Р Е Ш Е Н И Е
№………./…………….2019г.
гр. Варна
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД,
ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ, в открито съдебно
заседание на осемнадесети септември две хиляди и деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СВЕТЛАНА КИРЯКОВА
ЧЛЕНОВЕ: ДАНИЕЛА ПИСАРОВА
ЦВЕТЕЛИНА ХЕКИМОВА
при участието на
секретаря Нели Катрикова, като разгледа докладваното от съдия Писарова в.т.д.№977/2019г., по описа на ВОС, ТО, за
да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е по чл.259 ГПК.
Образувано е по жалба на Д. -371 ЕООД, ЕИК *********,
Варна, чрез адв.М.П., с посочен съдебен адрес на дружеството, срещу решение
№745/22.02.2019г., постановено по гр.дело №545/2018г. на ВРС, 19 състав, с което
съдът е приел за установено съгласно чл.422 ГПК, по отношение на страните, че ответникът "Д. -371" ЕООД, ЕИК *********, дължи на ищеца Tехнически университет – Варна, БУЛСТАТ *********,
сумата от 20 710 лв., представляваща неплатени
наеми за месец декември 2016г. и месец януари 2017г., удостоверени във
фактури № 12441/01.12.2016г. и № 2559/03.01.2017г., всяка по 10 355 лв.,
дължими съгласно Договор за наем № 84/30.05.2016 г., сключен между
"Технически университет - Варна", в качеството на наемодател и „Д. -
371" ЕООД, в качеството на наемател, за което вземане е издадена Заповед
за изпълнение на парично задължение № 9389/14.11.2017 г. по ч.гр.д.№17267/2017
г. по описа на ВРС.
Жалбоподателят
твърди, че постановеното решение на ВРС е неправилно, незаконосъобразно и
необосновано. Претендира обезсилване на решението и връщането му за разглеждане
на спора от друг състав на съда, а евентуално при оставане без уважение на това
искане – отмяна на постановеното решение ведно с отхвърляне на претенцията изцяло
като неоснователна. Твърдят се процесуални нарушения на съда при разпределение
на доказателствената тежест, неотчитане на събрани доказателства и недопускане
на поискани в сроковете по ГПК такива; несъобразяване с направените
своевременно възражения на ответника. Твърди се, че е останал нерешен въпроса
относно изправността на ищеца по договора за наем въпреки направените
док.искания. Съдът не е взел предвид, че е налице възражение за неизпълнен
договор от страна на наемодателя тъй като вещта е предадена в негодно за
ползване по предназначение състояние. Имотът е ползван единствено и само за
извършване на ремонтни дейности поради състоянието му, за което отговорност
носи единствено наемодателя. Не е решен въпроса дали наемодателят може да се
ползва от правото да развали договора, т.е. дали е изправна страна.
/цит.практика на ВКС във ВЖ/ Твърди се, че наемателят е бил в обективна
невъзможност да ползва вещта. Поддържа се твърдението, че липсва установяване
състоянието на имота към момента на сключване на договора, респ. кога е
предадено държането му на наемателя. Съдът е приел, че ищецът се явява изправна
страна по договора както че вещта е предадена в годно за ползване състояние без
да са събрани такива доказателства и/или обсъдени ведно с ангажираните от ответника.
Съдът не бил отчел споразумението за предназначението на вещта от 30.06.2016г.
Поддържа се, че извършените подобрения и ремонти са за сметка на наемодателя.
/цит.решение по т.дело 21/2009г. на Второ т.о. на ВКС/ Твърди се, че не е
установено задължението за консумативни разноски към ищеца да е на договорно
основание доколкото последния е следвало да съдейства за откриване на собствени
партиди при дружествата доставчици, комуто и да заплаща тези разноски. Съдът не
е обсъдил доказателствата по повод възражението за неизпълнен договор като
правоизключващо основание за плащанията. Твърди се, че плащане на наемна цена и
консумативи се дължи, но от наемател, който е получил не само фактическата
власт върху имота, а годен за ползване по предназначение имот съобразно
договора, което не е установено. Поддържа се, че първостепенния съд не се е
произнесъл по направените с отговора възражения – за кредиторова забава, за
прихващане, за неизпълнен договор както и по материалноправното възражение за
погасяване на част от наемната цена. Поддържа се, че по делото неизяснени са
останали голяма група от факти и обстоятелства от съществено значение за
разрешаване на спора.
Правят
се доказателствени искания за допускане на направените док.искания в молбата по
чл.143 ГПК на ответника, на основание чл.266, ал.3 ГПК. Освен това, въззивникът
прави искане за спиране на производството по делото до приключване на спора по
т.дело №579/2018г. на ВОС, в който ще се изясни кога и дали е развален
договорът между страните, ще бъдат съобразени направените признания на
неизгодни за ищеца обстоятелства по преюдиц.дело; съобразяване на направените
там правопогасяващи и правоизключващи възражения.
В
срока за отговор е постъпило становище на ТУ-Варна чрез пълномощника адв.Вл.Д..
Твърди се неоснователност на жалбата. Неоснователни се твърдят и доводите за
неразглеждане от съда на правопогасяващите и правопрекратяващи възражения,
които са предмет на т.дело 579/2018г. Поддържа се възражение за погасяване на
възраженията срещу иска с изтичане срока за подаване на възражение по чл.414 ГПК, доколкото искът се основава на разпоредбата на чл.422 ГПК. Твърди се, че
във бланкетното възражение, подадено от въззивника в заповедното производство,
не се съдържат такива възражения, поради което и същите следва да се считат
преклудирани. /такива се сочат възраженията за кредиторова забава и неизпълнен
договор/ Евентуално, ако са допустими, тези възражения се твърди, че са
неоснователни. Нещо повече, въззиваемата страна твърди, че съдът се е
произнесъл по направените от ответника по иска възражения като ги е приел за
неоснователни. Сочи се, че при предаване на обекта е подписан протокол, в който
няма направени възражения по състоянието на вещта. Евентуално, страната се
позовава на разпоредбата на чл.230, ал.3 ЗЗД, по отношение видното за страните
състояние и необходимостта да се направят изявления в протокола при несъгласие
с вида на обекта. Прави се довод, че липсата на възражения сочи на приемането
му в състоянието, в което е бил, т.е. че е предаден в годно за ползване
състояние. Прави се довод, че възложените вкл. на трето лице ремонтни работи по
общежитието сочат, че наемателят е бил във владение на обекта като го и
ползвал, поради което са спазени разпоредбите на чл.228 и чл.230 ЗЗД. Поради
това се твърди, че на основание чл.232, ал.2 ЗЗД, всички разходи с ползването
на обекта, са за сметка на наемателя. Поради това се поддържа, че начислените
такси за ВиК услуги и ел.консумация следва да бъдат заплатени и понесени от
наемателя, същият и ползувател на имота. Според въззиваемата страна е без
значение дали тези разходи са направени по повод ползването на вещта по
предназначение или за извършване на ремонтни работи. Твърди се, че дори
извършените чрез трето лице СМР по обекта са нищожни тъй като наемателя не е
имал право да извършва действия по възлагане ремонт на държавен имот, за който
важат изискванията за възлагане на обществени поръчки. Последните пък са от
компетентността на Ректора на ТУ. Твърдят се за неоснователни оплакванията за
неправилно приложение на чл.20 ЗЗД тъй като съдът изобщо не е извършвал
тълкуване на клаузи от договора.
По
направените от въззивника док.искания се излага, че относно писмените
доказателства, още с молбата по чл.143 ГПК ответникът не е посочил за
установяване на какви факти ги иска, което не е сторил и с ВЖ. Последното е
пречка въззиваемата страна да изрази становище, а така и въззивния съд да
прецени предпоставките по чл.266 ГПК. И двете групи поискани с отговора
свидетели според страната са недопустими – едните поради недопустимост съгласно
чл.164, т.5 от ГПК /за опровергаване протокола за състоянието на предаване на
обекта/, а останалата група като неотносими тъй като касаят възражението за
прихващане, а последното не е прието за разглеждане в производството. Твърди се
за неоснователно и искането за техническа експертиза тъй като състоянието на
сградата към момента на предаването не отговаря на актуалното и състояние в
момента. Поддържа се, че до 01.2017г., до получаване на писмото от ректора на
ТУ за заплащане на наемна цена и разходи, наемателят не е претендирал
извършване на СМР. /т.е. до края на 2016г. реално не са извършвани такива/
Основен аргумент за липса на основание за допускане на експертизата е липсата
на прието за разглеждане възражение за прихващане в това производство /същото е
предмет на т.дело 579/2018г. наВОС/. Поради това се претендира отхвърляне на
жалбата и потвърждаване на решението ведно с присъждане на сторените разноски.
В
съдебно заседание пълномощникът на въззивника адв.М.П. поддържа жалбата.
Насрещната
страна, чрез адв.Вл.Д. оспорва жалбата на изложените в отговора
съображения.
За
да се произнесе по спора съдът съобрази, че производството е образувано пред
ВРС по иск на Tехнически университет – Варна, БУЛСТАТ *********, против "Д.-371"
ЕООД, ЕИК *********, за установяване на основание чл.422 ГПК в отношенията
между страните, че в полза на ищеца съществува парично вземане срещу ответника
в размер на 20 710 лв.,
представляващо неплатени наеми за месец
декември 2016г. и месец януари 2017г., обективирано във фактури №
12441/01.12.2016г. и №12559/03.01.2017г., всяка на стойност от 10 355 лв.,
дължими съгласно Договор за наем № 84/30.05.2016г., сключен между
"Технически университет - Варна" в качеството на наемодател и „Д. -
371"ЕООД, в качеството на наемател, за което вземане е издадена Заповед за
изпълнение на парично задължение №9389/14.11.2017г. по ч.гр.д. № 17267/2017г.
по описа на ВРС.
В исковата молба се
твърди, че в полза на Tехнически университет - Варна е издадена Заповед № 9389/14.11.2017
г. за изпълнение на парично задължене по чл.410 от ГПК. На 30.05.2016г. между
Tехнически университет - Варна, в качеството на наемодател, и "Д.-371"
ЕООД, в качеството му на наемател, бил сключен Договор за наем № 84, на
основание чл. 19, ал. 1 вр. чл. 16, ал. 2 ЗДС и Заповед № 299/05.05.2016 г. на
пом. ректора, за определяне на спечелилия търга, чрез тайно наддаване и тръжна
документация. Въз основа на договора Tехнически университет - Варна предоставил
на „Д. -371" ЕООД за временно и възмездно ползване срещу месечно
заплащане, недвижим имот, представляващ студентско общежитие бл.15, с прилежаща
кафе - сладкарница, съгласно приложена скица, находящо се в гр. Варна, ул.
"Д.", с общо РЗП от 10 302 кв.м., за срок на договора 10 години, като
на 31.05.2016г. бил подписан, без възражения от страните по договора, приемо-
предавателен протокол за предаването на обекта на наема на „Д.-371" ЕООД.
Във връзка със сключения Договор за наем № 84 от 30.05.2016 г. от страна на
Tехнически университет - Варна били издадени фактури за дължимия от „Д.-
371" ЕООД, наем за месец декември на 2016 г. и месец януари на 2017 г.,
удостоверени във фактури с №12441/01.12.2016 г. и № 12559/03.01.2017 г., всяка
на стойност от по 10 355 лв. Към момента ответното дружество не заплатило
същите. С изпратено писмо изх. № 47/05.01.2017 г., от страна на Технически
университет – Варна, „Д.- 371" ЕООД било уведомено за виновното си
неизпълнение на изискванията на клаузи - чл. 4, ал. 1 и чл. 5, ал. 1 по
Договора, изразяващо се в неплащане на определената наемна цена и консумативни
разходи. За погасяване на тези задължения бил предоставен един месец, на
основание чл. 17, ал. 2, с предупреждение, че при неизпълнение договорът ще се
счита за развален. Твърди се, че поради неизпълнението, по правилата на чл. 87
от ЗЗД договорът бил развален, считано от 10.02.2017г. В момента имотът бил във
владение на Tехнически университет - Варна. За ползването на обекта, наемателят
дължал ежемесечно заплащане на наемна цена в размер на 10 355 лв. с ДДС, като
наемната цена се плаща до 15-то число на месеца, за който се отнася. Всички
разходи, свързани с ползването на обекта, такса смет, данък сгради,
застраховки, включително за електроенергия, топлоенергия, пода, телефони и др.
под., съгласно чл. 5, ал. 1 от Договора за наем, се заплащали от наемателя и не
били включени в наемната цена. В съдебно заседание искът се поддържа.
В срока по чл. 131 от ГПК ответникът е депозирал писмен отговор. Оспорва всички твърдения в исковата
молба, с изключение на твърдението, че между университета и дружеството е
сключен договор за наем, но твърди, че същия не е развален, а действащ и към
момента. Оспорва твърдението, че е предадена фактическа власт върху имота,
както и че дружеството не е имало възражения по отношение състоянието на имота.
Твърди, че на 30.05.2016 г., между страните е сключен Договор за наем №
84/30.05.2016 г., с предмет временно и възмездно ползване на недвижим имот:
студентско общежитие бл. 15, находящо се в гр. Варна, ул. Д., бл. 15, с обща
площ 10 302 кв.м., срок на действие на договора от 10 години. На 30.06.2016г.,
между страните, допълнително било подписано споразумение, указващо
предназначението за ползване на всички обекти в наетия имот, за което ползване
са отдадени под наем, като съгласно чл.1 ползването на жилищните части от
наетия обект по предназначение, представлявало отдаване под наем на стаи или
части от тях за настаняване на правоимащи лица по смисъла на Закона за висшето
образование и Наредбата за ползване на студентски общежития и столове, приета с
ПМС № 235 от 25.09.2008 г, както и на лица, които по време на настаняването им
провеждат курсове, семинари или други форми на обучение, обмяна на опит или
кандидатстват за прием в учебни заведения в гр. Варна, включително, но не само
кандидат студенти, български и чуждестранни ученици и техните преподаватели,
както и необходимия персонал и лица, във връзка с пребиваването им в гр. Варна,
чуждестранни студенти и други. След сключване на договора за наем ответникът
констатирал, че наетият имот не е годен за ползване съобразно договореното
предназначение, както и че са налице недостатъци, които не му били известни и с
оглед специфичния им характер било невъзможно да бъдат констатирани при
сключване на договора за наем. Твърди, че уведомил своевременно ищеца, който не
предприел каквито и да е действия. Твърди, че считано от сключването на
договора за наем, ответникът не ползвал имота, единствено по причина
неизпълнение на договорните задължения на ищеца, съгласно чл. 230, ал. 1 ЗЗД.
Многократно отправял запитвания и молби, както във връзка с констатираните
недостатъци, така и за представяне на строителна и друга надлежна документация,
удостоверяваща предназначението за ползване, за което са отдадени под наем
нежилищните обекти, но такава не била предоставена. Поради липсата на каквато и
да е реакция от страна на ищеца, в периода след сключване на договора за наем и
до месец август 2017г., ответникът със свои средства отстранил редица
недостатъци в жилищни помещения и общи части на наетия имот, с цел привеждане
на имота в състояние, което да отговаря на ползването на вещта, за което е
наета. По отношение на нежилищните части, се оказало, че същите са напълно
незаконно преустроени от университета помещения. В нежилищните помещения, също
имало значителни недостатъци, но и с цел финансиране на ремонти, ответникът
предприел действия за отдаването им под наем и договаряне на условия за ремонта
им от наематели. Така пролетта на 2017 г. ответникът отдал под наем панорамния
ресторант на последния етаж, като с наемателя се договорил, че до октомври ще
направи ремонт на покрива, а той ще започне да заплаща наем от края на месец
октомври. Договорили се да получава наемна цена от края на месец октомври и за
36 месеца, платима месечно, като общата стойност на договорената наемна цена
възлизала на 90000 лева. Края на месец август 2017, обаче констатирали, че
ищецът е сменил заключващото устройство на входната врата и нямат какъвто и да
е достъп до имота, въпреки, че са в договорни отношения, като от месец август
2017 г. и до настоящия момент, въпреки изпратените покани към ищеца, същият не
изпълнил задължението си по договора и не предоставил ползването и държането на
имота, а ответникът нямал дори достъп за да прибере строителни материали и други
свои вещи. Това положение наложило да прекрати вече сключени и действащи
договори за наем, включително посочения договор за наем на панорамния
ресторант. Към настоящия момент ищецът бил в неизпълнение на задължението си да
предаде ползването на имота. Оспорва твърдението, че ответникът дължи наем,
както и че договорът е развален и прекратен. Не било налице неизпълнено
задължение на ответника, не е изпадал в забава за изпълнение на което и да е от
договорните си отношения, на дружеството не била отправяна покана, че договорът
ще бъде развален, както и че договорът е развален. Оспорва твърденията за
разваляне, като твърди, че за ищеца никога не е възниквало право да разваля
договора за наем. Твърди се, че ищецът бил неизправна страна по него поради
липса на изпълнение изискването на чл.230, ал.1 ЗЗД. Поради това ответникът не
дължал наемна цена тъй като не му било предадено владението на имот съобразно
уговореното предназначение.
ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, с оглед наведените оплаквания и след преценка на събраните
доказателства, приема за установено от фактическа и правна страна следното:
Съдът прецени, че ВЖ е постъпила в преклузивния срок, срещу подлежащ на обжалване акт, подадена от легитимирана страна, поради което намира същата за допустима. Постъпилият отговор е подаден от надлежно упълномощен процесуален представител на ищеца, в срока по чл.263 ГПК и отговаря на изискванията на чл.260 ГПК.
Съгласно разпоредбата на чл.269 ГПК,
въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по
допустимостта – в обжалваната му част. При тази преценка съдът заключава, че
обжалваното решение е валидно постановено в пределите на правораздавателната
власт на съда, допустимо е като постановено при наличие на положителните и
липса на отрицателните процесуални предпоставки.
По отношение правилността на
съдебното решение, съобразно чл.269, ал.1, изр.второ от ГПК, въззивният съд е
ограничен от посочените в жалбата оплаквания, които се изразяват в твърдения за
неправилност и противоречие с материалния закон. Решението се обжалва изцяло.
Поради цялостното му обжалване, предметът на въззивното производство е
идентичен с този на първата инстанция като въззивната инстанция дължи
самостоятелна преценка на събраните, вкл. пред нея доказателства.
С определение №2562/11.07.2019г.
въззивният съд се е произнесъл по направените от страните доказателствени
искания като частично уважил някои от тях.
От приложения договор за наем
№84/30.05.2016г. се установява, че между страните е било налице правоотношение
по предоставяне на ответника за възмездно ползване обект - общежитие блок №15 в
гр.Варна, ул.Д.. Съгласно чл.1, ал.2, общежитието е следвало да се ползва за
настаняване на студенти, а нежилищните обекти от сградата – кафе сладкарница,
ресторант и фитнес, според завареното им предназначение. Страните не оспорват
сключването на договора за наем с посочените параметри. Спорят относно
действието на договора към момента като ищецът твърди, че поради неизпълнението
му от наемателя, е развалил извънсъдебно същия, считано от 10.02.2017г. Това
обстоятелство е спорно, тъй като ответникът оспорва развалянето/прекратяване
действието на договора за наем с твърдение, че неизправна страна по него се
явява не той, а наемодателят. Основното възражение на ответника срещу иска е,
че не е налице ползване на имота съгласно договорното му предназначение като
именно в това се изразява и неизпълнение задължението на наемодателя, респ.
неизправността му по договора.
Видно от договора и от приложения
към него Приемо -предавателен протокол от 31.05.2016г., подписан от страните,
вкл. от управителя на ответното дружество, няма направени забележки при
предаването на сградата относно нейното състояние. Не са представени
доказателства за отправени от ответника покани, писма и уведомления до
наемодателя за несъответствие на предадения имот с описаното в договора и
протокола предназначение, а така също и след подписване на Указания за начина
на ползване на обект към договора за наем /приобщено като писмено доказателство
пред въззивния съд/. Не са правени изявления за разваляне или прекратяване
действието на договора преди изявлението на наемодателя от януари 2017г.
