РЕШЕНИЕ
№ 318
гр. Плевен, 27.10.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛЕВЕН, І ВЪЗ. ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на тридесети септември през две хиляди двадесет и първа
година в следния състав:
Председател:СТЕФАН АС. ДАНЧЕВ
Членове:ТАТЯНА Г. БЕТОВА
СВЕТЛА Й. ДИМИТРОВА-
КОВАЧЕВА
при участието на секретаря Д. Н. Б.
като разгледа докладваното от ТАТЯНА Г. БЕТОВА Въззивно гражданско
дело № 20214400500507 по описа за 2021 година
Производство по чл.258 и сл. от ГПК.
С решение № 260032 от 10.05.2021година., постановено по гр.д. №
723/2020г. Районен съд-Левски е признал за установено на основание чл.124,
ал.1 от ГПК по отношение на страните, че Н. ИВ. Г. от гр.П. не е носител на
правото на строеж, отстъпено с договор № 206/02.08.2005 г., вписан в
службата по вписванията гр. Л. с вх. Рег. № 5495/08.11.2005г., том XI, № 107,
партидна книга том 4382, стр.***.Осъдил е ответницата Н. ИВ. Г. да заплати
на основание чл.78, ал.1 от ГПК на Община Белене, представлявана от кмета
М. П. Д. направените по делото разноски в размер на 160 лв.
Срещу така постановеното решение е подадена въззивна жалба от
Н. ИВ. Г.. В жалбата се правят оплаквания, че постановеното решение е
незаконосъобразно необосновано, тъй като РС не е обсъдил всички
възражения, в т.ч. и за нищожност на договора между страните.
1
Съображенията за това са изложени подробно в жалбата, най-същественото
от които е, че договорът е нищожен. Въззивницата моли да бъде отменено
решението на Левченски РС и да се постанови друго по съществото на спора,
с което да бъде отхвърлен предявения от Община Белене иск.
Ответникът по жалбата Община Белене, представлявана от кмета
М. П. Д. чрез юрисконсулт Р. ЗДР. ДЖ., счита същата за неоснователна по
съображенията изложени в писмения отговор. Претендира заплащането на
разноски за юрисконсултско възнаграждние.
Въззивният съд, като обсъди оплакванията изложени в жалбата,
взе предвид направените от страните доводи, прецени събраните пред първата
инстанция доказателства, съобрази изискванията на Закона, намира за
установено следното:
Жалбата е подадена в срока по чл.259, ал.1 ГПК, допустима е и
следва да бъде разгледана по същество. Първоинстанционният съд е бил
сезиран с положителен установителен иск по чл.124, ал.1 ГПК за признаване
за установено по отношение на ответницата, че не е носител на право на
строеж за построяване на гараж, предоставено и договор № 206/02.08.2005 г.,
вписан в службата по вписванията гр. Л. с вх. Рег. № 5495/08.11.2005г., том
XI, № 107, партидна книга том 4382, стр.***, тъй като то се е погасило
поради неупражняването му в срок. Ищецът е изложил в исковата молба
следната фактическа обстановка : Със заповед № 569/15.11.2000 г. на кмета
на Община Белене е изменен частично застроителния и регулационен план на
централна градска част на гр. Белене, с което се определя изграждането на 18
броя гаражи. След проведен търг с ответницата Н. ИВ. Г. е сключен договор
№ 206 от 02.08.2005г. за отстъпено право на строеж върху общинска земя и
Община Белене. С този договор общината е учредила на ответницата право
на строеж на гараж №* с площ от 20 кв.м. върху поземлен имот УПИ * в
стр.кв. *** по плана на гр.Белене, понастоящем представляващ поземлен имот
с идентификатор 03366.152.158, актуван с Акт за частна общинска
собственост № 1907/13.07.2004 г., като в договора изрично е посочено, че
гаража следва да бъде изграден в груб строеж за срок от две години. До
завеждане на делото строителство на гараж ответницата не е
започвала.Ищецът счита, че от сключване на договора за отстъпено право на
2
строеж на гараж на 02.08.2005г. е започнал да тече двугодишния срок, както и
че този срок е изтекъл на 02.08.2007 г., с което е погасено и правото на строеж
по давност.
Ответницата, е взела становище в писмения отговор на исковата
молба, че Община Белене няма правен интерес от водене на иска и в този
смисъл той е недопустим, тъй като тя признава, че строеж на гараж на
определения според договора терен не е започван, респ. не е извършен;
правото на строеж, което и е било учредено е било погасено по давност; не е
предприемала никакви действия, с които да е смущавала упражняването на
правото на собственост на ищеца върху терена.Същевременно обаче е
възразила, че искът не е основателен, като изтъква следните аргументи:
Договора от 02.08.2005г. е нищожен поради липса на предмет, тъй като
липсвала точна и ясна идентификация на предмета на договора и към
момента на сключването му съответния обект не е обособен като
самостоятелен, не може да бъде обособен, поради което не е налице и годен
обект на вещни права.Учредено и е било право да построи нещо невъзможно,
суперфициентът е отстъпил право на строеж за гараж №* но било
невъзможно да реализира правото на строеж самостоятелно, тъй като
гаражите от № 1 до №9 е следвало да представляват една обща сграда, така
както преди това е била построена редицата гаражи от № 10 до № 19 – също
представляващи една обща сграда. Счита също, че договора е нищожен
поради противоречието му със закона, тъй като той предвижда изграждането
на гараж в груб строеж в двугодишен срок от сключване на договора, което
според ответницата е в противоречие с императивната норма на чл.67 ЗС,
която предвижда петгодишен давностен срок за упражняване на правото да се
построи обекта – предмет на суперфиция. Счита, че договора е в
противоречие с ЗЖСК като не сочи с коя негова норма, а противоречието
извлича от обстоятелството, че няколко суперфициари са поели задължение
съвместно да регистрират ГСК за изграждане на гаражите, но договорът не
съдържал информация „за субектите, с които следва да се изпълни общото
задължение“. Освен това на другите суперфициари е учредено право на
строеж по различно време и изпълнението на договора е следвало да започне
след последната по време суперфиция и в този смисъл упражняването на
нейното право на строеж е било зависимо от действията на другите
3
суперфициори. Моли да бъде отхвърлен иска. Моли, при уважаване на
възражението за нищожност на договора, да и бъде заплатена сумата 460лв.,
представляваща стойността на отстъпеното и право на строеж, дадена на
отпаднало основание, но насрещен иск не е предявяван и РС не се е
произнасял по такъв.
Пред първоинстанционния съд е било безспорно, пред
настоящата инстанция също, че с представения по делото договор за
отстъпено право на строеж върху общинска земя № 206/02.08.2005 г., вписан
в службата по вписванията гр. Л. с вх. Рег. № 5495/08.11.2005г., том XI, №
107, партидна книга том 4382, стр.***, Община Белене е отстъпила правото
на строеж на ответницата Н. ИВ. Г. построяването на гараж №* с площ от 20
кв.м. в гр.Белене, върху поземлен имот УПИ *, в стр.кв. *** по плана на
гр.Белене. По силата на същия договор суперфициарът се е задължил да
изгради в груб строеж гаража, съгласно одобрен архитектурен проект в срок
от две години от сключване на договора.Безспорно е, тъй като това
обстоятелство се признава и от ответницата, че не е реализирано правото на
строеж и въобще строеж не е започван. От една страна тя твърди, че правото е
погасено по давност, поради неупражняването му в предвидения в закона
давностен срок, а от друга – твърди, че такова право не е възниквало въобще
и договора за учредяването му е нищожен. Поради това, въззивният съд
приема, че е налице спор за вещното право на строеж на ответницата и
неговото съществуване към момента на завеждане на делото.Ето защо
Община Белене има право на иск и предявения от нея установителен иск
спрямо ответницата Н.Г. е допустим и правилно е бил разгледан от РС по
същество.
За да уважи иска, РС-Левски е приел, позовавайки се на
разпоредбата на чл. 67 от ЗС, че правото да се построи сграда върху чужда
земя се погасява в полза на собственика на земята по давност, ако не се
упражни в продължение на пет години. За да се прецени дали възражението е
основателно е необходимо да се изследва от кога започва да тече
погасителната давност и дали е изтекла. Относно началото на давностия срок
по чл. 67 ал.1 от ЗС, се е позовал на съдебната практика, съгласно която той
тече не от датата на придобиване на ограниченото вещно право на строеж, а
от момента, в който реализирането на строителството стане обективно
4
възможно. Обосновано е приел, че по делото липсват доказателства и
ответника не се е позовал на конкретни пречки от практическо естество,
които да са попречили за реализирането на строителството след отстъпване
правото на строеж и на последния от групата суперфициари, които е следвало
съвместно да изградят гаражите. Районният съд е приел, че в случая
давностния срок е започнал да тече от датата на придобиване на ограниченото
вещно право на строеж, а именно от 02.08.2005 г., като от тогава до момента
на подаване на исковата молба през м.11.2020г. са изминали повече от 15
години, през които ответникът не е реализирал това право и то се е погасило
по давност.
Въззивният съд намира, че възраженията за недействителност на
договора, по които РС не е взел становище в мотивите си, не са довели до
неправилност на решението му, тъй като те са неоснователни. Преди всичко
неоснователен е довода, че договора е с невъзможен предмет. В приложното
поле на чл. 26, ал. 2 ЗЗД попада основанието за нищожност на сделката
поради невъзможен предмет. Разпоредбата въвежда правилото, според което
при невъзможност на предмета, сделката е нищожна.Предмет на сделката са
вещи, действия, бездействия, нематериални правни и имуществени блага и
ако към момента на постигне на съгласието, предметът е фактически или
правно невъзможен, сделката е нищожна поради невъзможен предмет.
Фактическата невъзможност на предмета означава, че той не съществува в
реалната действителност при сключване на сделката и не може да възникне
според природните закони и с оглед нивото на развитие на науката, техниката
и технологиите към момента на сделката, както и ако предметът е
индивидуално определена вещ и тя е погинала преди постигане на
съгласието. Правната невъзможност на предмета означава, че за неговото
възникване или за разпореждането с него съществува непреодолима правна
пречка. Правната пречка може да се изразява в нормативно уредени забрани
за извършване на сделката или ограничения за обособяването на обекта. Ако
предметът на сделката стане невъзможен след нейното сключване, при вече
породено задължение, сделката подлежи на разваляне поради невъзможност
за изпълнение, която погасява задължението (чл. 89 ЗЗД). Случаят не е такъв.
С договора за учредяване на суперфиция върху общински терен е
предвидено, че суперфициарът поема задължение съвместно с останалите
5
носители на ОПС на гаражи за същия терен да регистрират гаражна
кооперация и да изградят в груб строеж гаражите тип монолитно
строителство, съгласно одобрен архитектурен проект в срок от две години от
сключване на договора.Тъй като предметът на сделката е подчинен на
специални нормативни изисквания, е било необходимо одобряването на
инвестиционен проект и учредяването на гаражна кооперация или друга
форма на колективно строителство/групов строеж/ за реализиране на
учредените самостоятелни суперфиции. Безспорно е, че по този начин са били
изградени гаражи от № 10 до № 18, но не са били изградени гаражите от № 1
до № 9, сред които и гаража на ответницата. Атакувания договор не е
нищожен на соченото основание, тъй като извършеното от страните действие
не преследва противоправен резултат и съдържанието на сделката е
правомерно, но желаното правно действие ще бъде постигнато, ако към
сделката се прибавят и нужните правни и фактически действия, които следват
учредяването на суперфицията - изготвен и одобрен инвестиционен проект за
отделните гаражи, който следва да бъде реализиран при спазване на
строителните правила и норми. По същия начин стои и въпроса за учредяване
на ГСК при спазване на нормите на ЗЖСК. Ако осъществяването на правото
на строеж не се реализира при спазването на съответните изисквания, това
може да е основание за разваляне на договора по иск от изправната страна.
Разпоредбата на чл. 26, ал. 2, предл. 1 ЗЗД не свързва нищожността на
сделката с неосъществяването в съответната правна форма на строителството,
а с неговата фактическа или правна невъзможност. При възникнал спор за
валидност на договора поради невъзможен предмет, на доказване подлежи
опорочаващият факт, че към момента на постигнатото съгласие предметът
вече е невъзможен, тъй като е погинал или е правно невъзможно да възникне
като самостоятелен обект на право на собственост. В тежест на страната,
която претендира нищожността, е да докаже осъществяването на
опорочаващия факт, но такива аргументи не се сочат и такива доказателства
за непреодолима правна пречка да бъде одобрен инвестиционен проект и да
се изгради строежа колективно, липсват.
Неоснователно е и възражението за нищожност на договора
поради противоречието му с закона. Не всяко нарушение на императивна
разпоредба на закона е основание за нищожност поради противоречие на
6
закона. Договорът има свои основание, съдържание и предмет. Порокът
противоречие на закона е налице, когато основанието (причината, каузата) на
договора противоречи на закона и когато неговият предмет е забранен от
закона. Нарушаването на императивна разпоредба на закона във връзка със
съдържанието на договора не го прави нищожен, то води до нищожност само
на съответната клауза (частична нищожност), която се замества от уреденото
в закона императивно правило.Сделката противоречи на закона, когато
нейният резултат (приложението на правните последици) противоречи на
закона.Нарушаването на императивните законови разпоредби е неправомерно
поведение, но ако последиците от нарушението са посочени в закона,
нарушението не може да има други правни последици, освен посочените.
Действително в текста на договора е включена и клаузата, че строителството
следва да се извърши в груб строеж в срок от две години. Посочено е и че
правото да се построи сграда на чужда земя се погасява в полза на
собственика на земята по давност, ако не се упражни в продължение на две
години. В случая от една страна се говори за построяване само в груб строеж,
а не и за окончателното реализиране на строителството в двугодишен срок, от
друга – тази клауза, съгласно чл.26, ал.4 от ЗЗД не влече нищожност на
договора, когато тя е заместена по право от повелителна правна норма –
нормата на чл.67 от ЗС.
Освен възражението, че на другите суперфициари е учредено
право на строеж по различно време и изпълнението на договора е следвало да
започне след последната по време суперфиция, не е правено друго конкретно
възражение за причини за забавяне на строителството, поради което следва да
се приеме, че давностния срок е започнал да тече след учредяване на
последната суперфиция, което съгласно представените доказателства е
станало на 09.01.2006г. и е изтекъл на 09.01.2011г. –много преди завеждане на
делото.
Предвид изложеното, съдът приема, че предявеният иск е
основателен и като такъв правилно е бил уважен от РС-Левски.Въззивната
жалба е неоснователна, поради което и на основание чл.271 ал.1 ГПК следва
да бъде потвърдено решението на Левченски РС, а на въззиваемата страна да
се присъдят разноски за юрисконсултско възнаграждение в размер на 100лв.
за настоящата инстанция.
7
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА, решение № 260032 на Районен съд - Левски,
постановено на 10.05.2021г. по гр.д. № 723/2020г. по описа на съда.
ОСЪЖДА Н. ИВ. Г. от гр.П., ул.“х. Д.“ №*, ет.*, ап.* с ЕГН
********** да заплати на ОБЩИНА БЕЛЕНЕ, представлявана от кмета М.
Д. деловодни разноски в размер на 100 лв.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8