Р Е Ш Е Н И Е
№ 15.12.2021 година град Бургас
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
Бургаски районен съд пети граждански състав
На петнадесети ноември през две хиляди двадесет и първа година
в публично заседание в състав:
Председател: Магдалена Маринова
При секретаря: Анелия Такова,
като разгледа докладваното от съдия Маринова гражданско дело № 887по описа на Бургаски районен съд за 2021 година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по повод искова молба от Е.Ц.Д. ЕГН **********, с адрес: ***, представлявана от адвокат К.К., против „САНИТА ВК“ ООД ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: град Пловдив, п.к. 4 000, р-н Централен, бул. „Иван Вазов“ № 36, представлявано от Варт Арменяк Калайджиян и Славка Д. Теофилова Крайджиян, начин на представляване – заедно, за приемане за установено по отношение на ответника, че сключения между него и ищеца договор за поддръжка и управление от 09.01.2012 година на общи части на комплекс „Бахами“, к.к. „Слънчев бряг“ е нищожен, както и за присъждане на разноските, направени по водене на делото, включително платеното адвокатско възнаграждение.
Исковата молба е основана на следните фактически твърдения:
Ответното
дружество „САНИТА ВК“ ООД твърди, че ищцата има към него задължения по Договор
за поддръжка на общи части на комплекс * к.к. Слънчев бряг от 09.01.2012г..
Твърди, че на основание чл. 8 от Договора, тя му дължи годишни такси в размер
на 6 евро без ДДС, върху общата площ на притежавания от нея апартамент ** с
площ 51, 50 кв.м. и съответно годишната
такса е в размер на 370,80 евро с ДДС. Твърди също, че съгласно чл. 13 от
Договора тя му дължи и неустойка за забава в размер на 0,1 % за всеки просрочен
ден. Уточнява, че е собственик на посочения имот, който се намира в к.к. „Слънчев Бряг“ 8240, кв. „Чайка“ 84, Жилищна сграда *
** с идентификатор 51500.506.286.2.5, с площ от 45 кв.м. и 6,50 кв.м. общи части
/общо 51,50 кв.м./.. Сумата следвало да бъде заплатена в срок до 31.01. на
идната година и в случай на забава се дължи неустойка в размер на 0,1 % за всеки просрочен ден. Уточнено е, че договора
е безсрочен. Ищцата получила покана на
11.08.2020 година за заплащане на таксите, в която било посочено, че в считано
от сключване на договора е е заплащала такса. На 26.08.2020 година получила и
нотариална покана, в която било посочено, че е заплатила таксата за 2012
година. Поискала да й бъдат предоставени фактурите, но такива не били
предоставени, включително и в заведените впоследствие производства по повод
предявените искове. На 20.10.2020 година предявила иск за недължимост на сумата
за 2013 година по повод който било образувано производството по гражданско дело
№ 6483 по описа на Бургаски районен съд за 2020 година, което към момента не е
приключило с влязло в сила решение.
В исковата молба и
уточнението към нея е посочено още, че ответникът е предявил иск на 30.10.2020
година за заплащане на таксите за 2017
година, 2018 година и 2019 година и съответните неустойки. По повод този иск е образувано производството по гражданско дело № 998 по описа на PC - гр. Несебър за 2020
година. С отговора по чл. 131 ГПК от името на ищцата в настоящия процес, която
е ответник по посоченото дело, било оспорено съществуването, валидността и
истинността на договора за поддръжка, но не били предяви искове, тъй като имало
вероятност страните да се споразумеят. Вместо това ответникът предявил
претенции за заплащане на такса и за 2020 година, за което посочва, че е видно
от нотариална покана от 19.08.2020 година.
Ищцата счита, че договорът е нищожен по следните съображения:
Комплексът не е от затворен тип и може
да се управлява само по правилата на ЗУЕС/с
решения ОС ЕС за разходите, и разпределянето им, съобразно броя на живущите, а
не по квадратура/. В исковата молба в тази насока е изложено довод, че договорът
за поддръжка е нищожен, като противоречащ на закона по см. на чл. 26. ал.1. пр.
1 ЗЗД във вр. с чл. 1 и чл. 2,
ал.1 и чл. 51 , за което са
изложени подробни доводи и е направено позоваване на съдебна практика.
На второ място е посочено, че дори да се приеме, че
комплексът е от затворен тип, договора не е с нотариална заверка на подписа,
съгласно чл.2, ал.1 от ЗУЕС и съответно
не е спазена формата, представляващо основание за нищожност по правилото
на чл.26, ал.2, предложение трето от ЗЗД.
От името на ищцата е
изложен правен довод, че договора е нищожен и поради липса на основание. В тази насока в исковата молба е посочено, че
такса за поддръжка може да се иска само за обекти, които ищцата следва да
поддържа. Изложено е, че в чл. 2, буква „б“ от Договора, в поддръжката са
включени и тревните площи, градините и басейнът, които са собственост на ответника и се ползват от клиентите на
хотелската му част. Той ги ползва и стопанисва, той определя работното им време
и режима им на ползване. Поради това ищцата счита, че няма основание да се иска
такса за поддръжката им. По отношение на поддръжката на собствения обект на
ищцата е посочено, че липсва основание да се търси заплащане на такса, зависеща
от площта на притежавания от нея обект. Счита, че таксата следвало да бъде
определена само по площта на общите части, към отделните
индивидуални обекти и да бъде съобразена с необходимото за тяхната поддръжка и
няма основание да се иска такса за поддръжка на чужди и индивидуални обекти.
В исковата молба е посочено, че договора е нищожен поради
наличие на неравноправни клаузи по смисъла на чл.143 от ЗЗП и като такива конкретизира
уговорките от чл.1 до чл.4 от договора, както и чл.8 от договора и чл.13 от
договора по подробно изложени в исковата молба съображения.
От името на ищцата е посочено, че договора е нищожен и
поради това, че съдържа нелоялни /заблуждаващи/ търговски практики по смисъла
на Раздел Трети от ЗЗП.
По отношение на уговорката за неустойка в договора е
посочено, че е нищожна като противоречаща на добрите нрави, тъй като предвид
размера на задължението излиза извън присъщите на института обезпечителна, обезщетителна
и санкционна функция.
Поради изложеното ищцата предявява исковете си.
В преклузивния едномесечен срок от получаване на препис от исковата молба ответникът, представляван от адвокат Ж. Д.И.,***, оспорва иска като недопустим поради липса на правен интерес, тъй като в отговора, даден от ищцата в настоящото производство, по иска, предявен в Районен съд – Несебър, тя е направила възражения за нищожност, по които съдът ще се произнесе в мотивите с окончателния съдебен акт. На следващо място заявява, че дружеството не е предявило претенции за заплащане на такси по договора за 2020 година, поради което също липса правен интерес от предявяване на исковете. По повод доводите за нищожност от името на ответната страна е посочено, че са неоснователни по подробно изложени съображения. Излага, че не оспорва, че комплексът не е от затворен тип, но счита, че не е налице пречка, предвидена в закона, отношенията по повод поддръжката му да се регулират с договор, който да не е с нотариална заверка на подписите. На следващо място излага, че ищцата също има право да ползва тревните площи, басейна и градините, които са собственост на дружеството по силата на т.5 от споразумението. Счита на следващо място, че договора урежда ползването само на тези части от комплекса, не и на ползването на апартамента на ищцата. По отношение на възражението за недействителност на договора поради наличие на неравноправни клаузи на първо място излага, че няма данни по делото за автоматично приемане на условията по договора и счита, че в случая е налице индивидуален договор за изработка между страните. По тази причина уточнява, че договора не е сключен при общи условия, твърди, че няма данни уговорките между страните да не са индивидуални. По посочените съображения излага правен довод, че защитата по чл.145 от ЗЗП не се прилага в случая. Счита, че не са налице и другите основания, посочени в исковата молба относно конкретните договорни уговорки, оспорени с довода за неравноправни клаузи по подробно изложени съображения. По отношение на твърдението за наличие на нелоялна търговска практика, заявява, че следва да бъде налице произнасяне от Комисията за защита на потребителите относно наличието на тази хипотеза, а и твърди, че в случая не е налице такава по подробно изложени съображения. В писмения отговор са изложени доводи и за неоснователност на възражението за недействителност на уговорката за заплащане на неустойка при забава. В отговора е направено възражение за прекомерност на платеното адвокатско възнаграждение на ищцата.
Препис от отговора е връчен на ищцата за становище по възражението за недопустимост и от нейно име, чрез процесуалния й представител, е постъпила молба, в която обосновава теза за неоснователност на твърдението за наличие на процесуални пречки, водещи до липса на правен интерес, представя писмени доказателства.
В съдебно заседание ищцата, чрез процесуалния си представител – адвокат К., поддържа предявения иск. В заседание по същество на спора излага доводи за основателност на предявения иск.
В съдебно заседание ответникът, чрез процесуалния си представител – адвокат Б., поддържа становището по иска, дадено в писмения отговор. По фактите излага, че не оспорва твърдението, че комплексът не е от „затворен тип“ по смисъла на ЗУЕС и уточнява, че в имота има една сграда, която има един вход. Счита, че следва да бъде постановено решение, с което предявеният иск да бъде отхвърлен.
По материално правната квалификация на предявения иск настоящият състав приема следното:
Предявените
обективно съединени искове са с правно основание: чл.26, ал. 1 от ЗЗД – поради
противоречие със закона, чл.26, ал.2, предложение четвърто- липса на основание,
чл.143 – 148 от ЗЗП – поради неравноправност на клаузите на чл. 1-4, чл.8 и
чл.13 от договора, нищожност поради наличие на нелоялна търговска практика по
смисъла на раздел трети от ЗЗП, направено е и самостоятелно възражение за
недействителност на уговорката за неустойка на основание чл. 26, ал.1,
предложение второ от ЗЗД.
Ищцата следва да установи твърденията, изложени в исковата молба, а ответникът – твърденията, изложени в писмения отговор. Видно от изложеното от страните спорът между тях е относно валидността на договора и е по приложение на правото.
От събраните по делото доказателства, обсъдени поотделно и в тяхната съвкупност, и предвид становището на страните по фактите се установява следното от фактическа страна:
Ищцата е собственик на апартамент в комплекс **“ , к.к. „Слънчев бряг“, който факт не е спорен по делото. Като писмено доказателство е прието споразумение за поддръжка на общите части на комплекса от 09.01.2012 година, подписано между нея и ответното дружество с предмет: организиране поддръжката и управлението на общите части на собствеността, поддръжка на градината и тревните площи на басейна, организиране почистването на снега и леда, както и е посочено, че държи сметка за всички разходи. Уточнено е в споразумението, че таксата не покрива плащането на индивидуални разходи като: консумация на ел. енергия, вода, данъци, индивидуални застраховки. Насрещното задължение на ищцата е да заплаща цена по 6 евро на кв.м. без ДДС, изчислено съобразно площта на притежавания имот. Споразумението е безсрочно. Посочено е, че собственикът има право да ползва неограничено общите части като полага грижата на добър стопанин. Гостите на собственика имат право да ползват апартамента и комплекса.
По фактите по делото не е спорно, че комплексът се състои от една сграда, изградена в УПИ, собственост на ответното дружество. Изграден е басейн, както и са налични тревни площи. Съответно следва и правния извод, че имота не е в комплекс от затворен тип по смисъла на §1, т.3 от ДР на ЗУЕС. Твърденията на ищцата са и за това, че в сградата има хотелска част и имота се ползва от клиенти на хотела.