От приложеното към договора писмо
изх.№47/05.01.2017г. от ТУ-Варна до Д. -371 ЕООД, се установява, че ответникът
е бил канен да заплати дължимата наемна цена за м.10.2016г., м.11.2016г. и за
м.12.2016г. ведно с мораторни лихви за забавата за тези плащания. В същата
покана се съдържа и изявление на наемодателя за неплатени консумативни разноски
за имота – вода и ел.енергия за периода 2016г. Съобразно уточняващата молба на
ищеца, договорът за наем се счита развален от изтичане предоставения за
изпълнение 1 месечен срок, т.е. считано от 10.02.2017г. Съобразно приетите пред
въззивния съд писмени доказателства, вкл. разписка на Спиди по товарителница
№12738309, се установява, че писмо №47/05.01.2017г. е връчено на ответника на
09.01.2017г., поради което предоставеният от ТУ срок за доброволно плащане /в
изпълнение на договора/ е изтекъл към 10.02.2017г. и поради липса на изпълнение
договорът следва да се счита развален на основание чл.87 ЗЗД.
Доказателство за връчване на
поканата за изпълнение ведно с изявление за разваляне на договора е и
приложеното заявление от Д. -371 ЕООД до Технически университет, от
13.01.2019г., в което за първи път се оспорва вземането на наемодателя за наеми
и разноски за имота и се твърди, че наемателят не е неизправна страна по
договора. В това заявление за първи път се посочва, че общежитието не е
предадено в годен за ползване вид, поради което не е ползвано от наемателя,
съответно последният не дължи наеми и разноски.
Съгласно представена нот.покана
рег.№2615/07.04.2017г. на нотариус Л.Г., рег.№116 в НК, Варна, ищецът е
уведомил ответното дружество лично чрез управителя Д. Н.П., че счита договора
за наем прекратен от 06.02.2017г. като е направено искане за освобождаване на
имота и предаване ключовете за блок 15. В поканата се съдържа и искане за
заплащане доброволно на дължимите суми по договора, в които и 82 840 лева
наемна цена както и консумативи за имота /които не са предмет на настоящия
спор/. Поканата е получена от ответника на 13.04.2017г. Съгласно Констативен протокол от 27.04.2017г.
на нотариус Л.Г. /приет пред въззивния съд/ се установява, че на уговорената в
нот.покана дата не се е явил представител на ответника и не е предадено
ползването на вещта.
От разпитаните пред въззивния съд
свидетели се установява, че при наемането на обекта управителя на въззивното
дружество е извършил оглед на имота заедно със специалист от строителна фирма –
св.К. К., воден от въззивника. Свидетелят излага, че въз основа на договорните
си отношения с Д. -371 ЕООД, е извършил оглед на блок 15 като огледът обхващал
цялата сграда. Заедно с Д. П. се качили по етажите както и на покрива на
сградата. Последните етажи били с течове и паднали мазилки, нямало врати по
етажите, всичко било замърсено, в паяжини, нямало ток, асансьорите били
изключени. Разбрали се да започнат ремонтни работи от шестия етаж надолу тъй
като последните етажи имали силен теч и се нуждаели от спешен ремонт. Излага,
че огледа бил през август – септември 2016г. По това време на покрива вече
работили хора като нахвърляли чакъл. В сградата нямало обзавеждане, дори в
баните нямало душове. Д. П. платил за да се включи единия асансьор за да може
да се ползва при ремонтните работи. Така, по време на ремонта работел единия
асансьор, който бил пускан и спиран според необходимостта. Ток захранвали от
избените помещения. Свидетелят излага, че били демонтирани всички врати от
шестия етаж надолу, лепили картон и шпакловали. Трябвало да се доставят врати и
да се монтират. Според свидетеля, работниците шпакловали етажите и боядисали.
По време на ремонта вземали вода с кофи от мазата тъй като в сградата нямало
течаща вода. При огледа присъствал и Д. като свидетелят и управителя заедно
оглеждали и съставили протокол за необходимите СМР. Ремонтът бил преустановен
през м.09.2016г. тъй като нямало пари за финансирането му. Твърди, че му е
заплатена една част, а друга все още не е.
Вторият воден от въззивника св.Ц.
Ж., сочи, че познава Д. отдавна, но се видели по повод наетото от него
общежитие в бл.15. Тъй като свидетеля стопанисвал ресторанти и заведения, Д. му
се обадил да огледа и намиращите се в общежитието търговски площи. Свидетелят
отишъл да види сградата и конкретно двете помещения – на партера кафе
–сладкарница и на последния етаж -
панорамен ресторант. Нямало никакво оборудване. Помещенията били в ужасно
състояние. Снек –барът на партера имал видими следи от горене. Кабелите били навсякъде
изтръгнати, било погром. При качването на последния етаж, нямало асансьор.
Нямало и ток в сградата. Свидетелят харесал въпреки лошото състояние панорамния
ресторант като подписали с Д. договор, че ако сградата бъде ремонтирана и се
насели със студенти, ще подновят преговорите за наемане на ресторанта. След 2-3
месеца свидетелят Ж. отишъл да види как вървят строителните работи и установил,
че сградата е в същото състояние. Излага, че имало започнати някакви строителни
работи като Д. му заявил, че очаква някакви средства от ТУ. Ремонтът видимо
излязъл извън предвижданията на наемателя. На последния етаж нямало никаква
промяна.
Водените от въззиваемата страна
свидетели – св.К.а и св.П., сочат че са присъствали при подписване на приемо-предавателния
протокол при наемане на обекта. Св.К.а излага, че след извършения оглед на
общежитието от комисията заедно с Д. П., последния ги поканил в стола на
общежитието и им поръчал обяд. В протокола описали всичко в присъствието и със
знанието на Д.. Според свидетелката, той нямал никакви възражения за
състоянието на сградата и помещенията. Дори пуснали асансьора специално за да
могат да се качат до последния етаж, откъдето слизали надолу за да огледат
помещенията на по-ниските етажи. Д. казал, че ще прави ремонт и ще използва
сградата като общежитие. Сградата не била ползвана от 3-4 години и затова била
в такова състояние. Токът и водата били спрени за да не стане авария. Св.П. не
участвал в тръжната процедура за отдаване на обекта под наем, но бил уведомен
кои са кандидатите, тъй като следвало да осигури достъп до сградата. По време
на процедурата всички кандидати идвали на оглед, вкл. и Д. -371. Всички хора,
които идвали на огледи, били отразявани в тетрадка, препис от която е приложен
и с отговора на въззивната жалба, приобщен по делото. Свидетеля сочи
идентичността на приложения препис от тази тетрадка с водената от него книга за
посетители както и отразяване в същата посещението на Д. П.. Всички хора, които
са идвали по обявения търг правили оглед отвън и отвътре. Свидетелят лично или
чрез посочено от него лице отваряли блока и предоставяли достъп докъдето е
необходимо. В общежитието имало ток и вода, но същите били изключвани поради
неизползването на обекта. Спирани били всяка есен срещу зима за обезопасяване.
Работил един от двата асансьора. По време на огледите лично свидетеля П.
включвал ел.захранването на блока. С Д. извършили оглед на целия блок от
последния етаж до долу, до снек -бара. Според свидетеля, бъдещият наемател щял
да извърши ремонт на имота за своя сметка – такава била договорката с
ръководството на Технически университет. Свидетелят не е присъствал на
разговори и коментари по повод ремонта на блока. Четири –пет години общежитието
било затворено, поради което било в това състояние. Според свидетеля, още към
момента на отдаване под наем на блока, същият не бил годен за обичайното
ползване – бил за основен ремонт като отделните помещения били в различно
състояние и степен на занемареност. Копие от наемния договор с Д. -371 ЕООД бил
изпратен на свидетеля от помощник-ректора на ТУ. Било извършено
приемо-предаване на блока от комисия, в която участвал и свидетеля – същият
излага, че на всяка страница има и негов подпис, както и подпис на управителя Д.
П.. Същия нямал никакви възражения относно състоянието на сградата. Свидетелят
излага факти във връзка с историята на блока, вкл. за пожара на партерния етаж.
След предаване държането на обекта на Д. П., същият започнал извършването на
ремонтни работи. Когато предавали общежитието на наемателя, били засечени
показанията на водомер и електромер.
Въз основа анализ на събраните гласни
доказателства съдът достига до извод, че още към момента на обявяване на търга
за наемане на общежитието, са проведени огледи от евентуалните бъдещи
наематели. Такъв оглед е проведен и допълнително от наемателя Д. П. като
представляващ фирмата – наемател Д. -371 ЕООД. Състоянието на сградата не било
по-различно от състоянието към момента на наемането и. Съществено в
свидетелските показания е, че управителя на дружеството –наемател е извършил
пълен оглед на сградата и бил осведомен за състоянието, необходимостта от
ремонт и поддръжка с оглед привеждането и в годен за ползване по предназначение
вид. Доказателство за това е подписване на приемо-предавателния протокол от
31.05.2016г. без отразени забележки както и липсата на каквито и да е други
преки и косвени доказателства за възражения относно състоянието на общежитието.
Подписаният протокол удостоверява съгласно чл.2, ал.2 от договора и предаване
държането на вещта на наемателя. Съгласно чл.7 и чл.8 от договора, както
вътрешните преустройства, така и основните ремонти за запазване целостта на
обекта и възстановяване годността му за ползване, са за сметка на наемателя.
Аналогични разпоредби са налице и в приетите пред ВОС Указания за начина на
ползване на сградата. Или, липсват доказателства, от които съдът да заключи, че
между страните е била постигната друга уговорка, различна от обективираната в
договора помежду им, за привеждане на имота в състояние годно за ползване като
студентско общежитие както и за разпределяне разходите за необходимите СМР
между наемодател и наемател. Напротив, от събраните доказателства следва
безпротиворечиво, че обектът е нает в състояние изискващо извършване на
сериозни СМР за ползването му по предназначение, обстоятелство, с което
наемателят се е съгласил подписвайки протокола за предаване на ползването без
възражения. Същия не се е възползвал и след това, преди отправеното му
изявление за разваляне на договора, от възможността да иска намаляване на
наемната цена и/или разваляне на договора. Съгласно чл.230, ал.3 ЗЗД,
наемодателят, чиято е по принцип отговорността за предаване на обекта в
подходящ за ползване по предназначение вид, не отговаря за недостатъците ако
наемателят е знаел или при обикновено внимание е могъл да узнае за тях, освен
ако недостатъците са опасни за неговото здраве или здравето на лицата от
неговото домакинство. От съвкупния анализ на събраните доказателства, с оглед
диспозитивния характер на разпоредбата на чл.230, ал.1 ЗЗД, следва, че страните
са се съгласили с ползването на имота в този вид, в който е бил към датата на
подписване на протокола за приемо-предаване. Възраженията на ответника, че по-късно
е установил липсата на съответствие на имота с предназначението му не се
установява доколкото недостатъците на наемания имот са били очевидни за него.
Съгласно свидетелските показания, вкл. водените от самия ответник, сега
въззивник, същият е бил наясно с необходимостта от основен ремонт на наетия
обект както преди наемането, така и към момента на подписване на протокола и
предаване на ползването. Твърденията в отговора на исковата молба за
многократно уведомяване на наемодателя за състоянието на сградата и нуждата от
финансиране, не се установява, а и би било ирелевантно за предмета на иска.
Въпреки твърденията за констатирани скрити недостатъци на имота в разменената
кореспонденция, ответникът и въззивник не е посочил конкретни такива. Това
обстоятелство би било също без значение защото не е спорно, че имотът е
предаден в недобро състояние и при всички случаи негоден да служи като
общежитие за настаняване на студенти и докторанти, т.е. негоден съобразно
подписаните от страните Указания за начина на ползване.
Извършването на ремонтни работи
по сградата след наемането и, респ. извършването на разходи по привеждане на
помещенията в търговски вид, не се отразява на основателността на иска. Направените
възражения са предмет на друго производство по т.дело №579/2018г. на ВОС, с
оглед на което именно страната е претендирала спиране на настоящото
производство до приключване на обуславящия спор. Производството по това дело
е образувано по искова молба на „Д.-371" ЕООД, ЕИК *********, с която
срещу Технически университет - Варна, Булстат *********, са предявени обективно
евентуално съединени частични искове за сторените в имота подобрения и/или
необходими ремонти.
Видно от предявените и висящи към
момента искове по т.дело №579/2018г., нито един от тях не касае преценка по
същество, че договорът не е породил действие. Напротив, предявените в
евентуалност осъдителни искове се базират на съществуващо правоотношение между
страните по договор за наем и произтичащите от това правомощие на всяка от
страните, вкл. при евентуално разваляне на договора, да претендира последиците
от това.
Идентично на
първата инстанция, въззивният съд е оставил без уважение искането за спиране на
настоящото производство до приключване на спора по т.дело 579/2018г. Съгласно
разпоредбата на чл.229, ал.1, т.4 ГПК съдът спира производството по делото,
когато в същия или в друг съд се разглежда дело, решението по което ще има
значение за правилното решаване на спора. Това основание за спиране е налице,
когато предмет на обуславящото дело е правоотношение, чието съществуване или
несъществуване се явява предпоставка за съществуването на правоотношението,
предмет на обусловеното дело. Преюдициалност е налице, когато решението по
обуславящото дело би се ползвало със сила на пресъдено нещо спрямо правоотношението,
явяващо се предпоставка за съществуване на правоотношението, предмет на
обусловеното дело. В случая, извършените от наемателя разходи и/или подобрения за
наетия имот не са предпоставка за решаване на спора относно дължимостта на
наемната цена.
За да остави без уважение искането за
спиране на производството по делото до приключване на спора по т.дело №579/2018г.
на ВОС, и неразглеждане възражението за прихващане, въззивният съд съобразява
висящността на още 10 производства, в които също са направени идентични
възражения от страна на ответното дружество. /по твърдения на ответника в
отговора на исковата молба/ В производството не е прието за разглеждане възражението
за прихващане с оглед висящността на самостоятелно производство по т.дело №579/2018г.
на ВОС, в което ответното дружество е предявило идентични на възраженията,
осъдителни искове, при това в размер, който обхваща и частично релевираното пред
първата инстанция възражение за прихващане. Към датата на входиране отговора на
исковата молба, производството по предявените от ответното дружество искове е
било образувано, считано от 18.04.2018г. и към момента е висящо. Дори при
разглеждане на направените възражения за неизпълнен договор и право на
задържане, събраните доказателства, вкл. от въззивната инстанция, не сочат на
различен извод доколкото възраженията са недоказани и неоснователни. От всички
приети от ВОС писмени доказателства, представени с молба на ответника от
12.11.2018г. /по гр.дело №545/2018г. на ВРС/, не се установява неизпълнение
задължението на наемодателя по чл.9 от договора за наем, съответно по чл.230,
ал.1 ЗЗД. В голямата си част представените документи представляват
кореспонденция между Д. -371 ЕООД и Технически университет –Варна за
предоговаряне на условията по договора. Не се установява до момента на връчване
на нот.покана от ТУ на ответното дружество и вкл. до изготвяне на Констативен
протокол от 27.04.2017г. на нотариус Л.Г., рег.№116 в НК, ответното дружество
да е упражнило правото на разваляне на договора. Същевременно, в разменените
писма е налице изрично признание на ответника, че е ползвал вещта вкл. за
процесния период декември 2016г. – януари 2017г. Именно поради сторените за
привеждане на имота в подходящ по предназначение вид, ответникът твърди да е сторил
разходи, предмет на предявените осъдителни искове по цитираното по-горе дело.
Липсата на заявени недостатъци, които съобразно изслушаните свидетелски
показания са били явни и очевидни, към подписване на приемо-предавателния
протокол, сочи приемането на обекта в съществуващото състояние. Твърденията за
скрити недостатъци не се установява доколкото напротив се касае за явна
необходимост от основен ремонт на сградата. В договора, а и в друго съглашение
между страните, липсва поето от ТУ задължение за ремонтиране на сградата или за
отлагане действието на договора. От кореспонденцията се установява единствено,
че доколкото имотът е публична държавна собственост, Държавата е уведомила ТУ
/процесуален субституент/ за отпадане необходимостта от ползване на сградата
като общежитие. Нищо по-различно не следва и от подписаното непосредствено след
договора Споразумение – Указания за начина на ползване на обект към договор за
наем. И да е налице отпадане на основанието за наемане на обекта поради липса
на необходимост и изчерпване лимита за настаняване на студенти, това
обстоятелство е станало известно на страната по-късно, след процесния период
или по време на ползването на вещта и при действащ договор за наем. Както от
писмените доказателства, така и от изслушаните пред ВОС свидетели не се
установява коя разпоредба от договора е нарушил наемодателя, т.е. не се
установява неизпълнение на договора. Не се установява поради това и кредиторова
забава. Въз основа на това съдът приема, че с упражненото от наемодателя като
изправна страна по договора изявление от м.01.2017г. е развален договора за
наем, считано от м.02.2017г. Поради това, наемателят дължи наемна цена за
предходния на развалянето период, вкл. претендирания с исковата молба
м.12.2016г. – м.01.2017г.
Съгласно чл.12 от договора,
основно право на наемодателя е да изисква плащане на наемна цена, уговорена
между страните в размер на месечен наем от 10 355 лева, платими до 15
число на месеца, за който се отнася. /чл.4 от договора/ Съгласно чл.4, ал.3 от
договора, наемната цена започва да се плаща от датата на въвеждане на сградата
в експлоатация, но не по-късно от началото на учебната 2016 – 2017г. Поради
тази, постигната от страните уговорка, вземането за наем е изискуемо независимо
от експлоатационното състояние на сградата.
Сам въззивникът твърди, че
връщането на имота на наемодателя е през август 2017г. Липсват доказателства за
заплащане на наемната цена за периода на ползване. Липсва насрещно доказване от
ответника, че е налице неизпълнение на договора от страна на наемодателя
Технически университет както и отправяне на изявление за това от наемателя.
Поради това, съдът достига до извод за основателност на иска и дължимостта на
двата месечни наема в размер на 20 710 лева.
Поради достигане до идентични на
първостепенния съд правни изводи, решението следва да бъде потвърдено.
В полза на въззиваемата страна се
следват и сторените за въззивното производство разноски в размер на
1 381.56 лева за адв.възнаграждение на проц.представител на страната.
Въззиваемата страна е представила списък на сторените разноски, вкл.
адв.възнаграждение. Насрещната страна е направила възражение за прекомерност
съгласно чл.78, ал.5 ГПК. Претендирано е адв.възнаграждение в размер на
1 381.56 лева с ДДС, а без ДДС – 1 151.30 лева. Представени са
доказателства за реалното заплащане на възнаграждението по банков път съгл.т.1
от ТР №6/2012г. на ОСГТК на ВКС /платежно нареждане, фактура и договор за
правно обслужване/ Съгласно Наредбата за МРАВ №1/2004г., минимумът на дължимото
адв.възнаграждение възлиза на 1 151.30 лева, поради което не е налице
надвишаване на минимума по Наредбата. Съгласно пар.2а от ДР на същата, за
нерегистрираните по ЗДДС адвокати размерът на възнагражденията е без включен в
тях данък върху добавената стойност, а за регистрираните дължимият данък върху
добавената стойност се начислява върху възнагражденията по наредбата и се счита
за неразделна част от дължимото от клиента адвокатско възнаграждение. С оглед
на горното, начисленият ДДС не се включва в сумата при преценка съответствието
с Наредбата за МРАВ. Правната и фактическа сложност на спора не е от обуславящо
значение за преценката доколкото се установява съответствие на договореното
възнаграждение с минимума по Наредбата в съотв. и с т.3 от ТР №6/2012г. на ОСГТК.
Водим
от горното, съдът
Р
Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА решение №745/22.02.2019г.,
постановено по ГД №545/2018г. на ВРС, 19 състав.
ОСЪЖДА Д. -371 ЕООД, ЕИК *********, Варна,
да заплати на ТЕХНИЧЕСКИ УНИВЕРСИТЕТ –ВАРНА, БУЛСТАТ *********, сумата от
1 381.56 лева адв.възнаграждение с вкл.ДДС, представляващи сторените във
въззивното производство разноски, на основание чл.78, ал.1 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на
касационно обжалване в 1 месечен срок от връчване препис на страните пред ВКС.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: