Р Е
Ш Е Н
И Е № 165
Град Несебър, 21.08.2019г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Несебърският районен съд, трети
състав, в открито съдебно заседание на седми август, през две хиляди и
деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ПЕТЪР ПЕТРОВ
с
участието на секретаря Мая Деянова, като разгледа докладваното от районния
съдия гр.д.№ 154/2019г. по описа на Несебърския районен съд, за да се произнесе
взе предвид следното:
Производството е образувано по
предявен иск с правно основание чл.233, ал.1 от Закона за задълженията и
договорите, като производството се движи по реда на Глава ХХV от ГПК.
Ищецът Р.Д.Т. с ЕГН **********,***,
твърди в исковата си молба, че е едноличен собственик, по силата на Нотариален
акт за дарение на недвижим имот № *** от *******г., том ***, рег.№ ***, дело №
****г. на нотариус М. Б. с рег.№ *** на НК и район на действие Несебърския
районен съд, на Поземлен имот с идентификатор ***** по кадастралната карта и
кадастралните регистри на град Несебър, одобрени със Заповед № *****г. на
Изпълнителния директор на АК, последно изменение със Заповед № *****г. на
Началника на СГКК, с площ от 1 367 кв.м., с трайно предназначение на
територията – урбанизирана, начин на трайно ползване: незастроен имот за
курортно рекреационен обект. Твърди също, че на 09.09.2014г. е сключен договор
за наем, вписан в Службата по вписванията – Несебър с вх.рег.№ *** от ***г.,
акт № **, том *, изменен с Анекс № * от *****г., вписан в Службата по
вписванията – Несебър под вх.рег.№ ***от 22.12.2015г., акт № **, том *. Страни
по този договор за наем са ищецът Р.Д.Т., от една страна в качеството й на
наемодател, и ответника “Д.Я.Д.” ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на
управление ***, представлявано от управителя Д.А.С., от друга страна в
качеството му на наемател, а предмет на договора за наем е част от гореописания
недвижим имот. В изпълнение на задълженията си по наемния договор ищцата е
предоставила на ответното дружество за временно и възмездно ползване част от
поземления имот, а именно 1 266 кв.м. от него, като ответникът има право
да постави и ползва в наетата част от поземления имот свои собствени 14 броя
преместваеми обекти за търговски и обслужващи дейности, обслужващи търговския
базар. Ответникът-наемател се е задължил да заплаща на наемодателя годишна
наемна вноска в размер на 5 000 лева, платима до 31-и май всяка календарна
година, като е било уговорено, че за периода от 09.09.2014г. – датата на
сключване на договора, до 31.05.2016г. наемателят да не заплаща наем. Ответникт
обаче не е заплащал дължимият наем след 31.05.2016г. до датата на прекратяване
на договора. Договорът е бил със срок до 30.11.2020г., но същият е бил
прекратен, тъй като е бил едностранно развален от наемателя с писмено предизвестие
поради неизпълнение на наемателя на задължението му да заплаща наемната цена
както е уговорено в чл.11, ал.2 от договора – в случай, че наемателят забави
плащането на която и да е годишна вноска по изплащане на наемната цена с повече
от 15 дни, в който случай договорът се счита прекратен с безрезултатното
изтичане на дадения в предизвестието допълнителен 7-дневен срок, считано от
датата на получаване на предизвестието, за изпълнение на задължението на
наемателя. Развалянето на договора за наем е станало чрез изпращане от страна
на наемодателя на нотариална покана, получена от наемателя на 21.08.2018г., с която
на последния е даден допълнителен 7-дневен срок за изпълнение на задълженията
му към наемодателя да заплати дължимите наемни цени за три календарни години.
Допълнителният срок е изтекъл на 28.08.2018г., но и тогава ответникът-наемател
не е извършвал плащания, и на която дата договорът е прекратил действието си.
Вследствие на това ответникът дължи връщане държането на наетия имот и същият да
бъде освободен от разположените в имота преместваеми търговски обекти и всички
други подобрения, нетрайно свързани с терена, както е уговорено в чл.16 от
договора, и което е следвало да стане в срок до 28.09.2018г., който срок е посочен в нотариалната покана. Като не
е сторил това доброволно, означава, че след 28.09.2018г. ответникът-наемател
държи имота без правно основание. Ищецът моли ответникът да бъде осъден да
опразни и да му предаде държането на процесния поземлен имот. Претендира
разноски.
В отговора на исковата молба ответникът
счита твърденията в исковата молба за неясни, поради което следвало да бъде
оставена без движение. На ответника не му ставало ясно дали според ищеца той не
е платил всички дължими суми по наема или не е заплатил само част от тях, т.е.
извършвал ли е плащания – какви суми са платени и какъв е размера на
неплатените дължими суми, както и защо следва да заплаща наем и за трите
календарни години – 2016-а, 2017-а и 2018-а, и в частност наем за 2016-а година,
след като изрично е уговорено, че такъв не се дължи. По същество на спора
заявява, че оспорва иска като го счита за неоснователен. В нотариалната покана
не се посочва конкретно претендираната като дължима обща сума за наем, което го
е лишило от възможността да узнае волята
на ищеца, а именно каква според него е дължимата сума за наем. Ответникът
твърди, че е подал отговор на нотариалната покана от ищеца, получен от
последния на 31.08.2018г., към който е приложил доказателства за изплатени
изцяло вноски за наем, поради което според ответника ищецът не може да се позовава
на клаузата на чл.11, ал.2 от договора за едностранното му разваляне.
Ответникът е предложил на ищеца да изяснят тези спорни въпроси, възникнали във
връзка с изпълнение на договорните си задължения, и да уредят доброволно
отношенията си, но ищецът не се е отзовал на поканата му, вместо това е
предприел действия по неправомерно разваляне на договора. Като основен довод, с
който обосновава неоснователността на иска, ответникът оспорва твърдението на
ищеца, че договорът за наем е прекратен на 28.08.2018г. на соченото от ищеца
основание – развалянето му чрез едностранно изявление, съответно изпълнил е
задължението си да заплаща дължимия наем, като посочва размера на изплатените
от него суми и на лицата, на които е извършвал плащанията. След като е извършил
дължимите плащания, за ищеца не е възникнало правото на едностранно разваляне
на договора, а оттам и неоснователно претендира връщане на имота, предмет на
действащия все още договор за наем. Моли искът да бъде отхвърлен.
С допълнителна молба ищецът
уточнява, че ответникът е извършвал плащания по договора за наем, като на
05.08.2018г. е платена сумата в размер на 1 000 лева.
В съдебно заседание ищецът не се
явява, представлява се от упълномощен адвокат, който заявява, че поддържа исковата
молба и уточнява, че за календарната 2016-а година наемът се дължи за седем
месеца, пропорционално на годишния наем, и че той е следвало да се заплати до
31.05.2016г., който е началото на периода, а падежът на наемите за календарните
2017-а и 2018-а години се дължи до 31-и май на съответната година. Представя
писмени бележки, в които заявява, че счита иска за основателен и доказан, в
това число и твърденията, че процесният договор за наем, сключен между
страните, ги е обвързвал валидно, а ищцата, в качеството й на наемодател е
изпълнила основното си задължение по него като е предоставила на
ответника-наемател част от собствения си поземлен имот с идентификатор *****,
която отдадена част от имота е с площ 1 266 кв.м., ведно с правото да
постави и ползва свои 14 броя преместваеми обекти за търговски и обслужващи
дейности, образуващи търговски базар, считано от 09.09.2014г. Ответникът не е
изпълнявал задълженията си да заплаща на наемодателя дължимата годишна наемна
цена в размер на 5000 лева, която той дължи от 31.05.2016г., като падежната
дата за трите календарни години: 2016-а, 2017-а и 2018-а, е 31-и май. Счита за
неоснователни и недоказани възраженията на ответника, че е заплащал дължимия наем
в уговорените срокове, в която връзка счита, че
платената на 05.08.2018г. вноска в размер на 1000 лева, и евентуално
други плащания, за които ответникът е издавал
разходни касови ордери, доказват единствено частични плащания, но не и пълно и
точно изпълнение на задълженията за наем, защото тези плащания са правени извън
срока, в който е следвало да бъдат заплатени според договора, а от друга страна
не покриват дължимия годишен наем. За дължимия през 2017-а и 2018-а календарни
години плащания на наемна цена от ответника не са извършвани. Ищецът се е
възползвал от правото, което е уговорено в чл.11, ал.2 от договора, като е
прекратил договора чрез изпращане на нотариална покана до ответника и
безрезултатното изтичане на предоставения на последния 7-дневен срок за
изпълнение, а именно на 28.08.2018г. След прекратяване на договора за наем
ищецът не е изпълнил и друго свое договорно задължение по чл.16 от договора,
което е уредено и в чл.233, а.1 от ЗЗД, и което е предмет на исковата претенция
– в 30-дневен срок от прекратяването на договора за наем да освободи имота от
преместваемите обекти и да го предаде на наемодателя. Претендира направените по
делото разноски, които да му бъдат присъдени в пълен размер.
Ответното дружество се
представлява в съдебно заседание от процесуален представител, който заявява, че
оспорва изцяло иска и че поддържа доводите, изложени в отговора на исковата
молба, включително и твърдението, че всички наемни вноски по договора са
платени, а за цялата 2016-а година страните са уговорили с анекса към договора
наем да не се дължи, респ. дължи се наем за 2017-а и за 2018-а години, с падеж
31-и май. Моли за отхвърляне на иска като неоснователен и недоказан. В
представените писмени бележки също счита, че договорът за наем е валидно
сключен и е обвързвал страните по него. Посочва сумата в размер общо на 10 500
лева за платен от ответника наем в полза на ищеца. Затова и към момента на
отправяне на нотариалната покана, с която ищецът-наемодател е предоставил срок
на ответника да заплати дължимия наем, сред изтичането на който срок ще счита
договора за развален, наемът е бил платен, поради което и за ищеца не е
възникнало правото да развали едностранно договора и поканата не е постигнала
целеният от ищеца резултат и договорът за наем не е прекратил действието си на
28.08.2018г. Претендира разноски.
Въз основа на събраните по делото
писмени и гласни доказателства, обсъдени поотделно и в тяхната съвкупност,
съдът прие за установено следното от фактическа
страна:
На
09.09.2014г. в град Несебър е сключен договор за наем с нотариална заверка на
подписите рег.№ ***, том ***, Акт *** от ******г. на нотариус Мария Бакърджиева
с рег.№ *** на НК и район на действие Несебърския районен съд, вписан в
Службата по вписванията – Несебър с рег.№ ***, том ***, от 15.09.2014г., по
силата и в изпълнение на който Р.Д.Т., от една страна в качеството й на
наемодател, е предоставила за временно и възмездно ползване на “Д.Я.Д.” ООД, от
друга страна, в качеството му на наемател, 1266 кв.м. от от Поземлен имот с
идентификатор ***** по кадастралната карта и кадастралните регистри на град
Несебър, к.к. Слънчев бряг – Запад, одобрени със Заповед № РД-18-46 от
18.08.2006г. на Изпълнителния директор на АГ, последно изменение със Заповед № ******г.
на Началника на СГКК – Бургас, с адрес на поземления имот: град Несебър, к.к.
Слънчев бряг – Запад, целият с площ от 1 366 кв.м., с трайно
предназначение на територията: урбанизирана; начин на трайно ползване:
незастроен имот за курортно рекреационен обект. Според договора наемателят е
възложил за изготвяне на работен инвестиционен проект в поземления имот за
предстоящо строителство на: едноетажни сгради и търговски обекти, образуващи
търговски базар (СГРАДАТА), които наемодателят се е задължил и при достигане на
определена степен на завършеност “груб строеж”, да предостави на наемателя за временно и възмездно ползване тези
строителни обекти. Посочено е, че договорът се сключва за срок от 50 месеца,
считано от датата на подписването му, но не по-късно от 30.11.2018г. Ответникът
“Д.Я.Д.” ООД е поел задължението да заплаща годишна наемна цена за
предоставеното му право на ползване на поземления имот И СГРАДАТА, в общ размер
на 5 000 лева, платима ежегодно, еднократно най-късно до 31-и май на всяка
календарна година, която сграда той (наемателят) се е задължил изцяло със свои
средства да проектира, построи, обзаведе и оборудва, да въведе в експлоатация
същата и да присъедини към електроразпределителната мрежа и мрежата на “ВиК”
ЕАД, така, че сградата да бъде окончателно завършена в срок до 15.05.2015г.
Страните са се споразумели (чл.3, ал.2 от договора), че за периода от
подписването на договора до снадяването на сградата с Удостоверение за въвеждане
в експлоатация, но не по-късно от 31.05.2015г., наемателят да не дължи никакви
плащания към наемодателя, в т.ч. и за наем. Като основания за прекратяване на
договора страните са предвидили: с изтичането срока на договора и по взаимно
съгласие на страните, изразено в писмена форма, както и при развялането на
договора преди изтичането на срока с писмено предизвестие в следните случаи: 1)
едностранно от наемодателя в случай, че строителството на сградата не е
завършило с подписан Констативен акт обр.15 в срок до 15.05.2015г., при което
забавянето не е резултат от причини, действия или бездействия, за които той е
непосредствено отговорен, с безрезултатното изтичане на дадения в
предизвестието допълнителен 30-дневен срок за изпълнението на задължението на
наемателя; 2) Едностранно от наемодателя в случай, че наемателят забави
плащането на която и да е годишна вноска по изплащане на наемната цена с повече
от 15 дни, след безрезултатното изтичане на дадения с предизвестието
допълнителен 7-дневен срок за изпълнение на задължението на наемателя, който
срок тече от датата на получаване на предизвестието; 3) едностранно от
наемателя в случай, че строителството на сградата не е завършило с подписан
Констативен акт обр.15 в срок до 15.05.2015г., при което забавянето е резултат
от причини, действия или бездействия, за които е непосредствено отговорен
единствено и само наемодателят, след безрезултатното изтичане на дадения в
предизвестието допълнителен 30-дневен срок за изпълнение на задължението на
наемодателя, който срок тече от датата на получаване на предизвестието; 4)
едностранно от наемателя в случай на възникването на съдебен спор за
собственост върху имота или сградата, при условие, че същият продължи и не
приключи с положителен за страните по договора резултат за срок по-голям от 12
месеца, с безрезулатното изтичане на 12-месечния крок, който тече от датата на
образуване на делото от компетентния за това първоинстанционен съд.
В чл.14 от договора страните са
предвидили, че в случай, че договорът бъде прекратен едностранно от
наемодателя, поради това, че наемателят забави плащането на която и да е
годишна вноска за наем, последният се задължава да заплати на наемодателя
неустойка в размер на 10 000 евро, като в този случай построената в имота
сграда следва да се приеме за подобрение в поземления имот, а наемателят да има
право да претендира заплащането на пазарната стойност на сградата.
Същевременно обаче, в чл.16 от
договора страните са уговорили в срок от 30 дни, считано от датата на прекратяване
на договора, независимо от причините за това, наемателят да освободи имота и да
го предаде на наемодателя в добро състояние, освободен от сградата и всички
други подобрения, нетрайно свързани с терена, а ако не изпълни това си
задължение, в чл.17 от договора е уговорено наемателят да дължи неустойка в
размер на 150 евро за всеки ден забава. По силата на уговореното в чл.18 от
договора, наемателят има право след прекратяването на договора да разруши
(премахне) цялата сграда, както и да разглоби и демонтира всички подвижни и
нетрайно закрепени към имота конструкции и цялото подвижно и неподвижно
обзавеждане и оборудване, находящо се в имота и сградата.
На 14.12.2015г. страните са
сключили Анекс № 1 към договора за наем от 09.09.2014г., с нотариална заверка
на подписите рег.№ 15548/21.12.2015г. на нотариус Стоян Ангелов с рег.№ 208 на
НК и район на действие Несебърския районен съд, вписан в Службата по
вписванията – Несебър с вх.рег.№ 10080, Акт № **, том * от 22.12.2015г., от
който е видно, че през изминалия период от сключването на договора наемателят е
изготвил проекти и схема по реда на чл.56 от ЗУТ за ситуирането в поземления
имот на Търговски базар, състоящ се от 14 броя преместваеми обекти за търговски
и обслужващи дейности, техническата документация, което е съгласувана и одобрена,
а наемодателят се е съгласил с промяната в типа на изграждания търговски базар
от сгради с постоянен градоустройствен статут, в преместваеми обекти, и е приел
всички извършени дотогава действия от наемателя и се е съгласил с тях.
Съобразно тази промяна, с анекса са променени и отделни клаузи от договора за
наем. Срокът на договора е удължен до 30.11.2020г., както е удължен и срокът,
до който наемателят да не дължи заплащане на наем на наемодателя, а именно до
31.05.2016г. Изменен е чл.14 от договора в частта, с която е отпаднала
възможността наемателят да претендира от наемодателя заплащане на пазарна
стойност на сграда.
Към момента на подписване на
договора за наем и анекса към него съдружници в “Д.Я.Д. “ООД са били Д.А.С. и
синовете на ищцата Р.Д.Т. – Я.И.И. и Д.И.И.. На 14.12.2016г. е вписана промяна
по партидата на дружеството в Търговския регистър, като Я.И.И. и Д.И.И. са били
заличени като съдружници, а такива са продължили да бъдат Д.А.С. и К.Т.С..
В
годишната данъчна декларация по чл.50 от ЗДДФЛ 2016г. за данъчната 2016-а
година, подадена на 18.04.2017г., ищецът Р.Д.Т. е декларирала, че е получила
като доход от наем от ответното дружество „Д.Я.Д.“ ООД сумата в размер на
5 000 лева. На 31.12.2016г. управителят на „Д.Я.Д.“ ООД е издал за платената от него сума
в размер на 5 000 лева сметка по чл.45, ал.4 от ЗДДФЛ. Според заключението
на изготвената от вещото лице съдебно почеркова експертиза, постъпило по делото
на 19.07.2019г., подписът в края на този документ срещу графата „Подпис на
лицето, на което е предоставена сметка“, е положен от ищеца Р.Д.Т., по който
начин същата е декларирала, че е получила плащане по договора от 09.09.2014г.,
както е посочено в този документ – Сметка за изплатени суми по чл.45, ал.4 от ЗДДФЛ.
На 07.12.2017г. „Д.Я.Д.“ ООД е
заплатил на Р.Д.Т. по банковата й сметка сумата в размер на 3 000 лева, а
като основание на плащането във вносната бележка е посочено „захранване“.
Същият ден тази сума е предоставена от дружеството на съдружника в „Д.Я.Д.“ ООД
Катина Стайкова (извършила банковия превод), за което е издаден разходен касов
ордер, в който е посочено със сумата в размер на 3 000 лева „да бъде
платен наем базар 2017“.
Впоследствие през месец юли 2018-а
година ответникът „Д.Я.Д.“ ООД е заплатил на синовете на Р.Д.Т., съответно на
24.07.2018г. на Я.И.сумата в размер на 300 лева, а на 25.07.2018г. сумата в
размер на 200 лева на Д.И., за което ответникът е издал разходни касови ордери,
в които е посочено, че заплатените суми представляват задължения към Р.Т. за
„наем базар 2018г.“, а лицата, получили сумите, са декларирали тези
обстоятелства като са положили подписите си под съответните разходни касови
ордери, което се установява от заключението на съдебно почерковата експертиза,
постъпило по делото на 12.06.2019г.
От същото това заключение на
вещото лице, което то заяви, че поддържа в съдебно заседание, се установява, че
подписът, положен срещу графата „получил сумата“ в разходния касов ордер, издаден
на 01.08.2018г. от „Д.Я.Д.“ ООД, според който в полза на Р.Т. е платена сумата
в размер на 1 000 лева за „наем базар 2018г.“, която сума е получена от
лице „(М.) И.“, не е изпълнен от Д.И.И. – сина на ищцата, а друго лице е
имитирало подписа му.
Безспорно между страните е, че на
05.08.2018г. „Д.Я.Д.“ ООД е изплатил лично на Р.Т. сумата в размер на
1 000 лева, за което е издаден разходен касов ордер, в който като
основание за извършеното, съответно полученото, плащане е посочено „наем базар
2018г.“.
От заключението по извършената по
делото съдебно счетоводна експертиза се установява, че ответникът „Д.Я.Д.“ ООД
е отразил в дневника по сметка 501 „Каса в лева“ даването на сумата от
1 000 лева на 01.08.2018г. с РКО на тази дата с основание „Наем 2018“.,
този РКО е отчетен със съответната стопанска операция Дт 401 „доставчик в лева“,
Кт 501 „Каса в лева“. В края на стопанската година към 31.12.2018г. при
формиране на оборотните ведомости за 2018г., РКО от 01.08.2018г. за сумата в
размер на 1 000 лева е едностранно отразен по сметка 602 „Разходи за
външни услуги“, като в годишния финансов отчет РКО не е намерил отражение.
Ответникът е отразил в дневника по сметка 501 „Каса в лева“ и даването на
сумата от 200 лева на 25.07.2018г. и на сумата от 300 лева на 24.07.2018г. с
РКО от съответните дати с основания, съответно „Наем 2018“ и „Предплатен наем“.
Тези два РКО са отчетени със съответната стопанска операция: Дт 401 „Доставчик
лева“ и Кт 501 „Каса в лева“. В края на стопанската година към 31.12.2018г. при
формиране на оборотните ведомости за 2018г. двата РКО от 24-и и 25-и юли 2018г.
единствено са отразени по сметка 602 „Разходи за външни услуги“, а в годишния
финансов отчет не са намерили отражение. Ответникът е отразил в дневника на
сметка 501 „Каса в лева“ даването на сумата от 3 000 лева на 07.12.2017г.
с РКО на съответната дата 07.12.2017г. с основание „Предплатен наем 2018“; РКО
е отчетен на 07.12.2017г. с основание „Предплатен наем 2018“ и съответната
стопанска операция: Дт 401 „Доставчик лева“ и Кт 501 „Каса в лева“. В края на
стопанската година към 31.12.2017г. при формиране на оборотните ведомости и
годишния финансов отчет за 2017г., РКО от 07.12.2017г. за 3 000 лева е
отразен по следния начин: увеличение на разходите, намаление на паричните
средства, намаление на разчетите и намаление на финансовия резултат.
Изслушано в съдебно заседание,
вещото лице посочва, че счетоводството на „Д.Я.Д.“ ООД не е водено редовно за
2018г. Сумата в размер общо на 2 500 лева, за които са издадени четирите разходни
касови ордери (24- и 25-и юли, 01-и и 5-и август 2018г.), е отразена в
оборотната ведомост като разход по външни услуги, като извършени стопански
операции, но не е отразена в отчета за приходите и разходите като платени за
наем, нито е отразена по сметка 501 „Каса в лева“, т.е. да се намалят разходите
на дружеството, които са в касата – намаляване на финансов резултат и на
задължение към доставчици.
На 20.08.2018г. Р.Д.Т. е
изпратила нотариална покана до „Д.Я.Д.“ ООД, връчена на последния на
21.08.2018г., с която го уведомява, че поради забава в плащането на дължимите
наемни вноски по процесния договор за наем с повече от 15 дни, на основание
чл.11, ал.2 от договора, му е предоставила допълнителен 7-дневен срок, считано
от датата на получаване на нотариалната покана, за изпълнение на задълженията
да й заплати в цялост по посочената банкова сметка ***., 2017г. и 2018г. в
договорените размери и срок. Р.Т. е заявила на „Д.Я.Д.“ ООД, като го е
предупредила, че в случай на неизпълнение на задълженията за заплащане на
дължимите наемни вноски за трите календарни години в договорените размер и в
предоставения допълнителен срок, с изтичането му прекратява действието на
договора за наем и анекса към него. Уведомила го е също, че на основание чл.16
от договора за наем в срок до 30 дни, считано от датата на прекратяване на
договора за наем и анекса към него, следва „Д.Я.Д.“ ООД да освободи имота и да
й предаде същия в добро състояние, освободен от преместваемите обекти и всички
други подобрения, нетрайно свързани с терена.
На 28.08.2018г. „Д.Я.Д.“ ООД е
изпратил отговор на нотариалната покана, получена от Р.Д.Т. на 31.08.2018г., с
който я е уведомил, че счита, че за 2016-а година той не дължи никакви плащания
за наем, тъй като такива не са предвидени в договора и анекса към него, а Р.Т.
не е конкретизирала размерите на претендираните от нея наемни вноски за всяка
от трите години. Уведомил е ищцата, че през периода от 31.12.2016г. до
05.08.2018г. й е заплатил общо сумата в размер на 10 500 лева, по който
начин е заплатил изцяло наема за 2017-а и 2018-а години. Поради това договорът
не може да бъде развален на соченото от Р.Т. основание. Предложил е доброволно
да изяснят и уредят отношенията си.
От показанията на свид. Атанас
Веселинов Марков се установява, че преместваемите обекти, предмет на анекса от
14.12.2015г. към процесния договор за наем, все още се намират в поземления
имот и се ползват от ответното дружество, както и че между страните не са налице
други облигационни отношения.
Въз основа на така приетото за
установено от фактическа страна съдът направи следните правни изводи:
За успешното водене на иска по
чл.233, ал.1, изр.1, вр. чл.87, ал.1 от ЗЗД е необходимо установяването на
следните предпоставки: 1. Наличие на облигационни отношения между страните,
основани на сключен договор за наем, по който договор ищецът да е предоставил
за временно ползване на ответника процесния имот срещу заплащане на уговорената
наемна цена; 2. Договорът да е бил развален с едностранно волеизявление от
наемодателя поради виновно неизпълнение на поето от наемателя договорно
задължение; 3. Наемателят да държи без правно основание наетия имот и да не го
предава на наемодателя след прекратяването на договора за наем.
Разглеждането и произнасянето по
въпроса дали правото на собственост принадлежи на наемодателя е извън предмета
на настоящото дело (Решение № 121 от 15.10.2009г. по т.д.№ 312/2009г. на ВКС).
Сключеният между страните по делото
договор по своето правно естество представлява договор за наем, чиято обща
регламентация се съдържа в разпоредбите на чл.***-239 от ЗЗД. Въз основа на
преценката на доказателствата съдът приема за установено, че страните са
сключили валидно договора за наем и са обвързани от уговорките в него. В същия
са били регламентирани правата и задълженията на всяка от страните и е било
постигнато съгласие по неговите съществени елементи. С обсъждания договор
ищецът се е задължил да предостави на ответника конкретна вещ за временно
ползване (и фактически е предоставил това ползване, което е безспорно между
страните, а ответникът не оспорва и не
твърди да не му е било осигурено ползването на отдадената му под наем част от
поземления имот), а ответникът – да заплаща цената на това ползване. Доколкото
в договора за наем се съдържат и елементи на договор за изработка, то с анекса
към договора наемодателят е освободен от това задължение. Въпреки това волята
на страните е наемната цена да остане непроменена – годишен наем в размер на
5 000 лева.
Основният спорен въпрос между
страните е дали за ищеца-наемодател е възникнало субективното потестативно
право да развали двустранния договор чрез едностранно волеизявление, както и
дали с упражняването на това негово право действието на договора действително е
било прекратено поради едностранното му разваляне. Съгласно разпоредбите на ЗЗД
договорът за наем се прекратява с изтичане на срока, за който е сключен, а ако
е без определен срок – по реда на чл.238 от ЗЗД с едномесечно предизвестие,
като развалянето поради неизпълнение е уредено в нормата на чл.87 от ЗЗД.
Ищецът поддържа, че процесният договор е едностранно прекратен поради
неизпълнение на договорно задължение от страна на наемателя-ответник, изразяващо
се в незаплащане на уговорената наемна цена. Предпоставките за валидно
възникване на субективното потестативно право да бъде развален двустранен
договор чрез едностранно волеизявление са кумулативно три на брой: да е налице
неизпълнение на договорно задължение от една от страните (в частност неплащане
на наемната цена), неизпълнението да е виновно и кредиторът, упражняващ правото
на разваляне, да е изправен. Твърдението за неизпълнение на задължението за
заплащане на наемни вноски е за факт, който съгласно чл.154, ал.1 от ГПК е в
тежест на доказване от ответника. В тази връзка неоснователни са твърденията
му, че ищецът не е посочил както в нотариалната покана, така и в исковата молба
конкретен размер на задълженията му за наем, както и че за кои календарни
години се дължат, дали са извършвани частични плащания. Достатъчно е
ищецът-наемодател само да твърди неплащане, докато ответникът-наемодател в този
случай е длъжен да докаже пълно и точно изпълнение на задълженията си за
заплащане на наемната цена. Съдът допуска, че непосочването на точния размер на
дължимите суми за наем да се дължи на обстоятелството, че от ответника са
плащани на ищеца суми без за това да е издаван документ, както посочва в
показанията си свид. Христо Петков Христов, а оттам и както ответникът, така и
ищецът да не могат да преценят точния размер на платените и оставащи като
дължими суми за наем, поради което се въздържат от такива твърдения чрез
посочване на конкретни суми. От друга страна обаче ответникът е направил
възражение, че не дължи наем за цялата 2016-а година, докато ищецът твърди, че
такъв е договорен.
След тълкуване клаузите на
договора и анекса към него по реда на чл.20 от ЗЗД, настоящият състав приема на
първо място, че годишната наемна цена не е променена и е останала същата в
размер на 5 000 лева след подписване на анекса и такава е била волята на
страните, въпреки че първоначално наемната цена е включвала ползването и на
поземления имот и на сградата, която се е предвиждало да бъде построена в него.
Вместо сградата, наред с поземления имот ответникът е придобил правото да
ползва 14 броя преместваеми обекти, които е предвидено той да постави в него.
Именно защото сградата не е била построена в срок до 15.05.2015г., а вместо
това преместваемите обекти е предвидено да се поставят до началото на летния
сезон на 2016-а година, е наложило с анекса от 14.12.2015г. както да се увеличи
срока на договора и вместо до 30.11.2018г., същият да обвързва страните до
30.11.2020г., така и да се удължи срока, до който ответникът-наемодател да не
дължи заплащане на наем – от 31.05.2015г. той е изменен на 31.05.2016г.
Смисълът на посочването на дата
31.05.2016г. в анекса към договора за наем, разкрива и волята на страните, а
именно това да е краят на срока, за който ответникът не дължи заплащане на
ищеца на уговорената наемна цена. Това обстоятелство прави несъстоятелно
възражението на ответника че ЗА 2016-а година той не дължи заплащането
на наем. Клаузите в договора за наем, според които той дължи плащане на наема
до 31.05. на всяка календарна година, не са променяни с анекса. Съгласно чл.3
(1) от Договора за наем НАЕМАТЕЛЯТ заплаща на НАЕМОДАТЕЛЯ годишна наемна цена в
размер на 5000 лева, платими ежегодно, еднократно, най-късно до 31.05. на всяка
календарна година. Така основният проблем и спора между страните е в
непосочването в тази разпоредба от договора дали годишният наем се дължи в
началото на периода или в края на периода, който винаги е 31-и май, а оттам
основателно ли е възражението на ответника, че ПРЕЗ 2016-а година той не
е дължал заплащането на наема, а първият наем той е следвало да заплати до
31.05.2017г. Другият свързан с него въпрос е дали годишният наем следва да се
заплаща за всяка отделна календарна година, както се твърди от ищеца, или той
се дължи за периода от 01-и юни до 31-и май на следваща година.
Въз основа на клаузите на
договора и анекса към него съдът не приема, че периодът, за който е уговорено
заплащане на наем е за всяка календарна година. Както в договора, така и в
анекса към него е уговорен падеж на плащане 31.05. всяка година, поради което
волята на страните е годишният период да се определи от 01-и юни до 31-и май
следващата година. Не намира опора в клаузите на договора и анекса твърдението
на процесуалния представител на ищеца, че ответникът дължи наем за 2016-а
година за периода от 31.05.2016г. до 31.12.2016г., а дължимата сума за наем за
този период е пропорционално на месеците от годината, и че дължимите за 2017-а
и 2018-а години годишни наемни вноски, всяка в размер на 5 000 лева,
обхваща период от 01-и януари до 31-и декември, които наеми е следвало да бъдат
заплатени до 31-и май на съответната година.
От решаващо значение за изхода на
спора е обстоятелството, че когато страните са уговорили с анекса към договора
ответникът да не заплаща наем до 31.05.2016г., означава, че включително и на
тази дата той не е имал задължение да заплаща наем. А съобразно
задължението му да заплаща годишния наем до 31- май и приетото от съда, че
годишният период според смисъла на договора е от 01-и юни до 31-и май на
следващата година, и липсата на изрична уговорка наемът да се плаща
предварително, всичко това в съвкупност означава, че първата дата 31-и май, до
когато ищецът е следвало да плати наема е през 2017-а година. Това по същество
означава, че за периода от 01.06.2016г. до 31.05.2017г. ответникът е следвало
да плати наема от 5 000 лева в края на периода – 31.05.2017г., като до
тази дата на падежа той не би могъл да изпадне в забава, съответно за периода от
01.06.2017г. до 31.05.2018г., наемът в размер на 5 000 лева ответникът е
следвало да заплати до 31.05.2018г.
Така към датата на отправяне на
нотариалната покана от ищеца (20.08.2018г.) и нейното получаване от ответника
(28.08.2018г.), както и към датата на предявяване на иска – 08.02.2019г.,
ответникът е следвало да заплати на ищеца сумата общо в размер на 10 000
лева (за два годишни наема).
Първото плащане за дължимия към
ищеца наем ответникът е извършил на 31.12.2016г., като е заплатил 5 000
лева. По този начин преди датата на падежа – 31.05.2017г., ответникът е
заплатил наема за периода от 01.06.2016г. до 31.05.2017г. Второ плащане в полза
на ищеца ответникът е извършил на 07.12.2017г., като му е превел по банковата
сметка сумата в размер на 3 000 лева, по който начин е погасил частично
плащане на дължимия наем за периода от 01.06.2017г. до 31.05.2018г. До
настъпване на падежа – 31.05.2018г. ответникът не е извършвал други плащания,
поради което е изпаднал в забава за неплатената част от наема. Последвали са
плащания, съответно на 24-и и 25-и юли, като ответникът е заплатил общо 500
лева.
Съдът не приема тезата на
процесуалния представител на ищеца, че плащането на тази сума от 500 лева на
трети лица не може да има погасителен ефект защото те не са били представители
на кредитора. На първо място, въз основа на гласните доказателства – свид. Марков,
съдът прие, че между ищеца и ответника не са налице други облигационни
отношения, а и никоя от страните не твърди ответникът да има други парични
задължения към ищеца Р.Д.Т. или към нейните синове Д.И. и Янко И., респ.
процесуалния представител не твърди с тези плащания ответникът да е погасявал
други свои задължения извън тези за наем по силата на процесния договор. Второ,
в разходните касови ордери изрично е посочено, че сумите се плащат за наем на
базар 2018г., и получилите ги лица са били наясно с това обстоятелство, още
повече, че двамата са били съдружници в „Д.Я.Д.“ ООД, когато са сключвани
договора и анекса. Трето, законът познава редица случаи, в които длъжникът се
освобождава, макар и да е престирал на лице, което не е негов кредитор: 1)
Когато длъжникът престира на трето лице, което не е овластено да получи
изпълнение – нито от кредитора, нито от закона, нито от съда, но кредиторът потвърждава това изпълнение; то е
действително, 2) Когато длъжникът престира на трето неовластено лице, но
кредиторът се е възползвал от
престираното; такова изпълнение е действително е действително и има погасителен
ефект, иначе кредиторът ако би могъл да претендира второ плащане, би се
обогатил неоснователно за сметка на длъжника (чл.75, ал.1, изр.2 от ЗЗД), 3) Някой плащания са валидни, макар да
са направени на трети лица, които не са пълномощници на кредитора; те имат
погасителен ефект, защото кредиторът
изрично или мълчаливо се е съгласил така да стане изпълнението. В настоящия
случай категорично сме изправени в поне една от трите хипотези.
Съдът не приема, че на
01.08.2018г. ответникът е заплатил за наем сумата в размер на 1 000 лева,
защото с издаването на разходен касов ордер от тази дата, той се е опитал да
създаде тази невярна представа чрез опит да се имитира в този документ подпис
на едно от двете лица, които по-рано са получавали плащане, като в един момент
е решено това да бъде подписа на Димитър (М.) И..
Действително плащане на сума по
наем ответникът е извършил на 05.08.2018г., когато е предал лично на
ищцата-наемодател сумата в размер на 1 000 лева, която тя е приела като
частично изпълнение по договора за наем и то пак за 2018-а година (което от
своя страна представлява своеобразно признание, че наема за предходния период е
платен).
Така, макар и със забава, ищцата
е приела плащане, защото е решила, че има интерес от това. Вярно е, че
наемодателят (кредиторът) не е длъжен да приема частично изпълнение (чл.66 от ЗЗД), както твърди процесуалния представител на ищцата, но в случая тя се е
съгласила и на това.
С плащането на сумата в размер на
9 500 лева, ответникът е погасил първия дължим от него наем до
31.05.2017г., както и 4 500 лева от наема, дължим до 31.05.2018г., т.е. към
момента на отправяне на нотариалната покана, в която се съдържа изявление за
едностранно разваляне на договора, неизпълнената част е била в размер на 500
лева (10% от годишния наем) за периода от 01.06.2017г. до 31.05.2018г., по
отношение на която част ответникът-наемател е бил в забава през периода от 01.06.2018г.
до 28.08.2018г.
Действително е налице частично
неизпълнение на задължението за заплащане на втория дължим наем по договора с
падеж 31.05.2018г., тъй като при дължими 5 000 лева са заплатени
4 500 лева. Същевременно е видно, че наемодателят е приел това частично
плащане, макар и суми по него да са платени след падежа. Отделно от това
неизпълнената част се явява незначителна спрямо общия размер на това задължение
(тя не надхвърля 1/10 от стойността на дължимата вноска). Клаузите на договора
не дават основание да се приеме, че страните са целели изключване на
приложението на чл.87, ал.4 от ЗЗД. Такава воля
не е изразена в уговорките и затова такова тълкуване на договора би било
превратно.
Ето защо към момента на
изпращане на нотариалната покана на 20.08.2018г. липсват предпоставки за
разваляне на договора, защото ответникът е платил до падежа по-голямата част от
вноската за наем, а плащането на сумата в размер на 1 500 лева, макар и
след падежа, също е прието от страна на кредитора, а това показва, че интересът
му от договора не е отпаднал. Решение № 102 от 03.08.2010г. по т.д.№ 897/2009г.
на ВКС, ІІ т.о. е посветено на критерия за незначителност на неизпълнението по
чл.87, ал.4 от ЗЗД. В него е прието, че развалянето на договорите е крайна
мярка и незначителността се преценява с оглед цялата стойност на договора, а не
предвид отделната неизпълнена вноска, като целта на закона е да охрани
създадената договорна връзка и само при сериозни причини тя да се разваля. В
случая поведението на страните сочи, че те имат интерес от съществуването на
договора, поради което продължаването на договорната връзка е правно
обосновано. В действителност ищцата не е отправила волеизявление за разваляне
на договора и с нотариалната покана не е претендирала плащане на сумата от 500
лева, която сума съдът приема като незначителна както с оглед размера на
наемната вноска, така и с оглед сбора на наема за срока на договора, а поради
това, че е счела, че до него момент ответникът не е погасил повече от една годишни
наемни вноски. Именно непълнотата на клаузите в договора относно конкретния
падеж на всяка отделна годишна наемна вноска, периодът, за който се начислява
наема, броя на наемните вноски, са довели до неправилно тълкуване и разбиране
на правата и задълженията на страните и до неяснота относно конкретни парични
суми, които страните избягват да посочат като твърдения, в резултат на което са
възникнали и споровете относно дължимостта или недължимостта на парични
задължения от ответника и за изпълнението на задълженията на ответника, а оттам
и за това дали е възникнало субективното потестативно право на ищеца да развали
двустранния договор чрез едностранно волеизявление.
С оглед, че съдът приема, че
това право на ищеца не е възникнало, респ. предпоставките за това в кумулативна
наличност, процесният договорът за наем не е бил развален на 28.08.2018г., той
продължава да обвързва страните, доколкото по делото не се съдържат
доказателства за наличие на друго основание за прекратяване на неговото
действие, представени на съда до приключване на съдебното дирене, поради което
и искът на ищеца за осъждането на ответника да опразни и да му предаде поземления имот
(частта от него), който да бъде освободен от преместваемите обекти в него, се
явява неоснователен и недоказан и като такъв следва да бъде отхвърлен.
С оглед правилата на процеса, на
основание чл.78, ал.3 от ГПК в полза на ответника следва да бъдат присъдени
направените от него разноски в общ размер на 550 лева, включваща платено
адвокатско възнаграждение в размер на 350 лева и платен депозит за вещо лице в
размер на 200 лева, която сума в размер на 550 лева ищецът следва да бъде
осъден да му заплати.
Предвид отхвърлянето на иска, на
ищеца не се дължат разноски по чл.78, ал.1 от ГПК, поради което претенцията за
тяхното заплащане, а именно на сумата в размер на 1 260 лева, съгласно списъка
на разноските, следва да бъде отхвърлена.
Мотивиран от гореизложеното,
Несебърският районен съд
Р
Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявеният от Р.Д.Т. с
ЕГН **********,***, иск за осъждането
на “Д.Я.Д.” ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление ***,
представлявано от управителя Д.А.С., да
опразни и да й предаде държането на предоставената му с Договор за наем от
09.09.2014г., вписан в Службата по вписванията - Несебър с вх.рег.№ *** от
***г., акт № **, том *, изменен с Анекс № * от *****г., вписан в Службата по
вписванията – Несебър с вх.рег.№ ***от 22.12.2015г., акт № **, том *, част от
собствения й Поземлен имот с
идентификатор ***** (петдесет и една хиляди и петстотин точка петстотин и
шест точка триста осемдесет и девет) по кадастралната карта и кадастралните регистри
на град Несебър, к.к. Слънчев бряг – Запад, одобрени със Заповед № *****г. на
Изпълнителния директор на АК, последно изменение със Заповед № ******г. на
Началника на СГКК – Бургас, находящ се в град Несебър, к.к. Слънчев бряг –
запад, целият с площ от 1 367 кв.м., с трайно предназначение на
територията – урбанизирана; начин на трайно ползване: незастроен имот за
курортно-рекреационен обект, стар идентификатор ***, квартал ***, парцел ***,
при съседи: ПИ №№ *****, *****, *****, *****, *****, която наета част е с площ
от 1 266 кв.м. (хиляда двеста шестдесет и шест кв.м.), в добро състояние, освободена от поставените от ответника
в наетата част на недвижимия имот 14 (четиринадесет) броя преместваеми обекти
за търговски и обслужващи дейности, обслужващи търговския базар, както и от
всички други подобрения, нетрайно свързани с терена, като НЕОСНОВАТЕЛЕН и
НЕДОКАЗАН.
ОСЪЖДА Р.Д.Т. с ЕГН **********,***,
да заплати на “Д.Я.Д.” ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление ***,
представлявано от управителя Д.А.С., сумата в размер на 550 лв. (петстотин и петдесет лева), представляваща направени по
делото разноски.
ОТХВЪРЛЯ претенцията на Р.Д.Т.
с ЕГН **********,***, за осъждането на “Д.Я.Д.” ООД, ЕИК ***, със седалище и
адрес на управление ***, представлявано от управителя Д.А.С., да й заплати
сумата в размер на 1 260 лв. (хиляда двеста и шестдесет лева), представляваща
направени по делото разноски.
Решението подлежи на обжалване от
страните пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен срок от постановяването му.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: