочи, че съдът възприема доводите на ищеца за
допуснато нарушение на чл.16, ал.2 от ЗУЕС. По делото няма спор, че Б. Б. не е била
управител или член на УС, като избора и на самото събрание на санира неспазването
на закона.
Основателни са оплакванията на Р. А. и за допуснати нарушения на чл. 16, ал. 5
ЗУЕС относно задължителните реквизити на протокола от проведеното ОС,
изразяващи се в непосочване на начина, по който са гласували лицата "за", "против"
или "въздържал се" и техен подпис. По делото са представени листи за гласуване,
които по твърденията на ответната ЕС са били раздадени на всички присъствали на
събранието и в тях те е следвало да отразят начина на гласуване. Отразяването на
начина на гласуване в нарочни листи за гласуване не е забранено в ЗУЕС, то обаче
може да служи само като улеснение и допълнителна справка при отразяване на
резултатите от гласуването в протокола. В случая, резултатите от гласуването на
отделните решения в протокола са отразени само като общ процент идеални части, без
да е посочен начинът на гласуване на всяко от присъстващите лица. Това нарушение
също препятства съда да извърши проверка дали резултатите от гласуването на всяко
от решенията, отразено в протокола биха се запазили или не. Следва да се посочи, че в
нито един от листите за гласуване няма поставен подпис на лицата, което основателно
поставя под съмнение въпроса дали посоченото в него лице действително е гласувало
по този начин. Спорен остана и въпроса дали действително на събранието се е
гласувало с тези листи, тъй като по думите на св. Л.- присъствал на събранието,
същият е отбелязал своя вот в листа и се е подписал, което не кореспондира с нито
един представен лист за гласуван, включително и на св. Л..
Всичко изложено по- горе дава достатъчно основание на настоящата инстанция
да приеме претенцията за основателна, вследствие на което да отмени всички взети
решения на проведеното общо събрание.
4
С оглед изхода на спора, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК на ищеца следва да се
присъдят направените по делото разноски, възлизащи на сумата от 1000 лв.,
представляващи заплатено адвокатско възнаграждение.
Мотивиран от горното, Н.ският районен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решенията на Общото събрание на Етажна собственост в комплекс
„.................“, с адрес: гр. Н., к.к. С.б.- запад, кв. К. № ..., проведено на 13.08.2022 г.,
обективирани в нарочен протокол от същата дата.
ОСЪЖДА Етажна собственост в комплекс „.................“, с адрес: гр. Н., к.к. С.б.-
запад, кв. К. № ..., представлявана от Б. С. Б., да заплати на Р. М. А., ЕГН **********,
с адрес: гр. П., ул. „.................“, № 34, сумата от 1000 лв., представляваща разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд- Бургас в двуседмичен срок
от уведомяването на страните за изготвянето му.
Съдия при Районен съд – Н.: _______________________
5