Р Е
Ш Е Н
И Е
№………
гр. София, 03.01.2020
г.
В И М Е Т
О Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, І ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 15 състав, в
публичното заседание на двадесети декември през две хиляди и деветнадесета
година в състав:
СЪДИЯ: ГАЛЯ ВЪЛКОВА
при
секретаря Антоанета Петрова, като разгледа докладваното от съдията гражданско дело № 9250 по описа за 2019 г.,
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството
е образувано е по предявен от Н.Т.Т. срещу „Т.Е.“
ЕООД иск с правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД.
В
исковата молба се твърди страните да са сключили договор за наем, по силата на
който ищецът е предоставил на ответника за временно възмездно ползване
недвижими имоти, находящи се в гр. София, ул. „*****“:
масивна жилищна сграда на 4 етажа и мансарден етаж, допълнителна постройка и
дворно място, построени върху имот пл. № 11 от кв. 250 по плана на гр. София,
м. „Центъра“. Твърди се договорът да е развален едностранно от наемодателя,
като изявлението е съобщено на наемателя по реда на чл. 47 ГПК чрез нотариус Т..
Основание за прекратяването е неплащане на гаранционен депозит в размер на
20260 евро, неплащане на месечен наем в общ размер 72936 евро, дължим за
периода 01.12.2019 г. – 31.05.2019 г., неплащане на консумативи в общ размер
983,78 лв. за периода 01.06.2018 г. – 31.12.2019 г. Ответникът не е изпълнил
задълженията за заплащане на дължимите суми в дадения в поканата срок до
10.06.2019 г., поради което същият е развален на 11.06.2019 г. Изявление за
разваляне на договора е отправено и от ответника с нотариална покана от
14.02.2019 г. С прекратяване на договора за наемателя се твърди да е възникнало
задължение за връщане на наетата вещ. За изпълнение на това задължение
наемателят е поканен на 11.07.2019 г. Изпълнение до този момент не е налице. По
изложените съображения се иска постановяване на решение, с което ответникът да
бъде осъден да предаде на ищеца на основание чл. 233 ЗЗД държането на
недвижимите имоти, предмет на наемния договор от 01.06.2018 г.
В
отговор на иска ответникът „Т.Е.“ ЕООД не оспорва сключването на договор за
наем на недвижимите имоти. Посочва, че постигнатата договореност е имотът да се
използва за ресторант на партерно ниво и градина към ресторанта върху част от
дворното пространство и офиси. Заплащането на първата наемна вноска е отложено
до 01.12.2018 г. За да се ползва съобразно договореното предназначение е
следвало наемателят да извърши преустройство в имота, но не се е стигнало до
снабдяване на сградата с документ за въвеждане в експлоатация с новото
предназначение по вина на наемодателя. На 14.02.2019 г. ответникът е поискал от
ищеца да представи документи за въвеждане в експлоатация на сградата и да
подпише Приложение № 1, като при неизпълнение договорът се счита за развален и
за ищеца се поражда задължение да заплати неустойка в размер на 200000 евро. Твърди
се стойността на подобренията да възлиза на 548594,20 евро. На проведената на
13.03.2019 г. среща ищецът е отказал да подпише документите и не е представил удостоверение
за въвеждане на имота в експлоатация. Твърди наемните вноски да са платени чрез
прихващане от общо дължимата стойност на разходи за преустройство на имота
380000 лв.
Съдът,
след като се запозна със становищата на страните и събраните по делото
доказателства, намира следното от
фактическа и правна страна:
На 01.06.2018 г.
страните са постигнали съгласие за предоставяне за временно възмездно ползване
на следния недвижим имот: масивна жилищна сграда на четири етажа и мансарден
етаж с пет магазина, състояща се от три избени помещения, пет магазина, първи
етаж, състоящ се от четири стаи, кухня, баня и тоалетна и коридор, втори етаж,
състоящ се от четири стаи, кухня, баня, тоалетна и коридор, трети етаж, състоящ
се от четири стаи, кухня, баня, тоалетна и коридор, както и допълнителна
постройка и дворно място, върху което е построена сградата, цялото с площ 277
кв. м. по нотариален акт, а по скица 228 кв. м., съставляващо имот с пл. № 11,
кв. 250 по плана на гр. София, местност „Центъра“, находящо
се в гр. София, ул. „*****“ № 105. Договорено е имотът да се използва като
ресторант на партерно ниво, градина към ресторанта върху част от дворното място
и офиси. Наемодателят се е съгласил да заплаща месечен наем в размер на 10130
евро без ДДС до 10-то число на текущия месец в левова равностойност на курса на
БНБ за съответния ден на плащане. Договорът е сключен за срок до 01.12.2028 г.
Предвидено е основание за предсрочно прекратяване на договора да е забавяне
заплащане на наемна цена с повече от 30 дни. Съгласно постигнатата договореност наемателят
е следвало съвместно с наемодателя да изготви и съгласува приложение 1 към
договора, в което да са описани всички предстоящи подобрения в имота,
включително и като видове дейности, срокове за изпълнението им и кой поема
заплащането на всяка една дейност, предвидена в приложението. Не се спори, че
страните не са подписали посоченото приложение. Съгласно чл. 21 наемателят е
длъжен да предаде имота на наемодателя след изтичане на наемния срок или при
прекратяване на договора при посочените в него условия. Наемотадетлят
дължи да съдейства на наемателя за получаване на необходимите разрешения за
цялостно изграждане и функциониране на обекта, както и за извършване на ремонти
в него, както и да съгласува и изготви параметрите на приложение № 1 и да
изпълни задълженията, конкретизирани в приложението. Страните са се съгласили
всички уведомления и изявления по повод договора да се отправят помежду им в
писмена форма на посочения в договора адрес за кореспонденция, която се счита
получена след лична доставка или потвърждение за получаването по имейл, писмо с
обратна разписка.
На 12.06.2019 г. с
нотариална покана ищецът е отправил заявление до ответника за разваляне на
договора поради неплащане на наемна цена в дадения срок с нотариална покана от
21.05.2019 г., а именно – до 10.06.2019 г. Удостоверено е връчване от нотариуса
на поканата по реда на чл. 50, ал. 4 ГПК поради неоткриване на представител на
адресата или на лице, което е съгласно да получи поканата.
На свой ред с нотариална
покана ответникът е уведомил ищеца, че считано от 13.03.2019 г. договорът за
наем е прекратен и ищецът дължи да заплати на ответника неустойка в размер на
200000 евро, както и сумата от 149350 евро, съгласно нотариална покана от
20.05.2019 г.
В съдебно заседание на
20.12.2019 г. е прието за безспорно и ненуждаещо се от доказване в отношенията
между страните, че наетите помещения са предадени от наемодателя на наемателя
без преустройства за ползването им за офиси и ресторант. Не се спори, а в този
смисъл са и събраните гласни доказателства – че преустройствата са извършени от
наемателя, безспорно между страните е и че предназначението на наетите
помещения не е променяно.
Съгласно разпоредбата на
чл. 233, ал. 1, изр. първо ЗЗД наемателят дължи да върне наетата вещ. Събраните
по делото доказателства установяват обективирани
изявления на всяка една от страните спрямо другата за разваляне на договора
поради неизпълнение на задължението на насрещната страна: да заплати дължими
месечни наемни вноски и депозит, респ. поради неизпълнение на задължение за
съдействие за промяна на предназначението на имота. Макар в отговора на
исковата молба подобно изявление да не е изрично направено, същото е обективирано недвусмислено в приложените от ответника писмени
доказателства. Това е достатъчно, за да се приеме, че действието на
облигационното отношение между страните е прекратено и за наемателя е
възникнало задължение за връщане на наетата вещ към датата на сезиране на съда.
Безпредметно е установяването в настоящото производство по чие изявление
действието на договора е прекратено, доколкото становищата на страните за липса
на наемно правоотношение поради отправено до другата страна изявление за
разваляне са еднопосочни. Дори да се приеме, че нотариалната покана на ищеца не
е надлежно връчена на ответника по реда на чл. 50, ал. 4 ГПК, най-късно с
получаване на исковата молба това изявление е достигнало до ответника.
По делото не се установи
причина, поради която прекратената правна връзка между страните да поражда
основание за ползване на наетата вещ, поради което искът се явява основателен.
По разноските:
При така установения
изход от спора разноските следва да се възложат в тежест на ответника. При
съобразяване на възражението за прекомерност на адвокатското възнаграждение
същият дължи да заплати в полза на ищеца сторените разноски в размер на 7236
лв. адвокатско възнаграждение и 11412 лв. държавна такса.
Мотивиран от горното съдът
Р
Е Ш И :
ОСЪЖДА на основание чл. 233, ал. 1, изр. първо ЗЗД „Т.Е.“ ЕООД, ЕИК: ********* да предаде на Н.Т.Т.,
ЕГН ********** държането на следните недвижими
имоти: масивна жилищна сграда на четири етажа и мансарден етаж с пет
магазина, състояща се от три избени помещения, пет магазина, първи етаж,
състоящ се от четири стаи, кухня, баня и тоалетна и коридор, втори етаж,
състоящ се от четири стаи, кухня, баня, тоалетна и коридор, трети етаж, състоящ
се от четири стаи, кухня, баня, тоалетна и коридор, както и допълнителна
постройка и дворно място, върху което е построена сградата, цялото с площ 277
кв. м. по нотариален акт, а по скица 228 кв. м., съставляващо имот с пл. № 11,
кв. 250 по плана на гр. София, местност „Центъра“, находящо
се в гр. София, ул. „*****“ № 105, подробно индивидуализирани в Договор за наем
на недвижим имот, сключен между страните на 01.06.2018 г.
ОСЪЖДА „Т.Е.“
ЕООД да заплати на Н.Т.Т., ЕГН ********** сумата 18648 лв. разноски по делото.
Решението, на основание
чл. 315 ал. 2 ГПК, подлежи на обжалване пред Софийския апелативен съд в
двуседмичен срок, считано от 03.01.2020 г.
СЪДИЯ: