Р Е Ш Е Н И Е
№ 2005/17.10.2019г.
Град
Пловдив, 17.10.2019 година
АДМИНИСТРАТИВЕН
СЪД ПЛОВДИВ, І отделение, ІV състав, в публично заседание на седемнадесети октомври две
хиляди и деветнадесета година в състав:
Административен съдия: Анелия Харитева
при
участието на секретаря С.Д, като разгледа докладваното от съдията административно дело № 2091 по описа за
на съда за 2019 година, за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производство по чл. 145 и сл. от АПК, във връзка с
чл.27 ЗОС.
Образувано е по жалба на „Я.С. енд ко“
ООД против заповед № А-1082 от 10.06.2019 г. на кмета на община Асеновград, с
която е отчуждена част с площ 250 кв.м от поземлен имот с КИ ***по КККР на с.
Долни Воден, местност „Под селото“, целият с площ от ** кв.м, с трайно
предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: за друг
обществен обект, комплекс, собственост на „Я.С. енд ко“
ООД, и е определено равностойно парично обезщетение в размер на 4 434 лева
без ДДС.
Според дружеството-жалбоподател оспорената заповед е нищожна
или алтернативно е незаконосъобразна поради нарушение на материалния закон. Иска се обявяване нищожността на оспорената
заповед или евентуално нейната отмяна като незаконосъобразна, като се присъди
обезщетение, съответстващо на действителната пазарна стойност на имота.
Претендира присъждане на разноските по делото.
Ответникът чрез процесуалния си представител моли да
се отхвърли жалбата като неоснователна и да се присъди юрисконсултско
възнаграждение (писмен отговор – л.136).
Съдът намира, че жалбата е подадена от лице с правен
интерес, адресат на оспорената заповед, чиято правна сфера е неблагоприятно
засегната от заповедта с оглед разпореденото отчуждаване на част от собствения на
дружеството имот. Жалбата е подадена в 14-дневния срок от съобщаването на
заповедта, извършено чрез препоръчано писмо на 25.06.2019 г. (л.38). Оспорената
заповед подлежи на обжалване по реда на АПК съгласно чл.27, ал.1 ЗОС. Всичко
изложено налага извод, че жалбата е допустима, а разгледана по същество тя е
неоснователна поради следните съображения:
От събраните по
делото доказателства се установява, че дружеството-жалбоподател е
собственик на поземлен имот с КИ ***по КККР на с. Долни Воден, община
Асеновград, въз основа на покупко-продажба (нотариален акт № 50, том 4, дело №
509/2011 г. на Службата по вписванията Асеновград – л.44-45), чиято данъчна
оценка съгласно удостоверението за данъчна оценка (л.43) е в размер на 1 047,20
лева за целия имот.
Безспорно е, че за
територията, в която се намира процесният поземлен имот, има влязъл в сила ПУП
– ПП за обект: „Довеждащи пътища (локали), осигуряващи достъп/връзки на
засегнатите имоти до/от реконструиращото се трасе на път ІІ-86, в участъка
„Пловдив-Асеновград“ от км ***до км ***, попадащи на територията на общините
Асеновград, Куклен и Родопи, област Пловдив, който план е одобрен със заповед №
ДС-12-1 от 08.01.2019 г. на областния управител на област Пловдив.
Отчуждителното производство е започнало с възлагане изготвянето на оценка на
предвидената за отчуждаване част от 250 кв.м от поземлен имот с КИ ***по реда
на чл.22 ЗОС на оценител, отговарящ на изискванията на Закона за независимите
оценители, видно от сертификата по чл.21 ЗНО (л.119).
Определеното от
оценителя равностойно парично обезщетение е в размер на 4 434 лева. При
определяне на обезщетението оценителят е взел предвид факта, че отчуждаваната
част от поземлен имот с КИ ***попада в обхвата на одобрения със заповед №
ДС-12-1 от 08.01.2019 г. на областния управител на област Пловдив ПУП – ПП и че
в имота няма застрояване. Съобразявайки нормативната уредба и ползвайки
информация от Агенцията по вписванията за сделки, сключени през последните 12
месеца преди възлагането на оценката, с имоти с приблизително сходни
характеристики, оценителят е изследвал две сделки, отговарящи на изискванията
на чл.22 ЗОС (л.53). Съответно въз основа на данните от тези сделки е
определена цената на 1 кв.м земя и пазарната стойност на частта от 250 кв.м от
процесния имот, която се отчуждава, в размер на 4 343 лева.
Съобразявайки се с
оценката на независимия оценител, кметът на община Пловдив е издал оспорената
заповед № А-1082 от
10.06.2019 г. – предмет на настоящото съдебно производство, с
която е определено равностойно парично обезщетение съобразно чл.22, ал.5 ЗОС в
размер на 4 434 лева.
В хода на съдебното производство е прието заключение на съдебно-оценителска
експертиза. Вещото лице е извършило справка в Службата по вписванията Асеновград
и е установило около 560 сделки с всякакви имоти, от които използваните аналози
са само три сделки, защото отговарят на изискванията на закона и всички имоти
са с лице към Асеновградско шосе, като сравняваните имоти се различават само по
квадратура. При определяне на равностойното парично обезщетение вещото лице е
използвало сравнителния метод – пряко сравнение на процесния имот с подобни на
него, които са били предмет на сделка съгласно § 1, т.2 ДР ЗОС. Въз основа на
изследваните три пазарни аналога вещото лице е достигнало до извод, че средната
пазарна цена за 1 кв.м е 39,74 лева или за отчуждената част от 250 кв.м
пазарната цена е 9 935 лева.
Съдът кредитира заключението на вещото лице като компетентно,
безпристрастно и кореспондиращо със събраните писмени доказателства. Разликата
между оценката на вещото лице и на оценителя, назначен от ответника в
отчуждителното производство, се дължи на една сделка – учредяване на договорна
ипотека от 17.01.2019 г. (л.164-166), като останалите два пазарни аналога са
идентични. В този смисъл и изключвайки този пазарен аналог, съдът намира, че
със заключението на вещото лице се потвърждава правилността на определеното в
хода на административното производство по издаване на оспорената заповед
равностойно парично обезщетение.
Съдът не кредитира
заключението на вещото лице в частта относно включването и изследваното на
договора за ипотека от 17.01.2019 г., защото не е ясно как вещото лице е
достигнало до извод за цената на земята, след като в нотариалния акт няма
обявена такава цена. При липса на цена, посочена в самия нотариален акт, този
пазарен аналог не е следвало да се ползва и погрешно е бил взет предвид от вещото лице, макар да се включва
във времевия обхват от 12 месеца
преди датата на възлагане на оценката. Този пазарен
аналог, освен това, не касае сходен имот, доколкото поземленият имот се намира
в друга местност и е застроен с няколко сгради, като само сградата – предмет на
договорната ипотека се състои от четири самостоятелни обекта със застроени
площи съответно 370 кв.м, 353 кв.м, 348 кв.м и 367 кв.м, т.е., категорично се
налага извод, че имотът не кореспондира с легалното определение на понятието
„имоти със сходни характеристики“, дадено в § 1, т.2 ДР ЗОС, защото категорично
двата имота (отчуждавания и пазарния аналог) нямат еднакво конкретно или
преобладаващо предназначение и не притежават еднакъв характер на застрояване
със същите или близки показатели на устройство и застрояване и/или установен
начин на трайно ползване с отчуждавания имот.
При така установените
факти съдът намира, че оспорената заповед е законосъобразна и не са налице
основания за нейното изменение.
Оспорената заповед е
издадена от компетентен орган. Заповедта е издадена от зам.-кмета на общината в
условията на заместване, видно от отбелязването върху нея и от представените
заповед № А-1008 от 23.05.2019 г. (л.88) и болничен лист (л.89), от който е
видно, че за времето от 28.05.2019 г. до 14.06.2019 г. кметът на общината е бил
в отпуск поради временна неработоспособност. Съгласно правната теория и
тълкувателно решение № 4 от 22.04.2004
г. по тълкувателно дело № 4/2002 г. на ОСС на ВАС заместването се
извършва в случаите, когато лицето, титуляр на правомощия, е в обективна
невъзможност да ги изпълнява. В тези случаи, предвид необходимостта от
непрекъснато функциониране на административния орган, по силата на изрична
писмена заповед отсъстващият титуляр се замества от друго, подчинено нему лице,
което за определения период изпълнява правомощията на замествания в пълен обем
и върши това от името на замествания орган. В този смисъл и предвид нормата на
чл.25, ал.2 ЗОС, разпореждаща, че заповедта за отчуждаване се издава от кмета
на общината, следва да се приеме, че оспорената заповед е издадена от
компетентен орган, надлежно упълномощен да замества титуляра до завръщането му.
Съответно възражението на дружеството-жалбоподател за нищожност на оспорената
заповед поради липса на компетентност на органа, който я е издал, е напълно
неоснователно и недоказано.
Спорният въпрос между
страните е относно размера на дължимото равностойно парично обезщетение за
отчуждаваната част от процесния имот. Правилата за определяне на равностойно
парично обезщетение се съдържат в чл.22 ЗОС и според настоящия съдебен състав в
случая тези правила са приложени законосъобразно.
Съгласно
чл.22, ал.5 ЗОС размерът на равностойното парично обезщетение за имотите,
предвидени за отчуждаване, се определя съобразно конкретното им предназначение,
което са имали преди влизането в сила, съответно преди одобряването на
подробния устройствен план по чл.21, ал.1 и въз основа на пазарните
цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания
имот.
Законът дава
също легални определения на понятията равностойно парично обезщетение и пазарни
цени на имоти със сходни характеристики. Съгласно § 1, т.1 ДР ЗОС „равностойно
парично обезщетение“ е цената на отчуждавания имот или на част от него,
определена по реда на този закон, а съгласно § 1, т.2 ДР ЗОС „пазарни цени на
имоти със сходни характеристики“ са осреднените цени от всички сделки с имоти,
намиращи се в близост до отчуждавания имот, които имат еднакво конкретно или
преобладаващо предназначение, притежават еднакъв характер на застрояване със
същите или близки показатели на устройство и застрояване и/или установен начин
на трайно ползване с отчуждавания имот, за: покупко-продажба, замяна,
учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за
строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни
изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки между
физически и/или юридически лица, по които поне една от страните е търговец,
сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани
в службата по вписванията по местонахождението на имота, а ако в рамките на 12
месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по вписванията по
местонахождението на имота са вписани повече от двадесет сделки, при определяне
на пазарната цена се вземат предвид последните вписани двадесет сделки.
Изхождайки от
правилото на чл.22, ал.5 ЗОС, съдът намира, че при определяне на размера на
равностойното парично обезщетение административният орган не е допуснал
съществено нарушение на административнопроизводствените правила или на
материалноправните норми. Назначеният оценител е взел предвид всички сделки,
отговарящи на критериите на чл.22, ал.5 ЗОС и § 1, т.2 ДР ЗОС, което се доказа
със заключението на вещото лице. Съответно определеното обезщетение за
отчуждаваната част от имота на дружеството е правилно и законосъобразно.
Законът ясно и
недвусмислено изисква за определяне на пазарните цени на имоти със сходни
характеристики да бъдат взети предвид осреднените цени от всички сделки с
имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот, сключени в рамките на 12
месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по
вписванията. Както вещото лице по допуснатата съдебно-оценъчна експертиза, така
и оценителят, назначен в отчуждителната процедура са
ползвали като пазарен аналог две еднакви сделки, отговарящи на всички критерии
по § 1, т.2 и т.3 ДР ЗОС – сключени в 12-месечния период преди датата на
възлагане на оценката, а имотите – предмет на тези договори се намират в
близост до отчуждавания имот (изхождайки от легалното определение на § 1, т.3
ДР ЗОС – в същото землище), имат еднакво предназначение, еднакъв характер на
застрояване и начин на трайно ползване с отчуждавания имот.
В производство по
издаване на оспорената заповед не са оценявани подобрения в имота, поради което
не могат да бъдат предмет и на съдебна преценка. Следва да бъде посочено, че
сградата, находяща се в процесния имот, изобщо не е засегната от отчуждаването
и не подлежи на оценка и обезщетяване на това основание и възраженията на
дружеството в тази насока не следва да се коментират.
Що се касае до
оградата, следва да се има предвид нормата на чл.48, ал.8 ЗУТ, според която извън
границите на урбанизираните територии и в неурегулираните части на населените
места се допуска поземлените имоти да се ограждат само с леки огради, съобразени
с изискванията по ал.2, т.е., съобразени с изискванията, определени от
съответния общински съвет, които не се установи в настоящото производство какви
са и дали оградата е съобразена с тях. Доколкото именно
дружеството-жалбоподател черпи благоприятни за себе си последици от тези факти,
негова е доказателствената тежест да установи съответствието на изградената
ограда с изискванията, поставени от ОбС Асеновград към оградите извън границите
на урбанизираните територии, каквато е територията, в която се намира процесния
имот.
От друга страна, при липса на легално определение за понятието “лека ограда“ преценката за
вида на съответната ограда следва да се направи с оглед вида на материалите, от
които е изградена, начина на свързване и на закрепване на елементите към
терена. За да бъде определен видът на оградата като “лек”, е необходимо
материалите, от които тя е изградена да могат да се определят като леки –
мрежа, дърво и др. подобни, и начинът на закрепване към терена да оказва
минимално въздействие върху него. В случая, видно от описанието на имота,
направено от вещото лице (л.148) в заключението, процесната ограда е ажурна от
квадратни метални профили, закрепени върху бетонова основа, облицована с плочи
от обработен камък, от запад и от юг – бетонна подпорна стена, т.е., категорично
в процесния случай не се касае до лека ограда с оглед на съществуващите
бетонови основи и колони. Съответно, за изграждане на процесната ограда е било
необходимо одобряване на самостоятелен архитектурен проект, какъвто при
доказателствена тежест за дружеството-жалбоподател не се представя.
Следователно се касае за незаконен строеж, за който съгласно чл.22, ал.14 ЗОС
не се дължи обезщетение.
Не следва да се
коментират възраженията във връзка с площта и конфигурацията на останалата след
отчуждаването част от имота на дружеството, доколкото частта, която следва да
се отчужди, е вече определена със влезлия в сила ПУП – ПП, одобрен със заповед
№ ДС-12-1 от 08.01.2019 г. на областния управител на област Пловдив, и този
въпрос не подлежи на проверка за законосъобразност в настоящото производство.
Предвид всичко
изложено съдът намира, че жалбата като неоснователна следва да бъде отхвърлена.
С оглед изхода на делото и направеното искане от процесуалния представител на
ответника за присъждане на юрисконсултско възнаграждение същото като
основателно следва да бъде уважено и да бъде осъдено дружеството да заплати на
община Асеновград сумата 100 лева за юрисконсултско възнаграждение съгласно
чл.78, ал.8 ГПК. Затова и на основание чл.172, ал.2 и чл.143, ал.4 АПК
Административен съд Пловдив, І отделение, ІV състав,
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ жалбата на „Я.С. енд ко“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:
град Асеновград, бул. „България“ № 146, представлявано от управителите Я. и Д. С.,
против заповед № А-1082 от 10.06.2019 г. на кмета на община Асеновград, с която
е отчуждена част с площ 250 кв.м от поземлен имот с КИ ***по КККР на с. Долни
Воден, местност „Под селото“, целият с площ от 1417 кв.м, с трайно
предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: за друг
обществен обект, комплекс, собственост на „Я.С. енд ко“
ООД, и е определено равностойно парично обезщетение в размер на 4 434 лева
без ДДС.
ОСЪЖДА „Я.С. енд ко“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:
град Асеновград, бул. „България“ № 146, представлявано от управителите Я. и Д. *** сумата 100 (сто) лева,
юрисконсултско възнаграждение.
Решението е
окончателно.
Административен съдия: