Р Е Ш Е Н И Е
№ …
Гр.
София, 18.10.2019 г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 20 състав, в публичното съдебно заседание на двадесет и пети септември две хиляди и деветнадесета година в състав:
СЪДИЯ: ТАТЯНА КОСТАДИНОВА
при секретаря М. Симеонова, като разгледа т.д. № 67/2019 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск с правно
основание чл. 92 ЗЗД.
Ищецът С.С.Р.М. ЕАД твърди, че по силата на договор за наем от 10.10.2017 г. предоставил на ответника К.Л.А.К. ЕООД ползването на помещение в стопанисван от него търговски обект. Ответникът следвало да заплаща авансово наемна цена и възнаграждение за услуги по управление, експлоатация и поддръжка на общите части на търговския център, в който се намира наетото помещение, а също и консумативните разходи, свързани с ползването. Поддържа, че към края на м. 12. 2018 г. наемателят имал непогасени задължения за наемна цена и възнаграждение за услуги, както и не бил възстановил усвоената парична банкова гаранция. Ето защо ищецът отправил изявление за разваляне, получено от ответника на 27.12.2018 г., в което посочил, че счита договора за развален. Съгласно чл. 15.6 от договора при разваляне наемателят дължал неустойка, изчислена въз основа на базовата наемна цена до края на наемния срок, за чието присъждане - в размер от 148 443,84 лв. – ищецът е предявил настоящия иск. Не претендира разноски.
Ответникът К.Л.А.К. ЕООД оспорва иска при твърдението, че ищецът е бил в неизпълнение на задължението за осъществяване на маркетинг и услуги, в резултат от което приходите от търговския обект намалели. Оспорва наличието на предпоставки за разваляне на договора, тъй като не бил даден подходящ срок за изпълнение, както и поради погасяване на паричните задължения. Ответникът поддържа също, че клаузата за неустойка е нищожна поради екзорбитантност с оглед размера й, а и предвид липсата на еквивалентност. Оспорва и размера на иска, тъй като сборът на базовата наемна цена е по-малък от претендираната сума. Претендира разноски.
Съдът, като съобрази събраните
доказателства, достигна до следните фактически и правни изводи:
Безспорно между страните е, че: 1). на 10.10.2017 г. бил сключен договор, по силата на който ищецът-наемодател предоставил на ответника-наемател срочното ползване на недвижим имот (помещение, находящо се в търговски комплекс) срещу задължение за заплащане на наемна цена (формирана като базова и процент от приходите) и консумативни разходи; 2). условията на договора за наем били конкретизирани с Анекс № 1/10.10.2017 г., а наред с това страните сключили и договор, по силата на който наемодателят се задължил срещу възнаграждение да управлява търговския център, в който се намира наетото помещение, като извършва различни битово-комунални услуги; 3). на 19.12.2018 г. наемателят получил изявление на наемодателя изх. № 1049, в което е посочено, че договорът следва да се счита за „прекратен“ поради неизпълнение на задължението за възстановяване на изискуемата банкова гаранция и неплащане на дължимите наемна цена и възнаграждение за услуги; 4). към момента на отправяне на изявлението за разваляне дължимите суми възлизали на 3 754,16 лв., в какъвто размер те са посочени в напомнително писмо от 19.12.2018 г.; 5). наемателят върнал имота на 04.01.2019 г. (вж. отделените за безспорни факти в определението от 13.03.2019 г., по които ищецът в о.с.з. не е заявил възражения); 6). в деня на получаване на изявлението за разваляне ответникът заплатил дължимата наемна цена, а към датата на връщане на имота били погасени и останалите парични задължения (вж. изявление на процесуалния представител на ищеца в о.с.з. на 12.04.2019 г.).
При тези факти спорни са следните въпроси: 1). възникнало ли е за наемодателя право да развали договора и в частност - налице ли е виновно неизпълнение от страна възложителя, което да не е незначително с оглед интересите на кредитора; 2). надлежно ли е упражнено правото на разваляне – предоставен ли е подходящ срок за изпълнение; 3). валидно ли е неусточеното съглашение за обезщетяване на вредите от развалянето, обективирано в чл. 15.6 от договора. В тази хронология съдът ще отговори на спорните въпроси.
Съгласно чл. 87 ЗЗД, когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението си по причина, за която отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение, освен ако изпълнението е станало вече невъзможно или е безполезно за длъжника. В настоящия случай към момента на получаване на изявлението за разваляне наемателят не е възстановил действието на банковата гаранция и е бил в забава в плащането на наемна цена и на възнаграждение за услуги в общ размер от 3754,16 лв. Налице е следователно неизпълнение и то – поради паричния характер на престацията – се дължи на причина, за която длъжникът отговаря (родът не погива).
За да обоснове разваляне на договора, това неизпълнение следва да е продължило и в дадения за отстраняването му подходящ срок (тъй като задълженията не са „фикс“), а също и да не е с незначителен за интереса на кредитора характер.
В чл. 15.2 от договора страните са уговорили, че развалянето следва да се извърши след писмено предизвестие с предоставен срок за изпълнение от десет дни. Видно от уведомителното писмо обаче, в него не е предоставен никакъв срок за изпълнение, а наемодателят е заявил, че вече счита договора за развален (използваният израз „прекратен“ е идентичен на развалянето, тъй като е мотивиран от неизпълнението на насрещната страна). Посоченият в уведомлението петдневен срок е за освобождаване на помещението след разваляне на договора, а не за изпълнение на забавените задължения, а срокът, посочен в напомнителното писмо, не може да се приеме като такъв по чл. 87 ЗЗД, тъй като не е обвързан от изявление за разваляне, а е и по-малък от договорения от страните подходящ срок. Ето защо при липса на предоставен подходящ срок изявлението за разваляне не е породило ефект с достигането му до адресата. Следва да се прецени дали това не е станало по-късно – т.е. дали след изтичане на достатъчно време наемателят е продължил да е в забава и то на съществени за договора задължения.
Както беше посочено, в деня на получаване на уведомлението наемателят е платил сумата от 3 276,68 лв. По-късното плащане на дължимото възнаграждение за услуги би следвало да е ирелевантно, тъй като това възнаграждение е дължимо по друг договор, а не по наемния. Тъй като обаче в договора за наем страните са посочили, че ще считат за съществено неизпълнение на наемния договор и неплащането на възнаграждението за услуги (чл. 15.3.1), то следва да се посочи, че и това задължение е било погасено към момента на връщане на имота съгласно признанието на ищеца, направено в о.с.з. на 12.04.2019 г. Поради това съдът приема, че в разумен срок след уведомлението за разваляне длъжникът е изпълнил паричните си задълженията (задължението за наемна цена – незабавно, а задължението, дължимо по другия договор – до освобождаването на имота).
Няма данни наемателят да е възстановил банковата гаранция, но това
неизпълнение според настоящия състав не може да доведе до възникване на
потестативното право на разваляне, тъй като не се явява значително по смисъла
на чл. 78, ал. 4 ЗЗД. Действително, в чл. 15.3.8 от договора страните са
дефинирали и това задължение като „съществено“, но това противоречи на
добросъвестността при договарянето. Поддържането на банкова гаранция е
задължение с акцесорен характер. Същественото задължение на наемателя е
плащането на наемната цена и на консумативните разходи за ползване на имота. Липсата
на подновена банкова гаранция би могла да доведе до разваляне на договора, само
ако е кумулирана с неизпълнение на други задължения. Когато обаче наемателят
изпълнява или е изпълнил в подходящ срок същественото си задължение за
заплащане на наемна цена и консумативни разходи, развалянето на договора единствено по причина на неосигурена банкова
гаранция се явява превратно прилагане на чл. 87 ЗЗД.
Дори обаче да се приеме, че договорът за наем е надлежно развален, искът отново се явява неоснователен поради липса на валидно неустоечно задължение. Съображенията за това са следните:
Съгласно т. 3 от ТР 1/2009 г. на ОСТК на ВКС клаузата за неустойка в търговската сделка би могла да е нищожна, ако противоречи на добрите нрави. Както е посочено в мотивите на тълкувателното решение, „условията и предпоставките за нищожност на клаузата за неустойка произтичат от нейните функции, както и от принципа за справедливост в гражданските и търговските правоотношения. Преценката за нищожност на неустойката поради накърняване на добрите нрави следва да се прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на договора“, като могат да бъдат използвани различни критерии, сред които и естеството на обезпеченото задължение, съотношението между него и размера на уговорената неустойка и наличието на друго обезпечение на задължението, чието неизпълнение е скрепено с неустойката.
В настоящия случай тези критерии за справедливост са нарушени. С
разпоредбата на чл. 15.6. от договора за наем страните са уговорили като
последица от разваляне по вина на наемателя последният да дължи неустойка в
размер на базовата наемна цена до края на
наемния срок. Тази уговорка противоречи на добрите нрави, тъй като
надхвърля присъщата за неустойката
обезпечителна и обезщетителна функция. Нарушение на добрите нрави е
кредиторът да получи обезщетение в размер на пълната насрещна престация (тъй
като подоходният елемент в наемната цена няма задължителен минимум, базовата
наемна цена до края на срока на договора може да е пълната дължима цена при
запазване действието на договора за наем) и едновременно с това да получи държането
на имота, т.е. без да престира насрещно. Налице е обогатяване, за което няма
основание – наемодателят ще получи равностойността на дължимия наем, без да е
длъжен да осигури ползване на имота.
Нещо повече, връщането на имота след разваляне на договора позволява на кредитора да извлича за същия период ползите от него (като го отдаде под наем на трето лице или по друг начин), който факт допълнително подчертава екзорбитантостта на уговорената неустойка. Тя се явява несъобразена с възможните вреди от развалянето, именно защото при повторно отдаване на имота под наем вредата би била значително под стойността на неполучения по вече разваления договор наем (би се ограничила до стойността на разликата между досегашния и договорения по новия договор наем, ако има такава).
Наред с това, видно от договора за наем, неустоечни задължения са уговорени само в тежест на наемателя, а различният начин на третиране на виновната страна, когато липсват обективни данни за нуждата от ползване на различен неустоечен подход, също противоречи на добросъвестността и на добрата търговска практика.
Поради изложеното съдът счита, че в полза на наемодателя не е налице неустоечно вземане и искът следва да бъде отхвърлен.
По разноските:
Ищецът следва да заплати на ответника разноски в размер на 4 500 лв. адвокатско възнаграждение.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от С.С.Р.М. ЕАД, ЕИК ********, срещу К.Л.А.К. ЕООД, ЕИК ********, иск с правно основание чл. 92 ЗЗД за заплащане на сумата от 148 443,84 лв., представляваща неустойка за вредите от развалянето на договор за наем от 10.10.2017 г.
ОСЪЖДА С.С.Р.М. ЕАД, ЕИК ********, да заплати на К.Л.А.К. ЕООД, ЕИК ********, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 4 500 лв. разноски.
Решението може да бъде обжалвано пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: