№ 1330
гр. София, 17.12.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 1-ВИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на пети декември през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Елизабет Петрова
Членове:Катерина Рачева
Михаил Малчев
при участието на секретаря Красимира Г. Георгиева
като разгледа докладваното от Елизабет Петрова Въззивно гражданско дело
№ 20241000501855 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 – чл.273 от ГПК.
С решение от 12.02.2024г по гр.д. № 907/2022г Окръжен съд- Благоевград, осми
състав, е признал за установено по предявеният от Б. Ч. против „Съни хаус-2006”
ЕООД установителен иск с правно основание чл.124 от ГПК вр. чл.67 от ЗС, че
ответникът не е собственик на право на строеж, учредено с НА №141, н.д. №
699/2008г, поради погасяването му по давност, поради неупражняване в срок от пет
години. С решението си съдът е възложил разноските по делото съобразно изхода от
спора и доказаните разноски от страните.
Решението на ОС- Благоевград се обжалва с въззивна жалба от ответника „Съни
хаус – 2006” ЕООД , представлявано от адв. Ч., като недопустимо и неправилно.
Въззивникът поддържа, че съдът се е произнесъл по непредявен иск, че диспозитивът
на съдебният акт е непълен и неясен, че липсва описание на недвижимия имот, спрямо
който съдът е констатирал неизпълнение на правото на строеж, не са
индивидуализирани страните по описания в диспозитива нотариален акт. Поддържа,
че съдът се е произнесъл по нередовна искова молба. Поддържа, че ищецът не е искал
обезсилване на нотариалния акт и той не е загубил своето правно действие. Поддържа,
1
че съдът е следвало да извърши и други съдопроизводствени действия по
установяване на преюдициални отношения. Поддържа, че съдът не се е произнесъл по
възражение на ответника. Поддържа още, че съдът е следвало да индивидуалризира
имота с идентификатор. Поддържаните оплакванията на въззивника могат да се
подведат под оплаквания за нарушения на процесуалния закон от
първоинстанционния съд. Моли решението на ОС-Благоевград да бъде изцяло
отменено и да бъде постановено ново, с което предявеният установителен иск да бъде
отхвърлен. Претендира разноски по делото.
Ответникът по жалбата, ищец пред ОС-Благоевград е депозирал писмен отговор,
с който оспорва жалбата и изложените в нея оплаквания. Възразява, че решението на
ОС-Благоевград е правилно и мотивирано. Възразява, че съдът не е приел за
разглеждане възражението на ответника за придобиване по давност на права и затова
не се е произнесъл по такова възражение.
В о.с.з. въззивникът не се представлява, депозира писмена молба чрез адвокат Ч.,
с която заявява, че поддържа въззивната жалба и моли същата да бъде уважена по
съображения изложени в същата. Претендира разноски по делото.
Въззиваемият Б. Ч. се представлява от адв. Д., която оспорва жалбата. Поддържа,
че жалбата е неоснователна, че въззивникът не посочва какви действия
първоинстанционият съд не е извършил в нарушение на процесуалния закон, че
нотариалният акт за учредяване на право на строеж не подлежи на отмяна от съда.
Възразява, че решението е мотивирано, правилно, а постановеният диспозитив- пълен
и ясен. Моли първоинстанционното решение да бъде потвърдено.
Въззиваемата страна е депозирала писмени бележки по делото, в които развива
съображения, че материалният закон- чл.67от ЗС е правилно приложен, че по делото
няма доказателства сградата, за построяването на която да е учредено право на строеж
да е завършена до ниво”груб строеж”. Оспорва възражението на ответника за
придобиване на имота по давност като нередовно заявено. Оспорва оплакването за
неправилно приложение на процесуалния закон от съда. Възразява, че липсва
основание за обезсилван на нотариалния акт , с който е учредено право на строеж от
ищеца.
Софийският апелативен съд, като прецени събраните по делото доказателства и
взе предвид наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт,
намира за установено следното:
Съгласно разпоредбата на чл.269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно
по валидността на решението, по допустимостта – в обжалваната му част, като по
останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата. Съгласно разпоредбата на
чл.269, изр.2 от ГПК по отношение на правилността на първоинстанционното решение
въззивният съд е обвързан от посоченото от страната във въззивната жалба, като
служебно има правомощие да провери спазването на императивните
2
материалноправни разпоредби , приложими към процесното правоотношение. В този
смисъл са дадените указания по тълкуването и приложението на закона от ВКС с ТР
№ 1/2013г по т.д. №1/2013г на ОСГТК- т.1.
Настоящият съдебен състав приема, че обжалваното решение е валидно и
допустимо. Същото е правилно и не страда от пороците, посочени във въззивната
жалба.
По делото от фактическа и правна страна се установява следното :
Предявен е иск от Б. Ч. против „Съни хаус-2006”ЕООД , в който се твърди, че
ищецът е учредил с договор , обективиран в НА № 141, н.д. № 699/2008г право на
строеж на ответника срещу построяване на самостоятелни обекти. Твърди, че в
договора е посочен срок за изпълнение на строителството – 12 месеца от издаване на
протокол за строителна линия и ниво. Твърди, че договорът е подписан на 04.06.2008г.
Твърди, че сградата, за която е учредено право на строеж е шестетажна, а понастоящем
са построени три етажа и строителството е преустановено. Моли да бъде установено
по отношение на ответника, че учреденото право на строеж е погасено по давност ,
поради неупражяването му в продължение на пет години.
Така предявеният иск е оспорен от ответника „Съни хаус- 2006” ЕООД , който
възразява, че правото на строеж е упражнено, трансформирало се е в право на
собственост. Поддържа възражение, че е придобил по давност правото на собственост
върху сградата и прилежащата земя към нея.
Възражението за придобиване по давност на правото на собственост върху сграда
и земя, поддържано от ответника не е прието за разглеждане от първоинстанционния
съд.
Между страните няма спора и се установява от НА № 58, н.д. № 858/2005г по
описа на нотариус К. М. с район на действие РС-Разлог, че ищецът е собственик на
празно дворно място в гр. Банско, съставляващо ПИ № 190025, местност Грамадето от
1525кв.м.
Представена е скица на имота, от която се установява,че понастоящем ПИ е с
идентификатор 02676.190.25.
По делото е представено разрешение за строеж № 418/15.12.2006г, с което на Б.
Ч. е разрешено да построи съгласно одобрени проекти от 15.12.2006г жилищна сграда
с апартаменти – за настаняване на курортисти с център с рехабилитационни кабинети
и водни процедури, кафе – бар, бърза закуска, офиси, ателиета и магазини с РЗП
2287.50кв.м., ЗП- 461.38кв.м в имот пл.№ 190025, м. Грамадето по плана на гр. Банско.
Няма спор и се установява от представения НА № 141, н.д. № 699 от 04.06.2008г
по описа на нотариус К. М. с район на действие РС-Разлог, че ищецът е учредил в
полза на ответника върху собственото си празно дворно място право на строеж за
3
построяването на жилищна сграда с апартаменти със ЗП- 461.38кв.м. и РЗП-
3190кв.м., като учредителят си запазва право на строеж върху посочени обекти.
Страните са договорили, че строежът следва да бъде въведен в експлоатация в 12
месечен срок от датата на издаване на протокол за строителна линия и ниво, но не по-
късно от 7дни от подписването на договора, страните са договорили за постигане на
кота „корниз”- 6 месечен срок , а за постигане на кота”било”-9 месеца. Договорили са ,
че при форсмажор сроковете се удължават със срока на действие на извънредните
обстоятелства.
Установява се, че преди подписването на НА № 141 страните са били обвързани
от предварителен договор за учредяване на право на строеж от 01.05.2007г , по който
като строител- приобретател е участвало и друго дружество, наред с ответника.
Договорени са били етапи за изпълнение на договора и етапи за извършване на
строителството като договореният срок за завършване на строителството е бил 15
месеца от разрешението за строеж. Доколкото между настоящите страни по делото е
сключен последващ окончателен договор, с който са преуредени правата и
задълженията, относими към спора, съдебният състав приема, че следва да прилага
към спора постигнатите договорки в окончателния договор .
Видно от заповед от 23.07.2008г на гл. Архитект на Община Банско в разрешение
за строеж № 418/15.12.2008г е вписано „Съни хаус- 2006” ЕООД като възложител,
собственик.
Представено е писмо от Община Банско, че освен цитираното разрешение за
строеж и заповед към него няма друга строителна документация за процесния строеж.
В о.с.з. на 29.01.2024г е изслушано заключението на СТЕ, изготвено от в.л. инж.
Х. Г., който сочи, че на 05.01.2024г е извършил оглед на място в присъствието на
ищеца и е установил, че в имота е извършено строителство на част от
стоманобетоновата конструкция на сградата. Установява, че обектът представлява
монолитна жилищна сграда, разположена на калкан със съседни ПИ, състои се от
подземен етаж, първи етаж-офиси, магазини , ателиета, три жилищни етажа, два
подпокривни етажа. На място според вещото лице строежът е изпълнен до степен-
основи на сградата, които представляват фундаментна плоча с колони, шайби, външни
стени, изпълнена е стоманобетоновата конструкция на сградата на подземен, първи
втори и трети етаж и е излята четвърта стоманобетонова плоча и вертикални елементи
над нея. В подземния етаж са изпълнени и стоманобетоновите ограждащи стени,
вътрешни прегладни стени не са изпълнявани. В първи, втори и трети етаж не са
изпълнени външни и разпределителни стени. За изпълнение на обекта в груб строеж е
необходимо да се изпълни цялата строителна конструкция, да се изпълни покрива ,
тухлената зидария на външни и вътрешни стени. Вещото лице сочи, че липсват
протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и
4
нова на строеж , констативен акт за съответствие на строежа с издадените строителни
книжа, актове издавани на етапи от строителството, заповедна книга. Вещото лице
сочи, че акт обр.14 не е издаван за строежа, тъй като се издава при изцяло изградена
строителна конструкция.
В о.с.з. изслушаното заключение на СТЕ е прието без възражения и оспорвания.
В о.с.з. на 18.09.2023г са изслушани свидетелите Н. И. и Н. М..
Свидетелят И. установява,че е видял строежа в имота на ищеца преди 12-
13години и миналата година . Свидетелят сочи, че на място е установил само бетонова
конструкция, без покрив, в лошо състояние.
Св.М. установява, че около 2010г строежът в имота на ищеца е бил такъв без
покрив, недостроен, без стени. Същото е било и миналата година.
Останалите събрани по делото доказателства не са необходими за изясняване на
фактите, релевантни за спора и за формиране на изводи по същия.
С оглед изложеното съдът намира предявения установителен иск за допустим, по
същество и за основателен.
Съгласно чл.67 от ЗС правото да се построи сграда върху чужда земя се погасява
в полза на собственика на земята по давност, ако не се упражни в продължение на 5
години.
Цитираната правна разпоредба е тълкувана по задължителен начин с ТР № 1/2012
г по т.д. № 1/2011 г на ОСГК на ВКС, съгласно което правото на строеж по смисъла
на чл. 67 ЗС се счита , че е упражнено при изграждане на сградата в груб строеж или
завършване на съответния етап на строителството в хипотезата на чл. 152, ал. 2 ЗУТ,
независимо дали е учредено право на строеж за цялата сграда на един правен субект
или той го прехвърли за отделни обекти на трети лица. Съгласно ТР когато правото на
строеж е учредено с договор между страните срокът за упражняването му започва да
тече от момента на сключването на договора или от момента, в който страните са
уговорили, че договорът ще породи действие. Ако собствениците на земята /или дори
някои от тях/ недобросъвестно са създавали пречки за реализирането на правото на
строеж, те не могат да се ползват от своята недобросъвестност. Погасяването по
давност е самостоятелно основание за прекратяване на правото на строеж.
Собственикът на земята може, без да разваля договора, направо да се позове на
давността като предяви иск за собственост срещу суперфициаря, на когото той е
отстъпил правото на строеж, ако в петгодишния срок от учредяването му, сградата не е
завършена до покрив. При уважаването на иска правото на строеж като погасено по
давност ще се върне в патримониума на собственика на земята и той ще придобие и
подобренията върху нея - изградените обекти или етажи, защото правото на строеж,
сключено по единен договор със собственика на земята, не може да бъде упражнено
частично. Ако в петгодишния срок сградата не е завършена до покрив, правото на
5
строеж ще се погаси по давност изцяло, а не само за незавършените обекти.
От изложеното следва , че упражняване на правото на строеж, по смисъла на чл.
67 ЗС, е постигането целта на учреденото право- изграждането на строеж до етап
годен за придобиването на постройката в собственост. Еднозначна е правната уредба ,
както и възприетото в горецитираното ТР, че правото на строеж на сграда или на част
от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му
до завършване на сградата в груб строеж - чл. 181, ал. 1 и 2 ЗУТ . След това
разпореждането се извършва с цялата сграда или със самостоятелни части от нея.
Завършването на грубия строеж е момента на придобиване на собственост за обектите
в цялата сграда. В ЗУТ се съдържа легална дефиниция на понятието "груб строеж"
/карабина/ това е сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и
покривът, без или в различна степен на изпълнение на довършителните работи - пар 5,
т. 46 от ДР на ЗУТ . От този момент се счита, че е възникнала постройката като
самостоятелен обект на права. Според чл. 153, ал. 2 ЗУТ разрешението за строеж губи
действието си, ако в продължение на три години от влизането му в сила не е започнало
строителството или в продължение на пет години не е завършен грубият строеж, освен
ако не бъде презаверено в едногодишен срок. Изключението е предвидено в
хипотезата на чл. 152, ал. 2 ЗУТ - когато разрешението за строеж е издадено за
отделни етапи /части/ на строежите, които могат да се изпълняват и ползват
самостоятелно, а за жилищните сгради и за отделни етажи от сградата - при условие,
че се завърши архитектурно-пространственото и фасадното оформяне на всеки етап от
строителството.
С оглед изложеното съдебният състав приема извод, че предявеният иск е
допустим – същият е предвидена в закона форма на защита за собственика на земятат,
учредил право на строеж.
Предявяният иск е индивидуализиран по страни, конкретизиран по основание и е
ясно искането към съда, поради което следва да се приеме, че съдът не е разгледал
нередовна искова молба, както твърди въззивника в своята жалба.
Доказателствената тежест е правилно разпределена от първоинстанционния съд,
като съдът правилно е указал на ответника, че е в негова тежест да установи
основното спорно обстоятелство, а именно, че правото на строеж е реализирано до
степен на завършеност „груб строеж”. Единственото възражение по съществото на
спора , което прави ответникът в отговора на исковата молба е, че правото на строеж е
упражнено в петгодишния срок, поради което се е трансформилрало в право на
собственост върху изградената постройка. Другото наведено възражение от ответника
за придобиване по давност на построената сграда и прилежащата земя към нея
предпоставя установяването на факта на съществуване на сградата. Ето защо,
въззивната инстанция приема, че правилно първоинстанционният съд е указал на
6
ответника, че е в негова тежест установяването на факта на реализирането на
учреденото право на строеж до ниво „груб строеж”.
По делото няма нито едно доказателство за това, че постройката за която е
учредено право на строеж от ищеца на ответника е завършена до ниво „груб строеж”.
Липсва представен акт обр.14- за приемане на завършената конструкция на сградата.
Напротив, събрани са доказателства, че постройката е изградена частично- до
четвърти етаж от шест етажа съгласно одобрен проект и е без покрив, външни и
разпределителни стени. В този смисъл е установеното от неоспорената СТЕ и от
двамата разпитани свидетели по делото. Тези доказателства в тяхната съвкупност и
поотделно безпротиворечиво установяват, че постройката , за която на ответника е
учредено право на строеж не отговаря на изискванията на пар 5, т. 46 от ДР на ЗУТ за
постройка, изградена до ниво „груб строеж” , а именно с изпълнени ограждащите
стени и покрив, без или в различна степен на изпълнение на довършителните работи.
Процесната постройка се установява от събраните доказателства, че няма ограждащи
стени и покрив, поради което следва да се приеме, че същата не е изградена до ниво
груб строеж.
В същото време следва да се посочи, че разрешението за строеж на постройката
не е издадено за изграждането й на етапи, поради което липсва основание да се търси
изграждане на постройката до някакво завършено архитектурно ниво, за което да може
да се приеме, че е осъществено от носителя на право на строеж. Представеното по
делото разрешение за строеж е за изграждането на жилищната сграда съобразно
одобрени проекти в цялост. Съгласно СТЕ , както и видно от нотариалния акт, в който
е обективирана сделката по учредяване на право на строеж, предвиденият строеж е
шестетажна сграда, съответно разрешението за строеж е дадено за построяването на
цялата шестетажна сграда, не на отделни нейни етапи.
На следващо място съдът съобразява и обстотяелството, че правото на строеж е
учредено с договор от 04.06.2008г, като страните в р. V са постигнали съгласие ,че
строителството следва да бъде завършено за срок от 12 месеца, считано от издаване на
протокол за строителна линия и ниво, но не по-късно от седем дни от подписването на
договора. Съгласно СТЕ и събрани гладни доказателства строителството на място е
започнало, но вещото лице сочи, че протокол за строителна линия не се съхранява в
техническия архив на Община Банско. От това следва, че срокът за изпълнение на
строежа според договореното от страните започва да тече в едноседмичен срок след
подписването на договора или от 12.06.2008г. По делото не се твърди и не се
установява строителството да е било възпрепятствано от обективни обстоятелства,
договорените форсмажорни обстоятелства или на строителя да са били създавани
пречки от страна на учредителя на правото на строеж. Ето защо, следва да се приеме,
че срокът за извършване на строителството не е бил прекъсван и спиран, липсват
основания същият да бъде продължаван и петгодишният срок за реализиране на
7
строителството е изтекъл на 12.06.2013г . Същият срок е изтекъл дори и да се приложи
по-благоприятния за ответника, ползван от ищеца начин за броене на срока – пет
години считано от изтичане на 12-месечния срок, договорен за изграждане на
сградата. Поради нереализирането на строежа в така посочения давностен срок следва
да се приеме, че правото на строеж се е погасило в полза на собственика на земята.
При така изложените мотиви съдът приема, че дори и да беше прието за
разглеждане от първоинстанционния съд възражението на ответника за придобиване
по давност на готовата постройка и прилещажата земя към нея , то същото се явява
неоснователно. След като постройката, за която е учредено право на строеж не е
извършена до ниво груб строеж, то тя не съществува като самостоятелен обект на
права, съответно няма земя , прилещажа към нея. Липсва сграда, която ответникът да
владее и придобие по давност.
Неоснователно е оплакването на въззивника, че произнасянето на
първоинстанционния съд е неясно, тъй като имотът, засегнат от право на строеж не е
пълно идентифициран. Видно от постановения диспозитив съдът е приел, че е
погасено по давност конкретно учредено право на строеж между страните, описано в
учредителния нотариален акт № 141, което е ясно като воля и отговаря на заявения
петитум .
Неоснователно е оплакването на въззивника, че съдът не е обсъждал и давал
указания във връзка с обезсилване на НА № 141. Не е ясно изразено твърдение защо
нотариалният акт за учредяване на право на строеж следва да бъде обезсилен. Ако се
има предвид отмяна на акта поради погасяването на правото на строеж, то следва да се
съобрази ТР № 3/2012г на ОСГК на ВКС , съгласно което на отмяна подлежат
единствено констативните актове, а тези които учредяват права не се отменят , дори и
да се приеме, че обективираната в тях сделка не поражда правни последици.
Както беше посочено по-горе в отговора на исковата молба ответникът е навел
едно възражение за придобивна давност и то е във връзка с построената по негови
твърдения сграда при реализираното право на строеж. Възрежинето не е прието за
съвместно разглеждане от първоинстанционния съд като неясно, като ответникът
въпреки дадената му възможност не е уточнил поддържаното от него възражение. Ето
защо въззивният състав не следва да разглежда и да се произнася по наведените за
първи път във въззивната жалба твърдения на въззивника за придобиване по давност
на имота, върху който е учредено правото на строеж/ не само прилежащата земя/ ,
както и за погасяване на правото на иск на ищеца по давност.
Предвид изложените мотиви съдът приема, че предявеният иск за установяване
на погасяване на учреденото право на строеж по давност поради неупражняване е
основателен и следва да бъде уважен.
Изводите на двете съдебни инстанции съвпадат. Първоинстанционното решение
8
следва да бъде потвърдено като правилно и законосъобразно.
По отношение на разноските:
При този изход от спора право на разноски за настоящата инстанция има само
въззиваемата страна. Въззиваемият претендира разноски, но не доказва реално
направени такива.
Предвид изложените съображения, състав на Софийски апелативен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 74 от 12.02.2024г, постановено по гр.д. № 907/2022г
по описа на Окръжен съд- Благоевград, осми състав, изцяло.
Решението подлежи на касационно обжалване с касационна жалба пред ВКС в 1-
месечен срок от връчването му на страните , при условията на чл.280,ал.1 и ал.2 от
ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9