РЕШЕНИЕ
№ 238
гр. Горна О. , 14.06.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ГОРНА О., VIII СЪСТАВ в публично заседание на
четиринадесети май, през две хиляди двадесет и първа година в следния
състав:
Председател:Трифон П. Славков
при участието на секретаря Силвия Д. Николова
като разгледа докладваното от Трифон П. Славков Гражданско дело №
20204120101815 по описа за 2020 година
Предявен е осъдителен иск с правно основание чл. 93, ал. 2, изр. второ
от ЗЗД.
Ищецът ИВ. Д. Д. твърди, че е сключил с ответницата Т. Й. Г.
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 12.08.2020
г., в който уговорили срок за подписване на окончателен договор до
01.09.2020 г. Поддържа, че ответницата с наближаване на датата за сключване
на окончателния договор, а и след това променила поведението си, като
търсила причини за отлагане на сделката, но го уверявала, че все пак такава
ще сключат. През м. ноември 2020 г. разбрал, че ответницата продала
недвижимия си имот на друго лице, за което били съставени нотариален акт
за дарение и за покупко-продажба от 21.10.2020 г. Поддържа, че в
предварителния договор е уговорено съгласно чл. 5.3, че при виновно
неизпълнение на което и да е от задълженията на продавача, ответницата
възстановява на купувача-ищец, дадената при подписването му предплата-
задатък в двоен размер, съгласно чл. 93 от ЗЗД, както и всички виновно
причинени вреди и загуби, доколкото са в пряка и непосредствена последица
от неизпълнението на договора. Посочва, че в договора е уговорено
1
задължение на продавача – ответник да не прехвърля изцяло или частично
собствеността на имота, да го ипотекира или да учредява вещни права на
други лица. В исковата молба е отправил волеизявлението до ответницата с
която я уведомява, че се е отказал от договора. Иска от съда да осъди
ответницата да му заплати сумата от 6 000 лв., представляваща уговорения в
чл. 5.3 от предварителния договор на страните задатък в двоен размер, ведно
със законната лихва от датата на исковата молба до окончателното
изплащане. Претендира разноски.
Ответницата оспорва иска. Намира за неприложим текста на чл. 5.3 от
договора, т.к. към момента на подписването му е предоставила документ за
собственост и скица на имота. Счита, че съгласно чл. 6.7 от договора
проверката, окомплектоването и подготовката на необходимите документи за
сключване на сделката, както и изповядването пред нотариус в уговорените
срокове е следвало да се извърши от посредника по сделката ЕТ“Загорка
Савова-Вега“. Намира, че прехвърлянето на имота на трето за страните лице е
станало след срока по договора 01. 09. 2020 г., поради което била
неприложима разпоредбата на чл. 5. 3 от договора. Оспорва изявлението на
ищцовата страна за разваляне на договора между тях, т.к. намира, че
неизпълнението не е в резултат на нейни действия. Намира, че е имала право
да задържи дадения задатък на основание чл. 5.4, т.к. между страните не
била сключена сделка в уговорения срок, а именно на 01. 09. 2020 г. Счита, че
продавачът се е отказал от сделката по смисъла на чл. 93, ал. 2, изр. първо от
ЗЗД. Счита че искът е изцяло неоснователен, поради което иска от съда да го
отхвърли. Претендира разноски.
След преценка на събраните по делото доказателства и във връзка със
становищата на страните, съдът установява от фактическа и правна страна
следното:
В случаите на неизпълнение на договорно задължение, за което
длъжникът отговаря, изправната страна разполага с две алтернативни
възможности: 1. / или да се откаже от договора /да го развали/ и да задържи
задатъка, респективно да иска задатъка, като в този случай правото по чл. 93,
ал. 2 ЗЗД може да се упражни независимо от това дали са претърпени вреди,
2. / или ако иска да запази договора, може да претендира компенсаторно
2
обезщетение, като върне задатъка.
Ищецът твърди, че му се дължи връщането на заплатената предплата
/задатък/ в двоен размер, поради виновно неизпълнение на процесния
предварителен договор от страна на ответника. Ищецът е предпочел първата
от горе-посочените алтернативи. Този избор е неотменим и тъй като по
правило уговорката за задатък е в интерес на кредитора, длъжникът не би
могъл да осуети възможността за избор като предложи изпълнение.
За да реализира правото си по чл. 93, ал. 2 ЗЗД, ищецът следва да
установи съществуването на твърдяното облигационно правоотношение
/обстоятелство, което е обявено за безспорно между страните/, наличието на
съглашение за задатък, че е заплатил/предал на ответника сумата от 3 000
лв./факт, който също не се спори от ответника/, както и че валидно е развалил
процесния предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
12.08.2020 г. /което съответно предполага, че е изправна страна по договора, а
изправна страна е тази, която е изпълнила задълженията си или е била готова
да ги изпълни/, поради виновното му неизпълнение от ответника – за който
твърди, че е в качеството му на продавач е поел задължението да прехвърли
недвижимия имот в срок най-късно до 01.09.2020 г., на която дата е следвало
и да бъде предадено владението върху имота /чл. 5.1 от договора/.
Безспорно е между страните, а и това се установява от приетите
писмени доказателства по делото, че на 12.08.2020 г. бил сключен писмен
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на
който ответникът Т. Й. Г., като продавач обещала да продаде на ищеца ИВ. Д.
Д., като купувач, следния недвижим имот: незастроен поземлен имот с пл. №
3818, в кв. 44 по плана на Източната промишлена зона на гр. Г. О., с площ 9
344 кв. м., съгласно скица № 99/03.02.2007 г. на Община Г. О., а съгласно
нотариален акт № ***. същият имот представлявал ниви, с обща площ от
11 285 дка., който имот е неурегулиран от всички страни и подробно описан в
нотариален акт № *** г., за сумата от 22 000 лева, от които 3 000 лв. –
предплата /задатък/ чл. 2.2 от договора, а останалите 19 000 лв., щели да
бъдат заплатени в деня на нотариалното изповядване на сделката. Не се
спори, че сумата от 3 000 лв. е била заплатена от ищеца на ответника в деня
на сключването на договора /който има характера и на разписка/. Страните
3
постигнали съгласие, че окончателната сделка ще бъде сключена в срок до
01.09.2020 г., както и че сумата от 3 000 лв. ще бъде приспадната от крайната
продажна цена при изповядване на сделката и че ако окончателният договор
не бъде сключен по вина на продавача, той връща посочената сума в двоен
размер на купувача, а ако окончателният договор не бъде сключен по вина на
купувача, сумата остава за продавача. В договора е посочено, че
собствеността на имота е удостоверена с нотариален акт № 168, т. І, дело №
63 от 2004 г. на нотариус К. Боева.
Съдът намира, че страните по делото са се споразумели ищецът да
заплати сумата от 3 000 лв., която са обозначили като предплата "задатък".
Доколкото изрично са били постигнати уговорки, че тази сума, ще се изгуби в
случай на неизпълнение, то следва да се приеме, че същата следва да се
третира в отношенията между страните като задатък, като тя служи като
предварително и общо определяне на обезщетението, върху което кредиторът
ще има право в случай на неизпълнение – чл. 93, ал. 2 ЗЗД.
Нотариален акт № 78, том II, дело № 211 от 2020 г. на нотариус Петя
Лапчева е приет като доказателство по делото и от същия е видно, че на
21.10.2020 г. ответницата Г. е дарила една част и продала останалата на трето
за делото лице - Стефан Николаев Дабев, процесния недвижим имот.
С исковата молба ищецът е уведомил ответника, че след като обещания
за продажба имот е продаден, то оправя покана за развалянето на
предварителния договор, поради наличието на пълно неизпълнение на
процесния договор и се отказва от него, и претендира заплащането на сумата
от 6 000 лв. – задатък в двоен размер, позовавайки се на чл. 5.3 от
предварителния договор.
Спорните между страните въпроси по същество в настоящото
производство са свързани с това дали продавачът по процесния договор е
поел задължение да се снабди, съгласно чл. 6.7 от предварителния договор с
необходимите документи за изповядване на сделката пред нотариус в
договорените срокове и дали това е следвало да се извърши от посредника по
сделката „ЕТ Загорка Савова-Вега“. Поради недобросъвестно поведение на
посредника по сделката намира, че не следва да носи отговорност на
търсеното основание, че не е налице виновно неизпълнение на задълженията
4
по договора от страна на продавача /ответника/ и следователно не е
възникнало правото на купувача да го развали и да получи дадената
предплата/задатък/ в двоен размер.
При неясни договорни клаузи и при възникнал спор между страните
относно съдържанието на конкретни уговорки в договора, съдът е длъжен да
извърши тълкуване на договора; тълкуването следва да се извърши съобразно
критериите на чл. 20 ЗЗД, за да се изясни действителната, а не
предполагаемата воля на договарящите страни – върху както страните са се
споразумели и какъв правен резултат трябва да бъде постигнат; прилагането
на критериите на чл. 20 ЗЗД предполага отделните уговорки да се тълкуват
във връзка една с друга и в смисъла, който произтича от договора, като се
изхожда от целта на договора, обичаите в практика и добросъвестността, без
са се подменя формираната при сключване на договора и обективирана в
съдържанието му воля на договарящите – какви са и как се съчетават
отделните правомощия на страните с оглед постигането на целта на договора,
какво поведение на страната, кои правомощия поражда за нея и как може да
се упражняват те – в този смисъл: Решение № 100 от 10.08.2015 г. на ВКС по
т. д. № 1191/2014 г., II т. о., ТК, Решение № 347 от 11.10.2011 г. на ВКС по гр.
д. № 290/2010 г., IV г. о., ГК, Решение № 430 от 20.01.2015 г. на ВКС по гр. д.
№ 1673/2014 г., IV г. о., ГК и др.
В частност с предварителния договор за покупко-продажба продавачът
/Т. Й. Г./ е поел задължението в срок най – късно до 01.09.2020 г. да
прехвърли правото на собственост върху процесния недвижим имот / член 5.1
от договора/. Тълкувайки клаузите на договора по реда на чл. 20 ЗЗД, съдът
приема, че целта на купувача /ищеца/ е била да придобие собствеността върху
недвижимия имот, независимо от това дали същият е знаел, че към момента
на сключването на предварителния договор ответницата не се е била снабдила
с всички необходими документи за прехвърлянето му. Този извод следва от
изрично поето от продавача задължение до окончателното изповядване на
сделката да не продава, ипотекира или учредява вещни права върху имота на
трети лица/ чл. 3. 3 от договора/, което съответно предполага, че до
01.09.2020 г. същият е трябвало да предприеме действия по снабдяване с
необходимите документи за сключване на окончателен договор. Доколкото не
се спори по делото, че ответникът е продал имота на трето лице, съдът счита,
5
че е налице виновно неизпълнение от страна на ответника на това поето
задължение, което от своя страна обуславя правната възможност на ищеца да
развали договора. Доказано е, че писменото едностранно волеизявление на
ищеца за разваляне на договора, обективирано в исковата му молба, е
достигнало до знанието на продавача на 23.02.2021 г., с получаване на препис
от исковата молба.
В този смисъл установени са предпоставките по чл. 87 ЗЗД, поради
което е настъпил ефектът на развалянето, като във връзка с възраженията на
ответника следва да се посочи, че ищецът се явява изправна страна, тъй като
липсва поето задължение от негова страна за заплащане на цялата уговорена
цена на имота преди сключването на окончателната сделка.
На основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД даденият задатък/предплата/ се дължи в
двоен размер така, както се претендира от ищеца – 6 000 лв., поради което и
релевираната претенция се явява изцяло основателна и следва да бъде
уважена, ведно със законната лихва, считано от датата исковата молба до
окончателното изплащане.
Не могат да бъдат споделени доводите на ответника, че поведението на
посредника по сделката ЕТ „ Загорка Савова“ е било пречка за сключване на
окончателната сделка, тъй като видно от представеното писмено
доказателство договорът за покупко-продажба на процесния имот е сключен с
друго лице, дори на цена по – ниска от уговорената в предварителния договор
на страните. Неоснователно е и възражението, че претенцията за обезщетение
следва да се насочи към търговеца-посредник, т.к. основното задължение в
предварителния договор тежи върху продавача, а не върху лица, улесняващи
го в сключване на сделката.
Предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот може
да бъде изменен само по взаимно съгласие на страните – чл. 20а ЗЗД.
Същевременно за предварителния договор законът изисква писмена форма за
действителност – чл. 19, ал. 1 вр. с чл. 18 ЗЗД. Същата е и формата за
извършени изменения на клаузи от предварителния договор. По делото не са
ангажирани доказателства за постигнато между страните съгласие в
изискуемата писмена форма за изменение на процесния договор, а
изложеното по-горе изключва възможността това обстоятелство да се
6
установява с гласни доказателства с оглед забраната, съдържаща се в
разпоредбата на чл. 164, ал. 1, т. 5 ГПК, която в частност не е преодоляна по
реда на чл. 164, ал. 2 ГПК – наличието на уговорки, невписани в писмения
договор, не могат да се установяват със свидетелски показания. Ето защо е
било и отхвърлено доказателственото искане на ответната страна за разпит на
свидетел.
По разноските:
С оглед изхода от настоящия спор и на основание чл. 78, ал. 1
ГПК ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца направените
съдебно-деловодни разноски за държавна такса в размер на 240 лв. и за
възнаграждение за един адвокат в размер на 680 лв.
Предвид изложените съображения, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА Т. Й. Г., ЕГН ********** от гр. Г. О. за заплати на ИВ. Д. Д.,
ЕГН********** от гр. Г. О. по осъдителен иск с правно основание чл. 93, ал.
2, изр. 2 ЗЗД сумата от 6 000 /шест хиляди/ лв., представляваща подлежащ на
връщане задатък в двоен размер по предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 12.08.2020 г., сключен между страните,
поради неизпълнението му от страна на ответника, ведно със законната лихва
върху тази сума, считано от 30.11.2020 г. до окончателното изплащане,
както и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 920 /деветстотин и двадесет/
лева – съдебно деловодни разноски за производството.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд – Велико
7
Търново в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Горна О.: _______________________
8