По делото не е спорно също така, че в сградата отделните обекти на правото на собственост, са собственост на различни лица. Поради това следва да се приеме, че е налице хипотезата на чл. 38 от ЗС, съгласно която при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване.
В случая по посочените по - горе съображения не се установява, че урегулираният поземлен имот е в режим на етажна собственост, съгласно посочената дефиниция, тъй като е собственост на трето лице. Изложеното следва да бъде посочено, тъй като предмет на договора е поддръжка и на басейна, които са изградени и озеленяването.
Довода на ответника е за това, че не е налице пречка, предвидена в закона, за такъв вид обект да се сключи договор за управление и поддръжка, предвид договорната свобода, предвидена в чл. 9 от ЗЗД и сключеният договор със съществено съдържание, посочено по – горе, е ненаименован договор.
По повод предявения иск настоящият състав приема, че договорът е сключен в противоречие с правилата на ЗУЕС относно уредбата на поддръжката на сградите в режим на етажна собственост. Правилата са императивни и са относно това, че решенията се вземат на общо събрание с участието на определен кворум от лицата, притежаващи идеални части от общите части на сградата, като собственица на самостоятелни обекти в нея. При взимането на решенията следва да се спази предвидена в закона процедура и да са в съответствие с императивни материално правни норми, каквито например са нормите на чл.51 от ЗУЕС относно начина за разпределение на разходите за управление и поддръжка на общите части. В случая е налице противоречие с посочената уредба на ЗУЕС в частта, в която в споразумението е предвидено, че се поддържат общите части на сградата.
По отношение на поддръжката на урегулирания имот следва да бъде посочено, че тази територия е собственост на ответното дружество /което не е спорно по делото/, а ищцата, съгласно договора, има право да ползва изградените там обекти. Тази възможност не може да бъде приравнена на възможността, която има собственик или ползвател с вещно право на ползване и съответно задължението му да поддържа притежаваната или ползвана по този начин вещ, поради което не може да се приеме, че в тежест на собственик на самостоятелен обект следва да се възложат разходи за управление и поддръжка на имота, собственост на трето лице, без да се държи сметка за конкретното ползване на тези обекти – басейн, зелени площи от собственик на апартамент, без право на собственост по отношение на земята. В исковата молба тези доводи са релевирани като липса на основание, представляващо основание за нищожност по смисъла на чл. 26 от ЗЗД. По дефиниция основанието на договора е причината страните да се задължат п договора. В случая, предвид установената фактическа обстановка относно липсата на конкретика на ползването и доводите от исковата молба, че тревните площи и басейна се ползват от клиентите на хотелската част на сградата и ответникът определя работно време и режим на ползване, настоящият състав приема, че договора в тази част е нищожен поради липса на основание.
С горните мотиви настоящият състав приема, че предявеният иск е основателен и договора в отделните си части е нищожен на двете различни посочени по – горе основания. Предвид тежестта на тези пороци, водещи до недействителност на сделката, не следва да бъдат обсъждани останалите релевирани в исковата молба основание за нищожност. Настоящият състав приема, че посочените в исковата молба основания за недействителност на договора са предявени при евентуалност с оглед приложимите материално правни норми.
При
този изход от спора в тежест на
ответника следва да бъдат възложени разноските, направени от ищцата по водене
на делото. В съдебно заседание
процесуалният представител на ищцата е възразил, че искът е неоценяем,
въпреки че съгласно дадени указания е внесъл държавна такса, определена по
правилото на чл.69, ал.1, т.7 от ГПК. Настоящият състав приема, че в случая искът не е предявен за обявяване
на нищожност на една договорна уговорка, в която хипотеза би бил квалифициран
като неоценяем. За преценка основателността на възражението относно това, че
искът е неоценяем беше взето предвид тълкуването на закона, дадено в определение
от 29.07.2015 година по гражданско дело № 1596/2015 година, ВКС, ТК, Първо
отделение. В случая нищожността е
свързана с осигуряване на възможността
и за последващо многократно позоваване на силата на пресъдено нещо в
урегулиране правоотношението с противната страна, в каквато насока са мотивите на цитираното определение. В него
е прието, че „Когато страната оспорва основанието за възникването на вземането,
то тя винаги атакува съществена – било за уредбата на главно или на акцесорно
вземания - норма, в който случай намира приложимост чл.69 ал.1 т.4 пр.1 ГПК“.
Тъй като в конкретната хипотеза договора е за периодични платежи цената на иска
е определена по правилото на чл.69, ал.1, т.7 от ГПК. Поради изложеното
настоящият състав приема, че възражението е неоснователно.
Разноските, направени от ищцата по водене на делото са следните: сумата 87, 02 лева, представляваща платена държавна такса и сумата 800 лева, представляваща платено адвокатско възнаграждение по договор за правна защита и съдействие. Процесуалният представител на ответника е направил възражение за прекомерност на платеното адвокатско възнаграждение по смисъла на чл. 78, ал.5 от ГПК. Съгласно чл.7, ал.2, т.2 от Наредбата за минималните размери на адвокатските възнаграждения предвид цената на иска минималният размер на възнаграждението е 382, 28 лева. Предвид фактическата и правната сложност на делото и по – конкретно, че са релевирани множество основание за нищожност на договора в исковата молба, но по делото е проведено едно съдебно заседание и за изясняване на спора са били достатъчни представените от страните писмени доказателства, настоящият състав приема, че възражението за прекомерност е основателно и възнаграждението следва да бъде намалено до сума в размер от 600 лева. В този размер е възнаграждението на един от процесуалните представители на ответника. По изложените съображения настоящият състав приема, че ответникът следва да бъде осъден да плати на ищцата на основание чл.78 от ГПК разноски в размер 687, 02 лева.
Мотивиран от горното и на основание чл. 235 от ГПК, Бургаският районен съд
Р Е Ш И :
ПРОГЛАСЯВА нищожността на споразумение за поддръжка на общите части на комплекс ** от 09.01.2012 година, сключено между Е.Ц.Д. ЕГН **********, с адрес: ***, представлявана от адвокат К.К., от една страна, и „САНИТА ВК“ ООД ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: град Пловдив, п.к. 4 000, р-н Централен, бул. „Иван Вазов“ № 36, представлявано от Варт Арменяк Калайджиян и Славка Дивитрова Теофилова Крайджиян, от друга страна, поради противоречие със закона /чл.26, ал.1, предложение първо от ЗЗД/ в частта, в която споразумението има за предмет „организиране и поддръжка на общите части на собствеността“ и поради липса на основание /чл.26, ал.2, предложение четвърто от ЗЗД/ в частта, в която споразумението има за предмет „поддръжка на градината и тревните площи и басейна, организирани почистването на снега и леда и държи сметка за всички общи разходи“, по иска, предявен от Е.Ц.Д. ЕГН **********, с адрес: ***, представлявана от адвокат К.К., срещу „САНИТА ВК“ ООД ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: град Пловдив, п.к. 4 000, р-н Централен, бул. „Иван Вазов“ № 36, представлявано от Варт Арменяк Калайджиян и Славка Дивитрова Теофилова Крайджиян.
ОСЪЖДА „САНИТА ВК“ ООД ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: град
Пловдив, п.к. 4 000, р-н Централен, бул. „Иван Вазов“ № 36, представлявано
от Варт Арменяк Калайджиян и Славка
Дивитрова Теофилова Крайджиян, да плати на Е.Ц.Д. ЕГН **********, с адрес: ***, сумата 687, 02 лева. /шестстотин осемдесет и седем лева и две стотинки/,
представляваща разноски, направени по водене на делото.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаски окръжен съд в двуседмичен срок от получаване на съобщение за изготвянето му.
РАЙОНЕН СЪДИЯ:/п/
Вярно с оригинала
А.Т.